中原-長沙振業(yè)城一期營銷執(zhí)行報告-215p

振業(yè)城一期營銷執(zhí)行報告湖南中原事業(yè)一部

HUNAN.05.2011報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>目標(biāo)及實現(xiàn)目標(biāo)的核心問題>>深化占位思考下的項目定位>>客戶拓展>>推售及營銷部署A/開盤前營銷執(zhí)行B/一期營銷鋪排>>營銷總控及費用預(yù)算長沙振業(yè)項目運營目標(biāo)振業(yè)地產(chǎn)運營目標(biāo)的保障實現(xiàn)，對應(yīng)到本項目就是要核心實現(xiàn)三大目標(biāo)——一定溢價高速度品牌落地【項目運營目標(biāo)】長沙振業(yè)項目運營目標(biāo)三大目標(biāo)詳細(xì)情況：11年12月底開盤，1年完成約14萬方的銷售任務(wù)：1期共推出818套房源，其中推出別墅、洋房合計282套，爭取在3個月內(nèi)銷售完畢；4月底開始推出高層，合計536套，全年累積銷售房源790套以上樹立振業(yè)品牌在長沙的影響力以及號召力：本項目是振業(yè)地產(chǎn)在長沙的第一個項目，位于大河西先導(dǎo)區(qū)核心位置，梅溪湖國際功能居住區(qū)，借梅溪湖之勢，打響振業(yè)品牌，從而樹立其影響力以及號召力。

以別墅銷售先行，拉升項目價值，實現(xiàn)項目的溢價。高速度目標(biāo)項目目標(biāo)一定的溢價目標(biāo)高品牌目標(biāo)營銷目標(biāo)下的核心問題：戰(zhàn)略問題：Q1:如何深化本案占位思考下的定位，在高低端競爭中脫穎而出？戰(zhàn)術(shù)問題：Q2:如何更有效的在短時間拓展客戶面、提高客戶量？營銷目標(biāo)下的核心問題：戰(zhàn)略問題：Q1:如何深化本案占位思考下的定位，在高低端競爭中脫穎而出？戰(zhàn)術(shù)問題：Q2:如何更有效的在短時間拓展客戶面、提高客戶量？報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>目標(biāo)及實現(xiàn)目標(biāo)的核心問題>>深化占位思考下的項目定位>>客戶拓展>>推售及營銷部署A/開盤前營銷執(zhí)行B/一期營銷鋪排>>營銷總控及費用預(yù)算項目區(qū)域占位——梅溪湖的領(lǐng)導(dǎo)者區(qū)域占位思考——思考視角太多目標(biāo)等于沒有目標(biāo)誰才是真正的敵人？核心策略思考從占位尋求差異化的價值定位自我審視競爭審視策略形成配套力區(qū)位力品牌力規(guī)劃力產(chǎn)品力振業(yè)城價值體系自我審視——自然資源力自我審視產(chǎn)品價值小結(jié)

梅溪湖當(dāng)前近郊BUT，未來長沙城市新中心1振業(yè)城梅溪湖首個近百萬復(fù)合型宜居社區(qū)2首期啟動別墅、洋房高端物業(yè)以及中大戶型高層3自我審視競爭審視策略形成項目競爭市場分析宏觀市場分析梅溪湖市場分析別墅競爭市場分析高層競爭市場分析宏觀市場分析熱點政策—銀行業(yè)快速、健康發(fā)展，離不開平穩(wěn)增長的經(jīng)濟條件，同時需要更為規(guī)范、全面的保障體系。發(fā)布部門內(nèi)容銀監(jiān)會《銀監(jiān)會2010年年報》指出，2011年中國經(jīng)濟率先回歸平穩(wěn)增長軌道，為銀行業(yè)發(fā)展提供難得歷史機遇，但面對復(fù)雜多變的國內(nèi)外形勢，銀行業(yè)仍存在諸多風(fēng)險挑戰(zhàn)。1、貸款科學(xué)化管理水平亟待提高。2、融資平臺貸款后續(xù)風(fēng)險防控不可放松。3、房地產(chǎn)市場非理性因素依然存在。國家已對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效調(diào)控，但由于深層次原因，推動房地產(chǎn)市場泡沫積聚的因素還在增加。土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款是銀行業(yè)風(fēng)險防控的關(guān)鍵領(lǐng)域。4、部分金融機構(gòu)操作風(fēng)險管理意識弱化。2010年底，部分銀行業(yè)金融機構(gòu)案件出現(xiàn)反彈。齊魯銀行案件等多數(shù)案件發(fā)生在基層網(wǎng)點和所謂低風(fēng)險業(yè)務(wù)領(lǐng)域，且多為內(nèi)部人員作案，這反映出部分銀行內(nèi)在風(fēng)險管理機制存在缺陷。5、市場風(fēng)險管理體系有待完善。6、國內(nèi)市場流動性逐步收縮，部分銀行流動性風(fēng)險上升。2010年，央行6次上調(diào)準(zhǔn)備金率，2次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，銀行體系流動性水平逐步回落，銀行間市場利率波動性不斷加大，部分中小商業(yè)銀行流動性壓力上升。高息攬儲、高價交易存款等違規(guī)行為可能出現(xiàn)。預(yù)計2011年，銀監(jiān)會將嚴(yán)控土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款，信貸、金融政策再次出臺的可能性較大。2011年政策下長沙市場發(fā)展預(yù)判：謹(jǐn)慎樂觀，信心向上；預(yù)計政策下長沙市場仍將保持穩(wěn)定上升態(tài)勢，消化量維持1000萬陣營，成交價格平穩(wěn)上升但上升幅度相較去年有所回落1、城市發(fā)展信心：長沙城市經(jīng)濟實力不斷增強，城市不斷擴張，人口吸附能力增強2、市場表現(xiàn)信心：市場成交量近1500萬平米，均價突破5000元/㎡，2010年兩輪調(diào)控中表現(xiàn)穩(wěn)定，價量波動中重回上升通道長沙05-11年消化量3.04長沙限購令之后重點項目開發(fā)商應(yīng)對策略變化統(tǒng)計3.04長沙限購令之后,開發(fā)商應(yīng)對策略整體無較大的變化，根據(jù)中原研究部不完全統(tǒng)計，無策略變化的項目占比為61.5%，有策略變化的占比38.5%.其中謹(jǐn)慎定價和舉辦活動，擴大項目人氣成為應(yīng)對之核心策略.市場推廣力度：限購令之后，多數(shù)項目基本按照以往的銷售策略進(jìn)行推售，市場推廣力度加大的項目占比38.5%，無變化的占較大的比重.舉辦活動量統(tǒng)計：市場推廣力度主要表現(xiàn)為舉辦活動量的多少，限購令之后舉辦活動量增加的項目占比仍占較小的比例.限購令出臺之后，從目前成交情況來看對長沙市場影響不大，量稍有下降但主要是供應(yīng)的減少、價格穩(wěn)中有升限貸令：限貸對長沙別墅產(chǎn)品影響較大，提升首付門檻，減緩銷售速度，尤其針對3套房以上及外地購房客戶影響更為明顯項目名稱產(chǎn)品類型限貸前限貸后影響因素應(yīng)對措施閬峰云墅獨棟5-6套/月1-2套/月三套以上不放貸，外地購房不放貸，首付二套以上提高至六成——以上三項措施對客戶影響最大加大優(yōu)惠促銷，鼓勵客戶一次性付款格蘭小鎮(zhèn)雙拼、聯(lián)排5-6套/月1-2套/月，出現(xiàn)部分客戶退房加大優(yōu)惠，鼓勵客戶一次性付款林語墅聯(lián)排10套/月2-3套/月鼓勵客戶一次性付款，放款付款期限（6-12個月）麓山別墅獨棟、雙拼2-4套/月2個雙拼客戶退房鼓勵客戶一次性付款，放款付款期限（6-12個月）限貸對本項目別墅銷售有一定影響標(biāo)題內(nèi)容湖南商品房一房一價明碼標(biāo)價實施細(xì)則出臺

5月1日起，國家發(fā)改委公布的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》將正式施行。4月25日，省物價局制定了《湖南省商品房銷售明碼標(biāo)價實施細(xì)則》，主要內(nèi)容是：1、商品房經(jīng)營者必須在開盤前一次性公開全部銷售房源。2、商品房經(jīng)營者在銷售商品房時必須對每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價，實行“一套一標(biāo)”，除標(biāo)明總價外，還要標(biāo)明建筑面積單價、代收代繳費用和與商品房價格密切相關(guān)的因素，并標(biāo)明優(yōu)惠折扣及享受折扣的條件和優(yōu)惠方式，不得以籠統(tǒng)的均價（或起價）進(jìn)行公示。3、商品房經(jīng)營者不得在價外重復(fù)收取已包含在商品房銷售價格內(nèi)的費用；不得在標(biāo)價外加價銷售或收取未予標(biāo)明的費用。4、商品房經(jīng)營者銷售商品房不得標(biāo)示為成本房、安居房、解困房、微利房等名目。5、商品房經(jīng)營者必須兌現(xiàn)公示的各項價格承諾，不得使用虛假或不規(guī)范的價格標(biāo)示誤導(dǎo)消費者進(jìn)行價格欺詐。6、商品房經(jīng)營者制作的商品房明碼標(biāo)價牌（表），由價格主管部門監(jiān)制，標(biāo)示12358價格投訴舉報電話，并接受價格主管部門的監(jiān)督檢查。2011年4月26日瀟湘晨報)商品房價格透明化，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，湖南省商品房銷售明碼標(biāo)價實施細(xì)則5月1日起實施?！都?xì)則》出臺的根本目的在于打擊囤房，一定程度上能夠改變開發(fā)商捂盤、惜售的營銷態(tài)度?！都?xì)則》出臺，會對開發(fā)商營銷策略產(chǎn)生影響。分批拿預(yù)售許可證，放緩開發(fā)速度等都將成為降低價格制定的不確定性風(fēng)險的方式之一。小結(jié)：看好長沙市場，政策影響有限，風(fēng)險與機遇并存，盡早出貨，謹(jǐn)防更嚴(yán)厲政策出臺看好長沙市場穩(wěn)定向上持續(xù)發(fā)展1限購對本項目影響不大，反有返鄉(xiāng)置業(yè)客戶新機遇2限貸對本項目有影響，高端客戶多次置業(yè)門檻提升3項目競爭價值分析宏觀市場分析梅溪湖市場分析別墅競爭市場分析高層競爭市場分析梅溪湖市場分析現(xiàn)在未來城市郊區(qū)，價值洼地城市新中心未來已知項目A、中化方興項目（預(yù)計約2012年入市）940萬建面，725萬住宅體量，梅溪湖超級綜合體大盤，預(yù)計10年內(nèi)完成銷售，預(yù)估類似湘江世紀(jì)城模式以中小戶型中低價快速走量占地面積:38萬平總建面：940萬平容積率：3.07住宅體量：725萬平商業(yè)定位：綜合型商業(yè)項目概況：中化方興項目位于梅溪湖片區(qū)核心區(qū)域，毗鄰梅溪湖，容積率3.07，總建面940萬平，是河西第一個復(fù)合型超級大盤，包括住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、辦公樓、酒店等。、此項目的大規(guī)模造城活動勢必奠定梅溪湖片區(qū)占據(jù)大河西先導(dǎo)區(qū)的城市中心位置。住宅定位：政府公務(wù)員、企業(yè)精英、外籍人士、都市新銳的聚集區(qū)；未來已知項目B——宜居項目（預(yù)計2012年上半年之前入市）規(guī)模約35萬平米，內(nèi)含約10萬平米商業(yè)配套。產(chǎn)品定位以80、90、120㎡2,3房產(chǎn)品為主，精裝修，預(yù)期目標(biāo)價格在7000元/平米以上總面積：110788㎡有效面積地：88410㎡容積率≤4.0總建面：35萬㎡綠化率≤35%綠地率≥35%建筑限高≤100m商業(yè)面積占30%，住宅面積占70%（10萬㎡商業(yè)，25萬住宅）產(chǎn)品以80-120㎡2、3房產(chǎn)品為主，精裝修，預(yù)計價格在6000元/㎡以上楓林三路，城市主干道騎川路規(guī)劃路騎龍路規(guī)劃路項目地塊長東路規(guī)劃路萬科城市花園未來供應(yīng)格局預(yù)估：自2012年起，未來區(qū)域主力供應(yīng)以高層大盤，本項目將是區(qū)域內(nèi)已知首個擁有（類）別墅產(chǎn)品大盤項目2010年10月2011年2012年2013年2014年2015年宜居項目，35萬平米，80-120㎡2房、3房為主萬科城市花園，15.5萬89平兩房，117-122平三房本項目，77萬，別墅，洋房，高層。前期高層產(chǎn)品以160-170㎡為主，其次為110-130㎡。中化方興項目，940萬平米，預(yù)計以70-120平米2,3房產(chǎn)品為主在建項目籌建項目已知項目產(chǎn)品供應(yīng)多以高層為主，本項目是唯一供應(yīng)低密度（類）別墅產(chǎn)品項目梅溪湖市場小結(jié)：品牌匯集，梅溪湖發(fā)聲飛躍在即，本項目“別墅”產(chǎn)品獨樹一幟

處于板塊飛速發(fā)展階段，從“城市近郊”到“未來城市中心”板塊1區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商大盤云集，城市化意向快速增強2本項目將是區(qū)域內(nèi)首個且已知唯一的別墅大盤3項目競爭價值分析宏觀市場分析梅溪湖市場分析別墅競爭市場分析高層競爭市場分析長沙別墅市場未來供應(yīng)格局：南城沒落，河西發(fā)力，品牌開發(fā)商云集，后期別墅產(chǎn)品集中供應(yīng)地，未來供應(yīng)聯(lián)排產(chǎn)品8000-10000套，雙拼250-300套。項目名稱待推量萬㎡主力產(chǎn)品價格（元/㎡）推售時間奧萊小鎮(zhèn)114.5聯(lián)排/雙拼6300-690010年12月盈峰翠邸45聯(lián)排/雙拼630009年8月蘇迪亞諾2聯(lián)排750011年9月東方大院11聯(lián)排、洋房6000-1200009年8月北緯28°20獨棟12000-1800010年9月天麓25聯(lián)排/雙拼1200011年3月林語墅1.5聯(lián)排/雙拼1200009年12月領(lǐng)仕匯10聯(lián)排700010年5月迪亞溪谷3獨棟/聯(lián)排/雙拼650007年7月麓山別墅1.5獨棟/雙拼800008年9月金地項目40獨棟/聯(lián)排/洋房——2012年合計282.5萬平米盈峰翠邸蘇迪亞諾麓谷林語東方大院領(lǐng)仕匯迪亞溪谷麓山別墅岳麓山公館水映加州青竹園湘江壹號堤亞納灣好望谷威尼斯城托斯卡納美洲故事郡原美村橘郡格蘭小鎮(zhèn)龍灣國際閬峰云墅昆侖和府天麓中糧北緯28°紅墅灣裕田奧萊小鎮(zhèn)市府北板塊麓谷板塊麓南板塊市中心板塊新南城板塊武廣新城板塊匯金國際金霞板塊星沙月湖板塊本項目籌建項目金地觀音巖別墅競爭鎖定：看齊河西一線資源型高端別墅陣營主要競爭對手為東方大院、北緯28°、高鑫天麓3大項目2012年2011年2013年2014年奧萊小鎮(zhèn)，總建面114萬㎡，2010年12月推售一批，后續(xù)供應(yīng)大盈峰翠邸，總建面65萬㎡，2009年8月開盤，后續(xù)約有40萬㎡別墅供應(yīng)南山蘇迪亞諾，后續(xù)約2萬㎡聯(lián)排東方大院，目前在售洋房后續(xù)約20萬㎡聯(lián)排，11年10月預(yù)推北緯28°，2010年10月開盤，后續(xù)約20萬㎡獨棟、聯(lián)排高鑫天麓，2010年12月開盤，后續(xù)約15萬㎡別墅、洋房林語墅，總建面5.8萬㎡，余30多套麓山別墅，07年開盤，剩余約50套本項目，別墅4.35萬㎡，去化期半年性價比別墅資源型別墅別墅競爭鎖定：看齊河西一線資源型高端別墅陣營主要競爭對手為東方大院、北緯28°、高鑫天麓3大項目別墅競爭鎖定：看齊河西一線資源型高端別墅陣營主要競爭對手為東方大院、北緯28°、高鑫天麓3大項目別墅競爭鎖定：看齊河西一線資源型高端別墅陣營主要競爭對手為東方大院、北緯28°、高鑫天麓3大項目別墅競爭小結(jié)：地段與自然資源成為別墅的核心價值占位河西景觀舒適型別墅產(chǎn)品一線陣營1PK競爭主打梅溪湖城市前景&區(qū)域內(nèi)稀缺優(yōu)勢價值2項目競爭價值分析宏觀市場分析梅溪湖市場分析別墅競爭市場分析高層競爭市場分析區(qū)域內(nèi)競爭盤點：從區(qū)域內(nèi)各項目高層供應(yīng)產(chǎn)品線來看，本項目當(dāng)前在梅溪湖區(qū)域內(nèi)并無類似產(chǎn)品線的直接競爭對手2010年10月2011年2012年2013年2014年2015年宜居項目，35萬平米，80-120㎡2房、3房為主萬科城市花園，15.5萬89平兩房，117-122平三房本項目，77萬，別墅，洋房，高層。前期高層產(chǎn)品以160-170㎡為主，其次為110-130㎡。中化方興項目，940萬平米，預(yù)計以70-120平米2,3房產(chǎn)品為主在建項目籌建項目區(qū)域內(nèi)已知供應(yīng)高層產(chǎn)品多以80-120平米2,3房為主，本項目高層主力產(chǎn)品線多在130平米以上，與區(qū)域內(nèi)目前已知高層競爭沖突較小，高層競爭需要放野河西類似區(qū)域。區(qū)域外競爭盤點：掃描麓谷板塊（臨近）及濱江新城（前景）品牌開發(fā)商資源型景觀高層項目，最終鎖定世茂濱江項目2011年2012年2013年2014年建面約21萬平米；以90㎡以下投資產(chǎn)品52%，120㎡-160㎡江景產(chǎn)品為主。建面約55萬平米；128㎡以上58%，84-86㎡30%，96㎡12%。世茂濱江項目南山濱江項目建面約50萬平米；80-90㎡2+1、120-130㎡3+1為主。納愛斯秀山麗水長房時代城后續(xù)供應(yīng)約14萬平米；86-90㎡2房70%，125-140㎡17%，150-160㎡13%。卓越蔚藍(lán)海岸未來可售15萬平米；78-89㎡58%，104-1119㎡25%，133-148㎡17%。本項目建面約90萬平米；啟動期高層產(chǎn)品160-170㎡49%，130㎡38%，110㎡13%。地段價值前景，景觀資源，主力產(chǎn)品線相對最為類似區(qū)域外同產(chǎn)品線競爭對手剖析—世茂濱江項目（預(yù)計2012年入市）以世茂品牌+濱江新城前景+地標(biāo)高端酒店+商業(yè)街區(qū)為核心賣點占地面積:15.7萬平米總建面：約55萬平米容積率：3.54住宅體量：約42.7萬平米商業(yè)體量：約2萬平米酒店體量：約10萬平米項目概況：世茂濱江項目規(guī)劃了超高層酒店和三個高層區(qū)以及商業(yè)區(qū)，形成層次錯落的高差，高層區(qū)可以遠(yuǎn)眺湘江景觀風(fēng)情商業(yè)區(qū)緊鄰湘江風(fēng)光帶，充分利用湘江景觀優(yōu)勢。高層區(qū)遠(yuǎn)眺湘江景觀在第二個層次超高層酒店作為區(qū)域的標(biāo)志性建筑，成為區(qū)域乃至城市的形象。啟動區(qū)啟動區(qū)展示——充滿城市化前景意向的奢華展示區(qū)，酒店化城市化的銷售營銷中心&先鋒前衛(wèi)的城市情景商業(yè)街區(qū)展示營銷中心設(shè)置在濱江的風(fēng)情商業(yè)街內(nèi)。整體以城市、時尚、現(xiàn)代感為主，突出項目未來的成熟氛圍和中心優(yōu)勢；并展現(xiàn)該項目的濱江景觀優(yōu)勢。營銷中心以高端大氣的現(xiàn)代設(shè)計為方向，體現(xiàn)項目高端形象和城市時尚感。世茂濱江項目營銷中心世茂濱江項目風(fēng)情商業(yè)街啟動區(qū)組團(tuán)——（非一線江景）高層住宅組團(tuán)

大面積的中心園林，臨靠世茂濱江標(biāo)志性建筑超高層五星酒店項目超高層酒店建筑意象啟動區(qū)為中部高層組團(tuán)，共五棟住宅。緊鄰240米標(biāo)志性五星酒店地標(biāo)世茂濱江項目啟動區(qū)高層住宅啟動區(qū)產(chǎn)品：以130-140㎡舒適性3+1房產(chǎn)品為主（56%）

附加值高（入戶花園+內(nèi)陽臺+凸窗），南北通透居住尺度舒適產(chǎn)品分析：大戶型南北通透，采光通風(fēng)良好；大飄窗，雙陽臺，N+1設(shè)計，附加值極高；大戶型主臥帶獨立衣帽間、衛(wèi)生間，2+1產(chǎn)品帶儲藏室，舒適性提高。140㎡戶型帶書房套房設(shè)計，增加舒適度。戶型面積配比2房84-86㎡30%2+1房96㎡12%3+1房128-142㎡55%4房以上208-242㎡3%

128㎡3+1房

140㎡3+1房96㎡2+1房啟動區(qū)產(chǎn)品：少數(shù)超大平面（208㎡）&復(fù)式產(chǎn)品（238-242㎡）附加值高（入戶花園+內(nèi)陽臺+凸窗），南北通透居住尺度闊綽產(chǎn)品分析：南北通透，采光通風(fēng)良好；臥房帶飄窗，入戶花園、多陽臺、空中花園設(shè)計，附加值極高；主臥帶獨立衣帽間、衛(wèi)生間，增加舒適度；起居室、客廳分離，會客與家庭交流空間分離，功能空間更加豐富，舒適度更高；戶型面積配比2房84-86㎡30%2+1房96㎡12%3+1房128-142㎡55%4房以上208-242㎡3%208㎡5+1房高層競爭小結(jié)：自然資源、各高端物業(yè)組合成為高層的核心價值占位河西景觀舒適型高層產(chǎn)品一線陣營1PK競爭主打梅溪湖景觀&別墅社區(qū)優(yōu)勢價值2市場競爭小結(jié)：梅溪湖的城市發(fā)展前景、原生自然景觀資源、稀缺別墅物業(yè)成為區(qū)隔競爭對手的3大核心價值點占位河西一線高端陣營1別墅主打梅溪湖城市前景&物業(yè)稀缺優(yōu)勢價值2高層主打梅溪湖景觀&別墅社區(qū)優(yōu)勢價值3競爭主打項目的城市價值以及原生自然資源價值項目形象定位思考項目形象定位定義資源定義客戶定義城市思考原則：通過某種屬性將項目不同產(chǎn)品線的形象定位統(tǒng)一起來，進(jìn)而實現(xiàn)項目的整體形象定位。一個3000畝城市央?yún)^(qū)最大的生態(tài)湖泊。一條8827米城市最長的湖堤風(fēng)景線。一項5個億的城市退田造湖運動。一座岳麓山。山湖城市長沙未來RBD：國際歌劇院，國際五星酒店，國際甲級寫字樓，國際研發(fā)中心中南地區(qū)交通樞紐：長渝鐵路專線，3+5城市群城市輕軌，地鐵2號線一個超越長沙接軌世界的國際化都心一座600億，14.8平方公里的巨制升值藍(lán)圖客戶形象定位一隱山水，城無界形象定位二懂湖?更懂世界形象定位三繁華盛處·閱湖山案名建議一：振業(yè)城·梅溪湖隱山水，城無界案名建議二：梅溪湖·振業(yè)城懂湖，更懂世界案名建議二：梅溪湖·振業(yè)城繁華盛處，閱湖山自我審視競爭審視策略形成59整體營銷策略思路——三角模型搭建一個“都會高尚生活”的對話平臺建立一個“都會高尚生活”的價值體系打造一個“都會高尚生活”的震撼現(xiàn)場

三角形是世界上最穩(wěn)定的圖形，也是最牢固的；建立一個“都會高尚生活”的價值體系、搭建一個“都會高尚生活”的對話平臺”、打造一個“都會高尚生活”的震撼現(xiàn)場完整的三個價值點，就如三個頂點，穩(wěn)定而牢固的支撐著本案實現(xiàn)目標(biāo)。隱山水，城無界——體驗都會高尚生活7宗最最稀缺的低密度豪宅；最升值的低密度豪宅；最便捷的低密度豪宅；最繁華的低密度豪宅；最尊貴的低密度豪宅；最安全的低密度豪宅；最宜居的低密度豪宅；報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>目標(biāo)及實現(xiàn)目標(biāo)的核心問題>>深化占位思考下的項目定位>>客戶拓展>>推售及營銷部署A/開盤前營銷執(zhí)行B/一期營銷鋪排>>營銷總控及費用預(yù)算營銷目標(biāo)下的核心問題：戰(zhàn)略問題：Q1:如何深化本案占位思考下的定位，在高低端競爭中脫穎而出？戰(zhàn)術(shù)問題：Q2:如何更有效的在短時間拓展客戶面、提高客戶量？項目客戶定位中原典型項目客戶分析競爭項目客戶分析變市客戶分析項目客戶定位客戶分析思考方式、研究方法思考方式：中原主要項目客戶分析競爭項目修正研究方法解決問題各產(chǎn)品的客戶情況如何？核心競爭項目的客戶是什么樣的？精準(zhǔn)客戶屬性修正后各類產(chǎn)品對應(yīng)的客戶屬性？客戶深入訪談；專業(yè)人士（含競爭項目銷售經(jīng)理、策劃師、銷售人員、區(qū)域資深策劃師等）深入訪談；中原研究部監(jiān)控；歷史成交客戶調(diào)研；專業(yè)人士深入訪談；客戶深入訪談；專業(yè)人士（含競爭項目銷售經(jīng)理、策劃師、銷售人員、區(qū)域資深策劃師等）深入訪談；變市客戶修正變市政策分析；變市客戶訪談；變市下客戶的變化是什么樣的？研究方法：說明：此次定量調(diào)研問卷由各項目分別進(jìn)行，基于當(dāng)時成交實際數(shù)據(jù)統(tǒng)計，為一手信息來源，由于數(shù)據(jù)涉及他方機密，問卷將不在報告中進(jìn)行展示，敬請諒解。分析方式及數(shù)量調(diào)研人員及時間支出數(shù)據(jù)來源：售樓部現(xiàn)場訪：金科大院、天麓、北緯28度、麓谷林語等10個售樓部社區(qū)訪談：航天大院、湘雅等5個成熟社區(qū)客戶攔截：20批中原客戶資源：50批中原研究部資源：100批訪談對象及數(shù)量：成交客戶30人；銷售經(jīng)理8人；資深策劃7人。時間安排：花費時間10天；具體日期4月10日—20日調(diào)研隊伍：隊伍組建：策劃8人，銷售8人，研究部專業(yè)小組3人；隊伍培訓(xùn)：總監(jiān)培訓(xùn)客戶心理及品牌運營；資深策劃培訓(xùn)調(diào)研技巧；銷售經(jīng)理培訓(xùn)踩盤技巧。客戶小結(jié)：產(chǎn)品客戶分布客戶敏感點類獨棟、雙拼客戶區(qū)域性較弱，河?xùn)|客戶占有非常大比重；河西客戶集中在西站商圈、麓谷區(qū)域、航天系統(tǒng)；河?xùn)|主要分布于一橋、二橋延伸到的市中心區(qū)高收入人群；事業(yè)有成人士，追求與其匹配的身份感，及舒適居所；外地客戶看中項目的增值空間。聯(lián)排集中在河西麓谷、航天高管等；河?xùn)|區(qū)域集中在市中心。改善型的居住需要。一般由以前購買平層的客戶再次改善置業(yè)。追求初住別墅的身份感和居住的舒適性；外地客戶看中項目的增值空間。

洋房集中在河西；地市客戶比重凸顯。高層改善型客戶，渴望低密度的生活體驗，價格較敏感。

大平層深圳等外省返鄉(xiāng)客及投資客明顯，地市客戶比重也較大。1、看重江景資源、城市配套。

2、地州市客戶比重非常高

高層集中在河西麓谷、航天等；區(qū)域性較強。首改，看重生活配套，關(guān)注居住的舒適度、便捷性。一定的面子感。第一類：城市中心·唯一低密度豪宅的榮耀感承接河?xùn)|五一路，西站商圈的城市豪宅帶來的身份品味象征；第二類：掌控雙重資源的稀缺性近鄰西站，便捷交通，繁華配套的城市資源；擁梅溪湖、岳麓山、橘子洲景觀的自然資源；稀缺資源，唯此一家。第三類：梅溪湖國際功能區(qū)帶來的巨大保值升值潛力梅溪湖國際功能服務(wù)區(qū)的升值前景、品牌實力發(fā)展商、稀缺物業(yè)帶來的，投資保值佳品；第四類：長沙絕無僅有的城心低密度人居體驗填補了長沙豪宅市場城市配套與原生自然資源不可兼得的空白。第五類：優(yōu)異產(chǎn)品帶來的高實用性全創(chuàng)新特色產(chǎn)品，優(yōu)異的戶型設(shè)計帶來，高實用性；基于項目價值的客戶敏感點——項目客戶定位——中高端和高端客戶群占主導(dǎo)航天系統(tǒng)、麓谷企業(yè)中高層管理人員，以及科研人員私營業(yè)主，其中主要是在西站、榮灣鎮(zhèn)、市政府桐梓坡周邊、觀沙嶺這幾大區(qū)域湘雅腫瘤醫(yī)院等醫(yī)生；大學(xué)城、商學(xué)院教師人群市政府、區(qū)政府系統(tǒng)公務(wù)員河?xùn)|沿一橋、二橋和未來的過江隧道沿線客戶益陽、常德、邵陽等區(qū)域的地州市客戶外省市投資客戶望城政府部分、私營企業(yè)、醫(yī)生、教師一類客戶：主力客戶客戶群天堂鳥計劃【振業(yè)城拓客精細(xì)化方案】Searchingthecustomersbeforemarketingplan

天堂鳥,又名太陽鳥，他們生活在深山老林里，全身五彩斑斕的羽毛，碩大艷麗的尾翼，造物主賦予它們最美妙的形體、最妍麗的華服。這種鳥騰空飛起，有如滿天彩霞，流光溢彩，祥和吉利。當(dāng)?shù)鼐用裆钚牛@種鳥是天國里的神鳥，為人間帶來幸福和祥瑞。因此每當(dāng)盛大節(jié)日慶典，土著居民們就會戴上用絢麗的天堂鳥羽毛制作的頭飾，載歌載舞，多姿多彩，歡樂喜慶。

中原振業(yè)城項目組期望通過天堂鳥計劃，能夠系統(tǒng)化操作本案拓客渠道建立及發(fā)揮口碑傳播效應(yīng)。天堂鳥計劃，就是為了鋪就這樣一條通往輝煌營銷的天堂之路。

【引】【述】各地州市拓展中原客戶保障體系長沙市內(nèi)拓展外省市客戶拓展四大客戶渠道前期開拓+持續(xù)維護(hù)執(zhí)行生命線！企業(yè)內(nèi)部資源儲備特別渠道開拓目標(biāo)客戶所屬圈層、團(tuán)體俱樂部、民間組織等3.專屬資源平臺2.團(tuán)體資源平臺目標(biāo)客戶集中行業(yè)資源企業(yè)協(xié)會、經(jīng)濟論壇、機構(gòu)類資源1.行業(yè)資源平臺獨有圈層在區(qū)域的物理分布上，高端客比較分散；但是，這些客戶有著鮮明的特征，都為財智階層，有著自己的特定活動圈子。長沙本地客戶特點：獨有圈層。長沙市內(nèi)客戶拓展——大眾做影響，小眾做圈層專屬資源圈層團(tuán)體資源圈層行業(yè)資源圈層中原專屬資源圈層——客戶轉(zhuǎn)介1：河西代理樓盤的客戶轉(zhuǎn)介中原河西代理的樓盤有：湘騰城市廣場、卓越蔚藍(lán)海岸、長房時代城、高信向日葵、勤誠達(dá)新界、達(dá)美D6區(qū)、奧克斯廣場等眾多樓盤，熟知河西市場和客戶。中原河西代理的樓盤：123456湘騰城市廣場（16萬方，商業(yè)驅(qū)動型城市綜合體）卓越蔚藍(lán)海岸（45萬方，別墅+小高+高層）長房時代城（城市綜合體，人人樂入駐）盛大澤西城（市府央?yún)^(qū)國際友好社區(qū)）高信向日葵（星城動脈上的藝術(shù)·家）勤誠達(dá)新界（120萬方大盤）1234567郡原廣場（20萬方品質(zhì)樓盤）7項目名稱1、佳兆業(yè)·水岸新都（94萬㎡）2、郡原·美村(80萬㎡)3、卓越·麓山別墅（38萬㎡）4、卓越·蔚藍(lán)海岸（50萬㎡）5、中鐵·水映加州（40萬㎡）6、嘉盛·格蘭小鎮(zhèn)（51萬㎡）

7、恒基·凱旋門（72萬㎡）

8、奧林匹克花園（70萬㎡）

9、北辰·三角洲（530萬㎡）10、新華都·萬家城（330萬㎡

）

11、建鴻達(dá)·萬博匯（50萬㎡）12、湘騰城市廣場（15萬㎡）13、嘉盛國際廣場（7.7萬㎡）14、長房·時代城（40萬㎡）15、三一街區(qū)(47萬㎡)

16、萬科·金域華府（56萬㎡）17、珠江實業(yè)·珠江花城（48萬㎡）18、幸福里·潤城(64萬㎡)19、岳陽·巴陵尚都（14萬㎡）

20、郡原·廣場(12.8萬㎡)21、郡原·居里(10萬㎡)……豪宅數(shù)量第一!綜合體量第一!中原專屬資源圈層——客戶轉(zhuǎn)介2：代理豪宅項目的資源轉(zhuǎn)介8個豪宅項目，6個大型綜合體項目……近30個項目——強大投資客戶資源轉(zhuǎn)介中原現(xiàn)有客戶資源明細(xì)（列舉部分）客戶類型數(shù)量（約）招商銀行白金卡客戶300個招商銀行金葵花卡客戶100個長沙企業(yè)老板資料3300個高端樓盤客戶資源45000個高端車客戶資源55000個湖南商會共約1000個邵陽商會泉州商會長沙高橋、紅星客戶名單380個長沙、瀏陽五星級酒店客戶730個井灣子家居110個湘府建材家居市場30個郁金香建材市場70個紅星美凱龍80個南湖、三湘市場20個房地產(chǎn)公司老板550個汽車銷售老總40個佳程VIP客戶10000個中石油及三一私企高管950個長沙普瑞溫泉酒店會員名單1300個中石油公司、三一重工名單約2000個中原客戶資源庫銷售員電話CALL客，CALL中原平臺客戶資源，以及長沙各項目客戶資源。中原專屬資源圈層——強大的客戶資源體系：10萬高端客源，客戶來源真實渠道。10萬高端客源，客戶來源真實渠道中原地產(chǎn)將于2011年啟動三級市場，屆時，三級市場店面將為項目帶來轉(zhuǎn)介客戶。中原專屬資源圈層——湖南中原三級市場啟動在即，將為項目帶來高端轉(zhuǎn)介客源。長沙市內(nèi)客戶拓展——大眾做影響，小眾做圈層專屬資源圈層團(tuán)體資源圈層行業(yè)資源圈層選取理由客戶的經(jīng)濟實力突出；身份識別感較強雙向資源互動，低成本渠道開拓配合特色活動，有效傳遞項目價值開拓對象品牌車行客戶資源開拓方式項目體驗試駕活動：“10分鐘生活圈”新品車體驗日；定期品牌車展。車展互動及新車發(fā)布會。車行選擇：奧迪、寶馬、豐田系列、馬自達(dá)、沃爾沃等。利益刺激與車行聯(lián)動，購房享受車貸優(yōu)惠；車行相關(guān)優(yōu)惠禮包團(tuán)體資源圈層開拓方式1：高端品牌車行互動選取理由此類教學(xué)機構(gòu)收費較高，在讀學(xué)生有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，事業(yè)處于上升階段，年齡處于25～40之間，與本案客群較為契合；話語權(quán)、標(biāo)桿性自身所具有的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，能夠有效形成圈層影響，帶動其他資源通道開拓對象湖南大學(xué)MBA學(xué)院等開拓方式校外課堂、結(jié)合行業(yè)背景的沙龍茶話會、話題論壇利益刺激置業(yè)激勵計劃購房創(chuàng)業(yè)基金對位產(chǎn)品別墅、洋房、大平層、小高層團(tuán)體資源圈層開拓方式2：名校MBA教學(xué)機構(gòu)長沙市內(nèi)客戶拓展——大眾做影響，小眾做圈層專屬資源圈層團(tuán)體資源圈層行業(yè)資源圈層金融行業(yè)從業(yè)人員對物業(yè)價值敏感度高，具備價值投資意識，有較強的購買能力，年齡及個性特征符合項目目標(biāo)客戶定位；開拓對象湘財證券、華夏證券、財富證券、國泰君安證券等證券機構(gòu)開展類似“贏在股市”等炒股模擬操作比賽，舉辦投資領(lǐng)域熱點人物講座，邀請圈定對象參與；挖掘行業(yè)內(nèi)部關(guān)鍵人物維護(hù)方式短信、DM直郵維護(hù)，結(jié)合營銷節(jié)點，項目信息傳遞、活動選取理由開拓方式高層行業(yè)關(guān)鍵人物挖掘行業(yè)資源圈層開拓方式：金融精英通道【述】各地州市拓展中原客戶保障體系長沙市內(nèi)拓展外省市客戶拓展四大客戶渠道前期開拓+持續(xù)維護(hù)執(zhí)行生命線！地市客戶特點：吉首花垣錳礦老板；郴州鎢、煤礦老板；冷水江銻礦等老板；邵陽商會、常德商會；各地級市銀行等事業(yè)單位系統(tǒng)、公務(wù)員。資源型客戶邵陽冷水江長沙郴州湘西常德郴州鎢、煤礦老板冷水江銻礦等老板吉首花垣錳礦老板邵陽商會常德商會商會客戶各地市客戶拓展——巡展地市，近身推薦有效針對湖南重點地市和資源地市：湘西的花垣錳礦、瀏陽花炮、常德卷煙廠、婁底漣鋼、邵陽及邵東生意人士、郴州、永州的礦產(chǎn)等；城市巡展，以為單位進(jìn)行階段性拓展；主流報廣投放，當(dāng)?shù)厝由钊霠I銷風(fēng)水講座、投資講座等活動聯(lián)動當(dāng)?shù)乜蛻糍Y源實現(xiàn)地州市拓客效果花垣巡展方式一巡展方式二巡展方式三巡展中配合“圈層滲透+節(jié)點當(dāng)?shù)孛襟w投放”各地市客戶拓展——巡展地市，近身推薦組織湘西購房團(tuán)進(jìn)長沙——“貴賓之旅”體驗之服務(wù)重點：享受貴族式接待服務(wù)參與名仕會所活動體驗精致樣本生活參加夜色風(fēng)情酒會巡展方式一巡展方式二巡展方式三巡展中配合活動進(jìn)行引爆地市巡展：巡展中配合中原地市銷售隊伍和地市客戶資源運用。專門組建地市銷售隊伍，進(jìn)行地市銷售和巡展鋪排；中原龐大的客戶資源庫的充分利用；利用中原地市項目優(yōu)勢，進(jìn)行地市推介與宣傳。巡展方式一巡展方式二巡展方式三巡展中配合中原地市銷售隊伍和地市客戶資源運用【述】各地州市拓展中原客戶保障體系長沙市內(nèi)拓展外省市客戶拓展四大客戶渠道前期開拓+持續(xù)維護(hù)執(zhí)行生命線！高比例傭金的獎勵機制客戶研究特點拓展手段特點二：上海、浙江、江蘇、深圳、廣州、香港、澳門、江西、湖北、貴州等異地的資源型及投資富豪針對性強的異地渠道營銷特點三：客戶很分散，不集中龐大規(guī)模的“銷售團(tuán)隊”，中原布局全國的街鋪網(wǎng)點特點四：挖掘此類客戶的難度較高對位策略外省市高端客戶特點分析及對位拓展手段特點一：外地投資客多與長沙有緣（源）、與振業(yè)品牌有緣。充分挖掘老鄉(xiāng)會資源外省市客戶拓展發(fā)覺深圳老鄉(xiāng)會領(lǐng)導(dǎo)關(guān)鍵人物；打入深圳老鄉(xiāng)會名流圈層；。。。。。。特點一拓展手段：尋找與湖南人在深圳等外省的圈層（拓展老鄉(xiāng)會資源）根據(jù)分析項目客戶來源結(jié)構(gòu)，選擇資源型城市及深港粵滬等地作為重點推廣區(qū)域，其中選擇客戶比較集中的深圳和上海作為重點的推廣城市。為精準(zhǔn)化把握客戶，針對不同區(qū)域客戶，不同置業(yè)敏感點客戶，采用不同的價值訴求。如，針對投資客，主張增值；針對能源客，主張保值策略等。首先是在當(dāng)?shù)刈雒襟w、戶外、報紙等大眾推廣，吸引異地客戶關(guān)注；在客戶積累一定程度后，項目組的外場團(tuán)隊分散到重點城市組織大力拓客；組織大巴集中看房；最好在售樓部現(xiàn)場有餐飲免費供應(yīng)；帶給客戶旅游式的購房體驗，制造來訪動因。第一：選擇資源型城市及深港粵滬等地作為重點推廣城市；第二：差異化價值主張與異地客戶訴求一對一對接；第三：組建超大規(guī)模外場團(tuán)隊到異地組織推廣活動；第四：銷售人員帶自己的異地客戶來長旅游式購房；外省市客戶拓展特點二拓展手段：異地渠道營銷本地異地銷售團(tuán)隊銷售員銷售員原有資源自身關(guān)系長沙資源客戶銷售員自有客戶異地客戶銷售員挖掘的異地客戶常規(guī)渠道拓展本地客戶活動、老帶新活動、老帶新活動、老帶新電話拓展原有資源大型活動、當(dāng)?shù)孛襟w大型活動、當(dāng)?shù)孛襟w擴大的客戶資源擴大的客戶資源擴大的客戶資源擴大的客戶資源擴大的客戶資源異地渠道營銷調(diào)動銷售團(tuán)隊一切資源，放射性拓展客源，網(wǎng)羅異地客戶。外省市客戶拓展湖南分公司總經(jīng)理統(tǒng)籌部門營銷總監(jiān)總執(zhí)行內(nèi)場拓客外場拓客中原中國三級地鋪協(xié)調(diào)中原中國三級地鋪近千家，所有銷售人員都可以提供轉(zhuǎn)介。特點三拓展手段：龐大銷售體系解決客戶分散問題

——內(nèi)場、外場、中原全國數(shù)千家地鋪構(gòu)成“龐大的銷售體系”中原強大的全國網(wǎng)絡(luò)布局是本案搶抓客戶成功的保障；本案可聯(lián)動深圳中原、廣州中原、上海中原、湖北中原?！局性Y源體系】解決客戶分散問題城市街鋪數(shù)上海200多家浙江23家江蘇南京80多家深圳200多家廣州150多家合計653家高額的傭金是對銷售人員最主要的銷售獎勵，一線銷售人員的傭金提點建議在1％；高額提成獎勵的同時也存在嚴(yán)格的尾淘汰制，淘汰未達(dá)銷售任務(wù)小組；被淘汰人員仍然作為項目的“編外人員”繼續(xù)項目銷售活動，但不屬于公司正規(guī)編制；新進(jìn)優(yōu)秀銷售人員的引進(jìn)，刺激銷售團(tuán)隊及人員間的競爭。銷售提點1%銷售底薪底薪800－1000元/月/人高額的銷售傭金刺激銷售人員積極拓展客戶公司制定銷售任務(wù)各團(tuán)隊在時間節(jié)點內(nèi)完成任務(wù)未達(dá)標(biāo)小組或最后一名淘汰未達(dá)標(biāo)組長小組團(tuán)隊內(nèi)人員淘汰以外場經(jīng)理為管理單位的銷售小組3個月3個月新進(jìn)銷售團(tuán)隊的引進(jìn)被淘汰銷售人員成為“編外”銷售3個月外省市客戶拓展特點四拓展手段：高傭刺激解決拓客難度大問題

——振業(yè)城銷售獎懲機制-高額傭金+末位淘汰【述】各地州市拓展中原客戶保障體系長沙市內(nèi)拓展外省市客戶拓展四大客戶渠道前期開拓+持續(xù)維護(hù)執(zhí)行生命線！中原客戶保障體系——深圳中原強大的三級市場資源平臺織網(wǎng)撒網(wǎng)起網(wǎng)123從河西及河?xùn)|客戶，有效把握本地客戶，建立項目起勢。從長沙到周邊地州市，有的放矢，實現(xiàn)客戶擴散針對項目核心省外客群體珠三角，實現(xiàn)全面收網(wǎng)客戶拓展執(zhí)行小結(jié)：報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>目標(biāo)及實現(xiàn)目標(biāo)的核心問題>>深化占位思考下的項目定位>>客戶拓展>>推售及營銷部署A/開盤前營銷執(zhí)行B/一期營銷鋪排>>營銷總控及費用預(yù)算開盤前營銷執(zhí)行開盤前營銷策略開盤前目標(biāo)理解及任務(wù)細(xì)化策略下的執(zhí)行開盤前費用預(yù)算及營銷計劃【推售的4原則】4大原則：1、首推產(chǎn)品檔次不能太低，否則無法撬動項目價值匹配的高端形象；2、首推產(chǎn)品以保障現(xiàn)金?？紤]，推出暢銷產(chǎn)品；3、基于工程節(jié)點的客觀情況；4、搶抓節(jié)點，分撥推出，考慮到市場的實際容量；推售策略原則1：確保撬動項目檔次和兼顧現(xiàn)金牛，聯(lián)排洋房少量類獨棟首發(fā)，聯(lián)排雙拼緊跟其后，再大平層與110-130平產(chǎn)品搭配出售?，F(xiàn)金牛：聯(lián)排、洋房、110-130產(chǎn)品明星：類獨棟、雙拼嬰兒：大平層產(chǎn)品形象排序產(chǎn)品類型分析產(chǎn)品價值形象由高到低排序依次為：類獨棟>雙拼>聯(lián)排>洋房>大平層>110-130產(chǎn)品聯(lián)排大平層108-140108-140聯(lián)排雙拼類獨棟洋房洋房雙拼雙拼原則2：尊重工程節(jié)點，別墅洋房產(chǎn)品先推，小高層產(chǎn)品后推。2011年10月30日拿到預(yù)售2012年3月4日拿到預(yù)售聯(lián)排大平層108-140108-140聯(lián)排雙拼類獨棟洋房洋房雙拼雙拼洋房洋房原則3：分批推出?？紤]到市場的實際容量，不建議一次將各類物業(yè)全部推出，建議抓住各個旺銷節(jié)點，分四批推出。類獨棟：6套，約2000平米聯(lián)排：72套，17562平米洋房：112套，16640平米第一階段（搶抓2011年12月）第二階段（搶抓2012年3月）類獨棟：10套，約3500平米聯(lián)排：60套，14908平米；雙拼：22套，8560平米1#2#3#4#第三階段（搶抓2012年4-6月）4月：推3、4#，臨雷鋒西大道的產(chǎn)品，108-140平、以及179平大平層，合計268套6月：推1、2#，靠近二期的108-140平的產(chǎn)品，以及179平大平層，合計268套第一階段第二階段第三階段梅溪湖，你懂嗎？3000畝梅溪湖，一個振業(yè)城懂湖，更懂世界懂生活、懂城市、懂未來懂得更美好的未來振業(yè)城，與城市創(chuàng)見者共建未來階段銷售目標(biāo)推廣主題推廣階段時間12月3月4月6月數(shù)量190套92套268套268套7月10月12月3月8月2月2011年2012年2013年1月11月4月6月7月階段銷售目標(biāo)12月31日開盤：洋房、聯(lián)排售罄、類獨棟少量銷售階段推量4月28日小高層首次開盤，完成整體任務(wù)60%3月24日開盤：類獨棟、雙拼、聯(lián)排售罄6月23日開盤：小高加推，完成整體的80%起勢蓄客強銷梅溪湖，你懂嗎？3000畝梅溪湖，一個振業(yè)城懂湖，更懂世界懂生活、懂城市、懂未來懂得更美好的未來振業(yè)城，與城市創(chuàng)見者共建未來階段銷售目標(biāo)推廣主題推廣階段7月10月12月3月8月2月2011年2012年2013年1月11月4月6月7月階段銷售目標(biāo)認(rèn)籌350個2011年10月~12月核心目標(biāo)為蓄積大量客戶，預(yù)期實現(xiàn)認(rèn)籌350個，以擠壓實現(xiàn)溢價、高速，并確保首度開盤火爆。主力認(rèn)籌物業(yè)總套數(shù)推售面積（㎡）預(yù)計認(rèn)籌個數(shù)類獨棟6200010聯(lián)排7217562140洋房11216640200合計19037202350起勢蓄客強銷梅溪湖，你懂嗎？3000畝梅溪湖，一個振業(yè)城懂湖，更懂世界懂生活、懂城市、懂未來懂得更美好的未來振業(yè)城，與城市創(chuàng)見者共建未來階段銷售目標(biāo)推廣主題推廣階段7月10月12月3月8月2月2011年2012年2013年1月11月4月6月7月階段銷售目標(biāo)2011年12月底開盤，完成37202平銷售面積，銷售金額3.8億-4.62億主力認(rèn)籌物業(yè)總套數(shù)推售面積（㎡）銷售面積（㎡）銷售單價(元/㎡)銷售金額(億元)類獨棟62000200014500-170000.29-0.34聯(lián)排72175621756211000~130001.93~2.28洋房11216640166409500~120001.58~2.00合計19036202362023.8~4.62起勢蓄客強銷2011年開年至今，市場延續(xù)2010年底的“小陽春”，整體市場呈現(xiàn)“回暖”跡象；目前的“回暖”跡象僅為調(diào)控階段的“中場休息”，市場暫時穩(wěn)定，但依舊不明朗；未來市場走勢主要觀點：利空〉利好，但城市的發(fā)展趨于利好目前市場下的營銷策略：開工后，加快工程進(jìn)度，盡全力及早達(dá)到開盤條件錢花到刀刃上，加大關(guān)鍵節(jié)點的投入精細(xì)化營銷，渠道為王、現(xiàn)場為王，如有一處做不好，在與客戶心理進(jìn)行博弈時將缺少籌碼區(qū)域價值：先導(dǎo)區(qū)梅溪湖，城市發(fā)展升級的重點區(qū)域之一，未來5年將成為關(guān)注度最高的片區(qū)，本項目位于梅溪湖的中心區(qū)域規(guī)劃價值：輕軌、地鐵規(guī)劃、片區(qū)240萬平米商業(yè)規(guī)劃,必將主宰星城的下一個繁華自然資源價值：3000畝梅溪湖、一座岳麓山，就在家門口配套價值：立體化交通、便捷生活；一站式的名校教育，讓下一代贏在起點產(chǎn)品價值：80萬低密度大社區(qū)，提供區(qū)域稀缺的居住模式本項目將推動梅溪湖的國際化和城市化發(fā)展進(jìn)程，成為代表區(qū)域內(nèi)最高端的低密度大盤項目解讀品牌價值：深圳血統(tǒng)，22年國企品牌，雄厚的實力，豐富的豪宅開發(fā)經(jīng)驗長沙別墅市場未來供應(yīng)格局：主要集中在河西，品牌開發(fā)商云集，后期別墅產(chǎn)品集中供應(yīng)地，未來供應(yīng)聯(lián)排產(chǎn)品8000-10000套，雙拼250-300套。項目名稱待推量萬㎡主力產(chǎn)品價格（元/㎡）推售時間奧萊小鎮(zhèn)114.5聯(lián)排/雙拼6300-690010年12月盈峰翠邸45聯(lián)排/雙拼630009年8月蘇迪亞諾2聯(lián)排750011年9月東方大院11聯(lián)排、洋房6000-1200009年8月北緯28°20獨棟12000-1800010年9月天麓25聯(lián)排/雙拼1200011年3月林語墅1.5聯(lián)排/雙拼1200009年12月領(lǐng)仕匯10聯(lián)排700010年5月迪亞溪谷3獨棟/聯(lián)排/雙拼650007年7月麓山別墅1.5獨棟/雙拼800008年9月金地項目40獨棟/聯(lián)排/洋房——2012年合計282.5萬平米盈峰翠邸蘇迪亞諾麓谷林語東方大院領(lǐng)仕匯迪亞溪谷麓山別墅岳麓山公館水映加州青竹園湘江壹號堤亞納灣好望谷威尼斯城托斯卡納美洲故事郡原美村橘郡格蘭小鎮(zhèn)龍灣國際閬峰云墅昆侖和府天麓中糧北緯28°紅墅灣裕田奧萊小鎮(zhèn)市府北板塊麓谷板塊麓南板塊市中心板塊新南城板塊武廣新城板塊匯金國際金霞板塊星沙月湖板塊本項目籌建項目金地觀音巖區(qū)域內(nèi)高層競爭：從區(qū)域內(nèi)各項目高層供應(yīng)產(chǎn)品線來看，本項目當(dāng)前在梅溪湖區(qū)域內(nèi)并無類似產(chǎn)品線的直接競爭對手2010年10月2011年2012年2013年2014年2015年宜居項目，35萬平米，80-120㎡2房、3房為主萬科城市花園，15.5萬89平兩房，117-122平三房本項目，77萬，別墅，洋房，高層。前期高層產(chǎn)品以160-170㎡為主，其次為110-130㎡。中化方興項目，940萬平米，預(yù)計以70-120平米2,3房產(chǎn)品為主在建項目籌建項目區(qū)域內(nèi)已知供應(yīng)高層產(chǎn)品多以80-120平米2,3房為主，本項目高層主力產(chǎn)品線多在130平米以上，與區(qū)域內(nèi)目前已知高層競爭沖突較小，高層競爭需要放野河西類似區(qū)域。【競爭策略】【項目整體競爭區(qū)隔點】

本項目是片區(qū)內(nèi)唯一的低密度項目，和其他項目有“質(zhì)”的區(qū)別，我們需要在這一點上和周邊項目建立競爭區(qū)隔，成為區(qū)域市場的領(lǐng)導(dǎo)者【首開產(chǎn)品（洋房、聯(lián)排、類獨棟）競爭區(qū)隔點】

以“城市價值、原生自然資源、產(chǎn)品差異化”整體實現(xiàn)競爭突圍。開盤前營銷執(zhí)行開盤前營銷策略開盤前目標(biāo)理解及任務(wù)細(xì)化策略下的執(zhí)行開盤前費用預(yù)算及營銷計劃目標(biāo)理解利潤目標(biāo)聯(lián)排、洋房首發(fā)產(chǎn)品必須實現(xiàn)開盤熱銷，以帶動后續(xù)產(chǎn)品順利銷售，2011年完成銷售金總額約3.8個億，實現(xiàn)快速資金回籠，沖量出貨首開區(qū)產(chǎn)品肩負(fù)起啟動項目整體價值最大化以及啟動項目整體高端形象的目標(biāo)時間短，任務(wù)重目標(biāo)理解項目品牌建設(shè)項目開盤熱銷促進(jìn)推動重點目標(biāo)：根據(jù)2011年整體戰(zhàn)略，品牌建設(shè)與項目熱銷兼舉，起勢階段重點借梅溪湖之力，樹品牌形象營銷目標(biāo):始終保持第一陣營豪宅的姿態(tài)，走一條“最貴”之路，拔升客戶的心理價值認(rèn)知度高價格高品質(zhì)第一陣營第二陣營本項目本項目（目標(biāo)）本項目必須在形象上躍升到第一陣營之首，在形象上和競爭對手進(jìn)行區(qū)隔，才可以提升客戶的心理價格認(rèn)知，最終實現(xiàn)高于理想售價的目的金科天麓北偉金地南山麓山奧萊小鎮(zhèn)開盤前營銷階段劃分2011年10月2011年11月2011年12月中樣板展示區(qū)及會所開放銷售線臨時外展點進(jìn)場啟動認(rèn)籌秋交會正式啟動期開盤前沖刺期2011年12月底聯(lián)排、洋房開盤重點儲客期開盤根據(jù)銷售任務(wù)，開盤前必須實現(xiàn)350批VIP客戶的積累，在3個月內(nèi)高效積累客戶市中心臨時接待處在9月底進(jìn)場，秋交會正式亮相，實現(xiàn)VIP積累100批截至樣板展示區(qū)開放前，本必須實現(xiàn)總體儲客量的90%，必須通過各項營銷活動的配合最大限度積累客戶，階段目標(biāo)儲客量：315批VIP樣板展示區(qū)、樣板房以及會所開放同步開放，VIP升級、客戶沖刺從而完成開盤目標(biāo)正式啟動期重點儲客期開盤前沖刺期各營銷節(jié)點環(huán)環(huán)相扣，為保證順利實現(xiàn)開盤售罄，務(wù)必確保營銷各時間節(jié)點，并盡可能提前，首先保證臨時外展點進(jìn)場，其次樣板展示區(qū)到位第一階段工作安排2011年10月2011年11月2011年12月中樣板展示區(qū)及會所開放銷售線臨時外展點進(jìn)場啟動認(rèn)籌秋交會正式啟動期開盤前沖刺期2011年12月底聯(lián)排、洋房開盤重點儲客期開盤階段重點市中心臨時接待處9月底進(jìn)場：從“硬件、軟件、人員、物料”四大方面保證臨時接待中心10月1日前進(jìn)場，現(xiàn)場通過三天時間實現(xiàn)完善運作，啟動蓄客秋交會：通過出彩的展位設(shè)計、高強度的媒體推廣，實現(xiàn)客戶積累100批第二階段工作安排2011年10月2011年11月2011年12月中樣板展示區(qū)及會所開放銷售線臨時外展點進(jìn)場啟動認(rèn)籌秋交會正式啟動期開盤前沖刺期2011年12月底聯(lián)排、洋房開盤重點儲客期開盤階段重點全面啟動“客戶渠道挖掘、媒體推廣以及活動配合”，最大限度地積累客戶，該階段要完成開盤前VIP積累量的90%現(xiàn)場務(wù)必加緊工程進(jìn)度，重點在于“看樓通道、樣板展示區(qū)”，全力保證及早開盤第三階段工作安排2011年10月2011年11月2011年12月中樣板展示區(qū)及會所開放銷售線臨時外展點進(jìn)場啟動認(rèn)籌秋交會正式啟動期開盤前沖刺期2011年12月底聯(lián)排、洋房開盤重點儲客期開盤階段重點精準(zhǔn)梳理客戶（三次客戶梳理）、精準(zhǔn)定價，隨機應(yīng)變開盤前客戶積累沖刺期，加大推廣力度，大力積累客戶開盤前營銷執(zhí)行開盤前營銷策略開盤前目標(biāo)理解及任務(wù)細(xì)化策略下的執(zhí)行開盤前費用預(yù)算及營銷計劃2011，贏在執(zhí)行只有將所有的營銷策略執(zhí)行到位，才可實現(xiàn)開盤售罄目標(biāo)，否則，一切都只能停留在“想法狀態(tài)”，無法形成有效的銷售力?。?！振業(yè)城執(zhí)行策略“渠道為王”，“現(xiàn)場為王”Q1：為什么是“渠道為王”？——有渠道才會有客戶，有客戶才會有收益，因此我們要加大投入，挖掘有效渠道Q2：為什么是“現(xiàn)場為王”？——客戶的決策在現(xiàn)場完成，客戶在現(xiàn)場感覺到的每一處細(xì)節(jié)都會影響客戶對項目的價值認(rèn)知，因此，我們的每一處細(xì)節(jié)都要體現(xiàn)一線豪宅的氣質(zhì)，提升客戶心理價值認(rèn)知主體架構(gòu)渠道為王策略下的執(zhí)行現(xiàn)場為王售樓處進(jìn)場前準(zhǔn)備樣板房開放前準(zhǔn)備媒體渠道客戶渠道從硬件上保證售樓處進(jìn)場進(jìn)場前必須達(dá)到的條件具體項目主要目的負(fù)責(zé)部門完成時間售樓處硬裝通過驗收、網(wǎng)絡(luò)、水電暢通是進(jìn)行其他工作的基礎(chǔ)工程部11月10日售樓處家私、配飾到位提升客戶價值感知營銷部11月20日品牌水吧提升現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)營銷部11月25日五星級影音室家私及放映設(shè)備讓客戶進(jìn)行充分洗腦營銷部11月25日售樓處頂部泛光工程提升項目昭示性工程部11月20日售樓處周邊環(huán)境打造提升客戶感知度工程部11月25日從硬件上保證售樓處進(jìn)場售樓處泛光工程提升傳播力度目的：提升項目的昭示性以及傳播力度，相當(dāng)于戶外廣告牌形式：：在售樓處頂部制作大型燈光字（項目logo）配合部門：設(shè)計部、工程部、營銷部完成時間：11月25日之前序號事項工作周期配合事項1確定設(shè)計形式10月簽訂合同，施工2價格談判，合同簽訂10月底之前3開始施工11月20-11月24日4完成施工11月25日從硬件上保證售樓處進(jìn)場——售樓處周邊環(huán)境清理現(xiàn)場建筑垃圾，對綠化進(jìn)行補充和美化，不得“黃土裸露”，塵土覆蓋從硬件上保證售樓處進(jìn)場——售樓處周邊環(huán)境主要事項：周邊環(huán)境全面清理干凈，無法清理部分用圍墻遮擋，如售樓處前廣場周邊土堆，用大型圍墻包裝進(jìn)行遮擋周圍綠化部分須進(jìn)行美化，增加綠色植物和花草前廣場增加藝術(shù)“小品”或植物進(jìn)行美化處理由于本項目外部環(huán)境較差，且又是客戶的第一印象，因此，建議引進(jìn)專業(yè)的公司進(jìn)行包裝序號事項工作周期配合事項1劃定包裝區(qū)域，現(xiàn)場清理干凈，達(dá)到包裝條件11月15日現(xiàn)場清理需要工程部的大力配合，將現(xiàn)場清理干凈2確定合作公司，方案設(shè)計及確定11月20日3開始施工11月130日4完成施工11月30日從硬件上保證售樓處進(jìn)場——水吧設(shè)置要求項目吧臺建議：配備物料：購買品牌商家的全套設(shè)備，建議為ILLY或星巴克，包括咖啡機、榨汁機等，以及杯子等基礎(chǔ)用具，體現(xiàn)品質(zhì)感（具體物料詳見《進(jìn)場前物料清單》）提供食品：新鮮水果、鮮榨果汁、咖啡、茶、檸檬水，以及其他特色食品（和專業(yè)的飲品店溝通，根據(jù)實際確定可提供的飲品類型）人員要求：可熟練的調(diào)制各類飲品，形象好，服務(wù)意識強相關(guān)配合要求：招聘并培訓(xùn)水吧服務(wù)員，相關(guān)物料到位從硬件上保證售樓處進(jìn)場——水吧設(shè)置要求序號事項負(fù)責(zé)人完成時間配合事項1水吧裝修完畢工程部11月25日前確定服務(wù)內(nèi)容購買相關(guān)用具人員招聘培訓(xùn)(需要綜合部盡快完成相關(guān)工作）2確定水吧服務(wù)內(nèi)容，購買水吧用品營銷部10月底之前完成3招聘水吧服務(wù)員人事行政部10月底之前4服務(wù)員培訓(xùn)及考核營銷部11月20日5服務(wù)員服裝準(zhǔn)備綜合部11月20日6考核通過，開始上崗營銷部11月25日從硬件上保證售樓處進(jìn)場——崗?fù)ぜ皩?dǎo)視在該位置放置崗?fù)ひ约按笮蛯?dǎo)示，參照右圖形式，引導(dǎo)客戶進(jìn)入售樓處制作物料：大型導(dǎo)示牌（1米*2.5米），崗?fù)ぃ陉杺愕轿粫r間：11月30日從人員上保證售樓處進(jìn)場現(xiàn)場須配備保安及保潔的負(fù)責(zé)人各一名，負(fù)責(zé)和公司對接共需要10-12名保安崗位職責(zé)人數(shù)迎濱崗及時通知內(nèi)場客戶的進(jìn)入2人互換崗位停車場保安4人協(xié)助客戶停車、罩防曬膜，為客戶拉車門，并為客戶打傘送至售樓處門口4-6人門童迎賓，為客戶拉門、幫客戶放傘2人內(nèi)場機動保安機動人員，隨時增補各崗位2-4人共需要8-10名保潔崗位職責(zé)人數(shù)停車場及時清理垃圾，維持環(huán)境整潔衛(wèi)生3人售樓處內(nèi)場保潔及時清理垃圾，維持環(huán)境整潔衛(wèi)生3人辦公區(qū)及時清理垃圾，維持環(huán)境整潔衛(wèi)生2人衛(wèi)生間保潔及時清理垃圾，維持環(huán)境整潔衛(wèi)生2人招聘保安以及保潔，由第一太平戴維斯或綠城進(jìn)行培訓(xùn)，考核并上崗從人員上保證售樓處進(jìn)場事項完成時間負(fù)責(zé)人招聘保安及保潔10月底物業(yè)進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)11月初-11月15日第一太平或綠城保安保潔相關(guān)服裝及用具11月15日綜合部考核并上崗11月28日物業(yè)從人員上保證售樓處進(jìn)場銷售人員到位：序號事項負(fù)責(zé)人完成時間1銷售經(jīng)理到位中原9月底2銷售人員到位中原9月底部分到位（前期用于臨時接待中心，后期10月底之前到位）3銷售人員配置的購買和制作綜合部、營銷部9月30日之前4銷售人員的培訓(xùn)和考核營銷部、中原9月28-29日5人員上崗營銷部9月30日銷售人員配置以下物料對項目進(jìn)場至關(guān)重要，需營銷部大力配合業(yè)務(wù)員使用事項負(fù)責(zé)人業(yè)務(wù)員工裝（冬裝+夏裝）

營銷部、中原女士用絲巾男士用領(lǐng)帶業(yè)務(wù)員名片架激光筆（建議為藍(lán)光或綠光）計算器簽字筆、膠水、剪刀、訂書機、訂書針、鳳尾夾、筆記本、裁紙刀業(yè)務(wù)員更衣室（配備帶鎖的柜子，可供掛衣服的空間）高檔皮質(zhì)文件夾銷售人員培訓(xùn)內(nèi)容序號事項完成時間1振業(yè)企業(yè)背景培訓(xùn)2011年9月24日2項目基礎(chǔ)資料培訓(xùn)2011年9月24日3園林培訓(xùn)2011年12月1日前4項目戶型、用材、用料、各項設(shè)備及工程造價培訓(xùn)2011年9月24日5銷售百問的學(xué)習(xí)持續(xù)進(jìn)行6梅溪湖區(qū)域價值培訓(xùn)2011年9月25日7項目賣點培訓(xùn)2011年9月25日8政策培訓(xùn)2011年9月25日9周邊競爭項目基本情況及對抗口徑培訓(xùn)2011年9月25日10中原資深銷售經(jīng)理和業(yè)務(wù)員經(jīng)驗分享2011年9月25日11項目組全體成員踩盤計劃2011年9月26-28日12樣板房講解員的培訓(xùn)2011年12月1日前本項目物料規(guī)劃大型物料規(guī)劃VI、樓書、戶型冊進(jìn)場前必須到位序號物料名稱主要內(nèi)容形式到位時間1VI全套詳見《進(jìn)場前物料清單》——6月初2樓書項目整體形象——7月初3戶型冊展示戶型——8月初其他物料：主要涉及到“認(rèn)籌、開盤”重要節(jié)點的物料，其物料安排和活動的具體形式密切相關(guān)，因此，將根據(jù)屆時的實際情況安排物料制作主體架構(gòu)渠道為王策略下的執(zhí)行現(xiàn)場為王售樓處進(jìn)場前準(zhǔn)備樣板房開放前準(zhǔn)備媒體渠道客戶渠道看樓通道的確定工地圍擋展示區(qū)圍擋

看樓通道安排（如圖紅線所示）：營銷中心——中心路——主入口——中央景觀軸——樣板房看樓通道的選定1、中心路路段的包裝，用圍墻對影響環(huán)境的部分進(jìn)行遮擋2、主入口環(huán)境打造，前廣場及主入口完成施工，對影響視線的建筑垃圾進(jìn)行清理或遮擋3、園林完成施工4、樣板房完成施工整體看樓通道的設(shè)計和包裝涉及事項眾多，建議由專業(yè)的包裝公司進(jìn)行包裝，全盤考慮看樓通道重點：看樓通道配合事項序號事項完成時間配合事項1售樓處綠化及外圍施工完畢12.5工程進(jìn)度需要及時配合，如小區(qū)主入口的施工，樣板園林的施工2中心路包裝完畢12.153小區(qū)主入口施工完畢12.54內(nèi)部樣板園林施工完成12.55確定看樓通道及包裝公司11.216設(shè)計、調(diào)整及定稿11.10-11.217進(jìn)行施工11.10-12.108完成施工12.12看樓車建議本項目需要實現(xiàn)大量的客戶積累，因此需保證看樓車數(shù)量，共需要3輛電瓶車：1輛小型中巴車或商務(wù)用做外展宣傳車，電瓶車每輛6萬左右工法樣板房展示真實地將樓盤采用的各種材料、設(shè)備，工藝、工序展示出來；真實的交樓品質(zhì)的展示已經(jīng)成為一線發(fā)展商（中海，萬科）的標(biāo)準(zhǔn)配置。主體架構(gòu)渠道為王策略下的執(zhí)行現(xiàn)場為王售樓處進(jìn)場前準(zhǔn)備樣板房開放前準(zhǔn)備媒體渠道客戶渠道客戶渠道在本報告上篇中，對客戶拓展以及客戶渠道已有詳細(xì)的闡述，故不在此做重復(fù)闡述。主體架構(gòu)渠道為王策略下的執(zhí)行現(xiàn)場為王售樓處進(jìn)場前準(zhǔn)備樣板房開放前準(zhǔn)備媒體渠道客戶渠道媒體渠道制造大眾影響力資源把握資源決定戰(zhàn)略，扼腕楓林路、五一路城市主干道以及河西、河?xùn)|主要廣告牌資源，通過強勢媒體資源，樹立對外主形象關(guān)鍵節(jié)點投放關(guān)鍵節(jié)點加強投放，將樓盤的實銷信息最廣泛的傳播出去網(wǎng)絡(luò)炒作充分發(fā)揮炒作的力量，任何一個營銷節(jié)點，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)先行，加強網(wǎng)絡(luò)投放活動角色：線下傳播主導(dǎo)作用要求：長期性、覆蓋性、截流性活動戶外階段性戶外報廣報廣角色：線上傳播第一輔助作用要求：節(jié)點性、覆蓋性、溝通性短信短信角色：線下最靈活輔助媒體作用要求：節(jié)點性、覆蓋性電臺網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)角色：線上傳播第二輔助作用要求：節(jié)點性、溝通性臨時角色：線上傳播第一輔助作用要求：節(jié)點性、覆蓋性、截流性競爭攔截媒體角色定位戶外牌廣告建議戶外投放建議振業(yè)集團(tuán)首次進(jìn)入長沙，振業(yè)城作為長沙的第一個項目，需樹立品牌的高端性，在關(guān)鍵路口選擇性的投放戶外是必可可少的；投放目的：

1、樹品牌形象

2、短時間讓振業(yè)品牌在長沙落地，讓更多的客戶知道并了解項目投放數(shù)量建議：2-3塊地點建議：

1、區(qū)域內(nèi)：項目地建立柱、河西通程商業(yè)廣場位置

2、區(qū)域外：在五一路與蔡鍔路交匯的位置

3、建議在機場高速或武廣區(qū)域選擇一個懂湖，更懂世界梅溪湖，你懂嗎廣告牌配合事項序號重點事項完成時間1確定投放位置和形式6月中2拿到政府批文6月底、7月初3樹立廣告牌7月20日4確定尺寸，畫面設(shè)計7月底5上畫8月初為保證最好的投放效果，臨時外展點進(jìn)場前要完成投放，即9月底，盡早確定位置及投放形式網(wǎng)絡(luò)推廣加強網(wǎng)絡(luò)投放，在任何營銷節(jié)點，務(wù)必做到網(wǎng)絡(luò)先行網(wǎng)站立即上線，最晚于9月初之前完成主投媒體：房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)確定網(wǎng)絡(luò)廣告投放方案：在任何一個營銷節(jié)點必須網(wǎng)絡(luò)先行梅溪湖，你懂嗎懂湖，更懂世界網(wǎng)絡(luò)推廣網(wǎng)絡(luò)廣告：發(fā)布營銷節(jié)點信息，通過點擊廣告鏈接到項目網(wǎng)站或項目專題，提高項目知名度。新聞軟文：配合營銷活動進(jìn)行新聞性的軟文宣傳，傳達(dá)項目動態(tài)及詳細(xì)資料，增進(jìn)項目知名度及美譽度。搜索引擎關(guān)鍵字：將項目關(guān)鍵字保持在google和baidu排名前列，以保證客戶進(jìn)行搜索時第一時間搜索到本項目，關(guān)鍵詞選擇“振業(yè)、振業(yè)城城、振業(yè)城梅溪湖”論壇維護(hù)：門戶網(wǎng)站論壇的炒作及維護(hù)，對市場進(jìn)行有效的輿論引導(dǎo)及網(wǎng)絡(luò)危機防范。

網(wǎng)絡(luò)廣告+新聞軟文+搜索引擎關(guān)鍵字+專家炒作+劍客論壇維護(hù)網(wǎng)絡(luò)推廣節(jié)點投放時間投放內(nèi)容投放網(wǎng)站投放位置費用估算梅溪湖城市發(fā)展論壇及外展點進(jìn)場2周（9月中旬）活動信息及接待中心開放信息房地產(chǎn)信息網(wǎng)首頁通欄8萬元搜房網(wǎng)首頁頂部旗幟11萬元秋交會2周（10月中旬）認(rèn)籌信息及優(yōu)惠信息搜房網(wǎng)首頁通欄11萬元房產(chǎn)地信息網(wǎng)首頁通欄8萬元秋交會上新浪樂居網(wǎng)首頁通欄6萬元會所及樣板區(qū)開放2周12月上中旬會所及樣板區(qū)開放信息搜房網(wǎng)首頁通欄11萬元房地產(chǎn)信息網(wǎng)財經(jīng)首頁小通欄8萬元開盤1周（12月底）開盤信息房地產(chǎn)信息網(wǎng)首頁通欄8萬元搜房網(wǎng)首頁通欄11萬元費用總計82萬開盤前營銷執(zhí)行開盤前營銷策略開盤前目標(biāo)理解及任務(wù)細(xì)化策略下的執(zhí)行開盤前費用預(yù)算及營銷計劃開盤前費用預(yù)算時間/類別2011年合計（萬）7月8月9月10月11月12月報廣0040505060200戶外353535505050255電臺0030303030120網(wǎng)絡(luò)00202020