休閑度假村市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及咖啡店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)

PAGE“XX休閑度假村”市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、泉州別墅市場(chǎng)整體概述1、泉州概述1996年，經(jīng)省政府批準(zhǔn)實(shí)施的《泉州市城市總體規(guī)劃》對(duì)未來(lái)泉州城市的發(fā)展目標(biāo)設(shè)定把城市面積由原來(lái)的160平方公里擴(kuò)大到450平方公里。中心城區(qū)劃分為：北峰－豐洲、江南－浮橋、池店、東海、城東、洛陽(yáng)、秀涂等八個(gè)組團(tuán)，城區(qū)人口2021年控制在80萬(wàn)人左右。城市的性質(zhì)定義為：國(guó)家級(jí)歷史文化名城，著名僑鄉(xiāng)和旅游城市及閩東南重要的工貿(mào)港口城市。為適應(yīng)大泉州發(fā)展架構(gòu)的需要，提出了“半小時(shí)城市經(jīng)濟(jì)圈”及“東擴(kuò)南拓”的城市建設(shè)發(fā)展的具體方向和目標(biāo)。半小時(shí)城市中心的大泉州發(fā)展戰(zhàn)略架構(gòu)下，市2021年城市發(fā)展重點(diǎn)工程的沿海繁榮大通道、江濱路、坪山隧道、后渚港、江濱大道等城市重點(diǎn)交通動(dòng)脈的開(kāi)發(fā)及建設(shè)，無(wú)不在描繪著大泉州——未來(lái)光明之城那繁榮昌盛的美景。宏觀經(jīng)濟(jì)分析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：21.05億元，9.92%住宅完成建設(shè)投資：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：21.05億元，9.92%住宅完成建設(shè)投資：11.85億元，29%商品房竣工面積：66.08萬(wàn)平方米，-3.5%銷(xiāo)售面積：69.79萬(wàn)平方米，16.18%空置房面積：54.01萬(wàn)平方米，-15.4%銷(xiāo)售額：11.53億元，18.7%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：19.15億元，同比9.1%住宅完成建設(shè)投資：9.18億元，-8.6%商品房竣工面積：68.46萬(wàn)平方米，8.32%銷(xiāo)售面積：60.07萬(wàn)平方米，18%空置房面積：62.33萬(wàn)平方米別墅市場(chǎng)概況2021年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：2021年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：住宅建設(shè)完成投資：16.59億元，37.3%商品房竣工面積：179.62萬(wàn)平方米，55.0%銷(xiāo)售面積：143.39萬(wàn)平方米，26.4%空置房面積：62.61萬(wàn)平方米，22.5%銷(xiāo)售額：26.06億元，37.1%2、泉州別墅市場(chǎng)泉州別墅項(xiàng)目作為泉州房產(chǎn)市場(chǎng)的先趨者，早在1992年初，由東海濱城相繼推出的翡翠園、明珠園的別墅項(xiàng)目，在宣告泉州別墅市場(chǎng)來(lái)臨的同時(shí)，也獲得較高的市場(chǎng)接受度。94年，南益集團(tuán)斥巨資開(kāi)發(fā)的寶珊花園，開(kāi)始問(wèn)鼎泉州別墅市場(chǎng)，歷經(jīng)六、七年的發(fā)展，以其占地1500畝的超大規(guī)模，較好的小區(qū)規(guī)劃及良好的物業(yè)管理，成為泉州別墅市場(chǎng)的代表項(xiàng)目，泉州豪宅的象征。泉州別墅項(xiàng)目及市場(chǎng)，早于普通商品房市場(chǎng)的發(fā)展，成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程的特殊現(xiàn)象。這是由于當(dāng)時(shí)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展的時(shí)期，極大一部分的私人業(yè)主已經(jīng)完成了原始的資本積累，個(gè)人手中掌握了大量的貨幣現(xiàn)金。而別墅，以其頂天立地及獨(dú)家小院的產(chǎn)品特質(zhì)和昂貴的價(jià)值，成為一種身份象征和實(shí)力的體現(xiàn)，而受到“時(shí)代寵兒”的追捧。泉州房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)海南的房地產(chǎn)風(fēng)波及亞洲金融危機(jī)的洗禮之后，市場(chǎng)一度沉寂。經(jīng)過(guò)前幾年的逐漸回升，時(shí)至今日，泉州別墅市場(chǎng)雖已逐漸成熟，但產(chǎn)品供應(yīng)整體上依然參差不齊。目前，許多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商競(jìng)相介入別墅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，如千億地產(chǎn)、萬(wàn)祥集團(tuán)、金威集團(tuán)、東海綜合開(kāi)發(fā)、南益集團(tuán)等。這意味著泉州別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，而競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃、小區(qū)配套及產(chǎn)品的具體功能配置等。綜合近兩年泉州房產(chǎn)市場(chǎng)的變化，系列的情況表明泉州的房產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸進(jìn)入“產(chǎn)品時(shí)代”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)新格局。3、項(xiàng)目個(gè)案分析1、寶珊花園1）、項(xiàng)目概況占地：1500畝開(kāi)發(fā)總量：1100幢已開(kāi)發(fā)數(shù)量：500幢價(jià)格：3500～4500元/M2（按幢銷(xiāo)售）連體別墅價(jià)格：88萬(wàn)元/幢主力總價(jià)：150萬(wàn)元/幢地塊轉(zhuǎn)讓價(jià)：1480元/M2（早期轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)，目前已停止地皮銷(xiāo)售）銷(xiāo)售率：已開(kāi)發(fā)的別墅銷(xiāo)售率在90%以上。物業(yè)管理費(fèi)：公寓1元/M2，別墅2元/M2；小汽車(chē)200元/月·輛綠化率：45%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：94年9月2）、配套設(shè)施寶珊會(huì)所、健身房、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童樂(lè)園、寶珊幼兒園、珠湖等社區(qū)內(nèi)部配套較為齊備，并且石頭街菜市場(chǎng)就在旁邊。寶珊會(huì)所將于今年10月份開(kāi)始由“廈門(mén)潮福城”經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)。3）、主力賣(mài)點(diǎn)及營(yíng)銷(xiāo)主題=1\*GB2⑴．主力賣(mài)點(diǎn)依山、面海、抱湖，地理?xiàng)l件優(yōu)越，體驗(yàn)海景生活。=2\*GB2⑵．營(yíng)銷(xiāo)主題引領(lǐng)貴族生活，抒發(fā)觀山看海豪情。4）、產(chǎn)品描述大型別墅社區(qū)。依山、面海、抱湖的寶珊花園規(guī)劃占地1500畝。規(guī)劃分觀海苑、朝陽(yáng)苑、潮江苑、凌峰苑等4個(gè)區(qū)，擬建海景別墅1100幢，各幢均為庭園式建筑。綠地規(guī)劃面積占總面積的43％，現(xiàn)有公共綠地5萬(wàn)多平方米，私家庭園面積累計(jì)7萬(wàn)多平方米。由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，95年前后開(kāi)發(fā)的別墅現(xiàn)在外觀已顯陳舊，且建筑本身毫無(wú)風(fēng)格和特色，已直接影響寶珊花園的整體形象。為此，寶珊花園對(duì)已過(guò)時(shí)的建筑進(jìn)行改造重建（包括部分已售）。寶珊花園從94年開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售至今，已累計(jì)開(kāi)發(fā)500余幢，但入住率較低。主要原因有：=1\*GB3①早期客戶(hù)用來(lái)炒樓花，不是用來(lái)居住，后因97年金融風(fēng)暴，經(jīng)濟(jì)急劇衰退，無(wú)法脫手；=2\*GB3②部分客戶(hù)擁有多處別墅，寶珊花園不過(guò)是其中之一，用于部分時(shí)間度假；=3\*GB3③一些客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)別墅是以投資為主，居住次之；=4\*GB3④由于很多別墅設(shè)計(jì)的滯后，較多別墅已經(jīng)明顯過(guò)時(shí)，也是導(dǎo)致入住率不高的一個(gè)原因。5）、客戶(hù)分析=1\*GB3①區(qū)域分布早期以泉州本市區(qū)居多，現(xiàn)在客戶(hù)來(lái)源地域分布逐步改變，石獅、晉江、泉州三地客戶(hù)比例相當(dāng)，占客戶(hù)總量的80%以上（華僑占10%），外地客源較少。=2\*GB3②職業(yè)構(gòu)成80%以上客戶(hù)為民營(yíng)企業(yè)家。政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員不敢明目張膽購(gòu)買(mǎi)高價(jià)房產(chǎn)。=3\*GB3③購(gòu)房用途94~96年其間，項(xiàng)目的初期客戶(hù)，由于處在黃金時(shí)代，積累了大量資金，而房地產(chǎn)行業(yè)初露端倪，許多人購(gòu)買(mǎi)寶珊花園地皮（或建房），用于投資炒樓花?，F(xiàn)在客戶(hù)的購(gòu)房已經(jīng)變?yōu)槎喾N：◎自住，用于改善居住環(huán)境◎部分客戶(hù)擁有多處住房（或別墅），把寶珊花園當(dāng)做旅游度假的一個(gè)落足點(diǎn)◎贈(zèng)送給情人◎投資，作為貨幣保值或增值的一種途徑。=4\*GB3④購(gòu)房需求a．環(huán)境周邊環(huán)境：自然環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、社會(huì)環(huán)境良好。社區(qū)環(huán)境：綠化、建筑小品、社區(qū)文化。b．配套孩子上學(xué)問(wèn)題；交通；生活消費(fèi)是否方便。c．價(jià)格泉州別墅的主流客戶(hù)的素質(zhì)不高，導(dǎo)致文化生活品味較低。因此，對(duì)于價(jià)格的敏感度很強(qiáng)。部分客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)別墅只是為了炫耀自已，滿(mǎn)足虛榮，而無(wú)多少時(shí)間去享受。6）、營(yíng)銷(xiāo)分析=1\*GB3①少量的廣告投入在地理位置，及客戶(hù)群體類(lèi)型之同一的緣故，利用近期馬克波羅花園廣告效應(yīng)，而在中途“截流”。因?qū)毶夯▓@是前往馬可波羅的必經(jīng)之路，且寶珊花園大門(mén)廣場(chǎng)氣勢(shì)磅礴，花園會(huì)所、太陽(yáng)神噴泉雕塑等建筑，體現(xiàn)了寶珊花園較為良好的項(xiàng)目形象。=2\*GB3②口碑塑造開(kāi)發(fā)商的聰明之處在于，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)延續(xù)的過(guò)程，沒(méi)有明顯的分期，而每一波的開(kāi)發(fā)數(shù)量都不大，從而確保寶珊花園的銷(xiāo)售率，以及隨之而來(lái)的良好口碑。=3\*GB3③讓產(chǎn)品說(shuō)話(huà)由于已開(kāi)發(fā)了500幢別墅，人工造景及環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境，就是最好的銷(xiāo)售道具，當(dāng)新客戶(hù)來(lái)時(shí)，參觀社區(qū)，并解說(shuō)引導(dǎo)將是其主要接待方式。=4\*GB3④持續(xù)銷(xiāo)售1994年9月~98年：銷(xiāo)售賣(mài)觀海苑的前半部分。2021年~2021年：銷(xiāo)售觀海苑的后半部分。2021年~2021年：銷(xiāo)售朝陽(yáng)苑后半部分和高級(jí)公寓樓。2021年~至今：銷(xiāo)售朝陽(yáng)苑前半部分（共64幢）。2021年10月：將開(kāi)始開(kāi)發(fā)潮江苑、凌峰苑。7）、優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：=1\*GB3①南益地產(chǎn)，實(shí)力品牌。=2\*GB3②超大社區(qū)，具高尚氛圍。=3\*GB3③社區(qū)內(nèi)部配套較為完備。=4\*GB3④依山望海，環(huán)境優(yōu)美，視野開(kāi)闊。缺點(diǎn)：=1\*GB3①社區(qū)外部工廠(chǎng)林立，可見(jiàn)多處煙囪，空氣環(huán)境較差，與別墅區(qū)環(huán)境需求有差距。=2\*GB3②距離市區(qū)較為偏遠(yuǎn)。=3\*GB3③別墅外觀設(shè)計(jì)較為平常，沒(méi)有較深層次的文化內(nèi)涵，容易過(guò)時(shí)。=4\*GB3④項(xiàng)目入住率低，導(dǎo)致人氣不足。2．馬可波羅花園1）、項(xiàng)目概況占地面積：127213M2（約183畝）物業(yè)管理費(fèi)：2～3元/M2建筑密度：0.46別墅總量：119幢（均為單體別墅）綠化率：40%單價(jià)：3380元/M2地價(jià)：1500元/M2總價(jià)：有三種，分別為108萬(wàn)/幢(52幢)、150萬(wàn)/幢(37幢)、250萬(wàn)/幢(30幢)建筑面積分別為：318.49M2，432.91M2，658.98M2占地面積分別為：450M2，650M2，889.5M22）、配套設(shè)施=1\*GB3①小區(qū)周邊配套濱城郵政局、海絲起點(diǎn)的標(biāo)志性建筑（鐘樓）、東海濱城運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、娛樂(lè)城、濱城學(xué)園（從幼兒園到高中，一站式教學(xué)）。=2\*GB3②小區(qū)內(nèi)部配套高級(jí)會(huì)所，恒溫游泳池，新鮮超市，咖啡廳等。3）、主要賣(mài)點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)主題=1\*GB2⑴．主力賣(mài)點(diǎn)=1\*GB3①空間綠化，私人陽(yáng)臺(tái)及地面均布有綠化。=2\*GB3②水景。晉江、后渚港、小區(qū)內(nèi)部水景布置。=3\*GB3③獨(dú)創(chuàng)綠籬圍墻分隔各幢單體別墅，讓小區(qū)更具完整性。=4\*GB3④泉州首創(chuàng)雙供水系統(tǒng)（純凈水、日常用水），煤氣管道供應(yīng)系統(tǒng)。=2\*GB2⑵．營(yíng)銷(xiāo)主題三維碧水，空間革命。4）|產(chǎn)品描述馬可波羅花園居泉市區(qū)東海濱城，位于晉江與洛江交匯處，與清源山、桃花山、XX山構(gòu)成三山兩水格局。其社區(qū)環(huán)藝景觀設(shè)計(jì)，采用歐式園林的幾何設(shè)計(jì)手法。5）、客戶(hù)分析基本上與寶珊花園相同。6）、營(yíng)銷(xiāo)分析開(kāi)盤(pán)前就投入大量的廣告經(jīng)費(fèi)。=1\*GB3①“馬可·波羅花園紀(jì)念鐘樓”落成典禮，做為海絲文化又一標(biāo)志性建筑。=2\*GB3②做九幢樣品房。=3\*GB3③三維電視動(dòng)畫(huà)廣告。=4\*GB3④泉晚A4一版，還一次A4半版。=5\*GB3⑤市區(qū)街道掛了許多的小羅馬旗。=6\*GB3⑥泉州第二屆房展會(huì)。7）、優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：=1\*GB3①外觀造型較好=2\*GB3②東海濱城整體配套齊全=3\*GB3③臨近海灣=4\*GB3④道路通暢而較少人車(chē)流量，感覺(jué)較好。=5\*GB3⑤有私人露臺(tái)花園=6\*GB3⑥教育體系完善。缺點(diǎn)：=1\*GB3①社區(qū)規(guī)劃不合理，火柴盒式的建筑物呈行列、密密麻麻布滿(mǎn)小區(qū)。而且社區(qū)內(nèi)沒(méi)有公共花園，室外體育鍛煉場(chǎng)所。=2\*GB3②以該類(lèi)高總價(jià)物業(yè)來(lái)講，性?xún)r(jià)比不合理。=3\*GB3③周邊環(huán)境、空氣質(zhì)量尚有待改善，區(qū)域內(nèi)的工廠(chǎng)存在影響較大。=4\*GB3④別墅類(lèi)型比較單一，可供選擇空間不大，無(wú)法迎合不同客戶(hù)的個(gè)性需求。=5\*GB3⑤該公司早期開(kāi)發(fā)的明珠園和翡翠園項(xiàng)目形象較差，對(duì)于該項(xiàng)目有一定影響。3．金盾商住別墅區(qū)1）、項(xiàng)目概況別墅開(kāi)發(fā)幢數(shù)：25幢面積設(shè)置：共三種分別為277M2，428M2，435M2；其中小型別墅17幢，大型別墅8幢占地面積：受地形制約從453M2~650M2不等，包括花園面積價(jià)格：普通多層，1280/M2；別墅，1500/M2地價(jià)：700元/M2打折程度：一次性付款9.8別墅銷(xiāo)售率：20%（其中小型別墅銷(xiāo)售率為29%，大型別墅銷(xiāo)售率為0%）2）、配套設(shè)施社區(qū)內(nèi)部配套基本上沒(méi)有，周邊配套也不齊全。3）、主要賣(mài)點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)主題=1\*GB2⑴．主力賣(mài)點(diǎn)低單價(jià)。=2\*GB2⑵．營(yíng)銷(xiāo)主題好戶(hù)型，一生榮耀。獨(dú)辟佳境，居住商市。4）、產(chǎn)品描述金盾商住別墅區(qū)位于清濛工業(yè)區(qū)內(nèi)，仙公山對(duì)面，是融合別墅、普通多層、高級(jí)公寓（復(fù)式），整體形象比較混亂，別墅銷(xiāo)售率為20%，全部為小型別墅，大型別墅一棟都未曾售出，主要是因?yàn)榭們r(jià)太高（小型別墅售價(jià)為73。4萬(wàn)元，大型別墅售價(jià)為110萬(wàn)元），內(nèi)部多層部分有近30%左右為清濛工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)用來(lái)辦公。該項(xiàng)目自去年至今價(jià)格有較大漲幅，去年同期多層住宅售價(jià)僅為950元/㎡，現(xiàn)在售價(jià)為1280元/㎡。旁邊的仙公山、獅仔山無(wú)法形成該項(xiàng)目的景觀資源（或賣(mài)點(diǎn)），仙公山上無(wú)人管理，沒(méi)有景致可言，且衛(wèi)生狀況極差，為民工聚集地。獅仔山，尚未開(kāi)發(fā)景觀也無(wú)法形成該項(xiàng)目的景觀資源。山下有規(guī)劃一處體育場(chǎng)館，目前還未動(dòng)工。5）、客戶(hù)分析=1\*GB3①區(qū)域分布主要為在清蒙工業(yè)區(qū)內(nèi)開(kāi)設(shè)工廠(chǎng)的外地民營(yíng)企業(yè)家。=2\*GB3②職業(yè)構(gòu)成別墅部分主要是針對(duì)清蒙工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)老總，目前該項(xiàng)目別墅部分銷(xiāo)售均為該類(lèi)客戶(hù)所消化。=3\*GB3③購(gòu)房用途居住=4\*GB3④購(gòu)房需求滿(mǎn)足工作需要，離自己企業(yè)較近。別墅氣派方能滿(mǎn)足與其身份匹的心理需求。6）、營(yíng)銷(xiāo)分析基本沒(méi)有廣告投入。=1\*GB3①售樓處不明顯，且裝修低檔。=2\*GB3②售樓人員素質(zhì)較差。=3\*GB3③海報(bào)制作粗糙。7）、優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：=1\*GB3①清蒙一帶沒(méi)有同類(lèi)型項(xiàng)目。=2\*GB3②別墅單價(jià)相對(duì)泉州市區(qū)普通多層住宅更便宜，僅為1500元/㎡。=3\*GB3③戶(hù)型設(shè)計(jì)較理想。=4\*GB3④地形起伏，具錯(cuò)落感。=5\*GB3⑤外觀造型較好。缺點(diǎn)：=1\*GB3①社區(qū)規(guī)劃不合理，而且社區(qū)內(nèi)沒(méi)有公共花園，室外體育鍛煉場(chǎng)所。=2\*GB3②由于面積設(shè)置太大，導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高，而且以該類(lèi)高總價(jià)物業(yè)來(lái)講，其性?xún)r(jià)比不合理。=3\*GB3③內(nèi)部及周邊配套不齊全。=4\*GB3④地處公路旁邊，有空氣及噪音污染。4．千億山莊1）、項(xiàng)目概況占地：500畝開(kāi)發(fā)總量：千億大街多層和小高層共27幢，別墅500幢。已開(kāi)發(fā)數(shù)量：6幢地塊轉(zhuǎn)讓價(jià)：2500元/M2銷(xiāo)售率：目前只有開(kāi)發(fā)千億大街，別墅區(qū)尚未推出。價(jià)格：均價(jià)1880元/M2（多層部分，小高層每層加30元）別墅區(qū)尚未推出，價(jià)格未定。別墅類(lèi)型：?jiǎn)误w別墅、連體別墅、連排別墅。別墅面積范圍：300～500M2綠化率：人造景觀150畝。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2021年。2）、配套設(shè)施社區(qū)內(nèi)八大配套設(shè)施：會(huì)所、酒店、托兒所、體育館、貿(mào)易中心、兒童娛樂(lè)大世界、物管中心、休閑行宮3）、主力賣(mài)點(diǎn)及營(yíng)銷(xiāo)主題=1\*GB3①．主力賣(mài)點(diǎn)社區(qū)配套齊全，氣勢(shì)宏大。=2\*GB3②．營(yíng)銷(xiāo)主題千億山莊，創(chuàng)造生活新理念。4）、產(chǎn)品描述千億山莊位于津淮街東段，大坪山南部，占地約500畝，由千億大街與高級(jí)別墅區(qū)兩大部分組成。千億大街全長(zhǎng)500m，占地70畝，由27幢現(xiàn)代商住樓組成，一層作店面，二層近20210㎡超大型商場(chǎng)，構(gòu)成集居家、休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物為一體的大型生活區(qū)。別墅莊園依山就勢(shì)而建規(guī)劃500幢高級(jí)花園別墅。五大主題廣場(chǎng)，六大社區(qū)公園，八大社區(qū)配套建筑，150畝人造景。5）、客戶(hù)分析因其別墅區(qū)尚未推出，暫無(wú)法作分析。6）、營(yíng)銷(xiāo)分析=1\*GB3①目前，首推千億大街，基本沒(méi)有報(bào)紙廣告。但有一成功的公關(guān)活動(dòng)：2021年1月6日，在泉州僑鄉(xiāng)體育館舉辦的“千億杯”中國(guó)羽毛球冠軍爭(zhēng)霸賽。=2\*GB3②營(yíng)銷(xiāo)策略：別墅區(qū)采取先造景，后推案的營(yíng)銷(xiāo)策略。=3\*GB3③推廣方式：力圖通過(guò)千億大街的成功推案，為別墅區(qū)樹(shù)立形象和聚集人氣。7）、優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：=1\*GB3①千億地產(chǎn)，實(shí)力品牌。=2\*GB3②依山就勢(shì)，風(fēng)水絕佳，空氣清新。=3\*GB3③配套設(shè)施完善，綠化面積大。=4\*GB3④地形起伏，具錯(cuò)落感。缺點(diǎn)：=1\*GB3①位置相對(duì)較為偏僻。=2\*GB3②商住區(qū)與別墅區(qū)混在一起，給人檔次不高。5．淮云新城1）、項(xiàng)目概況占地：50畝開(kāi)發(fā)總量：別墅74幢。已開(kāi)發(fā)數(shù)量：13幢地塊轉(zhuǎn)讓價(jià)：1480元/M2銷(xiāo)售率：97年已全部銷(xiāo)售。價(jià)格：因其只賣(mài)地皮，讓客戶(hù)自建，無(wú)銷(xiāo)售價(jià)格。別墅類(lèi)型：?jiǎn)误w別墅。別墅面積范圍：由客戶(hù)確定。2）、配套設(shè)施無(wú)社區(qū)配套。3）、主力賣(mài)點(diǎn)及營(yíng)銷(xiāo)主題本身沒(méi)有營(yíng)銷(xiāo)推廣。4）、產(chǎn)品描述淮云新城位于津淮街東段，豐澤大酒店后，占地約50畝，沿護(hù)城河呈長(zhǎng)條分布。該項(xiàng)目是由市國(guó)土局直接開(kāi)發(fā)的，別墅區(qū)劃分地皮銷(xiāo)售，并于2021年全部銷(xiāo)售完畢。但于是屬于客戶(hù)自建，所以目前工程進(jìn)度緩慢，到日前在建或入住的只有13幢，且當(dāng)時(shí)并沒(méi)有小區(qū)規(guī)劃的意思，導(dǎo)致小區(qū)沒(méi)有配套設(shè)施，類(lèi)似農(nóng)村的自建房。5）、客戶(hù)分析=1\*GB3①區(qū)域分布以市區(qū)客戶(hù)為主。=2\*GB3②購(gòu)買(mǎi)用途一部分用于自住，一部分用于炒地皮。6）、營(yíng)銷(xiāo)分析當(dāng)時(shí)純粹靠地段的優(yōu)勢(shì)。沒(méi)有太多的營(yíng)銷(xiāo)策略。7）、優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：=1\*GB3①交通方便，地理?xiàng)l件優(yōu)越。=2\*GB3②地價(jià)相對(duì)便宜，地段增值空間大。缺點(diǎn)：=1\*GB3①無(wú)小區(qū)配套。=2\*GB3②規(guī)劃不合理。=3\*GB3③屬于自建別墅，工程進(jìn)度慢，入住率低。5．祥景佳園1）、項(xiàng)目概況占地：36畝開(kāi)發(fā)總量：未知。已開(kāi)發(fā)數(shù)量：還未開(kāi)發(fā)。價(jià)格：暫定5000元/M2。別墅類(lèi)型：?jiǎn)误w別墅、連體別墅、連排別墅。別墅面積范圍：200M2~300M2。綠化率：40%。2）、配套設(shè)施=1\*GB3①小區(qū)周邊配套成熟東湖公園、東湖菜市場(chǎng)、一中、三中等。享受市區(qū)繁華路段的成熟配套。=2\*GB3②小區(qū)內(nèi)部配套規(guī)劃還沒(méi)出來(lái)，具體情況未知。3）、主力賣(mài)點(diǎn)及營(yíng)銷(xiāo)主題主力賣(mài)點(diǎn)：=1\*GB3①地段優(yōu)勢(shì)。=2\*GB3②周邊配套成熟。4）、產(chǎn)品描述祥景佳園位于溫陵北路“漢唐天下”隔壁，占地約50畝，沿護(hù)城河呈正方形。項(xiàng)目將于六月底推出。4）、客戶(hù)分析（尚未推出，略）5）、營(yíng)銷(xiāo)分析（略）6）、優(yōu)缺點(diǎn)分析（略）6．金威龍莊（未開(kāi)發(fā)，略）二．XX山概況1．總體環(huán)境介紹XX山是泉州市人民政府確定的第一批重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，位于泉州市區(qū)西南的晉江市XX鎮(zhèn)境內(nèi)，規(guī)劃面積8.8平方公里。沿著蜿蜒的山路一直攀登到屹立于泉州市區(qū)最高峰、海拔51.8M高的凌霄峰絕頂上的凌霄塔，放眼眺望，泉州市區(qū)盡收眼底，而晉江恰似一條飄帶悠悠東去匯入大海，使人頓覺(jué)心曠神怡。2．旅游資源金粟洞、古玄寺、古元室、妙峰院等是唐宋明清歷代名人道士的讀書(shū)修煉之處；保福寺、安福寺、普照寺、五塔巖等都留有歷代先賢的佛雕摩崖石刻等印跡；而遍布于山中，形體各異的百處“心”字石刻，更是我國(guó)的文物奇觀。這些歷史文物景點(diǎn)，是本項(xiàng)目操作中可有效借助的天然旅游資源。

3．交通地理XX山綜合旅游區(qū)不僅有獨(dú)特的山水之美，而且具有良好的開(kāi)發(fā)條件。交通發(fā)達(dá)，緊鄰福廈公路和泉廈高速公路，距泉州市區(qū)中心7公里（十分鐘車(chē)程），晉江機(jī)場(chǎng)15公里，后渚港8公里，具有陸?？杖灰惑w的交通優(yōu)勢(shì)。水源豐富，紫溪、紫湖等湖泊及地下水層可提供優(yōu)質(zhì)的生活、生產(chǎn)用水。4、可利用資源A．政策資源XX鎮(zhèn)政府現(xiàn)階段極想把XX山這一資源充分利用起來(lái)，作為鎮(zhèn)財(cái)政收入的主要來(lái)源，XX山整體規(guī)劃在四、五年前就已準(zhǔn)備就緒，但缺乏合作對(duì)象及啟動(dòng)資金，因此項(xiàng)目將具有較大的政策扶持之優(yōu)勢(shì)。B．高爾夫球場(chǎng)=1\*GB3①泉州高爾夫俱樂(lè)部簡(jiǎn)介泉州高爾夫俱樂(lè)部設(shè)有高爾夫球場(chǎng)、練習(xí)場(chǎng)、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、別墅等配套設(shè)施，于98年12月8日試營(yíng)業(yè)。投資方為泉州市晉江中遠(yuǎn)發(fā)展，隸屬于中遠(yuǎn)集團(tuán)（COSCO），其總資產(chǎn)1100億人民幣，船隊(duì)載重量居世界第一。俱樂(lè)部位于泉州南大門(mén)福廈路旁的球場(chǎng)，離泉州市區(qū)僅六公里，距泉州晉江機(jī)場(chǎng)15公里，是中國(guó)離城市最近的高爾夫球場(chǎng)之一，交通便捷。球場(chǎng)由美國(guó)著名的克雷戈高爾夫工程公司，匠心設(shè)計(jì)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)18洞72桿的泉州高爾夫球場(chǎng)，占地1500畝，首期投資2.4億人民幣。是泉州唯一的高爾夫球場(chǎng)。=2\*GB3②經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況并不理想，主要原因有三：一，入會(huì)費(fèi)用較高，個(gè)人入會(huì)費(fèi)為11500美元，保證金11500美元，兩種團(tuán)體入會(huì)費(fèi)更高，分別為46000美元、69000美元，并不是所有人都愿意來(lái)打；二，許多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶(hù)，更愿意前往北京、廣州等高級(jí)球場(chǎng)消費(fèi)，因?yàn)槿莸膮^(qū)域形象不夠理想；三，許多客戶(hù)由于自身文化內(nèi)涵素質(zhì)因素，他們的休閑方式更通俗化，不會(huì)選擇這種消費(fèi)。=3\*GB3③對(duì)本項(xiàng)目影響綜上所述，高爾夫球場(chǎng)并不能給項(xiàng)目帶來(lái)多大的決定作用，但作為項(xiàng)目地塊視野范圍內(nèi)，還是具有一定的促進(jìn)作用。C．紫湖水庫(kù)紫湖水庫(kù)以前一直用于蓄水，去年承包給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，用來(lái)漁業(yè)養(yǎng)殖，合同期限為15年，但合同約定，如果XX山的整體開(kāi)發(fā)工作啟動(dòng)，承包者隨時(shí)服從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)安排。D．XX山現(xiàn)有旅游景點(diǎn)=1\*GB3①水當(dāng)壩瀑布。=2\*GB3②凌霄塔。=3\*GB3③洞門(mén)化鯉。眾多景點(diǎn)如經(jīng)開(kāi)發(fā)，可形成沖擊力強(qiáng)大的正面作用。E．果樹(shù)資源=1\*GB3①品種繁多、數(shù)量眾多芒果、龍眼、荔枝、楊梅、柿子等優(yōu)質(zhì)水果品種。沿紫湖水庫(kù)周邊、山坡野地，果樹(shù)眾多。=2\*GB3②承包方式果園已經(jīng)承包給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，合同期限為15年。但合同約定，如果XX山的整體開(kāi)發(fā)工作啟動(dòng)，承包者隨時(shí)服從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)安排。部分自種果樹(shù)農(nóng)戶(hù)也要服從開(kāi)發(fā)安排，屆時(shí)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。F．道路資源現(xiàn)階段，鎮(zhèn)政府正在加緊一條旅游公路的施工工作，已完成總體工程量的1/3，為XX山的整體開(kāi)發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。三．地塊優(yōu)缺點(diǎn)分析A．優(yōu)點(diǎn)：=1\*GB3①可利用資源豐富，并具地形與園林規(guī)劃的先天優(yōu)勢(shì)；=2\*GB3②大規(guī)模社區(qū)，在高爾夫球場(chǎng)邊，具有別墅必備的王者氣息；=3\*GB3③地處廈門(mén)高速公路入口處，處于泉州半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的中心，具便利的交通優(yōu)勢(shì)；=4\*GB3④具有寶貴的歷史旅游資源，自然景觀極佳；=5\*GB3⑤可充分借助晉江政府對(duì)旅游項(xiàng)目政策扶持。B．缺點(diǎn)：=1\*GB3①往市區(qū)須經(jīng)過(guò)泉州大橋收費(fèi)站；=2\*GB3②地處市區(qū)以外，對(duì)于泉州周邊地區(qū)的客戶(hù)而言，缺乏城市身份象征，無(wú)法滿(mǎn)足泉州目前別墅消費(fèi)群體的虛榮需求；=3\*GB3③周邊生活配套較少，無(wú)法滿(mǎn)足日常需求；=4\*GB3④離公路較遠(yuǎn)，不醒目，不利于造勢(shì)及宣傳，周邊陳舊農(nóng)房影響項(xiàng)目形象。⑤泉州別墅市場(chǎng)即將全面啟動(dòng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。四、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建議（一）游資源開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目設(shè)置A．水上資源開(kāi)發(fā)（略）B．山體資源開(kāi)發(fā)（略）C．歷史旅游資源D．公共設(shè)施及酒店的配套旅游、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)相嫁接具體操作可參考深圳歡樂(lè)谷、錦繡中華的操作方式。（二）具體操作1．規(guī)劃原則

=1\*GB3①別墅的產(chǎn)品特性只是為少數(shù)人建造和享用；=2\*GB3②別墅的特殊性意味著對(duì)大量稀缺資源的占有和使用，除奢侈浪費(fèi)土地外，風(fēng)景區(qū)、天然水域等自然稀缺資源必不可少；=3\*GB3③別墅產(chǎn)品必須個(gè)性化建造。2．資源整合（具體略）別墅最突出的特點(diǎn)是它的資源稀缺性。稀缺即意味著不可復(fù)制。在區(qū)位、環(huán)境、產(chǎn)品及客戶(hù)的稀缺性構(gòu)成了別墅的主要特征。3．本項(xiàng)目操作應(yīng)把握的重點(diǎn)：1）、首先突破“寶珊花園”項(xiàng)目在泉州在別墅市場(chǎng)中的影響力，獨(dú)樹(shù)一幟，塑造產(chǎn)品的差異化；2）、借助政府對(duì)旅游政策及該項(xiàng)目的特殊支持，充分樹(shù)立號(hào)召作用，聚集人氣及良好口碑的樹(shù)立；3）、進(jìn)行園林規(guī)劃和建設(shè)，把社區(qū)配套設(shè)置做好，以良好的項(xiàng)目形象直接擄掠客戶(hù)的心智；4）、把握目標(biāo)客戶(hù)群體的需求特征，在產(chǎn)品表現(xiàn)上挖掘特有的項(xiàng)目?jī)?nèi)涵；5）、充分整合各種資源，借勢(shì)與造市是本項(xiàng)目操作的基本要點(diǎn)。6）、讓“市場(chǎng)”認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目獨(dú)具特質(zhì)的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，及樹(shù)立起泉州頂級(jí)住宅的標(biāo)準(zhǔn)；

咖啡店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)第一部分：背景在中國(guó)，人們?cè)絹?lái)越愛(ài)喝咖啡。隨之而來(lái)的咖啡文化充滿(mǎn)生活的每個(gè)時(shí)刻。無(wú)論在家里、還是在辦公室或各種社交場(chǎng)合，人們都在品著咖啡。咖啡逐漸與時(shí)尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽(tīng)音樂(lè)、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來(lái)越多的中國(guó)人所理解。第二部分：項(xiàng)目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢(shì)目前大學(xué)校園的這片市場(chǎng)還是空白，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國(guó)家鼓勵(lì)大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個(gè)創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對(duì)傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過(guò)成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價(jià)值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費(fèi)用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過(guò)協(xié)商，以合同形式達(dá)成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費(fèi)用、支付費(fèi)用方法等。租賃的優(yōu)點(diǎn)是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動(dòng)費(fèi)用大約在9-12萬(wàn)元。2、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用咖啡店的滿(mǎn)座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對(duì)收益影響較大?？Х瑞^的消費(fèi)卻相對(duì)較高，主要針對(duì)的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計(jì)費(fèi)用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費(fèi)用具體費(fèi)用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費(fèi)用。包括招牌、墻面、裝飾費(fèi)用。(2)店內(nèi)裝修費(fèi)用。包括天花板、油漆、裝飾費(fèi)用，木工、等費(fèi)用。(3)其他裝修材料的費(fèi)用。玻璃、地板、燈具、人工費(fèi)用也應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。整體預(yù)算按標(biāo)準(zhǔn)裝修費(fèi)用為360元/平米，裝修費(fèi)用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用具體設(shè)備主要有以下種類(lèi)。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計(jì)2250元(2)音響系統(tǒng)。共計(jì)450(3)吧臺(tái)所用的烹飪?cè)O(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計(jì)600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺(tái)、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計(jì)300凈水機(jī)，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷(xiāo)售咖啡及其他飲料100至200杯，價(jià)格大約在人民幣1200元上下。咖啡機(jī)，咖啡機(jī)選取的是電控半自動(dòng)咖啡機(jī)，咖啡機(jī)的報(bào)價(jià)此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會(huì)超過(guò)1200元。磨豆機(jī)，價(jià)格在330―480元之間。冰砂機(jī)，價(jià)格大約是400元一臺(tái)，有點(diǎn)要說(shuō)明的是，最好是買(mǎi)兩臺(tái)，不然夏天也許會(huì)不夠用。制冰機(jī)，從制冰量上來(lái)說(shuō)，一般是要留有富余。款制冰機(jī)每一天的制冰量是12kg。價(jià)格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來(lái)也是比較合算的。5、首次備貨費(fèi)用包括購(gòu)買(mǎi)常用物品及低值易耗品，吧臺(tái)用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費(fèi)用。大約1000元6、開(kāi)業(yè)費(fèi)用開(kāi)業(yè)費(fèi)用主要包括以下幾種。(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理費(fèi)、登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi);預(yù)計(jì)3000元(2)營(yíng)銷(xiāo)廣告費(fèi)用;預(yù)計(jì)450元7、周轉(zhuǎn)金開(kāi)業(yè)初期，咖啡店要準(zhǔn)備必須量的流動(dòng)資金，主要用于咖啡店開(kāi)業(yè)初期的正常運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì)2000元共計(jì)： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計(jì)劃1、營(yíng)業(yè)額計(jì)劃那里的營(yíng)業(yè)額是指咖啡店日常營(yíng)業(yè)收入的多少。在擬定營(yíng)業(yè)額目標(biāo)時(shí)，必須要依據(jù)目前市場(chǎng)的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營(yíng)方向以及當(dāng)前的物價(jià)情形，予以綜合衡量。按照目前流動(dòng)人口以及人們對(duì)咖啡的喜好預(yù)計(jì)每一天的營(yíng)業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動(dòng)2、采購(gòu)計(jì)劃依據(jù)擬訂的商品計(jì)劃，實(shí)際展開(kāi)采購(gòu)作業(yè)時(shí)，為使采購(gòu)資金得到有效運(yùn)用以及商品構(gòu)成達(dá)成平衡，務(wù)必針對(duì)設(shè)定的商品資料排定采購(gòu)計(jì)劃。透過(guò)營(yíng)業(yè)額計(jì)劃、商品計(jì)劃與采購(gòu)計(jì)劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營(yíng)業(yè)目標(biāo)的達(dá)成，同時(shí)有效地完成商品構(gòu)成與靈活地運(yùn)用采購(gòu)資金，各項(xiàng)基本的計(jì)劃是不可或缺的。當(dāng)一家咖啡店設(shè)定了營(yíng)業(yè)計(jì)劃、商品計(jì)劃及采購(gòu)計(jì)劃之后，即可依照設(shè)定的采購(gòu)金額進(jìn)行商品的采購(gòu)。經(jīng)過(guò)進(jìn)貨手續(xù)檢驗(yàn)、標(biāo)價(jià)之后，即可寫(xiě)在菜單上。之后務(wù)必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷(xiāo)售出去。3、人員計(jì)劃為了到達(dá)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)者務(wù)必對(duì)人員的任用與工作的分派有一個(gè)明確的計(jì)劃。有效利用人力資源，開(kāi)展人員培訓(xùn)，都是我們務(wù)必思考的。4、經(jīng)費(fèi)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)的分派是管理的重點(diǎn)工作。通常能夠?qū)⒖Х鹊杲?jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)分為人事類(lèi)費(fèi)用(薪資、伙食費(fèi)、獎(jiǎng)金等)、設(shè)備類(lèi)費(fèi)用(修繕費(fèi)、折舊、租金等)、維持類(lèi)費(fèi)用(水電費(fèi)、消耗品費(fèi)、事務(wù)費(fèi)、雜費(fèi)等)和營(yíng)業(yè)類(lèi)費(fèi)用(廣告宣傳費(fèi)、包裝費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等)。還能夠依其性質(zhì)劃分成固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用。我們要針對(duì)過(guò)去的實(shí)際業(yè)績(jī)?cè)O(shè)定可能增加的經(jīng)費(fèi)幅度。5、財(cái)務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)計(jì)劃中的損益計(jì)劃最能反映全店的經(jīng)營(yíng)成果?？Х鹊杲?jīng)營(yíng)