商業(yè)買賣稅費及法律常識及銷售技巧

目錄商業(yè)地產(chǎn)買賣中介交易流程商業(yè)買賣所需繳納的稅費及計算方式評估費及注意事項房地產(chǎn)買賣銷售流程房地產(chǎn)基本法律知識第一頁，共59頁。商業(yè)地產(chǎn)買賣交易流程（中介）產(chǎn)權(quán)調(diào)查:（弄清房屋有無查封、抵押、貸款等，保障買方利益；）

簽訂定金協(xié)議:（買賣雙方就房屋價格達成共識，等待簽）

簽訂買賣合同:（境外公司合同價需評估，合同需公證；）

雙方備齊所需資料繳納稅費后送件過戶；

20天左右領(lǐng)取新產(chǎn)證；

3天內(nèi)交房結(jié)清水、電、煤、物業(yè)管理費等物業(yè)處更名第二頁，共59頁。寫字樓交易流程收意向金轉(zhuǎn)定簽訂買賣合同合同評估付首付款（如需，合同公證及貸款等）產(chǎn)權(quán)交易過戶（上家先審稅交稅→下家交契稅等→產(chǎn)權(quán)過戶）付二次房款交房付尾款

第三頁，共59頁。交易稅費上家合同印花稅營業(yè)稅及附加土地增值稅個人所得稅中介費下家契稅合同印花稅交易手續(xù)費登記費配圖費中介費第四頁，共59頁。①增值稅及附加=（不含稅價格-購房原值）×5.38%；

增值稅5%+城市維護建設(shè)稅、教育費附加、河道管理費、地方教育費附加13%=5.38%；例（500-300）÷（1+5%）×5%=9.5238萬元；②土地增值稅=（不含稅稅價格-購房原值-相關(guān)稅費（上一手契稅-交易手續(xù)費-合同印花稅-評估費-公證費（若有）-合理費用（裝修款、中介費，必須提供正規(guī)發(fā)票原件或合同）-發(fā)票加計扣除金額）×稅率。（土地增值稅采用四級超率累進稅率，稅率為30%-60%；發(fā)票加計扣除金額是按發(fā)票金額每年加計扣除5%）；③個人所得稅=（現(xiàn)售房合同價-原購房合同價-增值稅-原購房契稅-附加稅-印花稅-土地增值稅）×20%④印花稅=合同價格×0.05%。出售方需繳納增值稅及附加、土地增值稅、個人所得稅、印花稅、中介費。第五頁，共59頁。

出售方需繳納增值稅及附加、土地增值稅、個人所得稅、印花稅、中介費。稅率：增值50%以內(nèi)，適用30%稅率；

增值100%以內(nèi)，適用40%稅率；

增值200%以內(nèi)，適用50%稅率；

增值200%以上，適用60%稅率。購買方需繳納契稅、交易手續(xù)費、合同印花稅、登記費、配圖費、中介費。①契稅=合同價格×3%；②印花稅=合同價格×0.05%+5；③交易手續(xù)費：合同價的×2.5‰。第六頁，共59頁。下家稅費1、

契稅：合同價×3%

2、印花稅：合同價×0.5‰（合同印花稅）+5元（權(quán)證印花稅）

3、交易手續(xù)費：合同價×5‰

4、登記費：550

5、

配圖費：656、中介費：合同價×1%備注：合同價指評估價第七頁，共59頁。稅費計算解題遠東國際廣場面積：174平米成交價：539萬單價：3.1萬／㎡；1998年購進價格269萬，2000年5月份開具發(fā)票，出售方需要繳納多少稅費？①印花稅：5390000×0.05%=2695元；②增值稅：（5390000-2690000）÷1.05×5%=128571.43元；③附加稅：128571.43×13%=16714.29元；④土地增值稅：（扣除項目合計）2690000+2690000×3%+16714.29+2695+2690000×5%×16=4942109.29元；

（增值稅）5390000-128571.43-4942109.29=319319.28元；（增值率）319319.28÷4942109.29=6.46%；適用率30%

（土地增值稅）319319.28×30%=95795.78元；第八頁，共59頁。稅費計算解題⑤個人所得稅：【現(xiàn)售房合同價-原購房合同價-增值稅-原購房契稅-附加稅-印花稅-土地增值稅】×20%

（）×20%=475104.7元；賣出方合計總稅：718881.20元。(不含中介費)備注：

公司產(chǎn)權(quán)出售所需繳納“土地增值稅”需要到該公司注冊地的稅務(wù)局機關(guān)找（公司專管員）來收款。公司需要每年繳納房產(chǎn)稅購房原值的9.6‰，房產(chǎn)稅的滯

納金購房原值的萬分之五。房產(chǎn)稅稅率=購房原值×80%（打八折）×1.2%。

公司產(chǎn)權(quán)出售有每年5%資產(chǎn)折舊費可以抵扣的。

第九頁，共59頁。個人產(chǎn)權(quán)與公司產(chǎn)權(quán)個人產(chǎn)權(quán)

可根據(jù)其上手買進價、產(chǎn)權(quán)年限、本次轉(zhuǎn)讓價（評估價）計算出其出售的稅費。公司產(chǎn)權(quán)中介無法計算，要根據(jù)其公司的企業(yè)盈利情況，財務(wù)報表等計算其增值稅、營業(yè)稅、所得稅等，公司財稅專員去所在稅務(wù)局審稅。第十頁，共59頁。根據(jù)國家計委、建設(shè)部【1995】971號文件，房地產(chǎn)評估的收費標準如下范圍標準累計金額（萬元）100萬以下部分

5‰

0.5

100-1000萬部分

2.5‰

2.75

1000-2000萬部分

1.5‰

4.25

2000-5000萬部分

0.8‰

6.65

5000-8000萬部分

0.4‰

7.85

8000-10000萬部分

0.2‰

8.25

10000萬以上部分0.1‰

第十一頁，共59頁。浦東房地產(chǎn)交易中心提醒①計稅價格核定個人不收取買賣雙方核定費用；②受理后最快第二工作日工作人員上門看房，7個工作日后憑回執(zhí)原件領(lǐng)取核價告知書（原南匯地區(qū)為10個工作日）；③因受理窗口發(fā)件時點限制，16:00后受理件，需于受理后三個工作日上門看房，敬請諒解；④買賣雙方需至少各有一人到場簽字，如因故無法到場，需自行去相關(guān)單位公證委托，提供有效公證委托書原件，買賣雙方有滿18周歲者，則需要提供出生證或父母為戶口簿全套復(fù)印件；⑤評估結(jié)果有效期六個月。第十二頁，共59頁。工作要求整理出售房源、找出筍盤，以便重點推薦。簽出售委托書（確定售價及傭金等）。產(chǎn)調(diào)：了解權(quán)利人、房屋低押、租賃等。全面了解房源的相關(guān)信息：產(chǎn)權(quán)人（個人或公司）、有無抵押、有無租賃備案、出售的低價（到手價還是稅費各付價）、對客戶付款的要求、原始購房及契稅發(fā)票是否還在等。第十三頁，共59頁。商業(yè)地產(chǎn)買賣銷售流程（中介）1、開發(fā)客戶，尋找房源；2、客戶預(yù)約拜訪，上門了解客戶購買要求及條件；

（獲取客戶名片，記錄客戶真實需求，1或2人協(xié)助拜訪，回公司跟部門經(jīng)理匯報拜訪過程和客戶類型分析，經(jīng)理給到銷售人員指導(dǎo)和努力方向接下來如何操作，經(jīng)理把控全局確?？蛻舫山弧＃?、尋找客戶要求的房源配對、核實、業(yè)主確認；4、聯(lián)系客戶（決策或關(guān)鍵人），告知有合適房源，預(yù)約看房，上、下家確認看房時間（1或2人協(xié)助避免跳單），帶好《看房確認書》，客戶需簽全名和帶看日期。（回答客戶：不好意思，公司要求我們這樣做，請您理解并感謝您對我工作的支持！不然公司會扣我工資的…）第十四頁，共59頁。商業(yè)地產(chǎn)買賣銷售流程（中介）5、帶看房源時，隨時關(guān)注客戶的反應(yīng)和態(tài)度，帶看之前做好準備工作（如：單價，租金，物業(yè)費，什么物業(yè)管理，周邊配套設(shè)施，之前租客什么原因離開？大樓里面租客類型，電梯，停車位，交通等信息給到客戶，樓盤的優(yōu)勢是什么，劣勢是什么，不可隱瞞，給到客戶準確的判斷，同時讓客戶覺得你很用心很認真，對你建立信任基礎(chǔ)，站在客戶角度幫客戶分析解決實際需求。）6、客戶看中某物業(yè)推薦成功，要求或制造場景（不能太假）讓客戶付意向金，客戶同意來付意向金之前先到該樓盤所在地的交易中心拉產(chǎn)調(diào)5-30元，（土地信息、房屋限制信息）再聯(lián)系一級資質(zhì)評估公司詢問交易價格（根據(jù)業(yè)主實際情況來填寫意向金委托時間，盡量給自己充沛時間），在買賣雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》時就把《傭金確認書》簽了；第十五頁，共59頁。商業(yè)地產(chǎn)買賣銷售流程（中介）7、聯(lián)系業(yè)主轉(zhuǎn)定（有技術(shù)講究，經(jīng)理指導(dǎo)），業(yè)主簽訂《房地產(chǎn)買賣（居間）協(xié)議》同時簽訂《傭金確認書》切記：上、下家一定分開簽。（目前商業(yè)地產(chǎn)對上下家的傭金收取國家沒有明確約定，總的不超過總成交價的3.5%）注；成交業(yè)務(wù)員填寫《成交行事表》傳真或微信發(fā)給總部交易員，交易人員協(xié)助業(yè)務(wù)人員一同辦理買賣手續(xù)至交易完成。8、意向金轉(zhuǎn)定后預(yù)約雙方帶好相關(guān)證件簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》房地產(chǎn)網(wǎng)簽約備案。鎖定合同的有效期為三個月，撤掉鎖定的合同，必須上、下家簽訂解約協(xié)議。9、聯(lián)系一級資質(zhì)評估公司進行該物業(yè)評估并出具評估報告，買賣雙方各出一人到該物業(yè)現(xiàn)場簽字確認，7個工作日后出具評估報告。第十六頁，共59頁。商業(yè)地產(chǎn)買賣銷售流程（中介）10、買賣雙方備齊所有相關(guān)資料到交易中心繳納稅費后，送件過戶，20天后領(lǐng)取新產(chǎn)證。11、3天內(nèi)辦理交房過戶手續(xù)，結(jié)清水、電、煤、物業(yè)管理費等物業(yè)處更名。12、交易完成后，逢過節(jié)過年定期保持聯(lián)絡(luò)，微信節(jié)日問候或贈送小禮品或了解客戶后提供或幫助客戶需要幫助的地方，建立友情讓客戶幫忙推薦客戶。第十七頁，共59頁。合同簽訂注意事項《看房確認書》《傭金確認書》重要性及規(guī)范填寫《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》《上海市房地產(chǎn)買賣合同》簽訂注意事項第十八頁，共59頁?！景咐溄?】上海鏈家房產(chǎn)麗園路店接受買受人周光明、盧瓊夫婦委托購買新華路附近房屋。2010年1月鏈家房產(chǎn)帶二人看了位于新華路《莘城苑》一套房屋?？捶亢髢扇吮硎緷M意并支付意向金。意向金轉(zhuǎn)定后，買受人才又提出若租不到車位則不購買該房屋。簽約時買賣雙方就此事未能協(xié)商一致，故簽約未果。之后，買受人提出解除《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》并要求出售人返還已付定金20000元，其理由為《看房確認書》及《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中盧瓊的簽字均為周光明代簽，是無權(quán)代理，系無效。【案例1】中買受人為兩人。即周光明與盧瓊，兩人系配

偶。看房時是兩人共同前來，但《看房確認書》上落款為盧瓊，而且是周光明代簽的。筆者認為此實為不妥，因為這樣容易導(dǎo)致盧瓊無權(quán)代理的理由對相關(guān)文書進行否認。而且我們也

看到過，有些同仁的《帶看確認書》上簽名處僅有客戶-姓氏第十九頁，共59頁。，不是全名。這種文書，一旦出現(xiàn)糾紛其證明力是有限的，

被稱為有“瑕疵”的證據(jù)。1、夫妻關(guān)系的確立是結(jié)婚行為的后果。結(jié)婚是指男女雙方按

照法律規(guī)定的條件和程序，確立夫妻關(guān)系的法律行為。2、夫妻之間具有家事代理權(quán)。夫妻日常家事代理權(quán)的范圍包

括：因家庭基本生活需要而進行的家事代理、因家庭較高生活需要而進行的家事代理、因家庭適當發(fā)展需要而進行的家事代理及其它相關(guān)事項；而人身專屬性的行為、風(fēng)險較大行為、與不動產(chǎn)或大額動產(chǎn)相關(guān)的部分行為等不在日常家事范圍之內(nèi)?！景咐?】中老公代老婆簽字的行為不能當然認為老公有權(quán)代理，需其老婆追認后代理行為方生效。第二十頁，共59頁?！景咐溄?】上海鏈家房產(chǎn)普陀店接受買受人朱如義委托購買曹楊路附近房屋。2008年5月鏈家房產(chǎn)先后帶朱如義夫婦查看了位于順義路《順達公寓》房屋二套（簽訂了《看房確認書》）看房后二人表示愿意購買并簽訂《房地產(chǎn)居間買賣協(xié)議》支付意向金20000元，意向金轉(zhuǎn)定后，買受人有意反悔不購房并要求退還定金。此舉遭到出售人拒絕。

之后，買受人提起訴訟將房屋出售人及鏈家房產(chǎn)均告上法庭，要求出售人及鏈家房產(chǎn)連帶承擔(dān)退還定金的責(zé)任。其理由為《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》上標注的物業(yè)地址不存在，故該意向書系無效，因此理由退還定金，鏈家房產(chǎn)存在過錯因此應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。第二十一頁，共59頁?！景咐?】是一個真正引起過訴訟的案子，此案歷時近半年最終以原告敗訴結(jié)案。但不可否認的是中介方填寫《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的不規(guī)范給原告起訴提供了借口，是引起訴訟的間接原因。請看法官判決書中的陳訴：“應(yīng)當指出的是，鏈家公司作為具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)居間方，在促成當事人交易及起草協(xié)議時應(yīng)負有審慎審核之義務(wù)以完成居間服務(wù)，系爭意向書中的筆誤表明了其所提供的居間服務(wù)尚存有瑕疵，在一定程度上導(dǎo)致了本案爭議的形成，應(yīng)在此后的居間活動中引以為戒。”據(jù)此，法院判令本案訴訟費有鏈家公司承擔(dān)，在一定程度上給予了懲罰，此值得總結(jié)與重視。第二十二頁，共59頁。房地產(chǎn)基本法律常識一、《看房確認書》的重要性分析：《看房確認書》一般是中介公司與客戶簽訂的第一份法律文書，是證明中介公司提供居間服務(wù)的一項重要書面證據(jù)，亦是確保中介自身利益的依據(jù)之一。為此，《看房確認書》規(guī)范填寫至關(guān)重要。二、《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的重要性分析：《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》是中介公司常用的一種供客戶下意向及房東收定使用的文書，其內(nèi)容包括了整個房屋交易的重要內(nèi)容，而且也記載了買賣雙方及中介方的各方權(quán)利義務(wù)，因此又稱（委托購買意向書）的正確規(guī)范填寫至關(guān)重要。第二十三頁，共59頁?！痉▌?wù)提示】★《帶看確認書》是防止跳單的重要法律文書，要注意保留，不隨意丟棄。堅持一原則：有帶看，即要簽帶看確認書?！铩稁Э创_認書》《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》《傭金確認書》簽名需注意，不要隨意代簽，名字要簽全?！铩斗康禺a(chǎn)買賣居間協(xié)議》填寫原則是“細致、全面”，盡量少留尾巴在日后協(xié)商決定，注意需要“小簽”的幾個地方需簽字。（如三聯(lián)騎縫線需客戶簽名?。?/p>

注意夫妻家事代理權(quán)的范圍，房屋買賣不包括在內(nèi)?！飮澜舷录易黄鸷灐秱蚪鸫_認書》；嚴禁在簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》之前先讓上下家簽訂《傭金確認書》；這二種方式一旦處理不好就會出現(xiàn)中介費打折的情況。第二十四頁，共59頁。房地產(chǎn)基本法律知識1、中介公司的居間義務(wù)是什么？簽完合同并收取傭金后，因一方違約最終導(dǎo)致交易無法正常進行中介公司是否應(yīng)退還已收傭金？

居間義務(wù)：就是促成合同的訂立；只要居間義務(wù)完成，買賣雙方在《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》簽名，已收傭金不退還。

就算當場違約，也不退還傭金。2、何謂意向金（訂金）、定金、何謂違約金，它們有何區(qū)別？（法律概念）

①意向金（訂金）：是一種支付手段，無法對合同的訂立，起到擔(dān)保作用，當意向金滿足一定條件時，可轉(zhuǎn)為定金，反悔時可要求退還。②定金：是買方支付給賣方的，用于擔(dān)保買賣合同訂立而擔(dān)保金，合同一旦訂立，定金抵作房價款或由買方收回。定金一旦支付無權(quán)要求賣方退還！第二十五頁，共59頁。房地產(chǎn)基本法律知識③違約金：是買賣雙方約定的，當一方不履行合同所約定的義務(wù)時，違約方所應(yīng)支付的賠償金。3、何謂定金罰責(zé)？⑴給付定金的一方不履行合同義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；⑵收受定金的一方不履行義務(wù)的，定金應(yīng)雙倍返還。4、定金金額有何約定？乙方購買甲方的物業(yè)，雙方達成一致：房價款為人民幣100萬，稅費各自承擔(dān)，乙方并支付了30萬的定金。后因房價上漲甲方不賣了，問甲方應(yīng)返還乙方多少錢？

定金不得超過主合同標的20%如果超過則超過部分無效！

賣方：50萬（30+20%）；

買方：10萬退還。第二十六頁，共59頁。房地產(chǎn)基本法律知識5、定金合同（買賣居間協(xié)議）的生效條件：⑴雙方當事人簽字確認（對交易條件達成一致）；⑵賣方已收到定金；⑶定金收據(jù)。6、買賣合同生效條件：

買賣雙方當事人簽字確認，立即生效。7、帶租約的房屋買賣需注意些什么？⑴承租人享有優(yōu)先購買權(quán)；⑵買賣不破租賃（原租賃合同有效）。8、產(chǎn)權(quán)人有3人，簽居間協(xié)議時只來了1人該如何處理？⑴共同共有：根據(jù)物權(quán)法，產(chǎn)權(quán)人必須全部簽字；⑵按份共有；（補簽委托書或合法代理人）。第二十七頁，共59頁。

房地產(chǎn)基本法律知識9、代理人有哪幾種？公證委托書有哪些內(nèi)容，有何特別注意事項？合法的代理人分為3種：①法定代理人：未成年人的父母，提供出生證明；②公證代理人：提供當?shù)毓C機構(gòu)出具的公證書原件；③表見代理人：提供手寫委托書或者郵件、傳真委托書；

如何認定：表見代理本意，有理由相信具有代理權(quán)限，

就構(gòu)成表見代理。只能簽訂租賃合同、定金

合同。表見代理是指沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的無權(quán)代理人，以被代理人名義進行的民事行為在客觀上使第三人相信其有代理權(quán)而實施的代理行為。例如：被代理人向代理人授權(quán)時以口頭方式規(guī)定了代理權(quán)的有效期限，但是該有效期限在書面的授權(quán)文件中卻未予以記載。從而當該有效期限屆滿后，第三人并不能從書面授權(quán)文件中得知代理權(quán)已終止而與其進行的民事行為，就屬于表見代理。表見代理也為我國法律所確認。正如《合同法》第49條規(guī)定的：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！逼湟饬x在于維護代理制度的誠信基礎(chǔ)，保護善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。

第二十八頁，共59頁。房地產(chǎn)基本法律知識表見代理的構(gòu)成要件：1、存在無權(quán)代理行為。2、第三人在客觀上有理由相信無權(quán)代理人有代理權(quán)。3、第三人主觀上是善意的且無過錯。表見代理依法產(chǎn)生有權(quán)代理的法律效力，即無權(quán)代理人與第三人之間實施的民事法律行為對于被代理人具有法律約束力，被代理人與第三人之間產(chǎn)生、變更或消滅相應(yīng)的法律關(guān)系。10、上家有抵押，卻未告知下家，他們所簽署的合同是否有效？中介方的告知義務(wù)有哪些？

擔(dān)保法規(guī)定：抵押期間，出賣方轉(zhuǎn)讓房屋的應(yīng)當告知買受方抵押情況，未告知的轉(zhuǎn)讓行為無效。⑴告知義務(wù)：輕者合同無效；“導(dǎo)致無效”

重者承擔(dān)賠償?！百r償損失”①所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)證）；②使用權(quán)（租賃期內(nèi)的租客，已交房的買家）。

第二十九頁，共59頁?！景咐溄?】《買賣合同》2001年1月出售人許小君與買受人馬海濤簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定許小君將其所有的一套房屋出售給馬海濤，合同價為100萬，實際成交價為200萬。雙方在補充條款中約定房屋實際成交價以協(xié)議書約定為準，但因故雙方未另簽協(xié)議。簽約后買受人已實際支付出售人100萬元。

之后，買受人不承認房屋實際成交價，主張房屋價格即為100萬。雙方為此訴至法院，法院終審判決，買受合同合法有效，雙方按實際成交價格履行。第三十頁，共59頁。【解析】

本案是一個典型案例，在二手交易過程中因做低房價導(dǎo)致當事人對房價數(shù)額產(chǎn)生爭議而涉訟的案件，爭議的焦點在于當事人就一套房屋約定了兩種不同價格（即俗稱的“陰陽合同”）一個對內(nèi)一個對外，對內(nèi)的是雙方真實意思表示，對外的是為了完稅而訂?！瓣庩柡贤笔且环N違規(guī)行為，在給當事人帶來“利益”的同時，也蘊含著風(fēng)險。

此類合同的效力以及對于漏稅的處理應(yīng)如何，值得關(guān)注。且看法院的最終認定。一、“陰陽合同”的合同效力

不可否認“陰陽合同”系一種違規(guī)行為，但如果僅因為雙方合同中存在隱瞞價格的情形就認定買賣合同無效，雙方返還，無疑將市場的漲跌風(fēng)險全部加于買方?？v觀房地產(chǎn)市場的實際情況，認定合同無效不利于保護交易穩(wěn)定，亦有悖于民法契約至上的基本精神。二、對于雙方逃稅的行為，可由稅務(wù)部門進行處理。第三十一頁，共59頁。【法務(wù)提示】：★做低房價簽“陰陽合同”是一種違規(guī)行為，在給當事人帶來“利益”的同時，也蘊含著風(fēng)險。不提倡使用。★除非萬不得已或為了成交，不主動提出做低房價?！镒龅头績r的兩種方法：1、是做成裝修款；2、是在協(xié)議中直接寫明做低房價?！镒龅偷暮贤瑑r格如果未通過交易中心的價格審核，則：一、補交稅費；二、進行評估，如果評估到則可以交易。★做低房價可能造成傭金損失：合同法及上海市物價局都規(guī)定，中介公司的收費標準是按照買賣合同的百分之一收取，而不是實際成交價，一旦出現(xiàn)糾紛，中介方主張按實際成交價收傭?qū)⒉粫玫街С?。★簽訂買賣合同時，中介方要站在中間立場為買賣雙方考慮，不能過分偏袒任一方。第三十二頁，共59頁?！痉▌?wù)提示】：★合同各個細節(jié)均要考慮到，以防小事情引起大麻煩。★簽名不隨意代簽，收款不任意代收?！镔I賣合同中的定金：1、定金成立、生效、與定金的實踐性：

定金合同從實際交付定金之日起生效，若多交或少交，

則視為定金合同變更。2、定金的數(shù)額：

定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的20%否則，超過

部分無效。3、定金與訂金的區(qū)別：A定金具有一定的擔(dān)保作用，可適用定金罰則。B訂金不具有擔(dān)保作用，只有預(yù)付款性質(zhì)。

切記：意向金轉(zhuǎn)定時，收款收據(jù)一定寫明“定金”。第三十三頁，共59頁。租賃合同一、概念和特征（略）二、種類和形式：1、定期租賃---不超過20年，超過部分無效。2、不定期租賃：A約定的不定期租賃。B推定的不定期租賃合同。⑴對租賃期限沒有約定或約定不明；⑵租賃期限在六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式，未采用的視為不定期租賃；⑶租賃期屆滿承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有異議的原租賃合同生效，但租賃期限為不定期。注：對于不定期的租賃合同，當事人有任意解除權(quán)。但出租人解除合同應(yīng)在合理期限通知承租人。第三十四頁，共59頁。租賃合同三、出租人的義務(wù)（略）四、承租人的義務(wù)（略）五、轉(zhuǎn)租權(quán)：1、經(jīng)出租人同意，承租人可以轉(zhuǎn)租。2、未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，造成的損失由轉(zhuǎn)租人承擔(dān)。六、買賣不破租賃：

是指租賃物在租賃期間所發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。七、承租人的優(yōu)先購買權(quán)：1、同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。2、出售人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。第三十五頁，共59頁。

【租賃案例分享】

租客王浩，在浦東陸家嘴租賃東園三村一室戶住房。租金4000元/月，租期合同簽約二年。房東張阿姨一直做股票，股市持續(xù)保持牛市狀態(tài)，張阿姨想多投資資金到股市，就決定把出租給王浩的一套住房賣掉，于是就到中介掛牌出售250萬元。過了一個星期就有客戶看中，并愿意250萬元購買。于是中介就讓張阿姨告知租客王浩，寫一張放棄優(yōu)先購買權(quán)。后來張阿姨就聯(lián)系王浩，告知房屋要出售，要求王浩有時間在放棄優(yōu)先購買權(quán)書中簽名。王浩正在外地出差，說等出差回來再簽。中介為了急于成交，就讓張阿姨與購買方簽訂買賣合同，王浩出差回來不愿意簽放棄優(yōu)先購買權(quán)，說自己工作忙沒有時間找房子，也愿意以250萬元購買，王阿姨已經(jīng)和中介簽訂了買賣合同，違約要承擔(dān)違約金，責(zé)令王浩一個月內(nèi)搬走并表示愿意承擔(dān)租賃違約金。后來王浩將張阿姨訴訟到浦東新區(qū)人民法院，要求享受《優(yōu)先購買權(quán)》，法院受理后從中調(diào)解，最后法院判決：王浩在法院判決書生效后的二個月內(nèi)搬離東園三村的住房。張阿姨承擔(dān)退還王浩二年租金并承擔(dān)訴訟費。

第三十六頁，共59頁?！窘馕觥?/p>

本租賃案例分析：主要過錯方業(yè)主張阿姨，沒有等待租客王浩簽訂好《放棄優(yōu)先購買權(quán)》就先行與購買方簽訂房屋買賣合同，操作流程錯誤在先，故承擔(dān)該訴訟的全部責(zé)任，承擔(dān)訴訟費并對租客王浩承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償全部退還二年租金給租客王浩。（事后張阿姨在買賣傭金中扣除了訴訟費和二年租金由中介公司承擔(dān)?。┳饪屯鹾剖窃V訟原告，主張法院支持承租人有享受《優(yōu)先購買權(quán)》的待遇。法院不予支持，原因是在業(yè)主張阿姨要求王浩簽訂《放棄優(yōu)先購買權(quán)書》時并未表示有購買的想法，而是答應(yīng)業(yè)主出差回來簽訂，導(dǎo)致業(yè)主一直認為租客沒有購買的意圖，租客并未明確表示要購買意向。

提示中介業(yè)務(wù)員：

在整個訴訟案件中，中介公司也有連帶責(zé)任，只是租客在訴訟中未追究中介公司的責(zé)任，中介公司作為具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)居間服務(wù)方，沒有給到業(yè)主正確指導(dǎo)規(guī)范操作，只想成交賺傭金，導(dǎo)致租客提起訴訟的理由，同時給業(yè)主帶來經(jīng)濟損失。中介急于求成，違規(guī)操作不但沒有賺到買賣傭金，還損壞公司口碑和形象，買賣交易百忙。第三十七頁，共59頁。簽約前、中、后1、簽約前的準備工作：⑴傳簽約通知單至總部，或是提前電話通知交易員；⑵若需要公證、若需要做貸款，則提前與交易員預(yù)約以便交易

員做好后續(xù)準備工作（貸款、評估、公證若需）；⑶若需要通過公司轉(zhuǎn)款或取現(xiàn)的，提前通知總部相關(guān)工作人員2、業(yè)務(wù)員通知上下家需要注意事項：⑴所有產(chǎn)權(quán)人到場；所有購買人到場；⑵買賣雙方帶好身份證、產(chǎn)權(quán)證；若有小孩帶好出生證、結(jié)婚證；⑶若需要公證，則還需要通知上下家?guī)Ш脩艨诒尽⒔Y(jié)婚證、帶好公證費；⑷若需要計算稅費，則帶好當初購房合同、發(fā)票、契稅單；第三十八頁，共59頁。簽約前、中、后3、養(yǎng)成客戶到總部簽約時上下家分二個簽約室的好習(xí)慣：⑴上下家不直接見面，有利于我們斡旋并成交；⑵可以避免上下家跳傭的可能；⑶在簽好買賣合同后，也便于簽訂傭金確認書，以防止上下家坐一起同時要求傭金打折；4、準備好產(chǎn)調(diào)、告訴交易員基本情況，以便于交易員

提前做好合同及相關(guān)協(xié)議、相關(guān)承諾書、確認書；5、簽約中：如何快速高效簽訂買賣合同⑴網(wǎng)上買賣合同鎖定的幾個基本要素：①上下家的身份證號及聯(lián)系方式聯(lián)系地址；第三十九頁，共59頁。簽約前、中、后②房屋總價；③上家有無貸款，下家是否需要異地轉(zhuǎn)款；④交房時間的約定，是否需要異地轉(zhuǎn)款；注:若實際簽約中未做特別約定，則從俗定即全款到位交房；⑤買受方是否產(chǎn)權(quán)共同共有；⑥具體付款方式；⑦所贈送的家具家電情況；注:若有寫在買賣合同內(nèi)或貼一張家具清單；⑵簽約節(jié)奏的把握以便順利高效簽約：①落實價格：若需要做低，則將做低部分折價為裝修款體現(xiàn)在其他的協(xié)議上；②付款方式：注意是否銀行轉(zhuǎn)款；是否需要異地轉(zhuǎn)款；第四十頁，共59頁。簽約前、中、后③交易日期、交房日期：通常交易日期根據(jù)上下家的貸款情況

我們可以給客戶一個建議，以防因由客戶考慮下再決定從而

延長簽約時間；交房日期若無特殊約定就按全款到位交房；④在落實上述情況后即可以聯(lián)系簽約法務(wù)做具體的合同，同時

上下家業(yè)務(wù)員在這個時間空隙去收齊上下家的證件以便于復(fù)

印，并留下聯(lián)系電話及聯(lián)系地址；⑤在法務(wù)打印出樣本合同給上下家閱覽時，業(yè)務(wù)員利用這個間隙去填寫好上下家《傭金確認書》、《產(chǎn)權(quán)證收據(jù)》、《買賣合同收條》以備用；⑥在客戶閱覽樣本合同時，可以告訴其為格式合同，主要看些房屋總價、付款方式、交易日期、交房日期、補充條款；迅速讓客戶看完后告知法務(wù)打印正式合同。第四十一頁，共59頁。簽約前、中、后⑦在打印正式合同時，可以將上述步驟中所填寫的《產(chǎn)證收據(jù)》給客戶，也可以將《房款收據(jù)》讓上家簽字放上家手中

或讓上家其中一人出來點鈔收取定金；⑧上下家簽訂網(wǎng)上《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，同時上下家簽訂《承諾書》（若需）、補充協(xié)議等；⑨在上下家都在合同上簽字后，這時候最關(guān)鍵，收取傭金，陪同上下家到銀行房款轉(zhuǎn)賬。★嚴禁上下家坐一起簽《傭金確認書》；嚴禁在簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》之前先讓上下家簽訂《傭金確認書》；這二種方式一旦處理不好就會出現(xiàn)中介費打折的情況。第四十二頁，共59頁。個人承受他人贈與房屋一、適用范圍：個人承受他人贈與房屋。（包括住房與非住房）二、需繳納的稅收：（個人所得稅、契稅、印花稅）1、個人所得稅。以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。其他形式的房產(chǎn)贈與，對受贈人無償受贈房屋按照應(yīng)納稅所得額的20%計征個人所得稅，其中應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人應(yīng)納稅所得額。第四十三頁，共59頁。

個人承受他人贈與房屋2、契稅。個人承受他人贈與房屋應(yīng)按規(guī)定繳納契稅，稅率為3%。房屋計稅價格由稅務(wù)機關(guān)參照同期房屋的市場價格核定。3、印花稅。個人受贈房屋過程中所立書據(jù)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目計算繳納印花稅，稅率萬分之五；個人取得房地產(chǎn)權(quán)證按5元／件繳納印花稅。三、需要提交的資料：1、受贈人應(yīng)當提交房產(chǎn)所有人房產(chǎn)所有權(quán)證和《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》（原件）；2、贈與雙方當事人的有效身份證件；3、證明贈與人和受贈人親屬關(guān)系的人民法院判決書（原件）、由公證機構(gòu)出具的公證書（原件）；4、證明贈與人和受贈人撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系的人民法院判決書（原件）、由公證機構(gòu)出具的公證書（原件）、由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處出具的證明材料（原件）。

第四十四頁，共59頁。

個人承受他人贈與房屋

交易當事人委托當事人以外的其他人員代理申報納稅的，受托人應(yīng)提供委托人及本人有效身份證明原件、委托書（無需公證）。受托人提供委托公證文書、但無法提供委托人有效身份證明原件的，可提供與委托公證文書所列內(nèi)容一致的身份證明復(fù)印件。