可行性研究報(bào)告

第一章一、二、二、四、五、第二章一、二、二、第三章二、二、第四章一、二、第五章項(xiàng)目概況企業(yè)概況研究根據(jù)及范圍主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究結(jié)論與提議項(xiàng)目背景與建設(shè)必要性項(xiàng)目背景項(xiàng)目建設(shè)必要性項(xiàng)目建設(shè)意義市場分析隆回縣房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢區(qū)域市場分析建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模區(qū)域位置及建設(shè)條件區(qū)域位置錯(cuò)誤.未定義書簽。.錯(cuò)誤.!未定義書簽。.錯(cuò)誤.!未定義書簽。錯(cuò)誤未定.義.書.簽錯(cuò)誤未定.義書.簽錯(cuò)誤未定.義書.簽錯(cuò)誤!未定義書.簽。.錯(cuò)誤.!未定義書簽!錯(cuò)誤味.定.義書.簽錯(cuò)誤味.定義書.簽錯(cuò)誤!未定義書簽!錯(cuò)誤!未.定義書.簽.。錯(cuò)誤味.定.義書.簽錯(cuò).誤.!未定義書簽!錯(cuò)誤.!未定義書簽!錯(cuò)誤.!未定義書簽!錯(cuò).誤.!未定義書簽!....錯(cuò)誤.!未定義書簽.二、自然條件.錯(cuò)誤.!未定義書簽。三、建設(shè)條件.錯(cuò)誤.!未定義書簽。錯(cuò).誤.!未定義書簽。錯(cuò).誤.!未定義書簽。第六章工程技術(shù)方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)基本原則錯(cuò)誤未定義.書.簽二、總體規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)錯(cuò)誤未定義書.簽三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)錯(cuò)誤未定義書.簽四、構(gòu)造設(shè)計(jì)闡明錯(cuò)誤未定義書.簽五、給水排水設(shè)計(jì)闡明錯(cuò)誤未定義書.簽六、建筑電氣設(shè)計(jì)闡明錯(cuò)誤未定義書.簽七、暖通設(shè)計(jì)闡明錯(cuò)誤未定義書.簽八、消防工程.錯(cuò)誤.!未定義書簽。第七章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能.錯(cuò)誤.!未定義書簽.一、環(huán)境保護(hù).錯(cuò)誤.!未定義書簽。二、節(jié)能錯(cuò)誤.!未定義書簽。第八章物業(yè)管理錯(cuò)誤」未定義書簽。一、物業(yè)管理計(jì)劃錯(cuò)誤味.定義.書.簽二、機(jī)構(gòu)設(shè)置.錯(cuò)誤.!未定義書簽。第九章項(xiàng)目招投標(biāo)與實(shí)施進(jìn)度錯(cuò)誤!未定義書.簽。.…一、項(xiàng)目招投標(biāo)錯(cuò)誤味.定義.書.簽一、項(xiàng)目招投標(biāo)二、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃錯(cuò)誤味.定義.書.簽二、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃第十章組織管理機(jī)構(gòu)和職員人數(shù)確實(shí)定錯(cuò)誤!未定義書簽。一、組織管理機(jī)構(gòu)一、組織管理機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤味.定.義.書.簽錯(cuò)誤未定.義書.簽錯(cuò)誤未定.義書.簽 錯(cuò)誤J未定義書簽。......錯(cuò)誤.!未定義書簽。.....錯(cuò)誤未定.義書.簽 錯(cuò).誤.!未定義書簽。.....二、職員人數(shù)確實(shí)定....第十一章投資估算一、編制闡明二、總投資估算表第十二章項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)一、資金籌措及投資使用計(jì)劃錯(cuò)誤未定.義書.簽.。...錯(cuò)誤未定義書?簽.錯(cuò)誤未定義書?簽.錯(cuò)誤!未定義書簽.錯(cuò)誤未定義書?簽.錯(cuò)誤!未定義書簽.二、項(xiàng)目計(jì)算期..?三、經(jīng)營及銷售稅金.四、經(jīng)營成本費(fèi)用估算五、利潤及利潤分配.六、借款還本付息估算錯(cuò)誤!未定.義書.簽第十三章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).錯(cuò).誤.!未定義書簽一、財(cái)務(wù)盈利分析錯(cuò)誤未.定.義書.簽二、清償能力分析錯(cuò)誤未.定.義書.簽三、敏感性分析錯(cuò)誤!未定.義書.簽第一章總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱怡中豪苑建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于隆回縣城西320國道旁，西鄰方大公園，花瑤印象星級(jí)酒店，方大鄰廣場，北隆回二中，南接繁華鬧市區(qū)，九龍學(xué)校，汽車總站，高速出。該用地地理位置優(yōu)越，交通以便，四通八達(dá)，景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流人文環(huán)境。建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積為30560平方米，總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。二、企業(yè)概況企業(yè)基本情況湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)企業(yè)，由自然人肖石民、周應(yīng)達(dá)出資組建，具有省建設(shè)廳頒發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。企業(yè)成立于2023年1月，既有員工20人。其中具有中高級(jí)職稱15人，占企業(yè)總?cè)藬?shù)75%。企業(yè)按當(dāng)代企業(yè)制度組建，設(shè)有工程技術(shù)部、市場營銷部、財(cái)務(wù)核實(shí)部、行政事務(wù)部、物業(yè)管理部。設(shè)有執(zhí)行董事1人，總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理5人，監(jiān)事1人，共8個(gè)高管職位。企業(yè)證照齊全，已取得營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等，且按有關(guān)要求進(jìn)行了年檢、年審；企業(yè)成立以來，因?yàn)榻?jīng)營有方，經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，取得了良好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。相繼開發(fā)了湖南懷化《榆樹灣步行街》大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，貴陽市《鑫海大廈》高檔寫字樓項(xiàng)目，凱里市《龍泉明珠》江景住宅小區(qū)，邵陽城步《鴻旺家園》等項(xiàng)目，完畢建筑面積30萬余平方米。2023年經(jīng)過廣泛市場調(diào)研和進(jìn)一步投資論證后，企業(yè)決定投資隆回縣桃洪鎮(zhèn)桃洪西路怡然花園小區(qū)地塊，興建“怡中豪苑”中央商業(yè)住宅”（簡稱“怡中豪苑”）。鴻旺房產(chǎn)本著“創(chuàng)新、人本、價(jià)值”企業(yè)宗旨，致力于開發(fā)出滿足市場需求產(chǎn)品，與國際成功商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式接軌，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益和社會(huì)效益雙贏，發(fā)明出更多價(jià)值。經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、五金交電、機(jī)電產(chǎn)品、機(jī)械設(shè)備、有色礦產(chǎn)品、鋼材、金屬材料、建筑裝飾材料銷售。注冊(cè)資金人民幣壹仟萬元整注冊(cè)地點(diǎn)長沙市天心、區(qū)韶山南路120號(hào)恒盛家園1棟802房。注冊(cè)號(hào)404法定代表人簡介法人代表：企業(yè)法人代表肖石民，男，1966年3月出生，湖南省隆回縣人，漢族，大專文化，民營企業(yè)家，高級(jí)工程師，2023年1月，企業(yè)創(chuàng)建湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)，任企業(yè)執(zhí)行董事至今。該同志為人忠厚，誠實(shí)守信，有較強(qiáng)實(shí)干精神和豐富企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。企業(yè)類型有限責(zé)任企業(yè)三、研究根據(jù)及范圍研究根據(jù)湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)措施與參數(shù)(第二版)》建設(shè)部建標(biāo)[2023]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)措施》湖南省建設(shè)委員會(huì)1999年《湖南省工程預(yù)算定額》《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB50352)-2023);國家計(jì)委《有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究執(zhí)行管理措施》(計(jì)資[1983]116號(hào))；(8)國家計(jì)委《有關(guān)投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)告知》(計(jì)辦投資[2023]15號(hào))；(9)其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范(10)隆回縣規(guī)劃局有關(guān)“怡中豪苑”項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)批復(fù)。(11)隆回縣國土局核發(fā)國有土地使用權(quán)證。(12)隆回縣政府簽發(fā)有關(guān)費(fèi)用包干減免優(yōu)惠文件。(13)建設(shè)單位提供其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料研究范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)國家有關(guān)部門法令、政策、規(guī)程、規(guī)范、對(duì)項(xiàng)目建設(shè)必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)外部條件、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案及公用工程、環(huán)境保護(hù)、投資估算及資金籌措和經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益等進(jìn)行研究。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1總用地面積30560.合45.84畝2總建筑面積134520.03建筑密度%28.44容積率3.885綠地率%31.956項(xiàng)目總投資萬元23360銀行貸款萬元80自籌資金萬元153607總成本費(fèi)用固定資產(chǎn)費(fèi)用萬元13297經(jīng)營成本費(fèi)用萬元163經(jīng)營稅金及附加萬元20898銷售收入萬元381499所得稅萬元317510稅后利潤萬元952511投資利潤率%54.4%12投資利稅率%63.3%13資本金利潤率%82.7%14財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=10%)萬元2832.4所得稅后15投資回收期年3.24靜態(tài)年3.86動(dòng)態(tài)五、研究結(jié)論與提議研究結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)與隆回縣委縣政府提倡“一年一種樣，三年大變樣”發(fā)展戰(zhàn)略相統(tǒng)一，符合隆回縣城市將來發(fā)展方向正確決策。它在改善城市居住質(zhì)量、優(yōu)化人居環(huán)境等方面將起到主要作用。項(xiàng)目建設(shè)符合國家“擴(kuò)大內(nèi)需，增進(jìn)消費(fèi)，搞活流通”產(chǎn)業(yè)政策。同步，項(xiàng)目建設(shè)有利于增進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，調(diào)整經(jīng)濟(jì)構(gòu)造，為社會(huì)提供就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)緩解隆回縣待業(yè)人員就業(yè)壓力具有主動(dòng)意義。本項(xiàng)目建設(shè)將按照國際通行商品房開發(fā)模式運(yùn)作，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行整體規(guī)劃，完全符合城市規(guī)劃、消防、交通等各項(xiàng)要求，有利于完善隆回縣城區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)配套功能作用。從經(jīng)濟(jì)分析上看，項(xiàng)目建成后，總銷售收入為38149萬元，稅后利潤9525萬元，投資利潤率54.4%,投資利稅率63.3%,資本金利潤82.7%,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好，是個(gè)高投入、高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目敏感性分析來看，項(xiàng)目敏感點(diǎn)是銷售壓力，而本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，潛在顧客眾多，加之開發(fā)理念先進(jìn)，設(shè)計(jì)新奇實(shí)用，故能夠很好化解銷售壓力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目。提議(1)質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命線，應(yīng)嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系實(shí)施工程管理，把握好工程發(fā)包和材料采購是確保工程質(zhì)量關(guān)鍵，應(yīng)經(jīng)過公平競爭、擇優(yōu)選用招投標(biāo)形式選擇施工單位和材料供給廠商，以確保項(xiàng)目施工質(zhì)量和工程形象。資金是項(xiàng)目順利進(jìn)行確保，建設(shè)單位應(yīng)精心安排好工程進(jìn)度計(jì)劃，確保工程建設(shè)資金足額到位，從而確保項(xiàng)目順利實(shí)施。營銷是項(xiàng)目成功是否關(guān)鍵，應(yīng)精心安排好營銷組織、控制好營銷節(jié)奏，做好項(xiàng)目前期籌劃及推介，充分利用地理位置優(yōu)勢，同步在戶型設(shè)計(jì)中注重市場需求。一樣面積可提供二至三種能超群戶型選擇，不宜過多，防止客戶在購房時(shí)因選擇太多而影響成交。確保項(xiàng)目銷售與資金回籠順利。綜上所述，本項(xiàng)目是可行，但項(xiàng)目承接單位應(yīng)加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)過程中成本控制工作，以確保其社會(huì)效益和財(cái)務(wù)效益實(shí)現(xiàn)。第二章項(xiàng)目背景與建設(shè)必要性一、項(xiàng)目背景目前房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費(fèi)連續(xù)增長，住房水平不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。隆回縣位于距離邵陽火車站55公里，懷化火車站150公里，長沙市283公里；南接邵懷高速公路隆回出處，北連320國道和219省道,東靠洛湛鐵路邵陽站，前有郝水河經(jīng)過，為隆回怡中豪苑建設(shè)項(xiàng)目提供了得天獨(dú)厚水陸交通條件。隆回縣地處東經(jīng)110°38，-110°15，，北緯27°-27°40，。位于湖南省中部稍偏西南，資水上游北岸。東臨新邵縣，南接邵陽縣、武岡市，西抵洞縣，北界溆浦、新化縣。隆回位于湘中稍偏西南，總面積2866平方公里，居住有漢、回、瑤、苗、侗、滿等24個(gè)民族，轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1010個(gè)村（居）委會(huì)，總?cè)?40萬人，是湖南一種農(nóng)業(yè)大縣。2023年國民經(jīng)濟(jì)得到了很好發(fā)展,整年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）實(shí)現(xiàn)62.63億元，比上年增長13.2%,其中：第一產(chǎn)業(yè)增長值為18.13億元，較上年增長5.9%,第二產(chǎn)業(yè)增長值為15.85億元，較上年增長24.9%,第三產(chǎn)業(yè)增長值為28.65億元，較上年增長11.5%。人均GDP4812元（按常住人計(jì)算），比上年增長573元,三種產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比為28.95：25.31：45.74。全縣財(cái)政總收入達(dá)成27509萬元，同比增長18%。隆回縣內(nèi)自然資源豐富。生物資源品類繁多，水稻有秈、粳、糯3個(gè)類型，旱糧有近20個(gè)品種，經(jīng)濟(jì)作物有20多項(xiàng)，上千種。其中寶慶辣椒、紅皮蒜、生姜、龍牙百合、腰帶柿馳名中外，辣椒、茶葉、柑桔生產(chǎn)基地縣。植被達(dá)2余科，10余種，其中805種野生植物可作藥材。野生動(dòng)物資源133種。家禽畜品種繁多，尤以生豬為最。已查明地下礦藏40余種。其中煤遠(yuǎn)景儲(chǔ)量5886萬噸；黃金礦頒面占全縣面積1/3,遠(yuǎn)景儲(chǔ)量6.273噸。其他儲(chǔ)量較大礦藏還有鉛、鋅、錳、銻、銅、鐵、錫、磷、汞、高嶺土、大理石、石灰石及稀有金屬礦鈮、鉭、鈮鐵、獨(dú)居石、綠柱石、銑石等。境內(nèi)有6處堿性硅質(zhì)溫泉，水質(zhì)水溫均符合工業(yè)用水原則，在農(nóng)業(yè)和醫(yī)療方面也有利用價(jià)值。水能理論蘊(yùn)藏量16.24萬千瓦，可開發(fā)量4.79萬千瓦。近年來隆回縣城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展也不久，城區(qū)建設(shè)己初具規(guī)模。然而在2866平方公里隆回縣，沒有一處可供140萬人民娛樂、購物休閑場合，尤其是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心桃洪鎮(zhèn)，因?yàn)檫^去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件，伴隨社會(huì)進(jìn)步和人們生活水平不斷提升，人們渴望有一處高原則居住休閑場合，而我企業(yè)“怡中豪苑”項(xiàng)目修建將最大程度地滿足人們這一需求。尤其是2023年以來，隆回縣實(shí)施“三年大變樣”戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了極大提升，原有地域差別縮小，新城地段升值潛力不斷增大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了廣闊空間。正因?yàn)槁』乜h“怡中豪苑”具有得天獨(dú)厚優(yōu)勢和獨(dú)一無二條件，企業(yè)審時(shí)度勢，看中了這塊風(fēng)水寶地，和縣政府簽訂了《建設(shè)協(xié)議書》開發(fā)建設(shè)商業(yè)步行街和高檔商業(yè)住宅小區(qū)。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要目前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)營正處于一種特殊發(fā)展時(shí)期，為了增進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)構(gòu)造，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局分析與研究，房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用約1.5~2個(gè)百分點(diǎn)。隆回縣房地產(chǎn)占GDP比重近幾年雖在上升，但對(duì)于一種高速發(fā)展城市而言其在國民經(jīng)濟(jì)中所占份額依然偏低。伴隨政策看好、阻礙市場發(fā)育原因消除、人們消費(fèi)與置業(yè)觀念更新，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿艽?，存量和增量市場開啟后，房地產(chǎn)占GDP比重還將迅速上升，對(duì)GDP貢獻(xiàn)率還將逐漸增大。同步，房地產(chǎn)對(duì)有關(guān)行業(yè)帶動(dòng)作用很大，據(jù)測算，房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)，將會(huì)對(duì)幾百大類、幾萬個(gè)品種產(chǎn)品提出要求，與幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)聯(lián)，投資帶動(dòng)系數(shù)為1.95，所以，房地產(chǎn)已成為中央擴(kuò)大內(nèi)需、開啟消費(fèi)要點(diǎn)，使社會(huì)廣泛看好消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資看好和推動(dòng)作用較大，國家為推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)連續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一。擴(kuò)大消費(fèi)需求需要擴(kuò)大內(nèi)需，繼續(xù)實(shí)施主動(dòng)財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，保持消費(fèi)和投資需求對(duì)經(jīng)濟(jì)雙拉動(dòng)，是我國目前和將來經(jīng)濟(jì)工作指導(dǎo)方針。投資、出、消費(fèi)被稱做拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長“三駕馬車”。一般情況下，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率應(yīng)達(dá)成七成，所以應(yīng)著力擴(kuò)大國內(nèi)消費(fèi)需求。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，至2023年底，我國城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄已達(dá)成23萬億元，城市居民市場金融資產(chǎn)達(dá)20萬億元。近幾年來，伴隨消費(fèi)者生活水平提升，在住房改革政策引導(dǎo)下，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)已由過去“溫飽型”向“小康型”轉(zhuǎn)變。因?yàn)檫^去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件。所以，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)建設(shè)價(jià)位合適，面積適中住宅商品房，形成與社會(huì)購置力相適應(yīng)多層次供給體系，既滿足了置業(yè)者對(duì)住房需求，提升了生活質(zhì)量，又起到了對(duì)地方經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用。同步，房地產(chǎn)發(fā)展又能夠拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)上下游諸多行業(yè)發(fā)展，如鋼鐵、建材、家電、廚衛(wèi)制造、裝修裝飾業(yè)等等。這些行業(yè)發(fā)展了，員工就業(yè)和收入增長了，又反過來會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生新消費(fèi)能力和群體。2023年以來，我國國民經(jīng)濟(jì)每年都增長8%以上，其中房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率就超出1%。房地產(chǎn)已經(jīng)成為國家支柱產(chǎn)業(yè)。城鄉(xiāng)化建設(shè)需要到2023年要全方面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)目，其難點(diǎn)和要點(diǎn)在農(nóng)村和農(nóng)民。全國13億人，有9億農(nóng)民，中國每年新增勞動(dòng)力10萬，進(jìn)城民工一般保持在1.2億.“三農(nóng)”問題長久以來，一直是困擾我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展和實(shí)現(xiàn)當(dāng)代化，建設(shè)小康社會(huì)關(guān)鍵問題之一。按照城鄉(xiāng)化發(fā)展要求和十七大精神，要堅(jiān)持走大、中、小城市和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展中國特色城鄉(xiāng)化道路，盡快把農(nóng)村充裕勞動(dòng)力從土地上轉(zhuǎn)移出來進(jìn)入城鄉(xiāng)，加緊城鄉(xiāng)化進(jìn)程。假如按照規(guī)劃，到2023年，湖南省城鄉(xiāng)化水平達(dá)成40%,每年至少有1萬農(nóng)民工進(jìn)入城鄉(xiāng)。根據(jù)隆回縣城市總體規(guī)劃，到今后若干年隆回縣將逐漸發(fā)展成為40萬人中檔城市，到時(shí)城市人將在目前基礎(chǔ)上增長180。這些新進(jìn)城人，勢必會(huì)帶來商業(yè)用房、住宅用房消費(fèi)需求。只有安居了才干樂業(yè)，按照建設(shè)部提出實(shí)現(xiàn)全方面小康社會(huì)住房原則，即到2023年基本做到“戶均一套房，人均一間房，功能配套，設(shè)施齊全”。所以項(xiàng)目建設(shè)市場前景廣闊。目前隆回縣人均住宅面積偏小，而且居住條件也較差，是我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題之一。在隆回縣整體規(guī)劃中被定位于“高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)”，伴隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市建設(shè)用地越來越緊張，所以，項(xiàng)目建設(shè)不但能夠適應(yīng)隆回縣城區(qū)域迅速發(fā)展需要，處理縣城教職員工及高科技企業(yè)員工等居住問題，而且還能夠適應(yīng)隆回縣城市規(guī)劃與市政建設(shè)需要，這對(duì)美化城市環(huán)境、增長城市功能均具有現(xiàn)實(shí)意義。三、項(xiàng)目建設(shè)意義項(xiàng)目開發(fā)將進(jìn)一步提升區(qū)域內(nèi)居住質(zhì)量,增進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展，有效地提升該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)整體品質(zhì)，對(duì)增長地方財(cái)政收入、繁華本區(qū)域內(nèi)商業(yè)與服務(wù)業(yè)起到主要作用。同步，項(xiàng)目建設(shè)將為隆回縣人民提供良好園林式居住環(huán)境。第三章市場分析一、邵陽地域市場情況投資構(gòu)造分析根據(jù)邵陽地域2023年1-6月建筑行業(yè)投資統(tǒng)計(jì)表白，按構(gòu)成份類,建筑工程投資27億元，占總投資52.9%，而去年同期建筑工程投資只占總投資40.67%，比去年同期21億元，增長28.5%;其他費(fèi)用（主要是土地購置費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)）18億元，與去年同期基本持平，占總投資35.3%，而去年同期其他費(fèi)用占總投資40%。闡明經(jīng)過2023、2023年大規(guī)模地引進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目及前期開發(fā)，今年開始進(jìn)入了施工建設(shè)階段。邵陽地域2023年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資構(gòu)成（按構(gòu)成份）1-06月邵陽市2023年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資分類單位：億元階段合計(jì)（按構(gòu)成份）建筑工程安裝工程設(shè)備工器具購置其他費(fèi)用其中：舊建筑物購置費(fèi)其中：土地購置費(fèi)1-06月512751181.5510.5投資用途分析住宅建設(shè)完畢投資39億元，占總投資76.5%，比去年同期30億元增長30%;辦公樓建設(shè)完畢投資3億元，占總投資5.8%;商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)完畢投資5億元，占總投資9.8%；其他用房建設(shè)完畢投資4億元，占總投資7.8%。邵陽地域22年1年月房6衡房地完畢發(fā)完畢投勰途分按用途分）階段合計(jì)（按用途分）住宅辦公寫字樓商業(yè)營業(yè)用房其他1-06月5139354邵陽市2023年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資分類單位：億元投資區(qū)域分析2023年1-6月邵陽市區(qū)完畢投資18億元，占總投資35.3%;隆回縣完畢投資5.8億元，占總投資11.4%；邵東縣完畢投資5.2億元，占總投資10.2%;新邵縣完畢投資4.9億元，占總投資9.6%;邵陽縣完畢投資3.8億元，占總投資57.4%；新寧縣完畢投資3.5億元，占總投資6.8%;城步縣完畢投資2.2億元，占總投資4.3%;洞縣完畢投資2.5億元，占總投資4.9%，綏寧縣完畢投資2.3億元，占總投資4.5%。邵陽地域2023年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資構(gòu)成（按項(xiàng)目地點(diǎn)分）邵陽地域2023年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資（按項(xiàng)目地點(diǎn)分）單位：億元階段合計(jì)邵陽市區(qū)內(nèi)邵東縣隆回縣新邵縣邵陽縣新寧縣城步縣武岡縣洞縣綏寧縣1-06月51185.25.84.93.83.52.22.82.52.3從各區(qū)（縣）房地產(chǎn)完畢投資百分比上看，邵陽市區(qū)、隆回縣、邵東縣開發(fā)投資增幅較大，與去年同期相比，隆回縣增長97.91%，增幅位居第二，小結(jié)：今年上六個(gè)月房地產(chǎn)投資仍保持高速增長，但是投資構(gòu)造已經(jīng)發(fā)生變化。從投資用途看，住宅建設(shè)投資所占百分比上升，而商業(yè)用房建設(shè)投資百分比下降。從投資構(gòu)成看，土地購置和土地開發(fā)投資百分比降低，而建筑工程投資百分比增長。這是因?yàn)榍皟赡晖恋爻山换钴S，在投資構(gòu)成中占較大百分比，而目前這些項(xiàng)目已逐漸進(jìn)入施工建設(shè)階段。另外，拆遷安頓難度加大，進(jìn)展緩慢也是前期工程投資百分比降低原因之一。需求分析“十二五”邵陽市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃部門課題組課題責(zé)任人簡介，影響住宅自然需求原因有三個(gè)：城市化水平、提升居民居住水平速度和住宅年自然折舊率。按《隆回縣城市總體規(guī)劃》，根據(jù)隆回縣城市總體規(guī)劃，到今后若干年隆回縣將逐漸發(fā)展成為40萬人中檔城市。根據(jù)隆回縣既有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，2023-2023年將是隆回縣進(jìn)入工業(yè)化，城市化加速時(shí)期，也是中部崛起關(guān)鍵時(shí)期。在這一期間，考慮到城市人迅速增長，舊城改造、居住消費(fèi)構(gòu)造向著發(fā)展型、享有型升級(jí)等原因，隆回縣住宅消費(fèi)將有著巨大潛在需求。結(jié)婚家庭戶數(shù)對(duì)住宅需求根據(jù)2023年隆回縣第六次人普查10%抽樣資料測算，隆回縣居民平均初婚年齡為23.28歲，其中男性平均初婚年齡24.71歲，女性平均初婚年齡21.85歲。我們選擇在1987年到1991年在市區(qū)出生人作為結(jié)婚家庭戶數(shù)，統(tǒng)計(jì)資料顯示：這一期間縣城市區(qū)出生人約1.8萬人。另一方面，從結(jié)婚登記數(shù)看：1998年以來，隆回縣平均每年結(jié)婚登記60多戶。因?yàn)榫幼≡诔青l(xiāng)人約占總?cè)?0%左右，所以城鄉(xiāng)結(jié)婚登記數(shù)約30個(gè)左右。結(jié)合上面兩種分析，我們選用隆回縣城鄉(xiāng)結(jié)婚登記數(shù)更合理?！笆濉币?guī)劃期間，隆回縣城鄉(xiāng)結(jié)婚家庭戶數(shù)為1.5萬個(gè)左右(30x5)。伴隨結(jié)婚人和家庭數(shù)量增長，首當(dāng)其沖就是對(duì)住房需求增長，假設(shè)每戶住房建筑面積按1平方米計(jì)算，則2023-2023年需新增住房建筑面積約150萬平方米(1.5x1)。平均每年需新建約30萬平方米。城市人數(shù)量增長對(duì)住宅需求伴隨“三化”進(jìn)程推動(dòng)和發(fā)展小城鄉(xiāng)建設(shè)步伐加緊，隆回縣城鄉(xiāng)化率不斷提升。2023年在全縣總?cè)酥?，居住在城鄉(xiāng)人為26萬人，占總?cè)思s26%,比上年增長2萬人，增幅上升8.3個(gè)百分點(diǎn)。2023年城市化水平(23%)比2023年(15%)提升8個(gè)百分點(diǎn)，平均每年提升了2個(gè)百分點(diǎn)，估計(jì)2023年城市化水平可達(dá)成28%-30%。近幾年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表白，隆回縣城市化水平每年以2-3個(gè)百分點(diǎn)左右速度遞增，這意味著每年新增城鄉(xiāng)人約2萬-3萬人左右?？鄢俗匀辉鲩L(近6年平均每年增長人1萬人左右)，每年新增城市人約2萬人左右。城市化過程中必然帶來對(duì)住宅需求增長。那么“十二五”規(guī)劃期間隆回縣將新增城鄉(xiāng)居民12萬人左右。按照《中華人民共和國人類住區(qū)發(fā)展報(bào)告》有關(guān)2023年全國城鄉(xiāng)人均建筑面積26平方米原則，所以，隆回縣為處理新增長城市人住房問題，2023-2023年則需新建住房建筑面積約52萬平方米(2x26)。平均每年需新增10.4萬平方米。城市流感人對(duì)住宅需求舊房屋更新改造對(duì)住宅需求(5)達(dá)成預(yù)期住房面積目對(duì)住宅需求(6)投資型等住房需求二、隆回縣房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢隆回縣在改革開放以來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)步入了迅速發(fā)展軌道，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，城市建設(shè)日新月異，人民生活條件不斷改善。從1988年到2023年，隆回縣經(jīng)濟(jì)每年平均增長率達(dá)9.1%,高于全國平均增幅近1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入工業(yè)化中期階段。近年來，伴隨經(jīng)濟(jì)連續(xù)發(fā)展，人們生活水平進(jìn)一步提升，住房需求也越來越大。建設(shè)部目前工作思緒是：深化改革，立足發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場地宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場秩序，增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展；開放搞活二級(jí)市場，推動(dòng)住房分配貨幣化，全方面落實(shí)住房公積金制度，改善物業(yè)管理，進(jìn)一步哺育住房消費(fèi)。所以，房地產(chǎn)市場容量將進(jìn)一步擴(kuò)大。隆回縣房地產(chǎn)市場在中央采用一系列主動(dòng)財(cái)政政策連續(xù)作用下，市場主要指標(biāo)都有較大幅度增長，在城市大規(guī)模路網(wǎng)改建刺激下，隆回縣房地產(chǎn)市場積蓄潛力逐漸釋放，商品房銷售形式良好，保持穩(wěn)定增長勢頭，市場消費(fèi)也相應(yīng)呈現(xiàn)出理性上升局面，整個(gè)市場明顯處于景氣狀態(tài)，市場動(dòng)作情況良好。根據(jù)房地產(chǎn)部門統(tǒng)計(jì)資料,2023年上六個(gè)月全市共同意商品房預(yù)售面積152.2萬，比去年同期增長6.5%,其中住宅上市量為96萬，比去年同期增長15萬平方米，同比增長18.5%,占商品房總量比重為78%。2023年上六個(gè)月，全市共完畢商品房交易10518起，成交面積達(dá)146萬，成交金額為38.5億元，其中商品房期房成交8230起，成交面積為114萬，成交金額為33.01億元，分別比上年同期增長了34.5%和55.6%就目前隆回縣宏觀經(jīng)濟(jì)情況來看，政府財(cái)政收入與國民收入均呈現(xiàn)出迅速增長態(tài)勢，人民消費(fèi)水平相對(duì)于同類城市而言大為超前，房地產(chǎn)、私車等大宗消費(fèi)近年已經(jīng)有了較大需求增長，從近來汽車展銷會(huì)上人氣興旺能夠看出，隆回縣消費(fèi)潛力十分巨大。伴隨人民消費(fèi)需求增長、市政配套改造完善、更高品質(zhì)住宅產(chǎn)品出現(xiàn)和房產(chǎn)多級(jí)體系成熟，隆回縣房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入迅速發(fā)展軌道，估計(jì)在近來一兩年內(nèi)將成為邵陽地域中城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增速最快城市之一。三、區(qū)域市場分析1.社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況該項(xiàng)目位于隆回縣城西320國道旁，西鄰方大公園，花瑤印象星級(jí)酒店，方大廣場，北鄰隆回二中，南接繁華鬧市區(qū)，九龍學(xué)校，汽車總站,高速出。該用地地理位置優(yōu)越，交通以便，四通八達(dá)，景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流人文環(huán)境。尤其是近幾年市政府實(shí)施巨大基礎(chǔ)設(shè)施投入，使得隆回縣城面貌目日新月異?；A(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施不斷改善使得隆回縣越來越適合居住。市場供需兩旺，購房意愿繼續(xù)增強(qiáng)。從近兩年隆回縣房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，從2023年開始，隆回縣房地產(chǎn)市場正處于一種迅速增長高速發(fā)展期，市場呈現(xiàn)強(qiáng)勁勢頭使進(jìn)駐隆回縣開發(fā)商無一不喜笑顏開。隆回縣本土尤其是最強(qiáng)大購置實(shí)力也讓市場為之震驚。這一點(diǎn)從萬和花園、百龍觀天下商住樓、龍江山水小區(qū)、怡然花園等項(xiàng)目熱銷可見一斑。目前新增需求主要體目前如下幾種方面：（1）隆回縣迅速發(fā)展及高科技產(chǎn)業(yè)膨脹帶來需求。隆回縣發(fā)展迅速驚人，不斷增長就業(yè)與商機(jī)，不斷增多企業(yè)、單位和商家，以及隆回縣城市規(guī)模擴(kuò)大、城市人增長（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人及外來人補(bǔ)充），都將產(chǎn)生連續(xù)住宅需求。（2）改善型需求在這一兩年體現(xiàn)得十分踴躍。隆回縣原居住人人均居住面積和住宅擁有量不高，且原居住用房多為單位分房和個(gè)人自建房，單位住房大多面積較小，而私自建房大多居住品質(zhì)不高，使得諸多人已經(jīng)或正在打算從原有住房中搬離出來。投資型需求比較活躍。隆回縣外來人，尤其是高科技產(chǎn)業(yè)員工構(gòu)成了寵大租賃群體，使得租賃市場火爆，房屋租金較高，因而吸引了諸多投資型客戶。因?yàn)橐陨闲枨?，隆回縣大多數(shù)樓盤尤其是住宅銷售形勢很好，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺局面。2.項(xiàng)目優(yōu)勢伴隨隆回縣城市化水平不斷提升以及城市格局基本形成，隆回縣二十一世紀(jì)發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市規(guī)模延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展步伐逐漸加緊，房地產(chǎn)開發(fā)已成為經(jīng)濟(jì)騰飛新熱點(diǎn)。目前，隆回縣政府?dāng)M定了把縣建設(shè)成為繁華、開放、文明、秀美當(dāng)代化城市戰(zhàn)略目。到2023年，隆回縣城市人將達(dá)成40萬，城市化水平達(dá)成45%，人均GDP50美元左右，達(dá)成中檔收國家水平，基本實(shí)現(xiàn)當(dāng)代化。為落實(shí)省委、省政府有關(guān)“加緊隆回縣建設(shè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”和“實(shí)現(xiàn)隆回縣城市面貌三年大變樣”有關(guān)要求，縣政府獎(jiǎng)大力實(shí)施“興工強(qiáng)市”戰(zhàn)略，主動(dòng)推動(dòng)工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，實(shí)現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展。隆回縣二十一世紀(jì)發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市規(guī)模延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展步伐逐漸加緊，房地產(chǎn)開發(fā)已成經(jīng)濟(jì)騰飛投資建設(shè)新熱點(diǎn)，加之高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，市場前景不可限量。項(xiàng)目處于隆回縣城西320國道旁，西鄰方大公園，花瑤印象星級(jí)酒店，方大廣場，北鄰隆回二中，南接繁華鬧市區(qū)，九龍學(xué)校，汽車總站，高速出。同步，項(xiàng)目所在地教育、醫(yī)療、公共服務(wù)設(shè)施較為完善。產(chǎn)品品質(zhì)突出，綜合素質(zhì)高，不論是外立面、戶型、園林都按隆回縣目前最高水平打造；位于桃洪西路，易達(dá)性好；無高大建筑遮擋，小區(qū)視線開闊;戶型設(shè)計(jì)分別面對(duì)不同層次群體，擴(kuò)大了客戶層面，降低了銷售壓力；戶型設(shè)計(jì)精致，布局科學(xué)合理，實(shí)用性高。南北朝向，開間大，進(jìn)深小，戶型采光和空氣對(duì)流很好，居住舒適度高。第四章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容怡中豪苑建設(shè)內(nèi)容主要為：17層小高層住宅10棟，14層建1棟,12層小高層住宅3棟、地下車庫及相應(yīng)配套服務(wù)設(shè)施、室外道路、綠化、市政管網(wǎng)設(shè)施等。二、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積為30560平方米（合45.84畝），擬建總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程為121208平方米，地下車庫13312平方米，項(xiàng)目規(guī)劃建筑容積率為3.88，建筑密度為28.35%，綠地率為31.95%。項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)10棟17層商品住宅、1棟14層商品住宅及3棟12層商品住宅，1#、2#、6#-14#棟負(fù)1層均設(shè)地下車庫。3#-5#小高層負(fù)1-2層設(shè)地下車庫。第五章區(qū)域位置及建設(shè)條件一、區(qū)域位置項(xiàng)目位于隆回縣城西320國道旁，西鄰方大公園，花瑤印象星級(jí)酒店，方大廣場，北鄰隆回二中，南接繁華鬧市區(qū)，九龍學(xué)校，汽車總站，高速出。該用地地理位置優(yōu)越，交通以便，四通八達(dá)，景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流人文環(huán)境。區(qū)域周圍社會(huì)化服務(wù)文、教、衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，完全具有建設(shè)住宅小區(qū)條件。、自然條件1.氣溫年平均氣溫16.9°C最冷月平均氣溫3.9°C最熱月平均氣溫28.2C極端最高氣溫39.1C極端最低氣溫-11.3C2.降水量年平均總降水量16mm一月最大降水量148mm3.溫度最冷月平均相對(duì)溫度76.85%最熱月平均相對(duì)溫度73%4.最大積雪深度130cm5.最大凍土深度5cm6?年雷暴日數(shù)49.5d7.風(fēng)冬季平均風(fēng)速1.5m/s30年一遇最大風(fēng)速23.7m/s最多風(fēng)向及頻率七月SW-20%一月NW-31%整年日照時(shí)數(shù)1677.1小時(shí)邵陽地域地震烈度項(xiàng)目位于邵陽地域所轄隆回縣境內(nèi)，根據(jù)國家地震局、建設(shè)部2023年版《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》，隆回縣基本地震烈度為6度。工程地質(zhì)條件根據(jù)項(xiàng)目建筑巖土資料分析場地地質(zhì)情況:該場地未發(fā)覺不良地質(zhì)現(xiàn)象，合適建筑該工程。三、建設(shè)條件項(xiàng)目周圍水、電、氣等配套設(shè)施完善，郵電通訊設(shè)施齊全，公益設(shè)施齊備，中小學(xué)校、醫(yī)院、車站、賓館等服務(wù)設(shè)施十分完善。目前，供水只需與桃洪西路主供水管接通即可滿足項(xiàng)目用水。項(xiàng)目供電也可由桃洪西路或規(guī)劃道路直接接入。項(xiàng)目所在地其他市政基礎(chǔ)設(shè)施也較為完備，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施需要。第六章工程技術(shù)方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)基本原則強(qiáng)調(diào)當(dāng)代性當(dāng)代性是城市景觀體系生命力，努力利用當(dāng)代科學(xué)技術(shù)、體現(xiàn)當(dāng)代精神、采用集中與分散相結(jié)合布局方式，高速既有用地構(gòu)造，使該地塊成為城市有機(jī)構(gòu)成部分，與城市發(fā)展緊密結(jié)合，體現(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)環(huán)境和規(guī)模集聚效應(yīng)。強(qiáng)調(diào)文化性堅(jiān)持城市個(gè)性特色，歷史文脈、文化遺產(chǎn)保護(hù)等。使人產(chǎn)生歷史感、認(rèn)同感、歸屬感、領(lǐng)域感，堅(jiān)持把文脈、歷史、文化、建筑視為活生命，對(duì)每個(gè)節(jié)點(diǎn)，每個(gè)空間做到精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)，為市民發(fā)明良好購物與生活環(huán)境。強(qiáng)調(diào)形象性注重公共活動(dòng)空間形態(tài)、建筑形態(tài)、建筑色彩和街道、廣場、綠地景觀形態(tài)，增強(qiáng)環(huán)境舒適度和愉悅感。二、總體規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)功能布局綜合體以西接桃洪西路為基準(zhǔn)布置負(fù)一層平面，負(fù)二層及地下局部平面內(nèi)設(shè)地下車庫。在總體布局上，小高層如下部車庫裙房為底座，將住宅設(shè)置其上，住宅均采用南北朝向，確保了戶型朝向與通風(fēng)，提升了小區(qū)品質(zhì)，營造良好景觀視線通道和氣流通道，充分考慮了臨山脈景觀面，設(shè)計(jì)成江景房，讓內(nèi)外環(huán)境空間相互交融。綜合體負(fù)一、二層為地下停車庫，可停車232輛，停車庫出入布置于一1層?xùn)|西兩地，并有獨(dú)立樓電梯直達(dá)小區(qū)內(nèi)，這么既將車流進(jìn)出相對(duì)集中便于管理，小區(qū)入處設(shè)有隱形消防車道，專供消防車通行，小區(qū)住戶私家車可全部停入地下車庫，確保了小區(qū)平靜，沿基地四面均留有足夠空間和寬度，同步也滿足了消防撲救需要。綜合體與北側(cè)原有多層住宅，在正南北方向上最小間距確保在30m之間，滿足22+0.2H間距要求。建筑造型本項(xiàng)目建筑造型總體上采用當(dāng)代建筑處理手法，以當(dāng)代元素，使整個(gè)建筑風(fēng)格當(dāng)代新奇而不張揚(yáng)，給人世間更加好親和力，成為一道獨(dú)特風(fēng)景線。屋頂花園，玻璃陽臺(tái)每一細(xì)節(jié)精致設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了發(fā)明和活力。在為人們營造了輕松、宜人購物、生活和工作環(huán)境同步，給隆回縣增添了新藝術(shù)美景。交通流線建筑底層地下車庫用房由桃洪西路主入進(jìn)入，同步在四面設(shè)次入，上部住宅人群出入布置在桃洪西路。地下車庫出入布置于建筑東西兩側(cè)。消防設(shè)計(jì)該小區(qū)住宅樓建筑高度為51m,屬一類高層建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)，設(shè)有小區(qū)消防車道，滿足消防要求，各建筑物間距與周圍建筑物間滿足高規(guī)要求。環(huán)境保護(hù)及綠化設(shè)計(jì)闡明該設(shè)計(jì)總綠化原則四季如春、層次豐富，裝飾性、景觀欣賞性強(qiáng);綠化以常綠為主基調(diào)；在樹種選擇上以常綠樹種為主，突出層次感，強(qiáng)調(diào)濃濃綠意，并合適點(diǎn)綴景觀樹木，讓人感受到景觀四季變化。接近城市道路邊界用中小喬木與灌木混植，以降低塵埃污染，美化小區(qū)環(huán)境。在綠地內(nèi)點(diǎn)綴合適喬木和灌木并配以相應(yīng)馬拉草和臺(tái)灣青，讓人充分感受到一份濃濃綠意。屋頂花園，綠化要求層次豐富，配置圖案化，故選擇高檔、色彩分明且耐修剪植物。在環(huán)境保護(hù)方面，充分考慮建筑物本身以及建筑所用材料對(duì)環(huán)境影響，更多采有環(huán)境保護(hù)型、可回收利用建材產(chǎn)品，在地面鋪裝上可盡量降低硬鋪地面積，盡量利用某些植草磚等形式鋪地，加大綠地面積、美化環(huán)境。三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積：30560總建筑面積：134520其中：負(fù)1-2層（地下車位、車庫、）建筑面積：13312住宅建筑面積：121208建筑占地面積：109523.88容積率：3.8828.35%建筑密度：28.35%綠化率：31.95%TOC\o"1-5"\h\z居住戶數(shù)：880戶地下停車位：129個(gè)地面停車庫：103個(gè)四、構(gòu)造設(shè)計(jì)闡明設(shè)計(jì)根據(jù)建筑方案圖紙現(xiàn)行國家設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)程《建筑構(gòu)造荷載規(guī)范》(GB509-2023)《混凝土構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB510-2023)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB511-2023)《高層混凝土構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)程》(JGJ3-2023)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB507-2023)《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》(JFJ94-94)《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB538-94)荷載取值停車庫：4.0KN/;消防通道：35.0KN/(單向板)或20.0KN/(雙向板)；電梯機(jī)房：7.0KN/;住宅：2.0KN/;衛(wèi)生間：2.5kn/(公共),2.0KN/;(一般)；消防樓梯：3.5KN/；其他未活載均按《建筑構(gòu)造荷載規(guī)范》取值。風(fēng)荷載原則值(n=50年)基本風(fēng)壓值Wo=0.35KN/，體型系數(shù)：us=1.3,風(fēng)振系數(shù)及風(fēng)壓高度系數(shù)按《建筑構(gòu)造荷載規(guī)范》取值；地面粗糙類別按C類采用?；狙褐担?n=50年)基本雪壓值：So=0.45KN/(6)填充墻外墻采用MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%;內(nèi)隔墻：超市部分采用90mm厚GPC板；住宅部分采用加氣混凝土砌塊，容重不不小于7N/M3。地震作用根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB511-2023)及本工程場地工程地質(zhì)勘察報(bào)告，本工程所在地域地震基本烈度為6度；設(shè)計(jì)基本加速度為0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，場地類別為II類，場地設(shè)計(jì)特征周期值為0.35。人防荷載按《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB538-94),本工程按五級(jí)二等計(jì)算。(9)場地水文地質(zhì)情況根據(jù)地勘資料表白：本工程場地地坪既有標(biāo)高為32.69?33.55m,±0.標(biāo)高為32.8，地下水類型屬于上層滯水，潛水和巖溶裂隙水，水位較穩(wěn)定，場地地下水略具承壓性，承壓水頭高度約為6.0m,勘察期間，地下水穩(wěn)定水位在30.44?32.68m;結(jié)合場地周圍環(huán)境條件及地域經(jīng)驗(yàn)，建筑物底板抗浮設(shè)計(jì)水位提議按32.68m考慮，地下水對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)造中鋼筋無腐蝕性。地質(zhì)情況，根據(jù)地勘資料表白，本場地由上而下依次為：人工填土，構(gòu)造渙散，層厚1.20?7.50m不等；第四系淤泥積具有機(jī)質(zhì)粉質(zhì)粘土：呈濕?飽和，可塑?軟塑狀態(tài)，層厚0.5?2.90m;粉質(zhì)粉土層：呈濕?飽和，可塑?軟塑狀，均勻性差，層厚0.4?2.50m；中細(xì)砂層，渙散?稍密狀，層厚1.20?8.0m,荷載力特征值為120KPa。圓礫層：一般粒徑為2?20mm,最大達(dá)60mm,稍密?中密狀，層厚為0.8?5.6m，承載力特征值為3KPa,沉管灌注樁端阻力特征值為32KPa。第四系殘積粉粘土層：原巖構(gòu)造較清楚，呈可塑?軟塑狀，層厚0.5?11.70m，承載力特征值為210KPa。泥盆系中風(fēng)化白云質(zhì)灰?guī)r層：細(xì)晶構(gòu)造，屬較硬巖，巖體較完整，揭發(fā)層厚3.?14.,承載力特征值為50KPa,樁端阻力特征值為50KPa。構(gòu)造設(shè)計(jì)與選型基礎(chǔ)選型本工程1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#地下一層高為-4.5m，地上十七層，建筑物總高為55.5m,其中3#、4#、5#地下一、二層高為-9m,地上十七層，建筑物總高為60m;11#地下一層高為-4.5m,地上十四層，建筑物總高為46.5m;12#、13#、14#地下一層高為-4.5m，地上十二層，建筑物總高為40.5m;滿足基礎(chǔ)埋深要求，根據(jù)提供地質(zhì)資料表白，本工程擬采樁基礎(chǔ)，詳細(xì)采用沖孔或人工挖孔灌注樁，以中風(fēng)化白質(zhì)灰?guī)r作為樁端持力層。地下室本工程地下室采用砼自防水，抗?jié)B等級(jí)為S8,防水等級(jí)為二級(jí)，砼內(nèi)摻入適量外加劑。上部構(gòu)造本工程地上17層，地上總高度51m,14層，地上總高度42m;12層，地上總高度36m;構(gòu)造采用底部大空間部分框支剪力墻構(gòu)造體系，一層頂為構(gòu)造轉(zhuǎn)換層，板厚取2mm,雙層雙向配筋，一層以上為部分短肢剪力墻構(gòu)造，并結(jié)合樓、電梯間設(shè)置一般剪力墻或關(guān)鍵筒。框支框架抗震等級(jí)為一級(jí)，底部加強(qiáng)部位剪力墻為二級(jí)，非底部加強(qiáng)部位剪力墻為四級(jí)。主要材料(1)砼(1)砼：C25?C40墊層C15砼(2)鋼筋：HPB235(①)、HRB4(①)以及高強(qiáng)度冷軋扭鋼筋。(3)填充墻：外墻：MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%內(nèi)墻：商場部分為90mm厚GRC板住宅部分：A3.5加氣砼砌塊五、給水排水設(shè)計(jì)闡明給水設(shè)計(jì)水源本建筑水源為城市自來水。用水量最高日用水量為：6m3/日，最大小時(shí)用水量62/h消防用水量室內(nèi)消火栓用水量20L/S，室外消炎栓用水量20L/S噴淋用水量30L/S一次火災(zāi)滅火用水量4m3給水系統(tǒng)三層及三層如下由市政自來水直接供水，三層以上采用水泵一屋頂水箱供水。消防系統(tǒng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)不分區(qū)，地下泵房設(shè)消防加壓泵，裙房采用減壓消火栓，屋頂設(shè)消防水箱。地下車庫及地上裙房均設(shè)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)，地下泵房設(shè)噴淋給水泵。排水設(shè)計(jì)排水采用雨污分流，其中生活排水采用污廢合流。室外設(shè)化糞池，污水經(jīng)化糞池處理后排入城市排水管。屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期5年。六、建筑電氣設(shè)計(jì)闡明設(shè)計(jì)范圍怡中豪苑變配電所和設(shè)備用房動(dòng)力配電、建筑物照明、建筑物防雷接地。電視、語音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。用電負(fù)荷等級(jí)估算怡中豪苑為一類防火建筑，消防用電設(shè)備應(yīng)按一級(jí)負(fù)荷要求供電。經(jīng)估算：總設(shè)備安裝容量為79千瓦，有功計(jì)算功率30千瓦，主變?nèi)萘繛?x10+2x1250千伏安，消防用電安裝容量約為470千瓦。供電方案：根據(jù)本建筑用電負(fù)荷性質(zhì)，變電所按兩回獨(dú)立10KV電源進(jìn)線。低壓配電系統(tǒng)及配電方式低壓配電系統(tǒng)變電所380/220伏配電系統(tǒng)為“TN-S”三相五線制，即為工作零線(N線)與保護(hù)零線(PE線)分開方式。配電方式建筑消防用電設(shè)備由I、II段母線引雙回路供電，并在最未端電箱處進(jìn)行自動(dòng)切換。對(duì)于一般負(fù)荷(如照明)采用從電纜井以樹干式配電方式向各層配電箱配電。建筑物防雷及接地怡中豪苑按照第二類防雷建筑物設(shè)置整體防雷保護(hù)裝置，并利用構(gòu)造砼內(nèi)鋼筋做接閃器引至線。利用構(gòu)造基礎(chǔ)地梁承臺(tái)內(nèi)鋼筋做接地裝置。整個(gè)建筑設(shè)三級(jí)電涌保護(hù)(SPD)等電位聯(lián)接：變電所及外網(wǎng)入戶電纜外皮和全部金屬構(gòu)架均應(yīng)與接地裝置作等電位聯(lián)結(jié)。衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。電纜電視系統(tǒng)、語音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。電纜電視系統(tǒng)本建筑電費(fèi)電視前端直接從城市有線電視網(wǎng)配接。顧客系統(tǒng)采用并聯(lián)接線方式。語音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)為滿足當(dāng)代通信多功能要求，采用光纜和大對(duì)數(shù)話纜直接從市網(wǎng)配接?；馂?zāi)自動(dòng)聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本建筑屬一類防火建筑，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)選用控制中心報(bào)警系統(tǒng)?；馂?zāi)事故照明和疏散標(biāo)志燈。在樓梯間、電梯前室、大堂、消防控制和地下車庫等地設(shè)置一定數(shù)量事故應(yīng)急照明燈，并在建筑物內(nèi)疏散走走道和地下車場公共出入處設(shè)置安全疏散標(biāo)志燈。消防電源及配電消防用電設(shè)置由變電所1、11段母線引雙回路供電，并在最未端電箱處進(jìn)行自動(dòng)切換。七、暖通設(shè)計(jì)闡明該大數(shù)舒適性中央空調(diào)設(shè)計(jì)，通風(fēng)及防排煙設(shè)計(jì)。室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)：商場夏季溫度t=27C,冬季溫度t=18-20C空調(diào)設(shè)計(jì)負(fù)荷估算，商場空調(diào)面積約為56平方米，夏季冷負(fù)荷15kw,冬季熱負(fù)荷6kw。通風(fēng)及防排煙設(shè)計(jì)地下車庫按防火分區(qū)劃分，排風(fēng)(煙)系統(tǒng)，消防電梯前室及防煙樓間設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)，公共衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)，商場設(shè)通風(fēng)換氣系統(tǒng)。八、消防工程本項(xiàng)目消防工程設(shè)計(jì)和建設(shè)嚴(yán)格按照《中華人民共和國消防法》和國家有關(guān)建筑防火規(guī)范條例執(zhí)行。項(xiàng)目總平面圖已考慮消防通道和消防設(shè)施建設(shè)，在項(xiàng)目場地內(nèi)部形成環(huán)形消防通道，寬度不小于4米，與周圍建筑保存一定防火間距，以確保消防車在緊急狀態(tài)下可通暢地到撲救面。本項(xiàng)目按規(guī)范應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓和自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)。消火栓用水定額為40L/s，自動(dòng)噴灑用水定額為30L/s。消火栓系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按3h計(jì)，自動(dòng)噴灑系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按1h計(jì)。事故照明：在消防控制中心、、變電所、柴油發(fā)電機(jī)房、消防電梯前室、消防泵房等處裝設(shè)事故照明，其照度為正常照明照度。在樓梯間、前室、走廊等處設(shè)事幫照明，最低照明度不低于0.5Lx。疏散指示照明：在疏散樓梯、走道、疏散出入、消防樓梯前室等處設(shè)置有疏散誘導(dǎo)燈。疏散指示安裝在距地0.8米墻面上或疏散門門上，疏散指示間距不超出20米。另外在要點(diǎn)部位，如疏散出、走道、樓梯、消防控制室、變電所、柴油發(fā)電機(jī)房等處裝設(shè)應(yīng)急照明燈。九、燃?xì)夤芫W(wǎng)設(shè)置根據(jù)項(xiàng)目要求和本地燃料供給情況，采用管道液化氣，與將來天然氣接入兼容。每棟住宅都統(tǒng)一安裝煤氣管道，室外主管道由市煤氣企業(yè)統(tǒng)一埋設(shè)，在埋設(shè)時(shí)要合適與道路、其他管道保持距離，每戶設(shè)一煤氣計(jì)量表。第七章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)是我國一項(xiàng)基本國策，該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國環(huán)境我我保護(hù)法》有關(guān)要求制定詳細(xì)環(huán)境保護(hù)方案，并報(bào)環(huán)境保護(hù)管理部門審定。建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀本工程建設(shè)場地位于隆回縣城西320國道旁，西鄰方大公園，花瑤印象星級(jí)酒店，方大廣場，北鄰隆回二中，南接繁華鬧市區(qū)，九龍學(xué)校，汽車總站，高速出，根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃及目前實(shí)際情況來看，附近無對(duì)本工程造成污染污染源，周圍環(huán)境情況良好。施工中環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染。所以施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。主要污染源、污染物及治理方案污水小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生污水主要為生活污水，其中涉及生活廢水、糞便污水及廚房餐廳含油廢水等。生活廢水及糞便污水經(jīng)化糞池處理，達(dá)成二級(jí)排放原則后排入城市污水管網(wǎng)，含油廢水經(jīng)隔油處理后排入城市污水管網(wǎng)。廢氣小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生大氣污染物主要有廚房生油煙氣及衛(wèi)生間內(nèi)廢氣，由住戶采用排風(fēng)器抽出，將污染氣排室外。汽車車庫廢氣由排氣管道引至排氣堅(jiān)井，實(shí)施高空排放。固體廢棄物小區(qū)固體廢棄物主要是生活垃圾，將實(shí)施生活垃圾分類搜集。根據(jù)垃圾性質(zhì)和處置措施不同,分別設(shè)置回收性垃圾容器和非回收性垃圾容器，全部經(jīng)分類搜集生活垃圾均由物業(yè)管理企業(yè)定時(shí)清運(yùn)，環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。二、節(jié)能建設(shè)節(jié)省型工程、降低能源揮霍和充分提升利用率是每個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)主動(dòng)遵照準(zhǔn)則，在設(shè)計(jì)施工中應(yīng)予以高度注重，并主動(dòng)采用措施提升能源利用率和降低能源揮霍。項(xiàng)目擬采用如下幾項(xiàng)目節(jié)能措施：1、節(jié)能措施近年來建筑節(jié)技術(shù)已成為全世界關(guān)注熱點(diǎn)，也是目前國內(nèi)外節(jié)能領(lǐng)域一種熱點(diǎn)研究課題。西方發(fā)展國家，建筑能耗占社會(huì)總能耗30%-45%。我國建筑能耗已占社會(huì)總能耗20%-25%，正逐漸上升到30%。所以建筑節(jié)能是目前節(jié)能領(lǐng)域當(dāng)務(wù)之急。建筑節(jié)能可分為二部分：一、建筑物本身節(jié)能，二、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能。建筑物本身節(jié)能主要是從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、維護(hù)構(gòu)造、遮陽設(shè)施等方面考慮。空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能是從降低冷熱能源能耗、輸送系統(tǒng)能耗及系統(tǒng)運(yùn)營管理等方面進(jìn)行考慮。節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)建筑功能要求和本地氣候參數(shù)，在總體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理擬定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、確保建筑外維護(hù)構(gòu)造保溫隔熱等熱工特征及對(duì)建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)要有利于施工和維護(hù)，全方面應(yīng)用節(jié)能技術(shù)措施，最大程度降低建筑物能耗量，取得到時(shí)候節(jié)能效果。增強(qiáng)建筑維護(hù)構(gòu)造保溫隔熱性能使用使用環(huán)境保護(hù)、節(jié)能型建筑材料，可有效降低經(jīng)過圍護(hù)構(gòu)造傳熱，從而降低多種主要設(shè)備容量，達(dá)成明顯節(jié)能效果。采用新型墻體材料與復(fù)合墻圍護(hù)構(gòu)造。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性、可行性分析前提下，在墻體內(nèi)外側(cè)設(shè)保溫隔熱新型材料。對(duì)垂直墻面可采用外廓、陽臺(tái)、挑檐陽等遮陽設(shè)施和淡色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠人等。在確保日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，盡量降低外門窗面積。屋頂節(jié)能技術(shù)措施隔熱太陽幅射熱，降低陽關(guān)直射，對(duì)屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等，對(duì)屋面進(jìn)行綠色覆蓋，既可遮陽，又能隔熱，而且經(jīng)過光合作用，可消耗或轉(zhuǎn)化部分能量，也起到美化環(huán)境作用。所以植物覆蓋法是空調(diào)整能交好措施。還有設(shè)計(jì)通分屋面、蓄水屋面等節(jié)能措施。(4)空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施降低系統(tǒng)熱負(fù)荷；冷熱源節(jié)能；降低輸送系統(tǒng)動(dòng)力消耗；提升供回水溫差；選用低流速流體；提升輸配系統(tǒng)效率；采用變流量水系統(tǒng)；采用變風(fēng)量系統(tǒng)；空調(diào)機(jī)組應(yīng)該選用機(jī)組風(fēng)機(jī)風(fēng)量、風(fēng)壓匹配合理，漏風(fēng)量少，空氣輸送系數(shù)大機(jī)組；提升送風(fēng)溫差及合理調(diào)整新風(fēng)比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采用蓄冷技術(shù)；采用熱回收與熱互換裝置；充分利用自然冷源；(5)運(yùn)營管理節(jié)能技術(shù)措施在實(shí)際運(yùn)營中，對(duì)于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相同建筑物，其運(yùn)營能耗也存在較大差別。所以加強(qiáng)運(yùn)營管理，合理降低設(shè)備運(yùn)營能耗能夠大大節(jié)省能源，并帶來顯暑經(jīng)濟(jì)利益。⑹結(jié)論綜上所述，建筑節(jié)能主要技術(shù)措施有；節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、增強(qiáng)維護(hù)構(gòu)造隔熱保溫性能、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施、新發(fā)展節(jié)能技術(shù)措施如蓄冷技術(shù)和冷卻塔供冷技術(shù)等、及空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)管理節(jié)能技術(shù)措施。為了實(shí)現(xiàn)我國可連續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，建筑節(jié)能勢在必行。只要結(jié)合我國國情和實(shí)際情況，綜合利用多種節(jié)能技術(shù)措施，趨利避害，選擇經(jīng)濟(jì)合理節(jié)能方案，必然能夠取得明顯節(jié)能效果。2節(jié)水措施從全球看，水開發(fā)與利用和水資源嚴(yán)重缺乏矛盾已日益突出。在我國6多座城市中，有3多種缺水，108座城市嚴(yán)重缺水，日缺水16萬多M3,到2023年這些城市年缺水將達(dá)2億M3，所以每年缺水工業(yè)產(chǎn)值上千億元，水已成為制約我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要原因之一。節(jié)省用水應(yīng)是預(yù)防水資源危機(jī)，處理供需矛盾長久必要方針。⑴增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí)對(duì)于城市生活用水廣大顧客來說，一部分人以為水是取之不盡，用之不竭，沒有必要愛惜，節(jié)省用水意識(shí)極為淡薄。人們對(duì)于黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺嚴(yán)峻形勢認(rèn)識(shí)不足。所以，我們應(yīng)樹立水是一種寶貴資源觀念，節(jié)省用水即是節(jié)省資源。目前新建和改建工程，一般都設(shè)有水表，合理定價(jià)，按表收費(fèi)，取消了用水包費(fèi)制，讓用水者直接承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，事實(shí)證明節(jié)水效果明顯。多種經(jīng)濟(jì)和行政管理措施實(shí)施會(huì)不斷增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí)，公民節(jié)水意識(shí)是在全社會(huì)推行節(jié)省用水軟環(huán)境，公民節(jié)水意識(shí)增強(qiáng)可對(duì)其他詳細(xì)節(jié)水措施起到事半功倍作用。推廣節(jié)水型設(shè)備1、使用節(jié)水型便器沖洗設(shè)備；2、節(jié)水型水龍頭，有一種充氣式水龍頭可比一般龍頭節(jié)水60%-70%,這種龍頭出水時(shí)使人感覺水量很大，而實(shí)際出水量僅為0.032L/S。自閉式龍頭、感應(yīng)式龍頭均可起到節(jié)水作用，應(yīng)主動(dòng)推廣使用；3、節(jié)水型淋浴設(shè)施，采用單管恒溫供水，一般可節(jié)水10%-15%；若采用踏板閘，做到人離水停，一般可節(jié)水15%-20%推廣多種型號(hào)加氣淋浴噴頭，完善噴頭性能，也會(huì)有明顯節(jié)水效果。4、其他節(jié)水型設(shè)備。小型洗衣機(jī)開發(fā)推廣，不但以便了人們生活，也收到了節(jié)水效果。推廣節(jié)水型洗碗機(jī)也是節(jié)省用水途徑之一。采用必要措施，降低剩余水壓剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然，因?yàn)轭櫩褪欠植荚诠芫W(wǎng)各個(gè)位置，有遠(yuǎn)有近，有高有低，低、近用水點(diǎn)自然會(huì)出現(xiàn)剩余水壓。剩余水壓雖難以消除，卻能夠采用必要措施使之降低。在高層、超高層建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟(jì)合理，豎向分區(qū)供水，安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。一般采用孔板或用壓力調(diào)整閥調(diào)壓，可使耗水量降低15%-20%；安裝節(jié)流塞、節(jié)水閥芯等均能起到節(jié)水作用。利用中水系統(tǒng)，節(jié)省源水就全國情況看，從設(shè)計(jì)使用中水系統(tǒng)民用建筑統(tǒng)計(jì)表白，利用中水沖洗廁所便器，澆灑等雜用，可節(jié)水30%-40%,并緩解了城市下水道超負(fù)荷運(yùn)營。采用建筑中水系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)排污、廢水資源化，使污、廢水經(jīng)處理后回用，即可節(jié)省水資源，又使污水無害化，起到保護(hù)環(huán)境,防治水污染，緩解水資源不足主要作用。提升管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏民用建筑給水系統(tǒng)中，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象較為普遍，水資源揮霍嚴(yán)重，這一般情況下與管材、附件質(zhì)量有關(guān)，也與施工質(zhì)量有關(guān)，提升管材，附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏是節(jié)省用水途徑之一。總之，節(jié)省用水勢在必行，民用建筑節(jié)水措施不概而論。實(shí)踐證明，只要采用一項(xiàng)措施兼用，其節(jié)水效果都將是明顯?！皥?jiān)持開發(fā)與節(jié)省并舉，把節(jié)省放在首位”，不但能夠取得明顯經(jīng)濟(jì)效益，而且能在一定程度上緩解城市用水供需矛盾，處理高峰期缺水問題，還能降低污水排放量，保護(hù)環(huán)境，取得良好社會(huì)效益和環(huán)境效益。第八章物業(yè)管理一、物業(yè)管理計(jì)劃物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其主要服務(wù)性工作，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程延續(xù)與深化，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商信譽(yù)。項(xiàng)目建設(shè)單位擬組建高素質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)過引進(jìn)國內(nèi)外選進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，配置服務(wù)態(tài)度好、技術(shù)水平高、訓(xùn)練有素物業(yè)管理人員來搞好小區(qū)物業(yè)管理，為入住小區(qū)業(yè)主提供良好服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)將對(duì)前期介入、物業(yè)管理驗(yàn)收、入住管理、裝修管理及日常管理制定一系列物業(yè)管理細(xì)則，使住戶真正“買得稱心、住得放心、用得安心”。二、機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理不設(shè)副經(jīng)理，副經(jīng)理下設(shè)保安部、水電維修、房屋維修、環(huán)境維護(hù)、財(cái)務(wù)部、辦公室等外個(gè)部門，從而確保物業(yè)管理安全周到、維修維護(hù)及時(shí)到位，充分確保小區(qū)平靜、安全、文明、衛(wèi)生、舒適、以便。物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置詳見下圖。第九章項(xiàng)目招投標(biāo)與實(shí)施進(jìn)度一、項(xiàng)目招投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)管理是每一種建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)遵照基本準(zhǔn)則，根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增長招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行要求》和《湖南省實(shí)施＜中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法＞措施》有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招標(biāo)和工程監(jiān)理。二、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目分前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、竣工驗(yàn)收與交付四個(gè)階段，其中貫穿銷售準(zhǔn)備與銷售工作。2023年1月正式開始工程建設(shè)，在各項(xiàng)工作開展順利前提下，計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)工期為48個(gè)月。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排如下：2023年6月底完畢施工前期準(zhǔn)備工作，涉及項(xiàng)目可研、報(bào)批等工作。2..2023年7月--2023年6月完畢1#-6#主體工程施工，涉及建筑外裝飾、室內(nèi)裝飾及安裝工程。3.2023年7月--2023年6月完畢7#-14#主體工程施工，涉及建筑外裝飾、室內(nèi)裝飾及安裝工程。4、2023年12月底完畢全部戶外工程、配套設(shè)施等，全部收尾交付使用。4.2023年12月全部銷售完畢。第十章組織管理機(jī)構(gòu)和職員人數(shù)確實(shí)定、職員人數(shù)確實(shí)定董事長：1人（經(jīng)濟(jì)師）總經(jīng)理：1人（經(jīng)濟(jì)師）副總經(jīng)理：1人（經(jīng)濟(jì)師）銷售招商部：主管1人（經(jīng)濟(jì)師）職員4人工程技術(shù)部：主管1人職員4人（含高級(jí)工程師1人；工程師2人）計(jì)劃財(cái)務(wù)部：主管1人職員2人（會(huì)計(jì)師）綜合管理部：主管1人職員3人總職員人數(shù)為20人第十一章投資估算一、編制闡明本項(xiàng)目為怡中豪苑建設(shè)工程。其工程基本建設(shè)投資估算采用指標(biāo)法及有關(guān)要求和現(xiàn)行基本建設(shè)費(fèi)用定額進(jìn)行編制。內(nèi)容涉及：項(xiàng)目前期費(fèi)用（土地成本）建設(shè)工程費(fèi)用費(fèi)用部分基本預(yù)備費(fèi)建設(shè)期貸款利息本項(xiàng)目建設(shè)期及營運(yùn)期定為四年，貸款資金80萬元一次到位。利息7.605%（年息），不計(jì)復(fù)利。建設(shè)期利息計(jì)算如下：80x7.605%x3年=1825.2（萬元）二、總投資估算表表二總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目投資金額（萬元）備注1土地費(fèi)用1375合45.84畝2項(xiàng)目前期費(fèi)1553其中：勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)336建筑面積單價(jià)25元/三通一平費(fèi)202建筑面積單價(jià)15元/報(bào)建費(fèi)942建筑面積單價(jià)70元/監(jiān)理費(fèi)40建筑面積單價(jià)3元/其他333工程建設(shè)費(fèi)16577見項(xiàng)目建設(shè)工程投資估算表4銷售費(fèi)用742銷售收入x1.945%5管理費(fèi)用202建筑面積單價(jià)15元/6財(cái)務(wù)費(fèi)用18257.605%（年息）7不可預(yù)見費(fèi)514項(xiàng)目開發(fā)成本x3%8土地增值稅572按住它收入1.5%,商鋪收入3%合計(jì)23360第十二章項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)一、資金籌措及投資使用計(jì)劃資金籌措本項(xiàng)目資金起源有二個(gè)渠道：自籌資金：15360萬元；銀行貸款：80萬元；總投資為23360萬元。投資使用計(jì)劃按本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期為三年，總投資23360萬元。表三序號(hào)項(xiàng)目金額(萬元)備注資金起源233601自籌資金15360非企業(yè)負(fù)債2銀行借款80資金利用233601土地費(fèi)13752項(xiàng)目前期費(fèi)15533工程建設(shè)費(fèi)165774銷售費(fèi)用7425管理費(fèi)用2026財(cái)務(wù)費(fèi)用18257不可預(yù)見費(fèi)5148其他572二、項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)算期根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，本項(xiàng)目建設(shè)期為3年；根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，營運(yùn)期定為1年，項(xiàng)目計(jì)算期擬定為4年。三、經(jīng)營及銷售稅金1.經(jīng)營收入(1)住宅銷售：據(jù)市場調(diào)查，目前隆回縣小高層住宅均在29-35元。經(jīng)綜合分析考慮到項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢及同區(qū)位項(xiàng)目比較。我們把本項(xiàng)目12層及14層住宅每平方米均價(jià)定為29元，小高層17層住宅每平方米均價(jià)定為30元住宅銷售收入：28106+7981=36087萬元表四怡中豪苑項(xiàng)目銷售收入測算明細(xì)表?xiàng)澨?hào)地下車位（個(gè)）銷售金額（萬亓）地下車庫（個(gè)）銷售金額（萬亓）總建筑面積（M2）其中：地下面積（M2）其中：商品房面積（M2）單價(jià)（元）銷售金額（萬亓）總銷售金額（萬亓）154077010215780943530283129412141121212010495992950330285130833108077010930158093503028052955410807701091015609350302805295551080770109301580935030280529556972770101107609350302805294779727701012076093603028082950897277018076093203027962938997277010120770935030280529471086477019077093203027962930小計(jì)9374475750104010312936882810629611972770842072077292233237512972770736076066291914205613972770738076066202919202062149727707360760662919142056小計(jì)362882828030520302752011679818549合計(jì)12910321031030134520133121212081163608738149（3）地下車位及地下車庫銷售收入據(jù)市場調(diào)查，目前該地段地下車位在9元以上及地下車庫售價(jià)在11元以上。小區(qū)內(nèi)地下車位合計(jì)129個(gè)。地下車庫合計(jì)103個(gè)，我們把本項(xiàng)目地下車位售價(jià)定為每個(gè)8元，地下車庫售價(jià)定為每個(gè)10元。地下車位銷售收入：129x8=1032萬元地下車庫銷售收入：103x10=1030萬元銷售收入總計(jì)：38149萬元（詳見表四）銷售稅金及附加此項(xiàng)目按國家要求稅收政策計(jì)取。營業(yè)稅稅率為5%城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)費(fèi)稅率5%教育費(fèi)附加費(fèi)稅率4.5%（詳見下表）表五銷售稅金及附加單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營運(yùn)期12-34經(jīng)營收入381491住宅360872商鋪03車位/車庫2062經(jīng)營稅金及附加20891營業(yè)稅19072城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅953教育附加86四、經(jīng)營成本費(fèi)用估算經(jīng)營成本營銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用。土地增值稅按銷售收入1.5%計(jì)取。人工資及福利費(fèi)職員收入按高于湖南省隆回縣年平均收入水平，擬定為240元/每年，設(shè)定人員編制20人。福利費(fèi)按工資總額14%計(jì)取即：240x20x1.14=55萬元折舊費(fèi)因?yàn)楸卷?xiàng)目建筑全部銷售，故不計(jì)取折舊費(fèi)。其他費(fèi)用按總收入1.5-3%計(jì)取。詳見下表。表六經(jīng)營成本費(fèi)用估算表單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營運(yùn)期12-341經(jīng)營成本1224營銷費(fèi)用742管理費(fèi)用202房產(chǎn)稅2802工資及福利553攤銷費(fèi)4財(cái)務(wù)費(fèi)用1825長久借款利息18255其他費(fèi)用572經(jīng)營成本合計(jì)3676五、利潤及利潤分配所得稅按利潤總額25%計(jì)取稅后利潤部分作為應(yīng)付利潤分配給項(xiàng)目投資主體。（詳見下表）表七損益表單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營運(yùn)期合計(jì)12-341經(jīng)營收入38149381492經(jīng)營稅金及附加208920893經(jīng)營成本367636764建設(shè)成本19684196845利潤總額1271276補(bǔ)此前年度虧損07所得稅317531758稅后利潤952595259可供分配利潤95259525六、借款還本付息估算1.建設(shè)期借款利息累積到經(jīng)營期，按年實(shí)際利率每年計(jì)息一次（實(shí)際年利率7.605%）。表八借款還本付息表單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營運(yùn)期1234借款償還1年初借款合計(jì)8080802本年借款增長803本年應(yīng)計(jì)利息608.4608.4608.44本年還本805本年付息608.4608.4608.46年末借款合計(jì)80800還款資金起源1可供分配利潤還本資金合計(jì)1償還本息608.4608.48608.42還款后余額080800表九現(xiàn)金流量表單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營運(yùn)期12341現(xiàn)金流入00381491.1經(jīng)營收入381491.2回收固定資產(chǎn)余值1.3回收流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出70287509750965782.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營成本70287509750913142.3經(jīng)營稅金及附加20892.4所得稅31753凈現(xiàn)金流量-7028-7509-750931572合計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)(1=10%)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-7028 -14537合計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)(1=10%)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-7028 -14537 -22046 95250.90-63250.81 0.73 0.66-6082 -5474 207147 合計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量-6325 -12408 -17882 2832第十三章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)盈利分析1.項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表見表九，根據(jù)表九計(jì)算有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。(1)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=￡(CI-CO)t(1+10%)-t=2832萬元＞0靜態(tài)投資回收期Pt=(4-1)+|-7509|-31572=3.24(年)動(dòng)態(tài)投資回收期Pt’=(4-1)+1-17882|-20714=3.86(年)根據(jù)以上計(jì)算成能夠看出，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不小于行業(yè)基準(zhǔn)收益率