長春吳山居房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

畢業(yè)論文文長春吳山居房地地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目策劃XXXXXXXX大學(xué)管管管理學(xué)院院2015年6月月月畢業(yè)論文文長春吳山居房地地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目策劃學(xué)生：：：XXXXXX指導(dǎo)教師：XXXXXXX教授專業(yè)：：：房地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與管理理所在單位：管理理理學(xué)院答辯日期：200015年6月xx日目錄TOC\o"1-3"\h\uHYPERLINK\l""摘要第1章緒論1.1項目背背背景房地產(chǎn)策劃是根根根據(jù)房地地產(chǎn)開開發(fā)項目目的具具體目標(biāo)標(biāo)，以以客觀的的市場場調(diào)研和和市場場定位為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以獨獨特的的創(chuàng)新為為核心心，綜合合運用用各種輔輔助手手段，按按照一一定的程程序?qū)ξ磥淼牡姆康氐禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目進行創(chuàng)創(chuàng)造性性且可操操作的的規(guī)劃活活動[[1]。本文以“吳山居居居”項目為研研究究內(nèi)容，通通過過有效的的策劃劃和對產(chǎn)產(chǎn)品的的精準(zhǔn)定定位，將80-1120㎡的戶型型作為主力力戶型，結(jié)結(jié)合區(qū)域需需求進行創(chuàng)創(chuàng)新，利用用產(chǎn)品差異異化的特性性，對項目目進行推廣廣策劃。1.1.1項項項目建設(shè)設(shè)的必必要性（1）項目建設(shè)設(shè)符符合城市發(fā)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃高新區(qū)位于長春春春市區(qū)西西南部部，規(guī)劃劃面積積55平方公里里，分分為南區(qū)區(qū)、北北區(qū)兩大大板塊塊，是未未來長長春市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展，特特別是是制造業(yè)業(yè)發(fā)展展的重點點區(qū)域域。這對對于房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)來說說，就意意味著著發(fā)展機機遇不不僅僅停停留在在朝陽、南南關(guān)關(guān)等城區(qū)區(qū)，高高新、凈凈月等等城區(qū)也也具有有極好的的發(fā)展展空間。（2）加大高新新區(qū)區(qū)的建設(shè)力力力度，提提高居居民生活活水平平隨著長春市經(jīng)濟濟濟的發(fā)展展，市市民人均均可支支配收入入也相相應(yīng)提高高，對對于改善善居住住條件的的要求求日益強強烈。同同時，伴伴隨著著城鎮(zhèn)化化進程程的加快快，對對改善教教育、衛(wèi)衛(wèi)生等各各項關(guān)關(guān)乎民生生的設(shè)設(shè)施也提提出了了更高的的要求求。本案案建設(shè)設(shè)符合長長春市市的城市市規(guī)劃劃，符合合當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟發(fā)發(fā)展要要求，對對于實實現(xiàn)長春春市城城市建設(shè)設(shè)規(guī)劃劃、提高高和改改善人民民居住住水平和和居住住環(huán)境，滿滿足足人民日日益增增長的消消費需需求，促促進當(dāng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟濟發(fā)展展具有重重要作作用。1.1.2項項項目建設(shè)設(shè)的可可行性（1）區(qū)域概況況：：HYPERLINK"/view/2172.htm"長春國家高新技技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)是1991年經(jīng)國務(wù)務(wù)院院批準(zhǔn)建建立的的首批國國家級級高新區(qū)區(qū)之一一，位于于素有有“科技城”、“文化城”美譽的長長春春市西南南部，總總面積78.6平方公里里。高高新區(qū)分分為南南區(qū)、北北區(qū)兩兩大板塊塊。南南區(qū)與南南關(guān)區(qū)區(qū)、朝陽陽區(qū)、汽汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)毗鄰鄰，是是長春市市南部部新城的的副中中心；北北區(qū)位位于長春春市區(qū)區(qū)東北部部、長長春市規(guī)規(guī)劃建建設(shè)的長長東北北開發(fā)先先導(dǎo)區(qū)區(qū)的核心心位置置，與寬寬城區(qū)區(qū)、二道道區(qū)、長長春經(jīng)濟濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)、九九臺市、德德惠惠市接壤壤，是是未來長長春市市產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展，特特別是制制造業(yè)業(yè)發(fā)展的的重點點區(qū)域。（2）交通條件件：：1）“兩橫三縱縱”工工程：“兩橫三縱“工程目前前已已經(jīng)部分分開通通，是城城市規(guī)規(guī)劃的重重點工工程之一一，今今后將成成為城城市交通通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的主干干道。2）路網(wǎng)建設(shè)，強強強力推進進：高高新南區(qū)區(qū)重點點打造硅硅谷大大街、飛飛躍路路、光谷谷大街街、蔚山山路四四條精品品街路路。3）超達廣場上上上方互通式式立立交橋——長春南出出口口：超達達廣場場上方規(guī)規(guī)劃建建成5層互通式式立立交橋，目目前前建成2層。立交交橋橋建成后后，人人民大街街出城城口將關(guān)關(guān)閉，至至此，高高新區(qū)區(qū)將作為為長春春市南大大門。（3）水文氣象象條條件：區(qū)域內(nèi)有觀瀾湖湖湖公園、硅硅谷谷大街、八八一一水庫、富富強強水庫、大大禹禹褐石公公園等等生態(tài)公公園，氣氣候宜人人，環(huán)環(huán)境優(yōu)美美。（4）區(qū)域配套套條條件：學(xué)校：萬順小學(xué)學(xué)學(xué)、長春市七七十十七中學(xué)學(xué)、長長春高新新第二二實驗學(xué)學(xué)校、北北京師范范大學(xué)學(xué)附屬學(xué)學(xué)校、大大連航運運學(xué)院院教育學(xué)學(xué)院。醫(yī)院：長春廣善善善風(fēng)濕病病醫(yī)院院、長春春通源源醫(yī)院、吉吉林林硅谷醫(yī)醫(yī)院。商超：歐亞賣場場場、歐亞亞車百百、恒客客隆超超市、年年華超超市。金融：中國銀行行行(長春蔚山山路路支行)、中國建建設(shè)設(shè)銀行長長春蔚蔚山路支支、上上海浦東東發(fā)展展銀行高高新支支行。綜上所述，本案案案項目建建設(shè)是是極為必必要且且可行的的。本本項目一一是符符合區(qū)域域經(jīng)濟濟發(fā)展與與城市市規(guī)劃的的需要要；二是是經(jīng)濟濟效益可可觀，社社會效益益明顯顯。1.2項目基基基本概況況項目基本概況包包包括該項項目的的基本情情況、項項目地塊塊綜述述、項目目場址址與建設(shè)設(shè)條件件、項目目建設(shè)設(shè)內(nèi)容與與規(guī)模模等。1.2.1項項項目基本本情況況表1-1：項目目目基本情況況表表項目名稱長春吳山居擬建地址超強街與宜居路路路交匯處處城區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開開開發(fā)區(qū)土地用途商業(yè)住宅占地面積12萬㎡擬建筑面積35萬㎡容積率2.5產(chǎn)權(quán)年限70年建設(shè)單位長春吳中置業(yè)有有有限公司司建設(shè)單位地址人民大街偉峰國國國際1503室建設(shè)單位法人王尼瑪總投資24億建筑類型板樓、高層物業(yè)類別住宅1.2.2項項項目地塊塊綜述述長春吳山居項目目目位于高高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)，超超強街街與宜居居路交交匯處東東北側(cè)側(cè)，土地地用途途為商業(yè)業(yè)住宅宅用地。該該地地塊緊鄰鄰沃爾爾瑪購物物廣場場、歐亞亞賣場場以及吉吉林師師范大學(xué)學(xué)、北北師大長長春附附屬學(xué)校校等學(xué)學(xué)校。項項目靠靠近地鐵鐵五號號線以及及南北北快速路路，交交通便利利。緊緊鄰富強強水庫庫和八一一水庫庫，水資資源豐豐富，空空氣清清新。圖1-1：項目目目周邊區(qū)域域圖圖1.2.3項項項目場址址和條條件本項目占地約1112萬平方米米，目目前場地地大部部分為荒荒地，少少量舊居居民房房，周邊邊市政政道路，供供電電，供水水等建建設(shè)基礎(chǔ)礎(chǔ)條件件基本完完善，具具有建設(shè)設(shè)條件件。1.2.4項項項目建設(shè)設(shè)內(nèi)容容與規(guī)模模該項目規(guī)劃總建建建筑面積積為35萬㎡，項項目目規(guī)劃建建設(shè)的的具體內(nèi)內(nèi)容如如下表：：表1-2：建設(shè)設(shè)設(shè)規(guī)模與內(nèi)內(nèi)容容表序號指標(biāo)單位數(shù)量1可規(guī)劃建設(shè)用地地地面積㎡1250762建筑基底面積㎡240003總建筑面積㎡3500003.1住宅㎡2780003.2公建配套㎡60003.3商業(yè)建筑㎡260003.4地下停車位㎡400004容積率2.55綠化率%大于30%1.3研究內(nèi)內(nèi)內(nèi)容與意意義房地產(chǎn)項目策劃劃劃主要包包括以以下內(nèi)容容：第第一，市市場調(diào)調(diào)查與預(yù)預(yù)測分分析；第第二，項項目定位位策劃劃與產(chǎn)品品策劃劃；第三三，項項目開發(fā)發(fā)投資資策劃與與建設(shè)設(shè)進度策策劃；；第四，營營銷銷策劃。在在這這一系列列的策策劃活動動中，項項目的可可行性性研究是是策劃劃的核心心活動動。項目目可行行性研究究要綜綜合論證證項目目建設(shè)的的必要要性，財財務(wù)的的盈利性性，經(jīng)經(jīng)濟上的的合理理性，技技術(shù)上上的先進進性和和適應(yīng)性性以及及建設(shè)條條件的的可能性性和可可行性，從從而而為投資資決策策提供科科學(xué)依依據(jù)。在在項目目前期策策劃的的重點，是是對對項目進進行技技術(shù)經(jīng)濟濟分析析，對項項目的的投資效效益進進行評價價[22]。第2章市場調(diào)查查與與預(yù)測分析析析市場調(diào)查就是調(diào)調(diào)調(diào)查者運運用科科學(xué)的方方法，有有目的、有有計計劃、系系統(tǒng)地地搜集和和整理理市場活活動中中的各種種信息息，分析析市場場環(huán)境，找找出出發(fā)展規(guī)規(guī)律，為為科學(xué)決決策和和市場預(yù)預(yù)測提提供有效效依據(jù)據(jù)的過程程。2.1項目宏宏宏觀環(huán)境境因素素分析吳山居項目的宏宏宏觀環(huán)境境因素素包括：：房地地產(chǎn)政策策對房房地產(chǎn)供供求的的影響、2015年房地產(chǎn)產(chǎn)市市場走勢勢、房房地產(chǎn)市市場的的需求、供供給給以及土土地制制度等方方面因因素。2.1.1房房房地產(chǎn)政政策對對供求的的影響響（1）房地產(chǎn)政政策策對供給的的的影響2005年至今今今，房地地產(chǎn)新新一輪調(diào)調(diào)控開開始，房房產(chǎn)投投資熱度度有所所下降。2010年4月月月27日，國務(wù)務(wù)院院發(fā)布了了《國國務(wù)院關(guān)關(guān)于堅堅決遏制制部分分城市房房價過過快上漲漲的通通知》（簡簡稱稱"國十條"），被稱稱為"史上最嚴(yán)嚴(yán)厲厲的調(diào)控控政策策"。然而調(diào)調(diào)控控政策進進入第第四年，政政策策才有所所成效效，住宅宅投資資增速開開始下下滑，新新開工工面積開開始下下降。然然而這這只是對對供給給方而言言，投投資熱情情有所所減弱，對對于于需求方方而言言，市場場剛性性需求依依舊巨巨大，供供求矛矛盾依然然嚴(yán)重重，價格格仍不不斷上漲漲。（2）房地產(chǎn)政政策策對需求的的的影響依據(jù)1998年年以以來我國房房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的市市場形勢勢，可可以將其其分為為兩個階階段。以2005年為分割割點，20世紀(jì)90年代末至2004年是快速速增長期；；20055-20112年是波動動增長期。這這兩個增長長階段與我我國的調(diào)控控政策也息息息相關(guān)，快快速增長期期發(fā)生在我我國“住房制度度改革”、“促使住宅宅業(yè)成為新新的經(jīng)濟增增長點”的政策背背景下；第第二階段的的波動增長長期發(fā)生自自從2005年3月的房地地產(chǎn)的持續(xù)續(xù)一輪調(diào)控控。然而需求的強勁勁勁促使價價格的的快速上上漲，19988--20004年我國房房地地產(chǎn)價格格以23%--336%的速度快快速速增長。圖表2-1：2200世紀(jì)90年代以來來調(diào)調(diào)控與刺刺激政政策下的的中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市市場形勢勢（3）房地產(chǎn)政政策策對供求平平平衡的影影響數(shù)據(jù)顯示，截至至至2011年我國城城市市人均住住宅建建筑面積積達到到了32.665平方米，僅僅僅比農(nóng)村村低不不到4平方米，這這這個人均均面積積確實已已經(jīng)不不低了。然然而而真正的的剛性性需求人人群在在高房價價下只只能望房房興嘆嘆，只要要房地地產(chǎn)作為為投資資性產(chǎn)品品的性性質(zhì)不改改變，只只要地方方政府府土地財財政的的模式不不改變變，恐怕怕在僅僅有房地地產(chǎn)政政策的調(diào)調(diào)控下下，住房房制度度改革以以來形形成的房房地產(chǎn)產(chǎn)供求矛矛盾就就難以解解決[[4]。2.1.2222015中國經(jīng)濟濟形形勢預(yù)測測與分分析從國內(nèi)看，經(jīng)濟濟濟增長內(nèi)內(nèi)生動動力不強強，下下行壓力力仍然然存在。一一是是需求增增長面面臨較多多制約約。從HYPERLINK"/reports/index1194.html"投資資來看，制制造業(yè)投投資受受部分行行業(yè)產(chǎn)產(chǎn)能過剩剩問題題突出、企企業(yè)業(yè)經(jīng)濟效效益下下滑等因因素影影響，未未來投投資意愿愿和能能力受到到一定定影響。2014年前三季季度度，社會會消費費品HYPERLINK"/search/1/baogao/%E5%9B%9B%E5%B7%9D/"零售總額同同比比增長12.00%，增速比比上上年同期期回落落0.9個百分點點。這這些情況況表明明，2015年市場需需求求不旺的的態(tài)勢勢仍將持持續(xù)。二是傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)能過剩剩問題題仍將比比較突突出。2014年第三季季度度，規(guī)模模以上上工業(yè)企企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)能利用用率為為78.77%，同比下下降0.9個百分點點，仍仍處于近近四年年的較低低水平平。融資資難、融融資貴的的問題題短期內(nèi)內(nèi)難以以明顯緩緩解，企企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營困難狀狀況仍仍將持續(xù)續(xù)。2.1.3222015年中國人人口口結(jié)構(gòu)對對房地地產(chǎn)的影影響（1）20155年購購房適齡齡人口分分析根據(jù)2010年年全全國人口普普普查數(shù)據(jù)據(jù)，2010年我國購購房房適齡人人口約約為5.47億人。據(jù)據(jù)此此推算，2015年達到5.68億人口峰峰值值，但從2018年開始加加速速下滑，到到2020年、2025年分別下下降降到約為5.43億人、5億人[4]]。從城鎮(zhèn)人口看，2012年我國城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)購房適適齡人人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之之之后加速速下滑滑，到2020年、2030年分別下下降降到約為3.14億、2.5億。也就是說，200015年以后，中中中國購房房適齡齡人口數(shù)數(shù)量開開始下降降，房房地產(chǎn)購購買需需求結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生生了重大大改變變，甚至至出現(xiàn)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性性的購購買力不不足。（2）20155年“人口拐點”對樓市的的考考驗圖2-2：200015年中國人人口口結(jié)構(gòu)由于實施了幾十十十年的計計劃生生育，2010年中國的的年年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)呈紡紡錘形，勞勞動動力比例例大，經(jīng)經(jīng)濟增長長勢頭頭不錯，但但是是也導(dǎo)致致內(nèi)需需不足。這這種種結(jié)構(gòu)是是不穩(wěn)穩(wěn)定的，并并且且很快就就要變變成高度度不穩(wěn)穩(wěn)的倒三三角形形：勞動動力嚴(yán)嚴(yán)重短缺缺、高高度老年年化、經(jīng)經(jīng)濟喪失失活力力。2015年之后后后，中國國人口口拐點來來到。未未來中國國人口口結(jié)構(gòu)會會變成成非常不不穩(wěn)定定的“倒三角”。由于人人口口結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生了了轉(zhuǎn)變，樓樓市市所賴以以生存存的土壤——“人口紅利”正在逐漸漸消消失。主主流人人口專家家認(rèn)為為，從理理論上上說，出出現(xiàn)劉劉易斯拐拐點后后（即勞勞動力力過剩向向短缺缺的轉(zhuǎn)折折點），人人人口紅利利就會會逐漸消消失。圖2-3：中國國國未來人口口結(jié)結(jié)構(gòu)2.2項目中觀觀觀環(huán)境因因素分分析項目中觀環(huán)境因因因素分析析主要要指項目目行業(yè)業(yè)環(huán)境分分析，本本文通過過房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)城市市格局、房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)格局局、房地地產(chǎn)行行業(yè)現(xiàn)狀狀以及及2015年中國房房地地產(chǎn)走勢勢預(yù)測測分析等等四個個方面對對項目目的中觀觀環(huán)境境因素進進行分分析。2.2.1房房房地產(chǎn)行行業(yè)分分析（1）20144年我我國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)現(xiàn)狀狀之城市市格局局分化從全國樓市看，當(dāng)當(dāng)前市場分化化嚴(yán)重，一二二線城市資源源過度聚集，需需求集中，相相比之下，供供給和存量較較為短缺，因因此市場供不不應(yīng)求，房價價暴漲；同時時，三四線城城市庫存嚴(yán)重重積壓，供過過于求，多個個城市出現(xiàn)了了房價下跌的的現(xiàn)象。（2）20144年我我國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)現(xiàn)狀狀之房企企格局局分化房地產(chǎn)行業(yè)的格格格局呈現(xiàn)現(xiàn)出強強者愈強強、弱弱者愈弱弱的態(tài)態(tài)勢，主主要原原因在于于，房房地產(chǎn)行行業(yè)中中，龍頭頭企業(yè)業(yè)對于市市場的的把控以以及資資源的吸吸納能能力更強強。（3）20144年我我國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)現(xiàn)狀狀之房企企利潤潤率低位位徘徊徊目前，房地產(chǎn)企企企業(yè)的利利潤趨趨于飽和和，利利潤率在在低位位徘徊，行行業(yè)業(yè)平均利利潤率率不足10%，甚至很很多多企業(yè)的的利潤潤率只有5%左右。（4）20144年我我國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)現(xiàn)狀狀之一二二線重重點城市市房價價增速大大幅放放緩從2013年999月份開始始，中中國土地地的負(fù)負(fù)增長接接近0，10月份變成成了了正增長長，11月份超過9個點，12月份繼續(xù)續(xù)增增長，到2014年1月份依舊舊是是正增長長。2014年土地仍仍然然是持續(xù)續(xù)正增增長的情情況下下，2014年的土地地供供應(yīng)要比2013年增加很很多多，供求求關(guān)系系有望大大幅緩緩和，因因此房房價漲幅幅大幅幅下降。2.2.2222015年中國房房地地產(chǎn)市場場走勢勢預(yù)測（1）未來供給給面面趨收縮，投投資活動趨保保守，新開工工收縮，2015年供應(yīng)下降5%。（2）行業(yè)庫存存去去化周期在在在年底出出現(xiàn)改改善跡象象。截至2014年年88月末，全全國35個城市新新建建商品住住宅庫庫存總量量為269331萬平方米米，環(huán)環(huán)比增長1.3%，同比增增長22.66%。35個城市新新房房去化周周期為為17.5個月。（3）資金價格格方方面，預(yù)計計計2015年實際利利率率平穩(wěn)回回落，回回落速度度緩于于2012年。根據(jù)中金宏觀組組組預(yù)測，2015全年將有有兩兩次降息息，而而CPI同比增速速將將滑落至1.4%的低位(20114年預(yù)測：2.0%%)，意味著著實實際利率率在20155年將呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步小幅幅回落落趨勢，回回落落速度緩緩于2012年，而實實際際利率與與房價價負(fù)相關(guān)關(guān)，預(yù)預(yù)示著20155年房價平平穩(wěn)穩(wěn)。（4）土地制度度：：鼓勵舊城城城改造，嚴(yán)嚴(yán)控控特大型型城市市新增建建設(shè)用用地；或或?qū)⒂杏谐鞘懈碌牡闹贫刃孕钥蚣芗艹雠_。目前，中國土地地地開發(fā)強強度總總體偏高高，建建設(shè)用地地存量量大、利利用效效率低。官官方方在中共共十八八屆三中中全會會、中央央經(jīng)濟濟工作會會議等等重要會會議上上，多次次強調(diào)調(diào)嚴(yán)守18億畝耕地地保保護紅線線、耕耕地數(shù)量量和質(zhì)質(zhì)量保護護并重重等[5]]。2.3項目微觀觀觀環(huán)境因因素分分析微觀營銷環(huán)境是是是直接制制約和和影響企企業(yè)營營銷活動動的力力量和因因素，本本文通過過開發(fā)發(fā)商、項項目主主力客戶戶群、項項目周邊邊競品品以及項項目SWOT分析四個個方方面進行行項目目的微觀觀環(huán)境境因素分分析。2.3.1吳吳吳山居品品牌開開發(fā)商長春吳中置業(yè)有有有限公司司隸屬屬于青島島吳中中地產(chǎn)集集團。吳吳中地產(chǎn)產(chǎn)于1993年6月成立于于青青島，吳中憑借借一一貫的創(chuàng)創(chuàng)新精精神及專專業(yè)開開發(fā)優(yōu)勢勢，以以其準(zhǔn)確確的市市場定位位、超超前的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計以及及優(yōu)質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理理，在業(yè)業(yè)內(nèi)樹樹立了良良好的的企業(yè)品品牌形形象。截截至2013年底，累累計計已開發(fā)發(fā)項目目超過100個,在建筑面面積積超過2000萬平方米米，待待開發(fā)土土地儲儲備約3949余萬平方方米米。截至2014年9月，公司司業(yè)業(yè)務(wù)已拓拓展至至青島、HYPERLINK"/subview/2833/6922767.htm"長長春春、HYPERLINK"/view/2621.htm"北京、HYPERLINK"/view/1735.htm"上海、西安、哈哈爾爾濱、沈沈陽、杭杭州、大大連、煙煙臺、玉玉溪11個城市。2.3.2吳吳吳山居項項目周周邊競品品分析析（1）奧海瀾庭庭項目概況地處長春市高新新新區(qū)，位位于硅硅谷大街街以東東，丙十十一街街以南，超超強強西街以以西，丙丙十一路路以北北?？傉嫉孛婷娣e積約12.448萬㎡，總總建建筑面積積約24.9余萬㎡。項目優(yōu)勢教育、醫(yī)療、商商商場、金金融等等配套齊齊全，住住宅部分分包括括高層7棟，多層29棟，商業(yè)業(yè)部部分將打打造成成集超市市、娛娛樂、購購物于于一體的的大型型商業(yè)綜綜合體體項目定位新古典主義風(fēng)格格格的高端端住宅宅戶型特點毛坯，短進深、大大開間、全明明通透、浪費費空間少銷售價格均價4800元元//㎡（2）恒大綠洲洲項目概況項目東至超凡路路路、南至至乙五五路、西西至超超然路、北北至至高新儲儲備中中心，總總占地地面積約20萬平方米米，由由恒大地地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)。項目優(yōu)勢項目周邊生活、醫(yī)醫(yī)療、教育、金金融等配套齊齊全，擁有一一級物業(yè)管理理資質(zhì)的金碧碧物業(yè)，項目目隸屬恒大地地產(chǎn)，具有品品牌優(yōu)勢。項目定位歐陸風(fēng)格精裝瞰瞰瞰湖園區(qū)區(qū)戶型特點85-170㎡㎡㎡精裝銷售價格均價6900元元//㎡（3）怡眾名城城項目概況項目位于硅谷大大大街與佳佳園路路交會處處，開開發(fā)商為為長春春高新，是是國國有控股股上市市公司長長春高高新集團團的全全資子公公司。項項目占地地面積積:58000000㎡建筑面積:72000000㎡。項目優(yōu)勢項目周邊配套齊齊齊全，小小區(qū)內(nèi)內(nèi)部配套套有生生活會館館、游游泳池、水水景景公園、大大型型商業(yè)街街等。項目定位水景洋房戶型特點毛坯，42-11172㎡，學(xué)區(qū)區(qū)房房銷售價格均價7500元元//㎡[12]]（4）競品項目目對對比分析通過對項目所在在在區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)分類類，本房房產(chǎn)項項目定位位為高高端住宅宅區(qū)。對對比項目目周邊邊其他樓樓盤進進行分析析，其其中，根根據(jù)市市場調(diào)研研和政政府規(guī)劃劃分析析，把區(qū)區(qū)域形形象、居居住環(huán)環(huán)境、生生活商商業(yè)配套套、交交通配套套、發(fā)發(fā)展?jié)摿α?、品品牌認(rèn)同同等分分為三個個等級級。表2-1：競品品品項目對比比分分析表項目名稱位置區(qū)域形象居住環(huán)境生活配套交通配套發(fā)展?jié)摿ζ放普J(rèn)同吳山居2332133奧海瀾庭2213312恒大綠洲3122223怡眾名城1331133圖2-3：競品品品項目對比比分分析圖不難看出，本項項項目在區(qū)區(qū)域形形象、居居住環(huán)環(huán)境、發(fā)發(fā)展?jié)摑摿Α⑵菲放普J(rèn)認(rèn)同方面面具有有優(yōu)勢，但但是是在生活活配套套和交通通配套套方面還還需要要完善。2.3.3吳吳吳山居項項目主主力客戶戶群（1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)長春吳山居項目目目位于長長春市市高新區(qū)區(qū)，而而最近幾幾年，高高新區(qū)重重點發(fā)發(fā)展了現(xiàn)現(xiàn)金的的制造技技術(shù)、生生物醫(yī)藥藥、光光電技術(shù)術(shù)、信信息技術(shù)術(shù)以及及新材料5大主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)。高新區(qū)按照產(chǎn)業(yè)業(yè)業(yè)集群發(fā)發(fā)展的的模式，以以產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為線線索，成成立了多多個專專業(yè)園區(qū)區(qū)。生生物醫(yī)藥藥產(chǎn)業(yè)業(yè)園、汽汽車研研究開發(fā)發(fā)園、長長春軟件件園、中中國長春春光電電技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園、吉林林動漫漫游戲原原創(chuàng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園等等以產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為線線索的的專業(yè)園園區(qū)的的建立和和發(fā)展展為進一一步發(fā)發(fā)展相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)集群奠奠定了了良好的的產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)、空空間間布局基基礎(chǔ)以以及人才才、技技術(shù)等要要素基基礎(chǔ)。（2）主力客戶戶群群高新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)發(fā)發(fā)展主要要依托托于一汽汽集團團的產(chǎn)業(yè)業(yè)及市市場優(yōu)勢勢，它它帶動了了高新新區(qū)的汽汽車及及零部件件的發(fā)發(fā)展，也也催生生了大量量的相相關(guān)個體體企業(yè)業(yè)。因此此，長長春吳山山居項項目的主主力客客戶群體體就是是依托與與一汽汽集團的的工薪薪階層及及個體體經(jīng)營者者。2.3.4項項項目SWOT分析通過找出本項目目目客觀存存在的的主要內(nèi)內(nèi)部優(yōu)優(yōu)勢（streenngthhs）、劣勢勢因因素（weakknnesssess）以及外外部部市場環(huán)環(huán)境中中的機會會因素素（oppoorrtunnitties）、威脅脅因因素（threeaats），運用SWTO分析法，以以以及相對對適合合于此市市場定定位的產(chǎn)產(chǎn)品營營銷方法法、手手段。具具體如如下：表2-2：項目目目SWOT分析表優(yōu)勢（streeengtthss）劣勢（weakkknesssees）S1.位于高高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)八一一水庫附附近，具具有良好好的生生態(tài)環(huán)境境，適適合養(yǎng)老老；S2.生活配配配套齊全全，便便于人們們生活活；S3.戶型定定定位為精精裝小小戶型，符符合合目標(biāo)人人群；；S4.區(qū)域院院院校眾多多，教教育配套套完善善。W1.項目所所所處位置置離城城中心較較遠；；W2.樓盤眾眾眾多，競競爭比比較激烈烈；W3.社區(qū)整整整體休閑閑地區(qū)區(qū)較少，布布局局不太人人性化化；W4.周邊交交交通方式式較少少，出行行困難難。機會（oppooortuuniitiees）威脅（threeeats）O1.高新地地地區(qū)城市市規(guī)劃劃及經(jīng)濟濟發(fā)展展對房地地產(chǎn)市市場的帶帶動效效應(yīng)；O2.引進新新新型產(chǎn)業(yè)業(yè)，開開發(fā)價值值大；；O3.目前區(qū)區(qū)區(qū)域市場場供應(yīng)應(yīng)量較少少；O4.區(qū)域內(nèi)內(nèi)內(nèi)消費群群體的的需求量量大。T1.房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)及金融融政策策的規(guī)范范和抑抑制；T2.地塊成成成熟有待待培養(yǎng)養(yǎng)；T3.項目開開開發(fā)周期期帶來來的一系系列的的連帶性性問題題。由此可見，本項項項目具有有可開開發(fā)的優(yōu)優(yōu)勢，但但尚需完完善。第3章項目定位位定位是企業(yè)根據(jù)據(jù)據(jù)消費者者對某某種產(chǎn)品品屬性性的認(rèn)識識、了了解和重重視程程度，給給自己己的產(chǎn)品品規(guī)定定一定的的市場場地位，培培養(yǎng)養(yǎng)產(chǎn)品在在消費費者心目目中的的特色和和形象象，以滿滿足消消費者的的某種種偏愛和和需要要[6]。對于房地產(chǎn)項目目目開發(fā)策策劃，市市場定位位的基基本前提提就是是研究房房地產(chǎn)產(chǎn)市場，也也就就是首先先要進進行房地地產(chǎn)市市場調(diào)研研，并并且在市市場調(diào)調(diào)研的基基礎(chǔ)上上，細分分房地地產(chǎn)市場場，尋尋找房地地產(chǎn)市市場的空空白點點，確定定目標(biāo)標(biāo)市場，從從而而進行定定位。3.1項目功功功能定位位本項目的產(chǎn)品分分分為住宅宅、商商業(yè)兩種種產(chǎn)品品，集居居住、商商業(yè)、文文化、娛娛樂于一一體，將將居住與與商業(yè)業(yè)購物、休休閑閑娛樂有有效融融合，使使得整整個區(qū)域域形成成整體優(yōu)優(yōu)勢，滿滿足人們們居住住、購物物、餐餐飲、休休閑、娛娛樂、學(xué)學(xué)習(xí)等等多種需需要，使使本區(qū)域域的活活動和消消費者者之間產(chǎn)產(chǎn)生互互動效果果。3.2項目特特特色定位位項目全力打造純純純吳楚風(fēng)風(fēng)情生生活，作作為高高檔商住住樓。修修建具有有江南南風(fēng)情的的小橋橋流水、回回廊廊假山等等。并并且結(jié)合合南北北方戶型型特點點，在北北方戶戶型整體體方正正、南北北通透透并保障障冬季季保暖的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合南南方戶型型全景景陽臺、寬寬敞敞明亮等等特點點，設(shè)計計落地地式全景景采光光陽臺，主主臥臥帶飄窗窗設(shè)計計，明廚廚明衛(wèi)衛(wèi)設(shè)計使使整個個室內(nèi)更更加透透亮衛(wèi)生生，空空間布局局舒適適。同時時，其其完全符符合“私密性、純純純粹性、城城市市資源獨獨享性性、人文文沉淀淀”等多重要要求求，同時時滿足足了購房房者“舒適性”、“時尚性”的要求。3.3項目價價價格定位位本項目凈用地面面面積12500776平方米，住住住宅銷售售均價價7000元/平方米，項項項目的規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)要求求：容容積率2.5；綠地率30%。準(zhǔn)備融融資10000000萬元，綜綜合合利率為8.5%，期限為為一一年，開開發(fā)期期稅費按按銷售售收入的8.5%計取[7]]。3.4項目產(chǎn)品品品定位3.4.1整整整體規(guī)劃劃建議議吳山居項目依照照照大尺度度、大大空間，高高綠綠化率、低低建建筑密度度的規(guī)規(guī)劃理念念，充充分利用用本小小區(qū)的綜綜合區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢和自自然條件件，創(chuàng)創(chuàng)造獨具具特色色的整體體景觀觀和空間間秩序序，塑造造高品品質(zhì)的內(nèi)內(nèi)在及及外在環(huán)環(huán)境以以提升居居民的的生活質(zhì)質(zhì)量，為為經(jīng)營城城市提提供切實實可行行的成功功規(guī)劃劃范例。3.4.2外外外觀設(shè)計計建議議項目建筑立面色色色彩上，清清新新而不失失舒雅雅，配合合原生生態(tài)的石石材、墻墻磚涂料料等作作為建筑筑元素素，立面面材料料和顏色色選擇擇上，建建筑特特由白墻墻、灰灰瓦和栗栗色的的門窗裝裝修，構(gòu)構(gòu)成素靜靜的色色調(diào)，既既不張張揚跳躍躍，又又不木訥訥呆板板。白墻墻黑瓦瓦在叢林林溪流流映照下下，予予人以明明快的的感覺，素素雅雅清淡，韻韻味味無窮。3.4.3戶戶戶型設(shè)計計建議議在戶型設(shè)計上采采采用一流流的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，強強調(diào)室室內(nèi)動靜靜空間間合理劃劃分，注注重舒適適、實實用的特特點，將將新理念念、新新技術(shù)、新新材材料與傳傳統(tǒng)的的居住生生活要要求有機機結(jié)合合。為滿滿足不不同客戶戶的需需求，規(guī)規(guī)劃了了大量小小面積積戶型，均均以以人性化化合理理空間，確確保保主人生生活的的私密性性。臥臥室、書書房、浴浴室的布布局更更加流暢暢、合合理，空空間利利用更充充分，增增加了項項目戶戶型的多多樣性性。3.4.4裝裝裝修檔次次建議議建議項目裝修通通通過“超越市場場標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的國國際9A精裝體系”打造全方方位位清新豪豪華裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，給給予客戶戶實效效豪華家家居價價值體現(xiàn)現(xiàn)。第4章投資策劃劃與與建設(shè)進度度度策劃4.1投資估估估算投資估算依據(jù)為為為：（1）國家發(fā)改改委委2006年7月發(fā)布的的《建建設(shè)項目目經(jīng)濟濟評價方方法與與參數(shù)》；；（2）國家及長長春春市對房地地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目費用取取定的的相關(guān)文文件。（3）長春市規(guī)規(guī)劃劃管理部門門門提出的的規(guī)劃劃設(shè)計要要點及及項目的的初步步方案。（4）項目用地地現(xiàn)現(xiàn)狀的調(diào)查查查資料本項目凈用地面面面積12500776平方米，住住住宅銷售售均價價7000元/平方米，項項項目的規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)要求求：容容積率2.5；綠地率30%。準(zhǔn)備融融資10000000萬元，綜綜合合利率為8.5%，期限為為一一年，開開發(fā)期期稅費按按銷售售收入的8.5%計取。4.1.1開開開發(fā)成本本（1）土地費用用本項目用地面積積積12500776㎡，用于于建建設(shè)住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)。土地地出讓讓金為689333萬元，總總建建筑面積35萬㎡。土土地地契稅為為土地地費用的3%。詳見附附表表：表4-1：土地地地費用序號項目費率計價(萬元)1土地出讓金689332契稅3%2067.9999合計71000.9999項目土地費用為為為6893333×（1+3%）=7100000.99（萬元）（2）建安工程程費費參照長春市新近近近竣工的的同類類住宅建建筑物物的建筑筑安裝裝造價以以及造造價指數(shù)數(shù)，對對本項目目的建建筑安裝裝工程程費進行行估算算。建筑筑安裝裝工程費費構(gòu)成成情況見見下表表：表4-2：建安安安工程費序號項目建筑面積(㎡)))單價（元/㎡）金額（萬元）1住宅建安工程費費費3500001250437501.1結(jié)構(gòu)工程費350000700245001.2裝飾工程費350000400140001.3給排水工程費3500005017501.4電力照明工程費費費3500001003500合計43750項目建安工程費費費為437550（萬元）（3）前期工程程費費前期工程所需要要要的費用用包括括三通一一平費費、可研研性研研究、地地質(zhì)勘勘查勘查查、設(shè)設(shè)計費、施施工工圖編制制費、建建設(shè)單位位管理理費等。詳詳見見附表：：表4-3：前期期期工程費序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費×333%1312.52可行性研究費建安工程費×111.5%%656.253水文、地質(zhì)、勘勘勘察費建安工程費×000.5%%218.754場地平整費60元/㎡7205通水、通電、通通通路費建安工程費×222.5%%1093.7555合計4001.2555項目前期工程費費費為437550（3%+11..5%++0..5%++2..5%）+12××660=400001.225（萬元）（4）基礎(chǔ)設(shè)施施費費基礎(chǔ)設(shè)施費用包包包括供水水、供供電、供供氣、排排污、綠綠化、路路燈、環(huán)環(huán)衛(wèi)設(shè)設(shè)施等建建設(shè)費費用。指指建安安工程費費的15%。項目基礎(chǔ)設(shè)施費費費為4375500×155%==65662..5（萬元）（5）公建配套套設(shè)設(shè)施費結(jié)合本項目具體體體情況，本本項項目公共共配套套設(shè)施建建設(shè)費費構(gòu)成情情況見見表：表4-4：公建建建配套設(shè)施施費費估算表表序號項目建筑面積（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）1衛(wèi)生院1000900902電信營業(yè)所200700143物業(yè)管理處55070038.54會計358.5項目公共配套設(shè)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費為為358..5（萬元）（6）不可預(yù)見見費費取以上1~4項項項之和的3%，則：項目不可預(yù)見費費費為（7100000.999+4437550++40011..25+665562..5）×3%==337599.44422（萬元）4.1.2開開開發(fā)費用用（1）管理費用用管理費用是指房房房地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)的管管理部部門為組組織和和管理房房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的開發(fā)發(fā)經(jīng)營活活動而而發(fā)生的的各項項費用。以以上上述1～5項之和為為基基數(shù)，費費率為為5%。項目管理費用（7100000.999+4437550++40011..25+665562..5++3588.55)×55%==62883..662（萬元）（2）銷售費用用銷售費用是指房房房地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)在銷銷售房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品過過程中發(fā)發(fā)生的的各項費費用，以以及專設(shè)設(shè)銷售售機構(gòu)的的各項項費用。如如表表5-5。則項目營銷費用用用為15555..86（萬元）（3）財務(wù)費用用本項目準(zhǔn)備融資資資10000000萬元，綜綜合合利率為8.5%，期限為為一一年，則則：項目財務(wù)費用為為為（0+10000000）×8.55%%=855000萬元4.1.3投投投資與總總成本本費用估估算匯匯總表4-5：投資資資與總成本本費費用估算算匯總總表序號項目金額估算說明1開發(fā)成本129432...6822以下1.1~11..6合計1.1土地費用71000.99991.2建安工程費437501.3前期工程費4001.25551.4基礎(chǔ)設(shè)施費6562.51.5公建配套設(shè)施費費費358.51.6不可預(yù)見費3759.4444222開發(fā)費用16339.555222.1管理費用6283.666622.2營銷費用1555.86662.3財務(wù)費用85003合計145772...20444.2收入估估估算4.2.1銷銷銷售單價價的估估算根據(jù)調(diào)查與分析析析，結(jié)合合近期期住宅銷銷售價價格，通通過對對類似項項目銷銷售價格格的分分析與比比較，建建議住宅宅售價價7000元/平方米，商商商鋪售價價為120000元/平方米，有有有償出售售的地地下停車車場車車位使用用權(quán)價價格為17萬元/個。4.2.2可可可銷售面面積的的確定可銷售的住宅建建建筑面積積為227800000平方米，可可可銷售的的商鋪鋪面積為260000平方米，可可可銷售的的停車車場面積積為400000平方米（即即1008個車位）。4.2.3銷銷銷售計劃劃據(jù)長春市目前房房房地產(chǎn)市市場狀狀況及擬擬建項項目的實實際情情況，住住宅、商商鋪及地地下停停車場銷銷售按按表4-6所示比例例估估算。表4-6：投資資資與總成本本費費用估算算匯總總銷售比比例估估算表階段類型1234住宅20%40%20%20%商鋪20%40%20%20%地下停車位20%40%20%20%第一階段的收入入入為（27800000×00.77+2660000×11.22+100088×17）×20%%==4855877.2（萬元）第二階段的收入入入為（27800000×00.77+2660000×11.22+100088×17）×40%%===9771774.4（萬元）第三階段的收入入入為（27800000×00.77+2660000×11.22+100088×17）×20%%==4855877.2（萬元）第四階段的收入入入為（27800000×00.77+2660000×11.22+100088×17）×20%%==4855877.2（萬元）則項目銷售收入入入估算為4858877.2++9771744.44+4885887.22+4485887..2=22422936（萬元）4.3盈利能能能力分析析4.3.1現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金流量量表4-7：現(xiàn)金金金流量表序號項目名稱時間（從201115-20117年，單位位：：年）合計01231現(xiàn)金流入2429360117024..228201807...46322699...051.1銷售收入242936117024..228201807...46322699...052現(xiàn)金流出145772...212000.000012000.000013695.888616944.99932.1土地費用71000.999912000.000013695.888616944.99932.2建安工程費4375011492.888013142.888114739.11112.3前期工程費4001.25559962.588811124.777912182.33382.4基礎(chǔ)設(shè)施費6562.522699.000523174.888228435.77712.5公建配套設(shè)施費費費358.522699.000515132.777026194.66672.6不可預(yù)見費3759.4444228346.999911492.888013142.88813凈現(xiàn)金流量97163.888-8042.1112-12000...00-3695.8886-6944.99934現(xiàn)金流量折現(xiàn)值值值75298.1118-8042.1112-11717...61-3523.9995-6466.00074.3.2主主主要盈利利能力力指標(biāo)（1）凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值(NPVVV)是反映投投資資方案在在計算算期內(nèi)獲獲利能能力的動動態(tài)評評價指標(biāo)標(biāo)。投投資方案案的凈凈現(xiàn)值是是指用用一個預(yù)預(yù)定的的基準(zhǔn)收收益率率i，分別把把整整個計算算期間間各年所所發(fā)生生的凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量都折折現(xiàn)到到建設(shè)期期初的的現(xiàn)值之之和。凈凈現(xiàn)值NPV計算公式式如如下：本項目凈現(xiàn)值為為為：52988..18萬元（2）內(nèi)部收益益率率內(nèi)部收益率（IIIRR）是使投投資資方案在在計算算期內(nèi)各各年凈凈現(xiàn)金流流量的的現(xiàn)值累累計等等于零時時的折折現(xiàn)率。計計算算公式如如下：：本項目季度內(nèi)部部部收益率率為：：5.322%，年內(nèi)部部收收益率為23.0044%。(3)投資回收收收期1）靜態(tài)回收期期期靜態(tài)回收期是在在在不考慮慮資金金時間價價值下下，以方方案的的凈收益益回收收項目全全部投投入資金金所需需要時間間。靜靜態(tài)投資資回收收期可以以自項項目建設(shè)設(shè)開始始年算起起，也也可以自自項目目投產(chǎn)年年開始始算起。本本項項目以運運營期期作為靜靜態(tài)回回收期的的計算算起點。表表達達式如下下：項目靜態(tài)回收期期期為：7.26季度，1.8115年2）動態(tài)回收期期期動態(tài)回收期是在在在計算回回收期期時考慮慮了資資金的時時間價價值,表達式如如下:項目動態(tài)回收期期期為：7.57季度，1.8993年（4）總投資收收益益率總投資收益率是是是指工程程項目目達到設(shè)設(shè)計生生產(chǎn)能力力時的的一個正正常年年份的年年息稅稅前利潤潤或運運營期內(nèi)內(nèi)年平平均息稅稅前利利潤與項項目總總投資的的比率率，其計計算公公式如下下：項目總投資收益益益率為：26.4488%（5）項目資本本金金凈利潤率率率項目資本金利潤潤潤率表示示項目目資本金金的盈盈利水平平，是是指項目目達到到設(shè)計能能力后后正常年年分的的年凈利利潤或或運營期期內(nèi)年年平均凈凈利潤潤與項目目資本本金的比比率，其其計算公公式如如下[8]]：項目資本金凈利利利潤率為為：62.99%%4.3建設(shè)周周周期根據(jù)同類項目實實實際建設(shè)設(shè)周期期和本項項目實實際工期期需要要，以及及對項項目建設(shè)設(shè)、銷銷售周期期的預(yù)預(yù)測，項項目建建設(shè)期3年。自2015年1月正式開開工工建設(shè)開開始，至2017年12月止。項項目的工程程建設(shè)和市市場銷售重重疊進行[[9]。4.4項目施施施工進度度安排排由于項目的建設(shè)設(shè)設(shè)期和銷銷售期期會重疊疊進行行，項目目建設(shè)設(shè)需要配配合樓樓盤銷售售工作作，宜采采取統(tǒng)統(tǒng)一組織織、統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃設(shè)計計、分頭頭實施施的辦法法?？紤]項目實施的的的任務(wù)組組織形形式，可可能存存在分單單項承承包情況況，各各自的實實施進進度安排排應(yīng)控控制在項項目總總體實施施進度度以內(nèi)。并并相相應(yīng)制定定各單單項更為為詳盡盡的施工工組織織計劃以以保證證項目進進度計計劃安排排的實實現(xiàn)[100]]。4.4.1開開開發(fā)計劃劃擬定定的原則則（1）本項目作作為為一個以客客客戶為導(dǎo)導(dǎo)向的的高端住住宅項項目,在擬定項項目目的開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)計劃時,我們主要要依依據(jù)市場場運行行的基本本規(guī)律律,遵循最佳佳的的市場對對接時時機與購購買力力適應(yīng),以及按基基地地的成熟熟條件件漸進的的原則則。（2）本項目經(jīng)經(jīng)測測算銷售值值值達2429936萬元人民民幣,從市場的的發(fā)發(fā)育及區(qū)區(qū)域購購買力,以及合理理的的市場占占有率率角度,我們暫定定為為開發(fā)經(jīng)經(jīng)營時時間為3年，其中中銷銷售期為3年。4.4.2建建建設(shè)方式式采用招標(biāo)方式選選選擇施工工單位位，并聘聘請工工程監(jiān)理理，從從而有效效地控控制項目目的工工期、成成本和和質(zhì)量。4.4.3進進進度安排排根據(jù)設(shè)計、施工工工等資源源能力力，我們們初步步設(shè)定的的各主主要分段段工程程進度周周期如如下：（1）項目的策策劃劃、設(shè)計、報報建及開工準(zhǔn)準(zhǔn)備（初步及及施工圖設(shè)計計、三通一平平、報建、招招標(biāo)等）：2個月（2）住宅的主主體體建筑（基基基礎(chǔ)、主主體、外外裝及安安裝）：15個月（3）室外環(huán)境境配配套（道路路路、管網(wǎng)網(wǎng)、環(huán)環(huán)藝、驗驗收等等）：15個月4.4.4分分分段周期期設(shè)定定（1）開發(fā)正式式啟啟動的時間間間設(shè)定為為項目目規(guī)劃方方案通通過規(guī)劃劃部門門審批時,設(shè)此時間間為為項目開開發(fā)周周期的起起始日日。（2）開發(fā)計劃劃安安排（3）本項目的的開開發(fā)經(jīng)營期期期為5年，建設(shè)設(shè)期3年，現(xiàn)房房銷銷售期2年，商品品房房預(yù)售期期為1年，具體體開開發(fā)經(jīng)營營周期期安排見見表4-7。表4-7：項目目目開發(fā)經(jīng)營營周周期橫道道圖時間進度內(nèi)容12345前期工作主體結(jié)構(gòu)施工安裝工程施工裝飾工程施工室外工程商品房預(yù)售商品房限售第5章營銷策劃劃5.1項目營營營銷策略略5.1.1總總總體策略略（1）以產(chǎn)品本本身身的優(yōu)勢為為為基礎(chǔ)，用用發(fā)發(fā)展的前前景做做支撐，以以便便利的交交通，完完善的配配套為為輔助，將將優(yōu)優(yōu)美的社社區(qū)景景觀為誘誘惑，全全面開展展攻心心戰(zhàn)略。（2）以總體策策略略為綱要，充充分作好銷售售前的各項準(zhǔn)準(zhǔn)備工作，把把各銷售節(jié)點點把握好，本本案廣告以精精要為主線，戶戶外、報紙、電電視為主要媒媒體，同時輔輔以路牌、圍圍墻、車身、廣廣播與電視。報報紙廣告基本本采用半版與與整版兩種模模式，開盤前前適當(dāng)輔以軟軟文來炒作[[11]。（3）“短平快快”之推推廣戰(zhàn)略略“短”市場場情況瞬瞬息萬變變，應(yīng)應(yīng)抓住時時機及及時出擊擊；“平”即價價格低開開高走，平平穩(wěn)穩(wěn)提升；；“快”銷售售進度要要快，盡盡量避避開競爭爭對手手的鋒芒芒，處處處搶占占先機機[15]]。5.1.2營營營銷推廣廣原則則（1）抓住本項項目目實際賣點點點，讓產(chǎn)產(chǎn)品說說話，即即產(chǎn)品品優(yōu)勢訴訴求原原則；（2）未來價值值現(xiàn)現(xiàn)在化原則則則，即政政務(wù)新新區(qū)物業(yè)業(yè)價值值的超前前呈現(xiàn)現(xiàn)；（3）項目發(fā)展展商商品牌形象象象優(yōu)勢。5.1.3銷銷銷售進程程掌控控價格走“低開高高高走”的路線，一一一方面強強化包包裝及宣宣傳，提提高市場場預(yù)期期價格；；另一一方面，結(jié)結(jié)合合產(chǎn)品提提高附附加值。并并且且盡可能能縮短短銷售。另另外外會做好好高層層與多層層價格格配比，以以實實現(xiàn)銷售售均價價稍略超超過預(yù)預(yù)期的銷銷售均均價。進進入銷銷售期間間以后后，根據(jù)據(jù)現(xiàn)場場實際銷銷售情情況來適適當(dāng)調(diào)調(diào)高銷售售價格格。整個項目的推廣廣廣周期暫暫定12個月，2015年中旬到2016年中旬。在在在整個項項目的的推廣過過程中中，所有有單位位將會分分階段段分步驟驟的推推出；同同時，積積極進行行樓盤盤和發(fā)展展商品品牌的推推廣和和樹立[1144]。根據(jù)項目投放市市市場的時時間匡匡算，以以及競競爭項目目的上上市時間間和競競爭狀況況研究究，我們們得出出不同階階段的的工作和和計劃劃。見下下表：：表5-1：項目目目推廣工作作計計劃表階段時間安排階段工作內(nèi)容銷售比例備注引導(dǎo)期2015年市場鋪墊與炒作作作，建立立項目目形象，為為入入市作準(zhǔn)準(zhǔn)備。0%提前開通電話接接接受咨詢詢熱銷期2016年借開盤勢頭及住住住宅銷售售旺季季，抓住住時機機整合各各種營營銷手段段積極極推進銷銷售50%全方位推廣持銷期2017年在銷售旺季的相相相對時期期，整整合營銷銷手法法作好宣宣傳滲滲透及客客戶跟跟進工作作90.9%因天氣較熱及辦辦辦公住宅宅需求求特點，銷銷售售轉(zhuǎn)入淡淡季尾銷期2018年樓盤掃尾期同時時時又迎來來了住住宅項目目銷售售旺季，做做到到有力推推進迅迅速清盤盤100%住宅消費市場溫溫溫度回升升，借借機迅速速清盤盤，力爭爭達到到100％銷售率率5.2項目營營營銷策劃劃5.2.1項項項目產(chǎn)品品策劃劃（prodduuct）HYPERLINK\l"_Toc357369159"房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品品品策劃是是房地地產(chǎn)營銷銷首要要因素，房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)必須須營銷市市場所所需要的的產(chǎn)品品，才能能生存存。房地地產(chǎn)市市場營銷銷組合合中房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品是最最重要要的內(nèi)容[12]。（1）產(chǎn)品定位位我們將本項目定定定位為：：精致小戶型為主主主的高檔檔商住住樓。表5-2：項目目目經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指指標(biāo)項目總體經(jīng)濟技技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)面積單位備注可規(guī)劃建設(shè)用地地地面積125076㎡規(guī)劃總建筑面積積積約35萬建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模模模公建配套約6000商業(yè)約2.6萬住宅面積約27.8萬地下約4萬綜合容積率2.5綠化率大于30%（2）項目戶型型配配比方案表5-3：項目目目戶型配比比方方案列表表規(guī)劃戶型比例（具具體面積以最最終測繪為準(zhǔn)準(zhǔn)）住宅戶型詳比戶型類型戶型代號面積套數(shù)百分比二房二廳一衛(wèi)177.32627%288.27627%377.54445%486.5416219%三房二廳一衛(wèi)599.88223%699.52314%7104.949511%8114.13546%三房二廳二衛(wèi)9121.7314%10121.7223%11120.289511%12119.89314%三房二廳二衛(wèi)13136.29511%14136.66314%（3）項目戶型型設(shè)設(shè)計要求1）戶型設(shè)計基基基本按照項項目目戶型面面積配配比一覽覽表中中的14種基本戶戶型型進行設(shè)設(shè)計，每每種戶型型按照照功能設(shè)設(shè)計要要求做出出多款款設(shè)計。2）在進行多款款款戶型設(shè)計計的的過程中中，盡盡可能控控制建建筑面積積的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，戶戶型建建筑面積積大小小最多不不能低低于或超超過參參考標(biāo)準(zhǔn)5平方米；3）每種戶型在在在面積大小小方方面應(yīng)有有所區(qū)區(qū)隔，特特別是是三房兩兩廳兩兩衛(wèi)的戶戶型之之間應(yīng)拉拉開一一定差距距。（4）項目建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計1）建筑結(jié)構(gòu)與與與基礎(chǔ)：商商業(yè)業(yè)綜合樓樓為框框架，住住宅為為剪力墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，筏板板基礎(chǔ)礎(chǔ)。2）抗震設(shè)防裂裂裂度：抗震震烈烈度7。3）保溫技術(shù)、材材材料：①屋面：吳山居居居樣板樓外外墻墻保溫采采用苯苯板保溫溫材料料；②墻體：石材外外外墻為防火火等等級為A級巖棉板板保保溫系統(tǒng)統(tǒng)，住住宅外墻墻為BI級苯板+防火隔離離帶帶薄抹灰灰系統(tǒng)統(tǒng)；③外窗：采用斷斷斷橋鋁高透透LOW--E中空鍍膜膜玻玻璃。4）隱梁隱柱：：：細化剪力力墻墻的建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計，從從業(yè)業(yè)主居住住舒適適度出發(fā)發(fā)，避避免客廳廳臥室室中梁與與柱的的出現(xiàn)，利利于于視覺舒舒適、家家居擺放放、風(fēng)風(fēng)水布局局。5）層高：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)準(zhǔn)層層高：：2.95米,首層住宅宅層層高3.55米，大堂堂層層高3.9米，商業(yè)業(yè)層層高：約3.6—4.5米。5.2.2項項項目價格格策劃劃（pricce）（1）銷售價格格收益還原法計算算算銷售價價格是是建立在在租價價和售價價有一一定比例例的基基礎(chǔ)之上上，也也叫租售售比法法，實際際上是是與市場場比較較法相結(jié)結(jié)合的的一種計計算方方式。（2）定價邊界界條條件價格的制定與許許許多方面面有關(guān)關(guān)，如營營銷的的投入、建建筑筑的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、首首付款方方式、以以及公司司對回回籠資金金的計計劃等，此此價價格的制制定是是根據(jù)：：較靈靈活的首首付款款支付方方式，較較高的建建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，營營銷投投入為總總銷售售額的3.5％，12個月的銷銷售售周期的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上制定定的。（3）住宅的定定價價預(yù)計兩年后該地地地塊高檔住住宅宅樓銷售均均價價為700000元/平米，作作為為地塊投投資分分析測算算依據(jù)據(jù)。表5-4：周邊邊邊項目情況況一一覽表類別細項權(quán)重本案奧海瀾庭恒大綠洲怡眾名城區(qū)域因素地段區(qū)位15%1001059095周邊配套10%100120110110交通因素5%1009011090自然環(huán)境10%1008511090景觀因素20%1008511090區(qū)域發(fā)展5%1009011595產(chǎn)品因素項目規(guī)模5%100809080建筑規(guī)劃5%10090110100戶型規(guī)劃10%10095100105園林設(shè)計5%100909590社區(qū)配套5%100110110110物業(yè)管理5%100100100100修正指數(shù)10099.8114.3103交易均價（元///平米）/480069007500本案修正價格/478072007700可比權(quán)重/40%30%40%本案市場比較價價價格7000（4）付款方式式實施靈活付款方方方式，切切實減減輕業(yè)主主的資資金壓力力。下面提到的付款款款方式為為目前前業(yè)內(nèi)普普遍采采用的方方式，推推薦采用用如下下付款方方式：：1）一次性付款款款①一次性付款I(lǐng)II（95折）a.每單位交定定定金3萬元，簽簽訂訂委托書書；b.簽訂委托后后后十天內(nèi)內(nèi)，付付總樓款款的40%（含定金金）簽簽訂認(rèn)購購書；；c.簽訂認(rèn)購書書書后二十十天內(nèi)內(nèi)付清余余款，并并簽訂正正式買買賣合同同。②一次性付款I(lǐng)III（96折）a.每單位交定定定金3萬元，簽簽訂訂委托書書；b.簽訂委托后后后十天內(nèi)內(nèi)，付付總樓款款的40%（含定金金）簽簽訂認(rèn)購購書；；c.簽訂認(rèn)購書書書后二十十天內(nèi)內(nèi)付總樓樓款的的40%，余款60%六個月內(nèi)內(nèi)分分兩次付付清（每每三個月月一次次）。d.付清總樓款款款后，簽簽訂正正式買賣賣合同同。2）分期付款（997折）①每單位交定金金金3萬元，簽簽訂訂委托書書；②簽訂委托后十十十天內(nèi)，付付總總樓款的40%（含定金金）簽簽訂認(rèn)購購書；；③簽訂認(rèn)購書后后后二十天內(nèi)內(nèi)付付總樓款款的40%，簽訂正正式式買賣合合同，余余款60%一年內(nèi)分分四四次付清清（每每3個月一次次）。1）銀行按揭（六六六成十年銀銀行行按揭）①首期30%（98折折）a.每單位交定定定金3萬元，簽簽訂訂委托書書；b.簽訂認(rèn)購書書書后二十十天內(nèi)內(nèi)付總樓樓款的的10%（含定金金），簽簽訂正式式買賣賣合同書書，同同時辦理理銀行行按揭手手續(xù)。②首期20%（99折折）a.每單位交定定定金3萬元，簽簽訂訂委托書書；b.簽訂認(rèn)購書書書后十天天內(nèi)，付付總樓款款的20%（含定金金）簽簽訂正式式買賣賣合同，同同時時辦理銀銀行按按揭手續(xù)續(xù)；5.2.3項項項目渠道道策劃劃（placce）（1）廣告推廣廣策策劃廣告語——水墨墨墨江南·吳山居以媒體廣告渠道道道和活動動營銷銷渠道為為主，戶戶外廣告告渠道道相配合合。媒媒體宣傳傳一“主題”貫穿，全全年年媒體投投放量量保持均均衡。一是可以迅速建建建立項目目品牌牌，促成成項目目銷售；；二是是可以使使企業(yè)業(yè)形象資資產(chǎn)有有效的積積累。有有效的廣廣告不不僅能幫幫助房房地產(chǎn)公公司建建立足夠夠的知知名度，而而且且能夠不不斷提提高潛在在顧客客購買產(chǎn)產(chǎn)品。廣廣告策劃劃主要要有以下下幾種種：1）全面推進策策策劃：以廣廣播播，報紙紙，電電視，車車身等等作為主主要廣廣告媒介介，進進行全面面，廣廣泛的宣宣傳活活動，擴擴大在在某一特特定區(qū)區(qū)域內(nèi)的的宣傳傳效果；；2）重大突破策策策劃：針對對某某一特定定區(qū)域域或特定定對象象，連續(xù)續(xù)郵寄寄大量具具有說說服力、印印刷刷精美、能能激激發(fā)好奇奇心的的廣告，吸吸引引潛在房房地產(chǎn)產(chǎn)購買者者；3）因地制宜策策策劃：善于于利利用地理理環(huán)境境，使廣廣告適適應(yīng)環(huán)境境，易易于接近近顧客客，為顧顧客所所接受，不不同同地區(qū)的的政治治，宗教教，文文化，風(fēng)風(fēng)俗習(xí)習(xí)慣不同同，消消費者特特點不不同，要要因地地制宜，有有的的放矢；；4）廣告發(fā)布具具具體措施：：全全媒體優(yōu)優(yōu)惠信信息同時時期大大范圍投投放①《新文化報》整整整版軟文文②《房地產(chǎn)報》③《東亞經(jīng)貿(mào)新新新聞》④網(wǎng)站發(fā)布⑤戶外廣告牌⑥項目引導(dǎo)系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)：引導(dǎo)路路牌牌、公交交站牌牌、LED廣告燈箱箱、項項目精神神堡壘壘等（2）媒體策劃劃及及公關(guān)活動動動策劃1）媒介策劃：：：本項目采采用用的媒體體主要要以報紙紙和營營銷活動動，通通過軟性性新聞聞、硬件件廣告告，強化化大眾眾對項目目的關(guān)關(guān)注程度度。通通過動感感視覺覺、聽覺覺效果果渲染項項目引引領(lǐng)的新新生活活概念，通通過過公關(guān)活活動，鞏鞏固項目目的市市場空間間和市市場認(rèn)知知度。鑒鑒于本項項目定定位較高高，需需拓寬營營銷渠渠道，采采用創(chuàng)創(chuàng)新的營營銷手手法[133]]。2）公關(guān)活動策策策劃：①促銷包括折讓讓讓、有獎銷銷售售、先租租后買買、降低低利率率等措施施，引引起消費費者對對房產(chǎn)的的注意意；②公共宣傳具有有有高度的可可信信性，并并能消消除消費費者的的心理防防衛(wèi)；；③舉辦現(xiàn)場展銷銷銷會和參加加大大型房地地產(chǎn)展展銷會，用用媒媒介配合合宣傳傳，達到到良好好的營銷銷效果果。（3）項目資源源營營銷策劃1）工作渠道①工作渠道②行業(yè)內(nèi)權(quán)威雜雜雜志2）生活渠道①社交圈子的信信信息傳播②公路廣告牌3）尋求房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)信息的渠渠道道①房地產(chǎn)信息專專專業(yè)媒體②房地產(chǎn)網(wǎng)站③房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人人人士4）渠道拓客（4）媒體執(zhí)行行表5-5：預(yù)熱熱熱期媒體執(zhí)執(zhí)行行媒體選擇訴求內(nèi)容發(fā)布時間發(fā)布頻次樓書對樓盤全面介紹紹紹售樓處成立后立立立刻到位位3000份單頁樓書內(nèi)容的簡化化化版售樓處成立后立立立刻到位位10000份工地圍墻對樓盤及開發(fā)商商商介紹2015年1月月月-4月面向宜居路引導(dǎo)燈箱教育、人文主題題題2015年1月月月-4月宜居路大型戶外廣告牌牌牌樹立樓盤整體形形形象2015年1月月月-4月高新區(qū)中心地帶帶帶或主要要路口口吊旗突出項目定位2015年1月月月-4月超強街新文化報房地產(chǎn)報誠邀30位教育育精英優(yōu)優(yōu)惠認(rèn)認(rèn)購和內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購告知知2015年1月月月每周兩次關(guān)于“我與小樹樹共同同成長”樹木領(lǐng)養(yǎng)養(yǎng)活活動的新新聞報報道2015年3月月月13日每周兩次GPS短信內(nèi)部認(rèn)購告知2015年1、2月2次（每次5000萬條）公交車樹立樓盤形象，強強化小區(qū)教育育主題2015年1月月月-4月10輛搜房網(wǎng)等通過網(wǎng)絡(luò)對樓盤盤盤全面介介紹2015年1月月月-4月全面介紹（5）營銷成本本估估算表5-6：營銷銷銷成本匯總總表表項目名稱費用（萬元）售樓中心建設(shè)、辦辦公用品購置置及模型制作作185銷售員工工資24.48銷售提成136.19電臺宣傳359.64報刊宣傳159.65宣傳資料印制14戶外廣告384.4宣傳活動286其他成本6.5合計1555.86665.2.4項項項目促銷銷策劃劃（prommootioon）（1）直接降價價：：采用直接接接下降價價格的的方式進進行促促銷實操方式：1）短信、電話話話或其他媒媒體體告知2）開盤當(dāng)天舉舉舉辦活動，直直接簽訂協(xié)議議（2）“零