國際商大世界項目投資申報投資立項申請材料

PAGEPAGE3第一章總論第一節(jié)概述一、項目概況：1、項目名稱：XX國際商業(yè)大世界2、項目建設單位陜西XX實業(yè)有限公司3、建設單位法人代表姓名及職務姓名：XX4、項目性質新建5、建設期建設期3年（分三期實施），詳見項目實施進度計劃表：“XX國際商業(yè)大世界”項目實施進度計劃表序號期別建設內容建設時間開工時間竣工時間工期1一期工程XX國際家居建材博覽廣場（家居館）2014年2月2015年2月1年2二期工程XX峰蔬國果際批食發(fā)城XX國際生態(tài)食品批發(fā)中心2015年8月2016年9月1年XX生態(tài)水果批發(fā)中心XX生態(tài)蔬菜批發(fā)中心3三期工程XX商務酒店2016年10月2017年10月1年XX國際家居建材博覽廣場（建材館）6、項目投資規(guī)模和資金來源投規(guī)模：項目總投資萬元，其中固定資產投資萬元，建設期利息萬元，鋪底流動資金600萬元。資金來源：銀行貸款萬元，剩余由建設單位自籌。7、項目經濟效益年營業(yè)收入30600萬元投資利潤率25.96%投資利稅率46.36%財務內部收益率19.94%盈虧平衡點57.92%投資回收期5.98二、項目建設單位概況陜西XX實業(yè)有限公司是一家力行現代企業(yè)管理，注冊資金5000萬元，集房地產開發(fā)及商品房銷售、租賃，農業(yè)產業(yè)化、道路建設項目投資，建筑及裝飾材料、設備銷售，農副產品、電子產品、針紡織品、日用百貨、廚衛(wèi)用品、化妝品、文體用品、五金機電、計算機及輔材設備、家居飾品銷售，汽車及摩托車貿易、配件及用品銷售、修理等為一體的綜合性實業(yè)公司。公司本著“實業(yè)投資，多元發(fā)展，提升價值，塑造品牌”的經營戰(zhàn)略和“真誠、重信、專業(yè)、高效”的服務理念，定將踐行其“開發(fā)一個項目，造福一方人民”的愿景和使命。1998年，面對世界經濟一體化的浪潮，公司冷靜提出：擴張是企業(yè)面臨的機遇，穩(wěn)健是理性擴張的前提，人才是實現擴張的關鍵。大型商業(yè)企業(yè)要理性擴張，必須進一步強化市場觀念、品牌觀念和資本運營觀念，明晰集團化、多地化、國際化的發(fā)展方向，摒棄傳統(tǒng)企業(yè)以單純資本投入為主的擴張模式，充分借鑒國際跨國公司以資本為紐帶、以輸出無形資產、經營理念和管理模式為主的擴張經驗，以智慧投入實現低成本的理性擴張。2000年先后投資開發(fā)了四川三臺“貴煕·帝景”一期、二期等20余萬ｍ2的大型高端樓盤，其個人及創(chuàng)辦的企業(yè)形象良好，口碑極佳，彰顯了資本運營的巨大成果。第二節(jié)可行性研究的依據一、可行性研究的依據(一)國家有關可行性研究的政策、法規(guī)、方法和參數。(二)國家、省、市有關房地產開發(fā)方面的政策、法律、法規(guī)。（三）《中華人民共和國建筑法》（四）《中華人民共和國城市房地產管理法》（五）《城市房地產開發(fā)經營管理條例》（六）漢中市國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；（七）漢中市城區(qū)總體規(guī)劃。（八）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》(九)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》(十)《民用建筑設計規(guī)范》(十一)陜西XX實業(yè)有限公司提供的經濟技術資料(十二)其它有關國家政策及信息資料二、可行性研究的范圍(一)項目背景和建設的必要性(二)市場分析及建設規(guī)模(三)建設條件及場址選擇(四)技術方案和建設方案(五)環(huán)境保護和節(jié)能(六)實施進度安排(七)管理機構(八)投資估算及效益分析(九)研究結論和建議三、可行性研究的原則(一)以創(chuàng)造二十一世紀文明的商場、居住環(huán)境為主導，以推進商場現代化，不斷提高商住區(qū)綜合開發(fā)建設水平和綜合功能質量為目標，以滿足不同層次的社會需求，實現社會、環(huán)境、經濟效益的統(tǒng)一為基本目標。(二)充分體現“以人為本”的思想，面向二十一世紀針對居民經濟水平提高和生活方式的更新，以滿足居民及顧客的生理、心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀和富有吸引力的購物、娛樂、旅游、餐飲、生活居住環(huán)境。(三)堅持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜綜合開發(fā)配套建設相結合的原則，以“拆遷一處，造福一片，穩(wěn)定一方”為基本目的，在拆建中根據實際情況，顧及長遠，做到設計新穎、布局舒展、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、具有超前性、先導性、示范性的原則,達到高起點、高標準。(四)根據城市規(guī)模的標準，本著舒適、經濟、安全、美觀的原則考慮設計方案，突出舒適性、生態(tài)性、信息性、文化性、智能化的原則。(五)堅持科技進步、擇優(yōu)選擇設計方案，采用“新材料、新工藝、新技術、新設備”四新技術，節(jié)約投資、減少成本，降低能耗，推進主題購物公園及居住區(qū)建設水平的提高，滿足商場的先導性及住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經濟性,注重物業(yè)管理和安全保衛(wèi),提高住宅的科技含量,以獲取盡可能高的經濟效益和社會效益的原則。(六)堅持環(huán)境生態(tài)化的原則，在滿足日光，通風基礎上，著重進行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的設計建設，最大程度使顧客和居民接受自然，享受自然，同時按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然有機和諧的統(tǒng)一。(七)充分利用土地及其它資源，面向消費市場,堅持“社會效益、經濟效益、環(huán)境效益”相結合原則，實現社會、經濟、自然、生態(tài)在高水平上協調發(fā)展。四、可行性研究的范圍及深度：根據國家、省、市相關法律、法規(guī)及以上依據，在可收集到的資料、信息、數據的基礎上，結合市、縣域經濟、消費水平、消費習慣，項目區(qū)位特點，開發(fā)建設方案，經營策略理念以及企業(yè)實際情況等諸多因素，本著科學、客觀、公正、求實的原則，對本項目市場前景、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)方案及定位、建設條件、實施進度計劃、投資估算、社會效益評價等相關內容進行逐項論證分析、綜合評價，以確定項目開發(fā)的可行性，為委托單位、投資商、金融機構及政府相關部門提供決策參考。第三節(jié)主要經濟技術指標詳見主要技術經濟指標一覽表主要經濟技術指標表指標名稱單位指標備注工作制度每年生產天數每班工作小時耗水耗電設計定員總計占地面積建筑面積項目總投資年營業(yè)收入年總成本財務內部收益率投資利稅率投資利潤率投資回收期班次天小時萬噸/年萬噸/年人平方米平方米萬元萬元萬元%%%年23608102009004010205165630306002782619.94%46.36%25.96%5.98第二章項目提出的背景及建設的必要性第一節(jié)項目提出的背景南鄭縣位于陜西省西南邊陲、漢中盆地西南部，北臨漢江，南依巴山。全縣國土總面積2823.78平方公里，轄22個建制鎮(zhèn)。2011年末，全縣戶籍總人口55.56萬人（剔除漢中開發(fā)區(qū)南區(qū)部分），為陜西省人口較多縣之一。南鄭縣是漢中“雙百”城市規(guī)劃的重要組成部分，漢中市城市總體規(guī)劃已將周家坪組團納入漢中市主城區(qū)范圍，大河坎區(qū)域已經納入漢中市中心城區(qū)范圍。優(yōu)越的地理位置，已成投資和創(chuàng)業(yè)者的首選之地。一、旅游資源豐富，歷史文化悠久南鄭境內有黎坪國家級森林公園，國家3A級旅游景區(qū)——南湖，具有120多萬年歷史的龍崗遺址，門類齊全的宗教文化，川陜革命根據地的紅色交通線，豐富的水域等獨特豐富的旅游資源。同時，南鄭還具有豐富的非物質文化遺產。已登記36項，其中國家級保護1項，省級保護2項。二、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，氣候溫和宜人南鄭地處南北氣候過渡帶，得南北之利，兼南北之美，氣候溫和，風柔雨嫩，適宜多種動植物生長繁衍。境內土地肥沃、河流密布、雨量充沛、陽光充足、植被繁茂、物產豐富、空氣清新、水質達標，是聯合國教科文組織認定的最適宜人類居住的地方。三、產業(yè)資源富集，食品蔬果馳名秦嶺和巴山之間宜人的氣候條件，使南鄭瓜果蔬菜兼具南北多種品種，種植和生產有巧打南北市場時差的自然優(yōu)勢；南鄭糧油、茶葉品質優(yōu)良，“漢中米”遠近馳名；生豬、烤煙、中藥材等農業(yè)資源優(yōu)勢明顯、產業(yè)集聚度高。第二節(jié)項目建設的必要性一、符合國家產業(yè)政策和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃本項目屬旅游大產業(yè)的配套項目，符合《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展“十二五”計劃》中“積極開發(fā)和充分利用旅游資源，加快國際旅游業(yè)和國內旅游業(yè)的發(fā)展”的要求。今后一時期，我國第三產業(yè)發(fā)展有兩個主要方向：一是大力發(fā)展就業(yè)容量大的第三產業(yè)，為產業(yè)結構調整和優(yōu)化創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位；二是積極開拓潛力大，預期效益好的第三產業(yè)，為整個國民經濟發(fā)展提供新的經濟增長點。商品零售業(yè)同時符合這兩個方向。二、項目建設是完善城市功能的需要商業(yè)貿易是一個城市的組成部分和不可缺少的重要功能，起著為人民提供物質需求，豐富人民群眾文明、健康生活和促進社會主義精神文明建設的作用。隨著我國加入WTO，人民生活水平的日益提高和可支配時間的增多，人們商業(yè)市場提出了新的要求，人們的品牌消費觀念在增強，但是，目前，我市沒有一家能運用綜合實力與國際抗衡的大型綜合型商貿企業(yè)，沒有一家商家能為人民提供國際水準的服務，且一般商家都面積小，經營項目不全，檔次低，極不適應形勢發(fā)展的要求。因此，本項目的建設對完善城市功能，豐富商貿市場具有重要意義。農產品市場是漢中的第二大支柱產業(yè)，柑橘、獼猴桃、西鄉(xiāng)的櫻桃、該項目的建設投產，不僅能夠拓寬漢中市農產品銷售渠道三、經濟效益和社會效益明顯本項目的建設，必將促進大型商貿市場的快速發(fā)展、促進商品流通頻率，提高南鄭縣的知名度，帶動其他相關服務業(yè)的興旺，進而促進南鄭縣經濟的快速發(fā)展。本項目的財務內部收益率為投資回收期為年，可以為建設單位創(chuàng)造出明顯的經濟利益。

第三章市場需求預測和擬建規(guī)模第一節(jié)市場需求預測一、中國社會經濟狀況根據國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，中國在2012年的經濟增長率約為7.8%，其增長主要是因為強而有力的外銷驅動及內需拉動。由于中國擁有龐大的內銷市場，其發(fā)展前景遠比鄰近國家樂觀。再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國投資，在可預見的未來國內經濟增長仍會保持強勁。國際社會普通認為，2013年中國經濟增長率應保持在7%左右。二、漢中市房地產市場狀況分析（1）市場回顧近幾年，漢中市始終把房地產作為拉動城市經濟增長的支柱產業(yè)之一，并通過一系列控制市場供給、培育有效需求等相關產業(yè)政策的實施，一定程度抑制了漢中房地產市場上的投機行為，擠壓了房地產市場中虛熱的泡沫成分，一系列的政治風波也促使房地產行業(yè)操作日益規(guī)范，漢中市房地產市場基本保持了健康、均衡、快速的發(fā)展勢頭?？v觀近幾年的房地產發(fā)展歷程，隨著城市化建設的逐步加快，隨著居民對改善居住環(huán)境的愿望被快速挖掘，隨著居民有效購房能力的快速增長，在今后的5內，漢中市房地產市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。（2）當前現狀分析1、漢中市的商業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋商業(yè)綜合體、傳統(tǒng)百貨、超市、商業(yè)步行街、專業(yè)市場等。規(guī)模最大、檔次最高的商業(yè)綜合體為“萬邦時代廣場”。2、漢中專業(yè)市場主要分布在漢臺區(qū)，其業(yè)態(tài)分布較為廣泛，容量總計在20萬ｍ2左右，其中裝飾建材占10萬ｍ2，規(guī)模最大的為“遠大國際家居博覽中心”。3、漢中全市從事蔬菜加工流通的龍頭企業(yè)有10余家，蔬菜批發(fā)、集貿市場110多個，流通組織105個，形成了以漢臺區(qū)過街樓、城固小河橋等蔬菜批發(fā)市場為龍頭的9個專業(yè)批發(fā)市場（南鄭城區(qū)有大河坎農副食品交易市場、南湖路綜合市場、東大街農副產品市場等農貿市場）。4、作為種養(yǎng)業(yè)的延伸的食品工業(yè)，是漢中工業(yè)經濟的主導產業(yè)之一。經過多年的發(fā)展，已經形成了以煙草制造、酒類釀造、糧食及油脂加工、茶葉、屠宰及肉類加工、乳制品、調味品、方便食品為主的門類齊全的食品工業(yè)產業(yè)體系。漢中的食品批發(fā)市場主要分布在漢臺區(qū)南門與天漢大道的十字路口兩邊，最大的為南環(huán)路的“將壇食品批發(fā)城”和漢南路的“食品干果綜合批發(fā)市場”。南鄭縣有“大河坎農副食品交易市場”等少量食品批發(fā)市場。漢中食品批發(fā)以底商為主，且大多鋪面狹小，設施老舊，需要進行升級和改造。5、一江之隔的南鄭縣及大河坎鎮(zhèn)目前的專業(yè)市場尚處起步階段，家居建材、蔬菜、水果和食品批發(fā)市場尚處于完善階段，不能完全滿足該區(qū)域市民的購物和消費需求，因此該項目市場潛力巨大。

三、市場發(fā)展趨勢《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃綱要》大力發(fā)展第三產業(yè)經濟體。面對加入世貿組織的形勢，我國第三產業(yè)發(fā)展要堅持走開放競爭與自主發(fā)展相結合的道路，大力調整產業(yè)結構，促進優(yōu)強企業(yè)加快發(fā)展，提高行業(yè)整體素質，增強競爭力，力爭成為國民經濟的支柱產業(yè)。隨著經濟社會的快速發(fā)展，快速發(fā)展的一個重要原因是宏觀國民經濟的發(fā)展，2013年國家將繼續(xù)實行積極的財政政策，進一步增大基礎設施的資金投入，擴大內需，經濟增長有望達到7％。國家經濟保持較高的增長速度，將使國民收入和企業(yè)盈利水平有效增長，為第三產業(yè)保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好基礎。四、項目的市場情況分析及預測1、項目SWOT分析（1）優(yōu)勢（S）分析S1．地理位置：南鄭大道的貫通，漢中汽車南站的建成使用，為本項目“XX國際家居建材博覽廣場”和“XX商務酒店”兩個子項目的形象打造及物流配送提供了保障。S2.規(guī)劃：項目整體規(guī)劃涉及商業(yè)、辦公、休閑、餐飲、倉儲、物流、信息發(fā)布等多種業(yè)態(tài)類型，各業(yè)態(tài)之間能形成互補優(yōu)勢。S3.配套：項目先進、合理的規(guī)劃設計，方便商戶使用；齊全的配套設施可以完全滿足業(yè)主及社會公眾的需求。S4.規(guī)模：總規(guī)模149298ｍ2的大體量設計，勢必產生產業(yè)集聚效應，無論是行業(yè)影響力還是市場覆蓋面，都較漢中現有的同類專業(yè)市場有優(yōu)勢。（2）劣勢（W）分析W1．地段：項目周邊目前生活、商業(yè)配套設施有待完善，整體形象需要進一步打造。W2．商業(yè)氛圍：地塊周邊目前只有零散建材、食品、水果商戶經營，尚缺乏成熟的相關業(yè)態(tài)經營氛圍和商圈。W3．自建項目：漢中相關經營商場（店）有部分為商家自行投資興建，基本不會考慮遷移至本項目，且部分經營戶與房東簽訂了長期租用協議，短期內也不會選擇搬遷。（3）機會（O）分析O1．政府資源：南鄭縣及大河坎鎮(zhèn)黨政領導及各職能部門的高度重視，為本項目在未來的開發(fā)、招商環(huán)節(jié)上獲取更多政策扶持創(chuàng)造了條件。O2．市場：目前南鄭縣在本項目的相關子項目方面還缺乏大型的定位明確、形象統(tǒng)一的專業(yè)市場。本項目擬通過明確的市場定位，打造一個功能完善，規(guī)劃合理、管理科學的、國際化、現代化交易市場和商業(yè)綜合體，以填補這些空白。O3．借勢：漢中目前大多數同類市場似一盤散沙，未發(fā)揮出品牌集聚效應。本項目擬在硬件平臺的基礎上，借政府之勢整合各項資源，形成公司與政府雙贏的局面。（4）威脅（T）分析T1．同業(yè)競爭：漢臺區(qū)相關市場與本項目存在同業(yè)競爭的威脅。由于本項目當前不論在市場成熟度，還是在交通便利性上（紅軍路道路狀況較差，且改擴建存在不確定性），都與上述市場存在一定的差距。T2、市場容量：漢臺區(qū)目前的家居建材市場和食品批發(fā)市場體量較大，對本項目的招商等有直接威脅。2、各物業(yè)類型分析本項目地處南鄭縣大河坎鎮(zhèn)，分A、B、C、D四個地塊，該地塊處于南鄭縣大河坎新的城市發(fā)展中心，具有良好的商業(yè)前景。從交通情況看：東鄰冷水河至漢中、城固、西鄉(xiāng)等公路要道，南臨西漢高速、西臨漢朱公路、北鄰南鄭大道至漢中市中心、周家坪（縣政府所在地）是東西通道大動脈要道口，周邊交通非常便利。這為城市內外顧客往來，擴大本商業(yè)中心服務半徑提供了有利條件。從消費群體看，目前漢中市已有一些商業(yè)批發(fā)及物流市場，涉及產品有家居飾品、裝修裝飾材料、農產品銷售加工、物流、倉儲、商務辦公、超市、餐飲、住宿等于一體的大型商貿中心。主要客戶來源：市區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。因此有強大的消費基礎。從競爭環(huán)境看：距離漢中市中心不到10公里，綜合型的商貿中心給廣大的消費群體一站式的購物環(huán)境，給廣大消費者節(jié)省了寶貴的時間。綜上所述，本項目建設商業(yè)設施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了大型綜合性商貿城對商業(yè)設施的需求，具有良好的市場前景。第二節(jié)擬建規(guī)模根據市場需求及可利用的場地現狀，本項目擴建規(guī)模為：建筑面積：80000平方米；規(guī)劃占地面積：150000平方米；層數：地上平均二層

建設條件與地址選擇第一節(jié)自然條件一、地理位置南鄭縣位于陜西省漢中市西南部，地處東徑106°30＇－107°22＇，北偉32°24＇－33°7＇之間。南部與四川省通江縣、旺倉縣接壤,寧強縣、勉縣為鄰,邊界長度分別為37公里、83公里;東與城固縣、西鄉(xiāng)縣毗連，北與漢中市漢臺區(qū)隔江想望，全縣總面積2849平方公里，全縣總人口55.56萬人?？h城建設沿漢南路的大河坎鎮(zhèn)、城關鎮(zhèn)、南湖風景區(qū)成“三點一線”的組團式格局。目前，總建成區(qū)規(guī)模為10.2平方公里，城區(qū)居住人口8.9萬人，其中：大河坎建成區(qū)為7平方公里，居住人口4.6萬人?？h政府駐地城關鎮(zhèn)周家坪，位于縣城北部，東北距漢中城12公里，有跨省道路漢中-南江道路穿城而過；距漢中火車站13公里，距漢中飛機場10公里。二、氣象條件冬季干冷，光照不足，春季氣溫偏高，降水偏少，初夏高溫少雨，夏末低溫陰雨寡照，秋季前濕后干，光照不足。年平均氣溫14.7度，全年無霜期247天。三、工程地質水文條件南鄭縣在陜西的地貌分區(qū)中，屬陜南山區(qū)的組成部分。境內米倉山構成地貌脊梁，漢江環(huán)繞東北部，地勢南高北低，西高東低。該項目在南鄭縣城關鎮(zhèn)屬南鄭縣北部。該地土壤類型以黃、棕水稻土為主，參考臨近區(qū)域地質資料，項目實施地段地勢平坦，開闊，表皮為耕植土，下部位普通黃土，地表以下七-八米為沙礫層。項目擬建設用地屬劃撥用地，地質情況良好，地層結構簡單，基巖面起伏平衡，場地無活動斷裂帶和不良地質現象，長期處于穩(wěn)定狀態(tài)（詳細情況可等工程地質勘察后詳述）。應根據國家標準《建筑抗震設計規(guī)范》（GB11—89）的規(guī)定進行設計，按地震烈度7度設防。第二節(jié)交通運輸條件漢中是陜西省重要的交通樞紐城市組成部分，到現已構成公路、鐵路、民航交通體系，有寶成、陽安、襄渝三條鐵路過境；公路四通八達，連接陜、甘、川、鄂。108和316、210國道公路穿過市境，2003年西漢高速公路勉寧段通車。全市99%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和70%以上的村通公路。漢中火車客運可直達北京、武漢、西安、成都等地；民航航班直達西安。國際程控電話全市開通，寬帶網通向世界各國。2015年，全市公路總里程達到17247公里，二級以上公路達到1400公里，占總里程的8.1%，路網密度達到63.64公里/百平方公里，實現100%縣區(qū)通二級公路，重要縣區(qū)通一級公路，所有縣鄉(xiāng)公路和具備條件行政村路面硬化的目標。加快十天、寶漢高速公路建設，改善210國道、316國道、和108國道的行車環(huán)境，對外交通十分便利。第三節(jié)場址選擇XX國際商業(yè)大世界位于漢中市南鄭縣大河坎東南部，東鄰冷水河至漢中、城固、西鄉(xiāng)等公路要道，南臨西漢高速、西臨漢朱公路、北鄰南鄭大道，總用地面積為175615m2。該地段基礎設施較為完善，居住小區(qū)、學校布局合理，離漢中市中心城區(qū)不到10公里，形成了比較廣闊的銷售市場。根據上述條件綜合分析論證，從地理位置、自然條件、氣象和地震資料及公用、交通等基礎設施條件等分析，該項目的選址是可行的。第五章項目建設方案第一節(jié)項目概括XX國際商業(yè)大世界位于漢中市南鄭縣大河坎東南部，東鄰冷水河至漢中、城固、西鄉(xiāng)等公路要道，南臨西漢高速、西臨漢朱公路、北鄰南鄭大道?？傄?guī)劃占地面積為175615平方米，規(guī)劃建筑面積149298平方米。本期建設規(guī)模：分三期實施，一期建設內容包括XX國際家居建材博覽廣場（家居館）32659平方米，二期XX國際食品蔬菜批發(fā)城（包括生態(tài)食品批發(fā)中心、生態(tài)水果批發(fā)中心和生態(tài)蔬菜批發(fā)中心）61618平方米，三期包括XX商務酒店13480平方米；XX國際家居建材博覽廣場（建材館）41541平方米。第二節(jié)建設目標、設計依據和原則一、建設目標與功能定位(一)規(guī)劃目標項目將牢牢把握“以人為本”的核心理念，在滿足城市規(guī)劃的前提下對每一個子項目地塊進行準確定位，合理分區(qū)。通過科學合理的規(guī)劃，在充分考慮項目周邊資源現狀的同時，高標準、高規(guī)格建設和完善自身地塊內商業(yè)配套設施，以將該項目建設成為一個功能齊全、設施完善的“國際化、現代化的‘一站式’休閑購物大世界”，為項目內入駐商家和顧客打造國際化、現代化的經營、生活及購物空間，以進一步滿足南鄭縣城市發(fā)展和西部地區(qū)人民的消費需求，引領區(qū)域商業(yè)發(fā)展潮流。(二)功能定位通過綜合分析，本次規(guī)劃將規(guī)劃區(qū)定位為一個集建材家居銷售、建筑裝飾裝修材料銷售、生態(tài)農產品展銷、加工、商務辦公、休閑住宿、物流配送等服務項目為一體的環(huán)境優(yōu)美、設施完善、安全的高檔次綜合商貿城。二、規(guī)劃依據(一)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(二)《城市規(guī)劃編制辦法》(三)《漢中市南鄭縣總體規(guī)劃》(四)《漢中市南鄭縣城市規(guī)劃管理技術標準》(五)《XX國際商業(yè)大世界控制性詳細規(guī)劃設計條件》三、規(guī)劃設計理念與原則(一)遵從漢中市南鄭縣總體規(guī)劃，合理、高效的利用土地。(二)根據“統(tǒng)一規(guī)劃、分布建設、滾動發(fā)展”的原則高標準、高起點編制規(guī)劃。(三)從整個商貿園區(qū)考慮，分析現狀區(qū)域周圍各項功能構成及布局結構，完善其道路交通、配套功能設施，建設一個布局合理、設施齊全、環(huán)境優(yōu)美、具有標準性的綜合商貿城。(四)考慮市場經濟條件下土地利用情況，合理規(guī)劃用地功能，以期達到土地利用價值最大化，同時強調社會、經濟、環(huán)境協調發(fā)展。(五)致力于創(chuàng)造優(yōu)美的城市建筑景觀和良好的生態(tài)環(huán)境，充分考慮該地段周圍城市布局的整體環(huán)境，將商城的特色景觀融入其中，形成完整的城市街景。第三節(jié)總體布置一、規(guī)劃設計方案的原則1、在設計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的工作、居住環(huán)境。2、本著以人為本、從實際情況出發(fā)、兼具一定超前意識的原則,綜合考慮節(jié)能、日照、采光、通風、消防、抗震、管線埋設、避免視線干擾、管線埋設、保護私秘性等各項因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)及辦公環(huán)境。3、配套公建設施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工。4、供水、雨水、污水、電力、電訊、燃氣及供熱管線地下敷設，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。5、公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設屋頂花園，形成點、線、面、空間的多維視覺效果。6、組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。部分人防設施本著平戰(zhàn)結合的原則宜設為地下停車場。7、項目建設采用國家推廣的新技術、新材料和新產品，認真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導思想。二、道路交通交通組織是規(guī)劃的重點，為此對交通流線和停車場地的布置進行了深入的研究。為解決車流和人流的疏散，在規(guī)劃區(qū)內實行環(huán)道交通設計。通過軸線設計、環(huán)道交通和停車場的設計，使得大規(guī)模的商業(yè)建筑實現均好的效果。(1)出入口布置：家居館、建材館呼應相連形成統(tǒng)一布局，通過對現狀周圍的調查和對車流的分析，將設四個主出入口。次出入口根據設計格局，本著方便服務群眾的原則交相布置；生態(tài)農產品加工批發(fā)區(qū)設置主出入口四個，次出入口五至八個滿足商品流通的需要。商務酒店設置三個出入口。(2)車行交通：由各出入口將人、車流分流通行，在建材館、家居館及生態(tài)農產品批發(fā)區(qū)內部形成一環(huán)行交通，能有效解決內部交通問題。(3)步行交通：步行活動是交通構成中基本的類型，而步行購物就需要便捷的交通路徑。為了使區(qū)域展館與服務功能區(qū)及它們各自之間能夠緊密的聯系，本規(guī)劃布置了大量獨具特色的鋪地，不同類型的鋪地與不同類型的綠化緊密結合形成獨特的步行交通系統(tǒng)。(4)靜態(tài)交通：為使消費都能夠就近停車而不到處亂停，在沿商城環(huán)行道路的外側設置集中停車場。四個功能區(qū)露天停車場布置均勻，總停車位為2040個，并且結合功能設置綠地，商務酒店設有一個地下停車場以解決地面停車位不足的局面。第四節(jié)建筑設計方案一、設計標準建筑結構良好，內外裝修高檔協調，布局合理，結構體系規(guī)范，外觀獨具風格。二、建設規(guī)模項目名稱建筑面積（平方米）占地面積（平方米）建筑層高備注家居館326599558地上3層局部4層一期（B區(qū)）食品蔬菜批發(fā)城6161827850地上2層局部4/1層二期（D區(qū)）建材館4154111870地上3層局部4層三期（C區(qū)）商務酒店134801690地上6層地下1層三期（A區(qū)）合、設計方案1、建材館、家居館區(qū)以3層為主，高度應控制在15米左右，局部管理用房為四層是沿街的主要景觀。各家居館以扇形布局，層次清楚；建材館以C區(qū)軸心為中心環(huán)形布局與家居館融為一體，形成別具一格的建筑風格。中心綠色廣場，位于規(guī)劃區(qū)的中心，它是建筑物之間的一個開敞性的綠化景觀，是商業(yè)區(qū)里的一個“靜”區(qū)，對綜合服務區(qū)、展廳區(qū)、會展中心起到了分隔的作用，以避免它們互相影響。集中綠地，位于各個分區(qū)內，結合鋪地、小品及雕塑為建筑物創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。它是規(guī)劃區(qū)內綠化景觀的主要組成部分。2、食品蔬菜批發(fā)城該區(qū)位于規(guī)劃D區(qū)，商業(yè)用房為4層局部為2層，商廠用房主要以2層為主局部1層。3、商務酒店該區(qū)位于規(guī)劃區(qū)的A區(qū)，六層商務酒店，附有地下停車場。與建材館、家居館對稱布局。為廣大客戶提供購物休閑場所。各分區(qū)項目技術指標：詳見綜合技術經濟指標表：序號指標名稱單位指標備注一用地1項目規(guī)劃用地平方米1756152項目建設用地平方米50968二總建筑面積平方米1492981地上建筑面積平方米1456182地下建筑面積平方米3680三容積率0.8292四建筑密度%29五機動車位個2009家居館技術經濟指標表（一）一期序號指標名稱單位指標備注一用地1項目規(guī)劃用地平方米200102項目建設用地平方米9558二總建筑面積平方米326591地上建筑面積平方米326592地下建筑面積平方米0三綠地面積平方米4002四容積率1.64五建筑密度%47.8六機動車位個530食品批發(fā)城技術經濟指標表（二）二期序號指標名稱單位指標備注一用地1項目規(guī)劃用地平方米1185202項目建設用地平方米27850二總建筑面積平方米616181食品批發(fā)區(qū)建筑面積平方米352691.1臨漢朱公路商業(yè)及辦公建筑面積平方米100391.2臨街商業(yè)建筑面積平方米70801.3食品批發(fā)區(qū)建筑面積平方米181502水果區(qū)建筑面積平方米108862.12層商業(yè)建筑面積平方米39862.2水果批發(fā)區(qū)建筑面積平方米69003蔬菜區(qū)建筑面積平方米120503.12層商業(yè)建筑面積平方米57603.2蔬菜批發(fā)區(qū)建筑面積平方米62904庫房建筑面積平方米27135管理用房建筑面積平方米3006公廁建筑面積（3座）平方米400三容積率0.52四建筑密度%25五機動車位個800六非機動車位個2200建材館技術經濟指標表（三）三期序號指標名稱單位指標備注一用地1項目規(guī)劃用地平方米333502項目建設用地平方米11870二總建筑面積平方米415411地上建筑面積平方米326592地下建筑面積平方米0三綠地面積平方米6670四容積率1.25五建筑密度%36六機動車位個620商務酒店技術經濟指標表（四）三期序號指標名稱單位指標備注一用地1項目規(guī)劃用地平方米37352項目建設用地平方米1690二總建筑面積平方米134801地上建筑面積平方米98002地下建筑面積平方米36802.1機動車庫建筑面積平方米17802.2非機動車庫建筑面積平方米4503.3設備用房建筑面積平方米1450三綠地面積平方米1308四容積率2.6五建筑密度%45六機動車位個901地上車位個412地下車位個49七非機動車車位個100第四節(jié)結構設計根據《中國地震烈度區(qū)劃圖》的規(guī)定，本項目工程按地震烈度七度設防。以上建設內容均采用框架結構，墻體采用空心模數砌塊，構造設計梁、板、柱要按標準滿足保護層厚度，構造柱、框架柱要用鋼筋與墻體連接，構造柱馬牙槎砌筑。第五節(jié)公用配套設施一、總平面布置應充分利用地形地貌；在不影響使用功能和安全衛(wèi)生要求的前提下，應采用管線共架、共桿、共溝的布置。設備管線應統(tǒng)一規(guī)劃，全面考慮，合理安排層次、走向、坡度等，應適應維修和擴建，要為以后工程預留空間。(一)給水規(guī)劃規(guī)劃區(qū)給水管網從城市管網中接入，給水管網采用環(huán)狀和支狀相結合。商業(yè)和服務業(yè)按8L/㎡用水標準計算，綠地灑澆、消防用水以及管道損耗為兩薦用水之和的15%計，總用水量為1194.38m3/d。水壓滿足8層樓用水壓力要求。給水主干管管徑為DN200。(二)污水規(guī)劃規(guī)劃污水管網采用分片收集，集中排放的原則，污水匯集到規(guī)劃區(qū)污水主干管后排入城市污水主干管。污水排放量按給水總量的80%計算，總量為955.51m3/d，污水管徑為D300。(三)雨水規(guī)劃規(guī)劃區(qū)雨水管網采用分片收集，就近排放的原則，雨水匯集后就近排入城市雨水管網和規(guī)劃區(qū)東部的冷水河，根據暴雨強度公式計算，雨水干管D600，雨水管線沿規(guī)劃區(qū)主要道路敷設。(四)供電規(guī)劃規(guī)劃電源從南鄭縣大河坎城市電網接入，規(guī)劃區(qū)內設變電所2座，負責規(guī)劃區(qū)公共建筑供電。供電采用枝狀線路，埋地敷設。商業(yè)用電負荷按單位建筑面積負荷指標80W/㎡預測，預測用電負荷為1.19萬千瓦。(五)電信規(guī)劃電信與當地運營商溝通，從城市電信管線網引進電纜，電纜沿規(guī)劃區(qū)主要道路埋地敷設。(六)熱力規(guī)劃熱力從城市熱力管網引進，規(guī)劃區(qū)設換熱站一處，沿規(guī)劃區(qū)主要道路敷設，采用枝狀管網。規(guī)劃區(qū)供熱總負荷為1.19萬千瓦，熱力主干管D500—D300。（七）消防規(guī)劃消防給水管道同生活用水管合設，沿主要道路每隔120米布置一個室外消火栓（八）通訊通信規(guī)劃應滿足信息服務的快速、高效、廣域。結合城市通信規(guī)劃，建立和形成具備交換、傳輸、通訊、數據、移動電話、郵政等功能的綜合通信網絡系統(tǒng)。第六章環(huán)境保護與安全防護第一節(jié)環(huán)境影響與保護一、環(huán)境保護（一）、環(huán)境質量標準1、《地表水環(huán)境質量標準》（GB3838-2002）Ⅳ類標準；2、《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095-1996）二級標準；3、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-93）二類區(qū)標準；4、漢中市人民政府關于印發(fā)《漢中市城市中心區(qū)環(huán)境噪聲污染防治管理辦法》、《漢中市城市中心區(qū)大氣污染防治管理辦法》的通知（漢政發(fā)〔2006〕37號）；5、漢中市人民政府辦公室關于印發(fā)《漢中市城市中心區(qū)環(huán)境噪聲適用區(qū)劃分方案》的通知（漢政辦發(fā)〔2006〕73號）；6、漢中市人民政府辦公室關于印發(fā)《漢中市全面改善城市環(huán)境空氣質量實施方案》的通知（漢政辦發(fā)〔2012〕84號）；7、漢中市“十二五”環(huán)境保護規(guī)劃。（二）、污染物排放標準1、《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）；2、《飲用水水源地保護區(qū)劃分技術規(guī)范》（HJ/T338-2007）；3、《生活飲用水衛(wèi)生標準》（GB5749-2006）；4、《室外排水設計規(guī)范》（GB50014-2006）；5、《城鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生設施設置標準》（JJ27-2005）；6、《大氣污染物綜合排放標準》（B16297）；7、《污水綜合排放標準》（B8978）；8、《地下水水質標準》（B/T4848）。（三）、擬建項目產生的主要污染物項目建成投產后，產生的污染物主要有清洗和生活污水、固體廢棄物等。（四）、污染治理措施1、清洗和生活污水清洗污水經隔渣、沉淀；生活污水采用三級厭氧工藝處理；經收集、采用序批式活性污泥法（SBR工藝）處理。生活污水分別經粗、細格柵隔渣、隔油、沉淀、調節(jié)，然后經SBR系統(tǒng)處理至達標后可用于沖洗、綠地澆灌，污泥脫水后做綠化地肥料，廢水再利用后排入市政管網。2、固體廢棄物對食品蔬果批發(fā)城等子項目產生的固體廢棄物分類收集，富含有機質的廢棄物送到有機肥廠加工成有機肥，其余廢棄物送至廢棄物處理站分門別類進行處理。（五）結論本項目的污染程度較輕，且有較完善的防治措施，因此，項目對所在地區(qū)的環(huán)境質量不會造成影響，本項目在環(huán)保治理方面的措施是可行的。第二節(jié)消防一、概述本工程屬于防火一類建筑，有關消防設施和布局要做到切實可行，并與其他建筑工程同步進行，以確保防火安全可靠。(一)室外消防通道主體建筑物四周留有6米寬的無障礙的防火通道。并設置室外消火栓。(二)室內防火分區(qū)(防煙分區(qū))；建筑物各區(qū)之間留有8米寬的防火通道,服務設施內每層要按防火規(guī)范設置室內消火栓,整個商城內部設置自動噴淋系統(tǒng)。(三)消防用水。消防管道要獨立敷設連接,安裝水泵結合器，并備有足夠儲量的蓄水池。(四)報警裝置要設自動119報警裝置,各功能區(qū)要設報警按崐鈕，并配備必要的滅火器材。(五)垂直消防通道多層主體部分設有防煙樓梯。二、建筑與結構消防設計該項目總體結構為框架結構,墻體為混凝土板和輕質砌塊填充墻,耐火等級為一級。房間的隔墻及樓板均采用非燃燒體，耐火極限不得低于4小時，通往樓道的門采用耐火極限1.2小時的防火門，寬度應不小于1米。公用設施的門均應向外開啟。所有內裝修材料均應采用非燃燒質材料制成，要符合本建筑耐火等級規(guī)定。三、電氣設備防范(一)主要電氣設備、移動電器、避雷裝置等設備，其接地裝置應定期進行絕緣檢查和接地電阻測試,接地電阻不大于10歐姆。(二)設置熔斷器、斷路器(過載保護開關)、漏電開關(觸電保安器)、安全低電開關和保護接地等。(三)要在主要通道設應急照明指示標志牌。四、防排煙設計(一)采用加壓送風系統(tǒng)，使這些地方處于正壓，并使樓梯間的正壓略高于前室壓力。(二)結合加壓送風，內部走廊設置排煙系統(tǒng)，使氣流從樓梯間到前室，再到走廊，使在走廊產生的煙氣能及時排走。(三)展區(qū)排煙系統(tǒng)與排氣系統(tǒng)合用。下列各處設防火閥：1、通風管道、防火墻和伸縮縫的兩側。2、水平管道與豎井相接處。3、穿越風機房墻板進出口處。(四)排煙風機的入口處均設280℃的自動開閉的排煙防火閥。五、消火栓系統(tǒng)樓內消火栓的布置保證二股水柱可以同時到達任何一失火點。選用帶有自動啟動水泵按鈕的消火箱，使樓內任何一處發(fā)生火災時均可啟動消防水泵及時滅火。并設消防水泵接合器與室內消火栓管網連接。消火栓系統(tǒng)水量：室內30L/s，室外20L/s。六、自動噴淋系統(tǒng)設自動噴淋的各功能區(qū)等布置93℃自動灑水噴頭,水泵房出水管安裝ZSS濕式報警裝置，每層設一個水流指示器。自動噴灑系統(tǒng)與消火栓系統(tǒng)共用一套消防管路,出水口設有穩(wěn)壓裝置。室外設消防水泵接合器與室內自動噴灑系統(tǒng)連接，自動噴灑系統(tǒng)水量為20L/S。七、消防控制中心消防控制中心設于主樓首層,建筑面積不小于50平方米。消防水泵、噴灑水泵、排煙風機、排煙閥、防火閥等消防設施均能在消防中心得到控制并顯示,形成消防聯動系統(tǒng)。第三節(jié)安全與防護一、安全管理安全管理工作遵循“預防為主”的方針來開展工作。安全管理工作分以下三個方面來進行。1、安全巡視項目安全組織機構內各責任人，在項目安全主管的領導下開展日常安全巡視工作。各責任人對各自區(qū)域內可能產生安全隱患的工作點要嚴加檢查，對施工人員作好安全提示，對出現的安全違犯行為隨時查處、上報。2、安全報告安全管理機構內各責任人，按規(guī)定填寫每天的安全報告報項目質安組長。對當天的安全隱患巡視結果提出統(tǒng)計報表，對當天的生產活動進行分析，提出防范措施。在現場無重大安全事故的前提下，項目安全主管編寫每月安全報告，經項目經理審批后報總承包和上級安全科。如果現場發(fā)生重大安全事故，同時按國家規(guī)定的申報程序向上級主管部門申報。3、安全分析會施工單位同業(yè)主方或其指定的代表召開每月的安全分析會，或在雙方約定的時間內以約定的形式召開安全分析會，對當月的安全工作進行分析，對安全隱患提出整改完工時間，對以后的安全工作提出預防措施，對安全事故進行分析，對事故責任單位和個人提出處罰意見，對其他承包商的安全工作提出配合要求，對下月的安全工作提出新的指導意見。二、安全制度1、安全教育制度：所有進場施工人員必須經過安全培訓，經公司、項目、崗位三級教育，考核合格后方可上崗。2、安全學習制度：項目經理部針對現場安全管理特點，分階段組織管理人員進行安全學習。各分包隊伍在專職安全員的組織下堅持每周一次安全學習，施工班組針對當天工作內容進行班前教育，通過安全學習提高全員的安全意識，樹立“安全第一，預防為主”的思想。3、安全技術交底制：根據安全措施要求和現場實際情況，項目經理部必須分階段對管理人員進行安全書面交底，各施工工長及專職安全員必須定期對各分包隊伍進行安全書面交底。4、安全檢查制：項目經理部每半月由項目經理組織一次安全大檢查；各專業(yè)工長和專職安全員每天對所管轄區(qū)域的安全防護進行檢查，督促各分包隊伍對安全防護進行完善，消除安全隱患。對檢查出的安全隱患落實責任人，定期進行整改，并組織復查。5、安全隱患停工制：專職安全員發(fā)現違章作業(yè)、違章指揮，有權進行制止；發(fā)現安全隱患，有權下令立即停工整改，同時上報公司，并及時采取措施消除安全隱患。（三）、其它1、冬季施工時，對施工作業(yè)面、垂直運輸設備、外腳手架及施工現場主要道路采取防滑措施。2、電源開關、控制箱等設施要加鎖，并設專人定期檢查漏電保護器是否靈敏有效。3、做好電器設備的防雨工作，各種露天電器設備必備有防雨罩，并由電工專門管理，防止漏電觸電。4、做到整個施工現場的排水暢通，雨后及時清除積水，保持整個施工現場的整潔。認真貫徹國家勞動部、衛(wèi)生部、公安部有關安全生產衛(wèi)生、消防規(guī)定，加強安全管理，定期檢查防護措施和勞動安全措施，確保職工健康、人身安全及生產安全。二、項目內部安全保護廣場內設安保中心控制室、周界防范報警系統(tǒng)。廣場大門出入口處、主要通道、底樓門廳、停車場和車輛入口等部位安裝電視監(jiān)控系統(tǒng)。1、廣場保安中心設在物業(yè)管理用房內，保安中心與各處值班室實現對講通話，以便各處值班人員與保安中心及時聯系。2、安保監(jiān)控在商場、停車、倉儲區(qū)場主要出入口及內部、各主要通道、倉儲等重要場地設置電視攝像機及巡更點、巡更點采用顯示屏監(jiān)視并經過錄像機錄制。建材館、家居館各業(yè)主室內采用聯網報警系統(tǒng)。在值班室監(jiān)控中心集中監(jiān)視，電視信號可在多媒體電腦上顯示。3、衛(wèi)生項目建成后，應堅持衛(wèi)生思想教育，提高員工的衛(wèi)生意識，并采取以下措施，確保項目的衛(wèi)生。（1）項目供水水質應符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB5749—85的規(guī)定。（2）項目廢水必須按照《污水排入城市下水道水質標準》CJ3082—1999的要求進行達標處理后排放。（3）建立健全衛(wèi)生、清掃制度，并監(jiān)督實施。設專職環(huán)衛(wèi)人員，負責項目區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生。4、避雷與防火使項目投產后，既符合勞動安全衛(wèi)生要求，又能更好地創(chuàng)造經濟效益，保護員工的安全健康，避免發(fā)生職業(yè)危害和傷亡事故，本項目要遵守國家的有關規(guī)定和標準，采取較有效的防護措施來保障安全生產。（1）避雷防雷設計，由電氣或土建專業(yè)計算設計，建筑物要有防雷擊裝置；高壓、低壓電氣設備均要安裝接地系統(tǒng)。接地電阻必須符合相關要求。（2）要配備一定的消防栓和電氣防火滅火器，以備必要時使用。（3）采用防腐耐高溫電纜電線來保障供電安全。5、生產場所安全（1）樓梯、平臺和設備的危險部位，分別建立安全防護欄桿，防護網和防護罩。有關場所和操作崗位設置安全標志，安全信號或安全指示。（2）每個生產崗位，通道暢通，一旦發(fā)生事故，可確保員工及時安全撤離現場。（3）員工必須按崗位要求穿戴好勞動保護用品上崗。6、特種設備安全（1）本項目皮帶輸送機按特種設備安全監(jiān)察條例和有關規(guī)范選型、安裝、檢測、報審。（2）使用特種設備必須嚴格按操作規(guī)程進行操作，操作人員必須持證上崗和按規(guī)定報審。7、職業(yè)病防治（1）試用合格的員工，對員工要進行相應體檢、備案。（2）對冷藏倉庫崗位，設計要有相應處理措施，另外對操作人員要配發(fā)相應勞保用品，以防職業(yè)危害。對不按要求穿戴勞保用品的員工進行檢查督促，盡可能預防職業(yè)病的危害。（3）為員工創(chuàng)造一個安全、衛(wèi)生、舒適的工作環(huán)境。8、安全保障（1）企業(yè)為已簽定勞動合同的所有員工辦理工傷保險手續(xù)，交納相關費用，解決員工的后顧之憂。（2）設計中的安全措施，實行同時設計，同時施工，同時投入使用的“三同時”管理辦法。9、安全衛(wèi)生機構企業(yè)成立安全環(huán)保領導小組或安全生產委員會，各功能區(qū)實行安全責任制，成立兼職的安全生產安全督察員，及時處理、制止安全隱患，報告有關安全問題。安全工作要建立安全網絡，公司和廠要有應急預案，對重大安全工作常抓不懈，做到生產必須安全，安全促進生產，使企業(yè)能在安全的氛圍中創(chuàng)造更好的經濟效益和社會效益，使員工的經濟收入能隨著經營的發(fā)展逐步得到提高。第七章能源消耗與節(jié)能措施第一節(jié)能源消耗及設計的原則一、能源消耗本項目消耗能源主要有:水、電。1、用水量（1）用水量：最高日水量746.49立方米，最大時水量37.33立方米。（2）平均年用水量：本工程為綜合性商場暫按149298平方米考慮計算；變化系數為1.2；日平均用水量按5L/m2·d最高日用水量Qd≈m*qd/1000=149298*5/1000=746.49立方米。最大時用水量Qh≈Qd*Kh/T=746.49*1.2/24=37.33立方米。平均年用水量=5*365=1825L=1.825立方米/m2·年。（3）負荷測算根據《建筑照明設計標準》（GB50034-2004），設計照度為：辦公室、商場區(qū)300Lx,走廊及門廳75Lx，廁所100Lx.根據建筑類型和設計方案，用電負荷取值約為15W/m2，則折算后該工程的總計算負荷Pjs為：有功功率Pjs(kW)=15×149298=2239.47kW?？紤]到本電源從原有配電箱引入應根據變壓器及配電箱負荷核實后接入。平均滿負荷運行5h測算：每天有效工作時間按5小時計算，日平均用電總量≈2239.47*5=1.12萬kw/h。年總用電量≈1.12*365=408.8萬kw/h二、主要設計原則(一)按照國家節(jié)能設計規(guī)范要求，本項目設計采用的設備與器材,應采用與項目規(guī)模相適應的、先進可靠的節(jié)能新工藝、新技術、新設備和新材料，凡屬已被國家頒布淘汰的高能耗設備,設計中一律不采用。(二)凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應設置綜合利用設施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。(三)對各種能源消耗均應計量并按有關規(guī)定配置計量器具。第二節(jié)節(jié)能措施一、節(jié)能原則1、認真貫徹國家產業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設計規(guī)范，嚴格執(zhí)行節(jié)能技術規(guī)定，努力做到合理使用資源。2、積極采用先進的節(jié)能新材料、新工藝、新技術。嚴禁采用國家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設備。二、節(jié)能設計須依據1、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》（JGJ134-2001）；2、《住宅建筑圍護結構節(jié)能應用技術規(guī)程》（DG/TJ08-206-2002）；3、《陜西漢中地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》4、現行的相關建筑節(jié)能設計標準和規(guī)程。三、節(jié)能（一）節(jié)能措施本項目建筑工程設計建造中，應依照國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑節(jié)能標準，采用節(jié)能型的建筑材料、產品和設備，提高建筑物圍護結構的保溫隔熱性能，減少建筑物使用過程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源。1、在規(guī)劃中引進生態(tài)環(huán)保設計理念，通過合理的建筑布局及環(huán)境設計，充分利用自然環(huán)境，利用太陽能減少非可循環(huán)利用能源的消耗。2、設計時，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線路，減少線路能耗損失。3、總平面布置：沿道路根據用地條件按南北向布置，使其采光通風良好。建筑設計盡量采用天然采光、自然通風，以減少采光、暖通耗能。4、根據建筑功能要求，積極采用節(jié)能材料。照明燈具及小區(qū)公用路燈采用高效節(jié)能燈源，電氣設備造型，應本著節(jié)約能源、減少設備用房面積進行優(yōu)選。（二）采取建筑節(jié)能技術措施1、屋面采用保溫隔熱處理；2、建材選用上盡可能采用輕質材料，減少建筑重量及建材用量；3、所有設備選用節(jié)能和低噪聲型；4、主要采用高效節(jié)能燈具；5、利用輸水力條件較好的襯塑復合管，減少水頭損失。（三）建筑電氣節(jié)能1、照明（1）提倡室內采用高效照明產品，選擇高效照明燈具與節(jié)能光源合理配合使用。設備用房、公共設施等處采用節(jié)能熒光燈，且配電子鎮(zhèn)流器。公共走道、樓梯采用消防型熱釋紅外延時節(jié)能燈。（2）合理布置照明開關及選擇開關聯數，充分利用天然采光，節(jié)約照明用電。2、變壓器及線路（1）選用低損耗電力變壓器；（2）合理選擇變壓器臺數，使變壓器經濟運行；（3）采用節(jié)能型干式變壓器及其它電氣元件。根據需要采用電容補償柜進行補償，提高功率因數。（4）變配電房位置盡量深入負荷中心，減少線路長度及損耗。（四）、節(jié)水措施1、積極開展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識。2、采用合理的供水系統(tǒng)和質量較好的用水設備。3、安裝工程實施中保證給排水線路工程質量，防止跑、冒、滴、漏等。4、所有用水單元均安裝計量表，便于管理和計量。5、采用節(jié)水型衛(wèi)生器具。第八章組織機構和管理第一節(jié)項目建設期組織機構與管理為了把XX商業(yè)大世界項目建成低造價、質量高的精品工程,確保工程的順利實施,在項目建設期應建立強有力的組織管理機構。本項目建設期由承辦單位成立“工程建設指揮部”,負責整個工程的組織、管理和協調工作,并對工程投資、進度和質量進行監(jiān)督和檢查。指揮部機構具體設置如下：項目經理項目經理副經理、項目總工副經理、項目總工供應部工程部質檢部辦公室財務部供應部工程部質檢部辦公室財務部為了提高工程質量,加快工程建設,協調好工程施工現場中各個環(huán)節(jié)的關系,總工應直接分管工程部、質檢部。工程部要分為經濟合同組、技術組、施工組三部分。第二節(jié)正常運營期組織與管理項目建成后，為保證正常運營，更好地發(fā)揮工程效益，應建立健全管理機構，加強管理。物業(yè)管理是商場的重要組成部分。一個環(huán)境良好的商住廣場，必須具有完善的物業(yè)管理體系，為顧客和居民提供優(yōu)質的服務和安全保障。如果說質量、設計、建筑等是商場硬件的話，那么，物業(yè)管理體系則是商場不可缺少的軟件部分。一、管理機構和勞動定員1、建設單位組織機構：項目建成后，由陜西XX實業(yè)有限公司管理運營。下設相關職能服務部門。具體詳見機構框架圖：陜西XX實業(yè)有限公司機構設置架構圖董事長兼總經理董事長兼總經理董事會籌建副總經理經營副總經理行政副總經理后勤副總經理信息中心市場部檢驗檢測部物業(yè)部公共關系部人力資源部辦公室檔案管理室安保環(huán)衛(wèi)部財務部后勤保障部現場管理部工程指揮部二、人員來源和培訓項目所需的行政管理和技術人員主要由內部調劑。不足部分由社會招聘解決，主要是下面幾類人員：(一)技術人員。主要包括維修服務所需要的各種工程師、技師和技工等。一般要求是有相當的文化素質和技術上有特長。(二)專業(yè)保安人員。是指曾專門從事保安和經過培訓的中等專業(yè)學校畢業(yè)生。(三)其他工作人員。除以上技術人員和專業(yè)人員外,還應招收營業(yè)員和其他各種勤雜人員。三、人員培訓為了項目的經營管理在短時間內走上正規(guī)和長期發(fā)展,應有計劃集中培訓和分期分批地培訓職工,使職工素質不斷提高。四、建立健全各項規(guī)章制度按照國家、地方有關法律、條例及上級部門有關政策、法規(guī),并參照國際慣例,結合項目的實際情況,相應地制定具體的管理辦法和規(guī)章制度,以充分發(fā)揮工程效益。

第九章營銷策略一、銷售總體思路公司將根據被現代企業(yè)廣泛采用的國際經典營銷模式——二十世紀著名的營銷學大師，美國密西根大學教授杰羅姆.麥卡錫（JeromeMcCarthy）提出的“4Ps”組合——產品(Product)、價格(Price)、促銷(Promotion)、分銷(Place)和美國哈佛大學教授瑞查德（Riochheld）和塞斯（Sasser）提出的“3Rs”組合——顧客保留（Retention）、相關銷售(Relatedsales)和顧客推薦(Referral)，強調公司各部門間的協調與合作，以顧客滿意度和忠誠度為公司的首要目標的“4Ps+3Rs”營銷組合理論制定市場的營銷策略，以達到最佳的營銷效果。（詳見附件3：《4Ps+3Rs營銷組合圖》）4Ps+3Rs營銷組合圖服務服務營銷產品促銷價格顧客推薦相關銷售分銷顧客保留二、銷售節(jié)奏與策略1、整體策略營銷節(jié)奏共分五個階段：籌備期，預售期，公開銷售期，強銷期和續(xù)銷期。（1）售樓處選址：售樓處面向向主干道附近，在人民路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。①該地段為核心商業(yè)圈，人員層次較高，有較大的客源潛力。②人員流動量大，易擴大知名度。③交通動線發(fā)達，方便客戶咨詢。（2）本案操作分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。①本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。②中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)。因此，本案銷售狀況的好壞，關鍵在于前期能否建立市場人氣，引起市場轟動。在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、后期的操作做好鋪墊。價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失敗。第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤。①第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。②在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。2、付款方式策略（1）付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數和年限，提供盡可能長的貸款年限。（2）針對具體客戶實施如下：Ⅰ.針對租戶，實行“租轉售”策略，所謂“租轉售”即本項目現租客戶如欲購買所租寫字樓，可優(yōu)先購買，且有額外優(yōu)惠（限期免物業(yè)管理費等）。這項工作應走在所有營銷工作的前面，因為如果把現租戶解決了，則對外界具有強大的號召力和吸引力，在市場不明朗的情況下，對租戶實行“租轉售”策略，這是對承租客戶和開發(fā)方實現雙贏局面極其重要的一步。Ⅱ.針對投資客實行“我先租樓，你再買樓”策略。Ⅲ.針對自用型買家（尚未租樓）任其選擇以上二種3、配合策略（1）對售樓部、租賃部進行風格化包裝設計。原則：體現XX商業(yè)廣場的檔次與風格，體現一種大氣、豪氣。（2）商業(yè)廣場寫字樓樣板間包裝設計。（3）商業(yè)廣場大門前升旗設計。4、媒體策略以“人文”二字為推廣策略的總綱領。隨著人們住房觀念的日益成熟，在住房環(huán)境方面，人們已越來越注重選擇一個具有良好“人文氣息”的住房環(huán)境。打“文化”牌，使XX商業(yè)廣場在硬件設施和軟性內涵方面都賦予了人性化、文明化的色彩，避免了消費者在房地產廣告上的戒心，迎合人們的心愿，使“城建”品牌的形象遠遠超越競爭對手，增強競爭力。（1）主訴求點：突出樓盤無以倫比的內部優(yōu)勢，以“領袖風范、商貴首選”為主訴求點。本案的內部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳樓盤品質，存在可信度的問題，而城內商務區(qū)標志性智能大廈優(yōu)勢及人文關懷和智能化服務顯而易見，易被客戶接受，產生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。（2）各銷售期訴求Ⅰ引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹樓盤的地理優(yōu)勢及內部配套設施開發(fā)觀念等。Ⅱ開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。Ⅲ正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領下，分期展現戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質，使之成為一廣告系列。理由：①可令整體優(yōu)勢全面展現。②可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明?？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力持久。（3）廣告媒體選擇Ⅰ電視——以形象廣告為主，結合綜藝性廣告。Ⅱ報紙——軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行沖擊。Ⅲ車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。Ⅳ電臺——選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如漢中音樂臺、交通音樂臺。Ⅴ三維動畫——提前展現大廈內部的景致和內部設施，便于樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發(fā)商的品牌力度。廣告?zhèn)鞑ヒ毺刂v究。目前，許多房地產商在廣告設計方面還停留在較為初級的水平上，大部分廣告只是單方面訴求自己的樓怎么怎么好、什么時間“隆重開盤”、“剩下的已經不多了，快來看一看啊”等等。建議在推廣中針對不同階段連續(xù)投放三撥廣告以吸引眼球，這些廣告均以“人文”為主題，其中每一撥廣告又都是針對不同的階段中的消費心理進行精心設計：第一撥廣告是針對人們初步了解成建大廈、產生“XX商業(yè)廣場是什么”的疑問心理而設計；第二撥廣告是為了激起還處于觀望行列的消費者的購買欲而設計；第三撥廣告是為了營造尾盤銷售的熱烈氣氛而設計。目標是把XX商業(yè)廣場在銷售中推出的所有廣告聯系起來看一看，就象是在讀一本引人入勝的文化書籍。5、促銷策略（1）直銷直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。直銷對象：已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、證券公司、保險公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。直銷人員：銷售人員、大學生、禮儀（形象）小姐。（2）DM郵寄對于距離比較遠的客戶和未作過任何聯系的客戶，在上門拜訪前先實行DM郵寄，然后再電話詢問直至登門拜訪。DM對象：其它寫字樓客戶，外省外市有意在漢中租寫字樓的客戶，證券金融單位、保險公司、企事業(yè)單位。DM郵寄內容：XX商業(yè)廣場單張簡介、商業(yè)廣場投資秘笈、各種印刷品。DM郵寄時間：于正式公開推廣前一星期左右。（3）其他促銷手段包括：廣告宣傳；內部認購；舉辦展銷會；集團認購；有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會；靈活多樣的付款方式；工程質量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現場樣板房促銷。四、入市思路1、準備充分后入市：避免為一個特定的時間入市，為某種偏好入市或為入市而入市。在推廣策略不明確、市場動向沒有把握、推廣工具不齊備、內外包裝不到位的狀況下入市，難免漏洞百出，推廣前景黯淡。因此，在項目的正式推出前，我們將為項目在知名度和形象上做一個量的積累，蓄勢待發(fā)，達到銷售一舉成功。2、無造市不入市：在該區(qū)域房地產市場銷售平淡的態(tài)勢下，我們認為“無造市即無市場”，所以入市準備時間再短也不能忽略造勢，而且還要費勁心機的造好勢。3、實景展示贏市：開盤能否熱銷是項目后期是否可以實現順暢銷售的重要條件，要實現開盤熱銷，必然需要積累大量的客戶，而客戶的積累緣自客戶對項目某個方面的認同。本項目應通過一定期限的實景展示來積累客戶，引起市場關注，將會對開盤熱銷起到極大的幫助作用。4、銷售旺季入市：通過銷售旺季火熱的銷售氣氛來實現一炮打響，迅速在市場上擴大知名度和影響力，將有力促進后續(xù)銷售。5、入市前印刷品的設計、制作○購房須知○詳細價格表○銷售控制表○樓書○宣傳海報、折頁○認購書○正式合同○交房標準○物業(yè)管理內容○物業(yè)管理公約第十章、項目實施進度本項目2013年11月份開始編制可行性研究報告；2013年11～2014年1月進行工程勘察及施工圖設計等前期手續(xù)工作；2014年2月開始施工建設，本項目可分三期施工,一期32659平方米,二期61618平方米,三期37085平方米。全部工程于2017年10月竣工并交付使用。詳見進度表?！癤X國際商業(yè)大世界”項目實施進度計劃表序號期別建設內容建設時間開工時間竣工時間工期1一期工程XX國際家居建材博覽廣場（家居館）2014年2月2015年2月1年2二期工程領峰國際食品蔬果批發(fā)城XX國際生態(tài)食品批發(fā)中心2015年8月2016年9月1年XX生態(tài)水果批發(fā)中心XX生態(tài)蔬菜批發(fā)中心3三期工程XX商務酒店2016年10月2017年10月1年XX國際家居建材博覽廣場（建材館）項目實施進度表序號工作階段2013年2014年2015年2016年2017年季度412341234123412341項目前期工作2土地征用和拆遷工作一期二期三期3招投標工作一期二期三期4施工階段:一一期二期三期7竣工驗收并交付使用：一期二期三期第十二章建設項目招投標為了確保項目建設的工程質量，防范和化解工程建設中的違法違規(guī)行為，應嚴格按照《中華人民共和國招投標法》、國家發(fā)展和改革委員會等七部委頒布的第12號、第30號令《工程建設項目施工招投標辦法》等相關法律法規(guī)的規(guī)定，并結合本工程項目特點編制項目的招標方案和招標文件、備案和接受行政監(jiān)督部門的監(jiān)督。一、招標范圍及招標組織形式1、招標范圍本項目為企業(yè)投資項目，項目工程施工采用邀請招標。對該項目總體建設分區(qū)分別進行招標，選擇較好的施工、監(jiān)理單位。2、招標組織形式項目主要采用委托招標形式，由項目業(yè)主委托具有相應資質、從事過類似工程招標且信譽良好的招標代理機構代理招標。將遵循公平、公正、公開、誠信的原則確定中標單位，投標人應具備相應的資質和實施能力。二、招標方式1、招標方式本項目將采用邀請招標方式確定工程施工單位。2、在政策規(guī)定的媒介發(fā)布招標公告投標人資格：（1）、投標人必須具有獨立法人資格；（2）、具有相應資質的施工單位單位；（3）、項目主要管理人員具有項目管理資格、經驗及能力。三、招投標程序招標邀請函——資格預審——招標文件發(fā)售——開標評標——推薦中標候選人——確定中標人。四、招投標相關要求1、自招標文件開始發(fā)出之日起不少于5個工作日至投標人提交投標文件截止之日止最短不得少于20日，具有承擔投標項目能力的法人或者其它組織都可以投標。投標人少于3個時，應當重新進行招標。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出完全響應。本項目不接受聯合招標。2、開標時委托招標代理單位主持，邀請所有投標人參加，并接受政府行政監(jiān)督部門的全程監(jiān)督。中標候選人的投標文件應當最大限度的滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，充分響應招標文件的實質性要求。3、評標將嚴格按照國家七部委12號令《評標委員會和評標方法暫行規(guī)定》進行。4、中標人確定后，招標人向中標人發(fā)出中標通知書，該通知書對發(fā)包人和中標人具有同等的法律效力，中標通知書發(fā)出后若招標人改變中標結果或中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。自中標通知書發(fā)出30日之內，按照招標文件，項目承辦單位和中標人簽訂書面合同，同時，中標人不得向他人轉讓中標項目，不得將中標項目肢解后向他人轉讓。5、招標備案招標文件發(fā)售前須上報相關招投標管理部門的批準。招標人應當自確定中標人之日起15日內向有關行政監(jiān)督部門提交招標投標情況的書面報告。第十二章投資估算與資金籌措第一節(jié)投資估算一、投資估算的原則在項目策劃案的基礎上，根據項目的實際情況、租售計劃，與開發(fā)商的投資策略相結合；盡量符合節(jié)約和穩(wěn)妥的原則合理、充分利用開發(fā)建設投資；各項稅費根據當地有關法規(guī)標準估算；對于無法準確估算的項目在預備費中考慮；依據政府相關職能部門的規(guī)定及行業(yè)要求。一、編制說明本估算根據項目構成中各專業(yè)提供的條件編制。其中：流動資金參照類似企業(yè)經營指標采用分項詳細估算法進行估算；基本預備費按第一、二部分費用的3.00%計??；漲價預備費是將分年投資額按年遞增.00%計算到建設期末；本項目固定資產投資方向調節(jié)稅率為.00%；建設期貸款利息按年利率5.76%計算；流動資金袋款利息按年利率5.31%計算。二、編制依據（一）國家計委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數》（二版）（二）國家計委《建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》（三）國家《建設項目投資概算編制指標》（四）設備價格，根據現行出廠價估算（五）原材料、動力、燃料價格，根據現行市價估算三、決投資估算總投資5630萬元其中：項目建設投資5030萬元其中：固定資產投資4929萬元固定資產投資方向調節(jié)稅0萬元建設期貸款利息101萬元鋪底流動資金600萬元固定資產投資估算固定資產投資4929萬元占總投資的87.55%其中：建筑工程費用3080萬元設備購置費用240萬元安裝工程費用24萬元工程建設其他費用1442萬元預備費用143萬元其中：基本預備費143萬元漲價預備費0萬元固定資產投資和流動資金估算，詳見附表一，附表二。第二節(jié)資金籌措本項目總投資5630萬元，其中固定資產投資（包括