濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)分析

濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)分析濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)分析支持我們長(zhǎng)期持續(xù)的發(fā)展。城市發(fā)展方向的確定將給開發(fā)企業(yè)帶來(lái)一些發(fā)展機(jī)會(huì)。①濟(jì)南以前的土地市場(chǎng)管理很不規(guī)范，開發(fā)商手中存有大量的土地資源，屬于以前不規(guī)范——規(guī)范的過程之中。②2001年全年累計(jì)出讓土地面積為萬(wàn)平方米(2360畝)。2002年供應(yīng)量基本和2001年持平。全年不超過十宗。并且有三宗土地出現(xiàn)流拍。2003年10月土地出讓首次成功拍40萬(wàn)。④土地收購(gòu)整理中心的收購(gòu)是實(shí)際收購(gòu)，由國(guó)土資源局下屬的土地儲(chǔ)備中心從土地方方面收購(gòu)?fù)恋兀ㄟ^銀行貸款或政府財(cái)政支出付給土地方地款，然后經(jīng)過整理，將三通一平的土地交與國(guó)土資源局，在經(jīng)過該局的土地評(píng)估中心對(duì)該地塊評(píng)估(按基準(zhǔn)地價(jià)上下浮動(dòng)15%+土地出讓金+土地整理費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi))，交與該局⑤總體感覺濟(jì)南市地價(jià)水平和天津差不多。在中心城區(qū)內(nèi)東、南部地區(qū)土地價(jià)格高，西、北地區(qū)價(jià)格較低。⑥目前市區(qū)內(nèi)可開發(fā)用地很少。一環(huán)內(nèi)除舊城改造外，基本上沒有可開發(fā)用地；一環(huán)與二環(huán)之間也沒有很多的開發(fā)用地，即使有些看起來(lái)象閑置土地也大多有主。⑦目前濟(jì)南市正在規(guī)劃城市新區(qū)建設(shè)，在城市的西南方向，大概規(guī)模為30平方公里，但由于該區(qū)域涉及張莊軍用機(jī)場(chǎng)的搬遷問題，兩、三年內(nèi)進(jìn)展不會(huì)很順利。⑧由于濟(jì)南市整體規(guī)劃尚未最終確定，及整頓土地的原因，土地局現(xiàn)在已經(jīng)凍結(jié)全部的土地審批，今年上半年不會(huì)有供地計(jì)劃。預(yù)計(jì)2003年的土地供應(yīng)量不會(huì)很2、濟(jì)南市目前土地獲取方式：①通過土地儲(chǔ)備中心的公開出讓(招標(biāo)，拍賣，現(xiàn)在濟(jì)南還未推行掛牌)。該方式是當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T對(duì)外聲稱的土地出讓的唯一方式。(但事實(shí)并非如此)②參與舊城改造，土地可以通過或撥的方式取得。但濟(jì)南市政府并沒有固定的優(yōu)惠政策和條文，需要一事一議。③與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā)或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。據(jù)當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T及開發(fā)商介紹，現(xiàn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商手中尚有大量的土地(幾年前圈地的結(jié)果)?？梢耘c當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓取得土地，購(gòu)得土地及相應(yīng)規(guī)劃。轉(zhuǎn)讓手續(xù)可由當(dāng)?shù)亻_發(fā)商辦理。但仍要向土地局交納出讓金和契稅。④工業(yè)企業(yè)搬遷。即“騰籠換業(yè)”政策。與企業(yè)方協(xié)商，也符合政府將中心市區(qū)的大型企業(yè)外遷的政策，對(duì)廠方給與相應(yīng)的補(bǔ)償，以滿足廠方搬遷及新建廠方的要求，并以此獲得較好位置的土地。⑤參與政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以獲取一些平衡用地。⑥非正常渠道獲取土地，通過省、市政府的一些關(guān)系特批土地。(即當(dāng)?shù)刂鞴懿块T提到的省長(zhǎng)工程或市長(zhǎng)工程)陽(yáng)光100即屬于此種方式。3、濟(jì)南市土地價(jià)格及相關(guān)收費(fèi)：①土地基準(zhǔn)地價(jià)及出讓金：土土地級(jí)別/平方米商業(yè)用地一級(jí)465423453362則上需付清全部地款方可取得土地使用證，可以分期付較多，資質(zhì)水平參差不齊，但是以山東省和濟(jì)南市建工有企業(yè)具有較多的施工經(jīng)驗(yàn)，比較健全的管理機(jī)省、市建委、建工局下屬的單位中脫離出來(lái)的國(guó)有中介企業(yè)比較理想，但還是不能滿足我們對(duì)中介咨詢的水平要求。不利。的結(jié)構(gòu)形式以多層、小高層為主，結(jié)構(gòu)形式多樣，總體進(jìn)，基本上能夠做到三明采光、動(dòng)靜分離、干濕分離，能面需要，符合住宅設(shè)計(jì)的發(fā)展方向，但是在房型的細(xì)部構(gòu)總體采用量不大，并沒有形成規(guī)模。室內(nèi)配電不足不能滿度都比較低，基本作，沒有特色和品位。基本建筑形式比較見下表濟(jì)濟(jì)南鋁合金窗、塑鋼窗環(huán)境較好一般水平與天津相當(dāng)接近，現(xiàn)將濟(jì)南市主要建筑結(jié)構(gòu)形式的構(gòu)形式(元/㎡)多層磚混750住宅高層(20層以下)框架1350商住樓多層磚混或框架954學(xué)生公寓多層磚混1132多層框架1910高層框剪2693賓館酒店高層框剪3957濟(jì)南市與天津市手續(xù)辦理對(duì)比編號(hào)12345678節(jié)業(yè)劃求式施工圖審查費(fèi)人防面積：元/平米多層：總建筑面積的2%米散裝水泥專項(xiàng)基金：元/平米：元/平米1~9層：總建筑面積的2%9地土新建十層(含十層)米)按照首層占地面預(yù)證作程程拆遷，費(fèi)用多層)，80元/平米(高收按照水表口徑實(shí)際工程程程綠化工按照規(guī)劃局批復(fù)的指標(biāo)確定綠化面積程園林局不參與市場(chǎng)的平均價(jià)格水平，具備一定的指導(dǎo)和參考價(jià)目(11萬(wàn)㎡)為參照物，將天津市與濟(jì)南市的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本對(duì)比表項(xiàng)目、配套費(fèi)(一)前期費(fèi)天津濟(jì)南差市指市指值標(biāo)標(biāo)(元備注(元/(元//㎡)㎡)㎡)照太陽(yáng)城地價(jià)水平計(jì)算城標(biāo)準(zhǔn)估算市水平估算城標(biāo)準(zhǔn)估算平估算(二)配套設(shè)施費(fèi)攤費(fèi)平估算平估算按濟(jì)南市項(xiàng)目平均造價(jià)水平計(jì)算城標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算濟(jì)南市地質(zhì)情況比較復(fù)雜同按濟(jì)南市質(zhì)量監(jiān)督站收費(fèi)方法估算按濟(jì)南市招標(biāo)辦收費(fèi)方法估算修費(fèi)計(jì)敏感成本因素的影響預(yù)測(cè)：通過上表可看出在我們的開發(fā)過程中對(duì)工程造價(jià)影響最大的是土地成本，土地成本的不明確性和高價(jià)性也證明了土地成本是開發(fā)過程中對(duì)工程造價(jià)的影響最為敏感的因素，如果以我們?cè)谔旖蛩鞯捻?xiàng)目作為參照物的話，我們基本上可以做出以下的推程直接成本控制指標(biāo)為界[(平米地價(jià)+246)×+1687×11]÷11≦2726元2、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開工量增長(zhǎng)較快，但銷售量變化不大，市場(chǎng)需求有待挖掘和釋放4、外來(lái)開發(fā)企業(yè)和大盤涌現(xiàn)推動(dòng)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展5、樓盤定位主觀經(jīng)驗(yàn)性強(qiáng)，產(chǎn)品開發(fā)簡(jiǎn)單，樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈7、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，向合理價(jià)位的中檔住宅傾斜出明顯的增勢(shì)。(3)、由于市場(chǎng)需求比較平穩(wěn),導(dǎo)致商品房空置面積隨著竣工面積的不同而變化。2500元/平米以下2002年商品房空置面積突破40萬(wàn)平米，空置量增大，造成這種現(xiàn)象的原因主要是市場(chǎng)樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，從空置房的總體情況看，主要有兩種：一種是處在市二環(huán)以內(nèi)，因昂貴地價(jià)導(dǎo)致高價(jià)的商品房，此種房子的價(jià)位大多在3800元/平米；另一種空置房則是地處偏遠(yuǎn)、交通不便、配套極差的低質(zhì)房，這種房子價(jià)位不高，有的甚至1000元/平方米左右，但照舊無(wú)人問津。3、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征分析濟(jì)南市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡，區(qū)域房地產(chǎn)特征顯著從總體看，目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)東部、南部為熱點(diǎn)地區(qū)，西部、北部發(fā)展欠缺。這種區(qū)域發(fā)展不均衡由來(lái)已久，在購(gòu)房這心目中已經(jīng)形成一定的思維定勢(shì)。自然環(huán)境的因素：南部地區(qū)是濟(jì)南的風(fēng)景名勝地區(qū)，有不可復(fù)制的景觀優(yōu)勢(shì)；人文環(huán)境的因素：東部地區(qū)是傳統(tǒng)的科技、文教中心區(qū)，文化氛圍濃厚；市政、生活配套：西、北部地區(qū)屬傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì),濟(jì)較落后,城市功能配套設(shè)施相對(duì)滯后。(1)濟(jì)南目前房地產(chǎn)發(fā)展的基本格局濟(jì)南市的項(xiàng)目分布基本形成低、中、高檔不同檔次分區(qū)明顯的格局南部：高檔住宅東部：中高檔住宅西、北部：低檔住宅為主按照項(xiàng)目的價(jià)格檔次，將項(xiàng)目基本分為三個(gè)檔次集中區(qū)域：城市西部、北部(槐蔭區(qū)、天橋區(qū))。境較差，居民素質(zhì)不高，造成房?jī)r(jià)偏低。但自展的地區(qū)，但城市基礎(chǔ)較差，難度比較項(xiàng)目，人文環(huán)境較好，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，集中了一些費(fèi)能力較好，也是房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，成為造成底下水系破壞，政府開始限制空置土地，且舊城改造的難度較大,土地價(jià)格高，住宅(2)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異將被逐漸弱化。根據(jù)新的城市規(guī)劃，未來(lái)幾年，濟(jì)南市將著重。這無(wú)疑會(huì)弱化區(qū)域之間的差異，帶動(dòng)這些地區(qū)房北部區(qū)域必將會(huì)有相當(dāng)大的改觀。(1)濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本分類A背景的房地產(chǎn)企業(yè)，或是政府職能部門轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)企業(yè)。B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的渠道。他們的優(yōu)勢(shì)在于大持；劣勢(shì)在于缺乏專業(yè)知識(shí)和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。如果能將這類開發(fā)商可以在市場(chǎng)中穩(wěn)占一席之地。它們的典型代多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，依靠項(xiàng)目贏得市民的認(rèn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品信譽(yù)度、樓盤知名度。它們的典型代表企地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的是引入現(xiàn)進(jìn)的產(chǎn)品、全新的營(yíng)(2)外來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究濟(jì)體現(xiàn)出了開發(fā)商雄厚的實(shí)力。規(guī)劃、物業(yè)管理等方面引入知名業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，提高了項(xiàng)目智能化的標(biāo)準(zhǔn)，豐富了包裝、廣告投放、媒體選擇上起到引領(lǐng)市場(chǎng)的期、銷售現(xiàn)場(chǎng)的控制以及對(duì)銷售(1)項(xiàng)目規(guī)模上既有占地上千畝的超大樓盤，也有總建筑面積不齊，反映出市場(chǎng)的不成熟。隨著市場(chǎng)的發(fā)(2)建筑形式盤大多為多層、小高層、高層混合開發(fā)。高層住宅在整較少見。各種建筑形式基本都帶有地下室，多層頂層一層比較受歡迎，但小高層、高層住宅只要價(jià)格合理，產(chǎn)(3)面積區(qū)間分布(4)戶型分析要求南北向，少數(shù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)有東西向住宅，如陽(yáng)光(三)陽(yáng)面臥室設(shè)計(jì)普遍存在。(5)裝修標(biāo)準(zhǔn)等，這應(yīng)該是一種過渡性產(chǎn)品。少紀(jì)花園、數(shù)碼港等，但市場(chǎng)反應(yīng)效果并不很理(6)園林規(guī)劃盤(如陽(yáng)光舜城)在園林設(shè)計(jì)方面，主要依靠樓盤周邊自然環(huán)境作為小區(qū)的園景，區(qū)(7)配套設(shè)施等。它一般與項(xiàng)目的規(guī)模有關(guān)，大型項(xiàng)目的配對(duì)于便民生活設(shè)施，如24小時(shí)便利店、社區(qū)教育設(shè)施(幼兒園)、小型診所等也都(8)物業(yè)管理進(jìn)入濟(jì)南，如第一太平戴維斯；香港屋宇物業(yè)了一定的分析。(1)市場(chǎng)需求量基本穩(wěn)定，在近一兩年內(nèi)不會(huì)有明顯的增長(zhǎng)大政策，同時(shí)，市場(chǎng)中品質(zhì)較(2)整體價(jià)格水平穩(wěn)中略降，增長(zhǎng)空間有限付(3)東部、南部還將是房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)的熱點(diǎn)地區(qū)，西部區(qū)域隨政府政策引導(dǎo)而厚的文化底蘊(yùn)和良好的的態(tài)勢(shì)：北部在環(huán)境改善的前提下緩開發(fā)而持續(xù)走俏。由于歷史原因、基礎(chǔ)設(shè)施等積習(xí)已久的原(4)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，進(jìn)一步向成熟階段發(fā)展場(chǎng)的成長(zhǎng)異地品牌開發(fā)商等逐漸涌現(xiàn)，濟(jì)南的力度較好但占房屋總量比重交大的省級(jí)房改房并沒有上市交易(占50%)，房屋的面體現(xiàn)出政府各項(xiàng)制度的執(zhí)行力度不夠?；》恐贫雀母镞M(jìn)一步開放和搞活住房二級(jí)市場(chǎng)搞活住房三級(jí)市場(chǎng)放在政府工作和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突押貸款，組合貸款等針對(duì)二手房的信貸品種，為搞“一站式”服務(wù)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、公證等單位均不斷規(guī)者現(xiàn)已切實(shí)感受到了二手房交易已購(gòu)住房的入市資格，加快了房屋交易、流通速內(nèi)，房管部門會(huì)同房產(chǎn)中介、金融機(jī)構(gòu)、評(píng)估的有關(guān)各者進(jìn)入大廳即可享受到“一站式”的服務(wù)，此外二手房資料、簽字、評(píng)估、公證、抵押、過戶手續(xù)均由公司代辦(大部分公司只收買賣中介費(fèi)，其他費(fèi)用不收)，加上提供擔(dān)保，房屋辦完抵押登濟(jì)南二手房交易分為以下幾個(gè)部分：私產(chǎn)房、商品房(現(xiàn)房)、商品房(期房)、房套房屋中以買賣方式的有5000套左右)二環(huán)以內(nèi)二手房成交均價(jià)碑再老百姓中間非常差(重要是個(gè)體中介)，在濟(jì)南流行一句話“三年不開張，開張5在房管局，(七經(jīng)路83號(hào))有20多家個(gè)人中介公司在此設(shè)點(diǎn)(主要是窗口和信息采集站的形式)，稍微正規(guī)的公司濟(jì)南有三家，其市場(chǎng)形式中介以個(gè)體為主，所以基本處于非常原始的狀態(tài)，沒有臺(tái)，沒有企業(yè)標(biāo)示，沒有統(tǒng)一的工裝，沒有先進(jìn)的帶胸卡上崗。理軟件，人員層次較底，文化程度和素質(zhì)不管理形式極為簡(jiǎn)單，大部分中介機(jī)構(gòu)為個(gè)體經(jīng)營(yíng)，有公司的一個(gè)傳遞總公司下設(shè)的各分公司之間的信息不共享，部分公司有自己的信息交。識(shí)。識(shí)商品房代理介公司代賣房源，均不押賣方任何房屋權(quán)屬證明文件，只以收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，這一點(diǎn)和石家莊有很房貸款都是通過“置業(yè)擔(dān)保公司”辦理，中介公司并不辦理，只費(fèi)只收取房屋買賣中介費(fèi)?！爸脴I(yè)擔(dān)保公司”辦理貸款收費(fèi)也不統(tǒng)一，有的收取貸款額千分之七，有的收取定數(shù)。并且擔(dān)保公司已同銀行建立了業(yè)務(wù)渠道，互相有利潤(rùn)關(guān)系。(銀行以向擔(dān)保公司公司是集房產(chǎn)開發(fā)、代理銷售、廣告?zhèn)鞑ァ⒍址?附圖)簽定收購(gòu)合租賃登記房屋信息，簽定相關(guān)文件，只收取200元看房費(fèi)(不退)，直到租成為不獨(dú)立核算，所有盈利上繳總公司，由總公司統(tǒng)一安排，包括(人員工資、廣告費(fèi)、房租等)。分別為：王官莊居住區(qū)(西部)二七新村(南部)工人新村(北部)玉函小區(qū)(南部)甸柳小區(qū)(東部)、軍隊(duì)、齊鋼、魯能、石化七大體系。以二七新場(chǎng)存量來(lái)看省的要求比較嚴(yán)格要有本市人做擔(dān)保，這就挫傷的流動(dòng)人口先進(jìn)的計(jì)算機(jī)，管理方式，統(tǒng)一的店面的布置包括(辦公桌、接待臺(tái)、談判桌、復(fù)印打印機(jī)、等)，我們有優(yōu)良的辦公環(huán)境，幽雅的洽談區(qū)舒適的接待區(qū)，著都是對(duì)手沒我們的資金實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于對(duì)手，這使我們能實(shí)現(xiàn)買斷代理和批量收購(gòu)，這是對(duì)手萬(wàn)萬(wàn)的共享，標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程，連鎖現(xiàn)。有良好教育高素質(zhì)人才儲(chǔ)備，有經(jīng)過系統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)最根本的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是我們企業(yè)可持營(yíng)理念，充分信任和尊重每一個(gè)人，科學(xué)機(jī)會(huì)，學(xué)習(xí)更多的東西。天津第一”的品牌，我們有理由相信我們將打造出人才，有企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)宣傳推廣的能力，有連手相比有明顯的優(yōu)勢(shì)，如果進(jìn)軍濟(jì)南物，但目前濟(jì)南的政策貫徹的力度不夠，市場(chǎng)環(huán)市，房屋的加速放量還需要一個(gè)過成，所以現(xiàn)階場(chǎng)一旦放量可立即激活三級(jí)市場(chǎng)，