南京某住宅小區(qū)項目可行性報告

***項目可行性研究報告1.本報告前提***項目能夠以低于3300元/平方米,總投資7711萬元人民幣的資金(土地招標(biāo))中標(biāo).2.***項目投資環(huán)境研究2.1***項目基本情況項目名稱:項目概況根據(jù)該宗地招標(biāo)文件,規(guī)劃總用地面積:30731.3平方米(其中代征城市道路面積:7464.1平方米),凈出讓地塊面積:23267.2平方米.供地方式:拆成自然平整,外部條件(道路、水、電氣等)均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)；規(guī)劃用途：二類居住用地；容積率：不大于2.3（如果全建多層則容積率不大于1.5）；建筑密度：不大于22%（如果全建多層則不大于26%）；建筑高度：40米以下；綠化率：大于35%；土地使用權(quán)出讓年限：70年。項目特點(diǎn)1、***地塊處于南京城北，基本屬于***廠的區(qū)域范圍。但地塊的周圍是***的生活居住區(qū)，距離***的生產(chǎn)區(qū)較遠(yuǎn)。土地屬于中央街道、***門派出所的轄區(qū)，公建配套設(shè)施一般。環(huán)衛(wèi)狀況尚可，在***營與***馬路交界處有個垃圾中轉(zhuǎn)站。區(qū)內(nèi)還有南京****醫(yī)院（***分部）、南京市**中學(xué)以及***營的農(nóng)貿(mào)市場等基礎(chǔ)設(shè)施相配合。2、***項目地塊所處的區(qū)域在南京市屬于二類居住用地?？紤]到周邊的環(huán)境、地塊控制要求和經(jīng)濟(jì)建筑面積，應(yīng)以建設(shè)小高層居住區(qū)為宜。3、***項目地塊屬城區(qū)，交通較為方便。與***路、***路以及南京的主干線***路都不遠(yuǎn)。***江路改造完成后，將進(jìn)一步改善該地區(qū)的交通情況。拒***區(qū)政府有關(guān)人士講，考慮到近期不給中央門立交橋增加壓力等諸多因素，***江路的拓寬沒有列入2001年的計劃，可能近兩年也不會動。至于青石村、青石路的建設(shè)更要后延。該地區(qū)的給排水、電、氣工程都與黑龍江路有關(guān)。他們還說，道路用地的拆遷安置希望由鼓樓區(qū)拆遷辦和開發(fā)商協(xié)商解決。據(jù)煤氣、自來水公司有關(guān)人士講，該土地周圍有Ф300毫米的自來水干管，有煤氣調(diào)壓站及Ф150毫米的低壓煤氣管，市政配套尚可，但該地區(qū)給排水問題不好解決。閱4險、詞幼雖然橫***域地塊處于一個效典型的生活區(qū)紫域，但周圍基內(nèi)本是南汽及相漏關(guān)廠的宿舍，慮商品房并不多呀，可以說同質(zhì)勉的物業(yè)不多，回這就使得嶺***孝項目的競爭性費(fèi)并不強(qiáng)?；I5蓋、恰樸該地區(qū)屬于奴***趨的生活區(qū)域，臟但正是在這種虹條件下，中、催小商業(yè)較為活逗躍，而稍大型甜的商業(yè)未得到似應(yīng)有的發(fā)展。逝近年在南京發(fā)該展迅速的連鎖嫩店、便利店都喉未進(jìn)入該地區(qū)蝶，因此該地區(qū)距具有獨(dú)特的商腳業(yè)吸引力。蘇2.2桑腐項目的規(guī)劃要宿點(diǎn)：敞根據(jù)地塊控制豪要求規(guī)定，主鴉要指標(biāo)測算如方下：落建筑面緒積愈=23267賢.2*2.3將=53514社.5菠6吵≈糖5500馬0減平方米前建筑密扎度沾=23267威.2*22%嶄=5118.悄7喊8霜≈裂520遺0氧平方米圈建筑高喝度性﹤爬4潑0除米探由于上述地塊蔑控制要求，注省定在該地塊上向只能建繼設(shè)疲1獻(xiàn)1賤、抬1給2福層的小高層建爺筑，若在規(guī)劃替上采取一些變惰通的手法，可披考慮建設(shè)多層員和小高層的混涉合型居住區(qū)，羊但會受建筑密陸度的制約。在乘考慮了究2庫4亭米揀消防控制線等玉因素的條件下寒，可考慮建設(shè)撐兩、三幢以創(chuàng)4眠0挑米蒜為限治的阿1鋪2便、冷1輸3捕層建筑，并適背當(dāng)?shù)呐湟宰鳛榧s商場的裙樓，提其余建多層叛和小8礦、捆9錫層的小高層。增這樣建設(shè)既可德滿足地塊控制叫要求，又可以臣得到較經(jīng)濟(jì)的績總建筑面積，乖而兩、三塊幢憐1邊2閉層配以多層和那小高層建筑，或又可以增加小痕區(qū)在層次上的曲變化。采用底謠層架空也許能脆解決建筑密度勺的問題，但底枝層架空以后又謹(jǐn)會引起建筑高貴度、建設(shè)費(fèi)用欠等問題。等2.3尼縱項目有利因素震該地塊所處于倍南京的城區(qū)，歌又燦是灘“乒南杏汽象”就等工廠的生活告區(qū)，圍繞著這集個主題可以衍必生出一些市場也機(jī)會。周圍的模學(xué)校、醫(yī)院等澆都會對小區(qū)開責(zé)發(fā)起積極的作貿(mào)用。逐***哭屬于我集團(tuán)在登市區(qū)開發(fā)的稍源具規(guī)模的小區(qū)價，若開發(fā)成功勁，對于我集團(tuán)縱跳召出對“社區(qū)屬企胞業(yè)存”仁這個概念極為害重要。牲2.4俘壁項目不利因素波考慮到土地投悟標(biāo)、道路修建吧等匠把因素，沾***酸項目本身的經(jīng)撤濟(jì)效益不崖會很高。項目峰的不可確定的衫因素太多也都如制約著小區(qū)的攻建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)阻施的配套、道膨路建設(shè)、教育肚附加等，都會太直接影響到小僵區(qū)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)瑞效益。據(jù)測算吵，變***族項目收益應(yīng)睜在帳2400-3暈70康0濤萬元，但僅修尚建道路一項就浸要耗御資怖200悠0松萬元，利潤空屑間已很小。藍(lán)而棒***貧的拆遷速度、寒拆遷方式都會舉直接影響到經(jīng)譽(yù)濟(jì)效益，而這獲些又是我集團(tuán)秩無法控制的。鹽3鉆．禁***將項目投資競爭駱要素分析珠3.唐1籍南京市今年上浙半年住宅供求堤狀況閃南京市的統(tǒng)計摘，磚1-煎4舞月份，商品房游銷售面積比去全年增爛長劈75稀%淹，銷售額增榮長喂82剪%招，達(dá)裝到的2抓1丹億元，房市回壁暖極為明顯，辮購房者的消費(fèi)園信心不斷上升給。據(jù)市場人士蓄觀察，在銷售勿量大幅增長的勾背后，盡管有透著歐“預(yù)末班猛車減”喚的因素，但個括人消費(fèi)在明顯伍增長，個人消塊費(fèi)為房市添了而把火。新增的舉個人消費(fèi)中有起這幾類：一、校原先急等新房泡又沒搭妥上交“邁末班嚷車勇”教的人，沒了指流望，不再等待拼，開始籌錢購孫房；二、一些舅企業(yè)對老職工興實(shí)施一次性住居房補(bǔ)貼，一次撤到位的五六萬冤元資金，推動葵了個人買房；幸三、貨幣化拆兇遷也為房市加虧了溫。據(jù)統(tǒng)計殘，在南京市，狹這后兩項，各縣占到個人購房奏增量的四分之累一。與銷售面記積增長相適應(yīng)智的，商品房的尿銷售價格也在死小幅上漲。這標(biāo)種價漲量增的池背后是對商品閣房強(qiáng)大的要求銅。菜3.2奇***卻周邊地區(qū)住宅躬供求狀況倡***漢廠區(qū)周圍主要慚集中了十年前堂的舊住宅區(qū)（勇工人新村、建界設(shè)新村等），錘還有一批南汽杰、長江機(jī)械等龍工廠的職工宿偵舍居住區(qū)?？蓮囊哉f儲該地區(qū)是有一陰定規(guī)模的居住璃區(qū)，水、電、趴氣等基礎(chǔ)設(shè)施借配套齊全，很酸有利于新建小前區(qū)的建設(shè)。近啄年該地區(qū)也出隨現(xiàn)了一些新開購發(fā)的商品房，塵較有規(guī)模和影燭響的有許府巷廢的先“朽***朝”齊、中央路東面同的續(xù)“嗽米蘭小蒙區(qū)臂”易及鐘阜路、?？冉飞隙痰睦纭皩ぞG城花牧園昂”沙、許“煎新亞毒苑票”高、恩“湖華富大肆廈運(yùn)”柱等。甲“瘡***輝”方規(guī)劃臥有雹8赴幢多層住宅際，攪2游幢小高層住宅三和一幢高層住棗宅，整個小區(qū)絕占條地橫4.蒼7抵萬平方米豈，售逆價騰4300-5涂30聲0申元喚/貿(mào)平方米。今卵年倦7-蹄8總月份進(jìn)行二期透建設(shè)，二期工犧程主要是高層鳥和小高層，二呀期工程總建筑隙面積為陡1300蜂0除平方米麻，建設(shè)總投慣資哄1200浴0丈萬元人民幣。公多層住宅已售猶出駕7蝴幢，還有一幢兼本月底交付，伶現(xiàn)尚有少量余哭房。小高層住蘆宅和高層住宅劇以及小區(qū)廣場撥尚未全面開工呆建設(shè)。在已售讓出供的狼7底幢多層住宅中碼有惑5白幢為集團(tuán)購買刺，其用余勁2舒幢主要為個人禮購買駕。即“戒***派”除高層住宅的底相部一、二層擬蹲為新的蘆席營思農(nóng)貿(mào)市場，以裁順應(yīng)蘆席營路籍拆遷以及拓寬藝的需要。拓寬搞后的蘆席營路界將連接南昌路撐和許府巷路，詞寬度與新建的購金貿(mào)路相同，僵路寬在扔3游0奏米袋以上煉。扁“憶***兄”參多層住宅的套川型面積脖以勞80呆-12酒0友平方米塞為主。小區(qū)規(guī)懼劃設(shè)計受歐式僑風(fēng)格影響很大告，外墻完全采夕用了歐式的設(shè)殼計，總體風(fēng)格懇極為夸張。有示些局部，特別討在陽臺的設(shè)計介上更多的追求摟視覺效果，而酒忽略了實(shí)用性妹。樓體的隔音符效果等指標(biāo)很裝差，套型上有虎些地方設(shè)計粗狠糙，存在死角者。由于期特殊核的地形，使得淡下大雨經(jīng)常積松水。雖然鴿其勤500鑄0娃元墳/隨平方米的銷售護(hù)價格，但總投音資并部很高，包是一個利潤很差高的項目。值語得一提的燭是茶“捏***際”譯全小區(qū)采用中毯央集中供暖和控?zé)崴?，這是該說小區(qū)的一個買答點(diǎn)，很受購房雜者的注視。熱優(yōu)水和冷水采用哲不同水表分別英計量，目前熱冊水價格飲為遍2.涉0爛元蠻/密立方米。小區(qū)殖目尿前的物業(yè)管理嘩收費(fèi)映為勾0.陵8玉元戚/揪平方峽米豆·徹月。蠻“墊米蘭小侄區(qū)資”胸所開發(fā)的多層虛住宅小區(qū)已被認(rèn)集團(tuán)購空，已悠無現(xiàn)房對外銷嚇售，今年將開楚發(fā)一幢高層對送外開盤。痕黑龍江路上近志靠長江機(jī)械廠堵新建宿舍旁，胸有一幢隨長江尸機(jī)械廠職工宿螺舍一起建設(shè)的挎商品房。僅為躲一幢六單元（冊十二套）的七趴層商品房。套壩型從騾7從6囑平方米堅/賠套到夏91.7背7閱平方米粒/賺套?，F(xiàn)在僅剩理三、四層的四飄套現(xiàn)房出售（橫這與商品房的閱銷售慣例不附名）。該商品房煤的起售價守為餓330拖0首元返/駝平方米，三、采四層售價友為朽357當(dāng)0統(tǒng)元筐/柿平方米，房價辣中宿有濁10卻0裕元欺/鳥平方米的余地福。該小區(qū)的主燦要購房者為：畝南汽職工、貨膊幣拆遷戶、公勢司辦公用房，瀉有一個公司購晌買了整個單元趟，下層為辦公綠場所，上層居些住。目前許多魯住戶已開始裝許修。久離該地區(qū)稍遠(yuǎn)恨的福建路上殊有乓“祥華富大蠢廈鵲”爹、夏“板新亞漲苑輛”桶等一些項目。昆其鼓中跑“伸華富大黨廈籮”沿的銷售基價塑為而425灶0飽元裹/固平方米，每層卸遞蓋增追4控0糖元編/象平方米，總建球筑面積為貢4500托0淋平方米閉。臂“陵新亞武苑倍”點(diǎn)為二幢多層建纏筑組成的小區(qū)神，銷售基價躬為對388搭0冊元轟/濫平方米，總建貧筑面積為淡780斥0絹平方米芽。值得一提的賓是建寧路與鐘析阜路交界處喪的燙“劇綠城花朵園足”孔這個項目的規(guī)呆劃面積在羽2500拘0等平方米吉左右，起售價櫻為吐324優(yōu)0避元劇/皇平方米，以后捐每層鳴加趟3猜0肝元弓/延平方米，這個嘉價格對該地區(qū)悼的房價沖擊很液大。小區(qū)的設(shè)扭計起點(diǎn)較高，勻營銷觀念較新丹，聘請的建筑矩商曾獲得松過左“像魯班事獎醒”廁。目前該項目箏正處于做基礎(chǔ)訪階段，估普計鼓6島月底醬、協(xié)7算月初到巾達(dá)樂±羞0鈴，明景年光1全月首批房可交耕付。找在南昌路上還法有一批新建的煤職工宿舍，但購都未上市，形灌不成競爭。蛋3.3狀典教育、醫(yī)療等屢各類配套設(shè)施旺周邊的教育配愿套設(shè)施齊全，擊小學(xué)有：丁家確橋小學(xué)、工人界新村小學(xué)、長懂江廠子弟小學(xué)母這三個小學(xué)目綿前都瞇有枕1子8歲個班。中學(xué)有腸最近通過南京燒市重點(diǎn)中學(xué)的束驗(yàn)飯收崗“飄南京市第二中灘學(xué)禿”梨其初中部俊有川2慢8帥個班，高中部竿有題1兇6設(shè)個班；以及僅歷有仍2滿0圾個初中液班蛛“攪南京市第五十萍九中拜學(xué)錦”路；福建路上印的旅“設(shè)南京育英學(xué)廳校壁”獻(xiàn)是含有私立性鄰質(zhì)的初中學(xué)校撒，有些方面優(yōu)蠅于南京二中。備附近的大學(xué)有梁南京工業(yè)大學(xué)嫁、南京郵電學(xué)悉院、鐵道醫(yī)學(xué)枝院、中國藥科徒大學(xué)（以上均朱為本科院校）萍等。鞭南京鐵道醫(yī)院跪是離該地區(qū)最防近的大醫(yī)院，償附近還有南京概第二醫(yī)院紫竹就林分部和福建壇路上的南京中蜂醫(yī)院。裹3.贈4竄“疑***蘿概飛念僅”椅的價值兌現(xiàn)與斯主力客戶定位銳該地區(qū)除了駐***播制造廠（躍進(jìn)累集團(tuán)）外，還芽有一些較有規(guī)粒模的企業(yè)如：是南京長江機(jī)器鞭制造廠、南瑞涉集團(tuán)、南京自眠動化研究所等紙。其中南瑞集貪團(tuán)、南京自動纏化研究所的企賄業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較辨好，企業(yè)中的科中高級職員和齊專家具有購房事素質(zhì)的條件和晨經(jīng)濟(jì)條件。另謝一方面，針濾對噴“令***宮”膊的上、下游的企供應(yīng)鏈上，也適具有相當(dāng)?shù)馁弿椃磕芰?，這些上單位或個人得撞益提于變“伐***趟”勵，并希望繼續(xù)炊與歡“金***煩”陡合作，可能會誤在蹲“畝***渣”門附近置業(yè)。第拖三蹄、物1倆0悟年前建設(shè)起來咐的老住宅區(qū)（北工人新村、建派設(shè)新村等）中生有許多改善現(xiàn)軋有居住條件的介需求。以上述滋這些人作為主嶼力客戶群體，仗可暫稱其暗為宋“女***霞概鮮念細(xì)”拉。已經(jīng)生活在眼該地區(qū)人口對錦***蹄項目有很強(qiáng)的昨引導(dǎo)效應(yīng)，應(yīng)剛借助于這種影恢響產(chǎn)生長遠(yuǎn)的誠消費(fèi)慣性定勢辰。地購房者需求層標(biāo)次與文化素質(zhì)脊、生活方式等幼一直是小區(qū)定邁位中最為引困難的。年若仔“壯***乞概辰念食”愿能夠成立，則廉小區(qū)主力客戶超的定位就可以煎較為明確。企在獻(xiàn)“慨***覆概匯念貓”還下，客戶都圍褲繞越著比“統(tǒng)南蔑汽揭”繁，可以說來源容相對單一，崇頓尚內(nèi)在質(zhì)量、投使用功能的齊騾全與綠色環(huán)?？?，而又為保守弟、不喜歡過分尸的夸張是這些補(bǔ)人的特點(diǎn)。在企建筑風(fēng)格功能田設(shè)計指向等方聯(lián)面與我集團(tuán)正手在推行的住宅逢產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)容承極為相容。主患力消費(fèi)者仍以觀自行車、公交勁車、的士和摩嫂托車為主要交瞇通工具，基本印價值觀念相近咬，這就允許小率區(qū)內(nèi)哄5飾0鋪平方米跟/粒套與涉25性0紗平方米至/膊套的戶型共存過。段4北．蜂***旬項目投資的物禁業(yè)價值發(fā)現(xiàn)飯4.1灶***暫項目的住宅投招資潛力分析姜考慮到判***摩地塊處于市中菊心位置，周圍譯的學(xué)校、醫(yī)院單、農(nóng)貿(mào)市場等容生活配套設(shè)施殖齊全，并參考受了周邊地區(qū)項朝目的銷售情況犬。遞***授項目較合適的屈銷售單價應(yīng)姿在柿3600-4惰00余0漫元度/鐮平方米，如果港營銷策劃得筒當(dāng)刮,休策劃設(shè)計前條衛(wèi)脾,季該項目的銷售古價格可以大幅閱度的增缺加磨(振“陪金貿(mào)花園棉”稼目前的銷售價街格吳為峰4600-5棍00馳0煩元醬/須平方維米繡)筐但考慮到由于涂項目的銷售速昂度及由此引起犁的資金的時間云效益等因幕素跡,動建議銷售價格耳以紗400呆0棚元端/慎平方米稍向下汗為碌宜玻.吹4.2舉***陡項目的商業(yè)投茫資潛質(zhì)分析蹄該地區(qū)的商業(yè)在氣氛并不擁濃禾,高特別是北邊向臣福建路方向蟲上顧,洞基本沒有稍具傲規(guī)模的商查業(yè)已,廢近年引起遵的覺“勁蘇果剃”炎等連鎖、便利殃商店還沒有進(jìn)籃入該地區(qū)。所肅以，以樓裙的累形式，建適當(dāng)棄規(guī)模的商場，伶不僅可以增經(jīng)普濟(jì)性，也有利櫻于提升小區(qū)的需檔次。估計該翼地區(qū)商場的銷詠售價格撓在鳴650法0述元隙/基平方米，出租漲價格應(yīng)允在萄4飼0疫元恰/道平方辮米閱·所月以上。自4.3謠***賊項目商場、小汽高層、高層高稻級住宅潛質(zhì)分賀析結(jié)論析由于舊***劣項目地價較貴據(jù)及周邊地區(qū)的跑商業(yè)布局，不次宜建立純多層子的住宅小區(qū)。碑較為理想的建盜設(shè)方式應(yīng)該市嗎小高層以及底漏層商業(yè)的混合斷型生活居住區(qū)現(xiàn)。暫***屢地塊作為純住超宅的小高層開靜發(fā)時應(yīng)具襖有鞋360拆0甚元得/對平方米（起售謊價）以上商業(yè)價潛質(zhì)，而作為臂住宅、商業(yè)混方合型開發(fā)時應(yīng)絞具注有療362羅0刑元肅/辱平方米以上的貍綜合商業(yè)潛質(zhì)磚。語相對說，扯***產(chǎn)地區(qū)雖然存在掩一定的商業(yè)機(jī)島會，但只適合遍小型的便利性倒商業(yè)。因此，郊小區(qū)若建裙樓歉性商場，則不以宜超杰120癥0讓平方米崗。這樣的面積子在整個小區(qū)的捕開發(fā)中所占的魄比例并不大。拳如果考慮到小北區(qū)的整體規(guī)劃桐及建筑密度等米控制要求，可財以不必刻意的茫建設(shè)商場，而杰僅在沿街的底頓層上考慮這一短功能。許5歇樓盤的推出、祝開盤及全面銷客售的市場策劃殲加快銷售速度乓，這是降低項暮目投資整體成派本的重要內(nèi)容竿，也是要***淡項目中影響整寇體效益最大的率彈性系數(shù)之一褲。根據(jù)統(tǒng)計，彼對一個房地產(chǎn)嬸項目從知道、咬產(chǎn)生興趣、看厭樓、比較和分委析，直接產(chǎn)生筒實(shí)際購買，通懇常需要梨約傭6檔個月的時間。潤因此，應(yīng)在他***乘項目運(yùn)做的開象始階段就進(jìn)行涼銷售活動，以肺爭取毛這敵6星個月的時間。榮在做方案比較篩時進(jìn)行了這樣讓的模擬，將銷騰售費(fèi)用提耽高礙1斜%故，而將財務(wù)費(fèi)比用全由棕3勸6叮個月，減少程為雷3罷0朽個月，結(jié)果會暢使預(yù)期收益率筋提這高潮0.象3撇個百分點(diǎn)。南殃方有些成功的碌案例中，項目凝開盤即售囑出蕩40胡%歡以上，整個項午目兩年時間完站成的并不罕見患。嫩6撐．項目的綜合擺經(jīng)濟(jì)性測算詠6.攻1獨(dú)項目的不確定聲性因素頃***分的土地是以投疑標(biāo)的形式獲得知的，在投標(biāo)的汁過程中和獲得豪土地之后都由是許多的因素需揪要考慮，特別邊是公建配套費(fèi)覽。這些因素直窮接影響到債***丟項目的預(yù)期收性益率。養(yǎng)黑龍江路由誰昨建設(shè)的問題。竭據(jù)測算整個黑吼龍江路的道路掀建設(shè)費(fèi)用估計釀在票200香0掙萬元左右，這貌其中包括了道郊路的路面和相盆應(yīng)的配套管線服建設(shè)。由于黑倒龍江路建設(shè)寬厭度在盟3林0邊米迎以下，按慣例匆市政建設(shè)不會咐介入，必須由衡開發(fā)商自行建閘設(shè)。但正是由他于開發(fā)商自行猛建設(shè)，其建設(shè)于的時間、速度創(chuàng)都成了可控制齡因素，因此除蒜了費(fèi)用以外，煩這反而是一件乓有利的事。蟻土地出讓的時拔機(jī)、方式。在財進(jìn)行土地招標(biāo)危時只說先會出敗讓觀60勞%槽的土地。而覺這憲60悼%薄是什么形式的丑沒有說明，是死否相連成片、漲靠東還是靠西竄，未出讓的版那辣40離%謊是否有可能影拖響到生活，或貍是工程進(jìn)度的壩因素等等。這或就引出了一系果列不確定性因叼素，這個因素君更多的是影響救開發(fā)時機(jī)和開它發(fā)進(jìn)度，在資趁金上影響不大莊。鍋生活配套與教各育附加等費(fèi)用占，也是不可確跪定的，雖然適旬齡兒童和在校床學(xué)生的總量在葡下降，但沒有雁誰不愿意要錢水的。估計這類襯費(fèi)用相對稍小兆，不會超過房茂價閉的蕩2算‰伏。太6.帥2拉項目投資基價繞的確定跳投標(biāo)基價的經(jīng)邊濟(jì)性分析阻附紛表賊1亡、附裂表油2閑、附智表候3奮、附模表盒4迎是考慮四種銷論售價格（假設(shè)柴商品房銷售價扒格分別蜜為櫻365亡0頭元誘/繼平方米錄、間385敗0完元多/登平方米銷、底400計0盟元讀/稈平削方米設(shè)和肚430主0還元劇/幣平方米）的情慣況下測算的總江預(yù)期收益。從普表上可以看出份，投標(biāo)價網(wǎng)在漠3000-3嘆50閉0假元印/皆平方米的區(qū)域喬內(nèi)較為合理。芽從目前的情況席看，再低則難欺以中標(biāo)，再高律則無收益。犁商品房的銷售炒價格是一個較塌難確定的量，信它與投標(biāo)的基懼價、建設(shè)的標(biāo)奇準(zhǔn)、周邊項目罷的銷售價格和民營銷策劃相關(guān)漫。三張附表顯水示了精***祥項目的有關(guān)經(jīng)冷濟(jì)指標(biāo)，從目低前情況來看，剛***盯項目的銷售價惱格館在穿400序0偵元尼/繼平方米較合適齒，這樣做既可鬼保證能提有班100躁0葬萬元的總收益崇（除去鎮(zhèn)約譜200用0療萬的道路建設(shè)監(jiān)費(fèi)，預(yù)期收益歡率任為沈6悄%演），又可以級以脈350泊0罪元殖/鈴平方米的價格境進(jìn)行土地招標(biāo)林（見附榨表盛2潑）。而相對于忘周邊的項目，絕該定位較合理余。建議投標(biāo)價格勢投標(biāo)基價的確倦定是以項目的朵經(jīng)濟(jì)收益為原藝則的，建議：診她型最終投標(biāo)單價討：當(dāng)350喜0需元賺/輛平方米柜預(yù)計投標(biāo)總鳳價愿=23267懼.2*350鼻0=8143廟.5鍛2夸萬元飾袍握最終投標(biāo)總價蠅：上818始8霸萬元系7促．虧***刃項目建設(shè)現(xiàn)金抗流量冒根據(jù)《國有土箏地使用權(quán)出讓廈合同》規(guī)定，溪合同一旦生效算，就要繳付中寨標(biāo)價款。附寧表揚(yáng)5既是自合同生效逆之日起就必須每支付的現(xiàn)金流貌量表。其中包卷括繳付土地使筆用費(fèi)和工程建渠設(shè)費(fèi)兩大項目五，雖然還有其征他各類費(fèi)用需齒要支付，但相竭對于這兩項目慘，可暫不考慮臘。如果營銷操蕉作適當(dāng)，估計域在贊200涼1滋年保3繪月就可以有先灰進(jìn)流入，主要秒是商品房的預(yù)杜售，而真正的揀現(xiàn)金流入要慨到淚200蜻1訊年輪5郊月之后。蚊8誓．可行性研究姿結(jié)論與建議守***剪地塊是較理想摧的居住用地，絨但其由投標(biāo)方標(biāo)式確定的價格凡決定了利潤空縮間不會很大，眼據(jù)測算該項目予的總收益截在萬100勁0釣萬元，預(yù)期投抵資收益率叉在算5-6泰%嗚，是可以投資孫建設(shè)的，如果狂能加強(qiáng)營銷策銅劃、財務(wù)管理蘿以及建設(shè)過程有中的各項管理嘆，可望將預(yù)期胖收益率提零高概1-謙2循個百分點(diǎn)。面營銷在錘***露這樣一個利潤僑率并不高的項搬目中更為重要鮮。畝***傅項目是一個較匪特殊的項目，量進(jìn)青行寫“跳全程營仰銷染“洪的實(shí)踐，這對直于提高項目的寒價值、加快銷際售速度，增加星總收益很有效碎。材附潑表新1景：隔鬼飾沖橫性投標(biāo)基價的變塌化對總預(yù)期收溪益的影響對（覺365于0餅元全/革平方米）汗投標(biāo)基價從投標(biāo)總價休樓面地價仆成本妙管理費(fèi)用砍銷售費(fèi)用建財務(wù)費(fèi)用柳利潤刺稅金膛契約暴平均售價深代收費(fèi)用興實(shí)際售價鬧實(shí)際投資恰期望售價浙期望單利潤暖道路建設(shè)及其忽他鑒期望總利潤覺預(yù)期投資收益懷率鑒元饅/覆平方米晨萬元故元誤/拿平方米龜元賺/裹平方米驅(qū)元倘/創(chuàng)平方米流元領(lǐng)/月平方米去元稼/悉平方米因元顛/國平方米夢元俱/此平方米紡元薦/輝平方米堵元浩/征平方米彼元軌/謙平方米溝元對/那平方米述萬元遵元酷/捧平方米夢元衫/總平方米棵萬元芝萬元錫%虎2600篩6049.5耀1100課2339摔70幅47辣152振193謠140雄44吼2984個216渡3200匆15353師3650院642腸2000原1533披9.98品2700膀6282.1攜1142犧2381知71肢48辛154剛196周143拴46猛3039按216滋3255蠶15635誓3650外591儉2000斧1250瞧7.99趨2800化6514.8紀(jì)1185程2424些73招48內(nèi)157其200強(qiáng)145艇47饞3094贊216吃3310閃15918柄3650煩540醋2000修967買6.08胳2900辛6747.5狼1227澇2466扁74揚(yáng)49加160雨203宜148拴49賺3149蠢216旅3365創(chuàng)16201弟3650猴488沙2000迎685絲4.23盾3000悶6980.2蘋1269心2508玻75茂50耗163戰(zhàn)207檔150態(tài)51徑3204酸216稿3420晌16483社3650窯437眼2000奪402狐2.44賓3100培7212.8否1311藏2550俯77舅51蜻165釋210閉153鏈52槐3258畝216爺3475侄16766渴3650顫385弊2000君119聲0.71迅3200拐7445.5澡1354涌2593潔78嚼52水168叛214德155放54頃3313衫216晉3530勒17048煎3650秘334駐2000近-163即-0.96圈3300肌7678.2彎1396勉2635斧79諸53偏171扔217扶158襖56共3368錢216依3585南17331咽3650譜283本2000描-446歷-2.57蛇3400辮7910.8株1438詠2677鎮(zhèn)80刷54渡173朋221棄160栗58迎3423績216鬧3639貓17614健3650哥231六2000描-728稅-4.14曉3500警8143.5稍1481膀2720就82糕54慌176賞224顛163德59饑3478惜216然3694端17896沫3650怠180紙2000芝-1011稀-5.65勇3600叨8376.2誘1523狀2762項83雖55歉179惠228腳165跟61謎3533雷216姑3749伶18179伸3650甲128岡2000漠-1294孔-7.12蛋3700舍8608.9托1565腦2804概84屈56充182竄231薦168裝63耀3588危216縱3804樹18462吳3650圾77彩2000勾-1576敏-8.54佳3800薦8841.5腿1608盡2847尼85榨57赤184樂235陷170鋼64素3643鼓216和3859害18744崗3650委26線2000奏-1859柄-9.92授前期工程費(fèi)鼓元估73唐建安費(fèi)骨元黎971猛配套設(shè)施費(fèi)瞇元指46泊基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)燈元死149歷注染:及凈出讓地塊面汗積碰:特23267.逆2坦平方米籌容積腎率胞:披不大兼于移2.3奴總建筑面樓積刮=23267鄰.2*2.3勒=53514策.5付6丑≈蝕5500愛0餐平方米呆成很本旁=西樓面地丹價然+牙前期工程叔費(fèi)鉤+著建安擱費(fèi)擾+金配套設(shè)施束費(fèi)法+稍基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)腦平均售櫻價歪=蜓成學(xué)本枯+宵管理費(fèi)役用甚+例銷售費(fèi)擔(dān)用脹+講財務(wù)費(fèi)汁用穗+哨利泛潤惕+迷稅午金清+屈契稅驅(qū)附房表欲2蒸：摧關(guān)暈叮袍愈投標(biāo)單價的變科化對總預(yù)期利臺潤的影響菜（好385怎0件元峽/享平方米）追投標(biāo)基價跨投標(biāo)總價效樓面地價鄉(xiāng)成本土管理費(fèi)用鼓銷售費(fèi)用因財務(wù)費(fèi)用熱利潤爸稅金宗契約校平均售價捕代收費(fèi)用徹實(shí)際售價逆實(shí)際投資英期望售價松期望單利潤閥道路建設(shè)及其羅他黑期望總利潤畝預(yù)期投資收益串率季元肺/井平方米對萬元向元搭/濱平方米謝元敏/頓平方米晴元證/僅平方米像元華/來平方米慚元灶/猛平方米毯元首/寒平方米鋪元廊/薄平方米擇元著/并平方米狀元勾/式平方米賢元堂/悄平方米岔元拜/罵平方米福萬元戴元失/立平方米捐元袖/激平方米憲萬元迎萬元眨%沒2600眾6049.5薦1100餓2339還70斗47泳152驚193找140怪44座2984紋216袋3200不15353慌3850趴842扇2000素2633肺17.15套2700城6282.1嬸1142陶2381倘71裝48闖154宴196塘143祝46劣3039盲216農(nóng)3255爛15635銅3850帶791優(yōu)2000誼2350誕15.03氣2800喚6514.8窮1185恩2424妥73滅48餓157逐200念145予47同3094敘216于3310巾15918傳3850堆740比2000爛2067貸12.99港2900鋒6747.5訂1227京2466姨74級49古160已203挑148森49上3149恐216驗(yàn)3365銹16201呀3850前688椅2000尿1785愧11.02怎3000緊6980.2霞1269極2508遺75鴨50患163片207尖150忽51貝3204嫂216描3420嗽16483案3850慨637積2000擦1502遠(yuǎn)9.11著3100盲7212.8陰1311孔2550守77稀51往165峽210臨153聾52逮3258咽216側(cè)3475受16766那3850氣585濾2000隔1219都7.27每3200量7445.5屢1354伙2593魄78航52泡168精214幸155浸54弓3313額216戀3530客17048損3850絡(luò)534垮2000窮937惱5.50遇3300屆7678.2詳1396圣2635步79賣53股171摧217容158面56貼3368鋸216斑3585鐮17331毛3850臉483學(xué)2000意654更3.78免3400經(jīng)7910.8棒1438跪2677文80普54胡173猛221考160漫58喂3423禽216逮3639婆17614呼3850欠431豈2000慌372理2.11峰3500番8143.5舉1481笨2720婆82削54窩176握224吼163邀59頓3478集216優(yōu)3694課17896級3850井380寧2000己89說0.50物3600汽8376.2逼1523積2762役83蹄55楚179部228館165奪61炎3533熊216躲3749腥18179章3850憂328憐2000減-194您-1.06少3700淺8608.9擾1565訂2804歡84謊56前182寺231競168遷63陡3588領(lǐng)216亂3804日18462唉3850臨277飾2000奧-476遠(yuǎn)-2.58卵3800剪8841.5毀1608羨2847記85疾57登184日235躍170魄64刷3643質(zhì)216悲3859憂18744肺3850懶226尖2000喬-759杠-4.05株前期工程費(fèi)幕元粘73鼓建安費(fèi)拋元鋼971產(chǎn)配套設(shè)施費(fèi)泥元嗎46靜基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)判元建149是注廁:蘭凈出讓地塊面熱積嗎:辨23267.柏2約平方米均容積訪率懲:您不大味于衫2.3染總建筑面肯積更=23267價.2*2.3玩=53514威.5文6督≈幫5500緒0葡平方米頑成溫本淚=渣樓面地樣價障+目前期工程食費(fèi)刷+耳建安襲費(fèi)芬+鮮配套設(shè)施棗費(fèi)袍+躲基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)旨平均售更價咬=們成蜘本搬+醫(yī)管理費(fèi)閉用禮+腔銷售費(fèi)塘用療+贈財務(wù)費(fèi)詳用患+于利宵潤弊+邪稅嚴(yán)金篩+六契稅底附賊表尖3括：貝咽劈巧炒軌投標(biāo)單價的變乒化對總預(yù)期收厘益的影響駁（衰400寶0賞元割/雁平方米）講投標(biāo)基價浸投標(biāo)總價顧樓面地價府成本據(jù)管理費(fèi)用劃銷售費(fèi)用愚財務(wù)費(fèi)用名利潤唉稅金厘契約投平均售價糧代收費(fèi)用伯實(shí)際售價輪實(shí)際投資上期望售價技期望單利潤蒼道路建設(shè)及其笑他袖期望總利潤勉預(yù)期投資收益留率腸元該/財平方米晃萬元談元漠/刻平方米規(guī)元墻/湊平方米錯元苗/肯平方米神元捐/躬平方米楚元嘴/養(yǎng)平方米佳元噸/慌平方米膊元座/集平方米桿元渴/絮平方米樓元驅(qū)/畜平方米讀元喚/焦平方米抵元兩/漫平方米遇萬元紅元呈/沒平方米團(tuán)元梢/括平方米輸萬元耗萬元金%腳2600駝6049.5袖1100儀2339我70鋪47晶152伴193鋸140啊44衰2984弱216險3200末15353封4000失992哨2000故3458洗22.52豬2700貢6282.1掠1142槍2381殼71夠48掠154候196戀143賠46絹3039懇216趨3255購15635殃4000禮941跌2000磨3175赤20.31鉛2800亡6514.8銳1185券2424訂73皺48著157擴(kuò)200竟145莊47搭3094昆216斥3310營15918板4000渡890向2000仆2892樂18.17括2900嶺6747.5起1227米2466華74要49馳160辣203零148勁49另3149蝴216涼3365永16201膚4000疏838姿2000嗽2610筋16.11臟3000懸6980.2洽1269唉2508蔬75挺50零163揮207橋150雕51練3204潔216局3420正16483堂4000濟(jì)787塌2000毛2327羨14.12粉3100譜7212.8緣1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