金融城招商方案初稿概念設(shè)計(jì)階段

/杭州金融城招商方案（初步）（概念設(shè)計(jì)階段）書目第一部分項(xiàng)目簡介其次部分周邊市場及項(xiàng)目了解狀況第三部分招商概況第四部分招商總體思路第五部分招商執(zhí)行策略（略）第六部分招商團(tuán)建及約束嘉獎(jiǎng)機(jī)制（略）第一部分項(xiàng)目簡介一、整體優(yōu)勢（一）地標(biāo)區(qū)域最高，項(xiàng)目最高建筑高度150米，每個(gè)城市都有一個(gè)高度，地標(biāo)價(jià)值毋庸置疑！群體性最高寫字辦公樓集群更具規(guī)模效應(yīng)、地標(biāo)效應(yīng)?。ǘ﹨^(qū)位優(yōu)勢位于杭州中心商務(wù)區(qū)（CBD）錢江新城核心區(qū)，京杭大運(yùn)輸河、錢塘江匯流區(qū)域以東，運(yùn)輸河?xùn)|路以西、沿江大道（運(yùn)輸河隧道）以北、規(guī)劃錢江東路以南區(qū)塊。項(xiàng)目東臨錢江新城核心區(qū)沿江高檔江景住宅區(qū)，西臨規(guī)劃漁人碼頭生態(tài)公園，北靠杭州城東新城東站樞紐。距西湖風(fēng)景區(qū)近在咫尺，距杭州東站樞紐約1.5公里，和規(guī)劃地鐵9號線、6號線交匯站相接，交通特別便利。周邊高尚住宅小區(qū)和白領(lǐng)階層云集，甲級辦公寫字樓林立。（三）城市綜合體購物，消遣，餐飲，酒店、辦公、酒店式公寓兼?zhèn)洌鞘械貥?biāo)綜合體——國際風(fēng)尚體驗(yàn)中心，白金五星級酒店（國際專業(yè)酒店品牌管理公司統(tǒng)一管理），甲級寫字樓（國際知名品牌物業(yè)代理公司擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問）二、核心，深受杭州市民認(rèn)同的城市中心區(qū)，錢江新城商務(wù)區(qū)。是京杭運(yùn)輸河和錢塘江交匯處，地理位置優(yōu)越獨(dú)特。是歷史和現(xiàn)代的結(jié)合。項(xiàng)目及工程摘要：項(xiàng)目總出讓面積10.65公頃，宗地用途為商務(wù)兼商業(yè)、消遣用地，運(yùn)用年限40年，共有11個(gè)地塊組成，高度在60-150米，綜合容積率不大于7.6，地上總建筑面積約80萬平方米，地下約45-60萬平方米，停車位約10000個(gè)，全部按國際超級白金甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)打造規(guī)劃建成包含超甲級辦公及展示空間，精品商業(yè)包含配套底商、濱水商業(yè)、大型購物中心、超五星酒店.目前，項(xiàng)目正處概念設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目支配于2014年底動(dòng)工，2015年1月30日前完成方案報(bào)批。三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、項(xiàng)目由英國倫敦著名建筑設(shè)計(jì)FOSTER+PARTNERS擔(dān)綱設(shè)計(jì)，力求以世界級的建筑設(shè)計(jì)杰作實(shí)現(xiàn)錢江金融城為世界矚目，總投資超100億。2、共有11個(gè)地塊組成，高度在60-150米，綜合容積率不大于7.6，地上總建筑面積約80萬平方米，地下約45-60萬平方米，項(xiàng)目總體量超130萬方。3、白金五星酒店主樓高100米約25層、寫字樓共9幢，酒店式公寓共18幢，其中商業(yè)裙樓5層，地下4層均為停車庫，具有規(guī)模的集群效應(yīng)。4、停車位10000余個(gè)，為今后繁忙的金融城生活停車駐足留下了充?？臻g。5、建筑外立面凹凸錯(cuò)落改變，和江河融為一體。四、功能業(yè)態(tài)分布1、5A甲級寫字樓：32萬㎡，聘請世界物業(yè)管理五大行之一擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問。2、白金五星酒店：4.36萬㎡，由國際知名超五星級酒店管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。3、購物中心及配套商業(yè)：16萬㎡，以時(shí)尚、潮流、樂生活為主題，結(jié)合運(yùn)輸河和江岸文化及對岸漁人碼頭項(xiàng)目，滿足不同消費(fèi)生活人群的需求。4、酒店式公寓：23萬㎡，5A甲級寫字樓，精裝修，定位于高端商務(wù)客及投資客消費(fèi)需求。5、停車場：15萬㎡，10000余個(gè)停車位，杭州今后停車位最足夠的區(qū)域。6、周邊項(xiàng)目：漁人碼頭、三堡東方大廈、維多利中心、御道路一號等。五、綜合，本案自成一體，配套一應(yīng)俱全沿街商住區(qū)高尚居住生活區(qū)市民休閑生態(tài)區(qū)漁人碼頭休閑消遣餐飲區(qū)購物中心/商場5A甲級寫字樓群沿街商住區(qū)高尚居住生活區(qū)市民休閑生態(tài)區(qū)漁人碼頭休閑消遣餐飲區(qū)購物中心/商場5A甲級寫字樓群超五星級酒店六、交通網(wǎng)絡(luò)1、位于京杭運(yùn)輸河和錢塘江的交匯處。2、項(xiàng)目東臨錢江新城核心區(qū)沿江高檔江景住宅區(qū)，西臨規(guī)劃漁人碼頭生態(tài)公園。3、北靠杭州城東新城東站樞紐，地塊內(nèi)設(shè)2000平米公交首末站。4、內(nèi)設(shè)不少于3處公共自行車換乘點(diǎn)。5、城市干道杭海路、運(yùn)輸河?xùn)|路、沿江路環(huán)繞。6、地鐵9號線穿過并預(yù)期在項(xiàng)目設(shè)置站點(diǎn)，規(guī)劃地鐵6號線預(yù)期經(jīng)過本案。七、發(fā)展商、開發(fā)商杭州市金融投資集團(tuán)（略）杭州市金融投資集團(tuán)有限公司注冊資金50億元，重點(diǎn)發(fā)展金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金投資和金融發(fā)展平臺(tái)建設(shè)等三大業(yè)務(wù)，做大做強(qiáng)杭州的金融產(chǎn)業(yè)。錢江新城管委會(huì)（略）江干區(qū)人民政府（略）政府和企業(yè)聯(lián)合打造，是省、市、區(qū)的形象典范工程，項(xiàng)目規(guī)劃符合省市區(qū)整體開發(fā)建設(shè)規(guī)劃。其次部分周邊市場及項(xiàng)目了解狀況一、星級酒店、寫字樓和酒店式公寓前期已作調(diào)研。（略，詳見市調(diào)報(bào)告）摘要：本案項(xiàng)目整體定位高端。故星級酒店的管理公司將由白金五星級（超五星級）酒店管理公司管理。5A甲級寫字樓及酒店式公寓也將由國內(nèi)外知名的物業(yè)管理公司承接。二、威逼競爭：i.“工農(nóng)中建交”國有五大銀行省級總部已在杭州錢江新城市民中心周邊落戶。ii.市民中心、萬象城、金球（洲際酒店）、來福士廣場組成錢江新城CBD區(qū)域和本案近在咫尺。三、接近項(xiàng)目：i.本案緊鄰越秀房產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)地塊“維多利中心”。項(xiàng)目體量近50000方，由2幢寫字樓及底商構(gòu)成，目前項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)中。項(xiàng)目效果圖：ii.本案隔街相鄰中海御道路一號項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)圖：iii.本案北臨三堡東方大廈項(xiàng)目：至2014年10月，項(xiàng)目已竣工2年半。由三堡鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府開發(fā)建設(shè)，已部分投入運(yùn)用。項(xiàng)目實(shí)景圖：第三部分招商概況項(xiàng)目整體定位：金融城類似項(xiàng)目：上海金融城IFC效果圖：類似項(xiàng)目：蘇州金融城IFC效果圖：項(xiàng)目各地塊建設(shè)規(guī)模指標(biāo)初步如下表：一、酒店（11號地塊）（一）定位規(guī)劃白金五星級酒店（超五星級酒店）（二）亮點(diǎn)1：專業(yè)運(yùn)營亮點(diǎn)2：配套齊全亮點(diǎn)3：結(jié)合特別江河交匯位置、景觀佳二、購物中心（一）定位規(guī)劃國際風(fēng)尚社區(qū)中心1、國際商業(yè)新模式杭州市運(yùn)輸河邊首個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)城市綜合體2、國際服務(wù)新享受為高品質(zhì)消費(fèi)者供應(yīng)的國際化的經(jīng)營管理服務(wù)3、國際消費(fèi)新體驗(yàn)各類國際品牌入駐項(xiàng)目，為消費(fèi)者供應(yīng)國際化的消費(fèi)體驗(yàn)4、國際生活新概念協(xié)作周邊高尚住宅，滿足高品質(zhì)生活需求5、國際商戶新平臺(tái)為首次進(jìn)入杭州的品牌供應(yīng)新型平臺(tái)（二）購物中心內(nèi)業(yè)態(tài)齊全、品牌多樣。亮點(diǎn)1：電影院亮點(diǎn)2：國際時(shí)尚品牌亮點(diǎn)3：特色美食亮點(diǎn)4、精品超市亮點(diǎn)5：專業(yè)團(tuán)隊(duì)三、寫字樓（一）定位規(guī)劃杭州寫字樓的升級版———在同一個(gè)項(xiàng)目中同時(shí)擁有通過LEED驗(yàn)證的、獲得LEED銀獎(jiǎng)的、獲得LEED金獎(jiǎng)的超5A寫字樓群。（二）目標(biāo)租戶1、金融服務(wù)業(yè)，包括銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)2、房地產(chǎn)等和銀行聯(lián)系緊密的行業(yè)3、跨國公司和大型企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)4、中介、事務(wù)所以及業(yè)務(wù)外包類公司5、股權(quán)類風(fēng)險(xiǎn)投資、投資詢問、招標(biāo)拍賣、評估公證等服務(wù)機(jī)構(gòu)6、信用社、信托投資公司、證券期貨交易所、保險(xiǎn)公司、會(huì)計(jì)、律師等金融配套服務(wù)機(jī)構(gòu)（三）亮點(diǎn)1：有售有租，租售分別；租的：只租不售，統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一物管；售的：僅針對符合金融城項(xiàng)目定位的金融巨頭及企業(yè)集團(tuán)總部等亮點(diǎn)2：品牌專業(yè)物管，供應(yīng)有金融特色的、國際化的細(xì)致服務(wù)亮點(diǎn)3：完善配套，除寫字樓具備的辦公配套外，下樓商務(wù)配套、生活配套無奇不有亮點(diǎn)4：硬件強(qiáng)化，項(xiàng)目工程通過LEED認(rèn)證并或LEED金銀獎(jiǎng)亮點(diǎn)5：5A甲級寫字樓：辦公、通信、樓宇、消防、安保智能化，可私人或企業(yè)珍藏?fù)碛械谒牟糠终猩炭傮w策略【招商總體策略】一、金融城項(xiàng)目競爭力打造思路 （一）核心機(jī)會(huì)點(diǎn)1、項(xiàng)目是浙江省政府、杭州市政府、江干區(qū)政府及錢江新城管委會(huì)重點(diǎn)關(guān)注和打造的典范項(xiàng)目。2、沒有項(xiàng)目占據(jù)這里獨(dú)特的地理位置，地處京杭運(yùn)輸河和錢塘江的交匯處，可以并值得同時(shí)打造運(yùn)輸河文化及江文化。3、獨(dú)特地理景觀及周邊統(tǒng)一建設(shè)規(guī)劃，無老舊社區(qū)小區(qū)的影響，可無束縛的打造自己的高端品牌及項(xiàng)目。4、項(xiàng)目體量大，具有商業(yè)辦公的集聚效應(yīng)，能自成一體。5、符合杭州旅游城市定位，符合“沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”的城市定位。項(xiàng)目須要在第一期就在餐飲和商務(wù)場所，打造出規(guī)模和特色，才能把握核心機(jī)會(huì)點(diǎn)。否則，將會(huì)面臨一個(gè)長時(shí)間的過渡期。酒店的開發(fā)建設(shè)可以靠后，但宣揚(yáng)可趁早。我們在考慮商業(yè)體量和布局時(shí)，將優(yōu)先考慮餐飲和消遣，力求把二者有效結(jié)合，快速帶動(dòng)人氣，其它業(yè)態(tài)隨后跟進(jìn)，慢慢調(diào)整。 （二）發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢，主動(dòng)創(chuàng)建市場機(jī)會(huì)點(diǎn)1、土地成本低廉，占地面積廣，容積率高由于項(xiàng)目的土地成本低廉，占地面積廣，容積率高。因此，可以銷售一部分寫字樓、酒店式公寓后，實(shí)惠低價(jià)扶持引進(jìn)商家，從而縮短商業(yè)氛圍的培育期，為其次期、第三期的開發(fā)租售奠定基礎(chǔ)。2、特色的運(yùn)輸河文化民俗京杭運(yùn)輸河首末。和運(yùn)輸河相關(guān)的文化產(chǎn)業(yè)有，歷史故事有，風(fēng)俗習(xí)慣有，名人典故有，每一項(xiàng)特色有的民俗，在加入互動(dòng)元素后，使之充分融入金融城商業(yè)，讓游客既能享受購物樂趣，又能享受游玩樂趣。3、市民休閑廣場有讓市民休閑的步行街和文化消遣的廣場空間。通過步行街、文化廣場的表演、集會(huì)，把周邊住宿的游客、辦公休息的職場人，都吸引到項(xiàng)目來，是在項(xiàng)目初期提高人流量的重要操作思路。 （三）改劣勢為市場機(jī)會(huì)1、已有市民中心、來福士廣場、金球“洲際酒店”等城市綜合體錢江新城CBD近在咫尺的沖擊競爭源于對手，也在自己。不同地域、不同體量、相當(dāng)檔次的差別項(xiàng)目同是江干區(qū)的項(xiàng)目、錢江新城的項(xiàng)目。因此投資、消費(fèi)的市場容量是有限的，緩慢逐步增長的。我們應(yīng)引導(dǎo)那些成功項(xiàng)目的人車流、吸取那些成功項(xiàng)目的閱歷，做差異化產(chǎn)品和定位，突出運(yùn)輸河及錢塘江的特別，給出更優(yōu)異獨(dú)特的人文歷史景觀面，有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目內(nèi)各不同功能組團(tuán)，讓住者安心，商者舒心、游者樂心、工者愉心。2、隔江隔河，商業(yè)人流呈扇面商業(yè)是須要交通協(xié)作的。本案陸路交通呈扇面，輻射面受限，短期對項(xiàng)目聚集人氣及培育商業(yè)氛圍有較大影響。但日后的水路交通網(wǎng)建設(shè)勢在必行。同時(shí)大大緩解了陸路交通的不利因素和壓力。新型的出行方式也變更了一種不同的生活方式，讓在金融城工作生活的人更有樂趣。3、區(qū)塊市場居住、辦公、商業(yè)的成熟度不高新興的開發(fā)區(qū)域都會(huì)面臨相像的問題。但優(yōu)越的地理位置及宜居的人文環(huán)境不行能變更。我們可以通過實(shí)惠的招商引資政策，引進(jìn)合作單位，引進(jìn)品牌商家，加速項(xiàng)目的成熟度。4、市場大環(huán)境房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，較前些年有些放緩。項(xiàng)目體量大，資金運(yùn)作壓力大。開發(fā)的時(shí)間長，讓我們有更足夠的時(shí)間考量項(xiàng)目，為項(xiàng)目的銷售成功、招商成功做準(zhǔn)備。 （四）項(xiàng)目的可進(jìn)入性改善目前，項(xiàng)目周邊一片施工場景。特別是道路施工，很難讓人和“成家立業(yè)”聯(lián)系在一起。項(xiàng)目三通一平、七通一平的要求里，通路是首要必要的條件。公交和地鐵的暫緩設(shè)置須要時(shí)間來打磨，但私家車的通路及景觀路可以先行施工，讓更多的人了解和認(rèn)知項(xiàng)目。外圍擋的設(shè)置制作，是企業(yè)及項(xiàng)目的有效宣揚(yáng)窗口。因此，對路和圍擋的建設(shè)需趁早。二、外觀設(shè)計(jì)思路：景色、商業(yè)、辦公融合一體建筑風(fēng)格：現(xiàn)代金融城氣息的外觀為主，融入運(yùn)輸河古建筑文化風(fēng)格及激流勇進(jìn)的江岸文化風(fēng)格。每座建筑均要考慮白天的深厚商業(yè)及辦公氛圍，也要關(guān)注夜晚的居住休憩氛圍。整體風(fēng)格：用三個(gè)關(guān)鍵詞來形容：“現(xiàn)代化的”、“歷史文化遺產(chǎn)結(jié)合的”、“日夜交替旺盛的”【招商階段支配】一般項(xiàng)目正常的招商過程如下圖：啟動(dòng)期準(zhǔn)備期集中招商期啟動(dòng)期準(zhǔn)備期集中招商期經(jīng)營期簽約期開業(yè)依據(jù)目前項(xiàng)目的進(jìn)展、各地塊的建設(shè)體量和工程支配，可以考慮項(xiàng)目分地塊分期開發(fā)建設(shè)，宜考慮分四至五期開發(fā)建設(shè)。第一期，宜考慮沿街且緊挨周邊已開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目地塊，如先行開發(fā)沿杭海路的地塊1、2其次期，宜考慮被綠化步行街隔開的，銷售價(jià)值不高的沿運(yùn)輸河?xùn)|路地塊3、4、5第三期，宜考慮中腹地塊，加強(qiáng)配套及整體性，同時(shí)留下沿江沿江和沿河的最佳地塊，如開發(fā)6、7第四期，適時(shí)宜考慮開發(fā)沿河或沿江最終地塊，提升價(jià)值。如開發(fā)8、9或10、11最終第五期，適時(shí)宜考慮開發(fā)沿河或沿江最終地塊，提升價(jià)值。如開發(fā)8、9或10、11在未明確開發(fā)建設(shè)依次的時(shí)候，我們暫且按我們自己的招商思路及支配開展工作。每期開發(fā)建設(shè)的招商進(jìn)度可能不同，或許其次期的開發(fā)進(jìn)度招商在準(zhǔn)備期而一期的招商已進(jìn)入啟動(dòng)期或集中招商期，但我們是統(tǒng)一團(tuán)隊(duì)，可以分工分項(xiàng)協(xié)作，共同完成公司及領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)?！局匾獣r(shí)間節(jié)點(diǎn)：】2014.09～2016.12主要工作支配支配：1、完成可能合作開發(fā)的企業(yè)商洽2、完成公司建制，完成完善部門內(nèi)部職責(zé)制度.3、完成項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目總思路及策劃。4、完成超五星級酒店/五星級酒店、購物中心、影院、百貨商場的全部收集排查工作，并全部進(jìn)行初步聯(lián)系，基本了解其開發(fā)拓展的需求和方向，初步確認(rèn)合作或租賃意向，結(jié)合項(xiàng)目初步商定所給區(qū)域位置并為深化商洽簽署合同做準(zhǔn)備。5、完成主力業(yè)態(tài)商家的的全部收集排查工作，如大型的消遣業(yè)態(tài)、一線國際品牌餐飲/服飾等，并全部進(jìn)行初步聯(lián)系，基本了解其開發(fā)拓展的需求和方向，初步確認(rèn)合作或租賃意向，結(jié)合項(xiàng)目初步商定所給區(qū)域位置并為深化商洽簽署合同做準(zhǔn)備。6、結(jié)合工程，提出商業(yè)規(guī)劃及商業(yè)布局、物業(yè)條件看法建議。協(xié)作營銷，做好主力店及品牌商家的宣揚(yáng)推廣工作。整體項(xiàng)目竣工前主要工作支配支配：1、完成五星級酒店（超五星）的簽約洽談工作。2、完成影院的簽約洽談工作。3、完成大型消遣業(yè)態(tài)的簽約洽談工作（如真冰場、KTV等）。4、完成國際品牌快餐的簽約洽談工作（如KFC、麥當(dāng)勞等）。5、完成部分主力店一線國際品牌的引進(jìn)工作。6、深化