寫字樓招商策劃方案范本

海山金谷寫字樓租賃政策一、武漢寫字樓租售案例參考◎漢口寫字樓：建設(shè)大道沿線的寫字樓多為200平米起租，部分為半層起租,樓為整層甚至多層起租。例如：雷王金融中心。而新推出的寫字樓也多為自平米起租寫字樓，檔次較低。入市的寫字樓是零散銷售。項目位置現(xiàn)狀每層面積層數(shù)外立面材質(zhì)停車位電梯數(shù)量民生銀行大廈建設(shè)大道與新華路交匯處租賃2000平米左右68層玻璃幕墻128個瑞通廣場建設(shè)大道金融中心區(qū)租滿1163平米28層雙層峰巢呂板與中空玻璃170個15臺三菱電梯建銀大廈建設(shè)大道709號租滿1500左右平米50層高檔石材+綠色玻璃地下100余個17部雷王金融中心建設(shè)大道鄂城敦租滿每層約480平米20層石材新世界國貿(mào)建設(shè)大道568號租滿2,300-2,537m257層深藍全玻璃幕墻16臺電梯平安大廈中山大道818號租賃59層高檔石材+綠色玻璃360個17部美國奧迪斯電梯世貿(mào)大江漢解放大道租售約1500平米61層大型鋁板、玻100余13部1/15廈686號璃帷幕墻、花崗巖和鋁合金個漢口銀行大廈建設(shè)大道和香港路交匯處租滿有武商大廈建設(shè)大道租滿◎武昌寫字樓：100—200平米起租的寫字樓都有，但立即推出的大量寫字樓年內(nèi)武昌將有大體量散租的寫字樓入市。鑒于寫字樓地緣性客戶的傾向，片區(qū)的寫字樓租賃案例作為參考。寫字樓名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積（平方米）租金（元/平米）租賃模式起租年限押金方式物管費（元/平/月）新時代商務(wù)中心1800低層45元/平，高層為50元/平米，8層以下最多分為14戶出租，19—37層最多8戶出租2年起租。20天免租裝修期。押三付三，季付。18（含中央空調(diào)）38?45煤武漢I安保險、國際酒J中南商業(yè)大廈100046最多分為25戶自由組合。簡裝，2年起押一付一、季付或月付13.8（含中央空調(diào)）9~51/有限公程有限臺都市中心國際金武昌區(qū)中60（含物每層最多分為8武漢金32/15

融大廈南路特一號管費）戶出租，一般為4戶國培訓(xùn)才中建廣場200055寫字樓為廊形結(jié)構(gòu)，可組合。每層最多分為12戶物業(yè)可代租，業(yè)主也可自行出租6.6都市傳所、武5華銀大廈150045每層最多為8戶季付，最短租期1-2年押一付三，3.8部分樓制藥有1會計事彳楚天都市花園100030B座每層為最多為4戶，多為2或1戶。大多數(shù)為整層租賃最短租期為一年，押二，季付或半年付武漢雪1有限公^北廣電才金穗大廈80030每層最多分為4戶。業(yè)主自行出租，年限自定3.5A座農(nóng)彳事務(wù)所、電氣公^量協(xié)會東沙大廈100040—50每層一般為3-4戶，最多為4戶。業(yè)主自行出租，年限自定3已租滿，華聯(lián)電，公司、卡平安國際大廈126070元起租整層租賃，半層暫不考慮未定6限定金卮3/15小結(jié)：武昌寫字樓現(xiàn)狀：通過對比漢口和武昌寫字樓的硬軟件配置，分析可知目前武昌稀缺已交房使用的高檔次寫字樓。武昌已使用的寫字樓基于入駐企業(yè)的檔次和行業(yè)性質(zhì)多為創(chuàng)意性服務(wù)企業(yè)/IT/媒體企業(yè)，因此每層劃分較多檔，出租的靈活性也強于漢口。而且，武昌寫字樓多為業(yè)主自行出租，產(chǎn)權(quán)面積較為分散，阻礙進駐大企業(yè)的實際使用，也增加了溝通成本。武昌寫字樓進展趨勢：租金和銷售價格遠遠高于現(xiàn)有其它寫字樓水平，分割方式也是以整層和半層租賃和銷售。如保利文化廣場和平安國際大廈等立即推出的高檔寫字樓差不多上如此的模式。因此為吸引金融、證券、上市企業(yè)總部入駐海山金谷，建議：1）為保持海山金谷寫字樓的高端形象，建議海山金谷寫字樓中高區(qū)（9-21F）整層和半層租賃。低區(qū)（7-8F）做出售，暫不做劃分。2）為提高入駐檔次，建議入駐年限3年起，押三付三，季付。二、寫字樓租賃面積劃分.海山金谷寫字樓訪客意向面積區(qū)間分析（針對自用客戶）鑒于面積區(qū)間劃分的客觀性，現(xiàn)針對海山金谷2010年3月至12月52組自用客戶的意向面積區(qū)間，進行統(tǒng)計分析：表一：海山金谷寫字樓自用客戶面積需求表4/15

寫字樓面積需求表表二：海山金谷寫字樓訪客辦公用途分析海山金谷寫字樓辦公用途分析面積區(qū)間意向入駐行業(yè)150平米以下soho辦公一族150-200平米律師事務(wù)所、建材、貿(mào)易、工程報價、廣告公司、報社、IT、研究201-300平米裝修、拍賣、電力工程301-400平米工程、設(shè)計公司、家居、石油、裝飾、建筑401-500平米裝飾、建筑501-700平米藝術(shù)培訓(xùn)、期貨、建筑700平米以上銀行、證券等通過以上分析，可知:1）400平米以上需求客戶的來訪量為22%,多為銀行、證券和建筑類的企業(yè)。2）有少量客戶需求較大面積，希望辦公環(huán)境較好，且明確表示不想和小公司同用一層；3）有部分客戶是在龍源國際或平安置業(yè)等附近辦公，考察海山金谷意在換取良好的辦公身份和風(fēng)光感。5/15

.海山金谷寫字樓租賃面積區(qū)間劃分通過以上分析，結(jié)合海山金谷寫字樓自身的高端定位，建議在維持項目高檔形象，強力吸引金融、建筑等大型企業(yè)入駐的同時，考慮武昌片區(qū)中北路一中南路沿線以后寫字樓供應(yīng)模式，建議本寫字樓采納整層或半層起租的租賃方式。中高區(qū)樓層租賃面積劃分如下：9—21層：半層或整層租賃，即530平米起租9樓9樓6/156/15劃分為2檔：1-2-3-4-5組合為一檔；7-8-9-10組合為一檔。6能夠和任一組合。1-2-3-4-5組合面積為:626.12m?；7-8-9-10組合面積為463.2m?；6面積為59.51m即：6+(1-2-3-4-5)組合租賃面積為685.63mt6+(7-8-9-10)組合租賃面積為522?71m?10-21樓即劃分成最多2檔組合租賃(3自由選擇和1-2或5-4捆綁租賃)1-2捆綁租賃面積466平米、4-5捆綁租賃面積537平米、3租賃面積266平米7/15

即：3+(1-2)租賃面積732m2；3+(4-5)租賃面積803m?三、各檔寫字樓租金評分因素評分因素分為垂直層差和平行單位差。具體如下:1.垂直層差制定樓層面積平均租金(元/m?)垂直差租金收入(元/層)備注91149.235158610101241.553265800每層層差2元111241.555268282每層層差2元121241.557270765每層層差2元131241.560374490每層層差3元141241.563378214.5每層層差3元151241.566381939每層層差3元161241.569385663.5每層層差3元171241.572389388每層層差3元181289.6975396726.75每層層差3元191289.69783100595.8每層層差3元201241.5813100561.5每層層差3元211241.5843104286每層層差3元合計16143.6166.4610753222,平行單位差依照以下因素對平行單位打分評定，得出加權(quán)分數(shù)，以此確定各平行單位的差距。評分因素講明所占比例景觀/60%間隔間隔及柱位對適用性阻礙10%8/15面積/20%位置阻礙因素離電梯位置10%通過以上各檔寫字樓單位的適當(dāng)自由組合，再按照各檔寫字樓的租金價格，來計算組合后的租金。具體各檔寫字樓的租金價格請參考附件一《寫字樓平層租金價格表》四、租賃期限及租金遞增.租賃期限：3年起租.免租裝修期：500m2以下30天,500m?以上45天.押金支付：押三付三，季付.租金遞增：前三年租金不遞增，從第三年起，每二年遞增5%。.優(yōu)惠政策：◎針對入駐三年以上（含三年）的半層或整層寫字樓企業(yè)用戶，給予一定的租金返稅優(yōu)惠。（因武昌區(qū)人民政府曾出臺武漢“公司總部區(qū)”寫字樓優(yōu)惠政策，并承諾給予以下優(yōu)惠政策：涉及區(qū)人民政府權(quán)限內(nèi)的收費，原則上予以免收。關(guān)于符合以上前置條件的開發(fā)建設(shè)項目所形成稅收的區(qū)級所得部分，在兩年內(nèi)按30%給予獎勵。）◎如入駐企業(yè)品牌卓越，租賃面積大，可適當(dāng)針對以上條件進9/15行協(xié)商。同時可送寫字樓前廣場企業(yè)標(biāo)識立柱，廣告位尺寸參考如下:正面則面正面* {13cm.- r375cd>?Ij .hoi4 U0k ?K」hoi◎裝修時刻：針對入駐三年以上（含三年）的整層寫字樓企業(yè)用戶，建議裝修期延長至60天。五、其他1,各項費用及收取標(biāo)準(zhǔn)■治理費：16元/疔，包括中央空調(diào)及公共水電分攤■租賃押金：三個月的租金2,裝修事宜：提早進場裝修需報開發(fā)商工程部特批，同時簽訂提早進場裝修的免責(zé)條約。裝修時需裝修方案報物業(yè)備案。3,裝修水電安排：工程驗收前由進展商工程部提供臨時水電，費10/15用自理。4.交付時刻：2012年8月5,停車位使用及其收費：按物業(yè)公司相關(guān)文件執(zhí)行六、寫字樓租賃價格因?qū)懽謽敲繖n租金價格已定，同時考慮自由組合的靈活性，依照現(xiàn)有組合方式和客戶實際租賃情況計算寫字樓實際租金。寫字樓每檔租金收費見附件。11/15

附件 海山金谷寫字樓租金表二十"一層21012102210321042105分建筑面積（近）258.41178.54266.41226.47311.67租金8586848583二十層20012002200320042005分建筑面積（近）258.41178.54266.41226.47311.67租金8384828381十九層19011902190319041905分建筑面積（面）258.41178.54314.6226.47311.67租金8182808179十八層18011802180318041805分建筑面積（近）258.41178.54314.6226.47311.67租金7980787977十七層17011702170317041705分建筑面積（近）258.41178.54266.41226.47311.67租金787977787612/15

十六層16011602160316041605分建筑面積（近）258.41178.54266.41226.47311.67租金7778767775十五層15011502150315041505分建筑面積（近）258.41178.54266.41226.47311.67租金7677757674十四層14011402140314041405分建筑面積（面）258.41178.54266.41226.47311.67租金7576747573十三層13011302130313041305分建筑面積（近）258.41178.54266.41226.47311.67租金7374727371十二層12011202120312041205分建筑面積（近）258.41178.54266.41226.47311.67租金7273717270十一層11011102110311041105分建筑面積258.41178.54266.41226.47311.6713/15

（近）租金7172707169十層1001