某市住宅小區(qū)管理方法

成都市住宅小區(qū)管理方法第一章總那么第一條為加強(qiáng)我市居民住宅小區(qū)的管理，提高管理和效勞水平，為居民創(chuàng)造整潔、文明、平安、方便舒適的居住環(huán)境，根據(jù)？中華人民共和國城市規(guī)劃法？、？城市市容環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例？、？成都市城市建立規(guī)劃管理?xiàng)l例？等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本方法。第二條本方法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、合理市局、綜合開發(fā)、配套建立而形成的建立用地規(guī)模在五萬平方米以上的居住區(qū)和住宅組團(tuán)。第三條本方法適用于成都市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)。住宅小區(qū)內(nèi)的所有單位、居民及居住在小區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)展各種活動(dòng)的單位和個(gè)人，均應(yīng)遵守本方法。第四條住宅小區(qū)實(shí)行屬地行政管理與專業(yè)管理相結(jié)合的原那么。逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化物業(yè)管理模式，實(shí)行有償效勞。第五條市、區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。街道辦事處負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的綜合管理。各級(jí)城市建立管理、規(guī)劃、房地產(chǎn)、市容環(huán)衛(wèi)、市政、公用、環(huán)保、園林綠化、公安、工商行政管理、郵政、電信、教育、衛(wèi)生等部門依法按職責(zé)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)的有關(guān)監(jiān)視管理工作，協(xié)同街道辦事處共同搞好住宅小區(qū)管理工作。第六條新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理，住宅小區(qū)的日常管理由物業(yè)管理公司承擔(dān)。住宅小區(qū)建立期間，由開發(fā)單位組建或聘用物業(yè)公司參與建立期的管理，并簽訂承包合同。住宅小區(qū)移交后，由街道辦事處或小區(qū)管理委員會(huì)按平等競(jìng)爭原那么，擇優(yōu)選聘物業(yè)公司承包物業(yè)管理。本方法所稱物業(yè)管理，是指經(jīng)工商行政管理部門注冊(cè)的物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)房屋的使用、維護(hù)及其環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等進(jìn)展的效勞和管理。第七條住宅小區(qū)內(nèi)的居民有參加小區(qū)管理的權(quán)利并承擔(dān)合理使用房屋和公用設(shè)施，遵守住宅小區(qū)管理規(guī)定的義務(wù)。第二章規(guī)劃與建立第八條住宅小區(qū)的規(guī)劃與建立應(yīng)當(dāng)納入我市國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)開展方案，服從城市總體規(guī)劃。第九條住宅小區(qū)的建立規(guī)劃設(shè)計(jì)遵照中華人民共和國？城市居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)？及國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，必須規(guī)劃設(shè)計(jì)建立道路、管線、公共綠地、中小學(xué)校、幼兒園、街道辦事處、公安派出所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、停車場(chǎng)庫和醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商貿(mào)效勞、金融、郵政、電信、環(huán)衛(wèi)等市政公用根底設(shè)施和公共配套設(shè)施。住宅小區(qū)市政公用根底設(shè)施和公共配套設(shè)施的配建水平，必須與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)，并與住宅同步規(guī)劃、同步建立和同時(shí)投入使用。第十條住宅小區(qū)的街道名稱應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)由地名管理機(jī)構(gòu)命名。第十一條住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案需經(jīng)市建立行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門和所在地區(qū)人民政府審定。住宅小區(qū)的建立必須按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案形成。由兩個(gè)以上開發(fā)單位參與開發(fā)建立的住宅小區(qū)，由市、區(qū)人民政府確定一個(gè)開發(fā)單位牽頭，并簽訂相應(yīng)的責(zé)任書，按照先地下后地上、先市政公用根底設(shè)施后上部建筑、公共配套設(shè)施和房屋建立同步的原那么實(shí)施建立。市建立行政主管部門、市規(guī)劃行政主管部門、各區(qū)人民政府應(yīng)對(duì)住宅小區(qū)的建立實(shí)施管理與監(jiān)視。第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承擔(dān)住宅小區(qū)建筑施工任務(wù)的企業(yè)，必須按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)展開發(fā)和建立。住宅小區(qū)的建立施工應(yīng)實(shí)行招標(biāo)、投標(biāo)，開展平等競(jìng)爭。第十三條經(jīng)批準(zhǔn)的住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。在建立過程中制止以下行為：〔一〕擅自更改經(jīng)批準(zhǔn)的建立規(guī)劃設(shè)計(jì)；〔二〕擅自改變土地使用性質(zhì)；〔三〕買賣建立用地紅線圖；〔四〕擅自改變建筑設(shè)計(jì)；〔五〕少建或不建市政公用根底設(shè)施和公共配套設(shè)施。第十四條經(jīng)批準(zhǔn)的住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，確需局部變更的，必須經(jīng)市建立行政主管部門、市規(guī)劃行政主管部門同意，市建立行政主管部門、市規(guī)劃行政主管部門在審定時(shí)，應(yīng)征求所在地區(qū)人民政府的意見。第三章驗(yàn)收與移交第十五條住宅小區(qū)竣工必須進(jìn)展綜合驗(yàn)收。驗(yàn)收工作由建立單位提出書面申請(qǐng)，市建立行政主管部門負(fù)責(zé)會(huì)同區(qū)人民政府、街道辦事處和其它相關(guān)部門組成綜合驗(yàn)收小組，依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)展驗(yàn)收。對(duì)驗(yàn)收合格的住宅小區(qū)，由市建立行政主管部門發(fā)給？住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證？。分期建立的住宅小區(qū)，可實(shí)行分期驗(yàn)收，待全部建成后進(jìn)展綜合驗(yàn)收。分期驗(yàn)收的住宅小區(qū)，市政公用根底設(shè)施和公共配套設(shè)施滿足使用功能要求的，可分期投入使用。第十六條住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收必須符合以下要求：〔一〕建立工程按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建成，并滿足使用要求；〔二〕住宅及市政公用根底設(shè)施、公共配套設(shè)施等單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格。驗(yàn)收資料齊全；〔三〕各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；〔四〕施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部撤除清運(yùn)完畢，到達(dá)場(chǎng)清地平；〔五〕被拆遷入已妥善安置。第十七條經(jīng)歷收合格的住宅小區(qū)，開發(fā)單位或牽頭開發(fā)單位應(yīng)向區(qū)人民政府和其它部門分別移交以下事項(xiàng)：〔一〕向區(qū)人民政府移交：？住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證？、？單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表？、？建立工程規(guī)劃許可證？〔復(fù)印件〕；建立期間已提前進(jìn)入物業(yè)管理的工作總結(jié)及相關(guān)資料；經(jīng)市政府批準(zhǔn)的住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖；竣工平面圖；單體建筑及構(gòu)造設(shè)備竣工圖；地下管網(wǎng)竣工圖；房屋分配方案；市建立行政主管部門規(guī)定的其它文件資料；〔二〕向區(qū)人民政府繳納住宅小區(qū)建立總投資的０．５％至１％的資金作為住宅小區(qū)專項(xiàng)管理用費(fèi)，用于住宅小區(qū)行政管理、物業(yè)管理的補(bǔ)助和公共配套設(shè)施的維護(hù)、更新，具體方法由市人民政府另行規(guī)定；〔三〕按規(guī)劃設(shè)計(jì)配建的行政管理用房無償移交給區(qū)人民政府，任何單位、個(gè)人不得改變其用途；〔四〕按規(guī)劃設(shè)計(jì)配建的中、小學(xué)校，無償移交給市、區(qū)人民政府教育部門統(tǒng)一安排辦學(xué)；幼兒園實(shí)行有償使用。中、小學(xué)校、幼兒園用于解決該住宅小區(qū)居民的人學(xué)、入托，任何單位、個(gè)人不得改變其用途；〔五〕按規(guī)劃設(shè)計(jì)配建的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房〔含農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)〕，由建立單位有償轉(zhuǎn)交給使用單位，任何單位、個(gè)人不得擅自改變其用途；〔六〕住宅小區(qū)的水、電、燃?xì)?、通信、市政、有線電視等專業(yè)管線和環(huán)境衛(wèi)生、園林等設(shè)施移交給專業(yè)管理部門管理；〔七〕其它有關(guān)公共效勞設(shè)施的移交按國家和市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十八條住宅小區(qū)自移交之日起一年內(nèi)，由建立單位負(fù)責(zé)保修，建立單位也可委托物業(yè)管理單位養(yǎng)護(hù)修繕，但應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用，具體事宜由雙方商定。第四章管理機(jī)構(gòu)與主要任務(wù)第十九條市、區(qū)人民政府根據(jù)新建住宅小區(qū)的規(guī)模，組建或指定街道辦事處負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的綜合管理。第二十條街道辦事處的主要任務(wù)：〔一〕貫徹國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)規(guī)定；〔二〕結(jié)合實(shí)際制定住宅小區(qū)的管理制度，組建住宅小區(qū)管理委員會(huì)；〔三〕負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的社區(qū)管理、精神文明建立和其它工作的組織實(shí)施；〔四〕對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)展監(jiān)視、檢查，承受并處理居民對(duì)物業(yè)管理公司的投訴；〔五〕協(xié)調(diào)各專業(yè)部門之間的管理關(guān)系；〔六〕按本方法授權(quán)和有權(quán)機(jī)關(guān)的委托，對(duì)違反本方法的行為作出處分。第二十一條物業(yè)管理公司按物業(yè)管理承包合同的約定，主要承擔(dān)以下任務(wù)：〔一〕負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)公共房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)及公共用地的管理；〔二〕負(fù)責(zé)小區(qū)容貌及環(huán)境衛(wèi)生、愛國衛(wèi)生的管理；〔三〕負(fù)責(zé)文娛體育活動(dòng)場(chǎng)所的管理；〔四〕負(fù)責(zé)便民效勞網(wǎng)點(diǎn)的管理；〔五〕負(fù)責(zé)車輛行駛及停泊管理；〔六〕協(xié)助、配合專業(yè)管理部門維護(hù)、管理小區(qū)范圍內(nèi)的道路、橋梁、排水、路燈、河堤、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、停車場(chǎng)庫、消防、機(jī)電設(shè)備等設(shè)施；〔七〕協(xié)助、配合專業(yè)管理部門搞好住宅小區(qū)治安保衛(wèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、電信、郵政、播送電視、供電、供水、供氣等管理工作以及工程檢修的現(xiàn)場(chǎng)管理工作；〔八〕建立住宅小區(qū)管理檔案；〔九〕物業(yè)管理承包合同規(guī)定的其它管理事項(xiàng)。第二十二條物業(yè)管理公司按有償效勞的原那么，向住宅小區(qū)的單位和居民收取綜合效勞費(fèi)，用于本住宅小區(qū)公共效勞工程支出。綜合效勞費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，由物價(jià)部門審查批準(zhǔn)。第二十三條物業(yè)管理公司可在住宅小區(qū)內(nèi)開展為住戶料理家務(wù)、照顧病人、裝修房屋、維修設(shè)備、搬運(yùn)和訂購物品等特約效勞，收取相應(yīng)的費(fèi)用。第二十四條物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承受街道辦事處和有關(guān)行政管理部門的監(jiān)視、指導(dǎo)。第五章日常管理第二十五條從事住宅小區(qū)開發(fā)建立的單位，應(yīng)當(dāng)遵守本方法的規(guī)定。在售房時(shí)應(yīng)當(dāng)在買賣合同中對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人有承諾遵守本方法及其配套管理方法的約定；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人與使用人別離時(shí)，應(yīng)在租賃合同中對(duì)使用人有遵守本方法及其配套管理方法的約定。第二十六條住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守本方法。自覺履行各項(xiàng)義務(wù)，服從管理，按規(guī)定繳納管理費(fèi)用，不得阻礙、阻撓管理人員履行職責(zé)，并有權(quán)參與和監(jiān)視住宅小區(qū)的管理。第二十七條住宅小區(qū)內(nèi)的單位和個(gè)人必須遵守以下規(guī)定：〔一〕不準(zhǔn)改變停車場(chǎng)庫等公共配套設(shè)施的使用性質(zhì)?！捕巢坏谜加玫缆窋[攤設(shè)點(diǎn)?！踩巢坏蒙米越右?、撤除市政公用根底設(shè)施、不得擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；不準(zhǔn)損壞市政公用根底設(shè)施?！菜摹潮３址课菁捌渌ㄖ锏耐旰?、整潔和平安；裝修房屋應(yīng)符合國家和市人民政府的有關(guān)規(guī)定；不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)、構(gòu)造、外形及色調(diào)；不得擅自改裝、撤除公有房屋原附屬設(shè)施?！参濉巢粶?zhǔn)違法搭建建筑物；不準(zhǔn)在公共用地、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物；不準(zhǔn)在陽臺(tái)上砌墻和存放超重的物品?！擦潮Ｗo(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地和花草樹木及綠化設(shè)施；不準(zhǔn)毀損、占用綠地和綠化設(shè)施；不準(zhǔn)在行道樹上釘釘、刻劃、拴繩或張貼、懸掛各種物品?！财摺嘲匆?guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)存放、傾倒垃圾權(quán)；不準(zhǔn)亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核紙屑；不準(zhǔn)在建筑物或構(gòu)筑物涂寫、刻劃、張貼?！舶恕巢粶?zhǔn)打架斗毆、酗酒滋事、賭博；不準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品?！簿拧巢粶?zhǔn)違反規(guī)定停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車?！彩尘用駪?yīng)按規(guī)定辦理戶口登記、變更、遷移手續(xù)，外來人員必須按規(guī)定及時(shí)辦理暫住戶口登記手續(xù)?！彩弧巢粶?zhǔn)從事污染住宅小區(qū)環(huán)境的經(jīng)營活動(dòng)。〔十二〕法律、法規(guī)、規(guī)章的其它規(guī)定和住宅小區(qū)管理制度。第六章獎(jiǎng)勵(lì)與處分第二十八條對(duì)模范遵守本方法，在管理、維護(hù)住宅小區(qū)工作中做出顯著成績的單位和個(gè)人，由市、區(qū)人民政府給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)。第二十九條住宅小區(qū)管理到達(dá)文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的，由市、區(qū)人民政府授予榮譽(yù)稱號(hào)，并給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)。第三十條違反本方法第十一條、第十三條之規(guī)定的，按？成都市城市建立規(guī)劃管理?xiàng)l例？的規(guī)定和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理規(guī)定處分。第三十一條違反本方法有以下行為之一的，由街道辦事處或物業(yè)管理公司當(dāng)場(chǎng)制止、責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀、賠償損失，并可由街道辦事處處以二百元以下罰款：〔一〕擅自改變房屋使用性質(zhì)、建筑構(gòu)造、外形及色調(diào)，擅自改裝、撤除公有房屋原附屬設(shè)施者，責(zé)令限期改正、賠償損失，并可處以二百元以下罰款?！捕硴p壞公共住宅大門、圍墻或其他公共設(shè)施者，賠償損失，并可處以五十元以下罰款?！踩硴p壞房屋構(gòu)造及各類道路、管線及其附屬設(shè)施者，責(zé)令限期恢復(fù)原狀或賠償損失，并可處以一百元至二百元罰款?！菜摹硴p壞花草樹木者，賠償損失，并可處以每株二十元以下罰款?！参濉硜y倒垃圾、亂扔廢棄物，責(zé)令改正，并可處以十元至五十元的罰款?！擦吃诠灿玫?、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物。責(zé)令改正。并可處以十元至五十元罰款?！财摺吃诮ㄖ锘驑?gòu)筑物上刻劃、涂寫和張貼宣傳品，責(zé)令改正，并可處以五元至二十元罰款?！舶恕吃谛械罉渖厢斸?、刻劃、拴繩或張貼、懸掛各種物品的，責(zé)令改正，并可處以五元至五十元罰款?！簿拧痴加玫缆窋[攤設(shè)點(diǎn)，責(zé)令改正，并可處以二十元至一百元罰款?！彩巢话匆?guī)定停放機(jī)動(dòng)車輛的，責(zé)令改正，并可處以二十元至五十元罰款?！彩弧巢话匆?guī)定停放非機(jī)動(dòng)車的處以五元至二十元罰款。第三十二條違反治安管理、市容環(huán)境衛(wèi)生、市政工程設(shè)施管理、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理、道路交通管理等規(guī)定的，由有關(guān)部門按職責(zé)給予處分。對(duì)同一違法行為不得重復(fù)處分。第三十三條違反本方法的行為，處分超過街道辦事處權(quán)限的由街道辦事處報(bào)經(jīng)法律法規(guī)授權(quán)的有關(guān)主管部門處分。第三十四條擅自搭建建筑物的，由市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令其限期自行撤除，逾期不撤除的依法強(qiáng)行撤除。第三十五條罰款使用財(cái)政部門統(tǒng)一印制的罰沒收據(jù)并上繳財(cái)政。第三十六條街道辦事處違反本方法規(guī)定，擅自擴(kuò)大執(zhí)法范圍、越權(quán)行使職能的，由市或區(qū)人民政府責(zé)令改正，并可對(duì)直接責(zé)任人給予行政處分。第三十七條街道辦事處及物業(yè)管理公司違反本方法規(guī)定，不履行職責(zé)，玩忽職守，造成居民人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第三十八條行政執(zhí)法人員應(yīng)當(dāng)秉公執(zhí)法、嚴(yán)格執(zhí)法、文明執(zhí)法。對(duì)拒絕、阻礙行政執(zhí)法人員依法執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照？中華人民共和國治安管理處分條例？的規(guī)定處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。第三十九條當(dāng)事人對(duì)行政處分決定不服的，可在接到處分通知之日起十五日內(nèi)，向作出處分決定機(jī)關(guān)的本級(jí)人民政府或者上一級(jí)主管部門申請(qǐng)復(fù)議；對(duì)復(fù)議決定不服的，可在接到復(fù)議決定之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴，當(dāng)事人也可以在接到處分決定之日起十五日內(nèi)，直接向人民法院起訴，當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處分決定的，由作出處分決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第七章附那么第四十條對(duì)本方法