世聯(lián)X年南昌四特·天工御邸項目的營銷策劃報告

世聯(lián)X年南昌四特·天工御邸項目的營銷策劃報告樹立品牌——通過何坊西路項目建立工法樣板和品牌標桿，從而實現四特地產板塊的“五出”：出模式、出產品、出品牌、出團隊、出效益?！ㄟ^何坊西路項目建立工法樣板和品牌標桿，從而實現四特地產板塊的“五出”：出模式、出產品、出品牌、出團隊、出效益。2目標：1、利潤綜合考慮政策、市場及拿地成本的前提，充分挖掘物業(yè)價值，保證項目一定利潤和資產抗通脹能力；2、品牌作為四特集團進入房地產行業(yè)的首個項目，迅速增加市場認知，實現“四特天工”品牌；報告研究思路33第一部分：區(qū)域價值分析城市發(fā)展模式視角房地產發(fā)展視角第三部分：項目本體/競爭分析第四部分：營銷相關安排項目本體解析客戶需求分析從品牌角度確定營銷基調“品質&速度取勝”型營銷鋪排競爭對手分析第二部分：項目形象判斷基于區(qū)域價值的提煉4價值聚焦1-1價值。南昌城市發(fā)展大舞臺上，項目所在區(qū)域將扮演什么角色？視角1.城市發(fā)展模式視角視角2.房地產發(fā)展視角進入2010年，國家戰(zhàn)略鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)正式啟動，江西省迎來了跨越式發(fā)展的大好機遇，作為環(huán)鄱龍頭的南昌市城市版圖擴張加速，進一步夯實了省內唯一政治、經濟、文化、商貿、旅游、服務中心的地位；南昌房地產持續(xù)升溫，恒大綠洲對銀三角的傳統(tǒng)區(qū)位屬性的改變一定程度上改變了南昌市場對南昌南部的認知，青云譜則依托八大山人梅湖景區(qū)提升自身品味，發(fā)展勢頭快速上升。投資額（億元）范圍第一作用占GDP比例時間增加就業(yè)機會（萬個）經濟作用40000全國提升全社會的信心六分之一（2007年國家GDP）3—4年約5000提升經濟增長3%15000鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)提升整個江西省的信心1.97倍（江西GDP7589億元。2009年）10—20年約1200？南昌的發(fā)展現狀南昌2012年上半年房地產市場表現2012南昌上半年年供求及價格：新增供應量233.98萬平方米，同比增長63.89％2012上半年全年成交量為219.5萬平方米，同比增長50.96%。商品住宅供求比為1：0.93，環(huán)比上升27%

2012上半年成交均價為6910.85元/平米，同比下跌3.5%。2010年1月至2012年6月南昌市商品住宅供求情況比對2012年南昌成交價格走勢2012年上半年，南昌樓市由供大于求觀望的局面逐步轉為以價換量的局面7家樂福世紀·麥迪遜歐亞達百貨大樓南昌建材市場好又多麥德龍?zhí)旃び“儇洿髽堑膭庸ぃ貙⒏淖冎苓厖^(qū)域低端形象，提升該地段價值。洪都機場搬遷進入倒計時；環(huán)象湖規(guī)劃已送市規(guī)劃局報批，并即將通過。該規(guī)劃的實施，必將是使環(huán)象湖區(qū)域區(qū)域成為南昌市的又一個熱點區(qū)域。近兩年青云譜區(qū)愈發(fā)加快了融入南昌城市中心的腳步，家樂福的成功入住就是最好的明示。青云譜及項目周邊變化項目綜述項目緊靠迎賓大道、何坊西路、撫河南路，東側為南昌中儲糧倉庫，屬于傳統(tǒng)城區(qū)，地理優(yōu)勢相對明顯。迎賓大道作為城市主干道，商業(yè)氣氛較好，但級別不高，撫河南路商業(yè)主要為五金機電行業(yè)較為集中，何坊西路商業(yè)氛圍相對冷淡。項目目前周邊商業(yè)不發(fā)達，現有商業(yè)大多為私有產業(yè)店面，業(yè)態(tài)較為簡單，周邊配套相對缺乏，主要有銀行、醫(yī)院、酒店、小型超市等；公共交通較發(fā)達，主要有203路、601路等；項目周邊目前興建樓盤比較少，競爭相對較少，周邊居民大多為廠校職工住所，以及現有的三店村村民，消費能力有限。10青云譜意象：城市文化之源/城市資源集成身份象征//精神地標//東莞人的根城市資源：百貨大樓、沃爾瑪、家樂福、麥德龍….文化：區(qū)境內徐孺子故里、朱橋梅村、八大山人紀念館、鐵柱萬壽宮等一批人文歷史景觀。區(qū)政府11價值聚焦1-2價值。房地產市場風生水起，我們憑什么勝出？視角1.城市發(fā)展模式視角視角2.房地產發(fā)展視角1212本區(qū)域——城市價值第一順延地，南昌新都市中心東湖：高尚城市生活區(qū)青山湖：都市綠心紅谷灘：城市升級標本西湖：新城青云譜？13風生水起的南昌房地產市場關于南昌房地產市場的四個特點1.城市價值凸現：城區(qū)居住集聚效應的影響力日見增大，價量齊升趨勢明顯，客戶的牽引能力明顯增強；2.供應量多點、集中爆發(fā)：各區(qū)域集中爆發(fā)，2012年高新區(qū)6盤齊發(fā)力，朝陽新城更是多達數十盤；3.升值空間可預見：投資者（以周邊縣市為主）來南昌投資房產的現象大幅增多，關注焦點主要集中在資源型、稀缺型、高成長型物業(yè)；4.政策制造的稀缺效應顯現：從紅谷灘到紅角洲、朝陽新城無一不被政策引導。量價齊升；南昌住宅發(fā)展現狀

南昌城市進一步外擴，住宅市場也隨之東南西北散點發(fā)展。擁有自然資源的中高端產品、舊城改造帶來的中高端產品和城市功能外拓引發(fā)的新型人居需求、工業(yè)園區(qū)引發(fā)的置業(yè)需求構成目前南昌市場的需求結構；并且由被動郊區(qū)化逐步進入主動郊區(qū)化市中心朝陽洲城南片區(qū)青山湖城東片區(qū)紅角洲中心區(qū)鳳凰洲昌北片區(qū)新建片區(qū)依靠大專院校和科研單位發(fā)展技術密集型高附加值產業(yè)城市經濟、政治、文化，商務中心，舊城改造即將啟動高等教育、體育產業(yè)為主導的，集高等教育/運動休閑/居住等一體的城市科技新城集商務/辦公/信息/商業(yè)/文化/旅游/居住等多功能為一體的現代化新城市中心區(qū)依托縣城現有基礎，大力發(fā)展商貿和文教,監(jiān)獄勞改工廠全部遷出，相對獨立綜合區(qū)機械制造為主的工業(yè)、物流、倉儲、居住綜合區(qū)外向型工業(yè)、文教科研和生活綜合區(qū)，建設用地面積110平方公里，人口100萬生態(tài)居住、旅游休閑為主的城市高端人群聚集地以居住為主的城市生活新區(qū)，片區(qū)內有昌北經濟適用房象湖新城集居住、文化娛樂、旅游休閑為一體的城市新區(qū)，“新四城”規(guī)劃，南昌市規(guī)劃起點最高的住宅典范大型居住區(qū)，疏散舊城人口功能，被動郊區(qū)化承接地青山湖市場特點客戶特征資源：城市配套、青山湖規(guī)劃：旅游休閑場所、高檔住宅區(qū)配套/交通：商業(yè)配套較少，其他配套尚可聚焦了知名開發(fā)商，開發(fā)水平不整齊。

低密度豪宅供應有限，高層住宅一般市區(qū)、青山湖來源：市區(qū)置業(yè)目的：自住為主職業(yè)：中低端以普通白領為主，高端以官員和商人為主；特征：高端住宅，購買力強，事業(yè)有成，對品質和環(huán)境要求高，對價格不敏感未來走勢未來以高端別墅和青山湖外圍的高層為主；整體供應量有限，競爭一般。區(qū)域價值產品特征新項目產品品質感較強，以別墅、花園洋房和高層為主主力面積：湖景高層面積偏大在150-170，非湖景2房在85-95，三房在108-180；四房220-240，雙拼在250-300，獨棟300-500價格：別墅10000-40000；高層5800-11000；萬科青山湖香溢花城滿庭春MOMA御湖國際15-20分鐘八一廣場青山湖稀缺景觀資源，南昌頂級豪宅集聚地，銷售良好；競爭一般，后期供應以青山湖外圍高層為主本案市場特點客戶特征資源：城市配套規(guī)劃：經濟、政治、文化、商業(yè)中心，城市CBD輻射區(qū)域配套/交通：成熟居住區(qū)，配套成熟，邊緣項目配套較差中小開發(fā)商為主，實力普遍不強供應量有限，競爭一般，舊城改造啟動將帶來眾多小型項目城市配套和自身賣點來源：市區(qū)，周邊縣市置業(yè)目的：自住為主，部分樓盤投資客較多職業(yè)：政府官員，企業(yè)高管、商人；特征：購買力強，工作煩忙，追求城市便利生活配套未來走勢舊城改造將帶來大量中小型項目入市和置業(yè)人群未來供應量有限，競爭一般區(qū)域價值產品特征品質參差不齊，以高層為主主力面積：2房80-95，三房120-155，四房145-170價格：7000-13000；濱江1號央央春天華遠帝景天下經緯府邸仕中心15-25分鐘八一廣場市中心市中心土地供應有限，為目前價格峰值區(qū)域；交通便利，配套完善；舊改帶來大量剛需，購買力較強本案紅谷灘

定位CBD，已進入快速發(fā)展期，商業(yè)地產成為現階段開發(fā)主角，配套逐步完善人氣漸強市場特點客戶特征資源：贛江、城市政配套資源規(guī)劃：集商務/辦公/信息/商業(yè)/文化/旅游/居住等多功能為一體的現代化新城市中心區(qū)配套/交通：配套格局基本形成，部分已經投入使用外地和內地品牌開發(fā)商云集，實力較強；目前以消化庫存為主，競爭一般新區(qū)CBD是共同的訴求，升值潛力和發(fā)展前景可觀來源：周邊、新建縣、紅谷灘工作人員、市區(qū)置業(yè)目的：1房的小戶型以投資為主，2房以上以自住為主，改善型和剛性需求為主，投資較多職業(yè)：以公務員和企事業(yè)單位為主，高端產品商人為主；特征：購買力較強，追求品質、發(fā)展?jié)摿ξ磥碜邉菸髅嫔杏写罅客恋卮_發(fā)；商業(yè)地產進入集中開發(fā)期，未來競爭激烈，住宅供應稀缺。區(qū)域價值產品特征品質感較強，以高層為主，少量的花園洋房主力面積：1-4房均有，產品線豐富，臨江房源面積較大價格：7000——11000元世茂天城綠地中央廣場聯(lián)泰香域中央紅谷灘萬達廣場20-25分鐘八一廣場紅谷灘中心區(qū)本案紅角洲

人文自然資源豐富，但配套缺乏；品牌開發(fā)商云集；中大規(guī)模為主，供應量巨大，未來競爭激烈資源：贛江、前湖、臥龍山、體育中心、國際會展中心、高校規(guī)劃：省政府確定搬遷地，目前是高等教育、體育產業(yè)為主導的，集高等教育/運動休閑/居住等一體的城市科技新城配套/交通：配套缺乏，高校聚集地區(qū)域價值新地阿爾法國際社區(qū)綠地海域香廷中央香榭聯(lián)泰香域濱江聯(lián)泰香域尚城奧克斯盛世經典市場特點客戶特征知名開發(fā)商云集，實力較強供應量巨大，競爭激烈以自身產品為主打賣點來源：市區(qū)、新建縣，前湖校區(qū)老師，朝陽洲為主置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主職業(yè)：以公務員和企事業(yè)單位為主；特征：目前購買力較強；未來走勢尚有較多土地出讓，土地存量較多；綠地海域香廷、中央香榭等相繼加入區(qū)域，競爭激烈；綠地海域香廷12月開盤，取得較好業(yè)績，區(qū)域市場較為看好。產品特征品質感較強，以小高層和高層為主，少量的多層/洋房/別墅；主力面積：2房80-95，三房110-145為主；雙拼在220-300，獨棟在260-350價格：高層6500-12000；整體銷售情況較好，區(qū)域受省政府搬遷等利好，逐步趨熱15-20分鐘八一廣場紅角洲本案鳳凰洲

定位城市新區(qū)CLD，區(qū)域形象認知模糊；中小規(guī)模為主，開發(fā)商實力有限，品質普遍偏低市場特點客戶特征資源：贛江、碟子湖體育公園、高爾夫規(guī)劃：城市新區(qū)，以為居住為主的CLD配套/交通：配套缺乏，局部較為完善（沙井小區(qū)周邊）中小開發(fā)商為主，實力有限供應量較小，競爭一般各項目以自身項目為主打賣點，其他為教育/交通/江湖景來源：周邊、開發(fā)區(qū)、紅谷灘工作人員、市區(qū)（東湖區(qū)）置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主職業(yè)：以公務員和企事業(yè)單位為主，別墅以官員和商人為主；特征：購買力較強，追求品質、社區(qū)環(huán)境以及發(fā)展?jié)摿ξ磥碜邉葸€有較多沿江地塊和沿湖地塊未出讓，未來供應以中高檔為主，品質和產品競爭將加劇；目前尚有大量土地為出讓，短期內供應量一般，競爭較小；區(qū)域價值產品特征品質感偏低，物業(yè)形態(tài)較為豐富，有別墅，多層，高層主力面積：2房80-95，三房91-145，聯(lián)排180-220，獨棟300-330；價格：高層6000-9000，聯(lián)排7000-9000，獨棟15000；整體銷售情況一般，九頌山河降價事件撬動較大市場影響力保利國際高爾夫花園豐和新城九頌山河東方海德堡鳳凰城銅鑼灣廣場（待售）15-20分鐘八一廣場鳳凰洲本案市場特點客戶特征資源：自然山水規(guī)劃：空港經濟區(qū)、國家經濟開發(fā)區(qū)配套/交通：配套缺乏，高校周邊配套較好，與主城區(qū)交通聯(lián)系較為緊密，地鐵始發(fā)站中小開發(fā)商為主，實力有限供應量較小，競爭一般各項目以自身項目為主打賣點來源：周邊、新建縣、樂化鎮(zhèn)置業(yè)目的：自住為主、投資為輔職業(yè)：開發(fā)區(qū)企業(yè)人員、公務員和高校教師特征：購買力一般，多數為工作地購房未來走勢商業(yè)地產將逐步入市；區(qū)域內制造業(yè)的發(fā)展將帶來置業(yè)需求，給房地產業(yè)帶來較多機會區(qū)域價值產品特征品質感一般，以別墅、多層和小高層為主，花園洋房為輔主力面積：2房88-104，三房120-135價格：洋房2500-3200，別墅6000-10000；南天陽光眾森紅谷一品龍隱山御湖半山25-30分鐘八一廣場昌北開發(fā)區(qū)昌北板塊外向型工業(yè)區(qū)和高校組合區(qū)域，主要需求來自于區(qū)域內工作人士，依托昌北機場，未來前景較好本案京東市場特點客戶特征資源：艾溪湖、高校集聚地、高新區(qū)規(guī)劃：依托高校和科研機構建設高新技術開發(fā)區(qū)，地鐵規(guī)劃利好配套/交通：配套缺乏開發(fā)商實力較強供應量一般，競爭一般品質、地鐵、艾溪湖、生態(tài)來源：周邊及工作人員，市區(qū)普通白領為主置業(yè)目的：以自住為主職業(yè)：城市普通白領為主特征：對價格敏感未來走勢產業(yè)及地鐵發(fā)展帶來置業(yè)需求，綠地、保利、恒大等價格拉動，吸引全市范圍剛需客戶關注區(qū)域價值產品特征品質較好，以多層、小高層為主，少量的高層、洋房和別墅主力面積：2房80-95，三房91-145，聯(lián)排180-220，獨棟300-330；價格：4500-7500，別墅6000-10000；綠地心都會恒大名都保利香濱國際浪琴灣凱美怡和艾溪湖中興和園30-40分鐘八一廣場八一廣場配套缺乏，區(qū)域認知度提升；依靠高校和科研機構發(fā)展高新產業(yè)，產業(yè)發(fā)展將帶來大量置業(yè)需求本案市場特點客戶特征資源：象湖、雄溪河、八月湖、撫河古道，環(huán)境污染少，空氣清晰怡人規(guī)劃：承接舊城人口外遷的中低檔大型居住區(qū)配套/交通：配套嚴重缺乏，個盤樓盤較為突出開發(fā)企業(yè)實力參差不齊，實力不均供應量巨大，競爭異常激烈同質化競爭，無統(tǒng)一規(guī)劃，各自為戰(zhàn)，較多資源浪費來源：周邊、南昌縣，南昌市區(qū)置業(yè)目的：以自住為主職業(yè)：城市普通白領，周邊院校老師，南昌縣企業(yè)人士；特征：購買力一般，對價格敏感未來走勢大盤云集，供應量巨大，長期競爭都很激烈；項目品質感逐步提高。區(qū)域價值產品特征個別項目品質感較強，以多層為主，少量的高層、洋房和別墅主力面積：2房70-85，三房89-130，別墅160-220價格：高層2800-4500；別墅5800-6600銀億上尚城力高國際城幸福時光保集半島平安象湖風情豐源醇和羅馬象湖1號25-30分鐘八一廣場象湖新城大規(guī)模中低檔住區(qū)，剛需為主；大盤云集，同質化競爭激烈；配套不足，入住率低象湖新城本案市場特點客戶特征資源：贛江、象湖、撫河、桃花河規(guī)劃：朝陽新城，規(guī)劃起點高，政府重點打造區(qū)域配套/交通：洪城大市場及周邊配套，喜盈門家具城知名開發(fā)商，品牌名企多；地塊面積小，個盤體量不大；城市主要發(fā)展方向，升值潛力巨大，江河景資源來源：周邊人群（西湖、東湖較多）、洪城大市場置業(yè)目的：自住為主，少量投資職業(yè)：公務員、企事業(yè)單位職員、私營企業(yè)主/個體戶；特征：購買力一般，工作地附近或原居住區(qū)置業(yè)較多未來走勢政府重點規(guī)劃打造區(qū)域，規(guī)劃起點較高，未來品質環(huán)境較好，目前政府投入力度較小，各樓盤銷售表現一般；2012年，中海、華潤等品牌房企相繼加入區(qū)域競爭，競爭白熱化區(qū)域價值產品特征品質感較強，物業(yè)形態(tài)以高層為主主力面積：1房39-55，2房80-107，三房105-164，四房165-191；產品面積普遍偏大；價格：高層6200-10000；別墅12000-14000萬科金域藍灣國貿天琴灣力高濱江國際眾鑫城上城正榮御園喜盈門豪威公館15-20分鐘八一廣場朝陽洲政府重點打造，2010年土地供應熱點；以周邊人群置業(yè)為主，洪城大市場購買力強，以投資居多朝陽新城本案24形象氣質2形象。青云譜板塊成為城市中端客戶被動置業(yè)轉移的第一輻射圈層，延續(xù)“城市”氣質是較為有價值的選擇。城市中心區(qū)城郊發(fā)展區(qū)新都市圈25我們可以用“新都市主義”傳達這一氣質屬性。[簡介]：“新都市主義”(NewUrbanism)。通過合理的地區(qū)化開發(fā)，將無序的郊區(qū)改建成豐富多彩、功能完備的社區(qū)，創(chuàng)造本地的就業(yè)機會。以一定的限定空間規(guī)模、合理的功能設施配置、同時又以開放的街區(qū)與既有城市有機結合，形成城市功能單元2626緊湊型都市社區(qū)離散型郊區(qū)純居住區(qū)松散型新都市社區(qū)與城市的關系極度的集約與混合離散，極度分離平衡適度融合、滲透生活形態(tài)混雜，流動，五花八門，千變萬化，密集，重疊，視覺超載，缺乏安全感，緊張，沒有生活同一收入階層短暫居所同一文化價值取向放松，和諧，交流鄰里、社區(qū)氛圍、歸屬感，一生居住建筑形式單一單一多樣化容積率較高。3.0左右極低。小于1.0適中。1-2.5之間配套情況城市公眾專屬快餐式配套服務于流動人口極度缺乏缺少醫(yī)療、購物、教育、文化藝術配套多功能配套規(guī)劃理念利益至上低成本蔓延無序把尊重公共權益作為規(guī)劃的首要目標以人為本新都市主義是對“繁華的、喧鬧的、擁擠的、不適合居住”的傳統(tǒng)集中都市的反思也是對“荒無人煙的”“入住率奇低的”“孤單的”郊區(qū)化的反對，而主張一種鄰里和社區(qū)和諧可持續(xù)發(fā)展的活力社區(qū)理念：結合現代生活的各種要素，重構一個被人們所鐘愛的、具有地方特色和文化氣息的緊湊性鄰里社區(qū)，取代缺乏吸引力的“郊區(qū)模式”；基本組織元素：鄰里——緊湊的、功能混合的、適宜步行的鄰里；分區(qū)——位置和特征適宜的分區(qū)；走廊——將自然環(huán)境與人造社區(qū)結合成一個可持續(xù)的整體德、功能化和藝術化的走廊。標準：大都市的延伸；一種有意識的規(guī)劃和發(fā)展計劃；集郊野自然生態(tài)環(huán)境和現代城市文明于一身 ；為過份擁擠的市中心的人口提供較舒適的生活環(huán)境；天工御邸——新都市主義實踐者——引領南昌“都市居住”潮流充滿南昌文化特色的商業(yè)街區(qū);時尚青年呼朋引伴，聚眾狂歡，戀人情侶情感交流的首選之地;24小時聚集美食、美酒、美服、美飾、美歌、美女的“六美“休閑娛樂之城;時尚我創(chuàng)，潮流我享的青春時尚之城;項目解析3-1占位。作為南昌南大門的“門戶”項目，我們如何確定自己的市場位置？朝陽新城象湖新城位置解析：1.朝陽新城以東、象湖新城以北：南昌老城區(qū)房地產市場發(fā)展水平風向標；2.迎賓大道、井岡山大道匯集之處，從南進入南昌城區(qū)的第一站，代表城市形象；基本指標：總建筑面積：21.6萬平米；住宅建筑面積：11萬平米；商業(yè)、辦公面積：4.7萬平米容積率：2.5大盤的意義：大盤容易建立氣勢；可以自行解決配套問題；利于社區(qū)感的營造；容易形成對客戶的引領與影響；指標解析：中低密度大盤住宅樓

沿街兩層商鋪

物管與社區(qū)用房

集中四層商業(yè)商務樓（兩層商業(yè)）

底層配套托兒所32規(guī)劃解析：大尺度、高品質園林將成為本項目的亮點中心園林與各組團內部的小園林以臺階、水景以及帶有旋梯的特色構筑物有機結合，最大化構筑動感景觀東側以自然樹木為軟景區(qū)，屏蔽不良景觀；西側綠化長廊有效遮擋廣深高速的污染；運動休閑公園，彌補小區(qū)內運動空間的不足，與小區(qū)周邊的商鋪一起形成了小區(qū)的外圍景觀；中心園林加組團園林，最大化園林景觀；軟景區(qū)和過渡帶，有效屏蔽不良景觀和噪音影響；小組團半圍合式布局，社區(qū)感的充分營造和景觀最大化；

90平方以下

90-120平方以下140平方以上純首層4.5米架空120-140平方以下首層局部架空140平方以上純首層4.5米架空

90-120平方以下首層局部架空120-140平方以下首層局部架空

90-120平方以下戶型解析：1、滿足各種居家需求面積段2、大面積單位有利于拔高項目形象住宅總戶數908戶(住宅房型戶型有86㎡的緊湊兩房、98㎡-140㎡經濟與舒適的三房、170-218㎡的豪華四房與尊貴五房)34戶型解析：主力產品為90-120㎡三房，進入市場主流面積段，競爭壓力大【高層住宅市場】三房主力面積區(qū)間在100-130㎡35配套解析：主力客戶對交通、配套要求較高，配套必須讓客戶看得到客戶類型驅動力關注點典型代表中心城區(qū)客戶性價比價格/配套/交通水榭花都片區(qū)內客戶首置/換房需求總價/配套藍天郡本區(qū)域客戶城市牽引配套/交通/品質朝陽新城投資客戶升值潛力規(guī)劃水榭公館城區(qū)客戶泛區(qū)域南昌市泛公務員（公務員/醫(yī)生/教師/其它事業(yè)單位等)外來南昌工作的中高層管理人員，小企業(yè)主和生意人西湖區(qū)等區(qū)域原住民迎賓大道、井岡山大道引導的渴望住入城里的縣城客戶（南昌縣蓮塘鎮(zhèn)為主）引導的其它區(qū)域及周邊相臨區(qū)域高級白領、生意人外地投資客戶青云譜區(qū)本地居民和小生意人，建材市場、洪城大市場生意店老板。青云譜區(qū)域客戶項目附近工廠管理層、如洪都、江鈴等，人口基數十五萬人項目區(qū)域原有樓盤的換房客戶，如（萊茵半島花園、千禧·頤河園）青云譜片公務員來源分類特征客戶喜好決策關鍵啟發(fā)置業(yè)可能性青云譜區(qū)域客戶本地居民和小生意人土地為其帶來原始財富，開始有或大或小的企業(yè)，關注自我享受和子女的前途

身份感/地緣情節(jié)

圈子效應/跟風項目品質打造，利用羊群效應捕捉領頭客戶★★★★公務員收入穩(wěn)定，事業(yè)穩(wěn)定，追求生活的品質，注重配套；身份感/喜歡眼見為實配套/品質

打造配套★★★★區(qū)域原有樓盤的換房客戶追求生活的品質，產品和社區(qū)檔次的提高；社區(qū)感，檔次感實景/服務注重展示、服務品質打造★★★★★附近工廠管理層及中高技術人員事業(yè)小有成就，收入穩(wěn)定，購買力較強，工廠多有住房補助工作便利，生活品質感提高，走出出租房和宿舍檔次、工作方便注重檔次和配套★★★★★本項目目標客戶心理特點分析37配套解析：主力客戶對交通、配套要求較高，配套需要加強大交通四通八達，小交通情況不佳，目前主要依賴公共交通；項目周邊目前只有青云譜小學（距離項目2000米），教育配套不完善；商業(yè)：目前片區(qū)內的商業(yè)主要家樂福、三店西路沃爾瑪的配套；建議項目引進集中商業(yè)，提升項目賣點；本項目尚需加強相關配套3838強勢資源1.青云譜中心位置，房地產市場下一站；2.南昌城市南門戶第一站，是市場標簽3.中低密度大盤4.高品質園林，規(guī)劃因地制宜，品質保證限制因素1.區(qū)域屬性不明顯，客戶牽引力弱；2.主力客戶對交通、配套要求較高，配套需要加強本項目的市場意向：高品質、形象項目競爭解析3-2占位。作為南昌南板塊的“門戶”項目，我們如何確定自己的市場位置？40本項目VS天使·水榭花都：本項目的競爭策略：借勢選擇“象湖”參照系，延續(xù)其高品質和湖居生活，凸顯市中心所沒有的景觀資源；物業(yè)地址青云譜象湖公園施堯路669號開發(fā)商天使集團產品類型高層、疊墅洋房、雙拼別墅、商業(yè)樓、配套用房經濟指標總占地：110160㎡

總建面：289508.219㎡容積率：1.89建筑密度：21.42%得房率：76.5%綠地率：51%戶數1644戶土地年限70年物業(yè)公司江西萬佳物業(yè)管理有限公司物業(yè)費高層3元/月/平方米小高層2.2元/月/平方米商鋪

4元/月/平方米車位總1612個：地上160個，地下1452個41物業(yè)地址象湖公園施堯路1111號（臨象湖公園景區(qū)）開發(fā)商天使集團產品類型酒店式公寓、超五星級酒店經濟指標總占地：19.4畝總建面：106382㎡容積率：5.98

建筑密：25.10%

得房率：綠地率：戶數

470套土地年限70年產權公寓物業(yè)公司萬佳物業(yè)物業(yè)費多層*元/月/平方米高層*元/月/平方米商鋪*元/月/平方米車位總470個：地上**個，地下**個本項目VS水榭公館：借鑒意義：豐富完善的配套展現項目的核心價值42本項目VS城市中心區(qū)：明確本項目區(qū)域價值：城市生活的先發(fā)地帶競爭策略：通過彰顯城市大盤價值，形成強勢牽引中心城區(qū)本區(qū)域43青云譜區(qū)域內開發(fā)項目較少，競爭項目不多。7月25日，南昌市有關部門發(fā)布象湖隧道工程環(huán)境影響評價公示競爭對手直指朝陽新城象湖隧道工程總投資約10億元，是九洲大街的延伸工程，西起子羽路，東至迎賓大道，路線全長約2.7公里，其中暗埋段長度約為1725米，東西兩端接線分別長約600米和350米。施堯路西側南、北兩側設置右進右出的匝道長約500米。朝陽新城28塊地成交總情報表地塊編號和位置交易時間土地用途土地面積容積率起始單價成交單價成交溢價成交總價樓面地價競得企業(yè)(畝)(萬元/畝)(萬元/畝)（%）(萬元)(元/平方)JDP09162009-12-14商住用地56.018435066289%370842482力高地產JDP09232009-12-14居住用地34.2753.532060087.50%205652571中大地產JDP09182009-12-14居住用地101.3832.223542078.70%425812864凱潤地產JDP09172009-12-14居住用地41.5722.530051070%212023060正榮集團JDP09072009-8-31居住用地21.4993.528039240%84281680嘉圓地產JDP10062010-3-5居住用地32.713.559082139.15%268553519萬科集團JDP10372010-9-30商住用地49.269448061127.92%30103.3592291聯(lián)發(fā)置業(yè)JDP10112010-5-28商業(yè)用地34.1273.552066026.92%225242829水利投資JDP10502010-12-30居住用地119.1862.247654514.50%64956.373715.8905華潤置地JDP10052010-3-5居住用地78.2382.23964247.07%331732891廈門國貿JDP10032010-3-5居住用地76.0672.23904146.15%314922823廈門國貿JDP08052008-7-16居住用地84.5332.52602600%219791560恒泰路橋JDP09062009-8-25居住用地73.7392.52602600%191721560筑城地產JDP10042010-3-5服務業(yè)用地28.99553963960%114821188萬豪投資JDP10132010-5-28居住用地29.4454764760%140131428東亞新華JDP10192010-8-2居住用地70.4792.23463460%243862359正榮集團JDP10202010-8-2居住用地33.2772.23503500%116472386正榮集團JDP10212010-8-2辦公18.0763.53883880%70131663東亞新華JDP10222010-8-2辦公22.2853.53883880%86471663煌上煌JDP10382010-9-30居住用地66.5812.23603600%23969.162455正榮集團JDP10512010-12-30居住用地71.6712.24764760%34115.3963245.4383華潤置地JDP11032011-2-18旅館業(yè)用地43.7743.53903900%4877.731671.42新力置地JDP11042011-2-18辦公833.53903900%9250.81671.42新力置地JDP11112011-3-1居住用地135.532.25265260%71286.583586.35中海地產JDP11122011-3-1居住用地53.3624664660%24867.53494.98中海地產JDP11132011-3-1居住用地75.232.25265260%39572.13586.35中海地產JDP11212011-6-22居住用地95.3522496

JDP11222011-6-22居住用地152.5422496

平均每塊地面積63.65畝

17822.91404.5446419%6652422470.9案名總建面積（㎡）產品形態(tài)力高濱江國際203713.8一棟45F寫字樓、五棟用于居住的28F~33F高層建筑、3F商業(yè)裙樓建筑、1F社區(qū)服務及物業(yè)用房等組成；東亞盛世濱江42178一棟30層雙樓梯環(huán)抱型建筑東亞朝陽SOHO98135三棟26F~40F的高層建筑組成國貿天琴灣28288020棟18F~32F的高層建筑組成萬科金域藍灣76000由5棟28~39層高層與超高層組成（精裝修），正榮御園6921734套純正法式別墅，1棟15層小高層，2棟32層高層朝陽新城目前區(qū)域建設停滯，交通、配套等基礎設施跟進緩慢，雖眾多品牌開發(fā)商入駐，但客戶置業(yè)認可較差朝陽新城規(guī)劃商貿、住宅、休閑設施完善，目前土地出讓主要以住宅為主，商貿、休閑文化等配套用地暫無出讓；區(qū)域雖09年開始大規(guī)模出讓土地，但目前基礎設施并未大規(guī)模建設，主要市政建設集中在路網改造方面；區(qū)域內安置房基本建設完畢，但因配套較差，暫無入住。目前在售樓盤，基本都面臨外區(qū)域客戶置業(yè)關注較少及認可較難的困境；2011年，南昌一中、云飛路小學，是目前政府規(guī)劃中唯一完成的配套設施，除朝陽大橋規(guī)劃面向招標實施外，其它區(qū)域建設均未有實質性進展，區(qū)域整體發(fā)展堪憂朝陽新城在區(qū)域定位、地段、開發(fā)力度及發(fā)展?jié)摿Ψ矫嬲紦欢▋?yōu)勢地段價值區(qū)域政府定位資源價值人文價值開發(fā)力度未來升值潛力朝陽新城紅角洲在南昌市“東拓西進”“南沿北控”城市發(fā)展指導下，朝陽新城、紅角洲、京東成為板塊焦點板塊競爭京東紅谷灘青山湖市中心鳳凰洲青云譜象湖新城48營銷基礎4-1營銷。作為四特天工開發(fā)的第一個項目，在安排推售之前我們需要回答——如何從‘四特’品牌經營的角度考慮本項目的營銷？49泰華天驕世家：21萬m2，容積率4.02，寶安首席生態(tài)社區(qū)泰華明珠：6萬m2，容積率11.51，寶安第一高樓冠城世家：19萬m2，容積率2.81，寶安地王產品差異檔次差異自然價差老帶新企業(yè)品牌利用品牌增值母品牌子品牌A子品牌D子品牌C子品牌B隱性互助隱性互助隱形互助隱形互助“惠澤模式”母品牌子品牌A子品牌C子品牌D子品牌B顯性互助顯性互助顯性互助顯性互助“系統(tǒng)互動模式”華僑城天鵝堡二期1區(qū)：7.8萬m2，容積率1.85，小高層波托菲諾：108萬m2，平均容積率2.06，意大利小鎮(zhèn)錦繡花園：30萬m2，平均容積率3.2，世界的錦繡花園天鵝堡二期3區(qū)：多層天鵝堡二期2區(qū)：11萬m2，容積率3.57，高層產品同質檔次相當“粘客”田忌賽馬集體博弈深圳華僑城案例深圳泰華案例一般地產品牌經營路徑是“惠澤模式”，本項目在氣質屬性上面臨一些沖突，需尋求四特天工品牌本身的可延續(xù)點50資料來源：世聯(lián)模型『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142產品服務人文環(huán)境新進者品牌社會資源自然資源區(qū)域價值人文是領導者品牌的特征——萬科屬此例，其萬科青山湖項目通過品牌牽引促成順利銷售；產品創(chuàng)新及高品質打造是新進入者的常用策略，本項目產品戶型及概念上的創(chuàng)新性足以引領市場、但高品質園林在初期難以展示到位；我們選取“創(chuàng)新高品質產品”作為本項目營銷的基本點，作為四特天工品牌發(fā)展的可延續(xù)內容本案延續(xù)四特品牌主張：品牌品牌根基文化背景客戶評價品牌舉措中海11年進入南昌，以“誠信卓越、精品永恒”的經營宗旨打造朝陽郡項目港式形象高、品質好、貴、好、值中海向南昌人民問好萬科01年進入南昌，四季花城項目聲譽鵲起，迅速布點南昌；12年金域藍灣、青山湖、潤園、萬科城四盤開花，來勢洶洶全國性實力名企，服務貼心、細致南昌，你好！保利廣州一線品牌發(fā)展商，擁有保利高爾夫、保利東灣、保利香檳、保利半山項目聯(lián)動國企背景實力國企——綠地扎根南昌數十年，品牌客戶基礎雄厚珠三角實力開發(fā)商，擅長“造城”——成熟開發(fā)規(guī)模大盤用心建筑生活以愛回報社會市場新品牌進駐新區(qū)域的兩種營銷姿態(tài)：1、高調亮相方式（適用于市場有一定認知但還不被當地市場熟悉的品牌）；2、軟性說教方式（適用于認知度相對較低的品牌）；四特作為酒類產品的引領性品牌，確立了一定的市場認知，高調亮相是可考慮的方式。企業(yè)形象推廣（戶外廣告、常規(guī)媒體等）Ⅰ入市期Ⅱ鋪墊期Ⅲ蓄客期(內部認購)Ⅳ引爆期(公開發(fā)售)Ⅴ攻堅期(持續(xù)推廣)本階段的任務是為項目推廣“開個好頭”，品牌導入工作正式啟動，力度逐步走強，提高萬科地產的知名度，告知市場“萬科來了”品牌宣導，取得廣泛的品牌認知認同，樹立實力品牌形象；項目宣導，概念傳達+形象導入，樹立樓盤形象成功進行內部認購，大量儲客；擴大市場版圖，走出去，拓展客源開門揖客，成功進行開盤銷售；引爆市場，把營銷工作推至高潮，一舉奠定市場地位“子品牌”營銷工作啟動：一期產品持續(xù)銷售；合院產品推廣攻堅，拉升項目形象萬客會引入（由企業(yè)逐漸過渡到項目）萬客會作為重要的儲客手段活動營銷針對性強路演分展場等媒體配合各類活動營銷全情展示包裝常規(guī)動作自選動作活動營銷關系營銷廣告宣傳活動營銷關系營銷廣告宣傳媒體配合各類活動營銷萬科進入新城市的品牌之路54萬科在南昌的實踐中山城市風景3月3月8月9月12月1月2月10月11月4月5月6月7月20072006企業(yè)形象宣傳項目形象宣傳Ⅰ入市期Ⅱ鋪墊期Ⅲ蓄客期(內部認購)Ⅳ引爆期(公開發(fā)售)項目賣點宣傳項目促銷宣傳Ⅴ攻堅期(持續(xù)推廣)>>>1、媒體廣告2、戶外廣告（南昌，你好）3、媒體工作1、萬客會新聞發(fā)布會及佛山刊物2、“萬科中國人居地圖”品牌巡展3、冠名公益活動1、項目的媒體及戶外廣告2、萬客會會員活動3、設置分展場1、媒體密集投放開盤廣告2、戶外廣告3、活動營銷4、包裝及展示1、關于“子品牌”的媒體和戶外廣告2、萬客會專題3、活動營銷4、包裝及展示5、關系營銷一期產品持續(xù)銷售；二期開始儲客551.品牌導入期2.起勢蓄客期3.開盤強銷期4.持銷期456789101113年1212314年傳達“四特天工”的品牌主張傳達項目的精神主張和精神氣質傳達項目的社區(qū)生活主張/面貌我們將本項目的營銷分為四個階段，針對性地向市場逐步傳達四特天工及項目主張讓市場逐步認知“四特天工”的社會責任、誠信、實力讓市場認知到項目“新興的、都市的、現代的、大盤氣質的”等特質，讓客戶產生向往讓客戶感知到項目的社區(qū)生活氛圍及主張，產生高度認同感劃分階段宣傳重點強化社區(qū)生活、項目的產品賣點（園林、戶型等）實現的目的讓客戶感知項目的產品品質，形成持續(xù)的市場認可建立四特天工品牌高知名度、美譽度建立項目高知名度建立項目高美譽度達到的效果對“四特天工”品牌氣質的主張將貫穿項目營銷安排的各個階段56564-5主題：品牌導入媒體：戶外T牌+項目外墻+四特天工，潛心引領新都市居?。?014，精心鉅獻——天工御邸，啟動中……品牌導入期起勢蓄客期開盤強銷期持銷期456789101113年1212314年說“豐泰”說“項目精神主張/氣質”說“社區(qū)生活”說“社區(qū)+產品賣點”571、項目地自立T牌，提升項目昭示性2、壇子口立交橋，車流量較大，樹立項目形象3、洪城路與迎賓大道交匯立交橋，截流西湖區(qū)中心區(qū)客戶4、昌南大道與施堯路交匯處，截流象湖新城及紅角洲九龍湖客戶5、井岡山大道與廣州路的交匯處，截留由南向進城客戶，南昌縣蓮塘鎮(zhèn)客戶；1品牌導入計劃1：“一夜傾城計劃”戶外T牌布點：3245品牌導入計劃2：“品牌天工”計劃主題：為改善東城東生活配套添磚加瓦；方式：媒體新聞報道舉措1：宣傳引進特色商業(yè)、餐飲等；舉措2：公布本項目的商業(yè)街區(qū)規(guī)劃計劃，致力于打造南昌南板塊最具活力的品質商業(yè)街區(qū)；舉措3：向政府申請設立項目的公交車站，以“天工御邸”冠名；舉措4：與政府達成協(xié)商，出資翻修項目地塊內的市政道路，并以“天工”品牌冠名道路；主題：為改善青云譜生活配套添磚加瓦；方式：媒體新聞報道品牌導入計劃3：“實力天工”計劃A、成立“豐泰會”分級會員：全新會員分級制度將會員分為4個等級，購置項目產品不同住宅、公寓、寫字樓、店鋪依次為藍卡會員、銀卡會員、金卡會員以及鉑金卡會員。每個級別的會員均享有逐級遞增的會員權益，盡享尊貴會員生活。會員權益：您可以獲邀參與天工會組織的各項精彩會員活動、優(yōu)先參觀四特天工新項目、參與天工會不定期組織的各種團購及消費優(yōu)惠、獲得購房優(yōu)惠、了解最新時尚資訊、享有四特集團旗下其他產品的相關價格優(yōu)惠和購買優(yōu)先權等權益……。積分計劃：天工會會員積分計劃是天工會為會員度身定制的一套積分獎勵制度，通常以半年或一年為積分實施期，會員可通過多種方式獲取積分，積分累積至相應額度，即可按規(guī)則兌付豐盛的現金、實物、精神等多重獎勵。對象：豐泰現有業(yè)主+新招募會員目的：作為本項目及豐泰后續(xù)房地產開發(fā)（東莞|東莞外）的客戶積累及維系手段方式：媒體新聞+豐泰現有項目地盤資源60營銷安排營銷。周邊項目，特別是朝陽新城均有較大放量，建議本項目通過“品質制勝”、“持續(xù)高品質”成為片區(qū)的標桿性項目。4-2“創(chuàng)新高品質產品”作為本項目營銷的基本點，高品質項目熱銷，樹立價值、價格標桿類型一期二期三期四期住宅1#10785.83

2#

9723.863#

9723.86

4#10785.83

5#9488.23

6#10453.19

7#11121.99

8#11464.88

9#11464.88

10#7448.59

11#7448.59

商業(yè)公寓

8692.26京山新街1#商業(yè)

4089.94

何坊西路2#商業(yè)

3110.55何坊西路3#商業(yè)

20321.05總計48612.7741849.2428139.9827521.54占比33.26%28.66%19.25%18.83%6207年9月11月12月08年春節(jié)1批發(fā)售開盤月銷售200套，月均60套；實現整體銷售50%春節(jié)前實現銷售80%1批均價￥5500元/㎡2批均價￥5800元/平方米推售節(jié)奏項目1期營銷期9個月（）項目整體實收均價9500元/平米以上；月均銷售速度65套/月；2批發(fā)售開盤當周100套，月均50套；入市價格￥5300元/㎡63大盤啟動原則：世聯(lián)研究：大盤規(guī)律“一期=整體”“形象>產品”立勢是關鍵，形象建立高度6464天工御邸新都市主張||城市新貴社區(qū)TEL—創(chuàng)造都市時尚生活南昌新貴向南看！項目第2批T牌主題5立勢1：全城強勢牽引品牌導入期起勢蓄客期開盤強銷期持銷期456789101113年1212314年說“天工”說“項目精神主張/氣質”說“社區(qū)生活”說“社區(qū)+產品賣點”“項目精神主張/氣質”65本項目的昭示性一般，建議就將整體地塊的形象墻做出來，以形成大盤整體氣勢。立勢

2：建立大盤氣勢“項目精神主張/氣質”6666——6米高形象墻造勢“項目精神主張/氣質”67立勢3：建立“城界”“城界界定”——兩根大型廣告光柱，作為項目永久性的城界標志，并能發(fā)布信息。體現大氣魄5“項目精神主張/氣質”68外部標識高大，昭示性和標志性強，夜間可亮燈路旗、圍墻增強昭示性立勢5：建立強烈的“可識別性”5導示成為一種文化“項目精神主張/氣質”6969堅持和持續(xù)產生區(qū)隔效應和身份認同2社區(qū)的GPS展示系統(tǒng)全程語音提示內置區(qū)域及社區(qū)詳細地圖全國社區(qū)興趣點標志詳盡的區(qū)域未來規(guī)劃信息現場電視墻視覺工地:工地VIS統(tǒng)一管理/工棚的統(tǒng)一設計充分滿足大眾的好奇心，取悅觀眾：工地現場電視墻——可以在工地外觀看工地施工現狀。立勢4：建立天工的誠信氣度和品質保證“天工品牌主張/氣質”7070一座代言城市的＋時尚社區(qū)……主題：蓄客1作用：代替樓書，作為一本介紹本項目經濟指標、規(guī)劃設計、園林風格、商業(yè)配套等情況及天工御邸的階層刊物，針對特定群體發(fā)放（白領、管理層、公務員）；渠道：天工會會員社會招募+世聯(lián)渠道+四特集團渠道；配合：天工會會員招募；5-6物料1：《天工御邸生活》（6月刊）品牌導入期起勢蓄客期開盤強銷期持銷期456789101113年1212314年說“天工”說“項目精神主張/氣質”說“社區(qū)生活”說“社區(qū)+產品賣點”“天工品牌主張/氣質”7171主題：蓄客26-7媒體：各類聚會活動方式：線下推廣小活動；對象：項目周邊區(qū)域內的產業(yè)園區(qū)（建材城、洪城大市場）小老板+周邊已有樓盤小區(qū)業(yè)主+學校、醫(yī)院等事業(yè)單位機關人員；內容：羽毛球、乒乓球、網球等比賽||小型餐會；實施：世聯(lián)地產渠道挖掘；作用：深度挖掘周邊客戶資源；另：在豐泰花園酒店設立咨詢登記處品牌導入期起勢蓄客期開盤強銷期持銷期456789101113年1212314年說“天工”說“項目精神主張/氣質”說“社區(qū)生活”說“社區(qū)+產品賣點”7272主題：蓄客38媒體：售樓處及周邊環(huán)境+樣本房開放方式：開放日的小型西餐/紅酒品嘗活動；對象：天工會會員||登記客戶||世聯(lián)渠道客戶|注意：保持現場活動的有序及活動的高度傳播性，現場可登記會員招募及客戶需求登記；實施：世聯(lián)地產策劃人員||世聯(lián)銷售人員||天工項目組；品牌導入期起勢蓄客期開盤強銷期持銷期456789101113年1212314年說“豐泰”說“項目精神主張/氣質”說“社區(qū)生活”說“社區(qū)+產品賣點”7373“項目精神主張/氣質”7474“項目精神主張/氣質”7575

售樓處前廣場是項目的象征，是匯聚人流的招牌應極居昭示性，利用藝術鋪裝展示格調。“項目精神主張/氣質”7676“項目精神主張/氣質”7777樣板房（大3房、4房）歐式壁爐一對中年本地夫婦的家仿現代歐式的豪華做法，引進較多歐洲豪華元素符號，形成大戶型的貴氣、現代感78一位洪城大市場老板的家和煦、明亮的陽光，照耀著每一個故事發(fā)生的地方，溫暖著每一個有故事的人；現代簡潔、大氣，帶給客戶最明亮、舒適的家的體驗樣板房（3房）79他們是70年代初的一代，豐富的人生經歷沉淀為“簡單、舒適、回歸自然”的人生體悟?，F代歐式——一對企業(yè)中層管理者的家材質上的精挑細選，工藝上的盡善盡美，回歸自然，崇尚原木韻味，外加現代、實用、精美的設計風格，反映出現代都市人進入后現代社會的另一種思考方向。北歐人強調簡單結構與舒適功能的完美結合，80一個IT新貴的家這是一個現代IT男士享受生活的地方，他們有豐富多彩的一面，而不僅僅是數字和代碼的化身。公寓8181電腦桌書架等儲物床客廳書房客廳臥室客廳客廳餐廳“N空間”打造床從地板內拉出；書桌從墻壁拉出，其他功能設施隱藏；所有家具隱藏，門打開，與客廳空間一體化；“N空間”演繹：每種戶型（二房、小三房）均可以演化為更豐富的居住空間體驗；原來房子可以這樣多元化地使用；82將各種展示用料進行精細的包裝和說明，并通過優(yōu)質的材質、藝術性的簡單家俱，再配以燈光處理，突顯項目的品質和檔次以最坦誠的方式示人：施工品質保證的全面展示工程樣板房8383主題：大型選房造秀活動8地點：建議在項目附近的東城酒店內租賃場所舉行方式：邀請偶像派、實力派明星進行旺場表演；提前進行報紙、新聞造勢；對象：天工會會員+上門登記客戶+世聯(lián)渠道客戶+行業(yè)內人士+媒體人士+政府人士；規(guī)格：大、熱鬧、上檔次；作用：現場認卡、選房；正式發(fā)售前的大型造勢活動本階段推廣主題變化：“讓你的生活成為別人的旗幟”品牌導入期起勢蓄客期開盤強銷期持銷期456789101113年1212314年說“天工”說“項目精神主張/氣質”說“社區(qū)生活”說“社區(qū)+產品賣點”8484主題：項目盛大開盤9增加業(yè)主的區(qū)認同度和社區(qū)參與度的和諧公約開盤活動：業(yè)主簽名儀式，業(yè)主在項目臨時幕墻上簽名留念，將作為新都市主義主張的社區(qū)的永久紀念物開盤活動品牌導入期起勢蓄客期開盤強銷期持銷期456789101113年1212314年說“天工”說“項目精神主張/氣質”說“社區(qū)生活”說“社區(qū)+產品賣點”85場空間規(guī)劃服務人員活動性質配合氛圍廣場/流動性廣場小丑／司儀開盤月JAZZ/歡快設計內容：派發(fā)禮品／合影留念／互動參與是開盤，卻更象節(jié)日——建成日為南昌人們平淡的生活增添一個快樂的理由—