社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作方案（精選10篇）-1

社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作方案（精選10篇）

社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作方案精選【篇1】

為深化推動我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿足城市，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿足城市實施方法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎(chǔ)上，根據(jù)“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深化開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務(wù)的滿足度。

二、服務(wù)范圍

社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個方面：

(一)公共秩序管理。加強對轄區(qū)內(nèi)的流淌攤擔(dān)、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。

(二)公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)(維護作業(yè)標(biāo)段以外)公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。

(三)公共安全防范。幫助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

(四)公用設(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護。

(五)公共綠化維護。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。

(六)其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項目。

三、基本原則

(一)居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽取居民看法，透過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機制，力求解決人民群眾最關(guān)懷、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。

(二)因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推動社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，依據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務(wù)項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程詳細(xì)實施，不斷促進社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)進展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采納多種模式進行分類分層次管理。

(三)便民利民的原則。要將推動社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、__人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿足度。

四、工作任務(wù)

根據(jù)禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)夫安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行方案。今年實施的__個社區(qū)(小區(qū))是：__小區(qū)。

五、工作思路

在推動社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。

(一)先整治后管理。根據(jù)“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設(shè)施的專項整治，再透過物業(yè)化服務(wù)的實施對其進行長效管理。

(二)先宣揚后實施。透過廣泛深化的宣揚動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。

(三)先服務(wù)后收費。依據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)夫、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行“先服務(wù)后收費”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處，再收取必需的服務(wù)費，保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉(zhuǎn)。

六、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長：__。

副組長：__。

辦公室主任：__。

辦公室副主任：__。

成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機構(gòu)。

七、職責(zé)分工

區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分別的歷史遺留問題;

區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作;

區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn);

區(qū)財政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費統(tǒng)籌工作;

區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作;

區(qū)民政局：幫助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作;

區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持;

區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上賜予指導(dǎo)、支持和協(xié)作;

各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

八、方法步驟

(一)預(yù)備階段。

1、__月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)夫安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))名單。

2、__月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會，專題討論開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。

3、__月下旬組織召開工作部署會。

(二)實施階段。

1、__月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

2、__月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位閱歷做法。

3、__月下旬全力推動社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

(三)考核驗收階段。

1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

2、__月份組織相關(guān)社區(qū)進行溝通講評。

3、__月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門進行驗收，將以社區(qū)(小區(qū))實施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本轉(zhuǎn)變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿足為標(biāo)準(zhǔn)，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿足度未到達(dá)__%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府嘉獎資金和相應(yīng)的績效考核分值。

九、工作要求

(一)高度重視，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處。

推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿足城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推動社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題討論和部署此項工作。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強社會治安、增加群眾安全感的重要手段，也是加快推動建設(shè)人民滿足城市的基本要求。

(二)充分預(yù)備，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

一是要有充分的思想預(yù)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難心情，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣揚發(fā)動。要進行廣泛宣揚，努力爭取居民的認(rèn)可和參加。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參加社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實職責(zé)。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實到詳細(xì)事、詳細(xì)人身上，要有詳細(xì)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

(三)全力支持，為順當(dāng)實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障。

一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費要保證。每個實施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))明確經(jīng)費__萬元，區(qū)和街道各支配__萬元。區(qū)和街道先期各拿__萬元，作為啟動經(jīng)費，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要動員廣闊社區(qū)居民專心參加社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應(yīng)費用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費來源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，賜予足夠的支持。

社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作方案精選【篇2】

一、管理目標(biāo)：

1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，達(dá)到深圳市安全文明(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);

2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，達(dá)到廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);

3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，達(dá)到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);

4、小區(qū)實行封閉式管理，護衛(wèi)班實行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財產(chǎn)安全;

5、小區(qū)清潔實行專職保潔員責(zé)任制，保證小區(qū)內(nèi)24小時全天候潔凈、衛(wèi)生、干凈;

6、小區(qū)車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，全部外來車輛未經(jīng)許可不得進入小區(qū);

8、水電修理班實行24小時值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機電設(shè)備運作正常，設(shè)備完好率100%;

9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂密美觀，綠化完好率99%以上;

10、營造小區(qū)深厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參加人員不得少于300人;

11、實施不少于10項的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容融入到業(yè)主的衣、食、注行中。

二、分項指標(biāo)：

1、房屋完好率：100%

2、房屋零修、急修準(zhǔn)時率：99%

3、修理工程質(zhì)量合格率：100%

4、管理費收繳率：≥98%

5、綠化完好率：99%

6、清潔、保潔率：≥99%

7、道路完好率及使用率：100%

8、化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%

9、排水管、明暗溝完好率：100%

10、路燈完好率：100%

11、汽車場完好率：100%

12、公共文體設(shè)施、建筑小品完好率：100%

13、小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0

14、小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：≤1/年

15、消防設(shè)施、設(shè)備完好率：100%

16、火警發(fā)生率：≤1%

17、火災(zāi)發(fā)生率：0%

18、違章發(fā)生率：2%

19、違章處理率：100%

20、用戶有效投訴率：≤2%

21、有效投訴處理率：100%

22、管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率：100%

23、特種作業(yè)員工持證上崗率：100%

24、修理服務(wù)回訪率：≥30%

25、業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理綜合滿足率：≥98%服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)

三、實行“菜單式”服務(wù)模式

即物業(yè)公司除了供應(yīng)常規(guī)性的公共服務(wù)外，還供應(yīng)了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、注行中，并明碼標(biāo)價，除公共服務(wù)是必選的項目外，客戶可依據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費用。

四、快速、完善的服務(wù)形式：首按責(zé)任制+三分鐘服務(wù)承諾

1、首按責(zé)任制

每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告知建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項服務(wù)建議處理的狀況直至客戶滿足為止。

接待服務(wù)建議時應(yīng)對處理時間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)準(zhǔn)時通知對方，爭取取得理解。但不得消失同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時間最好掌握在1~2天，一般不超過一周，特別狀況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清晰，需要讓對方簽字確認(rèn)的應(yīng)當(dāng)留簽字記錄，并告知第一接待人。

2、三分鐘服務(wù)承諾

第一接待人接到客戶的建議時，應(yīng)準(zhǔn)時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室支配相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶供應(yīng)相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特別狀況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。

社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作方案精選【篇3】

一、保安方面

1、本周重點是三期車位理順，目標(biāo)為：小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負(fù)責(zé)禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi)，車管崗負(fù)責(zé)門前車位與停車秩序的管理，負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。

2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增加業(yè)主對商業(yè)保安服務(wù)的感受。

3、門崗崗?fù)ふ怼㈦s物清除、擺放滅火器。

4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管，實行肯定責(zé)任制度，使用人防和技防手段確保。

5、如遇雪天依據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。

二、保潔方面

1、重點加強樓道衛(wèi)生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。

2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規(guī)范。

3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優(yōu)罰劣。

4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。

5、整理地下車庫的雜物，防范火災(zāi)事故。

6、支配雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。

三、工程方面

1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，協(xié)作南京泛尼士公司修理，做好驗收和技術(shù)學(xué)習(xí)。

2、落實分區(qū)設(shè)施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設(shè)施進行修理。

3、大廈加強對水電的掌握，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。

4、重點設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。

四、客服方面

1、本周重點協(xié)作做好三期車管，每天跟進保安對車輛的狀況進行客戶溝通，續(xù)收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。

2、進行業(yè)主戶內(nèi)可視對講故障狀況的調(diào)查，并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作。

3、分片區(qū)管理責(zé)任落實，加強對片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關(guān)系維護和費用催收工作。

4、大廈完成對破壞消防設(shè)施裝修戶的承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業(yè)主通報制度。

五、其他方面

1、完成勞動協(xié)議簽訂工作。

2、完成電子巡更安裝調(diào)試。

3、落實重要商戶的電價和物業(yè)費的協(xié)商。

4、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問題。

社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作方案精選【篇4】

為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主供應(yīng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將實行一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。

一管理目標(biāo)

物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)進展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學(xué)的管理、供應(yīng)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理閱歷及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進的管理理念，使廣闊業(yè)主及使用人能真實地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將根據(jù)河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(并高于此標(biāo)準(zhǔn))，確保業(yè)主及使用人綜合滿足率達(dá)到90%以上。

二管理原則

為實現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：

(一)服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則

“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要連續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求動身，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，供應(yīng)優(yōu)質(zhì)、周到、準(zhǔn)時的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則

在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個樂觀性，即物業(yè)管理公司的樂觀性和業(yè)主使用人的樂觀性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)敬重并根據(jù)廣闊業(yè)主及使用人的要求，通過服務(wù)中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持協(xié)作，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。

(三)物管為主、多種經(jīng)營的原則

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實際動身，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿意廣闊業(yè)主及使用人的不同需求，又增加物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。

三管理方法

(一)實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境;

(二)成立物業(yè)服務(wù)中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理;

(三)在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進管理閱歷，樂觀培育高素養(yǎng)的管理人才，組建一支高素養(yǎng)的物業(yè)管理隊伍;

(四)制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù);

(五)嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案;與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為;

(六)依照市場化、企業(yè)化的運作方式，供應(yīng)全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。

社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作方案精選【篇5】

依據(jù)“佳園”的設(shè)計特點，現(xiàn)擬出“佳園”物業(yè)管理方案。我們真誠盼望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充共享受到物業(yè)管理所帶來的便利、溫馨和周到的服務(wù)，使“佳園”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、干凈、美麗、便利的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo)。

一、佳園物業(yè)概況

“佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中A區(qū)、B區(qū)占據(jù)交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的抱負(fù)物業(yè)。漂亮的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較急躁、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去專心呵護。

二、公司接管后將實行的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)佳園的實況，我司確定佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下:

(一)建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，準(zhǔn)時處理并有回訪記錄。

(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求看法單，對合理建議準(zhǔn)時整改。滿足率達(dá)95%以上。

(三)建立落實修理承諾制，零修急修準(zhǔn)時率100%，返修率不高于1%。

(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支狀況。

(五)物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

(六)常規(guī)性公共服務(wù)

1、房屋管理及修理養(yǎng)護

(1)棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。

(2)物業(yè)外觀完好、干凈、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

(3)空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機房環(huán)境干凈，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。

(1)供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。

(2)弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障準(zhǔn)時排解。

(3)消防系統(tǒng)。24小時值班;設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時起用;組織開展消防法規(guī)及消防學(xué)問的宣揚教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;消防疏散通道暢通;保證無火災(zāi)安全隱患。

(4)給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn);水池、水泵四周清潔衛(wèi)生，無二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查;排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生;遇有事故，修理人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，并無長時間停水;制有應(yīng)急處理方案。

3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

(1)專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)大事。

(2)出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

(3)車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。

(4)停車場停放整齊，場地干凈。

(5)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

(6)聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

(7)在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

(1)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。

(2)實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

(3)垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。

(4)共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持干凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

(5)做好環(huán)衛(wèi)宣揚工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

6、綠化管理

(1)綠地?zé)o轉(zhuǎn)變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

(2)花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

(3)綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

(4)綠化完好率達(dá)到95%以上。

7、室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修)。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

(1)受理本小區(qū)二次裝修詢問與審批。

(2)全部裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

(1)督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。

(2)協(xié)作派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流淌人員的調(diào)查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。

9、社區(qū)文化

(1)設(shè)立學(xué)習(xí)宣揚園地，開展健康向上的活動。

(2)制有居民精神文明建設(shè)公約。

(3)協(xié)作街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。

(4)業(yè)主滿足率95%以上。

(七)針對性的專項服務(wù)(代理業(yè)務(wù))

1、代住戶進行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。

2、供應(yīng)空房代管、房屋中介等服務(wù)。

3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。

4、供應(yīng)修理服務(wù)并做到小修不過夜，中修三天完成。

5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。

三、公司擬實行的管理方式

“對物業(yè)進行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商供應(yīng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。

(一)標(biāo)準(zhǔn)化管理

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系的誤會是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要緣由。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不準(zhǔn)時、日常管理松懈、隨便是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本緣由。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋修理與養(yǎng)護、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿足、公司信譽度得到提高。

(二)溝通服務(wù)至上

組織、溝通、協(xié)調(diào)力量是物管企業(yè)的一項不行或缺的重要素養(yǎng)，具備這項素養(yǎng)，工作中的各項沖突往往可以大事化小、小事化無;反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司特地設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求)、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主溝通箱、公示欄、宣揚欄等方式，進展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項詳細(xì)、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，仔細(xì)負(fù)責(zé)，講道德，重誠懇，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的急躁、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤會或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登登記來，書面呈報開發(fā)商?？隙ń辜觿I(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜簡單沖突的做法與行為。

(三)締造親善的社區(qū)文化

制造一個和諧、文明、舒適、美麗的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工進展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開拓一方文明的凈土。

四、為開展佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

(一)人員設(shè)置。

依據(jù)所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積2萬平方米計算,本公司“佳園”管理處擬設(shè)置工作人員11人。

職位人數(shù)負(fù)責(zé)內(nèi)容

管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò)處主任1人負(fù)責(zé)總體工作支配、業(yè)主溝通

工程人員1人負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施修理、保養(yǎng)

車管員/收銀員2人停車場管理、出納、收費

保潔綠化人員1人負(fù)責(zé)保潔綠化

保安人員6人負(fù)責(zé)崗?fù)?、車輛出入、巡邏

注:財務(wù)人員由總公司兼任。

(二)綜合效益簡要分析

佳園綜合管理費及修理金收費標(biāo)準(zhǔn)可為(以上收費標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最終的收費標(biāo)準(zhǔn)以物價局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費):

管理費修理金

多層住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月

商場1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月

地上車位40元/位·月

地下車位60元/位·月

五、佳園物業(yè)管理的詳細(xì)操作

公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋修理與養(yǎng)護、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。

(一)前期預(yù)備

公司派出專業(yè)人員對待承接項目進行深化討論，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布狀況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案;進駐前二個月開頭籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔、培訓(xùn)，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進駐前一星期必需支配好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備;物業(yè)接管必需進行驗收評估，妥當(dāng)進行鑰匙、圖紙資料的交接。

1.內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

開展管理工作前3個月。培訓(xùn)內(nèi)容為:專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特殊電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。

3.規(guī)章制度制定

1)、依據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。

2)、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件(各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作程序)并在入伙前完成。

(二)物業(yè)管理的啟動

1.物業(yè)的接管驗收

1)、產(chǎn)權(quán)資料(項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照)。

2)、技術(shù)資料(竣工圖、設(shè)備的檢驗合格證書等)

2.入伙管理

1)、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關(guān)疑問;簽訂物業(yè)管理托付合同、業(yè)主公約;通過宣揚使用戶了解和協(xié)作物業(yè)管理工作;向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》;協(xié)作用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進出道路、幫助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力氣。

2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順當(dāng)管理打好基礎(chǔ)。

3.二次裝修施工全過程監(jiān)控

二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、建設(shè)部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行方法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行方法》、《廈門市物業(yè)管理服務(wù)收費方法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將實行必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，掌握現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避開對相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理的證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安大事發(fā)生;進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消退消防隱患;二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣揚，有針對性地實行措施，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境干凈;加強噪聲掌握，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，掌握入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。

共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施，使其正常運行。

外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗戶、落地窗防護柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè);公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私拘束樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu);不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設(shè)管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水;不得在無梁板上砌筑檣體。

水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管;動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。

裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續(xù)。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理

在社區(qū)四周、車床進出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料;結(jié)合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全大事準(zhǔn)時解決，依法辦事。

培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，仔細(xì)負(fù)責(zé)，對社區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次;對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并準(zhǔn)時消退安全隱患。

在出入口處對來訪客人進行登記，掌握樓宇內(nèi)流淌人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄;建立我公司掩蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以馬上調(diào)配全公司人力和物力集中支援;制定應(yīng)急預(yù)備和應(yīng)急措施，如防臺風(fēng)、防地震方案等。

2、對出租戶管理

租戶的社區(qū)角色不同，人員流淌性大，社會背景、身份也極為簡單，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進行分類訪問與重點關(guān)注;協(xié)作派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流淌人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記;非機動車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整;井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學(xué)管理

記錄全面的大事日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，毀滅安全隱患。

B、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng)

1.房屋管理與修理養(yǎng)護

主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元(門)、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯;定期檢查外墻，發(fā)覺破損準(zhǔn)時修補，確保房屋外觀完好、干凈，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集;設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主溝通，準(zhǔn)時通報相關(guān)事項。

2.共用設(shè)備管理

本公司設(shè)備保養(yǎng)與修理，一是以預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與方案修理并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài);二是對房屋設(shè)備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備?！八臅笔侵肝飿I(yè)修理人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排解故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì);三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時設(shè)備的使用操作人員參與日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型修理。四是完善設(shè)備管理和定期修理制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和修理登記卡片管理，合理制定定期修理方案。

1)給排水設(shè)備管理

管理目標(biāo):細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，便利住用戶生活。

供水設(shè)備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等)。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染;每天2次巡察水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱;水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無污染隱患;生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單;停水提前一天通知住用戶。

排水管理。每天巡察排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象;汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池、污水井;遇有事故，修理人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。

2)供電設(shè)備管理

供電設(shè)備(變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電愛護自動開關(guān)、避雷針等)。建立24小時運行和修理值班制度，準(zhǔn)時排解故障;每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次)，并做好運行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施;發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等狀況準(zhǔn)時切斷電源;備用應(yīng)急發(fā)電機隨時起用。

配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi);建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題準(zhǔn)時處理，并做好記錄;室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好;操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌;操作及檢驗時，必需按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設(shè)備的正常維護和保養(yǎng)。觀看種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化狀況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對比值班記錄檢查分析有關(guān)差異;核對各個支路的實際負(fù)荷是否與裝設(shè)的愛護元件整定值相符合;配電箱固定是否堅固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否敏捷，刀刃及接點有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕;導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否堅固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形;各用電器具是否堅固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

3)弱電設(shè)備管理

每天對門禁對講系統(tǒng)進行修理保養(yǎng)，確保故障能準(zhǔn)時排解。

4)消防管理

消防掌握中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時起用;制訂突發(fā)大事應(yīng)急方案;消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，準(zhǔn)時發(fā)覺并消退火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識完整，可隨時起用;在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員把握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能準(zhǔn)時處理各種問題;組織開展消防法規(guī)及消防學(xué)問的宣揚教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;建立義務(wù)消防隊，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案;每年進行一次消防演習(xí)，增加應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識。

C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人供應(yīng)一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

管理標(biāo)準(zhǔn):垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備;標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持干凈。

1、日常保潔

范圍工作內(nèi)容頻次標(biāo)預(yù)備注

樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味

2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水

3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水

4擦公寓口信報箱1次/天無灰塵，無手印

5擦電梯2次/天無灰塵，無手印

6擦公共防盜門1次/周無灰塵

7擦樓梯扶手1次/周無灰塵

8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲

9擦消火栓1次/月無灰塵

10擦窗戶2次/月無灰塵

道路1路面循環(huán)清掃無雜物

2路邊綠地2次/天無雜物

3水泵結(jié)合器1次/周無灰塵

4路燈柱1次/周無灰塵

綠地清理2次/天無灰塵、枯葉

2、四害毀滅

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次實行措施毀滅老鼠、蟑螂，二次毀滅蚊子、蒼蠅，協(xié)作四周區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

D、綠化維護系統(tǒng)

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進、栽種;綠地?zé)o轉(zhuǎn)變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項目措施標(biāo)準(zhǔn)

綠化澆水澆水(依氣候變化)澆足澆透

草皮修剪(按季節(jié)進行)草皮美觀平整

雜草清除(每周一次)確?；緹o雜草

防蟲病蟲害防治(一年2次)無病蟲害

養(yǎng)護施肥(一年4次)綠化生長旺盛

喬灌木修剪造型一年4次

E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主的共用設(shè)施:籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應(yīng)的管理方法，定期對共用設(shè)施進行維護保養(yǎng);開發(fā)收益性服務(wù)項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設(shè)施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獵取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。

F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)

1、社區(qū)文化建設(shè)

制造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特殊是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參加開展各種樂觀向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感;各項活動事先方案，爭取政府有關(guān)部門支持，并進展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣揚園地;協(xié)作、支持、參加社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

2、便民服務(wù)

“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務(wù)的一項重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對時，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地供應(yīng)服務(wù)，主動為住戶排憂解難，樂觀開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。

1)、日常服務(wù)

設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開拓為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通溝通場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必需熱忱相待，準(zhǔn)時處理和反饋住戶的各種要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求看法單，對合理化建議準(zhǔn)時整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支狀況;代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。

2)、特約服務(wù)

供應(yīng)有償特約修理服務(wù)。室內(nèi)修理裝潢業(yè)務(wù)，小修不過夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;托付代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;托付代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護理;信息詢問服務(wù)等

六、物業(yè)接管事項說明

(一)我公司一旦接受托付進行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作馬上入場開展，各項接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。

(二)為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗收小組(具9年物業(yè)管理工作閱歷)。成員包括2名工程師、1名會計師。

社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作方案精選【篇6】

我國物業(yè)管理已經(jīng)經(jīng)受了二十多年的進展，取得了長足的進步。在上個世紀(jì)90年月的后期，中國的物業(yè)管理已經(jīng)開頭進入市場化運作階段。目前，中國物業(yè)管理進入了全面的推廣時期，行業(yè)開頭發(fā)育，物業(yè)管理漸漸進展成為了一個獨立的經(jīng)濟部門。

物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，詳細(xì)服務(wù)內(nèi)容和范圍廣泛，包括各類建筑。如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉庫、停車場等，其中居民住宅區(qū)業(yè)主群體大、物業(yè)管理涉及面廣，是物業(yè)管理的核心部分和重點服務(wù)領(lǐng)域。

社區(qū)物業(yè)管理包括常規(guī)服務(wù)、專項服務(wù)和托付特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。常規(guī)性服務(wù)是對業(yè)主供應(yīng)的基本服務(wù)，主要包括：

(1)房屋建筑主體的管理;

(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;

(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理;

(4)綠化管理;

(5)保安管理;

(6)消防管理;

(7)車輛道路管理;

(8)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)等。

專項服務(wù)是物業(yè)公司為滿意一部分業(yè)主的需要而供應(yīng)或幫助供應(yīng)的各項服務(wù)工作，如在物業(yè)小區(qū)內(nèi)建立商業(yè)網(wǎng)點、金融服務(wù)以及代理中介服務(wù)機構(gòu)，組織開展文化消遣活動等。托付特約服務(wù)是為滿意業(yè)主的個別需求受其托付而供應(yīng)的服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)老年病人的護理、接送子女上學(xué)、照看殘疾人的上下樓梯、為業(yè)主代購生活物品等。目前我國城市社區(qū)物業(yè)管理以常規(guī)服務(wù)為主，一些資質(zhì)級別高的物業(yè)管理公司除了常規(guī)服務(wù)外，也注意開展專項服務(wù)和承接一些托付特約服務(wù)。

隨著人們生活水平的不斷提高，業(yè)主對物業(yè)公司的管理服務(wù)水平提出了更高的要求。我國物業(yè)公司的企業(yè)組建模式有房地產(chǎn)開發(fā)商自建、政府行政部門組建、舊街道房管所轉(zhuǎn)制形成、大企業(yè)后勤部門組建、獨立法人組建的股份公司等，各類型的物業(yè)公司受本身體制的制約，在管理思路和服務(wù)意識上存在著肯定的差距。但是從總體來看，現(xiàn)階段物業(yè)管理服務(wù)不到位、物業(yè)公司和業(yè)主之間的沖突日益明顯，已經(jīng)成為了物業(yè)行業(yè)的一個普遍性問題。有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理糾紛的各種報道屢見報端，成為了引人關(guān)注的焦點問題。

目前，業(yè)主對物業(yè)管理現(xiàn)狀不滿，普遍反映的一些問題有：物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量低、常規(guī)性的基本服務(wù)也不到位;有的物業(yè)公司人員素養(yǎng)低、服務(wù)態(tài)度差;物業(yè)管理收費過高等。當(dāng)然，面對業(yè)主的看法，物業(yè)公司也有自己的理由和苦衷。社區(qū)物業(yè)管理方面消失的沖突和糾紛影響了社區(qū)居民的日常生活和社區(qū)的和諧氣氛，也阻礙了我國物業(yè)管理行業(yè)的進展步伐，應(yīng)當(dāng)引起我們廣泛的重視，通過樂觀的努力來化解沖突和尋求解決問題的方案。

二、社區(qū)物業(yè)管理存在問題分析

20__年下半年，我們對北京、河北等幾個地方的社區(qū)物業(yè)管理作了一次問卷調(diào)查2共獲得了100份有效調(diào)查數(shù)據(jù)。調(diào)查問卷內(nèi)容是針對業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務(wù)是否滿足的問題，調(diào)查的項目包括：綠化環(huán)境、運動設(shè)施、通行狀況、治安狀況、衛(wèi)生保潔、車位管理、寵物管理規(guī)定、員工素養(yǎng)及服務(wù)態(tài)度等。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，對物業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量表示滿足的只占10%，認(rèn)為一般的占20%，表示不滿足的占70%。從這一調(diào)查結(jié)果大體上可以看出當(dāng)前我國物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量水平很低，距離業(yè)主的要求和期望值還有很大的差距。對于作為服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理公司，服務(wù)質(zhì)量是關(guān)鍵，物業(yè)服務(wù)與業(yè)主的工作和生活息息相關(guān)，服務(wù)不到位就會招致業(yè)主的不滿，造成雙方關(guān)系緊急，不但影響社區(qū)的穩(wěn)定與和諧，而且物業(yè)公司本身的生存和進展也會受到影響。

調(diào)查了解到的物業(yè)管理方面存在的主要問題有以下幾個方面：

1、物業(yè)公司與業(yè)主之間的法律關(guān)系不明確

國家有關(guān)部門和北京市政府最近幾年相應(yīng)頒布了一些物業(yè)管理方面的法規(guī)，對很多問題已經(jīng)有了明確的限制，但在實際執(zhí)行過程中卻有很大的距離。根據(jù)有關(guān)法規(guī)，業(yè)主管理委員會應(yīng)當(dāng)是物業(yè)區(qū)內(nèi)的最高權(quán)力機構(gòu)，物業(yè)管理公司是受業(yè)主管理委員會之托付和聘用從事管理工作的，業(yè)主管理委員會有解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利。實際上，很多物業(yè)管理公司并沒有受到業(yè)主管理委員會的托付開展工作，業(yè)主管理委員會即使對物業(yè)管理不滿足也很難另換物業(yè)管理公司。

2、物業(yè)小區(qū)設(shè)施不健全

這主要是房地產(chǎn)開發(fā)商遺留的問題，當(dāng)時開發(fā)商承諾的設(shè)施建設(shè)和實際不符。如建房時規(guī)劃的綠地面積削減，該建的設(shè)施沒有建，業(yè)主共有設(shè)施被物業(yè)公司外租盈利等問題，引起業(yè)主的不滿。還有，與居民生活相關(guān)的附屬設(shè)施不完善，例如健身、消遣、商業(yè)、幼兒園等配套服務(wù)設(shè)施不足，給業(yè)主的生活帶來不便。

3、收費與服務(wù)不相符

部分物業(yè)小區(qū)的業(yè)主反映繳納的物業(yè)費較高，而享受的服務(wù)不足，物業(yè)公司服務(wù)不到位。的確有個別物業(yè)管理公司自定收費標(biāo)準(zhǔn)，不與業(yè)主協(xié)商，不報物價局批準(zhǔn)的狀況，也有只收費不服務(wù)或少服務(wù)的物業(yè)公司，這是引起業(yè)主不滿而產(chǎn)生抵觸心情的主要緣由。另外，物業(yè)公司的財務(wù)透亮?????度不夠，也是導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的緣由。按《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理方法》規(guī)定，管理公司賬目應(yīng)每6個月公開一次，但真正能實行的小區(qū)很少。管理費用的開支往往是業(yè)主最為關(guān)懷的問題，由于業(yè)主想知道自己繳納的物業(yè)費用到那里去了。

4、業(yè)主的協(xié)作問題

有的小區(qū)物業(yè)管理公司收費難問題比較突出，多數(shù)是由于物業(yè)公司等緣由導(dǎo)致業(yè)主不滿而引起的。由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產(chǎn)生隔閡，甚至發(fā)生沖突。一些物業(yè)管理公司在沒有方法的狀況下，只好以停水停電來催交費用，但往往導(dǎo)致沖突加劇。

以上物業(yè)管理存在的問題集中地表現(xiàn)在物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量上，為了探討提高物業(yè)管理的水平和質(zhì)量問題，有必要從公司組建模式和資質(zhì)等方面，對影響物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的因素加以分析。

三、影響物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量因素分析

1、物業(yè)公司組建模式與物業(yè)服務(wù)水平

社區(qū)物業(yè)企業(yè)組建模式一般可以分為五類：

①由房地產(chǎn)開發(fā)商直接建立;

②由行政管理部門組建;

③由房管所轉(zhuǎn)軌轉(zhuǎn)變機制而來;

④由大中型企事業(yè)單位的后勤部門組建;

⑤由社會上的獨立法人根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度建立的股份有限公司或個人有限責(zé)任公司

從依據(jù)實際狀況看，以上的.分類中②和③性質(zhì)相像，均為城建行政管理部門下屬，二者可以合一。這樣就可以將物業(yè)公司按組建模式分為四類，即：

第一類為獨立法人企業(yè)組建的;

其次類為房地產(chǎn)開發(fā)商組建的;

第三類為行政主管部門組建的;

第四類為大企事業(yè)單位后勤部門組建的不同組建類別的物業(yè)管理公司在運行模式和服務(wù)質(zhì)量方面表現(xiàn)各不相同。

通過對詳細(xì)項目打分的方式，得出了對不同組建模式物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評價結(jié)果?？梢钥闯?，第一類公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好，在對比中評價最高。獨立法人物業(yè)企業(yè)多數(shù)屬于現(xiàn)代化住宅小區(qū)，硬件設(shè)施完善，能夠滿意業(yè)主的多層次需要;不論是人員素養(yǎng)、居住環(huán)境，還是社區(qū)文化、親情服務(wù)等方面的綜合得分都要高于其它組建模式的物業(yè)公司。

其次類的得分略高于第三和第四類。主要是由于其與開發(fā)商為一體，現(xiàn)階段開發(fā)商為了提高其房地產(chǎn)品牌效應(yīng)，增加附加值，在近期比較注意產(chǎn)品的售后服務(wù)，所以其服務(wù)質(zhì)量就高于后兩者。但因其與開發(fā)商關(guān)系過于親密，在開發(fā)商產(chǎn)品遺留問題以及資金的自由支配上處于被動地位，阻礙了其業(yè)務(wù)的自由拓展，服務(wù)質(zhì)量也受到肯定的影響。

其次類和第三類的得分最低，其主要問題是受主管部門行政管理的影響和沿用傳統(tǒng)的管理方式，市場化程度低，其供應(yīng)的服務(wù)不能很好地滿意業(yè)主的需求。

社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作方案精選【篇7】

一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求:

為了加強和促進物業(yè)管理工作的健康進展，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量，依據(jù)《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行方法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級劃分為三級

1.一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件:

(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業(yè)在20萬平米以上;

(2)管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上，物業(yè)類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋(下同);

(3)管理物業(yè)必需有兩個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，且管理達(dá)標(biāo)面在50%以上;

(4)企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必需從事物業(yè)管理工作3年以上;

(5)具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上;

(6)企業(yè)經(jīng)營年限必需在3年以上;

(7)企業(yè)注冊資本50萬元以上(含50萬元)

2.三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件:

(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業(yè)1萬~5萬平米;

(2)有中級專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上;

(3)企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元);

3.處于以上兩種類型之間的為二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

對于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬平米以下的暫不定級。

物業(yè)管理公司申報經(jīng)營資質(zhì)審批時所要供應(yīng)的資料

1、內(nèi)資企業(yè)(全民、集體、股份制、股份合作制)

(1)物業(yè)管理公司資質(zhì)申請報告;

(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準(zhǔn)文件;

(3)管理章程;

(4)公司法定代表人任命或聘任書;

(5)驗資證明;

(6)經(jīng)營場所證明;

(7)擁有或托付管理物業(yè)證明(托付管理協(xié)議書);

(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件;

(9)其他有關(guān)資料。

2.外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作、外商獨資)

除需要供應(yīng)內(nèi)資企業(yè)申報審批所需的有關(guān)資料外，還需要供應(yīng)合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)文件。3.私營企業(yè)

(1)業(yè)主身份證明(復(fù)印證);

(2)業(yè)主的工作簡歷;

(3)申請資質(zhì)審批的報告;

(4)管理章程;

(5)驗資證明;

(6)經(jīng)營場所證明;

(7)擁有或托付管理物業(yè)的證明;

(8)雇員的名冊;

(9)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書;

(10)其他有關(guān)資料。

二、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序

國家房產(chǎn)行政管理體系——各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告及申報資料齊全后，在肯定時間內(nèi)(通常規(guī)定為兩個星期內(nèi))審核完畢，符合經(jīng)營資質(zhì)條件的，核發(fā)批準(zhǔn)文件，其他必需按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機構(gòu)辦理注冊登記，在手續(xù)辦完后才能對外營業(yè)。

三、物業(yè)管理公司設(shè)立和工商登記

(一)組織機構(gòu)設(shè)立物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”、“股份合作公司”兩種。

(二)工商登記依據(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司登記的主管機關(guān)是工商行政管理機關(guān)。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，在注冊登記中會遇到一些問題，為了今后更好的開展工作，有必要搞清晰。

1.物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨應(yīng)含有以下幾個方面:

(1)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的連續(xù)和完善，是一個簡單、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應(yīng)樂觀參加社會分工，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營良性循環(huán)，促進我國住房制度改革的深化。

(2)對所管理的房產(chǎn)及各類附屬設(shè)施進行科學(xué)的管理與養(yǎng)護，使其物業(yè)保值、增值，延長其使用壽命，限度地實現(xiàn)社會財寶的節(jié)省。(3)物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人。所以應(yīng)以業(yè)主(使用人)為對象，開展各類經(jīng)營業(yè)務(wù)，寓經(jīng)營與管理十服務(wù)之中，供應(yīng)全方位的便利服務(wù)。

(4)發(fā)揮物業(yè)的使用功能，為業(yè)主(使用人)制造干凈、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一。

(5)履行社會管理義務(wù)，樂觀開展兩個文明建設(shè)，致力于全社會的文明和進步。

2.經(jīng)營范圍依據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點和經(jīng)營宗旨要求，物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍有:

(1)管理方面:樓宇(多層、高層)管理;房屋的修繕管理;設(shè)備的修理、保養(yǎng)管理;車輛運行及看護管理;治安管理;清潔環(huán)衛(wèi)管理;綠化管理;消防管理;物業(yè)保險管理等。

(2)服務(wù)方面:物業(yè)修繕;物業(yè)租售代理;物業(yè)清掃保潔;搬家、裝潢服務(wù)。車輛出租;綠化工程及花木租售;燃料供應(yīng);蔬菜糧食供應(yīng);服裝清洗供應(yīng);美容美發(fā);康樂健身;幼兒教育;老年服務(wù);家教服務(wù);商業(yè)服務(wù)等。物業(yè)管理經(jīng)營的范圍特別廣泛，但其目的是為所管物業(yè)范圍內(nèi)的居民或單位供應(yīng)優(yōu)質(zhì)、便利的各種服務(wù)。

社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作方案精選【篇8】

一、指導(dǎo)思想

以體制機制創(chuàng)新為核心，根據(jù)行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理掩蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進一步促進文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。

二、職責(zé)任務(wù)

(一)強化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系

根據(jù)“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，詳細(xì)落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。

1、街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)

(1)會同主管部門參加轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負(fù)責(zé)物業(yè)修理資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。

(2)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核看法;負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。

(3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償供應(yīng)物業(yè)基本服務(wù)。

(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴方面的工作。

(5)對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的，提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。

2、社區(qū)居委會職責(zé)

(1)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參與籌備工作;會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉;指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。

(2)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的打算，對業(yè)主委員會的決議提出建議和看法。

(3)協(xié)作街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。

(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進行日常監(jiān)督，并準(zhǔn)時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

(5)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

3、物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務(wù)工作。

(2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人看法，提出整改措施并落實;定期參與業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人供應(yīng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

(3)受理業(yè)主來訪、查詢、托付、投訴等事宜，能解決的準(zhǔn)時解決。

(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。

(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強老舊小區(qū)環(huán)境愛護宣揚工作。

(6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)覺問題準(zhǔn)時解決。

(7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)大事實行必要措施并準(zhǔn)時向有關(guān)部門報告。

(8)對小區(qū)進出車輛進行管理、疏導(dǎo)，保持出入口暢通。

(9)按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

(二)完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化

1、已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管;加強物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo)，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn);對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進行考評，為主管部門年審供應(yīng)基本看法;參加優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。

2、單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔(dān)負(fù)起物管責(zé)任，準(zhǔn)時將各級有關(guān)檢查考評狀況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。

3、不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償供應(yīng)基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)托付合同，進行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。

4、對經(jīng)濟適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標(biāo)準(zhǔn)收費。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)肯定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。

(三)加大幫扶力度，推動物業(yè)管理持續(xù)健康進展

一是加大對小區(qū)居民的宣揚力度，增加居民花錢買服務(wù)的意識。組織社委會幫助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是樂觀爭取上級部門支持。幫助搞好出新小區(qū)房屋修理、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理制造條件、供應(yīng)支持。三是鼓舞具有肯定實力的物業(yè)管理企業(yè)參加競爭。提高市場份額，推動物業(yè)公司規(guī)?；芾?，降低運營成本，提高整體水平。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，站長由社區(qū)主任擔(dān)當(dāng)，聯(lián)系電話：52400834。

四、機構(gòu)設(shè)置

為便于機構(gòu)運轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機構(gòu)，詳細(xì)負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。

1、街道物業(yè)管理沖突投訴調(diào)解站

站長：儲德順

成員：陶蕓

2、街道物業(yè)管理應(yīng)急修理服務(wù)站

站長：丁勇

成員：加盟企業(yè)

3、街道物業(yè)管理服務(wù)中心

常務(wù)主任：謝洪

成員：袁洋王子成孫桂勇楊日富

徐長祥周明福陳杰丁勇

孫子明陶蕓徐雅珍干程

4、社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組

各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé);二級監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進行日常監(jiān)督，并準(zhǔn)時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

五、實施步驟

1、制定方案階段(6月12日前)

(1)調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等狀況。

(2)外出調(diào)研，深化試點單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理閱歷。

(3)落實辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。

2、宣揚發(fā)動階段(6月20日前)

(1)召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。

(2)通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機構(gòu)。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)樂觀分子，進行廣泛宣揚發(fā)動，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的熟悉，樂觀幫助物管公司開展工作。

3、全面實施階段(6月21日—6月30日)

“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù)。

六、工作要求

1、加強領(lǐng)導(dǎo)，提高熟悉。

各級領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進和諧社會建設(shè)、推動文明城市創(chuàng)建的高度動身。仔細(xì)領(lǐng)悟物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強化責(zé)任意識，細(xì)心組織，周密部署，明確措施，建立問責(zé)體系，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。

2、強化宣揚，營造氛圍。

要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣揚實行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。實行散發(fā)宣揚單、印制便民手冊、宣揚板報等方式，樂觀引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關(guān)懷、支持、參加住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

3、明確職責(zé)，落實要求。

各職能科室要齊抓共管，相互協(xié)作，落實支持物業(yè)工作的各項政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，抽出精干力氣落實社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)。街道物業(yè)管理辦公室要仔細(xì)組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴(yán)格督辦并通報檢查結(jié)果，確保試點工作順當(dāng)進行。

4、突出重點，加大投入。

各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，特殊對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設(shè)施，并延長服務(wù)內(nèi)容。同時，街道將實行爭取一點，自籌一點的方法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理賜予必要投入。

社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作方案精選【篇9】

1、服務(wù)結(jié)構(gòu)

本方案為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要供應(yīng)物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、秩序、保潔、綠化、修理保養(yǎng)五個方面的內(nèi)容。我們將依據(jù)實際狀況，不斷完善各類服務(wù)操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶供應(yīng)優(yōu)質(zhì)、超值服務(wù)。

2管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置

經(jīng)理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。

3物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

3-1房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理養(yǎng)護和管理

共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)?戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。

保潔服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

一、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標(biāo)識、宣揚欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃(不含封閉式玻璃)一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪準(zhǔn)時清掃

6、室外石凳