世紀(jì)華辰休閑購物廣場

世紀(jì)華辰休閑購物廣場世紀(jì)華辰休閑購物廣場負(fù)一樓：華辰超市一樓：時尚精品館（鞋靴、黃金珠寶、箱包、化妝品、生活服務(wù)、手表）1、鞋靴：（男）沙馳、1960歡騰、駱駝、公牛巨人、卡帝樂鱷魚、琦角龍、圣大保羅、BN.PIPE、瓦薩琪、鱷魚恤、大自然駱駝、歐羅巴、千百度、百麗、金利來、哈森（女）卡萊莉爾、蘭波兒、查吉斯、達(dá)芙妮、VL、泰和源、APPLE、萊斯佩斯、艾西、甘蒂、星期六、太陽舞、mayvenus、巨派、cameido、富貴鳥、好利時、B.E.X.S、金利來、卓之雅、紅蜻蜓、皮皮娜拉、杰豪、步賢、卓雅、DIBO2、黃金珠寶：六桂福黃金、CF珠寶、大福緣珠寶、瑞豐銀店3、箱包：金利來、皮爾保羅、沙馳、稻草人、布蘭施4、化妝品：謎尚、高夫、珀萊雅、美膳媛、深藍(lán)彩妝、相宜本草、自然堂、悠萊、夢妝、韓束、olay、dhc、calvin、klen、韓雅、泊美、美膚寶、歐詩曼、za、卡姿蘭、膜世界、迪奧、化妝品集合店（迪奧、香奈兒、CD）5、生活服務(wù)：電器飛利浦、溫馨禮品、生活用品玻璃器皿、蓮荷佰麗日化用品、幫手店（充手機話費）、皇宇（皮具護(hù)理）、華辰大藥房（外店）、農(nóng)村信用社（外店）6、手表：飛亞達(dá)、天王表、卡西歐、漢密爾頓，依波表，CITIZEN，瑞士名爵、寶齊萊、雷諾、天梭、浪琴、美度二樓：青春麗人館（少女裝、少少淑裝、時尚配飾、精品美食、美甲SPA）阿依蓮、太平鳥、木九十、三COLOUR、DJEANS、三COLOURleisure、飄雷、VEROMODA、ONLY、民族印象（圍巾、帽子、首飾）、IAM27、伊韻兒、播、VIVIdion、shangshe、ES、艾格、曼婭奴、MECITY、Y.SING、海貝、私人衣櫥、betu、SeasonWind、Tune&TUne、G&F、PageOne、pancoat、Btboy、Lily、太平鳥、適度、designice、kaxiwen、bayilu、helloKitty,幻走、Ledin、朵以、cache、sanmiao、韓菓惑、CCDD、小資SPA（美甲）、seeYourStory、布同、OYLL、ID、AIANGEL、SALIX三樓：都市名媛關(guān)（時尚女裝、淑女裝、精品配飾、內(nèi)衣家居、時尚小棧）米珂拉，迪圖，飾品島柜，依維妮，絲奧菲，君帛，非尚，UIZIFAN，BROINA巴蒂娜，永恒顏色，哥弟，阿瑪詩，恒澤，粉紅瑪琍，紐方，Aquamotrice，玖姿，婓朗思，采軒，香榭詩尚，HONRN，外灘故事，AISIWEN，lianiche，INICKOO覓可國際，水映，山之鉆絲巾，HPLY，秋水伊人，AIVEI，CAROLINE，容子木，恩曼琳，DF冰淇淋，瘋笛，名典屋，TGGC，DGVI，MEEMILEID，逸陽、LaBabite、Candie's、拉夏貝兒、伊絲艾拉、7.Modifier、、HON.B、TGGC、名典屋、風(fēng)笛、恩曼琳、黑森、OdBo、shiesser、天梭、DGVI、ZARILA、MEEmILEID、卡洛琳、內(nèi)衣：纖妍，婷美，怡蘭芬，imi's,曼妮芬，愛慕，夏娃之秀、萊特妮絲；化妝品集合店、秋鹿家家居，四樓：紳士運動館（商務(wù)男裝、男正裝、時尚休閑、運動休閑、戶外服飾、牛仔）大潤發(fā)1、一樓：大潤發(fā)超市、KFC（外鋪）、美國加州牛肉面（外鋪）、四海銀寶、塞飛洛（包）、植物醫(yī)生、寶島眼鏡、童年陽光（兒童娛樂）、啟迪（兒童玩具）、伶俐（飾品店）、休閑吧、翡翠男裝、老中醫(yī)化妝品、摩奧（服飾）、歐夢達(dá)女裝、特百惠、泰和源老北京布鞋、木果果木、電玩體感中心、松霖園蜂蜜2、二樓：大潤發(fā)超市，超外：zippo、耐克換季優(yōu)惠店、達(dá)芙妮、黑龍禮品、阿香米線、稻草人、三耳兔（家居服）、伊思男裝、沃爾莎琪（皮具）、古堂香茗茶大潤發(fā)超市位于城市東南部，建筑面積2萬平米，2013年10月底試營業(yè)，購物環(huán)境非常好，通道寬敞，分區(qū)明確，貨品齊全，屬于標(biāo)配項目。外租區(qū)以家庭生活零售業(yè)態(tài)為主，外鋪引進(jìn)肯德基和加州牛肉面，室內(nèi)的兒童樂園經(jīng)營情況非常好。與華辰超市對比，大潤發(fā)物價偏高，但憑借品牌優(yōu)勢、良好的購物環(huán)境和超大的停車位仍得到消費者的青睞，19:00到20:00時段人流量約1000人。陽光地下購物廣場項目全長710米，寬16米，設(shè)有16個出入口，8部電梯，約200個商鋪，總建筑面積15600平方米，堪稱黑龍江北部最大的人防地下商業(yè)街。動線規(guī)劃為一條4米通道，兩側(cè)為商鋪，每個單元商鋪開間3米，進(jìn)深6米。1平方米的商鋪每年租金8萬元，物業(yè)費1萬元。美食廣場：24個檔口，約950平米。正大廣場占據(jù)核心商圈的核心位置，位于十字路口處，沿街展示效果非常好，項目共四層，商品主要為傳統(tǒng)的零售百貨業(yè)態(tài)，即化妝品、鐘表、鞋靴、女裝、一小部分男裝、運動戶外服裝、童裝及家居家飾業(yè)態(tài)，品牌并不齊全，檔次中端偏低，其中兒童百貨、家居和床品業(yè)態(tài)商品較多，占據(jù)整個四層，另外在四層設(shè)有電玩城，由于品類搭配并不協(xié)調(diào)，消費人群定位也不匹配，故電玩非常冷清。一層引入時尚流行服裝GXG，因定位與整個項目不符，該店生意很一般。除在路口的外鋪設(shè)有德克士快餐和地下一層的美食廣場外，無其他餐飲業(yè)態(tài)，德克士生意比較好，美食廣場位置較偏，主要為商場工作人員提供。地下一層規(guī)劃有電子城，電子城是區(qū)域內(nèi)唯一一個電子賣場，客流量比較好。華辰商都華辰商都是綏化傳統(tǒng)的老牌商場，收購中央商城后，華辰商都成為綏化最大的百貨商場項目，營業(yè)面積5萬多平方米。業(yè)態(tài)主要有家用電器、手機數(shù)碼、鐘表、化妝品、男裝、女裝、鞋靴、家居飾品、床品、兒童百貨、兒童淘氣堡、美食廣場業(yè)態(tài)。商場商品齊全，檔次由地攤貨到中端的知名零售品牌，符合絕大多數(shù)消費者的定位，應(yīng)該是綏化人氣最旺的項目。項目面積的利用率非常高，通道寬度僅為2.5米，除了一層的化妝品、部分品牌男裝、黃金珠寶和四層的美食廣場采用聯(lián)營扣點外，其他均采用租賃的形式，并且租金非常高，如手機售賣、手機維修、針織品區(qū)域，均按照“米”計租。項目引進(jìn)肯德基，正在裝修。美食廣場位于項目4層，共1800平米，客單價在10元左右，生意非常好。由于項目改建擴建，在動線設(shè)置和業(yè)態(tài)劃分方面較差，尤其在一樓，品牌服裝和低端品牌混在一起，明碼標(biāo)價與討價還價混在一起，大大降低項目品質(zhì)感。一層的小租戶租賃區(qū)與化妝品區(qū)域相鄰，商品展示和銷售形象方面均較差，整個項目處于傳統(tǒng)服裝市場向百貨商場的過渡階段。項目無中庭無休憩區(qū)域。二樓設(shè)有一個兒童娛樂區(qū)，以軟體游樂設(shè)施和玩沙、DIY手工為主，面積約300平米。一層手機：柜臺1.4米長，租金14000元，電費另算二層男裝：30㎡，租金：6—7萬華辰超市購物中心店：華辰超市：2500㎡（不包含外租區(qū)）獨立店：華辰超市：每層1800㎡*2=3600㎡兩個超市距離100米，占據(jù)了城市最核心的商業(yè)區(qū)。并且在城市內(nèi)，還開設(shè)多個大小不一的華辰超市，可以說在綏化具有壟斷地位，也正是依靠這兩個核心位置的超市和散落在各街區(qū)的華辰超市，迫使開業(yè)不到一年的北京華聯(lián)超市退出綏化市場。大潤發(fā)超市的強勢進(jìn)駐，分流了華辰超市的部分客流，但是憑借華辰超市的位置優(yōu)勢，在超市行列，仍是綏化市場的老大。通過走訪比較可以得出，華辰超市的商品價格整體偏高，有些商品單價甚至高出市場很多，但奶制品價格明顯低于其他城市的同種商品。兩個超市均沒有停車位，購物環(huán)境一般，貨架間通道較窄，沒有休閑體驗的氛圍，目的性消費較強。供銷大廈綏化老牌商場項目，設(shè)施陳舊、無動線規(guī)劃。項目共四層，一至三層以日雜、小百、男裝、女裝、鞋靴低端商品為主，符合老百姓購物需求，客流量大；四層經(jīng)營家具，面臨閉店。南方大廈位于中興東大街南側(cè)，緊鄰茗盛時代廣場項目地，開業(yè)時間比較久遠(yuǎn)，商品以批發(fā)零售和家用電器為主。其中百貨業(yè)態(tài)引進(jìn)義烏小商品批發(fā)城、一東日用百貨批發(fā)城、溫州服裝批發(fā)城，其中位于三層的義烏小商品批發(fā)城已經(jīng)撤場；電器引進(jìn)國美電器和供銷大樓家電賣場，受負(fù)一層供銷大樓家電賣場的競爭影響，位于二層的國美電器已經(jīng)閉店。四層的美食廣場在經(jīng)營中，主要以商場營業(yè)人員居多。華聯(lián)商廈位于城市南部區(qū)域，毗鄰城市主干路中直南路，周邊以平房和新建樓房居民為主，主力店設(shè)有北京華聯(lián)、肯德基、大地院線（未開業(yè)），目前除了肯德基、泰華醫(yī)藥和蛋糕烘焙店以外，均已閉店。其主要原因：一是綏化為單商圈城市，想要打破消費者的購物習(xí)慣需要一個長期的過程；二是華聯(lián)商廈項目位置比較尷尬，項目客群定位不清，沒有針對性進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)置；三是北京華聯(lián)的品牌在北方市場影響力非常小，消費者并不買賬；四是普遍大眾反映商品價格高，喪失口碑。茗盛時代廣場項目分析綏化的商業(yè)項目基本都位于中興東大街南北兩側(cè)，北側(cè)以正大廣場、正大鞋城、華辰商都、華辰休閑購物中廣場、華辰超市（2家）、供銷大廈為主要代表；南側(cè)以南方大廈和在建的茗盛時代廣場項目為主。綏化的商業(yè)項目非常集中，主要聚集在中興東大街北側(cè)，其客流明顯多于南側(cè)。中興東大街寬約20米，除一排公交車道外，余下為自東向西的單行車道，車流量從早至晚非常擁擠，基本處于打不到出租車的情況。受中興東大街的阻斷，客流能否實現(xiàn)引入南側(cè)，存在不確定性。綏化商業(yè)市場租金非常高，核心區(qū)域基本沒有空鋪，并且在較好的商業(yè)項目中，有一鋪難求的現(xiàn)象，通過“好處費”才能租到商鋪，說明綏化商業(yè)市場確實具有良好的商業(yè)環(huán)境和強勁的消費能力。從綏化城市商業(yè)市場的現(xiàn)狀和城市特點來看，本項目可以從兩個方向考慮操作該項目。順應(yīng)區(qū)域商業(yè)市場大局，追求高回報率，定位為以零售業(yè)態(tài)為主的商貿(mào)城，劃分中小鋪，以當(dāng)?shù)厣碳覟橹鳎灰髾n次和舒適度，以略低于華辰商都的租金，直接導(dǎo)入競爭對手的商家。優(yōu)勢：物業(yè)和工程要求相對較低，客戶群集中，招商較為容易，租金回報高。劣勢：容易與競爭項目產(chǎn)生惡性競爭。小商家穩(wěn)定性不夠，抗壓能力弱，多變性不易把控。沒有起到填補綏化商業(yè)市場空白的作用，市場說服力弱。百貨業(yè)態(tài)受電商沖擊，行業(yè)整體大趨勢下行。二、避開市場競爭，填補市場空白，以餐飲、娛樂、休閑等體驗式商業(yè)業(yè)態(tài)為主，引入連鎖品牌商家，以口碑、品牌、服務(wù)和穩(wěn)定作為亮點，吸引城市消費者。優(yōu)勢：城市第一家引入體驗式消費的商業(yè)項目，先入為主，直入人心。符合商業(yè)發(fā)展大趨勢，電商難以沖擊。占據(jù)品牌商家資源，使項目在市場具有唯一性。劣勢：物業(yè)和工程條件要求較高，規(guī)劃設(shè)計要求嚴(yán)格。必須引進(jìn)有號召力的品牌商家，招商難度大，洽談周期長。體驗式業(yè)態(tài)租金收益低于零售業(yè)態(tài)，回報率相比不占優(yōu)勢。幾項需重點引進(jìn)的業(yè)態(tài)和品牌：影院（星美、萬達(dá)、CGV、嘉納）自助烤肉、火鍋（鑫海匯、金漢斯、比爾森、東來順）兒童娛樂（大白鯨、朵朵童世界、哈動園、寶貝渡口）洋快餐（麥當(dāng)勞、必勝客、漢堡王、吉野家、比格披薩）甜品糕點（茗記甜品、香芒山甜品、好利來、85度C、面包新語）負(fù)一層：大型生活超市（建筑面積1萬平米，使用面積約8000平米左右，須引進(jìn)特色超市才能與對面的2家華辰超市抗衡，商品價格和裝修環(huán)境將是取勝要點）世紀(jì)華辰男女裝、休閑裝、鞋均是租金保底扣20%，超額部分扣5個點?；瘖y品租金保底扣16-20%，均3900元/㎡黃金珠寶租金2800元/㎡鐘表是租金3100元/㎡餐飲：租金保底扣20%，超額部分扣15%。影院：租金1.1元/㎡（不含其他費用）