物業(yè)管理公司對新建小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的建議

Word版本，下載可自由編輯物業(yè)管理公司對新建小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的建議房地產(chǎn)商在新建小區(qū)規(guī)劃設(shè)計時，往往會請規(guī)劃部門及設(shè)計院對所開發(fā)小區(qū)舉行規(guī)劃、設(shè)計，但往往會忽略請物業(yè)管理公司共同參加規(guī)劃設(shè)計。專業(yè)設(shè)計部門與物業(yè)管理部門對小區(qū)規(guī)劃設(shè)計都有不同的著重點。有閱歷的房地產(chǎn)商在請專業(yè)設(shè)計規(guī)劃部門設(shè)計時，同時會請有閱歷的物業(yè)管理公司參加設(shè)計看法。這時被邀請的物業(yè)管理公司就應(yīng)從平常物業(yè)管理對設(shè)計、規(guī)劃感覺不足及應(yīng)注重那些方面等，提出物業(yè)管理公司的意見供房地產(chǎn)商及規(guī)劃、設(shè)計部門參考。

普通物業(yè)管理公司參加規(guī)劃設(shè)計可以從下面幾個方面考慮：有用、美觀耐用、平安、便利使用、便利管理、節(jié)能、節(jié)約維護修理費用等。

1.有用性

（1）房屋的采光--應(yīng)做到每個房間均能得到自然采光。

（2）房屋的通風(fēng)--盡量采納自然通風(fēng)比較好的方位。

（3）房屋的隔（冷）熱--選用材料及附件、設(shè)計計劃盡量能保溫，達到冬暖夏涼的效果。

（4）房屋有用率--盡量提升有用率，在合理的狀況下削減公用面積，削減承重柱。規(guī)劃、設(shè)計時注重有用率與不注重有用率的設(shè)計結(jié)果，會產(chǎn)生至少5％的有用率差值，即從業(yè)主利益考慮直接隱含影響了樓價的5％升高或下降的結(jié)果。比較典型的代表，如建綜合大廈，注重有用率的設(shè)計，每臺車所占位為20～25平方米，住所通過率可達85％以上，而不注重有用率的設(shè)計，使每臺車所占位可高達40平方米，住所通過率惟獨80％以下，固然超值豪華住所另當(dāng)別論。

2.美觀、耐用性

美觀與耐用兩方面處理得好，會很和睦，處理不好又會很沖突。例如，有的進展商為了純講美觀，突出一些造型，用夾板或鐵網(wǎng)、掛灰批蕩等壽命短的材料裝修一些間隔墻或造型，特殊一些公共部分，造成物業(yè)管理公司在接手管理后沒幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大的后期經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。切記，房產(chǎn)物業(yè)的建設(shè)不能像做電影道具和模型一樣，只考究美觀，而不注重耐用，這種現(xiàn)象對于新入行閱歷不足的進展商表現(xiàn)比較突出，開發(fā)商建設(shè)者應(yīng)站在廣闊業(yè)主的角度考慮問題，“房產(chǎn)物業(yè)是百年大計”的工作！這一項工作做得好，可使業(yè)主接樓后得到實惠，物業(yè)管理公司的修理量大量削減，進展商的信譽會越來越高！

影響房屋美觀除了建設(shè)前期的問題，還應(yīng)考慮使用后期可能浮現(xiàn)的問題，應(yīng)盡量提到建設(shè)前期來解決。

例：住所空調(diào)統(tǒng)一留位，防盜網(wǎng)門統(tǒng)一安裝，盡量削減二次裝修影響公共外觀不統(tǒng)一的工作，以上材料盡量采納不銹、耐用材料，以免長時光銹跡，污染外墻，影響整體美觀等。

3.功能性

除了正常規(guī)劃設(shè)計應(yīng)考慮的功能性，下面提出一些常被忽略的功能性設(shè)施配備：

（1）住所空調(diào)機留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備。

（2）集中“能源計量表”功能配備。如：水、電、氣能源計量表按功能區(qū)別集中安放入公共區(qū)間，不宜放入各業(yè)主家中，這樣在抄表時不用打攪業(yè)主，便利物業(yè)管理工作。另外，配備能源計量表往往只注重各業(yè)主的分表及本區(qū)總表，沒注重公共區(qū)域的分表配備，給后期的物業(yè)管理能源計量統(tǒng)計工作帶來不精確?????的弊端，所以應(yīng)配備公共區(qū)域能源計量分表，以便后期物業(yè)管理計量統(tǒng)計工作。

（3）高層樓房修理、清潔外墻機具配備及留位，高層樓宇樓頂天面不宜做為花園賣出或贈送，否則不利于日后大廈外墻和天面維護工作的開展。

（4）各種指標(biāo)牌，小區(qū)（大廈）平面圖、警示標(biāo)志（牌）配備。

（5）水、電容量超前意識的配備。

（6）物業(yè)管理用房的配備。如：辦公室、接待室、值班室、制作用膳室、倉庫等。有條件還可配幾間管理人員集體宿舍，這一部分房可作為公用面積分?jǐn)偂４斯ぷ髯龊昧?，可穩(wěn)定物業(yè)管理公司管理人員隊伍，提升物業(yè)管理公司檔次，可削減物業(yè)管理費預(yù)算費用，減輕日后業(yè)主管理費負(fù)擔(dān)，可奠定物業(yè)管理的良性循環(huán)的基礎(chǔ)。

（7）垃圾處理。每層樓、每棟房、每個區(qū)都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及設(shè)施，這些設(shè)施要考慮密封性，清掃、清洗便利，不會擴大污染等。無垃圾處理能力的地區(qū)，房地產(chǎn)進展商要考慮處理垃圾設(shè)施。

（8）其他功能。防火、防積水、防盜、訪客等系統(tǒng)，休閑、購物、消遣等場所，綠化、道路、圍墻護欄等環(huán)境，郵政、儲蓄、交通、通訊等功能。

4.平安性

（1）有條件的小區(qū)、大廈，盡量設(shè)計成“封閉型”，以利治安管理。

（2）通過防盜、火災(zāi)報警系統(tǒng)，安裝防火、防盜系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，最好能聯(lián)接公安消防治安部門，遇事能得到及早發(fā)覺，得到支持，削減損失。

（3）裝修材料除了上面所談到美觀、耐用性外，要注重禁用“有毒、有輻射性”材料。

（4）制做的防盜網(wǎng)一定要注重設(shè)置火災(zāi)救生窗。

5.節(jié)能性

（1）中央空調(diào)系統(tǒng)，是日后物業(yè)的耗能大戶，此項工作做好，能為日后節(jié)約大量能源開支。做好此項工作除了請高水平空調(diào)設(shè)計師外，進展商還應(yīng)在此項目上舍得投資，盡量提升系統(tǒng)的自動化程度，特殊一些分區(qū)電磁閥、高敏捷度溫度控制器、保溫材