萬科地產集團成本管理-萬科全套成本制度-成本核算指引-V1

萬科全套成本制度-成本核算指引1.目的：加強成本管理，規(guī)范集團房地產開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產品成本，便于成本資料的比較和分析。2.范圍：適用于集團內全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產開發(fā)企業(yè)。3.職責：總部財務管理部負責本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情集團內各房地產開發(fā)企業(yè)負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規(guī)范實施過程中發(fā)生的問題及時向總部財務管理部反饋。4.方法和過程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。4.1.2設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。4.1.3按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。4.1.4將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之4.1.5編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。4.1.6正確劃分已完工和在建開發(fā)產品之間的開發(fā)成本，分別結轉完工4.1.7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發(fā)產品的銷售成本。4.1.8編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算4.2成本核算對象的確定4.2.1成本核算對象的確定原則4.2.1.4適應成本監(jiān)控的要求。4.2.2成本核算對象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具4.2.2.1成片分期(區(qū))開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。4.2.2.2同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。4.2.2.3同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。4.2.2.4根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發(fā)產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。4.3成本費用項目及核算內容4.3.1成本費用項目開發(fā)產品成本核算應視開發(fā)產品的具體情況，按制造成本法設置成本項4.3.1.1土地獲得價款4.3.1.2開發(fā)前期準備費4.3.1.3主體建筑工程費4.3.1.4主體安裝工程費4.3.1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費4.3.1.6園林環(huán)境工程費4.3.1.7配套設施費4.3.1.8開發(fā)間接費4.3.2各成本項目的核算內容4.3.2.1土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內容：A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋。D指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括A、勘察設計費勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計(3)建筑研究用房費：包括材料及施工費B、報批報建增容費(1)報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批(2)增容費：包括水、電、煤氣增容費(1)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。(2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。(4)場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。D、臨時設施費臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。4.3.2.3主體建筑工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：A、基礎造價：包括土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。B、結構及粗裝修造價：主要包括砼框架(含獨立柱基和條基等淺基礎)、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓)。E、戶內精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝4.3.2.4主體安裝工程費A、室內水暖氣電管線設備費；內給排水系統(tǒng)費(自來水／排水／直飲水／熱水)；內采暖系統(tǒng)費(地板熱／電熱膜／分戶燃氣爐／管道系統(tǒng)／暖氣片)；內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋B、室內設備及其安裝費通風空調系統(tǒng)費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統(tǒng)發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。C、弱電系統(tǒng)費(1)居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內外布線及終端插座電話系統(tǒng)費用：包括主體內外布線及終端插座費用；寬帶網(wǎng)：包括主體內外布線及終端插座費用。4.3.2.5社區(qū)管網(wǎng)工程費A、室外給排水系統(tǒng)費(1)室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內給水管道、檢查井、水泵房設B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用C、室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調壓站D、室外電氣及高低壓設備費(1)高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；(2)室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；(3)室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用E、室外智能化系統(tǒng)費停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；4.3.2.6園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：A、綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；D、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；G、室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。4.3.2.7配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主A、在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書C、開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經(jīng)營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；D、對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：A、游泳池：土建、設備、設施；B、業(yè)主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；C、幼兒園：建造成本及配套E、球場；F、設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；G、車站建造費：土建、設備、各項設施。4.3.2.8開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。A、工程管理費(1)工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；(2)預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；(3)行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費(4)施工合同外獎金：趕工獎、進度獎程質量監(jiān)督費：建設主管部門的質監(jiān)費；B、營銷設施建造費告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；(2)銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工(3)售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；(4)樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；C、資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用D、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。4.3.2.9期間費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務費用三類，均不屬于房地產的制造成本范疇，其科目設置、歸集內容、核算程序等詳見《某某集團費用核三類期間費用與“開發(fā)間接費”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細界定與核算辦××項目××項目在建一期4.4會計科目與帳簿設置該科目核算產品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。成本管理軟件運用成熟的單位，可以將明細科目僅設置到二級，即八項成本項目，三級、四級明細數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存。成本項目數(shù)據(jù)必須定期(月、季度)與成本管理軟件中的相應數(shù)據(jù)進行核對，在各級明細科目下，應按各成本核算對象設立核算項目，成本核算對象為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設一條“待分攤成本”成本核算對象的具體設置參見下圖：住住宅在建二期在建二期待分攤成本項目開工前，所有成本均在成本核算對象“擬開發(fā)土地”中核算；項該科目歸集和分配與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)這類費用先歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。核算按權責發(fā)生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經(jīng)發(fā)生或將要發(fā)生、但尚未支付的成本、費用。4.4.3.1費用預提的時間：至少每季度末預提一次；4.4.3.2費用預提的范圍：對完工開發(fā)產品應進行成本預提，未完工產4.4.3.2費用預提的金額：以成本管理軟件中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。4.4.3.3核算方法：預提時，借記“開發(fā)成本—成本預提及結轉”，貸按權責發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用。核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產品的庫存實際成本。具體核算要求詳見《某某集團存貨核算規(guī)范》。房地產成本核算科目明細表一一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注土地獲得價按前述明細各成本核算款開發(fā)前期準主體建筑工開發(fā)成本程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費程費配套設施費開發(fā)間接費細細細細按前述明細按前述明細細對象各成本核算對象各成本核算對象各成本核算對象各成本核算對象各成本核算對象各成本核算對象各成本核算對象象科目開發(fā)間接費成本預提及成本預提及各成本核算對象細開發(fā)間接費轉入項目名稱營銷費用按前述明開發(fā)成細本資本化利息物業(yè)管理完善費完工開具體苑或棟住宅、商項目名稱或期以及配套資樓、車庫及產名稱車位、其他4.5成本費用的歸集與分配4.5.1土地獲得價款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對4.5.1.1按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內的土地成本，按小區(qū)內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。4.5.1.2按建筑面積計征(或補償)時的分配方法：按成本核算對象的建4.5.2開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設施費能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；開發(fā)前期準備費按可售面積分攤下的“待分攤成本”之核算項目進行歸集，再按下表所示分攤標準；4.5.3開發(fā)間接費4.5.3.1應先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù)，在每月(季)末，根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標準分配計入各開發(fā)項目的各成本核算對象。具體分配及核算方法參見《某某集團費用核算規(guī)范》4.5.3.2車位及車庫、其他配套設施及留作自用的固定資產，均不分配開.6成本核算工具成本管理軟件是成本核算的主要工具，金蝶財務軟件是成本核算的輔助工具，其數(shù)據(jù)可由成本管理軟件引入。4.6成本報表成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態(tài)了解項目成本總體情況、與目標成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。各公司都應完整、詳細、動態(tài)的編制成本報表。成本報表種類、編報時集團成本審算中心的有關規(guī)定。4.7附則本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關成本管理的規(guī)定執(zhí)行。附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表科目名稱開發(fā)成本土地獲得價款政府地價及市政配套費合作款項紅線外市政配套費拆遷補償費開發(fā)前期準備費勘察設計費勘察丈量費規(guī)劃設計費建筑研究用房報批報建費政府報批報建費增容費三通一平費編號43014301.4014301.401.014301.401.024301.401.034301.401.044301.4024301.402.014301.402.01.014301.402.01.024301.402.01.034301.402.024301.402.02.014301.402.02.024301.402.03場地平整費臨時設施費臨時辦公室臨時場地占用費主體建筑工程費4301.402.03.014301.402.03.024301.402.03.034301.402.03.044301.402.044301.402.04.014301.402.04.024301.402.04.034301.402.04.044301.403基礎工程護壁(坡)基樁基檢測結構及粗裝修工程混凝土框架體找平及抹灰單元門入戶門戶內門窗、陽臺門4301.403.014301.403.01.014301.403.01.024301.403.01.034301.403.01.044301.403.01.054301.403.024301.403.02.014301.403.02.024301.403.02.034301.403.02.044301.403.034301.403.03.014301.403.03.024301.403.03.034301.403.03.044301.403.03.05公共部位精裝修大堂精裝修樓梯間精裝修屋面精裝修外立面精裝修單元入口精裝修外墻外保溫桿室內裝修廚房精裝修衛(wèi)生間精裝修廳房精裝修4301.403.044301.403.04.014301.403.04.024301.403.04.034301.403.04.044301.403.04.054301.403.04.064301.403.04.074301.403.04.084301.403.054301.403.05.014301.403.05.024301.403.05.03主體安裝工程費4301.404室內水暖氣電管線設4301.404.01室內采暖系統(tǒng)費4301.404.01.02室內燃氣系統(tǒng)費4301.404.01.03室內電氣系統(tǒng)費4301.404.01.04室內設備及其安裝費4301.404.02費電梯及其安裝費4301.404.02.02費費弱電系統(tǒng)費4301.404.03寬帶網(wǎng)絡費用有線電視費用三表遠傳費用對講系統(tǒng)費用社區(qū)管網(wǎng)工程費室外給排水系統(tǒng)費室外給水系統(tǒng)雨污水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)費4301.404.03.024301.404.03.034301.404.03.044301.404.03.054301.404.03.064301.4054301.405.014301.405.01.014301.405.01.024301.405.02管道系統(tǒng)熱交換站鍋爐房室外燃氣系統(tǒng)管道系統(tǒng)調壓站室外電氣及高低壓設高低壓配電設備及室外強電管道及電