萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究-畢業(yè)論文

萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究TOC\o"1-3"\h\u摘要 2Abstract 3第1章緒論 41.1研究背景及研究意義 41.2國(guó)內(nèi)、外相關(guān)研究綜述 5第2章房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論 72.1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制概述 72.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方法 72.2.1投標(biāo)、簽約階段成本控制 72.2.2施工準(zhǔn)備階段成本控制 82.2.3人工、材料、機(jī)械及現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)控制 8第3章萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制概況 83.1萬(wàn)科八階段成本控制 93.1.1立項(xiàng)成本控制 93.1.2規(guī)劃環(huán)節(jié) 93.1.3招投標(biāo)環(huán)節(jié) 93.1.4施工環(huán)節(jié) 103.1.5材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié) 103.1.6銷售環(huán)節(jié) 103.1.7工程預(yù)決算 103.1.8物業(yè)管理成本 113.2萬(wàn)科各個(gè)管理部門在成本控制中的作用 113.2.1項(xiàng)目發(fā)展部 113.2.2設(shè)計(jì)部 123.2.3工程管理部 123.2.4項(xiàng)目部 123.2.5營(yíng)銷中心 123.2.6財(cái)務(wù)管理部 12第4章結(jié)論與展望 12致謝 13參考文獻(xiàn) 13摘要：近些年來，我國(guó)為了追求片面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展。在不斷的發(fā)展與完善過程中已經(jīng)形成了一整套發(fā)展規(guī)則與產(chǎn)業(yè)布局。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷轉(zhuǎn)型與完善，現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)的GDP產(chǎn)業(yè)受到社會(huì)各界的詬病。在這樣的背景下，我國(guó)相繼的出臺(tái)了一系列限制房地產(chǎn)發(fā)展的政策。從宏觀的角度抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。本文的研究具有理論與實(shí)際方面的雙重意義。在理論意義方面：本文系統(tǒng)的梳理了成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的重要意義。并提出了基于成本管理的項(xiàng)目管理框架的可行性。同時(shí)，運(yùn)用理論工具對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目執(zhí)行過程中可能存在的成本控制方面的問題進(jìn)行了總結(jié)，并提出了相應(yīng)的解決方案，對(duì)后續(xù)的項(xiàng)目成本控制方面的研究提供了必要的理論基礎(chǔ)。在實(shí)際方面本文展開了具有針對(duì)性的實(shí)證研究，對(duì)研究對(duì)象某房地產(chǎn)項(xiàng)目執(zhí)行過程中的成本控制進(jìn)行了系統(tǒng)的分析。以其執(zhí)行過程中的成本控制現(xiàn)狀為一手的研究資料?；诔杀竟芾韺?duì)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升以及其對(duì)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)空間的提高為目的，分析了其在具體執(zhí)行過程中存在的宏觀與微觀問題。同時(shí)，基于其存在的問題給出了可行的解決方案。對(duì)該公司下的其他項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與成本控制提出了建設(shè)性意見。同時(shí)也為其他企業(yè)的同類項(xiàng)目中的成本管理提供了決策參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；經(jīng)濟(jì)；發(fā)展Abstract:Inrecentyears,ourcountryinthepursuitofeconomicdevelopment,therealestateindustryasapillarindustryofChina'seconomicdevelopment.Intheprocessofcontinuousimprovementanddevelopmenthasformedacompletesetofrulesandthedevelopmentofindustriallayout.WiththedevelopmentoftheeconomyinChinaandthetransformationofperfect,nowadaysGDPindustrycriticizedrealestatemarketdrivenbythecommunity.Inthiscontext,Chinahassuccessivelypromulgatedaseriesofpoliciestolimittherealestatedevelopment.Fromthemacroscopicangleinhibitedthedevelopmentofrealestateindustry,butalsointensifiedthecompetitionoftherealestateindustry.Hasthedoublemeaningoftheoryandpracticalaspectsofthisresearch.Intermsoftheoreticalsignificance:Thispaperreviewstheimportantsignificanceofcostmanagementintheprojectmanagementoftherealestate.Andputforwardthefeasibilityoftheprojectmanagementframeworkofcostmanagementbasedon.Atthesametime,theusetheorytoolsofarealestateprojectexecutionmayexistintheprocessofcostcontrolproblemsaresummarized,andputforwardthecorrespondingsolutions,providenecessarytheoreticalbasisforsubsequentprojectcostcontrolresearch.Inpracticaltermsthispaperhasanempiricalstudyonthecostcontrolintheprocessofimplementationoftheresearchobjectofarealestateprojectisanalyzed.Withtheimplementationofcostcontrolintheprocessofstatusasthefirst-handresearchdata.Toenhancethecorecompetitivenessoftheprojectbasedontheprojectcostmanagementandimprovethesalesprofitspaceforthepurposeofanalysis,themacroscopicandmicrocosmicproblemsinthespecificimplementationprocess.Atthesametime,basedontheexistingproblemsandgivesafeasiblesolution.Putforwardsomeconstructivesuggestionsforthecompanyundertheotherprojectoperationandcostcontrol.Atthesametimealsoprovidesareferenceforothersimilarprojectscostmanagementinenterprise.Keywords:realestate;costcontrol;economicdevelopment;第1章緒論 1.1研究背景及研究意義 房地產(chǎn)，目前在中國(guó)乃至世界，都非常的熱門，它不僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要的作用，還滲透到了每個(gè)老百姓的生活當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求利潤(rùn)是天經(jīng)地義的，但如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買賣雙贏的局面，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常的有意義。隨著中國(guó)房?jī)r(jià)的不斷上漲，促使政府打壓房?jī)r(jià)和抑制房地產(chǎn)過熱的政策正在逐漸完善，房地產(chǎn)開發(fā)商想要長(zhǎng)期的在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于盈利，就必須重視和控制好項(xiàng)目開發(fā)成本，實(shí)際提高自身成本管理水平，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，而不是一味的去提高房?jī)r(jià)，忽略自身問題。本文分析了現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目成本控制方面存在的成本意識(shí)普遍較弱，以及成本管理的方法落后，對(duì)決策和招標(biāo)等階段缺乏足夠的重視，管理水平不高等問題做出了對(duì)策。近年來，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加大對(duì)項(xiàng)目成本管理的重視。房地產(chǎn)企業(yè)在沒有真實(shí)信息的前提下，需要建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，科學(xué)合理的成本控制制度，現(xiàn)實(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制所需的。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究，通過對(duì)現(xiàn)有的學(xué)術(shù)結(jié)論進(jìn)行總結(jié)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的所有費(fèi)用構(gòu)成部分進(jìn)行相應(yīng)的研究，找出最重要的成本控制工作并詳細(xì)描述。在對(duì)工程項(xiàng)目全過程造價(jià)控制的認(rèn)識(shí)過程中，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方案的預(yù)期比較，發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目過程中出現(xiàn)了工程和計(jì)劃，預(yù)計(jì)將逐步恢復(fù)，并在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題。希望本文的研究成果能為工程項(xiàng)目管理的成本控制提供一定的參考價(jià)值，以保證項(xiàng)目的順利完成。具有雙重意義的理論和實(shí)踐方面的研究。在理論意義方面：本文回顧了成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的重要意義。并提出了基于項(xiàng)目管理的項(xiàng)目管理框架的可行性。同時(shí)，運(yùn)用理論工具對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目執(zhí)行過程中可能存在的成本控制問題進(jìn)行了總結(jié)，并提出了相應(yīng)的解決方案，為后續(xù)項(xiàng)目成本控制研究提供必要的理論基礎(chǔ)。在實(shí)際應(yīng)用方面，本文對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目研究對(duì)象實(shí)施過程中的成本控制進(jìn)行了實(shí)證研究。隨著成本控制的實(shí)施過程中的第一手研究數(shù)據(jù)。以項(xiàng)目成本管理為基礎(chǔ)，提高項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高銷售利潤(rùn)空間分析的目的，在具體實(shí)施過程中的宏觀和微觀問題。同時(shí)，在現(xiàn)有問題的基礎(chǔ)上給出了可行的解決方案。在其他項(xiàng)目運(yùn)作和成本控制方面提出了一些建設(shè)性的建議。同時(shí)也為其他類似項(xiàng)目的企業(yè)成本管理提供了借鑒。1.2國(guó)內(nèi)、外相關(guān)研究綜述20世紀(jì)的20年代，美國(guó)著名的工程師泰羅在其著作《科學(xué)管理原理》一書中提出了“計(jì)件工資及標(biāo)準(zhǔn)化原理能改善工人的工作效率”的思想，在這個(gè)理論的影響下，標(biāo)準(zhǔn)成本、差異分析以及預(yù)算控制在會(huì)計(jì)的管理體系中產(chǎn)生了。Binde（2012）構(gòu)建了進(jìn)度和成本控制信息模型，使得三個(gè)目標(biāo)和三個(gè)控制之間密切聯(lián)系起來。成本和控制功能通過系統(tǒng)流程的規(guī)范化和控制化被集中化，數(shù)據(jù)質(zhì)量具有真實(shí)性、全面性和時(shí)效性1。Seppo，Harri（2014）提出房地產(chǎn)開發(fā)成本管理要以經(jīng)濟(jì)效益為首要原則，制定目標(biāo)成本和進(jìn)度計(jì)劃，在方案實(shí)施過程中進(jìn)行定期和不定期的監(jiān)督控制，分析實(shí)際情況出現(xiàn)偏離的原因，最后采取必要及時(shí)的措施進(jìn)行調(diào)整。Rashid，Tamaki（2013）等人伴隨著網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)的應(yīng)用迅速范圍擴(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度和成本的不均衡問題進(jìn)行了深入研究，并且針對(duì)管理和資源兩個(gè)方面分別提出了構(gòu)建基于圍繞資源管理的局部?jī)?yōu)化方法以及模擬退火技術(shù)資源的均衡優(yōu)化模型。Tamaki（2012）在研究項(xiàng)目施工時(shí)發(fā)現(xiàn)了專業(yè)化分工和專業(yè)工程存在一系列問題，由于伴隨著社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展和企業(yè)文化結(jié)構(gòu)的變化，項(xiàng)目成本管理需要集合所有參與者的意見，否則阻礙了組織文化和組織結(jié)構(gòu)的整合。從而提出投資一體化和利潤(rùn)分配在項(xiàng)目管理中的重要地位，進(jìn)而組織文化需要集合化的技術(shù)結(jié)構(gòu)來綜合管理。Hani（2014）等人根據(jù)項(xiàng)目成本管理控制的原則，針對(duì)項(xiàng)目中出現(xiàn)的超額預(yù)算和質(zhì)量不合格的現(xiàn)象進(jìn)行了研究分析，基于“最大流最小割”的項(xiàng)目管理的理論，提出工期——費(fèi)用優(yōu)化函數(shù)，詳細(xì)闡述了如何解決網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃工期——成本優(yōu)化的問題的具體方法。由此不難看出，項(xiàng)目成本控制理論逐漸變得成熟。尤其是在發(fā)達(dá)國(guó)家中，成本控制理論更是實(shí)現(xiàn)了迅速的成長(zhǎng)。因此這些發(fā)達(dá)國(guó)家的企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平也有了很大程度的提高，直接加強(qiáng)了企業(yè)在世界范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，也促進(jìn)了發(fā)達(dá)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的提高。隨著國(guó)外先進(jìn)的成本管理思想的不斷的引入，我國(guó)傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理方式正在由事后逐漸的向事中管理，特別是在加強(qiáng)項(xiàng)目前期的成本管理以及施工中的事中管理方面取得了較大的成績(jī)?；壅駱s（2013）指出了施工企業(yè)成本的特點(diǎn)，并將施工企業(yè)的成本目標(biāo)進(jìn)行了劃分，提出了施工企業(yè)應(yīng)對(duì)成本管理的實(shí)施的方法與對(duì)策。李玲（2011）認(rèn)為施工企業(yè)的承接以及發(fā)展過程中，對(duì)施工項(xiàng)目的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管理，對(duì)事前、事中、事后進(jìn)行監(jiān)控，能夠有效的降低整個(gè)企業(yè)的成本，并且取得較好的經(jīng)濟(jì)收益。胡永健，劉寒（2013）根據(jù)河南豫晨建筑工程有限公司的實(shí)際情況，提出了從項(xiàng)目規(guī)劃的開端到結(jié)束，如何控制工程造價(jià)，將工程外包納入到成本降低的應(yīng)對(duì)措施之列。王靜（2013）提出了從設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、竣工階段，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行有效控制的方法，并以實(shí)例對(duì)提出的問題進(jìn)行了論證，認(rèn)為要協(xié)調(diào)好項(xiàng)目的監(jiān)理成本和質(zhì)量成本之間的關(guān)系，使總成本降到最低。郭婧娟（2013）通過將工程造價(jià)管理與西方國(guó)家的進(jìn)行對(duì)比，指出了我過工程造價(jià)中存在的問題，并提出了對(duì)工程造價(jià)的管理進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作的管理思路。諶東海，田泉（2012）將全新的成本管理方式作業(yè)成本法引入到工程項(xiàng)目的前期成本控制中，并指出，工程項(xiàng)目大多只注重事后核算而忽略事中控制的缺點(diǎn)，作業(yè)成本法被引入到工程項(xiàng)目的管理之中，能夠有效的解決這個(gè)問題。楊峰，謝佳，杜德軍（2012）運(yùn)用實(shí)證研究的方法，將作業(yè)成本法引入到某房地產(chǎn)項(xiàng)目部隊(duì)的住宅管理中去，對(duì)分析了成本中心、成本動(dòng)因等，并提出了作業(yè)成本法在該類企業(yè)成本控制的建議與意見。從現(xiàn)有的研究結(jié)論來看，有關(guān)成本控制體系的理論與結(jié)合內(nèi)容仍有待進(jìn)一步探討，尤其在如何構(gòu)建健全的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系的研究和探討方面，還存在極大不足，因此，需要通過成本控制相關(guān)理論指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，通過成本控制體系的應(yīng)用研究得到相應(yīng)的啟示，推動(dòng)同類型項(xiàng)目中成本控制體系的應(yīng)用與推廣，提高成本控制的效率和效益是研究的需要2。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論 2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制概述面對(duì)激烈的建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，建筑施工企業(yè)不僅要生產(chǎn)出用戶滿意的產(chǎn)品，還必須保證企業(yè)合理利潤(rùn)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，才能推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。在這種情況下，先進(jìn)的成本管理和完善的成本管理體系就成為建筑施工企業(yè)獲得市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)。工程項(xiàng)目成本控制是以施工項(xiàng)目為管理對(duì)象，以項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制為中心，以合同為依據(jù)，按施工項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和對(duì)各生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、指導(dǎo)、控制，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益的過程。成本控制的目的，在于降低項(xiàng)目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益3。 2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方法2.2.1投標(biāo)、簽約階段成本控制首先抓源頭，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，施工企業(yè)是處于“找米下鍋”的緊張狀態(tài)，忙于找信息，忙于搞投標(biāo)，忙于找關(guān)系。為了中標(biāo)，施工企業(yè)把標(biāo)價(jià)越壓越低。有的工程項(xiàng)目，管理稍一放松，則要發(fā)生虧損，有的項(xiàng)目虧損額度較大。因此，做好標(biāo)前成本預(yù)測(cè)，科學(xué)合理的計(jì)算投標(biāo)價(jià)格及投標(biāo)決策，顯得尤為重要。因此，在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)要認(rèn)真識(shí)別招標(biāo)文件所涉及的每一個(gè)經(jīng)濟(jì)條款，了解把握業(yè)主的資信及履約能力，確有把握再做標(biāo)。做完后在報(bào)出前，要組織有關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行評(píng)審論證，在次基礎(chǔ)上，再報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)最后決策。為做好標(biāo)前成本預(yù)測(cè)，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)行情，不斷收集、整理、完善并符合本企業(yè)實(shí)際的內(nèi)部?jī)r(jià)格體系，為快速準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)標(biāo)前成本提供有力保證。同時(shí)，投標(biāo)，也要發(fā)生多種費(fèi)用，包括標(biāo)書費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)等等。因此，提高中標(biāo)率、節(jié)約投標(biāo)費(fèi)用開支，也成為降低成本開支的一項(xiàng)重要內(nèi)容。對(duì)投標(biāo)費(fèi)用，要與中標(biāo)價(jià)相關(guān)聯(lián)的指標(biāo)掛鉤、實(shí)施總額控制，規(guī)范開支范圍和數(shù)額，并由一名企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)專門負(fù)責(zé)此招投標(biāo)工作及管理。中標(biāo)后企業(yè)在合同簽約時(shí)要據(jù)理力爭(zhēng)，尤其是目前的開發(fā)商，將不利于施工企業(yè)的合同條件在投標(biāo)階段已進(jìn)入招標(biāo)文件，并且施工企業(yè)在投標(biāo)時(shí)對(duì)招標(biāo)文件已確認(rèn)，要想改變非常困難。但是，也要充分利用此簽約的機(jī)會(huì)，對(duì)相關(guān)不利的條款盡量與業(yè)主協(xié)商，盡可能的做到公平、合理，力爭(zhēng)將風(fēng)險(xiǎn)降至最低程度后再與業(yè)主簽約。簽約后，公司要認(rèn)真組織向機(jī)關(guān)及項(xiàng)目部相關(guān)部門的有關(guān)人員進(jìn)行合同交底，通過不同形式的交底，使項(xiàng)目部的相關(guān)管理人員明確本施工合同的全部相關(guān)條款、內(nèi)容，為下一步擴(kuò)大項(xiàng)目管理的盈利點(diǎn)，減少項(xiàng)目虧損打下了基礎(chǔ)4。2.2.2施工準(zhǔn)備階段成本控制根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙和有關(guān)技術(shù)資料，結(jié)合本工程的實(shí)際，大力開展新技術(shù)、新工藝的應(yīng)用。對(duì)施工方法、施工程序、作業(yè)組織形式、機(jī)械設(shè)備選型、技術(shù)組織措施等進(jìn)行認(rèn)真的研究分析，制定出科學(xué)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案5。2.2.3人工、材料、機(jī)械及現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)控制人工費(fèi)成本主要從分包勞務(wù)費(fèi)方面進(jìn)行控制。要根據(jù)工程的實(shí)際，應(yīng)由招投標(biāo)的形式選定勞務(wù)施工分包商、確定勞務(wù)分包價(jià)，針對(duì)輔料、小型機(jī)具及現(xiàn)場(chǎng)零星用工，包括垃圾清運(yùn)等金額不大又不好控制的方面，可采取費(fèi)用包干形式一次包死。材料費(fèi)成本的控制包括材料用量控制和材料價(jià)格控制兩方面6。材料用量要堅(jiān)持按定額實(shí)行限額領(lǐng)料制度，并推廣使用降低料耗的新技術(shù)、新工藝、新材料，堅(jiān)持余料回收，降低料耗水平，降低堆放、倉(cāng)儲(chǔ)損耗。材料購(gòu)入時(shí)要實(shí)行買價(jià)控制，大宗材料應(yīng)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在保質(zhì)保量的前提下競(jìng)價(jià)購(gòu)料。包括預(yù)拌砼的使用，價(jià)格要通過競(jìng)價(jià)招標(biāo)，數(shù)量要嚴(yán)格按施工圖紙的數(shù)量控制結(jié)算。其他所有材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)要嚴(yán)格收料及保管制度，確保質(zhì)量、確保應(yīng)有的數(shù)量。同時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，減少資金占用，降低存貨成本。針對(duì)不好控制及管理的輔助性材料經(jīng)過測(cè)算后，可采取費(fèi)用包干的形式一次性含在勞務(wù)分包價(jià)中，由勞務(wù)分包商包干使用。第3章萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制概況 實(shí)證研究的過程中本文主要采用了萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行與管理過程中的成本控制體系，在增加了本文研究的針對(duì)性的同時(shí)，還能夠使得研究結(jié)果可以直接指導(dǎo)企業(yè)的具體項(xiàng)目成本控制管理。也為后續(xù)的研究與成本管理方式的推廣奠定了實(shí)踐基礎(chǔ)7。3.1萬(wàn)科八階段成本控制3.1.1立項(xiàng)成本控制立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來承擔(dān)8。 3.1.2規(guī)劃環(huán)節(jié)規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。成本概算：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算，設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé)9。3.1.3招投標(biāo)環(huán)節(jié)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇，須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。投標(biāo)單位的選擇：考察投標(biāo)單位的資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實(shí)力、合作經(jīng)歷。建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)。從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作由小組審核、考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)，招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。招投標(biāo)文件：各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：(1)工期；(2)工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(3)質(zhì)量要求；(4)付款方式；(5)招標(biāo)范圍；(6)結(jié)算方式；(7)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；(8)投標(biāo)注意事項(xiàng)；(9)廢標(biāo)條件(投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章)；(10)接標(biāo)時(shí)間；(11)開標(biāo)時(shí)間；(12)定標(biāo)方法；(13)投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；(14)標(biāo)準(zhǔn)合同條文；(15)圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本：(1)工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；(2)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；(3)審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同；(4)銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同。評(píng)標(biāo)和定標(biāo)包括技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)、經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)，評(píng)標(biāo)優(yōu)先順序?yàn)椋?1)技術(shù)評(píng)標(biāo)；(2)經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)；(3)合作經(jīng)歷。由技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo)，審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評(píng)標(biāo)，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)。綜合審核投標(biāo)單位，招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核、評(píng)定中標(biāo)單位。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)10。3.1.4施工環(huán)節(jié) 施工環(huán)節(jié)的成本控制應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作11。3.1.5材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可材料款支付方式、材料款支付進(jìn)度保修款、預(yù)付款限額控制，首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價(jià)的5%。依據(jù)合同中約定付款。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計(jì)部）。以最大限度地減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的12。3.1.6銷售環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮13。3.1.7工程預(yù)決算工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。乙方預(yù)算：主要關(guān)注乙方預(yù)算內(nèi)容的審查。先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問題。審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部協(xié)助。鋼筋用量的核實(shí)：控制什么：施工圖中的鋼筋用量；洽商、變更的鋼筋用量。怎么控制：選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作。誰(shuí)來控制：財(cái)務(wù)部、審算部與主管副總負(fù)責(zé)確定工程造價(jià)咨詢公司；審算部專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的鋼筋用量，計(jì)算工作，工程造價(jià)咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎鋼筋情況，審算部經(jīng)理監(jiān)督。價(jià)差的調(diào)整：主要是三方面：材料價(jià)差；人工價(jià)差；費(fèi)用價(jià)差。要求嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對(duì)策。審算部材料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé)。洽商、變更的費(fèi)用控制控制什么：圖紙審核；因市場(chǎng)因素甲方對(duì)圖紙的修改；現(xiàn)場(chǎng)簽證。怎么控制：工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖，甲方對(duì)圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較。誰(shuí)來控制：現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任：設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核；工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核；工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)控；審算部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負(fù)洽商）及經(jīng)濟(jì)性。3.1.8物業(yè)管理成本地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營(yíng)和虧損補(bǔ)貼三個(gè)方面?？蛻舴?wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來的額外成本14。3.2萬(wàn)科各個(gè)管理部門在成本控制中的作用3.2.1項(xiàng)目發(fā)展部1、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用、合作款項(xiàng)、紅線外市政設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、人防易地建設(shè)費(fèi)、非經(jīng)營(yíng)公建配套費(fèi)、墻改費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)測(cè)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、公告費(fèi)、產(chǎn)權(quán)測(cè)量費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、消防微縮費(fèi)。3.2.2設(shè)計(jì)部

1、

設(shè)計(jì)費(fèi)、曬圖及模型制作

2、

主體建安工程部品

3、

環(huán)境綠化費(fèi)

4、

配套公建

5、

設(shè)計(jì)變更。3.2.3工程管理部1、勘察、測(cè)繪、沉降觀測(cè)2、招標(biāo)管理費(fèi)、合同審查費(fèi)、散裝水泥保證金、代理公司擔(dān)保費(fèi)3、除部品以外的主體建安工程費(fèi)4、管線綜合設(shè)計(jì)費(fèi)用5、工程監(jiān)理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)。3.2.4項(xiàng)目部1、測(cè)繪、臨水、臨電、臨時(shí)道路、場(chǎng)地平整2、臨時(shí)圍墻、圍板3、現(xiàn)場(chǎng)簽證4、市政配套費(fèi)用(水、電、供熱、煤氣、智能化。3.2.5營(yíng)銷中心1、接待廳裝修裝飾費(fèi)、樣板間費(fèi)用2、銷售費(fèi)用。3.2.6財(cái)務(wù)管理部1、資本化利息2、管理費(fèi)用。第4章結(jié)論與展望 由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制問題涵蓋了眾多領(lǐng)域，研究?jī)?nèi)容復(fù)雜，加之本人能力有限，難以面面俱到，對(duì)于一些問題的論述還不充分，這些問題都有待于今后進(jìn)一步加以深化15。在市場(chǎng)日益規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制問題是企業(yè)發(fā)展壯大重要的一點(diǎn)。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問題，既實(shí)際中比較注重對(duì)施工階段的成本控制，而對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視；項(xiàng)目運(yùn)作過程中輕計(jì)劃；成本控制方法落后；竣工匯總階段，沒做好項(xiàng)目總結(jié)，分析工作。致謝參考文獻(xiàn) [1]李玉洲.輕松成本管理.西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.2003：25[2]吳鼎賢.房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù).中國(guó)水利水電出版社.2004：47[3]趙晶.房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理中的成本控制.會(huì)計(jì)之友.2004(6)：17-18[4]王運(yùn)道.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程成本控制.技術(shù)經(jīng)濟(jì).2001(2)：10-13[5]李達(dá)照.淺談房地產(chǎn)開發(fā)羨慕管理的成本控制.四川建材.2006(2)：29[6]王玉紅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì).東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.2003：66[7]張永強(qiáng).房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制.江蘇企業(yè)管理.2003(6)：33-34[8]JackGido.JameP.ClementsSuccessfulProjectManagement.USA：ThomsonLearningpublishing.2002：200-221[9]殷董濤.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量管理與成本控制.現(xiàn)代商業(yè).2007：26-31((((馮偉.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制.四川建筑.2005(05)((((鐘文.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制淺析.廣東建材.2007(3)：47-49((((武育秦.建筑工程經(jīng)濟(jì)與管理.武漢工業(yè)大學(xué)出版社.1997：12-15((((AndrewJamesMcLean.GaryWEldred.InvestinginRealEstate.Wiley.2003：94-110((((王忠偉.房地產(chǎn)成本優(yōu)化控制.開發(fā)建設(shè).2006(2)：18-22((((趙永明.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究.哈爾濱工程大學(xué).2007：56-59基于C8051F單片機(jī)直流電動(dòng)機(jī)反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機(jī)MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對(duì)良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機(jī)溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機(jī)的通用控制模塊的研究基于單片機(jī)實(shí)現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機(jī)控制的二級(jí)倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強(qiáng)型51系列單片機(jī)的TCP/IP協(xié)議棧的實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的蓄電池自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機(jī)系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機(jī)的作物營(yíng)養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機(jī)的交流伺服電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機(jī)的泵管內(nèi)壁硬度測(cè)試儀的研制基于單片機(jī)的自動(dòng)找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機(jī)的液壓動(dòng)力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測(cè)儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機(jī)實(shí)現(xiàn)一種基于單片機(jī)的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機(jī)的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機(jī)的噴油泵試驗(yàn)臺(tái)控制器的研制基于單片機(jī)的軟起動(dòng)器的研究和設(shè)計(jì)基于單片機(jī)控制的高速快走絲電火花線切割機(jī)床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機(jī)的機(jī)電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機(jī)的智能手機(jī)充電器基于單片機(jī)的實(shí)時(shí)內(nèi)核設(shè)計(jì)及其應(yīng)用研究基于單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的煙氣二氧化硫濃度檢測(cè)儀的研制基于微型光譜儀的單片機(jī)系統(tǒng)單片機(jī)系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機(jī)的液體點(diǎn)滴速度自動(dòng)檢測(cè)儀的研制基于單片機(jī)系統(tǒng)的多功能溫度測(cè)量?jī)x的研制基于PIC單片機(jī)的電能采集終端的設(shè)計(jì)和應(yīng)用基于單片機(jī)的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機(jī)單片機(jī)控制系統(tǒng)的研制基于單片機(jī)的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機(jī)的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機(jī)的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機(jī)控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機(jī)的多生理信號(hào)檢測(cè)儀基于單片機(jī)的電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)Pico專用單片機(jī)核的可測(cè)性設(shè)計(jì)研究基于MCS-51單片機(jī)的熱量計(jì)基于雙單片機(jī)的智能遙測(cè)微型氣象站MCS-51單片機(jī)構(gòu)建機(jī)器人的實(shí)踐研究基于單片機(jī)的輪軌力檢測(cè)基于單片機(jī)的GPS定位儀的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機(jī)系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機(jī)的時(shí)控和計(jì)數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機(jī)和CPLD的粗光柵位移測(cè)量系統(tǒng)研究單片機(jī)控制的后備式方波UPS提升高職學(xué)生單片機(jī)應(yīng)用能力的探究基于單片機(jī)控制的自動(dòng)低頻減載裝置研究基于單片機(jī)控制的水下焊接電源的研究基于單片機(jī)的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機(jī)的氚表面污染測(cè)量?jī)x的研制基于單片機(jī)的紅外測(cè)油儀的研究96系列單片機(jī)仿真器研究與設(shè)計(jì)基于單片機(jī)的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機(jī)的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)基于MSP430單片機(jī)的電梯門機(jī)控制器的研制基于單片機(jī)的氣體測(cè)漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機(jī)的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機(jī)和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測(cè)技術(shù)研究基于單片機(jī)的膛壁溫度報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)基于AVR單片機(jī)的低壓無功補(bǔ)償控制器的設(shè)計(jì)基于單片機(jī)船舶電力推進(jìn)電機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于單片機(jī)網(wǎng)絡(luò)的振動(dòng)信號(hào)的采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的大容量數(shù)據(jù)存儲(chǔ)技術(shù)的應(yīng)用研究基于單片機(jī)的疊圖機(jī)研究與教學(xué)方法實(shí)踐基于單片機(jī)嵌入式Web服務(wù)器技術(shù)的研究及實(shí)現(xiàn)基于AT89S52單片機(jī)的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的多道脈沖幅度分析儀研究機(jī)器人旋轉(zhuǎn)電弧傳感角焊縫跟蹤單片機(jī)控制系統(tǒng)基于單片機(jī)的控制系統(tǒng)在PLC虛擬教學(xué)實(shí)驗(yàn)中的應(yīng)用研究基于單片機(jī)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)通信研究與應(yīng)用基于PIC16F877單片機(jī)的莫爾斯碼自動(dòng)譯碼系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的模糊控制器在工業(yè)電阻爐上的應(yīng)用研究基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究與開發(fā)基于Cygnal單片機(jī)的μC/OS-Ⅱ的研究基于單片機(jī)的一體化智能差示掃描量熱儀系統(tǒng)研究基于TCP/IP協(xié)議的單片機(jī)與Internet互聯(lián)的研究與實(shí)現(xiàn)變頻調(diào)速液壓電梯單片機(jī)控制器的研究基于單片機(jī)γ-免疫計(jì)數(shù)器自動(dòng)換樣功能的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的倒立擺控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)\