房地產(chǎn)估價(jià)概念

房地產(chǎn)估價(jià)概念第1頁(yè)/共37頁(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的特征第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第2頁(yè)/共37頁(yè)一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，在現(xiàn)今社會(huì)它通常用貨幣來(lái)表示，慣例上也是用貨幣形式來(lái)償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付。按照勞動(dòng)價(jià)值論的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格可表述為：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)形成的價(jià)值與土地所有權(quán)價(jià)格綜合的貨幣表現(xiàn)。按照效用價(jià)值論的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格可表述為：房地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對(duì)稀少性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。第3頁(yè)/共37頁(yè)

房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，與任何其他商品為什么有價(jià)格一樣，需要具備3個(gè)條件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。

有用性是指能滿(mǎn)足人們的某種需要或欲望，俗話說(shuō)“有用”，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為使用價(jià)值或效用。

房地產(chǎn)的稀缺性是指現(xiàn)存房地產(chǎn)的數(shù)量尚不夠滿(mǎn)足每個(gè)人的需要或欲望，是相對(duì)稀缺，不是絕對(duì)缺乏。稀缺性對(duì)價(jià)格的作用是很大的。二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件第4頁(yè)/共37頁(yè)房地產(chǎn)價(jià)格要成為現(xiàn)實(shí)——不是有價(jià)無(wú)市，還必須對(duì)房地產(chǎn)形成有效需求。分清需要與需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，需求是指有購(gòu)買(mǎi)能力支持的需要——不但愿意購(gòu)買(mǎi)而且有支付能力。人們把這種有支付能力支持的需要，稱(chēng)為有效需求。房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。在現(xiàn)實(shí)中，不同房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有變動(dòng)，歸總起來(lái)也是由于這三者的程度不同及其變化引起的。第5頁(yè)/共37頁(yè)房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，也有不同的地方。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格共同之處是：

（1）都是價(jià)格，用貨幣表示；（2）都有波動(dòng)，受供求等因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。

地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同表現(xiàn)在6個(gè)方面：（1）生產(chǎn)成本不同。一般物品的價(jià)格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素。第6頁(yè)/共37頁(yè)（2）折舊不同。一般物品有折舊；土地不僅無(wú)折舊；而且有增值。但是也有例外如開(kāi)采后未利用的礦山和有限期的出讓土地使用權(quán)。（3）價(jià)格差異不同。一般物品價(jià)格較一致；而土地具有獨(dú)一無(wú)二性，基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，不同的土地之間價(jià)格差異較大。（4）市場(chǎng)性質(zhì)不同。一般物品的市場(chǎng)為較完全市場(chǎng)，形成的價(jià)格較客觀；而土地市場(chǎng)為不完全市場(chǎng)，形成的地價(jià)受主觀因素的影響較大。（5）形成時(shí)間不同。一般物品價(jià)格形成的時(shí)間通常較短；而地價(jià)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)。（6）供求變化不同。

第7頁(yè)/共37頁(yè)1．房地產(chǎn)的價(jià)格受區(qū)位的影響很大。

2．房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，在交易中可以轉(zhuǎn)移的，不是其實(shí)物而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。3．房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金。房地產(chǎn)由于價(jià)值大、壽命長(zhǎng)，出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)和租賃兩種方式并存。所以，房地產(chǎn)同時(shí)有兩個(gè)價(jià)格：一是源泉價(jià)格，即這里的交換代價(jià)的價(jià)格(簡(jiǎn)稱(chēng)價(jià)格)；另一個(gè)是服務(wù)價(jià)格，即這里的使用代價(jià)的租金(簡(jiǎn)稱(chēng)租金)。4．房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。

5．房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素（如偏好、討價(jià)還價(jià)能力、感情沖動(dòng)）的影響。

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一、使用價(jià)值和交換價(jià)值

一種商品的使用價(jià)值，是指該種商品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用；交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值是指交換價(jià)值，在房地產(chǎn)估價(jià)中一

般所說(shuō)的價(jià)值也是指交換價(jià)值。

作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。第9頁(yè)/共37頁(yè)

二、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者(這里的投資者是廣義的，包括消費(fèi)者)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)價(jià)。而該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。

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投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場(chǎng)可能不同。如在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，該折現(xiàn)率是某個(gè)具體的投資者所要求的最低收益率(通常稱(chēng)為最低期望收益率)。這個(gè)投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率。

投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。第11頁(yè)/共37頁(yè)三、原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

原始價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)原值、原價(jià)，也稱(chēng)歷史成本、原始購(gòu)置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。

賬面價(jià)值又稱(chēng)賬面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。

市場(chǎng)價(jià)值是該資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格。

原始價(jià)值是始終不變的；賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的；市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過(guò)了若干年的使用，但其市場(chǎng)價(jià)值有時(shí)還比過(guò)去的購(gòu)置價(jià)格高出很多。

就原始價(jià)值、賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。第12頁(yè)/共37頁(yè)

四、成交、市場(chǎng)、理論價(jià)格、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和評(píng)估價(jià)值(一)成交價(jià)格

成交價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。

成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、脅迫等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，正常成交價(jià)格的形成條件有7個(gè)：(1)公開(kāi)市場(chǎng)。(2)交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性。(3)眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者。(4)買(mǎi)者和賣(mài)者都不受任何壓力，完全出于自愿。(5)買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息。(6)理性的經(jīng)濟(jì)行為。(7)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。第13頁(yè)/共37頁(yè)（二）市場(chǎng)價(jià)格

市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

（三）理論價(jià)格

理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。

一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。

就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

第14頁(yè)/共37頁(yè)（四）公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值定義為：在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。在本書(shū)中，市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值三者的含義基本相同，在一般情況下可以混用。值得注意的是，在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中有時(shí)需要評(píng)估的不一定是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，而是在某些特定條件限制下的正常價(jià)格或金額，如征用拆遷補(bǔ)償估價(jià)。

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(五)評(píng)估價(jià)值

評(píng)估價(jià)值又稱(chēng)評(píng)估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估值、評(píng)估價(jià)或評(píng)估額，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。

評(píng)估價(jià)值還可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱(chēng)呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱(chēng)為積算價(jià)格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱(chēng)為收益價(jià)格。

但從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值＝正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格。第16頁(yè)/共37頁(yè)五、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)

市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)是一組與政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格。

市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者可以自主確定價(jià)格，所以，估價(jià)應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行。

政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。

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政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。

政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。對(duì)于最高限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超過(guò)其最高限價(jià)；對(duì)有最低限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得低于其最低限價(jià)。

政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。其中經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi))、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素，利潤(rùn)控制在3％以下。對(duì)于這類(lèi)房地產(chǎn)，估價(jià)也應(yīng)依據(jù)這些規(guī)定進(jìn)行。第18頁(yè)/共37頁(yè)

六、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格

基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價(jià)格。

基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。

這里的房屋重置價(jià)格，應(yīng)是某一基準(zhǔn)日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級(jí)下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金加上應(yīng)得的利潤(rùn)。有了這種房屋重置價(jià)格之后，實(shí)際估價(jià)中求取估價(jià)對(duì)象房屋或建筑物的價(jià)格，可以通過(guò)這種房屋重置價(jià)的比較修正來(lái)求取。

基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格都是一種評(píng)估價(jià)格。第19頁(yè)/共37頁(yè)

七、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格

土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來(lái)劃分的價(jià)格。

(一)土地價(jià)格

土地價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)，如果是一塊無(wú)建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價(jià)格，不含建筑物的價(jià)格。

有時(shí)根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格之說(shuō)。

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(二)建筑物價(jià)格

建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。

(三)房地價(jià)格

房地價(jià)格又稱(chēng)房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，它往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)。

對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有：(1)房地價(jià)格＝土地價(jià)格+建筑物價(jià)格；(2)土地價(jià)格＝房地價(jià)格一建筑物價(jià)格；(3)建筑物價(jià)格＝房地價(jià)—土地價(jià)格。

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八、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)

總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來(lái)劃分的價(jià)格。

(一)總價(jià)格

總價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

第22頁(yè)/共37頁(yè)(二)單位價(jià)格

單位價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)單價(jià)，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對(duì)于房地來(lái)說(shuō)，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成：

1．貨幣：包括幣種和貨幣單位。

2．面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。第23頁(yè)/共37頁(yè)

(三)樓面地價(jià)

樓面地價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：

樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積

由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：

樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率

在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。第24頁(yè)/共37頁(yè)

九、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格

所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格是一組按照所交易或評(píng)估的房地產(chǎn)權(quán)益來(lái)劃分的價(jià)格。

(一)所有權(quán)價(jià)格

房地產(chǎn)的所有權(quán)價(jià)格是指房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格還可依據(jù)其是否完全再細(xì)分。

(二)使用權(quán)價(jià)格

房地產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)格是指房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格。以土地為例，中國(guó)大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格都是使用權(quán)價(jià)格，土地使用權(quán)又有出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種。

(三)其他權(quán)益的價(jià)格

其他權(quán)益的價(jià)格在此未具體列明，泛指所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格以外的各種權(quán)益的價(jià)格，如租賃權(quán)價(jià)格、典權(quán)價(jià)格等。

第25頁(yè)/共37頁(yè)十、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、典價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值和征用價(jià)值

買(mǎi)賣(mài)價(jià)格是以買(mǎi)賣(mài)方式支付或收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物，簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)價(jià)。

租賃價(jià)格常稱(chēng)租金，在土地場(chǎng)合稱(chēng)為地租，在房地混合場(chǎng)合稱(chēng)為房租。中國(guó)大陸目前的房租有市場(chǎng)租金(或稱(chēng)協(xié)議租金，是由市場(chǎng)供求狀況決定的租金)、商品租金(是以房地價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地?fù)?dān)和利潤(rùn)八項(xiàng)因素)、成本租金(是按照出租房屋雨經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成)、準(zhǔn)成本租金和福利租金。房租有按使用面積計(jì)算的，也有按建筑面積計(jì)算的。住宅一般是按使用面積計(jì)租，非住宅一般是按建筑面積計(jì)租。

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抵押價(jià)值是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。抵押價(jià)值的實(shí)質(zhì)是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)，抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)時(shí)，該房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值折算到設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值。

典價(jià)是在設(shè)定典權(quán)時(shí)，由典權(quán)人支付給出典人的金額。典價(jià)往往低于房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

保險(xiǎn)價(jià)值是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定其保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。

課稅價(jià)值是為課稅的需要，由估價(jià)人員評(píng)估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。

征用價(jià)值是政府強(qiáng)制征用房地產(chǎn)時(shí)給予的補(bǔ)償金額。第27頁(yè)/共37頁(yè)十一、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格

實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：

1．要求在成交日期時(shí)一次付清。

2．如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣。

3．從成交日期時(shí)起分期付清。

4．約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清。

5．以抵押貸款方式支付。

第28頁(yè)/共37頁(yè)例題：某套建筑面積100平方米、每平方米建筑面積3000元的住房，總價(jià)30萬(wàn)元。如果實(shí)際單價(jià)為2928元/平方米，年折現(xiàn)率為5%，則實(shí)際交易中的付款方式為（

）

A、在成交日期時(shí)一次付清，給予5%的優(yōu)惠；

B、從成交日期起分期付清，首付10萬(wàn)元，余款每隔半年支付10萬(wàn)元，一年付清；

C、一年后付清；

D、以抵押方式支付，首付5萬(wàn)元，余款在10年內(nèi)以抵押方式支付。第29頁(yè)/共37頁(yè)

十二、現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格

現(xiàn)實(shí)中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格之說(shuō)?，F(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時(shí))進(jìn)行商品交割的價(jià)格。期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。第30頁(yè)/共37頁(yè)在房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格中，最典型的是現(xiàn)房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格)和期房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格)。

房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格。為建筑物已建成的房地產(chǎn)時(shí)，即為現(xiàn)房?jī)r(jià)格。

房地產(chǎn)的期貨價(jià)格是指以未來(lái)狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格，其中最常見(jiàn)的是期房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格是指以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋(含土地)為交易標(biāo)的的價(jià)格。

而對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于買(mǎi)現(xiàn)房可以立即出租，買(mǎi)期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買(mǎi)期房總存在著風(fēng)險(xiǎn)，所以，期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系有：

期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格—預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

但在現(xiàn)實(shí)中常常出現(xiàn)同地段的期房?jī)r(jià)格比現(xiàn)房?jī)r(jià)格高的相反現(xiàn)象。

第31頁(yè)/共37頁(yè)十三、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)

起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是在商品房銷(xiāo)售中出現(xiàn)的一組價(jià)格。

起價(jià)是指所銷(xiāo)售的商品房的最低價(jià)格。所以，起價(jià)通常不能反映所銷(xiāo)售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。

標(biāo)價(jià)又稱(chēng)報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其價(jià)格表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶(hù)型的商品房的出售價(jià)格。

成交價(jià)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中寫(xiě)明的價(jià)格一般就是這個(gè)價(jià)格。

均價(jià)是所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。這個(gè)價(jià)格一般可以反映所銷(xiāo)售商品房的價(jià)格水平。

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十四、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)

保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)是在房地產(chǎn)拍賣(mài)中出現(xiàn)的一組價(jià)格。房地產(chǎn)拍