西安-田園都市第一村項(xiàng)目-整體定位及發(fā)展策略(重點(diǎn)借鑒)

西安灃東新城田園都市第一村項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略研究世聯(lián)地產(chǎn)華北區(qū)域顧問(wèn)業(yè)務(wù)中心戰(zhàn)略顧問(wèn)事業(yè)部二零一三年七月謹(jǐn)呈：灃東新城管委會(huì)項(xiàng)目屬性、開(kāi)發(fā)目標(biāo)及整體定位PART-12從三大背景出發(fā)，梳理項(xiàng)目屬性項(xiàng)目自身的客觀條件是策劃的基本出發(fā)點(diǎn)資源條件用地現(xiàn)狀人口及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀周邊資源項(xiàng)目屬性宏觀背景基礎(chǔ)條件區(qū)位條件宏觀背景確立本項(xiàng)目的高度，并給予了本項(xiàng)目潛在的發(fā)展機(jī)遇新型城鎮(zhèn)化發(fā)展背景城鄉(xiāng)統(tǒng)籌及新型農(nóng)村社區(qū)發(fā)展目標(biāo)背景區(qū)位條件直接決定了本項(xiàng)目功能方向及市場(chǎng)潛力從西安城市功能角度與昆明池區(qū)域發(fā)展的互動(dòng)3【位置及交通】中豐店村位于西安西南近郊，距離市區(qū)約15km，目前道路通達(dá)性較差位于西安繞城高速西南角，現(xiàn)狀道路距西三環(huán)10km，距高新區(qū)核心15km；現(xiàn)狀道路為村級(jí)道路，外部、內(nèi)部的道路等級(jí)較低；西安市區(qū)繞城高速中豐店灃河南段魚斗路西三環(huán)西高新灃河北段進(jìn)入道路10km5km內(nèi)部道路內(nèi)部局部道路4【占地規(guī)模】中豐店村總占地規(guī)模5100畝，現(xiàn)狀用地效率較低，需要通過(guò)土地的集約化利用帶動(dòng)村莊發(fā)展總占地5100畝，最大建設(shè)指標(biāo)800畝耕地3900畝，全部為“小麥+玉米”，年產(chǎn)值滿打滿算2000元/畝；400畝為農(nóng)博園已占用地；現(xiàn)狀建設(shè)用地約800畝，除了小學(xué)以外主要是農(nóng)民宅基地，戶均占地為0.8畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出西安農(nóng)村宅基地的戶均占地規(guī)模界限133平米需要對(duì)村集體建設(shè)用地集約化利用，以安置后節(jié)余的土地資源撬動(dòng)，盤活中豐店的村莊更新及深化發(fā)展。耕地建設(shè)用地農(nóng)博園已占建設(shè)用地農(nóng)博園5【發(fā)展現(xiàn)狀】產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，村民的就業(yè)及收入渠道單一；生活配套不足，面臨人口流失農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)：農(nóng)戶散種，一年小麥、玉米各一茬；和長(zhǎng)豐合作，以生產(chǎn)糧種為主；雖然為機(jī)械化生產(chǎn)，但無(wú)產(chǎn)業(yè)鏈條，農(nóng)業(yè)附加值低其他產(chǎn)業(yè)：個(gè)人有從事包工、家庭式服裝加工等，產(chǎn)業(yè)缺乏；農(nóng)民收入：農(nóng)業(yè)方面年收入2000/人·年，包括外出務(wù)工及包工的人均9000-10000元/人·年，收入主要靠外出務(wù)工；產(chǎn)業(yè)落后，缺乏產(chǎn)業(yè)附加值：?jiǎn)慰糠N植，出售農(nóng)作物，技術(shù)含量低，畝均產(chǎn)值較低；農(nóng)民收入低：收入來(lái)源單一，水平低，不穩(wěn)定；村貌落后：發(fā)展落后，基礎(chǔ)設(shè)施及配套缺乏；人口流失：共4500人，1100戶，由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，導(dǎo)致人口流失，房屋空置中豐店村經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀存在問(wèn)題部分荒地村貌落戶6【資源稟賦】規(guī)模化農(nóng)地及農(nóng)業(yè)人口，仍在傳承農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和關(guān)中聚落的民俗生活農(nóng)地資源：3900畝耕地，為鄉(xiāng)村休閑旅游提供了景觀基底和建設(shè)空間；規(guī)?；泥l(xiāng)村資源充實(shí)了田園都市第一村的定位基礎(chǔ)，通過(guò)高品質(zhì)的鄉(xiāng)村休閑旅游開(kāi)發(fā)，可承載西安人鄉(xiāng)村田園的休閑夢(mèng)想。灃河古渡科舉、周禮洪教寺等民俗表演民間美食民間手工藝張氏故居名人故事九道圣旨等鄉(xiāng)村文化休閑新市鎮(zhèn)：民俗旅游商業(yè)、小鎮(zhèn)活動(dòng)、園林景觀……灃河資源：3公里灃河濕地，有別于標(biāo)準(zhǔn)化堤岸，形成了特色的幽美野境；原住人口：4500人就地安置，傳承鄉(xiāng)村文脈并演繹真實(shí)的鄉(xiāng)村生活；7本項(xiàng)目需要解決村民安置、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及農(nóng)村面貌改善等問(wèn)題；中豐店的發(fā)展思路應(yīng)契合于城鎮(zhèn)建設(shè)及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的政策指引城鎮(zhèn)建設(shè)的宏觀發(fā)展趨勢(shì)1城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的宏觀政策背景2利用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌政策指引符合城鎮(zhèn)化建設(shè)趨勢(shì)本項(xiàng)目待解決的問(wèn)題問(wèn)題1：村民安置，包括住房安置、就業(yè)安置，收入保障問(wèn)題2：集約利用土地，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題3：村容村貌建設(shè)、有特色的村莊8自“十八大”以來(lái)，新型城鎮(zhèn)化被賦予重要地位，新型城鎮(zhèn)化成為國(guó)家重要發(fā)展戰(zhàn)略，并將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大潛力…堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展……必須以改善需求結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)，著力解決制約經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重大結(jié)構(gòu)性問(wèn)題…---《十八大報(bào)告》新型城鎮(zhèn)化是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢(shì)利導(dǎo)、趨利避害，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。

---中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議20121217…城鎮(zhèn)化不是簡(jiǎn)單的城市人口比例增加和面積擴(kuò)張，而是要在產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會(huì)保障、生活方式等方面實(shí)現(xiàn)由“鄉(xiāng)”到“城”的轉(zhuǎn)變，是人的城鎮(zhèn)化，而不是地的城鎮(zhèn)化…9…在區(qū)域中心城市的邊緣區(qū)將涌現(xiàn)以自身資源特色和核心優(yōu)勢(shì)形成的小城鎮(zhèn)網(wǎng)格中心城市周邊城鎮(zhèn)區(qū)域中心城市片區(qū)新型的小城鎮(zhèn)生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈投資居住就業(yè)休閑養(yǎng)老消費(fèi)就業(yè)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)將更加注重區(qū)域自身資源的挖掘及其優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，作為城市中一個(gè)特色的功能片區(qū)，將形成投資、居住、消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)等要素聚集的、相對(duì)獨(dú)立的片區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)新市鎮(zhèn)工業(yè)新市鎮(zhèn)生態(tài)農(nóng)業(yè)新市鎮(zhèn)10新型小城鎮(zhèn)將通過(guò)形成相對(duì)獨(dú)立的功能循環(huán)系統(tǒng)來(lái)改變臥城的角色，成為和中心城市融合發(fā)展的功能片區(qū)外部產(chǎn)業(yè)植入內(nèi)部產(chǎn)業(yè)植入旅游休閑商業(yè)消費(fèi)居住置業(yè)……現(xiàn)代農(nóng)業(yè)商業(yè)消費(fèi)假日休閑……吸引外來(lái)人口消費(fèi)吸引外來(lái)人口居住吸引外來(lái)人口就業(yè)吸引本地人口就業(yè)吸引本地人口消費(fèi)吸引本地人口聚集擴(kuò)大中心城市與小城鎮(zhèn)之間的外部循環(huán)小城鎮(zhèn)內(nèi)部的內(nèi)部循環(huán)通過(guò)外部的功能循環(huán)，實(shí)現(xiàn)與中心城市的互動(dòng)，不斷從中心城市獲得發(fā)展的勢(shì)能；同時(shí)，形成內(nèi)部循環(huán)，實(shí)現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)、人口、就業(yè)功能的自我循環(huán)11農(nóng)業(yè)資源：3000多畝農(nóng)業(yè)用地民俗文化資源：關(guān)中民俗文化灃河濕地：生態(tài)休閑資源

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)都市旅游休閑產(chǎn)業(yè)迎合市場(chǎng)需求發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)挖掘產(chǎn)業(yè)的意義或價(jià)值利于發(fā)揮農(nóng)民的技能，成為農(nóng)民就業(yè)及收入的重要源泉塑造整體的田園環(huán)境提供適合都市需求的農(nóng)產(chǎn)品持續(xù)地引入外部消費(fèi)人群，保持鄉(xiāng)村的活力，以及持續(xù)的消費(fèi)力利于為農(nóng)民創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)條件，發(fā)揮其參與的積極性旅游業(yè)號(hào)稱“無(wú)煙工業(yè)”，不破壞田園第一村的環(huán)境，可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)方向本項(xiàng)目可以農(nóng)業(yè)及特色旅游休閑產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，從而持續(xù)地引入外部中心城市的人口及其消費(fèi)，以保持區(qū)域的活力產(chǎn)業(yè)互動(dòng)12并多渠道保障農(nóng)民收入的可持續(xù)增長(zhǎng)；同時(shí)在產(chǎn)業(yè)及項(xiàng)目的選擇上，側(cè)重為村民開(kāi)心就業(yè)及自主創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造更多機(jī)會(huì)1234土地入股獲得的股利承包經(jīng)營(yíng)獲得的收益多渠道的就業(yè)自主創(chuàng)業(yè)農(nóng)地、宅基地土地入股，獲得農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)及旅游休閑產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益分紅根據(jù)具體實(shí)施方案，對(duì)部分農(nóng)地、經(jīng)營(yíng)性設(shè)施進(jìn)行承包，獲得自主或半自主的經(jīng)營(yíng)收益在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、旅游休閑經(jīng)營(yíng)性的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)就業(yè)，獲得工資收入依托區(qū)域聚集的旅游人群消費(fèi)，通過(guò)一定的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)獲得自主創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的收益13從而解決目前多數(shù)農(nóng)村城鎮(zhèn)化項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題：并沒(méi)有幫扶農(nóng)民實(shí)現(xiàn)幸福就業(yè)及構(gòu)建可持續(xù)的收入渠道北京城中村的城鎮(zhèn)化不是我們的想要的大小望京村的一次性高額拆遷補(bǔ)償，使村民一夜暴富，但因農(nóng)民無(wú)所事事，有人終日揮霍，坐吃山空，有人空虛難耐，開(kāi)著寶馬跑黑車活，財(cái)產(chǎn)分割還造成了部分家族、家庭分崩離析，上演種種荒唐鬧劇西安草堂村的城鎮(zhèn)化也不是我們的理想模式農(nóng)民獲得基本的拆遷補(bǔ)償，集體土地入股所獲的分紅，僅能為農(nóng)民提供基本的社保及養(yǎng)老保險(xiǎn)；引入BYD的加速器生產(chǎn)基地僅能解決部分大專文憑的村民就業(yè)，農(nóng)民收入水平?jīng)]有明顯提升，村民不得不像以前一樣，背井離鄉(xiāng)，打工謀生我們關(guān)注就業(yè)不僅在于通過(guò)工資性收入提高居民收入水平；而且在于為農(nóng)民提供發(fā)揮個(gè)人價(jià)值的平臺(tái)主要原因是城鎮(zhèn)化過(guò)程中要么缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，要么產(chǎn)業(yè)與農(nóng)民的關(guān)聯(lián)性較弱，沒(méi)有形成“自我造血”功能，前期建設(shè)和后期生活都要靠政府投入，政府需要不斷向農(nóng)村“輸血”14以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為切入點(diǎn)帶動(dòng)配套升級(jí)，成為“產(chǎn)居融合”的新型農(nóng)村社區(qū)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的目標(biāo)，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)極大的改變農(nóng)民生產(chǎn)生活方式和生存環(huán)境，極大提升農(nóng)民幸福指數(shù)，幸福成為衡量城鎮(zhèn)化水平的準(zhǔn)繩。黨的十八大報(bào)告中7次強(qiáng)調(diào)了農(nóng)村的城鎮(zhèn)化問(wèn)題城鎮(zhèn)化是實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的重要載體李克強(qiáng)總理45個(gè)月來(lái)6次重點(diǎn)提到新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)城鎮(zhèn)化，核心是人的城鎮(zhèn)化，關(guān)鍵是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，目的是造福百姓……要加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)，推進(jìn)完善基本公共服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套升級(jí)高效的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完善公共服務(wù)生活配套設(shè)施1、家門口就業(yè)，而非背井離鄉(xiāng)2、家門口辦事，不出村享受醫(yī)療、教育、金融等人的城鎮(zhèn)化要求農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展農(nóng)業(yè)部美麗鄉(xiāng)村建設(shè)要求改善人居環(huán)境3、實(shí)現(xiàn)“生態(tài)宜居、生活美好、人文和諧”傳承生態(tài)文化保護(hù)和傳承農(nóng)業(yè)文明15積極響應(yīng)西安城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)目標(biāo)的指引，并爭(zhēng)取對(duì)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的扶持政策西安新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的總體目標(biāo)是：

到“十二五”末基本完成50個(gè)行政村的建設(shè)改造任務(wù)，到2020年全面完成新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)任務(wù)新型農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)要求15432規(guī)劃先行，科學(xué)布局集約用地，規(guī)模開(kāi)發(fā)突出重點(diǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)政府引導(dǎo)，農(nóng)民自愿市場(chǎng)運(yùn)作,多元投入1324財(cái)政支持

用地支持

信貸扶持產(chǎn)權(quán)政策政策扶持16在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路上，迎合大西安的都市休閑需求

并充分地利用區(qū)位條件

形成差異化、特色化的功能定位及產(chǎn)業(yè)體系17【項(xiàng)目區(qū)位條件】本項(xiàng)目所在的灃東新城西南片區(qū)將聚集大量中高端人群灃東北片區(qū)產(chǎn)業(yè)功能將延續(xù)曲江模式，聚集外來(lái)游客并滿足其都市休閑需求，文化旅游和生態(tài)居住功能，延續(xù)城市公園地產(chǎn)思路，聚集大量高端常住人群;灃東南片區(qū)圍繞昆明池、農(nóng)博園，力圖打造田園都市的高端都市休閑區(qū)，重點(diǎn)滿足人們的城市休閑需求.隨著城市病的逐漸顯現(xiàn)，利用節(jié)假日時(shí)間逃離都市、重返田園，放慢生活節(jié)奏，享受慢生活，正成為越來(lái)越多中國(guó)都市人口幸福生活的必需品：西安近遠(yuǎn)郊休閑集中在雁塔周邊、渭河南岸和秦嶺北麓；缺少與國(guó)際化大都市相稱的休閑品質(zhì)和豐富內(nèi)容。昆明池將聚集城市型酒店、會(huì)展和高端居住辦公物業(yè)，滿足國(guó)內(nèi)外商務(wù)休閑需求，為本區(qū)域帶來(lái)大量高端人群；灃東都市農(nóng)業(yè)博覽園以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范與休閑觀光為主，滿足都市人口都市休閑需求。區(qū)位條件市場(chǎng)定位特色方向18…依托城市近郊的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，可成為西安都市人群慣常性休閑消費(fèi)的田園都市第一村，持續(xù)的注入?yún)^(qū)域發(fā)展活力相對(duì)于秦嶺鄉(xiāng)村休閑帶，本項(xiàng)目缺山但有水，5400畝的規(guī)模保證了可園可田的開(kāi)發(fā)可能，更重要的是，本項(xiàng)目公共交通更便捷，有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)，可打造西安人慣常消費(fèi)的鄉(xiāng)村休閑目的地受周邊昆明池、三星城等板塊輻射帶動(dòng)，短距離內(nèi)有強(qiáng)大的客戶群體，但同時(shí)區(qū)內(nèi)有公園而缺莊園，本項(xiàng)目有機(jī)會(huì)成為豐東新城鄉(xiāng)村休閑的首選之地豐涇大道繞城高速西漢高速西寶高速魚斗路西余鐵路距西三環(huán)15公里距西三環(huán)40-80公里秦嶺鄉(xiāng)村休閑帶中豐店中豐店區(qū)位條件市場(chǎng)定位特色方向19聚焦西安郊區(qū)休閑旅游市場(chǎng)上的兩類主流客群西安居民城郊游方式選擇西安家庭出游成為城郊游主要方式

家庭出游所占比例最大，占44%，其次是與朋友和同學(xué)一起游玩，占26%，排在第三位的是單位集體出游數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)調(diào)研數(shù)據(jù)企業(yè)數(shù)量的增加帶動(dòng)更多的商務(wù)休閑需求以西安高新區(qū)為例，截至2011年，擁有企業(yè)16000多家，數(shù)量居全國(guó)高新區(qū)第2位。這些企業(yè)每年有各種獎(jiǎng)勵(lì)、培訓(xùn)、拓展等活動(dòng)，商務(wù)休閑的需求量巨大。

隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，商務(wù)休閑市場(chǎng)越發(fā)蓬勃，從高端獨(dú)享逐漸走向平民化、頻繁化，作為企事業(yè)員工福利的一部分，內(nèi)容越發(fā)豐富：中小企業(yè)的員工福利、拓展培訓(xùn)、會(huì)議活動(dòng)等；政府事業(yè)單位的會(huì)議活動(dòng)、教育交流學(xué)習(xí)等。區(qū)位條件市場(chǎng)定位特色方向20豐富多樣的活動(dòng)——全家庭體驗(yàn)活動(dòng)——參與拓展類活動(dòng)——親水娛樂(lè)類活動(dòng)獨(dú)特的餐飲美食——地方特色菜系——地方特產(chǎn)小吃——健康有機(jī)餐飲自然生態(tài)休閑——參與種植采摘——健康果蔬收獲體驗(yàn)性民俗文化——特色手工藝制作——建筑及生活風(fēng)情西安家庭客群需求提煉【家庭休閑客戶的需求及其發(fā)展趨勢(shì)】追求參與體驗(yàn)型、成員的交流互動(dòng)、田園健康，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色化追求自然環(huán)境，追求健康：遠(yuǎn)離城市，回歸田園生活，尋求身心放松的休閑體驗(yàn)；同時(shí)對(duì)食品健康的關(guān)注喚起了生態(tài)農(nóng)業(yè)的需求交互式、體驗(yàn)式的休閑消費(fèi)需求下，民俗傳統(tǒng)文化項(xiàng)目受到關(guān)注：家庭結(jié)構(gòu)及教育方式的轉(zhuǎn)變，使家庭更加注重休閑活動(dòng)中成員的共同參與及彼此溝通需求，讓孩子在休閑中學(xué)習(xí)，讓家長(zhǎng)在度假中感受文化特色旅游產(chǎn)品：追求豐富的親子娛樂(lè)活動(dòng)，尤其是親水主題的娛樂(lè)體驗(yàn)，對(duì)家庭客戶有極強(qiáng)的吸引力；區(qū)位條件市場(chǎng)定位特色方向21【商務(wù)休閑】客戶總結(jié)：需求穩(wěn)定，偏好豐富的休閑娛樂(lè)活動(dòng)；單組的客戶數(shù)量及消費(fèi)總額相對(duì)較大；有利于平衡淡旺季西安商務(wù)休閑需求提煉傳統(tǒng)會(huì)議、餐飲、住宿需求偏好團(tuán)體參與互動(dòng)的娛樂(lè)項(xiàng)目，如球類運(yùn)動(dòng)、水上娛樂(lè)、燒烤等；特色住宿與特色餐飲逐漸受到熱捧；活動(dòng)時(shí)間以周中為主，能夠平衡項(xiàng)目人氣；商務(wù)休閑客戶在西安休閑市場(chǎng)的比重較大，同時(shí)多出現(xiàn)在周中活動(dòng)，為平衡項(xiàng)目人氣，此類客戶將作為本項(xiàng)目的重要客戶；從客戶需求來(lái)看，目前此類客戶的需求在逐漸豐富，而市場(chǎng)供給存在空缺，因此本項(xiàng)目未來(lái)有較大的超越空間。公務(wù)類——常規(guī)會(huì)議——大型宴會(huì)廳特色體驗(yàn)——特色美食——特色客房豐富的娛樂(lè)活動(dòng)——參與互動(dòng)活動(dòng)——溫泉水娛樂(lè)活動(dòng)——參與自助活動(dòng)區(qū)位條件市場(chǎng)定位特色方向22【旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向1】生態(tài)農(nóng)業(yè)資源為基礎(chǔ)，農(nóng)業(yè)休閑化、開(kāi)放化，滿足都市主流家庭休閑人群的多元訴求我們比西安現(xiàn)有農(nóng)業(yè)休閑項(xiàng)目更加開(kāi)放，農(nóng)業(yè)資源與家庭休閑活動(dòng)的互動(dòng)更加密切，采取農(nóng)莊化的形態(tài)，旅游休閑進(jìn)一步盤活農(nóng)業(yè)回歸田園的訴求：都市人群與大自然接觸的需求寓教于樂(lè)的訴求：可參與式的娛樂(lè)、教育訴求、家庭溝通訴求家庭成員互動(dòng)的需求特色的景觀觀光需求：例如花海景觀，可以和婚紗攝影等時(shí)尚需求結(jié)合滿足主流人群都市休閑活動(dòng)的多元訴求區(qū)位條件市場(chǎng)定位特色方向23【旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向2】以關(guān)中傳統(tǒng)民俗為主線，以關(guān)中民俗主題商業(yè)小鎮(zhèn)為載體……【民俗文化資源的商業(yè)化利用】袁家村利用關(guān)中民俗元素嫁接餐飲娛樂(lè)功能，迎合了現(xiàn)代人的休閑及對(duì)健康的內(nèi)在訴求；在運(yùn)作上，我們比袁家村更具備優(yōu)勢(shì)：袁家村為了留住人，必須要延伸其娛樂(lè)功能、休閑功能，但難以擺脫其淡旺季的局限，娛樂(lè)業(yè)態(tài)的商業(yè)難以形成有效的人群支撐；本項(xiàng)目可導(dǎo)入都市休閑娛樂(lè)功能，與昆明池區(qū)域形成更緊密的功能互動(dòng)；【民俗文化資源的節(jié)慶化利用】民俗節(jié)慶活動(dòng)是突破口，不但具有營(yíng)銷力，而且可以通過(guò)多元途徑形成豐富的活動(dòng)體系，形成持續(xù)的旅游吸引核民俗文化資源的雙重利用途徑區(qū)位條件市場(chǎng)定位特色方向24……并引入藝術(shù)元素，樹立時(shí)尚標(biāo)簽，使民俗文化與現(xiàn)代氣息交融……從多種維度嫁接項(xiàng)目的藝術(shù)元素，彰顯現(xiàn)代氣息與傳統(tǒng)文化的融合時(shí)興的產(chǎn)品：私人博物館、展覽館、商務(wù)休閑會(huì)所，與建筑及物業(yè)結(jié)合與藝術(shù)融合的業(yè)態(tài)及活動(dòng)：融入傳統(tǒng)藝術(shù)氛圍的音樂(lè)酒吧、繪畫展廳藝術(shù)雕飾：戶外的藝術(shù)飾品、手工藝品等，從細(xì)節(jié)處體現(xiàn)項(xiàng)目的文化藝術(shù)元素時(shí)尚先鋒人群及創(chuàng)意集市：提供創(chuàng)作的空間，引入部分創(chuàng)意愛(ài)好者，為本項(xiàng)目提供更多元的時(shí)尚元素區(qū)位條件市場(chǎng)定位特色方向25……從而把握西安近郊民俗游缺品牌、名片的市場(chǎng)機(jī)遇，打造關(guān)中民俗版的大唐芙蓉園曲江秦嶺回民街關(guān)中民俗博物院大雁塔袁家村市場(chǎng)平臺(tái)：雖有民俗文化體現(xiàn)，但以觀光為主，缺乏體驗(yàn)性，多數(shù)作為其他業(yè)態(tài)的輔助功能存在，以民俗文化為主導(dǎo)的休閑旅游存在市場(chǎng)空缺。曲江：以歷史文化觀光體驗(yàn)為主，在景觀中融入民俗文化，缺乏民俗體驗(yàn)；秦嶺：以農(nóng)家樂(lè)為主，融入簡(jiǎn)單的民俗觀光；其中民俗博物院雖具有豐富的民俗觀光，但仍缺乏體驗(yàn)；市內(nèi)民俗項(xiàng)目：以回民街為代表，以品嘗民俗小吃、購(gòu)買民間工藝品為主的集市；跳脫陜西旅游言必提周秦漢唐的形象和格局，拉近其與近當(dāng)代人民生活和游客心理的時(shí)空距離區(qū)位條件市場(chǎng)定位特色方向26國(guó)際文化交流【區(qū)域特色】與昆明池區(qū)域的功能業(yè)態(tài)形成差異化和互補(bǔ)性…昆明池區(qū)域通過(guò)打造大型酒店商務(wù)群、高端居住、大型文化主題公園等構(gòu)建的城市休閑項(xiàng)目，滿足城市居民品質(zhì)生活、高端商務(wù)、娛樂(lè)度假等需求；關(guān)鍵詞：高端商務(wù)、高端居住、主題娛樂(lè)本項(xiàng)目由于規(guī)模有限，且含有大量農(nóng)田，可通過(guò)打造都市田園的體驗(yàn)設(shè)施，滿足家庭、商務(wù)人群工作之余的休閑需求，成為昆明池區(qū)域功能的延伸與補(bǔ)充；關(guān)鍵詞：家庭休閑、田園度假、民俗體驗(yàn)水體驗(yàn)商務(wù)服務(wù)高端居住大型商業(yè)、奢侈品店差異、互補(bǔ)區(qū)位條件市場(chǎng)定位特色方向27昆明池區(qū)域的形象突出國(guó)際化、現(xiàn)代感、時(shí)尚性，強(qiáng)調(diào)作為西安城市名片的價(jià)值，本項(xiàng)目田園風(fēng)貌可與之形成差異昆明池具有強(qiáng)烈的國(guó)際范兒，強(qiáng)調(diào)的現(xiàn)代科技的應(yīng)用、厚重的歷史文化表達(dá)以及大型的娛樂(lè)度假氛圍；形象標(biāo)簽：國(guó)際的、現(xiàn)代的、時(shí)尚的、文化的國(guó)際的、獨(dú)立的、純粹的西安城市名片凝聚歷史文化、國(guó)際交流的平臺(tái)國(guó)際化都市旅游休閑目的地本項(xiàng)目在形象上可重點(diǎn)突出城市居民返璞歸真，回歸田園生活，全家其樂(lè)融融或朋友同事歡聚一堂的休閑景象；形象標(biāo)簽：民俗的、閑適的、田園的、休閑的差異、對(duì)比區(qū)位條件市場(chǎng)定位特色方向28【區(qū)域特色】農(nóng)博園涵蓋涉農(nóng)的科技種植、觀光、采摘、餐飲等，建成后將是西安休閑農(nóng)業(yè)的一個(gè)重要示范項(xiàng)目…1234567編號(hào)功能業(yè)態(tài)1農(nóng)業(yè)展示科技、創(chuàng)意農(nóng)展館等2生態(tài)產(chǎn)業(yè)生態(tài)餐廳、溫泉養(yǎng)生3森林花田花卉、苗木展示4休閑農(nóng)莊高端餐飲、住宿(面向企業(yè)為主)5農(nóng)場(chǎng)認(rèn)耕開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)(溫室為主)6研發(fā)培訓(xùn)農(nóng)業(yè)技術(shù)研發(fā)、對(duì)外培訓(xùn)7蔬果采摘采摘園，簡(jiǎn)單加工農(nóng)博園規(guī)劃建設(shè)5000畝，分為核心服務(wù)區(qū)與兩大生產(chǎn)區(qū)，其中南區(qū)涵蓋本村2000畝農(nóng)田；農(nóng)博園內(nèi)容涵蓋涉農(nóng)的科技種植、展示、采摘、餐飲、高端休閑等；核心區(qū)內(nèi)容展館生態(tài)餐廳中豐店村區(qū)位條件市場(chǎng)定位特色方向29本項(xiàng)目應(yīng)在農(nóng)業(yè)資源的休閑化利用方式、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與合作方式上與農(nóng)博園形成互補(bǔ)，與其形成既依托又支持的關(guān)系世聯(lián)認(rèn)為，農(nóng)博園的開(kāi)園對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生更多機(jī)會(huì)，同時(shí)兩項(xiàng)目具有相互支持互補(bǔ)作用：業(yè)態(tài)以觀光為主，餐飲為輔，住宿功能較弱農(nóng)博園本項(xiàng)目機(jī)會(huì)可以提供更多動(dòng)態(tài)體驗(yàn)、互動(dòng)項(xiàng)目，以及戶外活動(dòng)空間，形成一個(gè)重游率更高的目的地科技應(yīng)用：具有農(nóng)業(yè)科技展示、培訓(xùn)、研發(fā)、生產(chǎn)等功能可以借助農(nóng)博園之力，把本項(xiàng)目的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)融入到農(nóng)博園體系，而在合作方式上更加多元化農(nóng)業(yè)與旅游休閑功能的嫁接方式農(nóng)業(yè)技術(shù)與生產(chǎn)的嫁接區(qū)位條件市場(chǎng)定位特色方向30目標(biāo)梳理及發(fā)展戰(zhàn)略：

目標(biāo)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范新型農(nóng)村社區(qū)就地城鎮(zhèn)化人的城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)可持續(xù)的就業(yè)及收入農(nóng)業(yè)、民俗資源為依托可持續(xù)的旅游休閑產(chǎn)業(yè)功能及特色上與昆明池及農(nóng)博園互補(bǔ)、融合對(duì)資金、土地、產(chǎn)業(yè)的需要村民安置用地及其所需的資金產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地需求土地資源的整合及高效利用發(fā)展農(nóng)業(yè)、民俗為特色的旅游休閑經(jīng)濟(jì)，形成可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)；以土地資源的高效整合利用來(lái)撬動(dòng)新型農(nóng)村社區(qū)的發(fā)展31田園都市第一村

—西安國(guó)際化大都市中

踐行新型城鎮(zhèn)化和田園城市理念的樣板村落32西安市民—鄉(xiāng)村休閑的第一選擇重返田園鄉(xiāng)村，與大自然親密接觸原鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境中享受悠然自得的生活家庭成員的共同參與及互動(dòng)游國(guó)際游客—關(guān)中民俗的第一名片多彩的關(guān)中民俗節(jié)慶匯集國(guó)際元素的慶典活動(dòng)全年不斷，構(gòu)筑充滿樂(lè)趣的休閑氛圍游34居為都市養(yǎng)老人群重塑—健康的鄉(xiāng)村田園生活方式鄉(xiāng)村田園的居養(yǎng)環(huán)境便捷的生活和養(yǎng)老配套互幫互助的和諧鄰里關(guān)系35多種方式的就業(yè)渠道可發(fā)揮農(nóng)民技能的農(nóng)業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)適合農(nóng)民發(fā)揮手藝的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)為村民致富提供——多元的開(kāi)心就業(yè)和創(chuàng)業(yè)平臺(tái)業(yè)36宜閑、宜居、宜業(yè)的——田園都市、歡慶小鎮(zhèn)、幸福鄉(xiāng)村田園休閑生活示范區(qū)西安國(guó)際大都市的37方向篇要解決的問(wèn)題：如何構(gòu)建本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)體系PART-2建設(shè)用地如何利用農(nóng)地資源如何利用38依托村落、農(nóng)地，本項(xiàng)目將重點(diǎn)面向家庭、休閑商務(wù)客群，打造五項(xiàng)農(nóng)旅結(jié)合產(chǎn)品，形成內(nèi)核和外圍的兩大產(chǎn)品組群旅游內(nèi)核中灃小鎮(zhèn)國(guó)際農(nóng)場(chǎng)花木觀光帶企業(yè)農(nóng)園自留菜田外圍農(nóng)業(yè)旅游內(nèi)核：

形成旅游核心吸引物，聚集人氣活力，拉動(dòng)第一產(chǎn)業(yè)升級(jí)外圍農(nóng)業(yè)：

支撐田園定位，提高農(nóng)業(yè)附加值和效率，服務(wù)第三產(chǎn)業(yè)39中灃小鎮(zhèn)+國(guó)際農(nóng)場(chǎng)旅游內(nèi)核以文化塑造項(xiàng)目個(gè)性，鄉(xiāng)土文化與國(guó)際文化交相輝映40【中灃小鎮(zhèn)】以灃河古渡傳說(shuō)、張氏家族歷史和關(guān)中民俗為素材，以關(guān)中院落為載體，構(gòu)筑兩街一院的小鎮(zhèn)空間中灃小鎮(zhèn)共含三個(gè)子項(xiàng)目1、兩條民俗商街——

1645關(guān)中集市半廈街長(zhǎng)安水巷2、一個(gè)文化組團(tuán)——九方院含小鎮(zhèn)中心與鄉(xiāng)村會(huì)館中灃小鎮(zhèn)411645關(guān)中集市——遠(yuǎn)到杭州宋城市井街，近到大唐芙蓉園，古裝情景類文化項(xiàng)目以其歷史穿越感，深受游客歡迎禮泉袁家村，其中一明清茶館，通過(guò)復(fù)古但簡(jiǎn)樸的用具、服飾和服務(wù)，真實(shí)再現(xiàn)了古代鄉(xiāng)村茶館場(chǎng)景，成為眾人爭(zhēng)相留影的一道風(fēng)景另一方面，西安周邊關(guān)中民俗村比比皆是，但大都是當(dāng)代民俗為主，不論是上王村、法門寺民俗村，游客消費(fèi)的體驗(yàn)感、獨(dú)特性不強(qiáng)杭州宋城市井街，不僅建筑和裝飾體現(xiàn)了宋代風(fēng)情，工作人員的服飾、服務(wù)等都與宋主題契合，且表演眾多，受到游客熱捧中灃小鎮(zhèn)421645關(guān)中集市——本項(xiàng)目具有更佳區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，可將關(guān)中民俗與村史融合，打造有別于袁家村的明清關(guān)中集市街區(qū)以張鵬程入籍中灃店（1645年清代初年）定格街區(qū)的時(shí)代主題；以西周形成并延續(xù)至今的鄉(xiāng)村集市，定格項(xiàng)目的空間形態(tài)；通過(guò)民俗建筑大師的考究設(shè)計(jì)，打造原汁原味的關(guān)中鄉(xiāng)村集市街區(qū)——1645關(guān)中集市。中灃小鎮(zhèn)431645關(guān)中集市——入口參照古村戲臺(tái)格局，打造農(nóng)耕主題開(kāi)敞空間，同時(shí)承載小鎮(zhèn)節(jié)慶活動(dòng)，為游客提供入口休整功能以關(guān)中傳統(tǒng)農(nóng)耕為主題，融入藝術(shù)化和場(chǎng)景化景觀元素，結(jié)合周邊商業(yè)，打造古韻、鄉(xiāng)韻小鎮(zhèn)廣場(chǎng)。廣場(chǎng)可開(kāi)展創(chuàng)意集市、農(nóng)夫市集、兒童跳騷市集等多種小鎮(zhèn)活動(dòng)，提供游客互動(dòng)交流空間游客服務(wù)中心中灃小鎮(zhèn)441645關(guān)中集市——不只建筑形態(tài)和布局呼應(yīng)主題，并依張氏故事設(shè)置諸多節(jié)點(diǎn)，使硬的建筑空間與一般民俗村形成差異在建筑形態(tài)上，以土、木、瓦、磚、茅草等清初時(shí)期的關(guān)中建筑素材，營(yíng)造更“鄉(xiāng)土”的街鋪和關(guān)中院落空間在空間布局上，通過(guò)可開(kāi)展市集擺攤、民間雜耍等活動(dòng)的街巷空間，可開(kāi)展民俗表演、民間廟會(huì)等活動(dòng)的廣場(chǎng)空間，營(yíng)造更具活力的商業(yè)氛圍并通過(guò)加入關(guān)帝廟、兵器店、馬店等節(jié)點(diǎn)，挖掘并融入更多張氏故事中灃小鎮(zhèn)451645關(guān)中集市——更依靠軟的服務(wù)和活動(dòng)形成項(xiàng)目特色在業(yè)態(tài)上，設(shè)置游客可觀賞原汁原味的民間雜耍、品嘗正宗的關(guān)中傳統(tǒng)小吃、購(gòu)買手工藝品和手工食品關(guān)中小吃：臘錢肉、驢板腸、岐山臊子面、攪團(tuán)、漿水魚魚、西安猴頭面、三原疙瘩面、扶風(fēng)鹿糕饃、漢中菜豆腐、陜南熱涼粉、灌湯包子、牛羊肉泡饃、粉湯羊血、蕎面饸饹、黃桂稠酒、柿子餅、甑糕、煎餅、柿面糊蹋、油鍋盔、午子仙毫、炸豆奶、葫蘆雞、桂花稠酒、金線油塔、炒粉魚……民俗體驗(yàn)：皮影戲、剪紙、推磨、木偶、陶藝等中灃小鎮(zhèn)461645關(guān)中集市——同時(shí)，清代主題的古裝情景商業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造具有歷史穿越感的商業(yè)消費(fèi)和體驗(yàn)空間中灃小鎮(zhèn)471645關(guān)中集市——游客不僅可賞可購(gòu)，還可親手參與制作，甚至可做短期義工，體驗(yàn)、學(xué)習(xí)專業(yè)民俗技藝商鋪同時(shí)具備生產(chǎn)、銷售、參觀、互動(dòng)功能，以體驗(yàn)吸引用餐、購(gòu)物等；可與中小學(xué)社會(huì)實(shí)踐結(jié)合，提供夏令營(yíng)民俗體驗(yàn)培訓(xùn)；高校學(xué)生是時(shí)尚先鋒人群的中堅(jiān)，有人四處窮游并做短時(shí)間義工，在旺季招募民俗店志愿者，降低人力成本，并利用其形成極大的網(wǎng)絡(luò)口碑宣傳小吃街中灃小鎮(zhèn)481645關(guān)中集市——與優(yōu)秀影視機(jī)構(gòu)合作，創(chuàng)作張氏名人系列影視作品，實(shí)現(xiàn)影視與街區(qū)商業(yè)相互提攜優(yōu)秀影視作品熱播，帶火了許多商業(yè)街區(qū)很多風(fēng)情化商業(yè)街區(qū)也會(huì)逐漸成為影視基地袁家村民俗街，吸引了電影《旅行離婚》等在此拍攝、取景新疆鄯善蒲昌樓蘭風(fēng)情街，建成后吸引多家電視臺(tái)進(jìn)行報(bào)道，四部電視劇進(jìn)場(chǎng)拍攝闖關(guān)東影視基地：山東章丘的朱家峪白鹿原影視基地：藍(lán)田白鹿原中灃小鎮(zhèn)49半廈街長(zhǎng)安水巷——通過(guò)關(guān)中院落和休閑商業(yè)的契合，打造相對(duì)私密、安靜的街區(qū)，區(qū)別于喧嘩的關(guān)中集市1645關(guān)中市集呈現(xiàn)了鄉(xiāng)村市井日間的繁華與喧鬧，還應(yīng)有一處隱藏著閑適與寂靜的慢節(jié)奏商街，滿足游客多元需求并聯(lián)通其他重要節(jié)點(diǎn)，形成環(huán)形動(dòng)線成都寬窄巷子主要由45個(gè)清末民初風(fēng)格的各式合院組成，形成院落式商業(yè)空間其中茶社、客棧、會(huì)所等業(yè)態(tài)集中分布在西側(cè)，形成私密靜謐氛圍，與東側(cè)零售、餐飲等業(yè)態(tài)形成喧鬧的開(kāi)放空間一靜一動(dòng)寬巷子窄巷子井巷子茶社、客棧、會(huì)館零售、餐飲中灃小鎮(zhèn)1645關(guān)中市集穿越歷史，感受古關(guān)中的喧鬧繁華半廈街長(zhǎng)安水巷回歸今日，享受鄉(xiāng)村民俗的閑適與味道50半廈街長(zhǎng)安水巷——可借水聚氣，打造與田園和諧雅致的水村商街意境，將西安的城市水文章由廣入微八水繞長(zhǎng)安工程復(fù)原了昔日的大河大湖，但水沒(méi)有滲透到街坊里弄等城市內(nèi)部空間水能聚集商業(yè)人氣，蘇州的平江路，大理的紅龍井，水景增強(qiáng)休閑氣氛，成為夜生活重要組成中灃小鎮(zhèn)51半廈街長(zhǎng)安水巷——業(yè)態(tài)上以鄉(xiāng)村客棧、餐飲會(huì)所、酒吧、茶社、書吧、保健養(yǎng)生等休閑娛樂(lè)商業(yè)為主酒吧/酒館客棧書吧餐廳中灃小鎮(zhèn)52半廈街長(zhǎng)安水巷——院落是承載此類業(yè)態(tài)的最佳空間院落式的茶社、書吧、餐飲，靜謐院落景觀與優(yōu)雅茶道、美食、養(yǎng)生結(jié)合，為游客提供發(fā)呆、品茶、閱讀、暢談之境中灃小鎮(zhèn)53半廈街長(zhǎng)安水巷——可引入建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，將院落改造為獨(dú)院、縱向多進(jìn)院、橫向聯(lián)院，組成庭院式街區(qū)，承載不同業(yè)態(tài)步行街區(qū)水系將現(xiàn)有院落橫向或縱向打通，形成多進(jìn)院落、聯(lián)院和庭院式街區(qū)多進(jìn)院落多進(jìn)院落橫向聯(lián)院橫向聯(lián)院多合院中灃小鎮(zhèn)54半廈街長(zhǎng)安水巷——建筑風(fēng)貌突出關(guān)中“房子半邊蓋”的單向坡屋頂設(shè)計(jì)，以半廈式門頭、街鋪營(yíng)造特色建筑景觀平頂?shù)慕ㄖ误w“穿衣戴帽”，臨街房屋改造成，打造關(guān)中傳統(tǒng)的“半廈坡屋頂”，形成獨(dú)特民居建筑景觀中灃小鎮(zhèn)55【九方院】利用張氏故居和九道圣旨、周禮等文化典故，按九宮格布局打造小鎮(zhèn)中心和企業(yè)鄉(xiāng)村會(huì)館灃河古渡是周天子?xùn)|渡宣講周禮之渡口，《周禮考工記》：匠人營(yíng)國(guó)，方九里……國(guó)中九經(jīng)九緯，經(jīng)涂九軌……張氏故居作為中灃店村最古老的建筑，承載著本村歷史記憶，應(yīng)面向大眾游客，打造小鎮(zhèn)中心根植傳統(tǒng)文化的建筑風(fēng)格以較高的藝術(shù)內(nèi)涵和消費(fèi)檔次形象，是開(kāi)展休閑商務(wù)的理想場(chǎng)所，如東晉桃園、頤和安曼等，可在張氏故居周邊，結(jié)合現(xiàn)狀院落改造，打造面向企業(yè)休閑商務(wù)的關(guān)中院落度假村根據(jù)各個(gè)功能空間的實(shí)際需求調(diào)整大小,克服傳統(tǒng)九宮格的呆板和乏味，創(chuàng)造獨(dú)特的美感和富于變化的空間體驗(yàn)小鎮(zhèn)中心企業(yè)鄉(xiāng)村會(huì)館可以張氏故居為中心，以九宮格理念布局小鎮(zhèn)中心和企業(yè)鄉(xiāng)村會(huì)館，滿足家庭游客和休閑商務(wù)人群需求中灃小鎮(zhèn)56小鎮(zhèn)中心——與兩條商街串聯(lián)，含張氏故居遺址、演武主題廣場(chǎng)、小鎮(zhèn)博物館和游客中心，組成地標(biāo)構(gòu)筑，服務(wù)游客大眾承載小鎮(zhèn)的文化展示、部分公共活動(dòng)及游客服務(wù)功能：游客中心及演武場(chǎng)：打造地標(biāo)建筑，兼具村民議會(huì)、圖書館、村史館和商業(yè)功能，展示村文化與形象，為游客提供服務(wù)；張氏故居：以保護(hù)為主，尊重故居原貌，修復(fù)后以展覽為主；張氏宗祠博物館：以張氏歷史故事和文物為主題內(nèi)容，通過(guò)與文物保護(hù)基金等合作，舉辦護(hù)寶人事跡表彰活動(dòng)；村史館游客中心地標(biāo)廣場(chǎng)中灃小鎮(zhèn)57出于尊重歷史的原真性，建議以張氏故居遺址作為中心院落，以減法理念進(jìn)行修復(fù)，不增擴(kuò)建或重建尊重歷史原真性，以減法理念修復(fù)張氏故居建筑結(jié)構(gòu)完好處進(jìn)行重新裝飾，但同時(shí)保留建筑殘破處的展示面，增加夜景照明，結(jié)合現(xiàn)代景觀園林元素的滲入，形成歷史感與現(xiàn)代感鮮明對(duì)比，打造遺址型的中心院落。案例：二王廟的減法修復(fù)減法的含意是：盡量做到修舊如舊，減少新增構(gòu)建，在二王廟現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進(jìn)行修整。對(duì)基本能用的、結(jié)構(gòu)堅(jiān)固的古建筑進(jìn)行地質(zhì)勘測(cè)，如有滑坡先治理滑坡，然后把歪的柱子扶正，把有裂縫的墻體做加固處理。中灃小鎮(zhèn)58并以張氏宗祠為主題打造小鎮(zhèn)博物館，展示張氏歷史故事和著名護(hù)寶人事跡，融入民間鑒寶等主題活動(dòng)中灃小鎮(zhèn)59鄉(xiāng)村會(huì)館——面向企業(yè)客群，改造活新建關(guān)中院落形成6個(gè)組團(tuán)，提供文化精品餐飲、會(huì)議、住宿、SPA等服務(wù)作為獨(dú)立的度假會(huì)所，采取封閉的運(yùn)營(yíng)管理；為保證商務(wù)會(huì)所的私密性，利用綠植等與小鎮(zhèn)中心進(jìn)行軟性分割；挖掘關(guān)中人居文化，結(jié)合田園景觀打造合院式企業(yè)會(huì)所群，提供私密獨(dú)立的住宿、SPA、餐飲等服務(wù)。作為農(nóng)博園企業(yè)農(nóng)園的配套，彌補(bǔ)農(nóng)博園因缺少建設(shè)用地?zé)o法建設(shè)企業(yè)商務(wù)接待設(shè)施的缺陷。鄉(xiāng)村會(huì)館中灃小鎮(zhèn)小鎮(zhèn)中心60建筑風(fēng)格立足關(guān)中院落人居文化，通過(guò)著名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的前衛(wèi)設(shè)計(jì)，將傳統(tǒng)元素與現(xiàn)代設(shè)計(jì)結(jié)合，形成別致的鄉(xiāng)村文化氛圍案例：揚(yáng)州三間院項(xiàng)目概況：以四合院風(fēng)格為設(shè)計(jì)元素，集中國(guó)傳統(tǒng)文化與揚(yáng)州地域文化為一體住宿區(qū)建面3000平，十八個(gè)房間;餐飲區(qū)建面2000平，共有14個(gè)包廂主要客群：來(lái)自政府、金融、國(guó)企、電廠、制造業(yè)等的城市精英案例：藍(lán)田父親的宅馬清運(yùn)，建筑設(shè)計(jì)師，關(guān)中藍(lán)田人。在自己家鄉(xiāng)建造了幾套私人會(huì)所，以傳統(tǒng)的關(guān)中院落建筑為原型，建造出集合關(guān)中院落與現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格為一體的文化建筑。中灃小鎮(zhèn)61庭院景觀以現(xiàn)代景觀手法演繹關(guān)中鄉(xiāng)土田園，與民俗街復(fù)古建筑形態(tài)形成對(duì)比反差，但又因色調(diào)、物料相近而協(xié)調(diào)統(tǒng)一將建筑與草、土坯、樹木等自然元素融為一體，表達(dá)出較強(qiáng)的鄉(xiāng)土風(fēng)情；室外用餐區(qū)突出簡(jiǎn)單、空曠的氛圍，讓游客感覺(jué)仿佛置身于家鄉(xiāng)的田野之中。打造西安關(guān)中民俗文化的會(huì)客廳中灃小鎮(zhèn)62北京意大利農(nóng)場(chǎng)以純正意大利風(fēng)情的產(chǎn)品和服務(wù)，成功吸引了大量中產(chǎn)階級(jí)家庭的慕名而來(lái)，并產(chǎn)生消費(fèi)粘性農(nóng)場(chǎng)概況：位于北京順義馬坡，由歸國(guó)旅意留學(xué)夫妻創(chuàng)建，占地共210畝，以有機(jī)種植、農(nóng)產(chǎn)加工、餐飲、娛樂(lè)為主要功能。農(nóng)場(chǎng)理念：——開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)，以餐飲為主的盈利模式，擁有豐富且免費(fèi)的動(dòng)植物觀光內(nèi)容：——原汁原味的意大利風(fēng)情：以從意大利引進(jìn)的優(yōu)質(zhì)品種果樹的有機(jī)種植，110余種意大利本土果木和多種畜禽；農(nóng)場(chǎng)園林、建筑和裝飾由意大利著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)并監(jiān)督實(shí)施，風(fēng)格純正;引進(jìn)意大利傳統(tǒng)技術(shù)和專業(yè)設(shè)備，進(jìn)行純天然的葡萄酒、國(guó)酒、奶酪制作等果品釀酒深加工，并形成有機(jī)食品生產(chǎn)基地引入意大利專業(yè)廚師和意大利進(jìn)口原料，提供純正意大利美食案例鏈接：北京意大利農(nóng)場(chǎng)國(guó)際農(nóng)場(chǎng)該項(xiàng)目以餐飲為主要盈利點(diǎn)，并通過(guò)豐富的產(chǎn)品及服務(wù)項(xiàng)目，形成多元的盈利渠道64此外，意大利農(nóng)場(chǎng)還通過(guò)會(huì)員制經(jīng)營(yíng)、品牌連鎖輸入等實(shí)現(xiàn)盈利會(huì)員制的經(jīng)營(yíng)策略：包括種植會(huì)員、餐飲會(huì)員、酒窖會(huì)員等多種會(huì)員，綁定客戶并實(shí)現(xiàn)前期回現(xiàn)連鎖品牌的創(chuàng)立與輸出：創(chuàng)立了“PASTATREE”品牌，依托意大利農(nóng)場(chǎng)的食品加工技術(shù)、意大利進(jìn)口食品及品牌影響力為城市企業(yè)白領(lǐng)、商務(wù)人士以及社會(huì)各階層提供有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)加工品具有意大利營(yíng)養(yǎng)健康飲食風(fēng)格的快捷西餐等的綜合便利店。國(guó)際農(nóng)場(chǎng)64【慕尼黑農(nóng)場(chǎng)】以德式文化餐飲為核心，為中產(chǎn)階級(jí)家庭打造集田園休閑、風(fēng)情餐飲為一體的親子度假莊園1、慕尼黑餐廳，演繹純正德國(guó)啤酒文化3、年度慕尼黑啤酒節(jié)，不容錯(cuò)過(guò)的營(yíng)銷賣點(diǎn)2、高端游客的私人酒窖，會(huì)員制運(yùn)營(yíng)4、小廣場(chǎng)、繪畫墻與用餐桌搭配出濃郁德式風(fēng)西安的一家德國(guó)餐廳，由一位在德國(guó)生活了9年的西安鄉(xiāng)黨所開(kāi)，地點(diǎn)隱秘，口味純正，曾被陜西臺(tái)《第一新聞》報(bào)道，此類資源可納入本項(xiàng)目潛在合作國(guó)際農(nóng)場(chǎng)65農(nóng)夫果園——引入進(jìn)口果苗及蔬菜品類，提供認(rèn)養(yǎng)、監(jiān)管及快遞服務(wù)；并以菜為媒，定期舉辦家庭活動(dòng)，豐富農(nóng)場(chǎng)體驗(yàn)果園提供認(rèn)養(yǎng)、代種、代管、代收、代配送，從田間到餐桌的會(huì)員制服務(wù)。為幼兒園、小學(xué)等搭建培訓(xùn)、參觀基地；

不定期活動(dòng)，豐富客戶的農(nóng)場(chǎng)體驗(yàn)為客戶舉行成熟果實(shí)交換活動(dòng)；貼心服務(wù)，免除客戶忙于工作的后顧之憂國(guó)際農(nóng)場(chǎng)66萌寵樂(lè)園——結(jié)合動(dòng)物觀光，為寵物愛(ài)好者打造寵物交流與觀賞空間，開(kāi)展萌寵秀等趣味活動(dòng)，形成營(yíng)銷話題引入數(shù)量較少但品類豐富的動(dòng)物，包括普通的和觀賞性的動(dòng)物；開(kāi)展家庭可參與的動(dòng)物嘉年華活動(dòng)；與學(xué)校聯(lián)合，開(kāi)展培訓(xùn)、教育活動(dòng)。不定期的開(kāi)展家庭可參與的動(dòng)物嘉年華活動(dòng)，如動(dòng)物賽跑、擠牛奶等；打造不同的動(dòng)物窩巢，增強(qiáng)觀賞性；國(guó)際農(nóng)場(chǎng)67【首爾農(nóng)莊】以韓式餐飲為核心，結(jié)合水系建設(shè)打造田園水鄉(xiāng)稻田景觀，并以寓教于樂(lè)的韓民俗吸引本地家庭客和國(guó)際游客韓國(guó)餐廳，純正韓式美食，營(yíng)造簡(jiǎn)約時(shí)尚韓國(guó)“范兒”。戶外用餐區(qū)，擁有美食的同時(shí)，享受田園風(fēng)光；國(guó)際農(nóng)場(chǎng)68首爾學(xué)堂——結(jié)合餐飲設(shè)置開(kāi)放式廚房，提供韓式美食工藝參觀、學(xué)習(xí)制作、產(chǎn)品直銷、自助美食等將泡菜制作工藝與體驗(yàn)展示融合；可嫁接韓國(guó)知名泡菜品牌，形成品牌效應(yīng)。打造韓式燒烤樂(lè)園，提供從“坐享其成”到自助燒烤DIY等多元服務(wù)學(xué)購(gòu)品覽國(guó)際農(nóng)場(chǎng)都市稻田——以稻繪圖、造景，打造西安獨(dú)一無(wú)二的稻田風(fēng)景，提供全家可參與的水稻耕作體驗(yàn)利用現(xiàn)在景觀設(shè)計(jì)理念，將水稻種植與園林景觀有機(jī)結(jié)合以彩稻交叉種植打造稻田圖案，并設(shè)眺望塔；以育苗、拋秧、收割等為主要內(nèi)容，開(kāi)展稻耕主題家庭親子和夏令營(yíng)活動(dòng)國(guó)際農(nóng)場(chǎng)70外圍農(nóng)業(yè)以田園滲透項(xiàng)目細(xì)節(jié)，田園生態(tài)與現(xiàn)代生活有機(jī)融合花木觀光帶+企業(yè)農(nóng)園+自留菜田71【花木觀光帶】將提高農(nóng)業(yè)效率與打造田園花海結(jié)合，利用經(jīng)濟(jì)作物種植基地、觀賞花木基地、道路綠化等造景莜麥田+油菜田+油葵田碧桃基地+櫻花堤岸+宿根福祿考基地花木觀光帶72【花木觀光帶】局部可辟為婚紗攝影基地、田園溫泉、花海營(yíng)地等，將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與游憩活動(dòng)結(jié)合起來(lái)韓國(guó)慶尚道鎮(zhèn)海市區(qū)的“十里櫻花路”，長(zhǎng)約6公里。樹齡超過(guò)60年的櫻花樹沿著彎彎曲曲的溪谷綻放著，櫻花在光線的投射下，變幻出深深淺淺的粉，層疊交錯(cuò)，漫步其中，美不勝收。因?yàn)橛泻芏嗄贻p戀人在十里櫻花路散步的時(shí)候海誓山盟，是戀人們約定終身的見(jiàn)證，所以這里又被稱為“婚禮路”?；居^光帶73【企業(yè)農(nóng)園】依托農(nóng)博園專業(yè)運(yùn)營(yíng)資源，打造其面向機(jī)構(gòu)客戶的定制化農(nóng)園，為企業(yè)提供高品質(zhì)糧作及蔬菜種植服務(wù)浙江溫嶺，一家以機(jī)械加工為主的民營(yíng)企業(yè)，租地20畝種大棚蔬菜，養(yǎng)“特供豬”，企業(yè)員工食堂自給自足。員工們工作之余最大的愛(ài)好，就是搶著去拾掇農(nóng)田，領(lǐng)略現(xiàn)實(shí)企業(yè)版的農(nóng)場(chǎng)生活。每年還有新員工聽(tīng)說(shuō)這里的飲食福利好，從外地來(lái)投奔老鄉(xiāng)，陰錯(cuò)陽(yáng)差解決了用工荒。浙江寧波，一所2000多人寄宿學(xué)校也租了100畝土地自建蔬菜基地，種植菜供給學(xué)校食堂，并低價(jià)出售給在校教職工。同時(shí)，蔬菜基地也成為作為孩子們實(shí)踐基地。暑假時(shí)間，無(wú)公害蔬果銷售商相繼和學(xué)校聯(lián)系，銷往市場(chǎng)。未來(lái)昆明池區(qū)域?qū)R集眾多高新企業(yè)和高端人群，農(nóng)博園面向企業(yè)和機(jī)構(gòu)定制農(nóng)園的經(jīng)營(yíng)思路，市場(chǎng)潛力巨大，勢(shì)必能帶動(dòng)中灃店村農(nóng)業(yè)升級(jí)隨著食品危機(jī)事件和農(nóng)產(chǎn)品漲價(jià)潮不斷出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)眾多名企不約而同進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域。網(wǎng)易養(yǎng)豬、京東賣米、聯(lián)想搞水果、萬(wàn)達(dá)種蔬菜在國(guó)內(nèi)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，一些中小企業(yè)和機(jī)構(gòu)也相繼建立自己的農(nóng)業(yè)基地，自給自足保障健康安全，并成為員工拓展基地企業(yè)農(nóng)園74【企業(yè)農(nóng)園】村企合作中，可由集體出人出地出資，農(nóng)博園提供技術(shù)托管和市場(chǎng)渠道服務(wù)，實(shí)現(xiàn)雙方合作共贏企業(yè)村集體農(nóng)地獲得員工健康飲食活動(dòng)和企業(yè)文化建設(shè)平臺(tái)降低企業(yè)自建技術(shù)難度和綜合投入農(nóng)博園技術(shù)托管市場(chǎng)渠道勞動(dòng)力降低交付地租造成的資金壓力獲得技術(shù)支持和市場(chǎng)銷路托管運(yùn)營(yíng)費(fèi)避免單靠租地?zé)o法分享高回報(bào)股份合作，降低單方經(jīng)營(yíng)造成的風(fēng)險(xiǎn)土地租金定制服務(wù)費(fèi)企業(yè)農(nóng)園75【自留菜園】將農(nóng)民大部分耕地入股流轉(zhuǎn)的同時(shí)，為每戶保留一分農(nóng)田作菜園，使田園生活成為其新生活的一部分城鎮(zhèn)化前，每戶農(nóng)民都有三五畝地，吃糧吃菜可不花錢城鎮(zhèn)化后，為每戶保留一分菜地，農(nóng)民仍可勞動(dòng)健身，種菜消遣，吃菜不花錢其他農(nóng)地可折價(jià)入股，將規(guī)模化農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給專業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)或種植大戶，打造花卉產(chǎn)業(yè)、企業(yè)農(nóng)園，提高農(nóng)業(yè)效率和附加值每戶一分田，可自種可外租公共糧倉(cāng)和農(nóng)具庫(kù)去規(guī)模種植的辛勞，保留自種樂(lè)趣自留菜園76【自留菜園】更為農(nóng)家樂(lè)經(jīng)營(yíng)提供自家菜地新鮮蔬果原料，增強(qiáng)農(nóng)家樂(lè)經(jīng)營(yíng)吸引力從田間到餐桌，無(wú)需中間環(huán)節(jié)農(nóng)家樂(lè)蔬菜原料，自產(chǎn)自銷，絕對(duì)新鮮自留菜園77151645關(guān)中集市九方院安置用地或農(nóng)場(chǎng)、自留菜田花卉產(chǎn)業(yè)風(fēng)光帶半廈街張氏故居旅游項(xiàng)目布局上，為最大聚集人氣，應(yīng)將其集中布置在道路一側(cè)，并與張氏故居結(jié)合，宜選擇在南地塊建設(shè)張氏故居及古樹位于規(guī)劃道路以南，緊鄰道路，作為中灃店歷史記憶，應(yīng)以其為小鎮(zhèn)中心的一部分，兩條民俗街區(qū)與其聯(lián)系起來(lái)，并溝通國(guó)際農(nóng)場(chǎng)，形成環(huán)形動(dòng)線1645關(guān)中集市半廈街長(zhǎng)安水巷九方院小鎮(zhèn)入口張氏故居78花卉產(chǎn)業(yè)帶可結(jié)合灃河布局形成觀光帶，而需要規(guī)模化土地的農(nóng)博園企業(yè)農(nóng)園，可在北地塊設(shè)置69151645關(guān)中集市九方院花卉產(chǎn)業(yè)風(fēng)光帶花卉產(chǎn)業(yè)風(fēng)光帶半廈街農(nóng)博園托管企業(yè)農(nóng)園建設(shè)用地安置用地或農(nóng)場(chǎng)、自留菜田花卉產(chǎn)業(yè)帶企業(yè)農(nóng)園79從而形成鄉(xiāng)土人文生活小鎮(zhèn)居中，四周田園綠野環(huán)繞的“社會(huì)城市聚落”，踐行霍華德理想田園城市理念田園城市的幾個(gè)特征它的四周要有永久性的農(nóng)業(yè)地帶圍繞，就近新鮮農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)，自給自足；它的居民長(zhǎng)久居住于此，也工作于此；它的規(guī)模必須加以限制，使每戶居民都能極為方便地接近鄉(xiāng)村自然空間；中灃小鎮(zhèn)自留菜田企業(yè)農(nóng)園花木觀光帶自留菜田國(guó)際農(nóng)場(chǎng)本項(xiàng)目產(chǎn)品及布局80執(zhí)行篇要解決的問(wèn)題：如何實(shí)施村民安置和產(chǎn)業(yè)落地PART-3問(wèn)題梳理及案例分析本項(xiàng)目操作執(zhí)行建議81本部分要解決的幾個(gè)關(guān)鍵子問(wèn)題確定安置社區(qū)的選址和建筑形式保證安置順利實(shí)施的關(guān)鍵策略同時(shí)解決村民的后續(xù)就業(yè)和持續(xù)收入問(wèn)題村民如何安置并順利實(shí)施，采用何種形式項(xiàng)目啟動(dòng)資金從何而來(lái)，未來(lái)如何平衡各項(xiàng)目用地規(guī)模和建設(shè)量多大、應(yīng)如何布局籌集土地整理、安置房建設(shè)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施及物業(yè)建設(shè)的啟動(dòng)資金利用啟動(dòng)資金進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，平衡資金土地利用和整理須符合法律規(guī)定項(xiàng)目用地規(guī)模既滿足聚集和承載高人氣需求，保障長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，又應(yīng)控制規(guī)模，兼顧效率項(xiàng)目資金的問(wèn)題安置問(wèn)題土地的問(wèn)題問(wèn)題梳理及案例分析82模式1：通過(guò)土地使用權(quán)就地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化

——成都龍華；北京蔡家洼。就地城鎮(zhèn)化模式2：通過(guò)增減掛鉤轉(zhuǎn)讓指標(biāo)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化

——成都大蘭；西安高陵?yáng)|樊。異地城鎮(zhèn)化、就地城鎮(zhèn)化模式3：通過(guò)聯(lián)建和公益幫扶實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化

——成都三圣鄉(xiāng)；杭州聯(lián)眾。就地城鎮(zhèn)化根據(jù)運(yùn)作機(jī)制和啟動(dòng)資金來(lái)源不同，國(guó)內(nèi)形成了三種類型的城鎮(zhèn)化模式……問(wèn)題梳理及案例分析83位于成都東南，受城市發(fā)展影響土地不斷增值操作流程：成都龍華：依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，通過(guò)土地置換、轉(zhuǎn)性、引入二三產(chǎn)業(yè)來(lái)增加土地級(jí)差收益，帶動(dòng)就地城鎮(zhèn)化龍華村1、土地確權(quán)頒證2、成立合作社，村民入股對(duì)宅基地、耕地及底商附著物進(jìn)行整改可土地、現(xiàn)金入股成龍大道繞城高速3、土地整理(一級(jí)開(kāi)發(fā))、置換，預(yù)留安置用地政府墊資進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，并將可利用土地置換到高價(jià)值區(qū)域4、土地出租、拍賣可變性土地進(jìn)行拍賣，其他簽訂長(zhǎng)期租約5、安置及返還政府一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用成都市區(qū)充分吸收民意，解決安置模式1：通過(guò)土地使用權(quán)就地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化841、土地確權(quán)、頒證后，村民以耕地、宅基地及現(xiàn)金入股成立合作社，為土地資本化運(yùn)作奠定了基礎(chǔ)耕地及宅基地確權(quán)、頒證，為量化入股奠定基礎(chǔ)農(nóng)民入股形式靈活，退出機(jī)制暢通，可宅基地可耕地可現(xiàn)金，避免農(nóng)民資金短缺，提高了入社積極性量化后農(nóng)民占57.2%，集體42.8%，集體占股小，利于產(chǎn)權(quán)明晰，政企分離。補(bǔ)償費(fèi)先行計(jì)算到每戶移民，優(yōu)先用于入股龍華股份合作社的股本支出，可置換安置房股權(quán)房屋等地上附著物耕地宅基地資金非耕地資金93.8公頃，基準(zhǔn)價(jià)格600萬(wàn)/公頃22.67公頃，，基準(zhǔn)價(jià)格600萬(wàn)/公頃戶均1.05萬(wàn)，共2200萬(wàn)71.84公頃，基準(zhǔn)價(jià)格600萬(wàn)/公頃10萬(wàn)依《公司法》標(biāo)準(zhǔn)透明、民主運(yùn)作，充分征求意見(jiàn)，表決成入社章程農(nóng)民村集體農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和每戶1.05萬(wàn)元入股，成立股份合作社852、進(jìn)行土地整理，將建設(shè)用地置換到成龍路發(fā)展產(chǎn)業(yè)，提升土地級(jí)差收益，并通過(guò)增減掛鉤使耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地共2825畝土地，整理出耕地1407畝，宅基地410畝，非耕地集體土地1006畝（部分可做建設(shè)用地）并將建設(shè)用地集中置換到經(jīng)濟(jì)價(jià)值高的成龍路沿線流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)大戶或農(nóng)業(yè)企業(yè)進(jìn)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng)村集體成立農(nóng)業(yè)公司，發(fā)展花卉、蔬菜等高附加值產(chǎn)業(yè)增減掛鉤獲取新增建設(shè)用地，用以發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)130畝40畝930畝316畝安置用地及配套商業(yè)產(chǎn)業(yè)園新建商鋪(村民可入股)通過(guò)招拍掛引入二三產(chǎn)業(yè)公建及田園旅游用地建設(shè)用地分配耕地分配1038畝369畝863、通過(guò)第一筆土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，并利用合作社股民入股資金、BT合作等，籌集新居建設(shè)資金合作社原始股金：社員以1萬(wàn)元現(xiàn)金入股，通過(guò)股民入股籌資2200萬(wàn)元，內(nèi)部籌資1100萬(wàn)元政府專項(xiàng)資金：

配套農(nóng)民安居、興業(yè)區(qū)內(nèi)的道路、電力、自來(lái)水等政府公共項(xiàng)目，由政府轉(zhuǎn)移支付BT合作，四家公司為龍華合作社墊資3000多萬(wàn)元7.23萬(wàn)村民資產(chǎn)安置房7.37萬(wàn)集體資產(chǎn)住宅4.3萬(wàn)平興業(yè)市場(chǎng)土地收入：303畝為汽摩商城用地，實(shí)現(xiàn)總收入9000萬(wàn)元，獲得首期土地款籌資1.2億年租金400萬(wàn)，租期20年，租金用來(lái)償還借款，支付安置房每年120萬(wàn)物業(yè)費(fèi)抵押貸款，為花卉等產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展基金874、安置中充分征求農(nóng)民意愿、尊重農(nóng)民監(jiān)督權(quán)和知情權(quán)，將新舊房折算為股本，通過(guò)股權(quán)置換實(shí)現(xiàn)順利安置人均35平建筑面積，每平作價(jià)298元，可作為股本與舊房及青苗補(bǔ)償?shù)冗M(jìn)行股權(quán)置換；超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)10平方以內(nèi)(含10平)，按700元/m2結(jié)算；超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)10平以上，按1700元/m結(jié)算；若實(shí)際安置面積未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，按1500元/平一次性補(bǔ)償。安置補(bǔ)償方案形成過(guò)程組織股民代表，經(jīng)民意調(diào)查實(shí)地查勘，充分討論后形成“龍華股份園用地拆遷補(bǔ)償及安置方案”。安置房設(shè)計(jì)方案形成過(guò)程向群眾發(fā)放戶型征集意見(jiàn)表，根據(jù)反饋意見(jiàn)定套型。設(shè)計(jì)中將小戶型設(shè)在底樓，方便老年人生活。安置房建設(shè)實(shí)施過(guò)程房屋建設(shè)過(guò)程中，邀請(qǐng)群眾主動(dòng)監(jiān)督。安置房分房實(shí)施過(guò)程公開(kāi)抽簽，全程錄像并制成了光碟，供群眾監(jiān)督。安置程序過(guò)程安置實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)885、預(yù)留安置用地后，剩余建設(shè)用地以出租、合作入股或招拍掛等形式引入產(chǎn)業(yè)，收回一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)國(guó)有用地出讓由合作社招商引資進(jìn)來(lái)的經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)：工業(yè)、旅游業(yè)及租賃型商業(yè)等國(guó)際汽摩商城、棒棒娃食品、圣山制衣、銀河商貿(mào)城等拍賣土地獲利，用以安置、補(bǔ)償及歸還一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；需要切割或銷售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目，或后期由政府招商進(jìn)來(lái)的項(xiàng)目恒大綠洲、銀河花園等房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及教育、產(chǎn)業(yè)園等土地屬性落地項(xiàng)目50年使用權(quán)作價(jià)入股，參與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，收取土地租金及入股分紅；獲利途徑由村里招商引資進(jìn)來(lái)經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目，以入股、出租等形式進(jìn)行集體土地流轉(zhuǎn)，后期政府招商項(xiàng)目不在此列地產(chǎn)類項(xiàng)目和政府招商進(jìn)來(lái)的項(xiàng)目，土地收入由區(qū)財(cái)政統(tǒng)收統(tǒng)支，土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，項(xiàng)目落地后政府返還一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用流轉(zhuǎn)方式89北京蔡家洼：通過(guò)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)獲取啟動(dòng)資金，并利用政府資金幫扶，實(shí)現(xiàn)村民就地安置，分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展通過(guò)拆舊平房建新樓房可騰出土地1900畝前期投資及工程實(shí)施土地整理：整理出農(nóng)田/山場(chǎng)17100畝、住宅2200畝、河灘700畝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)華力集團(tuán)山地、耕地及企業(yè)用地租金農(nóng)產(chǎn)種植加工企業(yè)鑫記偉業(yè)北京市政府取得村民搬遷騰退的1400畝集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)權(quán)500畝用地開(kāi)發(fā)權(quán)，低于城區(qū)產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格老年康復(fù)中心企業(yè)總部、會(huì)所及別墅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目日本藤精上海得勝英國(guó)奔跑舊村改造試點(diǎn)村蔡家洼村集體舊村改造資金20萬(wàn)平方米的蔡家洼新村現(xiàn)代化社區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施入股收租加入股90模式1總結(jié)潛在的較高的土地價(jià)值引來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)土地征用或使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，獲得村民安置及產(chǎn)業(yè)發(fā)展啟動(dòng)資金，長(zhǎng)遠(yuǎn)解決數(shù)千到上萬(wàn)農(nóng)民的就業(yè)及收入問(wèn)題耕地宅基地確權(quán)、頒證，便于后續(xù)的入股量化工作；現(xiàn)金、土地等靈活的入股方式及多種退出機(jī)制，提高農(nóng)民參與積極性；通過(guò)土地征用或收取長(zhǎng)期租金，獲取安置與產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金。未來(lái)在昆明池帶動(dòng)下，土地價(jià)值將會(huì)大幅提升，具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；安置后將剩余500畝建設(shè)用地，具有二級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)模條件通過(guò)自我運(yùn)作土地資源，可獲得長(zhǎng)期效益最大化位于城市近郊，土地價(jià)值較高；能整理出規(guī)?；ㄔO(shè)用地進(jìn)行就地開(kāi)發(fā)；土地整理后出讓或開(kāi)發(fā)有利可圖，企業(yè)樂(lè)于參與，進(jìn)行投資與安置。適用條件操作流程/要點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目的啟發(fā)91根據(jù)運(yùn)作機(jī)制和啟動(dòng)資金來(lái)源不同，國(guó)內(nèi)形成了三種類型的城鎮(zhèn)化模式……模式1：通過(guò)土地使用權(quán)就地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化

——成都龍華；北京蔡家洼。就地城鎮(zhèn)化模式2：通過(guò)增減掛鉤轉(zhuǎn)讓指標(biāo)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化

——成都大蘭；西安高陵?yáng)|樊。異地城鎮(zhèn)化、就地城鎮(zhèn)化模式3：通過(guò)聯(lián)建和公益幫扶實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化

——成都三圣鄉(xiāng)；杭州聯(lián)眾。就地城鎮(zhèn)化92大蘭村位于成都遠(yuǎn)郊山區(qū)，利用城鄉(xiāng)土地指標(biāo)增減掛鉤進(jìn)行土地整理，通過(guò)雙放棄三保障進(jìn)行生態(tài)移民，實(shí)現(xiàn)異地城鎮(zhèn)化。操作流程：成都大蘭村：因位置偏遠(yuǎn)而土地價(jià)值低，通過(guò)模式一無(wú)法獲取足夠的城鎮(zhèn)化資金，可用增減掛鉤拍賣指標(biāo)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化安置區(qū)1、土地確權(quán)入股耕地、宅基地及現(xiàn)金入股4、原土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)、旅游開(kāi)發(fā)墊資安置的企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，作為回報(bào)成都市區(qū)大蘭村3、土地整理，異地土地指標(biāo)增減置換與龍華進(jìn)行土地指標(biāo)置換，獲取部分資金，同時(shí)獲取異地建設(shè)用地2、異地安置、補(bǔ)貼企業(yè)墊資解決安置及入股商鋪(作為村民失去土地的補(bǔ)償)模式2：通過(guò)增減掛鉤轉(zhuǎn)讓指標(biāo)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化931、村民入股組建合作社，合作社再以土地招商，引入外部企業(yè)注資入股，共同成立平臺(tái)公司進(jìn)行土地整理大蘭村民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)1.5萬(wàn)元/人現(xiàn)金入股村集體合作社平臺(tái)公司：大蘭銀河富民公司企業(yè)出資：四川銀河投資公司成都布羅森生態(tài)農(nóng)業(yè)公司成都經(jīng)開(kāi)區(qū)建設(shè)公司10％股份30％股份30％股份30％股份942、平臺(tái)公司墊資進(jìn)行異地安置，解決住房、社保和就業(yè)三項(xiàng)保障，合作社進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)以保障村民收入提供技能培訓(xùn)，就業(yè)崗位，保障充分就業(yè)；繳納醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等，對(duì)困難戶實(shí)施低保救助；大蘭銀河富民公司村集體合作社預(yù)留部分增減掛鉤的土地指標(biāo)，進(jìn)行入股分成；在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)建商鋪，為股民提供人均10平商業(yè)，實(shí)行人均2000元以上保底分紅，確保財(cái)產(chǎn)性收入占年均可支配收入的30%左右。住房保障社會(huì)保障就業(yè)保障收入保障出資1.6億元，購(gòu)置商住房，按照人均35平、戶均1.5套的全產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行安置；953、整理后的土地指標(biāo)由平臺(tái)公司負(fù)責(zé)增減掛鉤、拍賣等獲得收益，支付前期墊付費(fèi)用取得土地整理項(xiàng)目主體資格對(duì)土地指標(biāo)進(jìn)行增減掛鉤及拍賣獲取收益進(jìn)行宅基地復(fù)墾，整理出370多畝用地指標(biāo)，與龍華村進(jìn)行指標(biāo)置換，置換后的土地按照市價(jià)預(yù)計(jì)拍賣達(dá)7億元；按照國(guó)土部門要求，對(duì)移民流轉(zhuǎn)后的宅基地等集體建設(shè)用地進(jìn)行整理和土地復(fù)耕。支付移民安置成本村民住房、就業(yè)和社保三保障投入大蘭銀河富民公司增減置換后龍華村大蘭村龍華村大蘭村建設(shè)用地比例耕地比例增減置換示意：964、利用置換后的耕地進(jìn)行山區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及旅游休閑產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，以及通過(guò)商鋪經(jīng)營(yíng)等獲取收益通過(guò)指標(biāo)置換后的原大蘭村土地，以山區(qū)耕地為主，整理后由銀河企業(yè)進(jìn)行山區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游休閑開(kāi)發(fā)。投入進(jìn)行山區(qū)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)：進(jìn)行經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成通過(guò)經(jīng)營(yíng)汽車博覽園的興業(yè)商鋪獲取經(jīng)營(yíng)收入。大蘭銀河富民投資有限公司97陜西東樊：利用建設(shè)用地指標(biāo)增減置換，獲取資金，實(shí)現(xiàn)村民安置，復(fù)墾后剩余農(nóng)地發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行多元安置成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試點(diǎn)復(fù)墾新增耕地，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)剩余指標(biāo)掛牌出讓，籌資1.7億土地確權(quán)，制定安置標(biāo)準(zhǔn)集約安置180畝，剩余302畝指標(biāo)根據(jù)國(guó)家政策，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試點(diǎn)可進(jìn)行規(guī)范的土地增減掛鉤，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)行土地確權(quán)，村民充分參與方案討論，最大限度的保證村民利益；集約安置后，節(jié)約出302畝建設(shè)用地指標(biāo)；將節(jié)約出的土地指標(biāo)通過(guò)增減掛鉤，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值，通過(guò)拍賣獲取高額收益；充分結(jié)合民意，多種安置形式；利用剩余的300多畝農(nóng)田，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。12345698安置中充分征集農(nóng)民意愿，提供了多種安置型式和多種戶型選擇，確保農(nóng)民滿意度最高并有效節(jié)約用地集中的儲(chǔ)藏棚，方便村民儲(chǔ)藏農(nóng)具、糧食等；太陽(yáng)能、沼氣池、保溫墻等節(jié)能環(huán)保措施，降低居住成本；承接60桌以上宴席場(chǎng)地，尊重村莊節(jié)慶、婚喪嫁娶等習(xí)。4種不同的安置方式就地宅基地安置388戶就地樓房化安置22套縣城樓房化安置58戶84套縣城樓房+就地樓房安置1戶各1套8種不同的戶面積160平-238平每平350元，20平儲(chǔ)藏室免費(fèi)原村民住所原有舊宅及不可移動(dòng)附屬物，全部進(jìn)行資產(chǎn)估價(jià)算清帳目，村民參與制定安置方案與所選新宅總價(jià)兩相置換、多退少補(bǔ)新房屋安置政策每平400元放棄宅基地每戶獎(jiǎng)3萬(wàn)安家費(fèi)政府監(jiān)督但不出資，資金來(lái)自土地指標(biāo)增減掛鉤拍賣多附加值99模式2總結(jié)由于土地條件較差，通過(guò)與高價(jià)值區(qū)位的土地進(jìn)行增減置換指標(biāo)解決資金問(wèn)題，從而實(shí)現(xiàn)多種形式解決安置問(wèn)題，該模式本質(zhì)在于改善村民居住條件，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。土地確權(quán)；爭(zhēng)取納入省級(jí)城鄉(xiāng)增減掛鉤統(tǒng)籌試點(diǎn)尋找掛鉤企業(yè)，制定掛鉤項(xiàng)目并進(jìn)行拍賣土地拍賣資金解決安置房建設(shè)及產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)資金來(lái)源若采用該模式，可一步解決當(dāng)前安置資金問(wèn)題，不必承擔(dān)自我開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但困難在于申請(qǐng)政策支持和尋找掛鉤項(xiàng)目隨著昆明池成熟，本項(xiàng)目將無(wú)緣分享土地持續(xù)增值，不能獲得長(zhǎng)期利益最大項(xiàng)目區(qū)位條件較差，土地指標(biāo)充足但價(jià)值較低，一二級(jí)開(kāi)發(fā)難度大另一方面是所在區(qū)縣城鎮(zhèn)土地價(jià)值高，但建設(shè)用地指標(biāo)不足，制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展通過(guò)指標(biāo)拍賣可獲得較高收入適用條件操作流程/要點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目的啟發(fā)100模式1：通過(guò)土地使用權(quán)就地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化

——成都龍華；北京蔡家洼。就地城鎮(zhèn)化模式2：通過(guò)增減掛鉤轉(zhuǎn)讓指標(biāo)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化

——成都大蘭；西安高陵?yáng)|樊。異地城鎮(zhèn)化、就地城鎮(zhèn)化模式3：通過(guò)聯(lián)建和公益幫扶實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化

——成都三圣鄉(xiāng)；杭州聯(lián)眾。就地城鎮(zhèn)化根據(jù)運(yùn)作機(jī)制和啟動(dòng)資金來(lái)源不同，國(guó)內(nèi)形成了三種類型的城鎮(zhèn)化模式……101杭州聯(lián)眾:通過(guò)與村民和村集體合作，由其出資、村民或集體出地，聯(lián)合建農(nóng)家樂(lè)、鄉(xiāng)村酒店、田園居所，帶動(dòng)新村建設(shè)聯(lián)眾通過(guò)與村民或村集體合作，對(duì)鄉(xiāng)村閑置資產(chǎn)、景區(qū)酒店等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行整合，新建服務(wù)平臺(tái)；在全國(guó)多個(gè)風(fēng)景名勝附近建立度假村，形成鄉(xiāng)村休閑度假連鎖體系，以會(huì)員、分時(shí)的方式向城市居民提供度假服務(wù)。經(jīng)營(yíng)方式：客戶辦理度假卡可享受在全國(guó)各地酒店和度假村的入住權(quán)；或購(gòu)買某處公寓的30年使用權(quán)；營(yíng)銷方式：通過(guò)組織旅游團(tuán)，在游覽中建立信任，這種方式的下單率可達(dá)90%以上；盈利途徑：主要通過(guò)客戶在酒店的消費(fèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。模式3：通過(guò)聯(lián)建和公益幫扶實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化102在景區(qū)周邊，利用農(nóng)民現(xiàn)狀宅基地，以BOT融資模式（建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-歸還）建設(shè)集農(nóng)民住宅功能的鄉(xiāng)村酒店在景區(qū)周邊村落選址對(duì)村民原房屋拆遷，新建四層小樓(經(jīng)營(yíng)前給農(nóng)民支付保證金)經(jīng)營(yíng)期間村民提供服務(wù)，領(lǐng)取工資。一層村民自住，2-4層企業(yè)有30年經(jīng)營(yíng)權(quán)，村民有所有權(quán)30年后返還村民30年使用權(quán)一次性出售給游客(城里人)選址建設(shè)經(jīng)營(yíng)歸還政府投入基礎(chǔ)設(shè)施與政策支持村民自住客棧103同樣以BOT融資模式與村集體合作，對(duì)閑置或廢棄房屋進(jìn)行新建或改造，建設(shè)農(nóng)家樂(lè)、農(nóng)家度假村在景區(qū)周邊村落選址在廢棄建筑或閑置用地進(jìn)行拆遷、新建，打造度假村村集體擁有所有權(quán)，企業(yè)擁有30年經(jīng)營(yíng)權(quán)，30年后返還村集體30年使用權(quán)一次性出售給游客(城里人)投資建設(shè)農(nóng)家樂(lè)并直接經(jīng)營(yíng)或面向村民承包，村委會(huì)擁有農(nóng)家樂(lè)的產(chǎn)權(quán)村民可在其內(nèi)就業(yè)，但進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)、管理；村集體享有所有權(quán)及收益分紅，村民仍可受益；村民的舊房屋原貌基礎(chǔ)上改造，打造野奢酒店獨(dú)立創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)：游客可買走酒店的任何東西104此外，如三圣鄉(xiāng)、西柏坡華潤(rùn)希望小鎮(zhèn)等，則通過(guò)政府投入或企業(yè)捐助方式實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化傳統(tǒng)花卉種植業(yè)鄉(xiāng)村民俗旅游業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作政府專項(xiàng)資金村基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)民居建筑風(fēng)格改造企業(yè)捐助資金環(huán)境改造村莊整體規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)建設(shè)市政基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施組織重塑產(chǎn)業(yè)幫扶舉辦四川首屆花博會(huì)創(chuàng)意節(jié)慶等活動(dòng)景區(qū)策劃規(guī)劃與營(yíng)銷旅游景點(diǎn)建設(shè)農(nóng)家樂(lè)與住宅一體的民居建設(shè)三圣鄉(xiāng)西柏坡華潤(rùn)希望小鎮(zhèn)形成旅游品牌華潤(rùn)超市等市場(chǎng)渠道助力農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)贊助村委、合作社等組織建設(shè)經(jīng)費(fèi)105模式3總結(jié)不涉及土地指標(biāo)的整理與變性，通過(guò)企業(yè)、集體聯(lián)建-經(jīng)營(yíng)-歸還（BOT）模式招商，解決村民安置、就業(yè)問(wèn)題；由于企業(yè)承擔(dān)經(jīng)營(yíng)能力有限，只能解決少量安置，如聯(lián)眾僅解決當(dāng)?shù)?/5-1/4的村民。土地確權(quán)、入股；憑借現(xiàn)有資源或創(chuàng)造條件進(jìn)行旅游開(kāi)發(fā)；爭(zhēng)取政府主辦有影響力的節(jié)慶、事件等或引入合作企業(yè)，簽署B(yǎng)OT協(xié)議后進(jìn)行聯(lián)合建設(shè)須構(gòu)造旅游內(nèi)核，打造品牌景區(qū)，聚集人氣；該模式僅解決部分經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)及安置問(wèn)題，如涉及大規(guī)模安置與產(chǎn)業(yè)建設(shè)，可與其他模式并用；企業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)村民自營(yíng)產(chǎn)業(yè)有帶動(dòng)指導(dǎo)作用；區(qū)內(nèi)有一定的旅游資源基礎(chǔ)，已經(jīng)形成或可包裝后形成旅游品牌；旅游人氣旺，現(xiàn)狀旅游接待設(shè)施供給不足或品質(zhì)不高適用條件操作流程/要點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目的啟發(fā)106基于追求長(zhǎng)期利益的最大化，本項(xiàng)目中長(zhǎng)期應(yīng)借鑒蔡家洼和龍華村，預(yù)留未來(lái)發(fā)展用地，待昆明池區(qū)域成熟后轉(zhuǎn)國(guó)有用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)；短期內(nèi)，可進(jìn)行部分經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，籌集安置資金考慮到短期內(nèi)經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)的市場(chǎng)消化情況，現(xiàn)階段可開(kāi)發(fā)規(guī)模有限，因此應(yīng)分步解決居民安置，若啟動(dòng)期內(nèi)自我開(kāi)發(fā)效率低，可通過(guò)指標(biāo)置換解決同時(shí)，對(duì)于無(wú)法迅速變現(xiàn)的旅游商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，可采以土地招商，BOT聯(lián)建模式解決建設(shè)資金問(wèn)題案例對(duì)我們的啟示是107在現(xiàn)有土地規(guī)劃及政策下，本項(xiàng)目無(wú)法通過(guò)常規(guī)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)安置；從區(qū)域功能形象看，也不可能通過(guò)引入二產(chǎn)籌集資金本項(xiàng)目操作執(zhí)行建議本項(xiàng)目尚未納入城鎮(zhèn)用地體系，短期內(nèi)村鎮(zhèn)集體用地性質(zhì)難以轉(zhuǎn)為國(guó)有，無(wú)法通過(guò)常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)回現(xiàn)前已述及，無(wú)論從本項(xiàng)目田園都市第一村的初步定位，還是從昆明池、農(nóng)博園所標(biāo)定的區(qū)域形象和功能來(lái)看，以加工制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)、非旅游的商貿(mào)物流業(yè)等不應(yīng)是本項(xiàng)目?jī)?nèi)容，不可能通過(guò)向此類企業(yè)出租土地或聯(lián)合開(kāi)發(fā)解決村民的安置問(wèn)題開(kāi)發(fā)收入土地租金土地出讓金土地出讓金經(jīng)營(yíng)分紅二產(chǎn)及非旅游型三產(chǎn)銷售型房地產(chǎn)村民安置等一級(jí)開(kāi)發(fā)成本108在現(xiàn)狀市場(chǎng)條件下，但可面向養(yǎng)老養(yǎng)生人群，打造會(huì)員制經(jīng)營(yíng)的田園養(yǎng)老度假項(xiàng)目，籌集安置資金根據(jù)西安及國(guó)內(nèi)一線城市同類項(xiàng)目調(diào)研，本項(xiàng)目可打造田園意向的養(yǎng)老養(yǎng)生度假項(xiàng)目，通過(guò)會(huì)員制經(jīng)營(yíng)，籌集安置社區(qū)建設(shè)資金多層產(chǎn)品月租800元/月間，按60平/戶計(jì)算，出租20年（租賃最長(zhǎng)有效期），單價(jià)約合3200元/平，建安及簡(jiǎn)裝成本2200元/平，扣除其他費(fèi)用后利潤(rùn)1000元/平左右本項(xiàng)目操作執(zhí)行建議客戶訪談：

非常希望自己有個(gè)小院子，自己種點(diǎn)放心的蔬菜，通過(guò)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)既健身又娛樂(lè)。物業(yè)可以是洋房甚至高層，有小院就行。房子面積不要太大，兩居就好，60平最佳，便于老人打理。房子最好是簡(jiǎn)裝，生活家具家電齊全，老人裝修又會(huì)費(fèi)心費(fèi)力，很不方便。經(jīng)濟(jì)條件好的可以專門買個(gè)房養(yǎng)老用，不過(guò)還是條件一般的多，長(zhǎng)租是最好的方式。月租1000元有點(diǎn)貴，800左右比較合適。109在一線城市周邊，類似的養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目相繼出現(xiàn)，成為旅游項(xiàng)目回現(xiàn)的重要渠道定期免費(fèi)體檢溫都水城國(guó)際養(yǎng)老公寓九華國(guó)際養(yǎng)生公館包含7棟精裝修高端養(yǎng)生公館，共計(jì)3000套，分三期推向市場(chǎng)，目前一期推出2棟800套租期30年，年租金1萬(wàn)，須一次交清30年租金，并須根據(jù)面積大小交付90萬(wàn)-120萬(wàn)左右押金。租期結(jié)束后，租金原價(jià)返還。1萬(wàn)租金還包括每年兩次體檢、60次免費(fèi)溫泉等權(quán)益?？蔀樽籼峁┺D(zhuǎn)租服務(wù)，使住戶獲得代租收益。共5棟高層公寓，1400多戶。戶型50－80平方米的開(kāi)間、一居、兩居。70年使用權(quán)，會(huì)籍銷售形式，價(jià)格80－130萬(wàn)。長(zhǎng)期會(huì)籍為70年，可繼承、轉(zhuǎn)讓。短期會(huì)籍約定為5年－10年，到期退回本金（相當(dāng)于用利息租賃）。另交200元/人月服務(wù)費(fèi)。包括月定期、年定期的生活和醫(yī)療服務(wù)，及文化娛樂(lè)、膳食服務(wù)等內(nèi)容（年度體檢、保潔、建立健康檔案等）本項(xiàng)目操作執(zhí)行建議110本項(xiàng)目的具體實(shí)施，應(yīng)先行土地確權(quán)，依群眾意見(jiàn)組建合作社，以此為平臺(tái)運(yùn)作養(yǎng)老項(xiàng)目，并應(yīng)依群眾意見(jiàn)制定安置方案耕地及宅基地、地上附著物測(cè)量、確權(quán)、頒證依公司法要求，充分征求民意，表決形成成入社章程成立股份合作社引入養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)投資運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目操作執(zhí)行建議村民安置需求偏好調(diào)查形成并表決安置方案執(zhí)行中需要村委在不同階段組成多個(gè)工作組，進(jìn)行多輪民意調(diào)查，號(hào)召村民積極配合，并充分公開(kāi)透明操作，保障村民知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，確安置工作順利實(shí)施111考慮到本項(xiàng)目采用土地入股分紅的非一次性補(bǔ)償方式，可適當(dāng)降低安置面積，建議以人均45平舒適尺度安置，占地350畝本項(xiàng)目操作執(zhí)行建議按三星城標(biāo)準(zhǔn)人均70平計(jì)，須31.5萬(wàn)平建面依照陜西省農(nóng)村宅基地管理辦法規(guī)定的戶均133平宅基地上限，居住建筑占社區(qū)用地的0.55-0.7，須占地313畝－398畝，容積率約1.5-1.2，只能以多層和小高層形式進(jìn)行安置按照每平1200元粗略計(jì)算，須投資3.8億假設(shè)基于當(dāng)前市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以容積率1.2，需開(kāi)發(fā)38萬(wàn)平米、475畝以上養(yǎng)老項(xiàng)目，加313畝安置區(qū)，剩余土地12畝不足以進(jìn)行旅游開(kāi)發(fā)，未來(lái)只能經(jīng)營(yíng)瓦片經(jīng)濟(jì)按密云希望小鎮(zhèn)人均45平計(jì)，約20萬(wàn)平建面根據(jù)東樊案例，80％人選擇宅基地。中灃店800人居民，和20％的農(nóng)業(yè)人口700人上樓，須6.8萬(wàn)平建面，按照容積率1.5計(jì)算，須用地68畝；80％農(nóng)業(yè)人口宅基地安置，需13.2萬(wàn)平建面，按照容積率0.7計(jì)算，須占地282畝。須占地350畝，按每平1200元粗算，約須投入2.4億假設(shè)基于當(dāng)前市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，需開(kāi)發(fā)容積率1.2的24萬(wàn)、300畝經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)，800畝建設(shè)用地可剩余150畝，有機(jī)會(huì)使村民獲得長(zhǎng)期收益和就業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)估算依據(jù)：多層產(chǎn)品月租800元/月間，按60平/戶計(jì)算，出租20年（租賃最長(zhǎng)有效期），單價(jià)約合3200元/平，建安及簡(jiǎn)裝成本2200元/平，扣除其他費(fèi)用后利潤(rùn)1000元/平左右112在安置形式上，可借鑒東樊做法，為農(nóng)民提供就地多層安置、就地宅基地安置和異地安置的多元選擇東樊4種不同的安置方式1234縣城樓房+就地樓房安置安置戶數(shù)：1戶各1套人均標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)價(jià)格：每平400元就地宅基地安置388套安置戶數(shù)：388戶就地樓房化安置1棟安置戶數(shù)：22戶，余11戶人均標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)價(jià)格：每平350元，贈(zèng)20平儲(chǔ)藏室放棄宅基地每戶獎(jiǎng)3萬(wàn)安家費(fèi)縣城樓房化安置安置戶數(shù)：58戶84套本項(xiàng)目操作執(zhí)行建議113在安置地塊的選擇上，可將安置區(qū)與旅游小鎮(zhèn)融合布局，增強(qiáng)小鎮(zhèn)生氣活力，并為村民自營(yíng)農(nóng)家樂(lè)導(dǎo)入強(qiáng)旅游人氣？安置地塊選擇關(guān)鍵問(wèn)題及可行性評(píng)估小鎮(zhèn)與安置融合，管理及經(jīng)營(yíng)不好會(huì)有損旅游地整體形象不同位置的物業(yè)商業(yè)價(jià)值不同，為實(shí)施增加一定復(fù)雜性田園環(huán)繞小鎮(zhèn)的空間布局，真正符合田園都市規(guī)劃理念；為小鎮(zhèn)融入真實(shí)生活，避免人氣不足而冷場(chǎng)；農(nóng)家樂(lè)由農(nóng)民自主經(jīng)營(yíng)，承擔(dān)正餐接待功能，最大化提高村民收入水平6915預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地1645關(guān)中集市九方院慕尼黑農(nóng)場(chǎng)首爾農(nóng)場(chǎng)宅基地安置區(qū)半廈街多層安置區(qū)自留菜田企業(yè)農(nóng)園本項(xiàng)目操作執(zhí)行建議本著先安置后拆遷的原則，應(yīng)利用宅基地周邊空地建回遷住宅114該布局下，宅基地安置可采取聯(lián)院形式，與田園鄉(xiāng)居、農(nóng)家餐飲等旅游接待功能結(jié)合起來(lái)，并鼓勵(lì)農(nóng)民經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目操作執(zhí)行建議西北坡希望小鎮(zhèn)：運(yùn)用傳統(tǒng)鄉(xiāng)土聚落設(shè)計(jì)手法，以多樣化、自然生長(zhǎng)式的方式處理住宅院落、街巷廣場(chǎng)，形成旅游與居住一體的新型聚落社區(qū)。農(nóng)家樂(lè)經(jīng)營(yíng)與居民安置結(jié)合，雙層建筑，以L形建筑主體加院墻形成可重復(fù)的圍合院落，便于底層經(jīng)營(yíng)農(nóng)家餐飲，集體對(duì)農(nóng)家樂(lè)實(shí)施星級(jí)認(rèn)證，統(tǒng)一營(yíng)銷，統(tǒng)一衛(wèi)生服務(wù)等，上層生活，通過(guò)戶型設(shè)計(jì)做到生活與經(jīng)營(yíng)互不干擾.115而對(duì)于多層安置，可通過(guò)增加安置面積，采用降低樓層數(shù)、增加露臺(tái)和小院、南北通透設(shè)計(jì)等，鼓勵(lì)村民上樓本項(xiàng)目操作執(zhí)行建議露臺(tái)小院4-5層空間露臺(tái)鄰里空間一二層小院116或?qū)仓脜^(qū)與旅游小鎮(zhèn)獨(dú)立布局，把農(nóng)家樂(lè)作為小鎮(zhèn)的組成部分與半廈街結(jié)合，由集體對(duì)外招商經(jīng)營(yíng)安置地塊選擇關(guān)鍵問(wèn)題及可行性評(píng)估66915預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地慕尼黑農(nóng)場(chǎng)自留菜田1645關(guān)中集市九方院宅基地安置區(qū)半廈街及農(nóng)家樂(lè)多層安置區(qū)首爾農(nóng)場(chǎng)企業(yè)農(nóng)園？農(nóng)家樂(lè)由集體招商運(yùn)營(yíng)，村民參與分紅但自主創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)減少，人均獲利有限旅游項(xiàng)目缺少長(zhǎng)住人群和真實(shí)生活，如彝人古鎮(zhèn)，易淪為觀光景點(diǎn)小鎮(zhèn)與安置區(qū)分離，使得農(nóng)民生活和旅游經(jīng)營(yíng)、游客活動(dòng)互不干擾安置產(chǎn)品相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化，無(wú)商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，對(duì)每戶基本公平，實(shí)施起來(lái)相對(duì)容易本項(xiàng)目操作執(zhí)行建議117在此方案下，宅基地安置不考慮旅游接待功能，可采取類獨(dú)棟聯(lián)排等，強(qiáng)調(diào)居住舒適度，并保留鄉(xiāng)村鄰里交流功能本項(xiàng)目操作執(zhí)行建議118結(jié)合旅游項(xiàng)目