物業(yè)工程交接管理方案

/物業(yè)工程交接管理方案為規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主運(yùn)用人的合法權(quán)益，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)要求，結(jié)合公司實(shí)際，制定本小區(qū)工程交接管理方案。接管必備資料如下

1.竣工工程項(xiàng)目一覽表,包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等;

2.設(shè)備清單,包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等;

3.工程項(xiàng)目竣工圖;

4.材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗(yàn)收記錄,預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動限制儀表的調(diào)試記錄;

5.隱藏工作驗(yàn)收記錄;

6.土建施工記錄,包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等;

7.設(shè)備安裝調(diào)試記錄,如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄,衛(wèi)生、電氣、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、攝像監(jiān)控等工程的檢查和試驗(yàn)記錄;

8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測試記錄,重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄;

9.工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。

10.圖紙會審記錄,設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單;

11.關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的運(yùn)用留意事項(xiàng)說明;

12.有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)確定和文件;

13.全部工程項(xiàng)目通過國家部門驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書,如水、電、電梯、凹凸壓配電房等。

以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理小區(qū)之基本資料,并需永久保存,以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)及保養(yǎng)。

物業(yè)驗(yàn)收移交程序

依據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和業(yè)主入住的狀況不同,房開方可視須要要求管理公司對其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管,但項(xiàng)目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和房開方驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)管理公司驗(yàn)收通過為準(zhǔn)。

一、物業(yè)驗(yàn)收條件

物業(yè)要驗(yàn)收移交,必需滿足以下首要條件:

1.供應(yīng)被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖(若尚未完成峻工圖,必需供應(yīng)最終的施工圖,并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明);

2.供應(yīng)被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關(guān)資料;

3.供應(yīng)和承包商(或供應(yīng)商)簽署承包(供應(yīng))合同中有關(guān)技術(shù)條款;

4.出示政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收證明;

5.供應(yīng)承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料;

6.供應(yīng)必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn);

7.供應(yīng)全部測試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告;

8.清潔被驗(yàn)收的場地、設(shè)備和機(jī)房。

二、拒絕驗(yàn)收

對以下狀況,物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè):

1.嚴(yán)峻違反國家有關(guān)法規(guī);

2.未能通過有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收;

3.工地和交付物業(yè)不能有效隔離;

4.機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉;

5.其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身平安的物業(yè)。

三、缺陷整改

對在驗(yàn)收中發(fā)覺的各種問題包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效愛惜引起的受損等狀況,管理公司將會做詳細(xì)的缺陷記錄,以供房開方督促承包商(或供應(yīng)商)進(jìn)行整改,對不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對問題比較嚴(yán)峻,則向房開方建議暫緩驗(yàn)收,待整改完成后重新驗(yàn)收。

四、試運(yùn)行

若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗(yàn)收,但由于業(yè)主入住須要必需開啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng),物業(yè)公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收,并嚴(yán)格按房開方的書面指令進(jìn)行管理和操作,在此期間,技術(shù)上仍由承包商(供應(yīng)商)把關(guān),若發(fā)生任何問題或意外,除物業(yè)公司人為緣由外,責(zé)任由房開方及其承包商負(fù)責(zé),對于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽定臨時試運(yùn)行協(xié)議,清楚列明有關(guān)各方責(zé)任。

五、驗(yàn)收通過

被驗(yàn)收物業(yè)完好,設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行狀況正常,全部指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求,場地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈,經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗(yàn)收通過,房開方應(yīng)督促承包商(或供應(yīng)商)移交全部的鑰匙、備品備件和專用工具,正式交由物業(yè)公司接收管理。

六、保修期

按正常狀況,物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束,正式進(jìn)入保修期,但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長的過程,在此期間,有些設(shè)備可能會因先期投入運(yùn)行或其他緣由已經(jīng)進(jìn)入保修期,故須要房開方和其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個項(xiàng)目的保修期起始日期,書面通知物業(yè)公司。

竣工驗(yàn)收應(yīng)供應(yīng)的技術(shù)資料

在物業(yè)驗(yàn)收接管前,房開方/業(yè)主須供應(yīng)有關(guān)物業(yè)的各種技術(shù)資料和竣工圖,分類立卷,在驗(yàn)收時交物業(yè)公司歸檔保存,若驗(yàn)收時尚未完成竣工圖,必需供應(yīng)最終的施工圖,并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明,竣工圖最遲必需在免費(fèi)保修期起先后的六個星期內(nèi)呈交。

物業(yè)管理公司將參考這些技術(shù)資料對物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收管理、運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng),一般須要遞交以下技術(shù)資料,但不限于此列:

一、土建、裝修須要的資料

1.建筑、裝修等設(shè)計(jì)說明;

2.總平面圖、建筑和結(jié)構(gòu)圖;

3.裝修圖(包括全部天花、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表);

4.質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局等政府職能部門的驗(yàn)收報(bào)告;

5.土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料;

6.房屋面積測量報(bào)告;

7.物業(yè)沉降測試報(bào)告;

8.防水工程的盛水試驗(yàn)報(bào)告;

9.隱藏工程驗(yàn)收鑒證。

二、弱電系統(tǒng)須要的資料

1.各弱電系統(tǒng)的操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(消防自動報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電話和寬帶綜合布線系統(tǒng)、車庫自動化管理系統(tǒng)等);

2.各弱電系統(tǒng)圖、平面圖;

3.弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證;

4.國家消防部門和相關(guān)職能部門的驗(yàn)收合格證明;

5.設(shè)備原理圖、運(yùn)用說明等。

三、電氣系統(tǒng)須要的資料

1.高壓、低壓和變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊;

2.全部電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱藏工程驗(yàn)收資料及說明;

3.電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證;

4.供電局驗(yàn)收報(bào)告;

5.各種用電設(shè)備調(diào)試、測試報(bào)告;

6.避雷裝置系統(tǒng)圖、平面圖、測試報(bào)告、防雷辦驗(yàn)收報(bào)告。

四、給排水須要的資料

1.噴淋、消火栓水系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊;

2.消防水、給水、排水系統(tǒng)圖、平面圖及電氣限制圖;

3.消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證;

4.消防局驗(yàn)收批文,衛(wèi)生防疫站、自來水公司等政府職能部門驗(yàn)收報(bào)告;

5.消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及驗(yàn)測報(bào)告;

6.污水處理系統(tǒng)竣工圖紙,衛(wèi)生防疫站驗(yàn)收批文;

7.蓄水池、水箱水質(zhì)檢測報(bào)告。七、電梯驗(yàn)收提交資料

電梯正式驗(yàn)收移交前,施工單位需遞交以下資料,以便使物業(yè)管理公司技術(shù)人員盡快駕馭電梯的操作及緊急事故處理,以下為電梯移交時必需供應(yīng)的資料,但不限于此:

1.特檢所的電梯驗(yàn)收檢驗(yàn)報(bào)告;

2.電梯操作培訓(xùn)手冊;

3.電梯技術(shù)規(guī)格說明書;

4.電梯出廠合格證及產(chǎn)地來源證;

5.電梯裝箱清單;

6.電梯管理和運(yùn)用手冊;

7.電梯一般安裝標(biāo)準(zhǔn);

8.電梯操作說明書;

9.電梯修理保養(yǎng)手冊;

10.電梯安裝圖紙;

11.電梯機(jī)械及電氣限制圖紙;

12.電梯備品備件清單;

13.電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄;

14.電梯應(yīng)急修理電話;

15.電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。

八、其他須要的資料

房開方、承包商認(rèn)為須要供應(yīng)的其他資料。

竣工驗(yàn)收應(yīng)供應(yīng)的操作和修理保養(yǎng)手冊

承包單位在物業(yè)移交前,須遞交設(shè)備/系統(tǒng)的操作和修理保養(yǎng)手冊(以下簡稱“手冊"),以確保物業(yè)管理公司操作人員能盡快駕馭驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的操作和管理,一般有以下要求:

1.承包單位須在設(shè)備/系統(tǒng)驗(yàn)收前一個月遞交手冊,以便物業(yè)管理公司的操作人員有時間了解該驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的基本狀況。

2.手冊內(nèi)全部內(nèi)容應(yīng)以中文編印,文字、插圖和表格等效果清楚。

3.每一系統(tǒng)應(yīng)獨(dú)立成冊,以削減每冊的厚度,不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔,并附有清楚的書目指示,以便操作人員翻查參考。

4.手冊須同時附有本項(xiàng)目的“竣工圖"書目,按所屬系統(tǒng)分列于有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。遞交手冊時尚未完成竣工圖,必需供應(yīng)最終的施工圖,并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明,竣工圖最遲必需在免費(fèi)保修期起先后的六個星期內(nèi)呈交。

5.系統(tǒng)操作需供應(yīng)的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容):

A.系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常狀況時的應(yīng)變程序。

B.詳盡介紹每個獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)整、限制、監(jiān)察和調(diào)校說明。

C.系統(tǒng)內(nèi)全部的管道和接線圖,并說明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。

D.提出每個系統(tǒng)的可調(diào)整部件和愛惜裝置的最初調(diào)校參數(shù),并預(yù)留確定的空位以便加插最終調(diào)定的參數(shù)。

E.系統(tǒng)中有關(guān)供電、配電屏和限制屏的詳細(xì)說明

6.設(shè)備操作需供應(yīng)的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容):

A.設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異樣狀況時停機(jī)程序。

B.詳盡介紹每臺獨(dú)立設(shè)備如何調(diào)整、限制、監(jiān)察和調(diào)校說明。

C.全部設(shè)備的原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料,包括每塊電路板的電路圖,以及全部電子元件的布置圖。如有須要,還需供應(yīng)部件分解圖,以顯示各部件的位置。

D.列出全部設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號、系列編號、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所設(shè)定的參數(shù)。

E.全部設(shè)備的產(chǎn)品說明書、合格證書、生產(chǎn)廠測試報(bào)告以及性能指標(biāo)圖表等資料。

7.系統(tǒng)/設(shè)備修理保養(yǎng)需供應(yīng)的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容):

A.全部系統(tǒng)/設(shè)備檢查手冊。

B.設(shè)備更換部件的程序和要求。

C.從整個系統(tǒng)到設(shè)備的修理保養(yǎng)說明,調(diào)校的操作程序和找尋故障的方法。