房地產(chǎn)復(fù)習(xí)的學(xué)習(xí)課件

房地產(chǎn)復(fù)習(xí)的學(xué)習(xí)課件第1頁/共14頁房地產(chǎn)估價收益法收益資本化思路源于房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期原理，即房地產(chǎn)的價格是由房地產(chǎn)將來給業(yè)主帶來的全部經(jīng)濟(jì)收益的現(xiàn)值來決定的。供需雙方都能接受的價格便是房地產(chǎn)在權(quán)利期限內(nèi)所產(chǎn)生的全部收益的現(xiàn)值總和。這樣一種價格判定的過程，便是“資本化”根據(jù)這一思路對房地產(chǎn)價格評估，須先評估房地產(chǎn)在持有期內(nèi)產(chǎn)生的總收益，并扣減為獲得這些收益所必須支付的費(fèi)用，再求取房地產(chǎn)的收益率，最后根據(jù)這一收益率將房地產(chǎn)的凈收益折算為房地產(chǎn)的現(xiàn)時價第2頁/共14頁收益法適用范圍：有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。收益法評估出來的價值，取決于人們對未來的預(yù)期。應(yīng)用收益法必須具備的條件：（1）估價房未來的純收益可以用貨幣計算（2）純收益的產(chǎn)生是連續(xù)的，而且在數(shù)量上是比較穩(wěn)定的（3）資本化率是可以確定的第3頁/共14頁收益法的操作步驟1、收集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象類似房產(chǎn)的收入及費(fèi)用2、預(yù)測估價對象的未來收益（凈收益）

凈收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用3、求取報酬率或資本化率4、選用適宜的收益法公式進(jìn)行計算第4頁/共14頁資本化率資本化率：將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率例：如果將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為資本：房地產(chǎn)價格投資收益：房地產(chǎn)每年的凈收益資本化率：投資收益率資本化率的求取方法累加法：無風(fēng)險資本化率和風(fēng)險補(bǔ)償兩部分，基本公式為安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠選用同一時期的國債或銀行存款利率市場提取法：搜集同一市場上三宗以上類似房產(chǎn)價格、凈收益資料，選用相應(yīng)的收益公式，求出各宗房地產(chǎn)資本化率，最后采用算術(shù)平均或加權(quán)平均綜合得出所需要比率第5頁/共14頁收益法的計算公式一般公式收益年限的確定補(bǔ)充說明第6頁/共14頁凈收益每年不變的公式一般公式Ai相同，等比數(shù)列，求和公式

V=(1-1/(1+r)n)×a/r例：某宗房地產(chǎn)獲得土地使用年限50年，至今已經(jīng)使用了6年，預(yù)計利用該房地產(chǎn)每年可收益8萬元，該房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，請計算該宗房地產(chǎn)的是收益價格。第7頁/共14頁收益法應(yīng)用實例估價對象概況：一座供出租的寫字樓，土地總面積12000m2，土地使用年限50年，從1999年5月起計。1/選擇估價方法2/收集資料3/測算有效毛收入4/測算年運(yùn)營費(fèi)5/計算凈收益6/確定報酬率7/計算房地產(chǎn)價格第8頁/共14頁收益年限的確定1、土地估價------土地使用年限2、建筑物估價-----建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命比較如果：2<=1，根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限如果2>1，先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)公式進(jìn)行計算；然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。第9頁/共14頁房地產(chǎn)估價成本法成本積算思路就是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)所需的成本來評估房地產(chǎn)的價格。它是由市場上“經(jīng)濟(jì)人”的替代規(guī)律所導(dǎo)致的。開發(fā)成本是供需雙方都能夠接受的價格。成本積算思路在理論上的反映就是“生產(chǎn)費(fèi)用價值論”成本積算思路是先搞清楚在當(dāng)前的市場上購買一塊與該房地產(chǎn)土地類似的土地的價格，然后確定建筑物的重新開發(fā)成本，再扣除其累計折舊用成本法求得的價格為積算價格第10頁/共14頁適用范圍《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定：在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。主要適用于以下房地產(chǎn)1/既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，如學(xué)校、圖書館等2/在房地產(chǎn)規(guī)模狹小，市場不完善，沒有或很少有交易實例的情況下3/特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)，如發(fā)電廠，鋼鐵廠，碼頭等4/特殊目的的房地產(chǎn)估價，如保險理賠，房地產(chǎn)抵押，拍賣5/單純的建筑物估價和房地產(chǎn)開發(fā)的在建工程第11頁/共14頁成本法的步驟1/搜集資料：房地產(chǎn)開發(fā)的成本，稅費(fèi)，利潤2/估算重新構(gòu)建價格：土地、建筑物3/估算折舊----建筑物折舊4/求取積算價格第12頁/共14頁建筑物折舊概念：建筑物在估價時點(diǎn)的市場價值與其重新構(gòu)建價格之差額。減價修正：扣除折舊三個方面的折舊：物質(zhì)折舊：建筑物實體方面的損耗所造成的價值損失，有形的物質(zhì)磨損功能折舊：由于消費(fèi)觀念，設(shè)計，技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲薄⒙浜蠛筒贿m應(yīng)所造成的其價值損失