蘇州房地產(chǎn)樓市宏觀政策分析報告

蘇州樓市宏觀政策分析宏觀生態(tài)微觀生態(tài)自身生態(tài)從大生態(tài)圈全面解讀現(xiàn)狀房產(chǎn)市場，瞬息萬變，我們只有從宏觀環(huán)境、復(fù)雜的競爭生態(tài)并綜合多種因素，才能準(zhǔn)確的判斷我們所處的位置和成長機(jī)會，從而為項目品牌發(fā)展明確方向。宏觀生態(tài)微觀生態(tài)自身生態(tài)宏觀調(diào)控下的變革需要進(jìn)一步落實《物權(quán)法》，土地?fù)碛薪y(tǒng)一“身份證”國土資源部部長徐紹史簽發(fā)國土資源部第40號令，正式公布《土地登記辦法》并于2008年2月1日起施行。08年實施的新法規(guī)2008年新增貸款量不超過3.63萬億元央行各分支行已明確要求各金融機(jī)構(gòu)，2008年，金融機(jī)構(gòu)新增貸款總量將不得超過2007年全年的3.63萬億元，意味著貸款增速將不會超過13.86%。

銀河證券宏觀研究員張新法表示，受信貸受緊影響最大的房地產(chǎn)市場，但這其中的影響程度也有不同。對于那些已占有大量土地但還未來得及進(jìn)行開發(fā)的開發(fā)商，這種影響是最大的。08年實施的新規(guī)定中國人民銀行16日晚間宣布，2008年1月25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。至此，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至15%歷史高位?！蛑袊y行全球金融市場部最新發(fā)布的人民幣市場周報預(yù)測，今年2月份央行仍將面對較大的貨幣回籠壓力，很可能在春節(jié)過后再次提高存款準(zhǔn)備金率，幅度在0.5個百分點。08年實施的新法規(guī)08年實施的新規(guī)定央行4月25日起存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)50個基點為繼續(xù)落實從緊的貨幣政策要求，加強(qiáng)銀行體系流動性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。銀行放貸將更加慎重，開發(fā)商的資金壓力可能進(jìn)一步加大08年實施的新規(guī)定央行決定自5月20日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點

為加強(qiáng)銀行體系流動性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年5月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。08年實施的新規(guī)定歷次調(diào)整的存款準(zhǔn)備金率08年實施的新規(guī)定IPO融資不得用于買地

2008年3月20日，中國證監(jiān)會發(fā)行部有關(guān)人士在京表示，中國證監(jiān)會支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現(xiàn)做大做強(qiáng)。但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。08年實施的新規(guī)定建行破冰:人均住房低于26.65平米二套房貸享受優(yōu)惠

2008年3月29日中國建設(shè)銀行首次認(rèn)定，人均住房面積低于26.65平方米，買第二套房可享受第一套房的優(yōu)惠政策。各大銀行緊縮貸款房企貸款將按最高限制執(zhí)行“現(xiàn)在房企貸款必須‘四證齊全’?！惫ど蹄y行信貸人士2008年4月14日向早報記者透露，針對房企貸款，目前各行都已按照政策規(guī)定的最高限制執(zhí)行。中國銀監(jiān)會主席劉明康4月初在內(nèi)部會議上重申，貸款結(jié)清后再次購房不能算第一套房，銀行據(jù)此放貸屬于違規(guī)?！?月份的貸款計劃指標(biāo)少得可憐，而且要提前兩個月上報上級行。房地產(chǎn)已經(jīng)被列入了非優(yōu)先支持行業(yè)?！蓖瑯庸┞氂谝患掖笮豌y行的信貸經(jīng)理從另一方面佐證了房企面臨的緊縮困境。

08年實施的新規(guī)定08年實施的新規(guī)定房企稅收按≥20%利潤預(yù)繳稅4月16日上午，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》(國稅函[2008]299號)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定，對省級地區(qū)的住宅(非經(jīng)濟(jì)適用房)的預(yù)售收入，按照預(yù)計利潤率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅。08年實施的新規(guī)定房屋登記收費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)每件為８０元國家發(fā)展和改革委員會、財政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》，規(guī)定住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件８０元，非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)首次明確統(tǒng)一為每件５５０元。08年實施的新規(guī)定蘇州公布08年住房建設(shè)計劃政策性住房造福3萬家庭

根據(jù)計劃，2008年蘇州市將新建各類住房480.9萬平方米，其中商品住房258萬平方米，占總量的53.4％，政策保障性住房共222.9萬平方米，占46.4%。由于政策性住房均為90平方米以下的中小戶型，所以從套數(shù)上來看，政策性住房將惠及更多家庭，總數(shù)達(dá)到3.06萬套，超過普通商品住房的2.63萬套?！短K州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》08年1月3日起實行，明確并完善了業(yè)主代表大會制度?！稐l例》規(guī)定：不交物業(yè)費(fèi)將受法律制裁；停車應(yīng)先滿足業(yè)主需求；車庫不能當(dāng)出租房；底層業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)。08年實施的新法規(guī)蘇州暫停第二套房公積金貸款

2007年12月17日，蘇州住房公積金管理中心規(guī)定，從2008年1月1日起，公積金貸款暫時不可以用來購買第二套房。08年實施的新法規(guī)蘇州園區(qū)中新合作區(qū)內(nèi)半數(shù)商品房要精裝修

城市規(guī)劃一直走在全市前列的蘇州工業(yè)園區(qū)又有率先之舉：08年起園區(qū)中新合作區(qū)內(nèi)精裝修房商品房比例不低于50％，其中，高層、超高層商品住宅原則上全部要精裝修。08年實施的新法規(guī)蘇州工業(yè)園區(qū)：新建住宅物業(yè)用房將無償提供

蘇州工業(yè)園區(qū)新建住宅物業(yè)服務(wù)用房將按不少于地上建筑物總建筑面積的7‰規(guī)劃配置，并無償提供。在建立健全社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)上，園區(qū)將根據(jù)各小區(qū)居住人口、服務(wù)半徑進(jìn)一步完善社區(qū)工作站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等社區(qū)公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，打造“15分鐘服務(wù)圈”。

08年實施的新規(guī)定08年實施的新規(guī)定蘇州擬定三檔人群分類享受住房保障目前，市區(qū)已經(jīng)草擬了《解決城市低收入及中等偏低收入困難家庭住房發(fā)展規(guī)劃》，規(guī)劃初步將中低收入家庭分為三檔，即：城市最低收入家庭人均月收入350元以下，城市低收入家庭人均月收入850元以下，城市中等偏低收入家庭人均月收入1220元以下。今后，市政府將根據(jù)他們不同的收入情況實施分類保障。08年實施的新規(guī)定蘇州劃分市域主體功能區(qū)四成土地擬禁止或限制開發(fā)

目前，蘇州已初步確定了禁止、限制開發(fā)的范圍，包括飲用水水源保護(hù)區(qū)、生態(tài)濕地等重要生態(tài)功能區(qū)，10個省級自然保護(hù)區(qū)、國家級森林公園、省級森林公園，1個國家級地質(zhì)公園，以及太湖風(fēng)景名勝區(qū)等，總面積3000余平方公里，占蘇州總面積8400多平方公里的近40%，其中禁止開發(fā)區(qū)域面積68平方公里以上。08年實施的新規(guī)定蘇州市最新居住房屋出租管理辦法5月1日施行

《蘇州市居住房屋出租管理辦法》已經(jīng)2008年2月26日市政府第2次常務(wù)會議討論通過?！斗课莸怯涋k法》7月實施住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式發(fā)布了作為物權(quán)法核心配套制度之一的《房屋登記辦法》，并將于2008年7月1日起開始實施。根據(jù)新規(guī)，購房業(yè)主若擔(dān)心自己的房子出事，可申請預(yù)告登記，之后開發(fā)商將不得把房子再轉(zhuǎn)賣給其他人。其中最引人注目的是兩大亮點：一是確立和細(xì)化了登記簿制度，二是對《物權(quán)法》確定的預(yù)告登記做了具體化規(guī)定。預(yù)告登記有效避免“真空期”，有效避免了出現(xiàn)復(fù)雜的權(quán)屬糾紛。土地新規(guī)將于08年3－6月出臺，土地出讓時要明確項目竣工明細(xì)

國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長郭寶平在“2007年中國房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威高層會議”上透露，國務(wù)院將頒布有關(guān)土地管理的兩個政策性文件，內(nèi)容主要是關(guān)于集約節(jié)約用地和農(nóng)村建設(shè)用地管理。08年新增建設(shè)用地規(guī)模應(yīng)不會超過580萬畝。預(yù)計08年上半年具體的政策措施將由有關(guān)部委發(fā)布，各項配套措施估計在3月至6月間出臺。預(yù)計出臺的房產(chǎn)政策未來幾個月可能加息1～2次國家信息中心發(fā)展研究部戰(zhàn)略規(guī)劃處處長、經(jīng)濟(jì)學(xué)家高輝清近日接受記著采訪時，高調(diào)表示：“2008年，加息可能成為常態(tài)?！钡乱庵俱y行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿的預(yù)計是：“今年的CPI通脹將從目前的同比6.5%%(10月)和2007年4.7%%的均值回落至4%%左右。如果通脹壓力如想象中出現(xiàn)放緩，則今年加息的次數(shù)將明顯少于2007年，預(yù)期未來3～5個月內(nèi)還可能會有1~2次加息。而在今后6個月中，存款準(zhǔn)備金率會再度提高150~200個基點?！?8年房產(chǎn)政策預(yù)估貨幣政策繼續(xù)影響樓市：開發(fā)成本和購房成本預(yù)計都將上升在07年12月3日至5日中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出，“要實行穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策，進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的作用?！币呀?jīng)明確了2008年政策實施的主基調(diào)，財政政策依然保持穩(wěn)健的方向，而貨幣政策將由穩(wěn)健轉(zhuǎn)向從緊，這已經(jīng)定格了2008年的政策基本思路就是貨幣政策從緊。這意味著08年持續(xù)加息、放寬匯率波幅、上調(diào)準(zhǔn)備金率、對信貸控制等措施可能將陸續(xù)到來?！?0/70”政策繼續(xù)貫徹：中小戶型普通商品房繼續(xù)獲支持，非普通住宅開發(fā)將受限在供求偏緊的情況下，結(jié)構(gòu)調(diào)整仍是緩解社會住房矛盾的一個核心政策要點。隨著結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策效果逐漸顯現(xiàn)，90平方米以下的住房供應(yīng)量會增大?！驌?jù)蘇州公布的08年住房計劃，2008年蘇州市將新建各類住房480.9萬平方米，其中商品住房258萬平方米，占總量的53.4％，政策保障性住房共222.9萬平方米，占46.4%。土地政策：擠出存量土地，限制企業(yè)囤地增加市場有效供應(yīng)

縮短開發(fā)周期，明確開工、竣工時間。加強(qiáng)存量土地開發(fā)進(jìn)度的管理，限制開發(fā)企業(yè)的囤地行為，增加市場的有效供給。08年房產(chǎn)政策預(yù)估

面對越來越多的房產(chǎn)政策處處限制，面對蘇州龐大的供應(yīng)量，競爭對手蓄勢待發(fā)，要保持不斷增長的利潤需要，開發(fā)商只有在產(chǎn)品上做足功夫。創(chuàng)新，是面臨新政條件下的必然選擇！小結(jié)1：攘“外”必先安“內(nèi)”宏觀生態(tài)微觀生態(tài)自身生態(tài)低迷樓市如何破局08年1月份蘇州樓市成交量成交均價雙雙下挫12、1月份蘇州成交量對比1月份蘇州市區(qū)商品房（住宅類）共成交：3117套，比上月下降163套，降幅為4.97％；成交面積為：375236.8㎡

，比上月下降50713.12㎡

，降幅為11.9％。數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)08年1月份蘇州樓市成交量成交均價雙雙下挫1月份蘇州市區(qū)商品房（住宅類）成交均價為：6762.46元/㎡,比上月下降283.71元/㎡

，降幅為4.03％。數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)08年2月份蘇州樓市成交量成交均價繼續(xù)下降2月份成交情況2月份蘇州市區(qū)商品房（住宅類）成交量比上月下降約45％，成交均價下降約15％。數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)08.2.25－08.3.2一周成交情況2月份月末至3月初，蘇州市區(qū)商品房（住宅類）成交量、成交均價雙雙上揚(yáng)，蘇州樓市有所“回暖”08年2月末3月初，樓市“回暖”數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)08春節(jié)過后，由于金閶區(qū)、高新區(qū)出現(xiàn)定銷商品房的持續(xù)供應(yīng)，一方面導(dǎo)致了上述區(qū)域成交量的大幅上升；受此影響，蘇州全市成交量成交均價也上下振蕩徘徊不前。春節(jié)后一些新舊樓盤的開盤或加推也促使了蘇州樓市的逐步“回暖”，以園區(qū)最為顯著，如“金色湖濱”、“萬科?翰庭”、“天地源?橄欖灣”等。打折促銷的影響。春節(jié)剛過，作為蘇州房地產(chǎn)開發(fā)商的領(lǐng)軍企業(yè)，蘇州中海和萬科率先發(fā)力，率先推出優(yōu)惠促銷。中?！び醢丁とA府從2月22日起，認(rèn)籌客戶從認(rèn)籌當(dāng)日至開盤當(dāng)日，每套房源每天可享受500元的優(yōu)惠；認(rèn)籌客戶，開盤當(dāng)日成功購房，總價款優(yōu)惠2%；購房后，在規(guī)定時間內(nèi)準(zhǔn)時簽約的客戶房屋總價款優(yōu)惠2萬元