城中村改造項目建議書

城中村改造工程建議書城中村改造工程建議書第一章第一章工程根本狀況1.1工程名稱及承辦單位1.1工程名稱及承辦單位工程單位:房地產開發(fā)工程單位:房地產開發(fā)XX法人代表:法人代表:某**某**企業(yè)集團XX法人代表：法人代表：聯(lián)合開發(fā)本工程.聯(lián)合開發(fā)本工程.1.1.2工程名稱:《沿村家園》1.1.2工程名稱:《沿村家園》1.1.3擬建地點1.1.3擬建地點工程擬建地點位于西臨沿西街工程擬建地點位于西臨沿西街,南臨豐收路,東臨沿東街,北臨北二環(huán)路的區(qū)域內.二環(huán)路的區(qū)域內.1.1.4承辦單位概況1.1.4承辦單位概況11、某市**房地產開發(fā)公司,是經市計委基計〔1992〕926號文件批準于件批準于1992年12月成立的國有公司,隸屬于某市國土資源治理局,注冊資金人民幣1000局,注冊資金人民幣1000萬元,經營房地產開發(fā)和舊城改造工程.公司資金雄厚,各專業(yè)技術治理人員齊備,下設辦公室、工程部、公司資金雄厚,各專業(yè)技術治理人員齊備,下設辦公室、工程部、財務部、人事部、工程部、銷售部.公司總部共有職工60人,其中財務部、人事部、工程部、銷售部.公司總部共有職工60人,其中具有大專以上學歷的55人,具有中、高級專業(yè)技術職稱的45人,對具有大專以上學歷的55人,具有中、高級專業(yè)技術職稱的45人,對房地產開發(fā)治理具有豐富的閱歷房地產開發(fā)治理具有豐富的閱歷.下屬企業(yè)有物業(yè)治理公司、工大化工設備大化工設備XX及生產廠、紡織公司.公司正向集團化進展,目前,用小區(qū),位于某市和平東路用小區(qū),位于某市和平東路498號,占地66畝,總建筑面積10萬平公司開發(fā)的工程有：瑞國花園,于1998年開發(fā)的瑞國花園經濟適方米,是“老百姓買的起的好房子“.建華·方米,是“老百姓買的起的好房子“.建華·百合園,于2023年由我公司與眾誠公司合作開發(fā)的多層住宅公司與眾誠公司合作開發(fā)的多層住宅,位于某市建華北大街與光華路穿插口,占地50畝,總建筑面積6.3萬平方米,是四周企業(yè)“上華路穿插口,占地50畝,總建筑面積6.3萬平方米,是四周企業(yè)“上班族抱負的居住地“.平安·班族抱負的居住地“.平安·萬和園,于2023年開工建設的高層住宅,位于某市平安南大街東平路上,占地28.36宅,位于某市平安南大街東平路上,占地28.36畝,總建筑面積8萬平方米,是“為國家公務員細心打造的官邸萬平方米,是“為國家公務員細心打造的官邸“.愛地大廈,于2023年開發(fā)建設的高層商住一體樓宇年開發(fā)建設的高層商住一體樓宇,位于某市裕華東路與談固大街穿插口,占地穿插口,占地10畝,總建筑面積3萬平方米,是“俯視國際城“的理想之地.想之地.現(xiàn)公司股份制改造根本完成現(xiàn)公司股份制改造根本完成,實行總經理負責制.信任不久的將來,我公司必將躋身于大型房地產開發(fā)企業(yè)行列.來,我公司必將躋身于大型房地產開發(fā)企業(yè)行列.22、某北方企業(yè)集團XX隸屬于某市長安區(qū),注冊資金1000萬元,實有資產總植6000萬元,現(xiàn)有職工總數(shù)1124人,其中大、中專生及科有資產總植6000萬元,現(xiàn)有職工總數(shù)1124人,其中大、中專生及科技人員67人.轄區(qū)總人口3400人,總戶數(shù)850戶.是集紡織、印染、技人員67人.轄區(qū)總人口3400人,總戶數(shù)850戶.是集紡織、印染、禽獸用藥、地產、商貿為一體,經濟實力雄厚的綜合性集團公司禽獸用藥、地產、商貿為一體,經濟實力雄厚的綜合性集團公司公司下屬公司下屬18家工商企業(yè),2023年實現(xiàn)總產值1.9億元,增加值6400萬元,利稅615萬元.連續(xù)三年跨入市500萬元以上利稅大戶行列.萬元,利稅615萬元.連續(xù)三年跨入市500萬元以上利稅大戶行列.先進黨支部榮耀稱號、并被省經貿委、省統(tǒng)計局、省財政廳、勞先進黨支部榮耀稱號、并被省經貿委、省統(tǒng)計局、省財政廳、勞動廳和人事廳批準為省中型一檔企業(yè).動廳和人事廳批準為省中型一檔企業(yè).工程,公司上下干部職工,已經全力以赴,預備迎接挑戰(zhàn),為某市目前集團公司正與愛地公司嚴密合作工程,公司上下干部職工,已經全力以赴,預備迎接挑戰(zhàn),為某市目前集團公司正與愛地公司嚴密合作,為搞好這次千載難逢改造添榮耀,為我們生活的更好,為子孫后代造福.添榮耀,為我們生活的更好,為子孫后代造福.1.2爭論工作的依據(jù)和范圍1.2爭論工作的依據(jù)和范圍1.2.1爭論工作的依據(jù)1.2.1爭論工作的依據(jù)A、市委、市政府關于加快某市城中村改造的文件精神.A、市委、市政府關于加快某市城中村改造的文件精神.B、工程場址地形圖B、工程場址地形圖C、有關根底數(shù)據(jù)資料.C、有關根底數(shù)據(jù)資料.1.2.2爭論工作范圍1.2.2爭論工作范圍本報告重點對建設的必要性、市場推測、建設規(guī)模、建設內容、本報告重點對建設的必要性、市場推測、建設規(guī)模、建設內容、工程技術方案、投資估算及經濟分析等進展爭論.工程技術方案、投資估算及經濟分析等進展爭論.1.3爭論工作概況1.3爭論工作概況來某市房地產開制造顯不適應省城建設要求,住宅檔次低,價格來某市房地產開制造顯不適應省城建設要求,住宅檔次低,價格偏高,打算開發(fā)建設《沿村家園》住宅工程,以期為省會居民供給偏高,打算開發(fā)建設《沿村家園》住宅工程,以期為省會居民供給能被工薪階層承受的環(huán)境美麗能被工薪階層承受的環(huán)境美麗,集商業(yè)、健身消遣、休閑廣場、物業(yè)治理標準的綠色環(huán)境、小康達標的高品質的質優(yōu)價廉的住物業(yè)治理標準的綠色環(huán)境、小康達標的高品質的質優(yōu)價廉的住房.房.1.4建設方案1.4建設方案1.4.1建設指導思想1.4.1建設指導思想結合城市總體規(guī)劃原則結合城市總體規(guī)劃原則,依據(jù)當?shù)貙嶋H,以人為本,合理利用土地,制造舒適、清靜、環(huán)境秀美、安康、經濟適用的住宅小區(qū).地,制造舒適、清靜、環(huán)境秀美、安康、經濟適用的住宅小區(qū).小區(qū)規(guī)劃總占地小區(qū)規(guī)劃總占地23.7萬平方米,總建筑面積55.5萬平方米,建有1.4.2建設規(guī)模高層住宅、學校、托幼、活動中心、商業(yè)網點、網球場、籃球場、高層住宅、學校、托幼、活動中心、商業(yè)網點、網球場、籃球場、羽毛球館等健身設施及公建配套設施.羽毛球館等健身設施及公建配套設施.1.4.3建設條件1.4.3建設條件供電:本工程計算用電總負荷供電:本工程計算用電總負荷8275KVA,供電電源引自小沿村電力干線.干線.供水：給水水源為市政管網,工程最高日最大時用水量供水：給水水源為市政管網,工程最高日最大時用水量262.25m3/h.262.25m3/h.供暖:工程采暖為市政集中供熱,采暖熱負荷為25.8MW.供暖:工程采暖為市政集中供熱,采暖熱負荷為25.8MW.1.5土地利用1.5土地利用地在本市總體規(guī)劃范圍內,屬舊城改造用地.地在本市總體規(guī)劃范圍內,屬舊城改造用地.1.6爭論結論1.6爭論結論本工程建設符合國家產業(yè)政策和市政府關于加快城市化進程的本工程建設符合國家產業(yè)政策和市政府關于加快城市化進程的要求,工程建成后,在肯定程度上滿足中、低收入家庭的住房需要求,工程建成后,在肯定程度上滿足中、低收入家庭的住房需1970218.18%<稅后>,投資利潤率2.85%,投資利潤率8.98%,借款歸還期2.71年.由后>,投資利潤率2.85%,投資利潤率8.98%,借款歸還期2.71年.由此說明,工程具有肯定盈利力量、清償力量此說明,工程具有肯定盈利力量、清償力量.雖然微利,具有肯定風險,但社會效益顯著,工程總體可行.風險,但社會效益顯著,工程總體可行.其次章工程背景與建設的必要性產業(yè)政策改革開放二十年來,我國經濟已經進入了一個的增長階段,經濟的進展迫切要求調整和優(yōu)化產業(yè)構造,樂觀培育的增長點.房地產業(yè)作為興產業(yè),帶動了建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個相關行業(yè)的進展,供給了大量的就業(yè)時機,已成為目前帶動國民經濟進展的一個先導性行業(yè).、國務院對房地產工作高度重視,把加快房地產建設開發(fā),拉動消費增長作為擴大內需的重要內容,實現(xiàn)了以市場化為取向的一系列制度創(chuàng)和突破,使我國房地產業(yè)開頭在更高、更的層次上進展.某市委、市政府格外留意本地區(qū)房地產業(yè)的開發(fā)和建設工作,為此出臺了一系列格外優(yōu)待的政策,為我市房地產業(yè)的進展供給了便利的條件,并在工作上賜予了強有力的支持.2.1.2工程建設的必要性2023年,我市住宅建設進展將以城中村改造為重點的舊城改造體系,多渠道解決城市村民及中低收入家庭的住房問題.某市屬于內陸城市,改革開放二十多年來,政治、經濟有了快速發(fā)展,但比起沿海開放城市來講,其進展速度已經滯后,與全國其他大中城市相比,本市屬于興城市,進展建設過程中城市范圍擴大城經到了非改造將會影響整個城市建設的關鍵時刻,市委市政府在此時提出城中村改造的打算,真正符合某市進展建設戰(zhàn)略上的需要,符合寬闊市民的需要,符合城市村民的需要.這次大規(guī)模改造完成之后,某的城市建設將會有一個大的飛躍,城市綜合環(huán)境將會有較大的改觀,人民生活也將會得到較大的改善.宏觀必要性 從一個城市的宏觀上講,首先表現(xiàn)在：土地作為城市的貴重資源,未能實現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán),未能發(fā)揮土地的最大經濟效益、社會效益、環(huán)境效益；其次,城中村未能表達以人為主體的人文環(huán)境,城市的進展應當充分表達城市中“人“的地位和作用,不斷滿足人們的物質和精神需求,促進人的身心和共性的安康進展.同時,尤為值得關注的是隨著城市化進程加快,原郊區(qū)村莊的改造將為當?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質量的提高帶來非凡而深遠的影響,因此加快城郊的改造是城市進展的必定結果.工程進展概況某市愛地房地產開發(fā)公司,樂觀響應市委市政府關于城中村改造的決議,經過與某實業(yè)總公司屢次接觸,廣泛調查和樂觀運做〔領導們親赴XX、XX參觀學習〕,上報市規(guī)劃局、市計委、市房改辦和市城中村改造辦公室并取得初審意見后,我公司編制了工程建議書〔代可行性爭論報告〕,是依據(jù)國家及市有關規(guī)定,編制的本報告.第三章市場推測與建設規(guī)模市場推測猛進展.在國家下大力削減各類名目繁多的收費工程及不斷出臺鼓舞和支持房地產業(yè)進展政策的形勢下及建筑市場和建筑法規(guī)進一步完善,使房地產業(yè)進入了良性循環(huán)進展階段.個人已成為商品房的消費主體,據(jù)統(tǒng)計,2023年1-8月份,全省商品房銷售面積為192.4萬平方米,同比增長11%,其中銷售給個人的商品房面積為18.7萬平方米,占商品房銷售總面積的93.9%,同比提高了9.3個百分點.個人購房金額達29.7億元.商業(yè)營業(yè)用房投資和銷售大幅度增加,是房地產市場的又一個“亮“點.截止8月底,商業(yè)用房投資完成12.7億元,竣工面積達15.3萬平方米,銷售建筑面積32.3萬平方米,同比增長3.77倍；商業(yè)用房的銷售額為8.3億元,同比增長3.5倍.市場供求建設單一,品質低,但相對價位高,中低收入家庭買得起房子的數(shù)量缺乏、品質不夠、地段不好.在購房需求方面,首先,目前省會上市房大多屬于低檔次住宅,中高檔價位對于此類房有投資力量的業(yè)主在一次置業(yè)和二次置業(yè)中已經購置,而資金有限的業(yè)主業(yè)只好望房興嘆.其次,符合省會老百姓投資置業(yè)安居的房子明顯缺乏.其次,盡管某整體GDP指數(shù)很高,經濟進展穩(wěn)健,但其實真正缺房的是工薪階層,他們對于幾十萬元的房價十很難承受的.所以,開發(fā)高品質、低價位的小戶型住房是房地產開發(fā)商的明智選擇.另外,還可吸引一次、二次置業(yè)的業(yè)主,進展三次、四次置業(yè),以求得質優(yōu)價廉得綠色環(huán)保高檔適用住宅.區(qū)位優(yōu)勢分析本工程小沿村在長安區(qū),四周醫(yī)療、學校、商場、健身消遣休閑等配套設施齊全,屬于成熟社區(qū).但工程緊鄰工業(yè)區(qū),周邊環(huán)境較差,四周沒有為工人們建筑的大型生活區(qū).改造完成后,依托緊鄰民心河的優(yōu)勢、良好的交通狀況,將會消滅一個設備完善、環(huán)境美麗、適合上班族居住的花園,這必將會吸引寬闊工薪階層前來居住.出售對象分析省會某目前人均收入仍較低,80%以上屬于工薪階層,由于收入限制工薪階層對購房得首選條件是價位問題,因此高品位、適度低價位得住宅在省會有巨大得熱銷潛力.建設規(guī)模工程規(guī)劃總用地面積356畝,建設內容包括住宅工程,公建工程包括小學、幼兒園、活動中心、商業(yè) 等.總建筑面積55.5萬平方米.其中住宅面積50萬平方米,公建面積5.5萬平方米.第四章建設場址與建設條件建設場址場址選擇本工程擬建場址位于我市東北地段,用地南面為豐收路,西側為沿西小區(qū),北側為北二環(huán)路,東面是沿東小區(qū),建設場地呈長方形,規(guī)劃總用地面積為356畝.該場址區(qū)域位置較好.自然條件某市地處中緯度內陸地帶,華北平原中南部,屬暖溫帶半潮濕半干旱季風型大陸氣候,北近滹沱河,西靠太行山.春季干旱多風,夏季高溫多雨,秋季天高氣爽,冬季嚴寒枯燥,四季清楚.每年降水集中于7、8月份.1、氣溫全年平均氣溫13.4℃極端最低氣溫-19.8℃極端最高氣溫42.9℃2、濕度冬季空氣調整室外計算相對濕度53%夏季通風室外相對濕度75%3、降水量日最大降水量度359.3mm時最大降水量92.9mm全年平均降水量534.2mm4、積雪深度最大積雪深度過190mm5、凍土深度最大凍土深度56mm6、風向冬季主導風向及頻率C32%,N10%夏季主導風向及頻率C35%,SE10%年主導風向及其頻率C32%,SE9%7、風速冬季室外風速1.8m/S夏季室外風速1.4m/S全年平均風速1.6m/S8、全年日照量數(shù)2533.4H冬季日照率61.6%9、全年雷暴日數(shù)30.4天10、大氣壓力冬季1017.2hpa夏季995.7hpa11、年平均相對濕度62%地質狀況某市地處太行XX麓華北沖積大平原,地跨山地與平原兩大地貌單位,地勢由西北向東南傾斜,坡降均為千分之一,海拔67-68m,市區(qū)為滹沱河山前洪水沖積造成的傾斜平原,基底巖層以上有較厚的第四紀掩蓋層,表層主要由亞粘土和輕亞粘土組成；地耐力一般為150-200kpa.抗震設防依據(jù)中國地震局制定,由國家質量技術監(jiān)視局公布的《中國地震驚GB18306-2023〕,本工程抗震地動峰值加速度按0.05g建設條件供電本工程計算用電總負荷為8275KVA,電源引10KV電源至小區(qū)變電站,由10KV母線向小區(qū)各配電室供給電源,能滿足本工程使用要求.給排水本工程設計最高日最大時用水量為262.25m3/h,給水水源為市政管網,水量及水質可滿足工程需要.本工程排水承受雨污分流,生活廢水經化糞池處理后排入市政污水管網,生活污水〔主要來源于廚房及洗滌用水〕經中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化和景觀補水.屋面雨水經與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網.供暖壓力約為0.4Mpa,采暖熱負荷為25.8MW.弱電本工程弱電系統(tǒng)包括通信系統(tǒng)、不線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、小區(qū)三表集中抄表系統(tǒng)等.第五章工程技術方案5.1工程設計原則以“天人合一“的設計思想為指導來構建世紀居住工程.小區(qū)的建設是城市建設的一局部,把小區(qū)建設融入整個城市的規(guī)劃之中,美麗的自然環(huán)境,淳厚的文化底蘊,較高的文化品位,現(xiàn)代化的生活理念,將構成小區(qū)的一大特色,可謂“風景這邊獨好“,同時又考慮到城市總體環(huán)境,兩者要到達水乳交融般和諧.穎而獨具特色,人類與自然的完善結合是本工程總體設計原則.總平面布置1、依據(jù)功能不同,居住空間與公共空間分區(qū)布置.2、依據(jù)小區(qū)、組團兩級構造概念有機組織居住空間.3、充分考慮與城市道路的關系,合理布置道路網絡,形成“通而不暢“的道路系統(tǒng)河豐富得步行系統(tǒng).4、在三維空間上安排小區(qū)內的各種活動場所,形成豐富好玩、有家園氣氛得空間序列.5、依據(jù)可持續(xù)進展概念進展規(guī)劃布局設計.總平面布置綜述356畝,用地西側為沿西小區(qū)居民住宅,南側為豐收路,北側為北二環(huán)路,東側為沿東街,交通便利,小區(qū)共分五個組團,宏觀上整體構造清楚明確,易于與城市聯(lián)系并具有通暢的內部交通.景觀以入口為起點,以中心綠地為高潮,入口設小區(qū)標志性雕塑河構筑物,中心綠地設音樂、噴泉,形成豐富而怡人的環(huán)境.各居住組團依據(jù)居住形式的不同,承受并聯(lián)圍合的組合式形成富于變化的室內外環(huán)境,為居住者供給了戶外的休閑活動場所,同時加強了鄰里交往.并與小區(qū)中心有機結合,聯(lián)系嚴密又互不干擾,形成具有美麗景觀的居住空間.小區(qū)管線整體考慮承受地下敷設方式,使環(huán)境更美麗.豎向設計小區(qū)內地形較為平緩.豎向設計承受就地平坦的平坡式布置形式.考慮到基槽余土等狀況,小區(qū)內填挖土方量根本平衡.總平面圖布置經濟技術指標1、規(guī)劃總占地面積23.7萬m2,〔356畝〕2、總建筑面積：55.5萬m2.其中：住宅建筑面積：50萬m2公建面積：2萬m2.3、居住戶數(shù)：5000戶.4、居住人口：15000人.5、建筑密度：6、綠化率：42%.7、容積率：2.34工程設計方案建設內容本小區(qū)建設內容包括住宅樓和公建工程.住宅33棟,公建工程包括物業(yè)治理中心、托幼、文化活動中心、小學等.各項工程具體指標見下表：m21200框架3498框架35000框架2100框架構造334磚混260磚混140磚混108磚混189磚混243磚混4000框架構造1、戶型設計依據(jù)當今住宅進展趨勢,并適應工薪階層的需求.本小區(qū)以產品質精品舒適和經濟為設計的主要指導思想,戶型多樣化,二室二廳、三室二廳、為主的組合體.2、立面設計小區(qū)內全部建筑物均承受現(xiàn)代風格簡潔明快,細部精品化,力求與四周環(huán)境和諧,極富家園氣氛和人情味.3、內裝修為便利居民,本設計實行高、中、低檔次不同的精裝修.開創(chuàng)省城住宅根本無精裝小區(qū)的先河.4、建筑構造住宅±0.000以上承受短肢剪力墻屋頂保溫厚度為80mm,外門密閉性能好,承受塑鋼門窗,氣密性為Ⅲ級.5、公建設計外觀造型與小區(qū)其他建筑相協(xié)調,內裝修承受中檔標準以滿足與四周環(huán)境協(xié)調.6、構造設計小區(qū)住宅均為高層建筑,高層住宅設有地下室做為貯存間.全部住宅均承受多肢剪力墻構造,根底承受筏板,樓板砼全現(xiàn)澆.公建工程大空間局部建筑承受框架構造,獨立柱基. 設計依據(jù)《建筑給水排水設計標準》GB15-88〔1997年版〕《住宅設計標準》GB50096-1999《室外給水設計標準》GBJ13-87〔97年〕《室外排水設計標準》GBJ14-87〔97年〕建筑專業(yè)及有關的條件1、水源及水質本工程用水水源由市政給水,水質符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》.可以滿足本小區(qū)生活及消防用水的需要.2、給水方案及用水量本工程給水擬承受中水回用,即廚房及洗滌用水由物業(yè)治理中心可節(jié)約近1/3的生活用水.故小區(qū)設計用水量為：1、生活用水：按每人日均用水量150L/人.日,小時變化系數(shù)K取2.5,生活用水最高日用水量2250m3/d,最高日平均時用水量93.7m3/h,最高日最大時用水量234m3/h.2、商業(yè)用水：最高日用水量10.5m3/d.〔1〕公用建筑用水：公建用水量按生活用水量的8%估算為7.5m3/h.〔2〕采暖系統(tǒng)補水量依據(jù)采暖系統(tǒng)補水要求按6.2m3/h考慮.〔3〕澆灑道路用水量標準按2L/M2.次.每日1次計.〔水源主要來源于中水〕.〔4〕澆灑綠化用水量標準按4L/M2.次,每日1次計〔水源主要來源于中水〕.〔5〕未預見水量：取生活用水量的15%,為14m3/h.以上總用水量為：最高日用水量為：2517m3/d最高日平均時用水量為：104.9m3/h最高日最大時用水量為：262.25m3/h消防用水量：依據(jù)有關標準要求,該小區(qū)統(tǒng)一時間內火災次數(shù)為一次.消防水壓由小區(qū)二次加壓泵保證,小區(qū)內設置室外消水栓,15L/S計算,樓內設室內消火栓,室內消防用水量10L/S,消火栓滅火時間按二小時計；故消防總用水量為180m3.150m,布置間距不大于120m,且消防泵出水管設置兩條,分別與室外給水管網干管相連.給水系統(tǒng)DN150管道引入小區(qū)內蓄水池,經二次加壓后送至各用水點.各用水點廚房、洗滌用水統(tǒng)一回收經隔油、除渣、生物處理、消毒處理后供用水點衛(wèi)生設備及綠化、洗車用水.加壓泵承受變頻調速供水設備,使水壓保持恒定,同時到達減小噪音,充分節(jié)能的目的.室外消火栓應適當布設在環(huán)狀管網上.為滿足消防及生活用水水壓,以及為調整供、用水之間的不均衡性,設地下式蓄水池及加壓泵房.1、蓄電池蓄水池內生活用水的調整容積取最高日用水量的10%,為251m3.蓄水池內的消防儲畜為25L/SX2h180m3.則蓄水池的總容積不應小于431m3.S822“鋼筋混凝土蓄水池“,容量為450m3一座.2、加壓泵房生活給水采采變頻恒壓供水裝置,以保證生活用水的需要,配用水泵為150DL–150–20Q=131.12m3/h,H80mHO,電機功率P45KW.消火栓系統(tǒng)加壓泵選用兩臺100DL,其中一用一備,單臺性能參數(shù)為Q=100m3/h,H=80mHOP=37KW.1、中水水源中水水源主要來源于廚房及洗滌用水.2、用途依據(jù)水量平衡估算,中水用于沖廁用水以及室外道路澆灑及綠化用水.3、處理工藝承受生物處理與物化處理相結合工藝流程,如以下圖所示：原水→格柵→隔油池→調整池→生物處理→沉淀池污泥排放↓過濾→消毒→中水儲水池→用水點給水管網給水管網承受環(huán)狀布置,以提高供水的安全性,且當管徑大于等DN100DN100時承受鍍鋅鋼管.排水系統(tǒng)由于本工程設有中水系統(tǒng),經過水量平衡估算,本工程承受污廢立管.污水直接排至室外化糞池,經處理后排入市政污水管網.屋多余局部匯入市政雨水管網.供熱工程設計依據(jù)本設計依據(jù)《采暖通風與空氣調整設計標準》以及土建、給排水專業(yè)所提條件進展.氣象參數(shù)大氣壓：夏季：995.7hpa冬季采暖計算干球溫度：-8℃冬季平均風速：1.8m/s冬季風向：N冬季日照率：61.6%最大凍土厚度：56mm設計計算用采暖期天數(shù)：117天5.5.3采暖設計方案1、采暖熱源：本工程采暖一次熱源來自于城市供熱管網供給的蒸氣,蒸汽壓力為4Kg/cm,通過設于熱交換站的高效智能汽-水換熱器生氣出90—70℃熱水作為采暖熱煤.2、采暖熱負荷：小區(qū)住宅按節(jié)能住宅設計,采暖按45W/m2計算,住宅采暖熱負荷約22.5MW；公建采暖面積5.5m2,采暖負荷約3.3MW,總采暖熱負荷25.8MW.冬季采暖期為四個月,供水溫度為90℃,回水溫度為70℃,管網漏損系數(shù)取1.03.則總循環(huán)水量為884T/h.采暖撥承受雙管分戶計量系統(tǒng).室外采暖管道呈支狀直埋敷設,室外采暖管道均承受無縫鋼管,系統(tǒng)定壓及水處理設備均集中設置在換熱站內.采暖系統(tǒng)形式以雙管分戶計量單管跨越式為主,供水干管及回水干管均為埋地敷設.散熱器選用單面定向對流鑄鐵散熱器.采暖管道承受低壓流體用一般焊接鋼管,管徑＜=32mm螺紋連接,管徑＞32mm并做保溫處理.保溫材料承受40mm供暖管路系統(tǒng)中的最高點和最低點,分別設置自動排氣和自動泄水裝置.管道的熱補償承受波浪管補償器,補償器設在檢查井內.為便利系統(tǒng)修理,在管道各分支處均設關斷用閥門和檢查井.電氣工程設計依據(jù)1JGJ/T16-922GB50057-943GB50303-20234GB50200-945GB50054-95610KV78、其他相關的條件等電氣設計規(guī)劃1、負荷概況：本小區(qū)建筑物均為高層建筑.該小區(qū)用電負荷除19層以上建筑為一級負荷外,其他均為二級負荷.本小區(qū)住宅面積500000m2,按每平米50瓦計,需要系數(shù)kx=0.25,公建建筑面積為20230m2,按15W/m2估算Jx=0.8,35000m2,按60W/m2估算,Kx=0.858275KVA.小區(qū)內設四處變電所,可分設在地下設備層,承受環(huán)網方式供電.每處變配電所可依所擔當負荷容量選用2~3臺SC3-1000KVA節(jié)能變壓器.負荷大多為單相負荷,按電業(yè)局要求承受電力電容器作為無功補償裝置,功率因數(shù)達0.9以上.2、由變電所向相應組團承受電纜供電,小區(qū)內全部電纜線路走電纜溝,自變電所內引出的低壓電纜以放射式結合樹干式向各單體建筑物供電.建筑物內電源為380/220伏,三相五線制.配電系統(tǒng)為放射式與樹干式混合供電.樓內管線均沿墻及現(xiàn)澆樓板內暗敷設.住宅樓內居民用電計量到戶,按一戶一表方式設計,要求電能表集中設置在一層和二層,樓梯間及地下室公用燈單獨設表計量.住戶地下室照明自戶表內接線用電,由戶表統(tǒng)一計量.每戶設終端配電箱〔配電系統(tǒng)〕設五~六個回路,一個照明回路,三路插座回路〔兩路一般插座回路,一路空調回路,一路廚房浴廁插座回路〕,五個回路除前面四個回路外,增加一個客廳空調插座回路.插座回路設漏電保護裝置,以保證人身安全.3、住宅用電水平某每年最熱月最高溫度平均值＞30度,夏季主要降溫設備是空調器,主要用電負荷可分成四類：全年常常性負荷,降溫負荷,電熱取暖負荷和電炊負荷,每戶住宅建筑面積超過100m2的,確定一般住宅為6kW/戶,高級住宅為8~9kW/戶.4、道路照明小區(qū)內道路照明和庭院燈照明燈具集中掌握,承受光敏元件掌握設.5、防雷接地系統(tǒng)在建筑物頂層設獨立避雷針或避雷網,利用建筑物柱內主筋做防雷引下線,根底鋼筋網做接地極,關心人工接地極.引下線與接地網及頂層屋面避雷網牢靠焊接.組成防雷接地系統(tǒng).變壓器中性點直接接池.設備接池,通訊等電子設備接地與防雷接地系統(tǒng)共同接地裝置,要求綜合接地電阻小于1歐姆.當建筑物高于30m尚應實行以下防側擊的措施：1、從30m6m物四周設水平避雷帶并與引下線相連；230m及以上外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置連接；3、在電源引入的總配電箱處宜裝設過電壓保護器.弱電遠景規(guī)劃為了使小區(qū)跟上時代的步伐,通過綜合配置住宅區(qū)內各功能子系統(tǒng),以綜合布線為根底,以計算機網絡為小區(qū)內各種設備治理自動化平臺的型住宅小區(qū).1、小區(qū)內設置通信和治理系統(tǒng)治理系統(tǒng),為了滿足通信進展的需要,每戶線路不少于兩對.一對接,一對接或電腦,每對線路可帶主付機插座各一只,主要廳室均chinanetinternet聯(lián)通,如今后有條件的話,可建立小區(qū)局域網與公共網聯(lián)通.住宅內主要廳室均放置了有線電視終端,充分利用城市有線電視〔CATV〕網節(jié)目資源豐富,掩蓋面廣,投資省的優(yōu)點.住宅內承受了三表計量出戶,今后有條件將可改成三表出戶自動計量、計量系統(tǒng),我們將在小區(qū)局域網的設計上,充分利用總線資源,將數(shù)據(jù)通信,對講、呼叫、報敬信號的傳輸納人該總線,簡化小區(qū)布線,節(jié)約投資,提高效益.2、安全防范系統(tǒng)小區(qū)對安全防范要求很高,在安全防范系統(tǒng)設計上充分利用技術、產品,建成開放式、全方位、多功能的小區(qū)安全防范系統(tǒng).承受對講或可視對講系統(tǒng)、報警按鈕、電視監(jiān)控〔CCTV〕系統(tǒng)相結合的防盜報警系統(tǒng),在住戶室內與單元門口建立對講系統(tǒng)或可視對講系統(tǒng),將來小區(qū)可利用小區(qū)通信總線在住戶與警衛(wèi)室或物元門口警衛(wèi)室,或物業(yè)治理中心設置可顯洋住戶位置的聲光報警裝置；在小區(qū)出人口主要通道,單元門口等重要場所設置電視監(jiān)控系統(tǒng),以上三個系統(tǒng)結合,加上小區(qū)保安人員,物業(yè)治理人員及居民,將使小區(qū)具有一個較為完善的防益體系.安全報警系統(tǒng)將來形成網純利潤,在住室內安裝感煙〔或感煙〕警衛(wèi)室或物治理中心安裝掌握器,即可顯示災情類型和住戶位置織救災和居民互救,更好地消退災情.3、音響播送系統(tǒng)音響播送系統(tǒng)與火災事故播送合用.在公建內的辦公區(qū)域,走道及霸天會場等公共場所設背景音樂揚聲器,通過播送中心及消防掌握室進展掌握.尋?？刹シ疟尘耙魳?遇有火災發(fā)生時,在消防緊急播送.第六章消防設計依據(jù)《建筑設計防火標準》GBJ16-87《建筑滅火器配置設計標準》GBJ140-90消防給水設計范圍：小區(qū)室內外消防系統(tǒng)設計.設計原則：以防為主,防消結合.消防水源來自市政給水管網,小區(qū)內環(huán)狀布置供水管網及室外地上式消火栓.消防用水量標準10L/S,火災連續(xù)時間2h.15L/S,火災連續(xù)時間2h.6.2.2消火栓給水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)承受生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng),管網成環(huán)狀布置,消防承受低壓制,設地下式消火栓.設儲水池一座及加壓水泵房,儲水池內貯消防用水及生活調整用水.室內消火栓適當設在環(huán)狀給水管上,其半徑布置間距不大于120m.氧化碳“和其他滅火器.第七章環(huán)保、節(jié)能與綠化環(huán)保設計依據(jù)一、中華人民共和國國務院第253號令《建設工程環(huán)境保護條理》二、XX80號《XX治理條理》HJ/T2.1-2.3-93〕〔HJ/T19—1997〕施工期間環(huán)境影響因素工程建設施工期間,主要污染源為施工機械噪聲、揚塵、建筑垃圾等,會對該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和四周居民日常生活造成肯定的影響.施工單位在施工前必需到環(huán)保治理部門辦理有關手續(xù),并按環(huán)保要求,實行必要的降噪抑塵措施,準時清理外運建筑垃圾,以期降低不利影響.運營期間環(huán)境影響因素本工程為居民居住綜合社區(qū),建成投入使用后,不產生有害污染物,不會對環(huán)境造成污染,日常產生的生活垃圾實行分類收集堆放,由物業(yè)治理公司派專人負責清理外運污水經化糞池處理后排入市政污水管網；廢水作為中水水源回用,雨水經收集后局部用作中水回用,剩余局部排入市政雨水管道.節(jié)能設計依據(jù)1DBJ-2023〕2GBJ26-95〕節(jié)能措施本工程建筑材料選用建設部規(guī)定的型節(jié)能材料；門窗承受密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗,門窗結縫用保溫材料封嚴；主要動力設備在滿足功能的前提下選用節(jié)通設備,照明選用高效節(jié)能燈具,熱力部承受節(jié)水型設備,以節(jié)約能源,降低能耗.綠化小區(qū)綠化布置承受中心與局部相結合的方式.景觀以入口廣場為起點,中心綠地為高潮,庭院綠地與之融合.景觀形成一個較大的綠色生態(tài)中心.各中心綠地和廣場內部布置不同的綠地景觀和自由綠化空間,形式活潑,種類多樣,形成各區(qū)的景觀中心和公共活動中心.綠地中的雕塑小品、景觀構架和特色公建形式活動,且具有標志性,為加強鄰里交往和消遣休閑供給了場所.第八章物業(yè)治理本工程建成投入使用前,將由房地產公組建小區(qū)物業(yè)治理公司,對整個小區(qū)實行現(xiàn)代化、專業(yè)化的治理,以更好地維護住宅的使用功能,延長房屋使用年限,為居民制造一個干凈、文明、安全、生活便利的居住環(huán)境.治理內容物業(yè)治理的內容主要有：修理治理、設備治理、保安治理、消防治理、保潔治理、交通治理、綠化治理.治理的目標物業(yè)治理到達的目標有：1、要充分保障物業(yè)使用人的消費權益,保證房屋及設施使用功能的正常發(fā)揮；2、要保障物業(yè)產權人的全部權權益,在經營治理中保持房屋的價值和使用價值,使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經濟效益.3、為物業(yè)使用人供給高效、優(yōu)質、經濟的全方位效勞,為居民提供干凈、文明、安全、便利的居住條件和生活環(huán)境；4、使物業(yè)公司獲得最正確的經濟效益和社會效益,以保證物業(yè)治理公司經營成良性循環(huán),提高公司的效勞水平和市場競爭力.機構設置與定員機構設置保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個部室.1、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政治理及公關等.2、財務室主管日常經營收支,代收各種費用等.3、經營部主管公司各經營部門治理,對外聯(lián)絡,公司進展規(guī)劃等.4、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等.5、工程部主管小區(qū)房屋維護、修繕、公用設備設施的日常治理、維護.6、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運、綠化等.經 理副經理 副經理經 保 辦 財 工 營 安 公 務 程 衛(wèi)部 部 室 室 部 部勞動定員表序號部室定 員備注工作人員治理人員1422323724保安部1225工程部1016環(huán)衛(wèi)部81441054物業(yè)公司經費來源物業(yè)治理是對物業(yè)的正常運營進展維護,對物業(yè)使用人和全部人供給全方位效勞,所以需要肯定的資金保證.物業(yè)治理公司的資金來源主要有以下幾個方面.房地產公司供給當物業(yè)治理公司肯定的公建經營用房及設備,由物業(yè)治理公司進展經營,其經營收益歸入物業(yè)公司的治理資金工程內.房屋產權人、使