成就樓盤的物業(yè)管控

成就樓盤的物業(yè)管控第1頁(yè)/共55頁(yè)課程目標(biāo)掌握成就精品樓盤的關(guān)鍵要素了解物業(yè)管理的本質(zhì)清楚物業(yè)策劃的作用第2頁(yè)/共55頁(yè)課程內(nèi)容物業(yè)管理的定義、起源、發(fā)展物業(yè)管理在地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的作用物業(yè)管理在地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略地位全程介入的意義如何選擇介入的最佳時(shí)機(jī)前期介入的操作目標(biāo)發(fā)展商打造物業(yè)精品樓盤的模式發(fā)展商選擇物業(yè)公司的3大寶典第3頁(yè)/共55頁(yè)

物業(yè)管理的定義第4頁(yè)/共55頁(yè)property[?pr?p?ti]財(cái)產(chǎn);資產(chǎn);所有物Thatcarismyproperty;youmustn'tuseitwithoutmypermission.這輛車是我的財(cái)產(chǎn),你必須得到我的允許才能使用。房地產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn);(一處)房地產(chǎn)第5頁(yè)/共55頁(yè)物業(yè)管理的的定義是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。－－摘自中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)管理的定義第6頁(yè)/共55頁(yè)

物業(yè)管理的起源、發(fā)展物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，奧克維婭·希爾（OCTAVIA·HILL）。octaviahill,housingandsocialreformOctaviaHill(1838-1912)madeadefiningcontributiontothedevelopmentofamoreenlightenedapproachtotheprovisionandmanagementofhousingforworkingpeople.Herchampionshipofplaygrounds,thearmycadetcorpsandaccesstocommonlandsandthecountrysidemorebroadlywerealsoimportant.Inthispieceweassesshercontribution.

國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的現(xiàn)狀第7頁(yè)/共55頁(yè)物業(yè)管理在地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的作用

第8頁(yè)/共55頁(yè)發(fā)展商品牌的助推劑業(yè)主資產(chǎn)保值、增值的操盤手業(yè)主生活品質(zhì)提升的服務(wù)商第9頁(yè)/共55頁(yè)

房地產(chǎn)價(jià)值鏈模型VAC——房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)內(nèi)部立項(xiàng)項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃階段項(xiàng)目策劃會(huì)設(shè)計(jì)階段方案評(píng)審會(huì)采購(gòu)階段主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售竣工入伙工程管理階段產(chǎn)品交付階段銷售管理階段組織項(xiàng)目論證項(xiàng)目取得用地規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證規(guī)劃許可證開工許可證（基礎(chǔ)提前施工報(bào)建）辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)調(diào)研初步項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目營(yíng)銷總案、項(xiàng)目推廣方案策劃銷售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）銷售事務(wù)管理營(yíng)銷規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀/精裝專項(xiàng)設(shè)計(jì)、部品策劃工程施工配合、銷售配合及入伙配合設(shè)計(jì)工程條件評(píng)估設(shè)計(jì)配合采購(gòu)策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)公司選聘工程施工配合銷售配合產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理客服前期成本估算測(cè)算設(shè)計(jì)階段成本控制及測(cè)算、形成控制性目標(biāo)成本確定合約框架動(dòng)態(tài)成本管理工程實(shí)施階段的成本管理結(jié)算后評(píng)估成本投資估算資金籌劃資金營(yíng)運(yùn)投資評(píng)估財(cái)務(wù)第10頁(yè)/共55頁(yè)物業(yè)管理在品牌企業(yè)的戰(zhàn)略地位第11頁(yè)/共55頁(yè)

案例今年以來(lái)全國(guó)都普遍經(jīng)歷了一輪火熱的房?jī)r(jià)上漲，但地處北京中央商務(wù)區(qū)寸土寸金的核心地帶，建外SOHO業(yè)主們卻告訴記者，他們正面臨著一個(gè)最冷的物業(yè)投資寒冬。

業(yè)主：“我們房?jī)r(jià)半年前還三萬(wàn)塊錢，現(xiàn)在掉到2萬(wàn)2，掉了八千塊錢。”

北京建外SOHO業(yè)主張明偉：“五年前不是這個(gè)樣子，原來(lái)我的房子租三萬(wàn)塊錢，今天租兩萬(wàn)塊錢，還得天天給租客去鞠躬道歉，你可別走這是暫時(shí)的停電，這只是一種假象，因?yàn)橥ｋ娛峭ㄖ?，而不是拉閘第12頁(yè)/共55頁(yè)全程介入的意義意義a、最大限度地減少物業(yè)投入使用后的遺留問題意義b、能夠全面掌握有關(guān)物業(yè)的信息意義c、為后期管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)第13頁(yè)/共55頁(yè)案例第14頁(yè)/共55頁(yè)流程第15頁(yè)/共55頁(yè)管理目標(biāo)管理理念管理實(shí)施管理出發(fā)關(guān)注業(yè)主需求物業(yè)管理服務(wù)解決業(yè)主需求超越業(yè)主需求延伸業(yè)主需求科學(xué)化服務(wù)人性化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)信息化服務(wù)物業(yè)增值社會(huì)效益經(jīng)濟(jì)效益環(huán)境效益服務(wù)理念第16頁(yè)/共55頁(yè)業(yè)務(wù)范圍物業(yè)管理服務(wù)流程圖簽訂前期物業(yè)管理g顧問合同物業(yè)服務(wù)建議管理籌備招聘與培訓(xùn)接管驗(yàn)收交付使用人員配置及預(yù)算設(shè)備設(shè)施的選型園林綠化設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)外判清潔綠化保養(yǎng)外判物業(yè)用房裝飾裝修開辦用品用具采購(gòu)相關(guān)證照手續(xù)辦理物業(yè)查驗(yàn)鑰匙接管標(biāo)識(shí)設(shè)置資料歸檔房屋查驗(yàn)設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)空房檢查未使用房已使用房常規(guī)性公共服務(wù)針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)委托性特約服務(wù)物業(yè)公司的銜接及配合室內(nèi)查驗(yàn)辦理收房交接查驗(yàn)遷入安排裝修管理開荒工程物業(yè)管理創(chuàng)示范與進(jìn)階前期設(shè)計(jì)第17頁(yè)/共55頁(yè)如何選擇介入的最佳時(shí)機(jī)早中晚介入的特性早期介入：是指物業(yè)管理公司在項(xiàng)目可行性研究階段即開始介入；中期介入：則是在項(xiàng)目施工階段開始；晚期介入：在工程基本結(jié)束‘準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收和接管時(shí)的介入。第18頁(yè)/共55頁(yè)前期介入的操作目標(biāo)第19頁(yè)/共55頁(yè)前期介入階段工程提供服務(wù)機(jī)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施圖紙審核建議。樓宇設(shè)施設(shè)備選型建議。工程設(shè)備用房合理布局建議。暖通給排水建議。物業(yè)智能自動(dòng)化系統(tǒng)設(shè)置建議。能源收繳與計(jì)量控制建議。公共區(qū)域裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)建議。工程設(shè)施設(shè)備施工與安裝建議。物業(yè)廣告標(biāo)示系統(tǒng)建議。物業(yè)管理辦公用房建議。物業(yè)單元接管與驗(yàn)收建議。第20頁(yè)/共55頁(yè)前期介入階段工程提供服務(wù)工程設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)建議。針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目提供消防及保安監(jiān)控設(shè)備方面的建議。針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，結(jié)合樓宇自控系統(tǒng)提供工程空調(diào)及新風(fēng)設(shè)備方面的建議。針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目供電系統(tǒng)提供建議。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目設(shè)置宿舍及餐廳提供建議。針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的門禁及電梯系統(tǒng)。工程設(shè)備標(biāo)識(shí)方面的建議。對(duì)項(xiàng)目的垃圾房及卸貨區(qū)提供建議。對(duì)工程設(shè)備集成控制方面的建議。結(jié)合會(huì)所布局工程設(shè)備設(shè)施及能源計(jì)量方面的建議。第21頁(yè)/共55頁(yè)物業(yè)介入制定客戶服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)檢討物業(yè)之基本設(shè)計(jì)及設(shè)施，確保達(dá)至滿足目前及未來(lái)可能的多種功能的物業(yè)需求標(biāo)準(zhǔn)制定分界劃分管理方案及管理支出成本的測(cè)算制定整體內(nèi)、外部動(dòng)線規(guī)劃方案編制涉及后期運(yùn)行管理的約定制定項(xiàng)目整體導(dǎo)向系統(tǒng)的引導(dǎo)及商業(yè)廣告牌匾的規(guī)劃制定地上、地下車位的配比劃分及導(dǎo)向動(dòng)線制定公共區(qū)域劃分管理方案制定特殊行業(yè)商戶的解決方案制定交接驗(yàn)收、入住程序方案配套功能設(shè)計(jì)和配置介入樓體標(biāo)識(shí)從物業(yè)角度出發(fā)，提出所需配備之標(biāo)識(shí)、LOGO根據(jù)貴司標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)提出合理化建議配套功能的設(shè)置提供建議前期介入階段（提前解決后期運(yùn)作的難點(diǎn)）第22頁(yè)/共55頁(yè)財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算非財(cái)務(wù)人員之財(cái)務(wù)管理采購(gòu)流程建議物業(yè)管理費(fèi)用收繳流程物管處財(cái)務(wù)預(yù)算審核、建議財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)財(cái)務(wù)人員安全防范培訓(xùn)人事行政管理制訂整個(gè)項(xiàng)目管理員工編制

制訂各級(jí)職員薪酬、津貼、福利之標(biāo)準(zhǔn)制定各級(jí)管理員工之崗位職責(zé)及權(quán)限安排員工招聘及錄用制訂人事制度、員工守則及協(xié)助編制員工之勞動(dòng)合同整個(gè)管理隊(duì)伍之制服設(shè)計(jì)管理處人員的編制及培訓(xùn)之建議人力資源規(guī)劃之建議安防管理保安布崗方案中監(jiān)控室管理系統(tǒng)設(shè)施建議及管理規(guī)范安防控制設(shè)計(jì)與管理建議制定安防、消防管理運(yùn)作手冊(cè)制定物業(yè)應(yīng)急預(yù)案制定安防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)功能前期介入階段（提前制定運(yùn)作系統(tǒng)規(guī)范流程）第23頁(yè)/共55頁(yè)接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作組建驗(yàn)收小組必要的項(xiàng)目圖文資料接管驗(yàn)收程序物業(yè)及設(shè)施驗(yàn)收調(diào)試遺漏工程跟進(jìn)收房入住后，二次裝修的管理物業(yè)管理交接驗(yàn)收階段服務(wù)第24頁(yè)/共55頁(yè)前期物業(yè)介入

物業(yè)交接客戶入住

正式運(yùn)營(yíng)管

理

專業(yè)

培訓(xùn)

物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容第25頁(yè)/共55頁(yè)物業(yè)的建筑提出意見和建議建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)人流和車流導(dǎo)向停車場(chǎng)監(jiān)控和消防中心管理用房適合位置和配備垃圾房設(shè)置信報(bào)箱設(shè)立方便使用和管理對(duì)物業(yè)的機(jī)電設(shè)施提出意見和建議強(qiáng)電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)暖通、空調(diào)系統(tǒng)環(huán)保系統(tǒng)對(duì)物業(yè)的智能系統(tǒng)提出意見和建議紅外報(bào)警系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)防盜監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)急報(bào)警系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等跟進(jìn)物業(yè)建筑施工和設(shè)備安裝過程檢討施工進(jìn)度了解隱蔽工程協(xié)助檢查施工質(zhì)量前期介入階段（完善后期運(yùn)行的硬件條件）第26頁(yè)/共55頁(yè)指導(dǎo)《業(yè)戶手冊(cè)》等文件編制、印刷協(xié)助完成入住儀式指導(dǎo)交房服務(wù)流程業(yè)主入住項(xiàng)目辦理入住服務(wù)階段第27頁(yè)/共55頁(yè)客戶服務(wù)工作客戶接待處理投訴日常巡視客戶回訪日常保潔工作公共環(huán)境園林綠化消殺蟲控特殊天氣垃圾清運(yùn)保安消防工作保安監(jiān)控交通管理消防系統(tǒng)門衛(wèi)和巡邏工程設(shè)備管理工作機(jī)電系統(tǒng)生活水系統(tǒng)公共設(shè)施正常維修二次裝修管理制定保養(yǎng)計(jì)劃項(xiàng)目正式運(yùn)行服務(wù)介入階段第28頁(yè)/共55頁(yè)意外事件防范盜竊和搶劫水管爆裂發(fā)現(xiàn)可疑人員和物品拾獲財(cái)物和遺棄廢物發(fā)生人員受傷和意外外來(lái)車輛進(jìn)出管理行政人事制度管理員工手冊(cè)員工操手人事檔案管理制度員工再培訓(xùn)計(jì)劃制服管理制度員工考核管理制度薪金和福利管理制度招聘、錄用和辭退管理制度物品領(lǐng)用和借用制度物品管理和報(bào)廢制度財(cái)務(wù)管理制度財(cái)務(wù)部工作流程物業(yè)會(huì)計(jì)制度核數(shù)審計(jì)制度現(xiàn)金及支票管理制度管理費(fèi)打單和發(fā)單程式管理費(fèi)催討程序收支損益報(bào)告物業(yè)管理預(yù)算方法各種財(cái)務(wù)表格物業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告制度項(xiàng)目正式運(yùn)行服務(wù)介入階段第29頁(yè)/共55頁(yè)物業(yè)專業(yè)培訓(xùn)思路入伙程序及二裝管理緊急事件的處理及報(bào)告程序物業(yè)的接管驗(yàn)收工程服務(wù)部客戶服務(wù)類溝通的方法與技巧客服部的職責(zé)與工作要點(diǎn)分析及服務(wù)規(guī)范物業(yè)管理常用文書基本寫作知識(shí)與檔案管理客戶投訴的處理技巧與流程及相關(guān)案例工程部職責(zé)及工作要點(diǎn)分析工程部員工服務(wù)規(guī)范設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的構(gòu)成與分類、保養(yǎng)規(guī)程設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施的一般維修知識(shí)與安全操作規(guī)程設(shè)備設(shè)施緊急故障的一般處理程序及工作要點(diǎn)維修材料和公用工具管理物業(yè)設(shè)施接管驗(yàn)收程序和內(nèi)容、設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)施、節(jié)能降費(fèi)、工程工作實(shí)例分析保安消防類保安部職責(zé)及工作要點(diǎn)分析保安部員工服務(wù)規(guī)范及行為準(zhǔn)則保安各崗位工作要點(diǎn)、安全管理、現(xiàn)行消防法規(guī)分析保安部工作權(quán)限、車輛/道路/交通管理規(guī)定停車場(chǎng)管理規(guī)定、保安工作實(shí)例分析保潔綠化類清潔重點(diǎn)、清潔設(shè)備重點(diǎn)清潔員職責(zé)、清潔員工作規(guī)范清潔員工作要求、清潔員工作流程清潔設(shè)備操作和藥品性能保潔工作的監(jiān)管要點(diǎn)物業(yè)管理基本概念培訓(xùn)分類培訓(xùn)方式：內(nèi)部培訓(xùn)、外送培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容：基礎(chǔ)類、專業(yè)類、應(yīng)用類。第30頁(yè)/共55頁(yè)案例分享第31頁(yè)/共55頁(yè)發(fā)展商打造物業(yè)精品樓盤的模式模式一：1+1>2強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合

模式二：

借力強(qiáng)己模式三：維我獨(dú)尊模式四：過河拆橋

第32頁(yè)/共55頁(yè)發(fā)展商選擇物業(yè)公司的3大寶典

物業(yè)公司的文化

物業(yè)公司的資質(zhì)

物業(yè)公司的項(xiàng)目操盤手

第33頁(yè)/共55頁(yè)精品樓盤成功的穴道

樓盤主題的執(zhí)行力第34頁(yè)/共55頁(yè)精彩案例分享方案1方案2

第35頁(yè)/共55頁(yè)我們相信，成功屬于有準(zhǔn)備的團(tuán)體，憑借我司深入細(xì)致的策略執(zhí)行以及貴司強(qiáng)力的支持與配合，一定會(huì)共創(chuàng)輝煌。聯(lián)系方式：公司地址：北京市東城區(qū)香河園路1號(hào)當(dāng)代MOMA18號(hào)樓郵編：100028BeijingOfficeaddress:GrandMOMABuilbing18,No１xiangheyuanroad,Dongchengdistrict，Beijingchina100028Tel:+861064668485Fax:+861064668487謝謝第36頁(yè)/共55頁(yè)前期介入-物業(yè)管理預(yù)算篇第37頁(yè)/共55頁(yè)一、預(yù)算制定的前提條件：(制訂依據(jù))

物管條例及相關(guān)法規(guī)管理公約(D.M.C)DeedsofMutualCovenants

建筑圖(平面圖、設(shè)備圖、系統(tǒng)圖)

前一至兩年的實(shí)際收支情況業(yè)主的意愿表示第38頁(yè)/共55頁(yè)二、預(yù)算制訂的原則量入為出、收支平衡、略有盈余、用者自付文件支持：服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)年度工作計(jì)劃及每月工作計(jì)劃年度耗費(fèi)材料及每月耗費(fèi)材料組織架構(gòu)第39頁(yè)/共55頁(yè)三、管理費(fèi)的預(yù)算案

用途訂定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)控制開支每月資金計(jì)劃每月財(cái)務(wù)報(bào)表按預(yù)算控制收支平衡達(dá)到成本效益第40頁(yè)/共55頁(yè)

控制計(jì)劃性維修工作控制合約的制定行動(dòng)評(píng)估管理公司的表現(xiàn)提供控制及反饋的渠道做有計(jì)劃的應(yīng)急準(zhǔn)備第41頁(yè)/共55頁(yè)

預(yù)算內(nèi)容的組成：⑴員工薪酬員工薪金，工資性津貼(比如獎(jiǎng)金)員工津貼及福利(養(yǎng)老金、公積金、醫(yī)療保險(xiǎn)金、工會(huì)活動(dòng)費(fèi)等)------56.3%員工制服及洗燙其它支出(員工餐費(fèi)等)第42頁(yè)/共55頁(yè)⑵保安保安服務(wù)費(fèi)保安部用品保安員培訓(xùn)保安部低值易耗品第43頁(yè)/共55頁(yè)⑶清潔清潔服務(wù)費(fèi)外墻清潔費(fèi)用垃圾清運(yùn)費(fèi)滅蟲服務(wù)費(fèi)衛(wèi)生用品/清潔用品/地毯園藝護(hù)理/綠化費(fèi)用其它低值易耗品…..第44頁(yè)/共55頁(yè)⑷設(shè)施保養(yǎng)及維修空調(diào)系統(tǒng)電梯系統(tǒng)消防系統(tǒng)給排水系統(tǒng)供電系統(tǒng)/照明設(shè)備自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)(保安及消防)第45頁(yè)/共55頁(yè)公共區(qū)域建筑結(jié)構(gòu)通訊系統(tǒng)，包括衛(wèi)星天線大廈自動(dòng)化系統(tǒng)維修工具與五金材料低值易耗品第46頁(yè)/共55頁(yè)⑸公共區(qū)域能源費(fèi)公共照明電費(fèi)送排風(fēng)機(jī)電費(fèi)水泵電費(fèi)電梯電費(fèi)空調(diào)電費(fèi)第47頁(yè)/共55頁(yè)⑸公共區(qū)域能源費(fèi)公共水費(fèi)供暖費(fèi)用生活熱水柴油費(fèi)第48頁(yè)/共55頁(yè)⑹辦公行政費(fèi)用管理公司租金、電費(fèi)電話費(fèi)傳呼機(jī)/手提電