張曉萌、青島瑞興物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛二審民事判決書

民事判決書【案由】民事 合同、無因管理、不當?shù)美m紛合同糾紛服務合同糾紛物業(yè)服務合糾紛【審理法院】ft東省青島市中級人民法院【審理法院】ft東省青島市中級人民法院【審結(jié)日期】2021.03.24【案件字號】(2021)魯02民終2106號【審理程序】二審【審理法官】陳曉靜林偉光劉昭陽【審理法官】陳曉靜林偉光劉昭陽【文書類型】判決書【當事人】張曉萌;青島瑞興物業(yè)管理有限公司【當事人】張曉萌青島瑞興物業(yè)管理有限公司【當事人-個人】張曉萌【當事人-公司】青島瑞興物業(yè)管理有限公司【代理律師/律所】張曉梅北京市盈科(青島)律師事務所;郭宇涵北京市盈科(青島)律師事務所【代理律師/律所】張曉梅北京市盈科(青島)律師事務所郭宇涵北京市盈科(青島)律師事務所【代理律師】張曉梅郭宇涵1/9【代理律所】北京市盈科(青島)律師事務所【法院級別】中級人民法院【終審結(jié)果】二審維持原判【原告】張曉萌【被告】青島瑞興物業(yè)管理有限公司【本院觀點】該證據(jù)無業(yè)主委員的簽字，其真實性及證明事項均不成立。本案爭議的焦點為，張曉萌應否向青島瑞興物業(yè)管理有限公司繳納物業(yè)費，以及繳納標準的問題?！緳?quán)責關(guān)鍵詞】合同合同約定證據(jù)不足質(zhì)證訴訟請求維持原判【指導案例標記】0【指導案例排序】0【本院查明】本院審理查明的其他事實與原審一致。【本院認為】物業(yè)費，以及繳納標準的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。本案《前期物業(yè)服務合同》對包括張曉萌在內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力。故在涉案小區(qū)業(yè)主委員會未與其他物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，且青島瑞興物業(yè)管理有限公司實際提供服務的情況下，原審依據(jù)《前期物業(yè)服務合同》“委托服務期限自至業(yè)主委員會成立，業(yè)主委員會成立后與選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效時，合同自然終止”的約定，判決張曉萌應依據(jù)合同約定的標準向青島瑞興物業(yè)管20182202052/9【裁判結(jié)果】駁回上訴，維持原判。判決為終審判決?！靖聲r間】2022-09-2415:53:50

二審案件受理費50元，由上訴人張曉萌負擔。本【一審法院查明】原審法院認定事實：青島恒通置業(yè)有限公司與青島瑞興物業(yè)管理有限公司20121018xx201210180.55/平方米月。萊西市環(huán)境衛(wèi)生管理處與青島瑞興物業(yè)管理有限公司簽訂城市居民小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理協(xié)議書一份，約定萊西市環(huán)境衛(wèi)生管理處負責青4172019220191120191231【一審法院認為】原審法院認為，合法的合同關(guān)系受法律保護。青島恒通置業(yè)有限公司與青20182202051305.61(0.55/平方米月×84.78×28201711物業(yè)服務合同關(guān)系，但張曉萌未向原審法院提交證據(jù)證實，原審法院對張曉萌該辯解意見不予采信；張曉萌向原審法院提交照片打印件一組，主張青島瑞興物業(yè)管理有限公司未盡到物20163/92020年，無法確定具體的時間節(jié)點，也不足以證實青島瑞興物業(yè)管理有限公司的物業(yè)服務情況，原審法院對該組證據(jù)不予認可，對張曉萌該辯解意見不予采信；青島瑞興物業(yè)管理有限公司訴請要求張曉萌支付垃圾費，根據(jù)青島瑞興物業(yè)管理有限公司的陳述，該垃圾費其系代收，青島瑞興物業(yè)管理有限公司也未提供證據(jù)證實其已經(jīng)實際支付該費用的事實，青島瑞興物業(yè)管理有限公司不是該費用的收費主體，原審法院對青島瑞興物業(yè)管理有限公司該項訴請不予支持；青島瑞興物業(yè)管理有限公司訴請要求張曉萌支付滯納金，其所提交的前期物業(yè)服務合同及入住協(xié)議書中均未有相關(guān)約定，青島瑞興物業(yè)管理有限公司該項訴請無事實依據(jù)，原審法院不予支持。 依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，判決：一、張曉萌應在判決生效之日起十日內(nèi)支付青島瑞興物業(yè)管理有限公司物業(yè)綜合服務費1305.61元；二、駁回青島瑞興物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費25元，由張曉萌負擔。 二審中，張曉萌提交業(yè)主委員會會議記錄，證明業(yè)主委員會成立后雙方解除了物業(yè)合同關(guān)系，被上訴人的服務不達3級標準，依照青島市服務收費標準，無資格收取0.55元的物業(yè)費，上訴人的服務未達標。青島瑞興物業(yè)管理有限公司質(zhì)證：該證據(jù)沒有業(yè)委會委員的簽字，真實性、證明事項不予可。本院認為，該證據(jù)無業(yè)主委員的簽字，其真實性及證明事項均不成立。二審中，張曉萌陳述：業(yè)主委員會成立后沒有選聘新的物業(yè)并簽訂合同?！径徤显V人訴稱】張曉萌上訴請求：1.撤銷原審判決，依法改判支持上訴人訴訟請求；2.一、二審訴訟費由被上訴人承擔。事實和理由：一審判決所依據(jù)的《前期物業(yè)服務合同》系201222017一審的訴訟請求均是在《前期物業(yè)服務合同》到期以后的費用。一審根據(jù)此合同來確定雙方4/90.55/平方米/辦法，被上訴人的服務必須達到三級服務標準才能有權(quán)按照一審判決數(shù)額來收費。該三級服務標準的具體內(nèi)容，國家是有明文規(guī)定的，但一審中沒有任何證據(jù)能夠證實被上訴人提供了符合該標準的服務。反而上訴人舉證證實被上訴人從一開始就沒有提供相匹配的服務。綜上，上訴人張曉萌的上訴請求不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：張曉萌、青島瑞興物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛二審民事判決書ft東省青島市中級人民法院民事判決書(2021022106當事人 上訴人(原審被告)：張曉萌委托訴訟代理人：崔永剛。被上訴人(原審原告)：青島瑞興物業(yè)管理有限公司，住所地萊西市。法定代表人：李明正，經(jīng)理。委托訴訟代理人：張曉梅，北京市盈科(青島)律師事務所律師。委托訴訟代理人：郭宇涵，北京市盈科(青島)律師事務所實習律師。審理經(jīng)過 上訴人張曉萌因與被上訴人青島瑞興物業(yè)服務管理有限公司物業(yè)服務同糾紛一案，不服ft東省萊西市人民法院(2020)魯0285民初7516號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。二審上訴人訴稱 張曉萌上訴請求：1.撤銷原審判決，依法改判支持上訴人訴訟請5/9求；2.一、二審訴訟費由被上訴人承擔。事實和理由：一審判決所依據(jù)的《前期物業(yè)服務合同》系被上訴人與青島恒通置業(yè)有限公司在2012相關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)服務合同有效期最長2的服務合同。而本案所涉的小區(qū)業(yè)主委員會2017年成立之后，就通知被上訴人不再與其簽訂服務合同。被上訴人一審的訴訟請求均是在《前期物業(yè)服務合同》到期以后的費用。一審根據(jù)此合同來確定雙方的權(quán)利義務明顯不當。二、一審按照0.55/平方米/來計算管理費，而根據(jù)物業(yè)收費管理辦法，被上訴人的服務必須達到三級服務標準才能有權(quán)按照一審判決數(shù)額來收費。該三級服務標準的具體內(nèi)容，國家是有明文規(guī)定的，但一審中沒有任何證據(jù)能夠證實被上訴人提供了符合該標準的服務。反而上訴人舉證證實被上訴人從一開始就沒有提供相匹配的服務。二審被上訴人辯稱 青島瑞興物業(yè)管理有限公司答辯稱：一審判決正確。原告訴稱 青島瑞興物業(yè)管理有限公司向原審法院提出訴訟請求：請求判令張曉支付物業(yè)綜合服務費1354.81元、垃圾費116元、滯納金1666元，共計3136元；依法判令張曉萌承擔本案訴訟費用。一審法院查明 原審法院認定事實：青島恒通置業(yè)有限公司與青島瑞興物業(yè)管理有限公司于2012年10月18日簽訂《前期物業(yè)服務合同》一份，約定青島恒通置業(yè)有限公司將萊西市天津路xx號美好家園小區(qū)委托給青島瑞興物業(yè)管理有限公司實施物業(yè)管理，委托服務期限自2012年10月18日起至業(yè)主委員會成立，業(yè)主委員會成立后與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，本合同自然終止。美好家園項目前期物業(yè)服務收費備案登記表顯示，該小區(qū)物業(yè)費收費標準為0.55元/平方米月。萊西市環(huán)境衛(wèi)生管理處與青島瑞興物業(yè)管理有限公司簽訂城市居民小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理協(xié)議書一份，約定萊西市環(huán)境衛(wèi)生管理處負責青島瑞興物業(yè)管理有限公司管理區(qū)域內(nèi)四個小區(qū)，合計417戶居民的生活垃圾清運工作，2019年應繳垃圾清運費2萬元，本協(xié)議自2019年16/9120191231xxxxxxxx84.78美好家園入住協(xié)議書，雙方就入住后的相關(guān)事項達成了協(xié)議。張曉萌自2018年2月起未20206上予以張貼。一審法院認為 原審法院認為，合法的合同關(guān)系受法律保護。青島恒通置業(yè)有限司與青島瑞興物業(yè)管理有限公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，系雙方真實意思的表示，合法有效，原審法院予以認可，張曉萌在入住該小區(qū)時，與青島瑞興物業(yè)管理有限公司也簽訂了相應的入住協(xié)議書，認可受前期物業(yè)服務合同約束，原審法院認為張曉萌與青島瑞興物業(yè)管理有限公司之間存在合法有效的物業(yè)服務合同關(guān)系，青島瑞興物業(yè)管理有限公司舉證證明其履行了物業(yè)服務的職責，張曉萌應當按照協(xié)議約定繳納物業(yè)服務費，青島瑞興物業(yè)管理有限公司訴請要求張曉萌支付2018年2月至2020年5月的物業(yè)服務費符合法律規(guī)定，原審法院予以支持，但物業(yè)費實際計算為1305.61元(0.55元/平方米月×84.78㎡×28月)。201711管理有限公司解除了物業(yè)服務合同關(guān)系，但張曉萌未向原審法院提交證據(jù)證實，原審法院對張曉萌該辯解意見不予采信；張曉萌向原審法院提交照片打印件一組，主張青島瑞興物業(yè)管理有限公司未盡到物業(yè)服務義務，但該組照片均未提供原始載體，且張曉萌陳201620207/9均未有相關(guān)約定，青島瑞興物業(yè)管理有限公司該項訴請無事實依據(jù)，原審法院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，判決：一、張曉萌應在判決生效之日起十日內(nèi)支付青島瑞興物業(yè)管理有限公司物業(yè)1305.61按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百25二審中，張曉萌提交業(yè)主委員會會議記錄，證明業(yè)主委員會成立后雙方解除了物業(yè)合同關(guān)系，被上訴人的服務不達3級標準，依照青島市服務收費標準，無資格收取0.55有業(yè)委會委員的簽字，真實性、證明事項不予可。本院認為，該證據(jù)無業(yè)主委員的簽字，其真實性及證明事項均不成立。二審中，張曉萌陳述：業(yè)主委員會成立后沒有選聘新的物業(yè)并簽訂合同本院查明 本院審理查明的其他事實與原審一致。本院認為 本院認為，本案爭議的焦點為，張曉萌應否向青島瑞興物業(yè)管理有限司繳納物業(yè)費，以及繳納標準的問題。《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。本案《前期物業(yè)服務合同》對包括8/9張曉萌在內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力。故在涉案小區(qū)業(yè)主委員會未與其他物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，且青島瑞興物業(yè)管理有限公司實際提供服務的情況下，原審依據(jù)《前期物業(yè)服務合同》“委托服務期限自至業(yè)主委員會成立，業(yè)主委員會成立后與選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效時，合同自然終止”的約定，判決張曉萌2018220205物業(yè)服務費并無不當，應予支持。張曉萌以青島瑞興物業(yè)