房屋買賣案例分析

/房屋買賣案例分析一、主題在房屋買賣過(guò)程中“一房二賣”的現(xiàn)象引起的房屋買賣合同糾紛所涉及的不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、合同的履行、債權(quán)關(guān)系等進(jìn)行的分析二、基本法理對(duì)房屋二重買賣糾紛進(jìn)行分析，主要是基于以下法理：（一）不動(dòng)產(chǎn)的特性及一物一權(quán)原則房屋是一種不動(dòng)產(chǎn)，其位置是固定、不行移動(dòng)的，而且四周、鄰近房屋和環(huán)境的狀況對(duì)房屋的影響很大，因此在不同的土地上建立的房屋會(huì)因周邊的的環(huán)境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價(jià)或造型的房屋建在不同城鄉(xiāng)、不同地段上，其用途和價(jià)格會(huì)相差很大。土地是一種有限的資源，對(duì)土地的依附使房屋具有了稀缺性和唯一性，正因?yàn)槿绱瞬乓鹆硕鄠€(gè)購(gòu)買者對(duì)同一房屋有購(gòu)買意向，并且在產(chǎn)生糾紛之后會(huì)有相互不愿讓步的狀況發(fā)生，甚至有購(gòu)買者明知房屋已出售卻以更高價(jià)格和房屋出賣人惡意串通地簽訂買賣合同，而另一方面，依據(jù)一物一權(quán)原則，即一物之上絕不得存在兩個(gè)相抵觸的物權(quán)，而全部權(quán)又具有確定的排他性，一物之上不能有兩個(gè)全部權(quán)。因此必將有一方會(huì)得不到合同的履行，從而引起全部權(quán)糾紛。（二）房屋全部權(quán)的取得和合同生效的關(guān)系我國(guó)現(xiàn)行法律將合同的生效和房屋全部權(quán)的取得作了不同的規(guī)定，正因?yàn)檫@種不一樣的規(guī)定才使得合同的生效和房屋全部權(quán)取得之間存在時(shí)間差，訂立房屋買賣合同到辦理過(guò)戶登記手續(xù)通常有一段時(shí)間間隔，更易引起二重買賣的現(xiàn)象。1．房屋買賣的過(guò)戶登記不同于合同的生效登記我認(rèn)為對(duì)于二重買賣合同效力的判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！睘橐罁?jù)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的說(shuō)明（一）》第九條進(jìn)一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物全部權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！倍苫蛐姓ㄒ?guī)并未將房屋買賣過(guò)戶登記規(guī)定為生效性登記。依我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！辈⑽匆?guī)定登記和合同效力之間的關(guān)系。由此可見，我國(guó)并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過(guò)戶登記規(guī)定為生效性登記，依最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的說(shuō)明（一）》第九條規(guī)定即使當(dāng)事人沒有辦理過(guò)戶登記，也不會(huì)導(dǎo)致其房屋買賣合同無(wú)效。2．是否取得物權(quán)不影響債權(quán)的成立房屋出賣人和購(gòu)房人之間簽訂的商品房買賣合同是一種債權(quán)行為，合同本身體現(xiàn)的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)才是干脆導(dǎo)致房屋全部權(quán)的轉(zhuǎn)移，是一種物權(quán)行為。債權(quán)是一種對(duì)人權(quán)，相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同以外的第三人，雖然在未辦理過(guò)戶登記之前，房屋的全部權(quán)是還是在賣方手里，但購(gòu)房人享有對(duì)房屋的期盼權(quán)，他可以對(duì)售房方主見債權(quán)。因此在房屋買賣中債權(quán)和物權(quán)具有確定的獨(dú)立性，物權(quán)的取得和否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和殲滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。三、案情介紹某房屋全部人甲和房屋買受人乙簽訂一房屋買賣合同，房屋總價(jià)50萬(wàn)元，乙先支付了首期房款25萬(wàn)元，并約定余款待甲同乙去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之日再由乙付清。后甲未和乙去辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，而是和丙簽訂了標(biāo)的物為同一房屋的買賣合同，丙在甲的督促下付清全部房款后和甲立刻去房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)材料、繳納房地產(chǎn)交易印花稅、申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。隨后甲將房屋交付給丙運(yùn)用。乙得知甲和丙的上述行為后立刻向某區(qū)人民法院申請(qǐng)對(duì)兩個(gè)買賣合同中的同一標(biāo)的物、房屋進(jìn)行訴前財(cái)產(chǎn)保全，法院經(jīng)審查作出保全裁定。房地產(chǎn)交易中心在七天的材料審查期限內(nèi)發(fā)覺甲欲轉(zhuǎn)讓給丙的房屋上已有權(quán)利限制的保全措施，未予批準(zhǔn)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和登記。丙于是依據(jù)買賣合同中的仲裁條款向仲裁委員會(huì)提起仲裁請(qǐng)求，請(qǐng)求甲接著履行合同，取得房屋的全部權(quán)。同時(shí)乙向某區(qū)人民法院對(duì)甲提起合同違約損害賠償之訴，并要求甲接著履行合同，交付房屋并辦理登記過(guò)戶。“一房二賣”的賣家甲在獲得50萬(wàn)的房款和25萬(wàn)的房屋買賣預(yù)付款后，潛逃無(wú)法尋其下落，其并無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行。四、案例分析此案為典型的“二重買賣”，臺(tái)灣地區(qū)和我國(guó)大陸學(xué)者均有較為深化的論述，但因我國(guó)房地產(chǎn)交易制度設(shè)計(jì)上的不清晰，有關(guān)交易環(huán)節(jié)效力的界定未理清，故在法院和仲裁委的實(shí)務(wù)操作上存在較多爭(zhēng)議。本文試作探討。（一）丙通過(guò)申請(qǐng)登記是否取得房屋產(chǎn)權(quán)？——登記申請(qǐng)的權(quán)利形態(tài)分析我國(guó)學(xué)者認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在立法例上接受實(shí)質(zhì)主義的登記體例，即德國(guó)的立法例，登記確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和殲滅的法律行為能否生效，登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件?！氨诟肚迦糠靠詈蠛图琢⒖倘シ康禺a(chǎn)交易中心提交有關(guān)材料、繳納房地產(chǎn)交易印花稅、申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記”這一申請(qǐng)登記的事實(shí)在法律上效力如何認(rèn)定？實(shí)務(wù)裁判上有一觀點(diǎn)認(rèn)為，在房屋產(chǎn)權(quán)交易中心受理登記并繳納房屋印花稅后，丙已被推定為房屋產(chǎn)權(quán)全部人，理由是印花稅的征收對(duì)象是房屋產(chǎn)權(quán)人。后發(fā)生的司法程序上的權(quán)利限制不應(yīng)阻礙丙的登記過(guò)戶程序，丙應(yīng)從房地產(chǎn)交易中心受理登記之日起即為房屋產(chǎn)權(quán)全部人。推斷這一觀點(diǎn)是否合理，有必要先從登記的程序和登記申請(qǐng)之一事實(shí)本身的性質(zhì)來(lái)看。我國(guó)《城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理方法》第10條規(guī)定了房屋權(quán)屬登記的一般程序，包括以下幾個(gè)步驟：（一）受理登記申請(qǐng)；（二）權(quán)屬審核；（三）公告；（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。從登記的過(guò)程來(lái)看，申請(qǐng)登記的受理并不意味著物權(quán)變動(dòng)法律效力的發(fā)生，還有權(quán)屬的審核，登記是否完成，應(yīng)當(dāng)從登記簿上的記載予以推斷登記簿是表征登記的標(biāo)的物上存在權(quán)利的依據(jù)。可見，申請(qǐng)是登記程序的啟動(dòng)，但并不能認(rèn)定為丙可以因此而當(dāng)然取得房屋產(chǎn)權(quán)。但不行否認(rèn)：申請(qǐng)人可依據(jù)申請(qǐng)而合理信任將來(lái)的物權(quán)取得，申請(qǐng)人在此時(shí)應(yīng)推定有獲得法律愛惜的某種權(quán)利形態(tài)。德國(guó)民法學(xué)理論認(rèn)為，隨著登記申請(qǐng)的提出，取得人依據(jù)有法律約束力的不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)移轉(zhuǎn)合意取得的地位，被稱為期盼權(quán)。期盼權(quán)的性質(zhì)“是一種受法律愛惜的、對(duì)完整權(quán)利取得的期盼?！钡绲怯浬暾?qǐng)被登記機(jī)關(guān)駁回，這種對(duì)完整權(quán)利的期盼就會(huì)落空，期盼權(quán)就不再存在。因此在本案中，丙和甲一同辦理登記申請(qǐng)的事實(shí)不必定導(dǎo)致房屋物權(quán)的移轉(zhuǎn)，丙并不能因?yàn)樯暾?qǐng)行為而獲得房屋產(chǎn)權(quán)。此處丙取得是一種對(duì)完整的全部權(quán)的期盼權(quán)。此期盼權(quán)的效力在于排斥后續(xù)登記申請(qǐng)的效力，即后于該登記申請(qǐng)所遞交的申請(qǐng)受到期盼權(quán)的限制，登記機(jī)關(guān)應(yīng)不予受理。（二）乙是否已取得了房屋全部權(quán)？——房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移的生效模式分析乙和甲簽訂的房屋買賣合同在丙和甲簽訂的房屋買賣合同之前，是否可以認(rèn)定乙依據(jù)簽訂合同更早而取得全部權(quán)？依據(jù)全部權(quán)轉(zhuǎn)移的意思主義，不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)的轉(zhuǎn)移在全部權(quán)轉(zhuǎn)移合意達(dá)成之時(shí)，這種立法例對(duì)物權(quán)行為和債權(quán)行為不作區(qū)分。該立法例以法國(guó)、日本、意大利為代表。法國(guó)民法典第1138條第2款規(guī)定：“交付標(biāo)的物債務(wù)的成立從標(biāo)的物應(yīng)交付之時(shí)起，即使尚未現(xiàn)實(shí)移交，使債權(quán)人成為全部人?！币罁?jù)這種立法例，本案中乙在合同生效起即為房屋全部權(quán)人。但是我國(guó)實(shí)行的全部權(quán)轉(zhuǎn)移的登記生效主義，房屋買賣合同的成立和生效并不意味著房屋全部權(quán)的轉(zhuǎn)移，全部權(quán)轉(zhuǎn)移雙方必需一同到房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。這一點(diǎn)已為我國(guó)立法和司法實(shí)踐所普遍認(rèn)可。因此，本案中，乙盡管支付了房款的一半，但這種支付行為只是債權(quán)法上一方義務(wù)的履行，行為的結(jié)果是要求合同另一方給付對(duì)價(jià)——即房屋的移轉(zhuǎn)交付。乙在本案中的權(quán)利形態(tài)是僅為對(duì)甲的債權(quán)。（三）丙的對(duì)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利地位是否高于乙——以債之關(guān)系上占有權(quán)來(lái)分析本案中，丙已從甲處轉(zhuǎn)移了對(duì)房屋的現(xiàn)實(shí)占有，即已入住該房屋。這種對(duì)房屋的占有在本案的處理上可從債權(quán)法和物權(quán)法上的意義分別探討。占有，有定義為“對(duì)于物有事實(shí)上管領(lǐng)力的事實(shí)”。該定義為對(duì)占有的理解屬“占有本質(zhì)事實(shí)說(shuō)”。相對(duì)于占有本質(zhì)權(quán)利說(shuō)和占有事實(shí)法律關(guān)系說(shuō)，此說(shuō)為我國(guó)法學(xué)理論之通說(shuō)。在這一理論下，視占有為一種受民法上特別愛惜的事實(shí)。本案中存在房屋的移轉(zhuǎn)占有的事實(shí)，丙對(duì)房屋占有的法律事實(shí)得到認(rèn)可和愛惜。占有以是否具有法律上的緣由為標(biāo)準(zhǔn)而區(qū)分為有權(quán)占有和無(wú)權(quán)占有。其中有權(quán)占有因具有占有之權(quán)源，故只要權(quán)源接著存在，即承受法律之愛惜。本案中丙占有房屋的權(quán)源在于和丙和甲簽訂的房屋買賣合同，丙對(duì)房屋占有的權(quán)源為對(duì)甲的債權(quán)，那么可以認(rèn)定，只要丙和甲的房屋買賣合同接著有效存在，丙對(duì)房屋的占有即始終為有權(quán)占有。丙占有房屋的事實(shí)的確定本案中丙的權(quán)利地位。占有的效力，在于愛惜對(duì)物的事實(shí)支配。占有也具有權(quán)利推定的效力，但在法律規(guī)定實(shí)行登記生效主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，登記已取代了占有作為物權(quán)之表征。因此在不動(dòng)產(chǎn)交易上，占有并不能具有物權(quán)效力的推定功能，僅具有以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為標(biāo)的之債權(quán)的推定功能。丙對(duì)房屋以債權(quán)為權(quán)源的占有，能否對(duì)抗乙對(duì)系爭(zhēng)房屋的債權(quán)上的請(qǐng)求呢？以債權(quán)為權(quán)源的占有受到其權(quán)源——債之關(guān)系相對(duì)性的限制，基于債之關(guān)系上的占有權(quán)，僅得對(duì)他方當(dāng)事人主見，不得對(duì)抗第三人。丙對(duì)房屋之有權(quán)占有基于丙和甲簽訂得房屋買賣合同，此種債之關(guān)系上的有權(quán)占有可以對(duì)抗同一買賣合同的當(dāng)事人甲。但對(duì)于丙和甲合同之外的當(dāng)事人乙，則不存在基于有權(quán)占有的對(duì)抗效力。因此，對(duì)于系爭(zhēng)房屋，丙所擁有的權(quán)利是以該房屋的物權(quán)變動(dòng)為標(biāo)的的債權(quán)。其債權(quán)上的占有受到相對(duì)性的限制。（四）丙是否可以要求甲接著履行合同？——合同履行的視角分析丙在仲裁委的仲裁請(qǐng)求中要求甲接著履行合同，針對(duì)這一訴請(qǐng)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，丙不能要求甲接著履行合同，理由是甲已經(jīng)完成房屋買賣合同義務(wù)所規(guī)定的協(xié)作丙一同去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記的手續(xù)，甲在合同項(xiàng)下的合同義務(wù)已經(jīng)完成了。產(chǎn)權(quán)登記的未完成雖然是因甲一房二賣的行為，但丙在這里所能要求甲擔(dān)當(dāng)應(yīng)當(dāng)是權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，而不是合同接著履行的義務(wù)。但值得留意的是，在以物之買賣中，必定涉及該全部權(quán)之物和全部權(quán)兩者，出賣者負(fù)有轉(zhuǎn)移該物之占有和移轉(zhuǎn)房屋全部權(quán)之義務(wù)，這兩項(xiàng)義務(wù)應(yīng)當(dāng)為并列關(guān)系。二者中有一項(xiàng)不完全履行，就會(huì)構(gòu)成出賣人義務(wù)之全部不履行。此案中，甲雖完成了轉(zhuǎn)移占有的義務(wù)，但在房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移之義務(wù)并不完全履行，房屋全部權(quán)的移轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)以登記的完成即登記簿上房屋產(chǎn)權(quán)人的變更為標(biāo)準(zhǔn)，義務(wù)的完成應(yīng)當(dāng)以行為的結(jié)果而不是行為的本身為衡量。（五）乙和丙間權(quán)利愛惜的設(shè)想——現(xiàn)實(shí)利益的衡量此案中，乙對(duì)該標(biāo)的房屋有基于合同的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。丙雖然對(duì)該系爭(zhēng)房屋有基于登記申請(qǐng)而獲得的期盼權(quán)地位，但此期盼權(quán)效力優(yōu)先和排斥的對(duì)象應(yīng)是后續(xù)遞交的登記申請(qǐng)，而沒有某種物權(quán)上的效力而優(yōu)先和乙對(duì)該房屋全部的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。丙亦可基于債之關(guān)系的有權(quán)占有愛惜，但這種愛惜受到其權(quán)源債之相對(duì)性的制約，同樣只能對(duì)抗占有權(quán)源——合同的相對(duì)人的權(quán)利，而不能對(duì)抗合同當(dāng)事人之外的第三人乙。這樣推理下來(lái)，乙和丙依據(jù)各自和甲所簽訂的合同而對(duì)標(biāo)的房屋所擁有的債權(quán)之間是同等的。通常認(rèn)為房屋雙重買賣的出賣人在此