2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法能力提升試卷A卷附答案

2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法能力提升試卷A卷附答案

單選題（共80題）1、最適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率是（）。A.全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率B.本地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率C.全國同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率【答案】D2、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況C.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況D.額外的收益或好處【答案】B3、某估價機(jī)構(gòu)于2018年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，價值時點(diǎn)為2018年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2018年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的價值時點(diǎn)為（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日【答案】A4、某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為()。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】C5、《物權(quán)法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。所以也可稱其為空間利用權(quán)或空間權(quán)。A.宅基地使用權(quán)B.土地承包經(jīng)營權(quán)C.建設(shè)用地使用權(quán)D.土地租賃權(quán)【答案】C6、甲、乙兩家相鄰?fù)恋?，市場價格分別為50萬元和70萬元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場價格為150萬元，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價范圍是（）萬元。A.0～50B.50～65C.50～80D.62.5～150【答案】C7、在路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的（）。A.“交易實(shí)例”B.“可比實(shí)例”C.“收集交易實(shí)例”D.“建立價格可比基礎(chǔ)”【答案】B8、關(guān)于比較法運(yùn)用的說法，錯誤的是（）。A.同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價B.盡量不選擇需進(jìn)行交易情況修正的交易實(shí)例作可比實(shí)例C.掛牌案例不能作為可比實(shí)例，但可作為了解行情的參考D.需修正或調(diào)整的因素越多，估價結(jié)果越合理【答案】D9、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指A.太陽B.少陽終者C.少陰終者D.厥陰終【答案】D10、下列哪項(xiàng)關(guān)于小腸“泌別清濁”功能的敘述是不正確的A.小腸消化飲食物，將其分為水谷精微和食物殘渣兩個部分B.小腸在吸收水谷精微的同時，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”C.小腸內(nèi)的水液量多寡與尿量有關(guān)，臨床上常用的“利小便即所以實(shí)大便”的治法D.小腸之氣的運(yùn)動，將糞便傳送至大腸末端，并經(jīng)肛門有節(jié)制地排出體外【答案】D11、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是（）。A.有租約限制下的價值B.共有房地產(chǎn)的價值C.無租約限制下的價值D.承租人權(quán)益的價值【答案】D12、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】C13、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以（）名義承攬估價業(yè)務(wù)。A.承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價師B.分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人C.分支機(jī)構(gòu)D.設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價機(jī)構(gòu)【答案】D14、下列估價基本事項(xiàng)中，首先應(yīng)予以明確的是（）。A.估價目的B.估價時點(diǎn)C.估價對象D.價值類型【答案】A15、價格實(shí)質(zhì)上是市場經(jīng)濟(jì)(或商品經(jīng)濟(jì))這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對有用且()的一種分配方式。A.應(yīng)急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D16、（）由委托人和估價目的雙重決定。A.估價要素B.估價時點(diǎn)C.估價對象D.價值類型【答案】C17、下列房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的行為中，錯誤的是（）。A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評估費(fèi)B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)C.聘請其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)D.利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)【答案】D18、市場狀況調(diào)整實(shí)質(zhì)上是（）對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。A.政府出臺新的政策措施B.利率C.房地產(chǎn)市場狀況D.可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況【答案】C19、身以前皆寒栗，胃中寒則脹滿可見于A.足陽明氣不足B.足陽明氣盛C.少陰氣血衰極D.太陰終者【答案】A20、心開竅于舌的主要機(jī)理是A.手少陰之別系連于舌本B.心血榮于舌C.心氣通于舌D.舌為心之外候【答案】A21、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險較大時，則該宗房地產(chǎn)的（）。A.資本化率應(yīng)較高，價值較低B.資本化率應(yīng)較低，價值較高C.資本化率應(yīng)較高，價值較高D.資本化率應(yīng)較低，價值較低【答案】A22、一般的無形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價值。下列選項(xiàng)中，不屬于無形資產(chǎn)的是（）。A.專利權(quán)B.專有技術(shù)C.商標(biāo)權(quán)D.房地產(chǎn)【答案】D23、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10％，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是（）。A.維持現(xiàn)狀B.改變用途C.重新裝修D(zhuǎn).重新開發(fā)【答案】A24、某可比實(shí)例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價格為（）元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】B25、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】B26、中國目前的契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的時候，向（）征收的一種稅收。A.權(quán)利人B.使用人C.承受人D.農(nóng)民【答案】C27、東南地區(qū)治療特點(diǎn)A.氣候寒冷慎用寒藥B.病多濕熱，治宜苦寒C.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫D.病多風(fēng)寒，治宜辛溫【答案】B28、估價報告應(yīng)用有效期的長短，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過（）。A.半年B.一年C.兩年D.三年【答案】B29、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價（）萬元。A.78B.882C.1210D.1272【答案】D30、新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可運(yùn)用（）進(jìn)行估價。A.市場法B.收益法C.假設(shè)開發(fā)法D.成本法【答案】D31、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為（）。A.可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常價格B.可比實(shí)例成交價格＋交易情況修正數(shù)額＝可比實(shí)例正常價格C.可比實(shí)例成交價格－交易情況修正數(shù)額＝可比實(shí)例正常價格D.可比實(shí)例成交價格÷交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常價格【答案】A32、癥狀和體征的總稱是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】C33、某宗房地產(chǎn)2013年6月1日的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2013年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2013年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日為100）。該宗房地產(chǎn)2013年10月1日的價格為（）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】B34、十二經(jīng)別的主要功能是A.加強(qiáng)相互表里的兩條經(jīng)脈在深部的聯(lián)系B.加強(qiáng)足三陰經(jīng)、足三陽經(jīng)與心臟的聯(lián)系C.擴(kuò)大十二經(jīng)脈的主治范圍D.加強(qiáng)十二經(jīng)脈對頭面的聯(lián)系【答案】A35、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。A.收租損失B.運(yùn)營費(fèi)用C.折舊D.財務(wù)損耗【答案】A36、選取的三個可比實(shí)例及其相關(guān)資料分別計算得到其報酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據(jù)三個可比實(shí)例發(fā)生的時間和規(guī)模的大小，判斷其權(quán)重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價對象的報酬率為()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D37、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價格單位D.統(tǒng)一市場狀況【答案】C38、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為價值時點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.需測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤【答案】C39、新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為500萬元，管理費(fèi)用為40萬元，銷售費(fèi)用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費(fèi)為售價的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】A40、一般來說，（）圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。A.成交價格B.市場價格C.投資價格D.理論價格【答案】A41、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）。A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點(diǎn)時的重新購建成本與市場價值之間的差額【答案】B42、在估價中選取4個可比實(shí)例，甲成交價格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時一次付清；丁成交價格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實(shí)例實(shí)際單價的高低排序?yàn)椋ǎ?。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞?。炯祝颈鸆.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞?。炯住敬鸢浮緾43、收益法中所指的收益是（）。A.價值時點(diǎn)前一年的收益B.價值時點(diǎn)前若f年的平均收益C.價值時點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益D.價值時點(diǎn)前最高盈利年份的收益【答案】C44、某可比實(shí)例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5∶1，至價值時點(diǎn)按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3∶1，對該可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D45、胃氣虛的形成原因是A.持久或反復(fù)地飲食失節(jié)B.稟賦素虛C.久病元?dú)獠粡?fù)D.以上均是【答案】D46、在路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的（）。A.“交易實(shí)例”B.“可比實(shí)例”C.“收集交易實(shí)例”D.“建立價格可比基礎(chǔ)”【答案】B47、久吐久下病人的治療中加補(bǔ)氣藥的生理基礎(chǔ)是A.氣能生津B.氣能行津C.津能生氣D.津能載氣【答案】A48、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為()元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】D49、從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的（）。A.長期趨勢B.后期利潤C(jī).權(quán)益D.供給和需求【答案】D50、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)全都由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價格為（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】B51、報酬率又稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率和內(nèi)部收益率（）的比率。A.同價值B.同收益C.同性質(zhì)D.同類型【答案】C52、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日算起），計劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為（）萬元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】C53、由土地凈收益求取土地價值時，土地價值等于土地凈收益與（）的比值。A.綜合資本化率B.土地資本化率C.報酬率D.建筑物資本化率【答案】B54、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。A.280B.285C.290D.295【答案】A55、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/m2，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是（）。A.2500萬元B.3500萬元C.3600萬元D.3000萬元【答案】C56、癥狀和體征的總稱是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】C57、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時，應(yīng)以可比實(shí)例（）為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格【答案】C58、房地產(chǎn)的()對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨(dú)有的。A.權(quán)益和區(qū)位B.權(quán)益C.實(shí)物和權(quán)益D.區(qū)位【答案】D59、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為()。A.60B.6C.10D.60%【答案】B60、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的（）的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。A.稅金B(yǎng).拍賣費(fèi)用C.土地使用權(quán)出讓金D.土地使用成本【答案】C61、求取建筑物重新構(gòu)建成本的建筑安裝工程費(fèi)的具體方法不包括（）。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.造價分析法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】C62、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗?fàn)幎鸬臋C(jī)體陰陽失調(diào)、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整過程的是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】A63、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。A.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C.假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生的值D.在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值【答案】D64、在房屋征收中，評估期房的價值應(yīng)以（）為準(zhǔn)。A.與被征收房屋價值評估時點(diǎn)一致B.房屋的實(shí)際狀況C.評估人員的專業(yè)判斷D.評估人員的現(xiàn)場勘察結(jié)果【答案】A65、拍賣保留價由人民法院參照（）確定。A.應(yīng)價B.評估價C.成交價D.起拍價【答案】B66、估價報告應(yīng)用有效期的長短，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過（）。A.半年B.一年C.兩年D.三年【答案】B67、下列哪項(xiàng)不屬于扶正的具體方法A.滋陰B.養(yǎng)血C.溫陽D.消導(dǎo)【答案】D68、（）由委托人和估價目的雙重決定。A.估價要素B.估價時點(diǎn)C.估價對象D.價值類型【答案】C69、某待開發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1.5億元/km2。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】B70、下列不屬于對房地產(chǎn)估價的需要的是（）。A.辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價B.在房地產(chǎn)征收、拍賣時不需要進(jìn)行估價C.對各種涉及房地產(chǎn)的違法、違紀(jì)行為，在衡量情節(jié)輕重時，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實(shí)物量D.國有建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價【答案】B71、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于A.喜則氣緩B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A72、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場價值為5000元/m2，尚需10個月才能入住，風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房市場價值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366【答案】D73、最高最佳利用原則要求評估價格應(yīng)是在（）方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價結(jié)果。A.合法使用B.合法產(chǎn)權(quán)C.合法處分D.合法收益【答案】A74、在比較法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5【答案】A75、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）。A.測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用B.測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際利潤C(jī).測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤D.測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格【答案】B76、假設(shè)開發(fā)法是以()為理論依據(jù)的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢原理【答案】C77、某可比實(shí)例的成交價格為3000元/m2，建筑面積為100m2，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價格為（）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】B78、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為()年。A.45B.50C.52D.55【答案】C79、在消費(fèi)者收入增加時，反倒會減少對（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高檔商品D.低檔商品【答案】D80、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺，則運(yùn)用四三二一法則計算土地乙的總地價為()萬元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】D多選題（共40題）1、運(yùn)用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。A.統(tǒng)一采用總價B.統(tǒng)一采用單價C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E統(tǒng)一付款方式【答案】BCD2、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括（）。A.透明、穩(wěn)定及具可預(yù)見性的房地產(chǎn)政策B.一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.一個公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫D.一個公平競爭的市場環(huán)境E.一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫【答案】AB3、估價中的最高最佳使用具體包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境E最佳集約度【答案】AC4、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有（）。A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價值B.動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價值E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值【答案】ABC5、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本B.應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整【答案】ACD6、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，正確的有（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.通常只有客觀收益才能用于估價C.運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)D.應(yīng)同時給出較樂觀.較保守和最可能的三種估計值E.空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算【答案】ABD7、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。A.獨(dú)一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.保值增值【答案】AD8、收集交易實(shí)例時應(yīng)收集的交易實(shí)例信息包括（）。A.成交價格B.議價時間C.成交日期D.交易方式E.交易目的【答案】ACD9、下列對房地產(chǎn)估價的必要性，說法正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價是專業(yè)估價存在的基本前提B.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價C.房地產(chǎn)可以自動的形成適當(dāng)?shù)膬r格D.房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體E.房地產(chǎn)估價是一個單一的估價過程【答案】ABD10、房地產(chǎn)供給形成的條件有（）。A.供給計劃B.供給決策C.供給意愿D.供給能力E.供給行為【答案】CD11、關(guān)于路線價分界線說法正確的有（）。A.在劃分路線價區(qū)段，應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價水平相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段B.兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是位置有顯著差異的地點(diǎn)，通常是從十字路或丁字路中心處劃分，兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段C.較長的繁華街道，有時需要將兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價D.不繁華的街道，同一路線價區(qū)段也可延長至數(shù)個路口E.同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價【答案】ACD12、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)【答案】AC13、價值時點(diǎn)為過去時，（）也都要以價值時點(diǎn)時的狀況為準(zhǔn)。A.估價對象區(qū)位狀況B.估價作業(yè)日期C.建筑物實(shí)物狀況D.土地用途E.估價對象權(quán)益狀況【答案】ACD14、運(yùn)用路線價法對臨街土地價值進(jìn)行評估時，不需要做的項(xiàng)目有（）。A.交易情況修正B.市場狀況調(diào)整C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.劃分路線價區(qū)段E.制作價格修正率表【答案】AB15、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年【答案】BCD16、關(guān)于路線價分界線說法正確的有（）。A.在劃分路線價區(qū)段，應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價水平相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段B.兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是位置有顯著差異的地點(diǎn)，通常是從十字路或丁字路中心處劃分，兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段C.較長的繁華街道，有時需要將兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價D.不繁華的街道，同一路線價區(qū)段也可延長至數(shù)個路口E.同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價【答案】ACD17、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括（）。A.房產(chǎn)稅B.承租人支付的物業(yè)管理費(fèi)C.空調(diào)設(shè)備重置提拔款D.所得稅E.房屋保險費(fèi)【答案】AC18、下列屬于非收益性房地產(chǎn)的有（）。A.農(nóng)用地B.行政辦公樓C.教堂D.寺廟E.汽車加油站【答案】BCD19、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有()。A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價格等于名義價格B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價格高于50萬元D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價格為50萬元E該房地產(chǎn)不存在名義價格【答案】D20、一個估價項(xiàng)目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。A.估價委托人B.估價師C.價值類型D.估價對象E.估價結(jié)果【答案】CD21、下列選項(xiàng)中，屬于影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素的有（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.居民收入C.利率D.匯率E.城市化【答案】ABCD22、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)【答案】AC23、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.土地開發(fā)程度E.房屋完損等級【答案】AD24、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費(fèi)用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報酬率【答案】ABC25、比較法中，房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。A.繁華程度B.臨街狀況C.容積率D.使用年限E.周圍環(huán)境【答案】AB26、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.環(huán)境B.地形地勢C.外部配套設(shè)施D.建筑設(shè)施設(shè)備E.建筑物裝飾裝修【答案】BD27、在求取土地的重新構(gòu)建價格時，通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。A.比較法B.成本法C.基準(zhǔn)地價修正法D.標(biāo)定地價修正法E假設(shè)開發(fā)法【答案】ABC28、下列估價事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價目的來確定的有（）。A.估價對象B.估價時點(diǎn)C.價值類型D.估價方法E.估價所需材料【答案】BC29、只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項(xiàng)目是（）。A.銷售費(fèi)用B.投資利息C.開發(fā)利潤D.銷售稅費(fèi)E.后續(xù)的開發(fā)成本【答案】BC30、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法，錯誤的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC31、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.可能的估計值【答案】AB32、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。A.增加抵押貸款B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD33、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準(zhǔn)確C.根據(jù)價值時點(diǎn)的可比實(shí)例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整D.可比實(shí)例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實(shí)例價格進(jìn)行減價調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素【答案】ABC34、一般來說，房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括（）。A.供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B.自由競爭的市場環(huán)境C.較長時期的市場運(yùn)行D.可大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)E.成本和效用變動不同步【答案】BCD35、關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實(shí)際支出B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格【答案】CD36、一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）。A.估價師聲明B.估價假設(shè)和限制條件C.估價特殊說明D.估價技術(shù)報告E.估價結(jié)果報告【答案】ABD37、用比較法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，需要對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行（）的修正和調(diào)整。A.交易過程B.交易情況C.市場狀況D.交易價格E.房地產(chǎn)狀況【答案】BC38、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除的有（）。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個人）所得稅E.房屋保險費(fèi)【答案】BD39、【2012年真題】下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E.房地產(chǎn)投資信托基金估價【答案】BC40、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建成本是在價值時點(diǎn)的重新購建成本C.重新購建成本是實(shí)際發(fā)生的重新購建成本D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格【答案】BD大題（共10題）一、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）二、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）四、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）五、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；六、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。七、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣