地下商業(yè)購物中心物業(yè)經(jīng)營管理策略含經(jīng)濟效益評估市場推廣建議

目錄一、前言1.背景2.范圍、目的2．1范圍、分類2．2目的3．技術(shù)路線和方法3．1技術(shù)路線3．2方法二、地鐵沿線地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)利用的特點及案例研究1.地鐵地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的特點1．1地鐵相關(guān)資源的開發(fā)具有明顯的交通優(yōu)勢1．2處于特定時空條件下的地鐵站內(nèi)商業(yè)具有市場獨占優(yōu)勢1．3地鐵內(nèi)商業(yè)的發(fā)展與地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)1．4地鐵內(nèi)商業(yè)和地鐵商城運營的局限性2．幾個城市地鐵地下商業(yè)研究2．1上海的經(jīng)驗與做法2．2廣州的經(jīng)驗和做法2．3北京的經(jīng)驗和做法估窯2鴿．梁4哥香港的經(jīng)驗和錘做法3．小結(jié)雁厚3尺．綢1跪地鐵商業(yè)經(jīng)營嚇分布特點畝肌3頓．上2沉地鐵公司對地濟下商業(yè)物業(yè)運舌營管理的策略懇交3架．結(jié)3沿來自香港地鐵南商業(yè)經(jīng)營的借細鑒襖三、深圳商業(yè)電物業(yè)經(jīng)營狀況窄分析種身1射．深圳市商業(yè)紋物業(yè)市場現(xiàn)狀拒貞1倚．批1串供給狀況蹈咳1窄．年2駁需求狀況稀較1喝．跳3遭深圳商業(yè)物業(yè)貌經(jīng)營狀況面感1尿．口4竹小結(jié)蘋房地玉產(chǎn)慮E號網(wǎng)扁論區(qū)范文哄吧鏡障補2奸．深圳商業(yè)物春業(yè)市場發(fā)展趨草勢掃楚2采．酬1屑商業(yè)物業(yè)供給頂量預(yù)測阻疼2逢．居2顛商業(yè)物業(yè)需求揪量預(yù)測擁妙2魚．免3撲商業(yè)物業(yè)租賃齡狀況預(yù)測槽翅2剪．卵4歷商業(yè)物業(yè)營銷刻趨勢曬四、深圳市零盈售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r芬及消費者消費調(diào)特征分析償秒1洋．深圳零售業(yè)網(wǎng)發(fā)展的特點粒持1艙．宋1邪規(guī)模經(jīng)營、連角鎖經(jīng)營使行業(yè)糧集中度有了明獲顯提高堅姥1底．風(fēng)2下購買力來源多梢元化喝加1蟲．嫩3敞零售業(yè)態(tài)完備剃，業(yè)態(tài)調(diào)整和拒創(chuàng)新取得成效槳笨1蔑．田4惡零售商業(yè)平均留利潤率處于微余利邊緣厭最1贊．鴿5裳隨著地鐵的修劃建將使深圳商傻業(yè)布局發(fā)生變街化，零售業(yè)有雜向地鐵沿線集栽中的趨勢菌肚1枝．害6愁將形成新的多掩極商業(yè)服務(wù)體鳥系弓姑2底．深圳市消費諷者購買力釀彼2魚．壇1銹深圳市常住人廳口特征鏈撇2的．認(rèn)2菊深圳經(jīng)濟狀況住及常住人口消環(huán)費能力戀每2伙．燈3閥流動人口消費雜特征耍褲2家．章4辰深圳市消費結(jié)亭構(gòu)帖五、地鐵公司膏地鐵站廳商業(yè)此物業(yè)的商圈分勞析及商業(yè)規(guī)劃俱泛1庭．站廳零星商腹業(yè)物業(yè)經(jīng)營策腹略分析工續(xù)1修．鉛1圖站廳零星商業(yè)憲物業(yè)的分布煮斜1東．閃2甜站廳零星商鋪泥的人流特點琴歉1逆．叼3筑地鐵站廳零星鐘商業(yè)物業(yè)經(jīng)營旦策略穩(wěn)稈2同．地鐵站廳商宋場物業(yè)的商圈葡及經(jīng)營策略分截析行幅2溜．爸1葬大劇院站廳商帆場壺乓2腦．汗2躬世界之窗站廳墓商場槳美2討．貍3順會展中心站廳被商業(yè)區(qū)浮六、地鐵公司歲地下商業(yè)街（夢商城）物業(yè)商刑圈及經(jīng)營策略桃分析影幟1狀．崗會間地下動商業(yè)街孝嗚1窗．的1謎研究對象概況區(qū)卻1乘．捆2殲周邊環(huán)境特點新嗎1感．墻3遲消費者消費特策征持禁1胖．浪4蒜經(jīng)營策略悟釘2鏈．市民中心站厭地下商業(yè)街老露2桿．吩1絞研究對象概況匯壞2項．徒2位周邊環(huán)境特點杰漏2徑．奮3噸周邊人流特點銅帥2泄．催4乎經(jīng)營策略祖七、深圳地鐵我地下商業(yè)物業(yè)能經(jīng)營的模式分莖析與建議揭耐1跌．商業(yè)物業(yè)經(jīng)私營的主要模式捉息2亭．經(jīng)營模式選侵擇的考慮因素敵棗2燥．燙1顧站內(nèi)商場位置哥的特殊性繩票2楚．宅2搭投資的承受能半力提傘2敏．界3既以經(jīng)營回報的譽期望像勢2突．脖4臉租賃市場的態(tài)險度攜跑2拉．渠5接地鐵公司的經(jīng)瓣營管理能力隆娛3罵．地鐵商業(yè)物梳業(yè)經(jīng)營模式的漫建議寄八、深圳地鐵軟地下商業(yè)物業(yè)冶經(jīng)營的招商與逼市場推廣建議紐際1飲．招商方式雕盼2閥．招商策略略部3科．租約安排眠情4拍．宣傳廣告介疏4慈．膛1庸宣傳推廣策略敬零4浸．蹲2喜宣傳推廣的主肚訴求舞九、深圳地鐵杯地下商業(yè)物業(yè)潛經(jīng)濟效益評估紫嚴(yán)1這．站廳商業(yè)物工業(yè)凍己1釋．奏1菜投資額撇摸1馬．怕2弦營業(yè)收入丹大1貝．僅3鬼營業(yè)支出甜善1格．館4歡利潤額（單位利：萬元）樂果2急．地下商業(yè)街哀（商城）誦湯2歐．姜1泊投資額膠歌2憐．批2鏡經(jīng)營收入哄職2偷．葛3奉經(jīng)營費用積香2蓄．視4木利潤額（單位終：萬元）免得2旦．歌5揉全部投資回收渣期鬧十、問題與建梯議蠟多1歸．主要問題精阻1渣．功1濫長遠看好和近雹期看淡的矛盾需及其對經(jīng)營的鴉困擾奶仍1炭．思2望周邊環(huán)境存在憑較大的變數(shù)，式使租賃雙方都臟存在較大的經(jīng)沈營風(fēng)險慘換1炭．想3浴崗會間地下商外業(yè)街的經(jīng)營面掘臨的難度是相府當(dāng)大2．建議前言1．背景設(shè)販損深圳地鐵一期懲工程經(jīng)過長期蛛的籌備、建設(shè)駁，一號線羅湖忽站至世界之窗標(biāo)站、四號線黃慨崗站至少年宮亡站將跡于睜200蠻4必年年底建成投參入試運行。惱塊掠地鐵是一種大兆量、安全、高轟效、準(zhǔn)點的城愿市軌道交通工序具，在人口密值集的現(xiàn)代化大搜都市，地鐵在杜城市綜合交通蝦體系中具有獨悉特的優(yōu)勢，因疲而通常成為主吸要的客運交通良方式，客流量幫相當(dāng)龐大。為賊了利用龐大客含流帶來的商機北，增加收益，忽同時也為向乘丈客提供更完善橋服務(wù)，各國城芳市地鐵開發(fā)和辰運營當(dāng)局，都暈十分重視開發(fā)齊利用地鐵沿線育地下空間資源犁，積極發(fā)展商繳業(yè)服務(wù)業(yè)，這級已經(jīng)成為地鐵舞經(jīng)營的主流模皮式。介丈院深圳地鐵在建織設(shè)過程中，地渣鐵公司借鑒國罵內(nèi)外經(jīng)驗，有駐意識地考慮了釣地下商業(yè)空間紹的開發(fā)，對各營類有條件的地準(zhǔn)下空間資源均臨計劃改造為商脖業(yè)物業(yè)，并在孟地鐵通車同時類一起投入使用凱。由于這些規(guī)懸劃中的商業(yè)物執(zhí)業(yè)分布線長，往規(guī)模不一，情按況復(fù)雜，為使川這些商業(yè)物業(yè)竭的經(jīng)營達到理昨想效果，深圳翅地鐵公司認(rèn)為勝有必要選擇一吹家研究咨詢機些構(gòu)，來開展前想期研究策劃工泉作，深圳地鐵悄公司最后選中獵深圳市百家歡藏實業(yè)發(fā)展有限復(fù)公司來承擔(dān)這屯一使命。煤2蹄．范圍、目的駛旗2增．恨1他范圍、分類渴鉛2惰．彈1遙．赤1服范圍（詳見本踐章附圖）妙·邊各站廳內(nèi)的零爽星物業(yè)拍，面71塊7室平米；睛·駕大劇院站內(nèi)中匠型物業(yè)塊，水96輪0木平米；陡·岡會展中心站中愈型物業(yè)削，水180軋0視平米；杰·頌市民中心站大令型物業(yè)艱，蛋311橋0沙平米；賽·曉世界之窗站站隱內(nèi)中型物業(yè)慮，漆150婆0崗平米；鴿·俊崗廈混站睡—冤會展中心站區(qū)敲間大型物業(yè)忍，材1080懂0鉛平米。沙塌2貞．薯1鼻．土2蛛分類距資我按照商業(yè)網(wǎng)點間的類型劃分，捐上述物業(yè)可劃鞋分為三類：潛鐘唉第一類為站廳觸零星網(wǎng)點；愛務(wù)哨第二類為站廳握商場；禮稍敲第三類為地下尊商業(yè)街（城）質(zhì)。捧垂2墨．偽2鏈目的培幫助深圳地鐵表公司增進對深州圳商業(yè)物業(yè)市燭場的了解，設(shè)澇計地鐵商業(yè)物韻業(yè)的概念和提民出市場定位，物推薦合理的經(jīng)輔營模式，估算白地鐵商業(yè)物業(yè)膠經(jīng)營的效果，止為地鐵公司的申相關(guān)決策提供突充分依據(jù)。事3低．技術(shù)路線和潮方法塵外3虛．挑1匙技術(shù)路線基礎(chǔ)資料調(diào)研基礎(chǔ)資料調(diào)研物業(yè)技術(shù)條件周邊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r周邊環(huán)境物業(yè)技術(shù)條件周邊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r周邊環(huán)境深度調(diào)研深度調(diào)研商業(yè)物業(yè)供求及價格狀況商業(yè)發(fā)展趨勢消費者商業(yè)物業(yè)供求及價格狀況商業(yè)發(fā)展趨勢消費者問卷調(diào)查案例研究案例研究香港地鐵上海、廣州、北京地鐵香港地鐵上海、廣州、北京地鐵集思廣益尋找集思廣益尋找解決方案項目組討論商家意見項目組討論商家意見撰寫策劃報告撰寫策劃報告耀旬3隸．匆2炕方法曉廚3貿(mào)．傭2陷．繞1甜聚類分析方法罷理念。調(diào)查分馳析其他城市地驟鐵商業(yè)業(yè)種業(yè)托態(tài)分布的共性月，設(shè)計地鐵商少業(yè)規(guī)劃的概念件；被餃3歪．砍2隔．裙2圍經(jīng)驗歸納法。蝕通過對其他類農(nóng)型商業(yè)物業(yè)經(jīng)凝營規(guī)律的總結(jié)甚，提出經(jīng)營問蛇題的解決方案宰和思路。糖悅3炮．粥2占．進3眼專家法。其實磁是經(jīng)驗法的一進種，是利用業(yè)漆內(nèi)專家的經(jīng)驗驗判斷來篩選合育理的解決方案惡。沿二、地鐵沿線餐地下商業(yè)物業(yè)鏟開發(fā)利用旦的特點及案例栗研究珍1立．地鐵地下商悄業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)講營的特點舉貴賓地鐵站內(nèi)商業(yè)格與沿線商業(yè)的興開發(fā)屬于地下揀商業(yè)空間開發(fā)慘范疇，相對于寬地上商業(yè)空間克的開發(fā)經(jīng)營，絲有其自身的特瞎點和約束條件貫。電顧1六．族1鋸地鐵相關(guān)資源奉的開發(fā)具有明元顯的交通優(yōu)勢儲斜摩地鐵作為一種嚇快捷、準(zhǔn)時的泰城市交通工具攤，能夠聚集巨龜大的客流，而貧客流在乘坐地估鐵時對某些類經(jīng)別的消費潛力刪巨大。因此地幅鐵相關(guān)資源的拒開發(fā)旨在有效拐利用客流帶來弊的巨大市場機榆會，就具有明校顯的交通優(yōu)勢忽。閉霧1伶．遙2腹處于特定時空題條件下的地鐵伸站內(nèi)商業(yè)具有磨市場獨占優(yōu)勢籌蝦鵲地鐵地下商業(yè)女可以說是地鐵遺建設(shè)運營的衍日生和商業(yè)化的埋產(chǎn)物，受空間肆、環(huán)境等因素嶄的限制，地鐵挽商業(yè)的競爭，監(jiān)因而可以說在支特定時空條件摸下，地鐵站內(nèi)迷商業(yè)對于巨大家的客流資源具著有城市場獨占性。優(yōu)轉(zhuǎn)1置．鏡3倍地鐵內(nèi)商業(yè)的兔發(fā)展與地面商好業(yè)發(fā)展?fàn)顩r密裹切相關(guān)這陪典地面各商圈具河有聚集人氣的纏磁場效應(yīng)，而稱地鐵的運營猶加如動脈，能加擱速客流，二者夾相互支持。因鳳此地鐵內(nèi)商業(yè)哭與地面商業(yè)發(fā)桶展密切相關(guān)，泉地上地下各商樸業(yè)設(shè)施之間相茅互補充，能更滅大的方便和滿磁足顧客需求。炒稼1馬．著4京地鐵內(nèi)商業(yè)和啟地鐵商城運營擺的局限性瘦牧紡從屬于地鐵建程設(shè)和運營的地耍鐵地下商業(yè)的駱運營要受到地蟻鐵運營法規(guī)、允地下空間建設(shè)靠技術(shù)和消費習(xí)上慣等方面的限趴制。發(fā)乘客安全是地濫鐵建設(shè)和運營省考慮的首要因暴素，地鐵在通桃風(fēng)、防火、排考水以及緊急情臥況時的乘客疏敏散等方面都有褲嚴(yán)格要求。地美鐵地下商業(yè)要邀求客流滯留則酬與地鐵交通本混身要求的客流圍疏散功能背離宴，因此需要地繳鐵地下商業(yè)開燕發(fā)經(jīng)營要兼顧竹客流疏散和滯運留要求，經(jīng)營揮業(yè)態(tài)的選擇也身要以此為出發(fā)醋點。羞地鐵建設(shè)和與濕地鐵相關(guān)的商泥業(yè)空間均屬地淚下構(gòu)筑物，其啞結(jié)構(gòu)和技術(shù)條覺件一旦形成就改很難進行改造陸，即使改造也雞存在工程難度恐大、投資成本都高的問題，具憲有較大的不可望逆性，因此該段類項目的前期海規(guī)劃尤為重要膏。演商業(yè)運營要奉只行消費者導(dǎo)向注觀念。地鐵地姓下商業(yè)環(huán)境會誠不太符合慣常笨于地面上生活噴的消費者長期英形成的消費習(xí)慌慣、消費心理少：低可視性使煌消費者產(chǎn)生壓典抑感；封閉環(huán)劫境影響消費者廁在時間等方面坑的判斷；地下維空間的封閉性孝與商業(yè)空間要貫求的開放性的友矛盾等。這就秤客觀上要求地悔鐵商業(yè)經(jīng)營創(chuàng)籠新，突破習(xí)慣忠障礙，強化地晚下消費引力，承把消費力引入劃和留在地下。勻2玻．幾個城市地耕鐵地下商業(yè)研赴究剃墊2虹．勝1努上海的經(jīng)驗與春做法旅縮占目前上海運營艘的兩條地鐵線國路全長筑約抵4陸0殘公里，日均客仆運卵量育8覺9替萬人次。詞耀2盤．饅1手．帥1起上海地鐵地下垮商業(yè)基本情況赤·葛地鐵站內(nèi)商鋪飲的經(jīng)營棋碰犁地鐵各站站臺標(biāo)通常沒有或僅棍僅配少量即時貪、便捷的自動殊售貨機和報刊月雜志銷售點。礙秤晴地鐵站廳設(shè)置候較多主要經(jīng)營販書報、洗衣、贈數(shù)碼快照等面猜積小、服務(wù)即慮時、經(jīng)營專業(yè)穴的商鋪。商鋪邊主要采用各站串連鎖套餐的經(jīng)謀營方式。但經(jīng)丑營狀況因分布型不規(guī)范、經(jīng)營重單一、缺乏吸有引力而不盡人羨意。說·豎地下商場或商芳業(yè)街社犯競上海的靜安寺明伊美時尚廣場舉、人民廣場地愿下香港名店街愚等地下商場或鷹商業(yè)街多建于心客流量較大的息站點，主要經(jīng)佛營服裝飾品，鴉目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)派時尚的青年男船女。被評巴特色化經(jīng)營的坦香港名店街，呆引進追求時尚芹潮流酸的摟“喝香駕港填”賭概念和香港零說售業(yè)先進的經(jīng)輔營管理理念，騰主要經(jīng)營中檔鉛名牌禮品、飾捷品和化妝品；灶目標(biāo)顧客瞄馬準(zhǔn)有18-2趟6獅歲追求時尚的孕年輕族。步素2盡．的1騎．虧2筋上海地鐵商業(yè)勞的管理與經(jīng)營辰蔥凈地鐵商業(yè)招商過方式的選擇是臭根據(jù)地下商業(yè)同物業(yè)的具體特厲點來進行的，泰主要有三種：紀(jì)委托商業(yè)公司艇（中介）負(fù)責(zé)袋招商；招標(biāo)商趨業(yè)投資公司總旅承包方式；公邊司自己負(fù)責(zé)招碰商，負(fù)責(zé)管理州。上海地鐵運戒營有限公司商麻貿(mào)公司在擁有被經(jīng)營管理權(quán)的悶二號線上實行須連鎖式招商，甘把十幾個站點遣鋪面捆綁出租叨，規(guī)模經(jīng)營?；j歪咸地鐵公司在運攔營初期對于商怕鋪出租主要采附用招商的方式養(yǎng)，隨著地下商刃業(yè)的發(fā)展，競坦?fàn)幈容^激烈的符條件下，改而屬采用議標(biāo)的方艇式。于披護地鐵商場中商拉鋪的租金最貴買價格撒為兆500良0幸元喪/民月幫（什8-賀9唐平方米），再隸加上物業(yè)管理數(shù)費秀35努0拔元虛/駱月，有稅金、窄工商管理費也安列在其中。較憐早運營的徐家櫻匯地下商城內(nèi)挎的一般商鋪平教均租金港是外7-1基2司元撕/倉每天，在各類阻地鐵商鋪的租陣金中是比較低遇的。站廳內(nèi)零攀星商鋪租金價怨格一般在每滔月涉200-35撕0蕩元巴/習(xí)平方米，租金汗遞增率：每討年亭5%-10舞%棵。北步2醋．童1攪．叔3金上海地鐵商業(yè)購的經(jīng)驗和不足到霸脈主要經(jīng)驗是地山鐵商鋪開發(fā)主惜要采用招商方勇式；特色化經(jīng)憑營；連鎖經(jīng)營冬；注重地鐵站秀、地下商場以殊及地上商業(yè)的茅銜接。存在的助問題是很多地觸鐵商城的規(guī)劃郊欠合理；所營普項目雷同；功擱能定位不明確偉。丘梁2段．將2恰廣州的經(jīng)驗和擱做法忘朗簽運營中的廣州雖地鐵一、二號育線全削長功41.4咳8蹤公里，日均客漂運板量給37.林5潮萬人次。搜緞2劫．撤2些．渡1風(fēng)廣州地鐵站點奏地下商業(yè)基本翠狀況愚·易地鐵沿線站廳帳商業(yè)袋粥鞏一號線各站點鄰站廳大都設(shè)置乒了商業(yè)零售網(wǎng)謹(jǐn)點，但除天河屯西站具有一定攪規(guī)模和比較集脊中外，其它多郊為零星分布，疊主要經(jīng)營書報茂刊、沖印、西玉餅店、銀行、禁便利店等，進掀駐地鐵商業(yè)網(wǎng)注點的主力商家真以連鎖企業(yè)為欲主。二號線與性一號線站廳商訂鋪的經(jīng)營模式屈和業(yè)態(tài)種類相齒近。卸·槍與站廳連接的泊地下商業(yè)街笨掛光與站廳連接的漢地下商場或商罪業(yè)街經(jīng)營面積錄和規(guī)模較大。糕烈士陵園站的畏流行前線是主漠營時髦服裝、通飾品及特色食尺肆的流行時尚丸地帶，吸引追辦慕時尚的中、賄大學(xué)生及潮流末青年。芳村站辨與花地灣站間純的地下商業(yè)街艷前段是好美居扛家居廣場，后榆段是服裝飾品喝購物廣場，但當(dāng)因位置偏敝經(jīng)域營狀況較差。償已2戀．太2求．擦2秘廣州地鐵公司撕對于地鐵地下迅商業(yè)的經(jīng)營管各理杏炸識廣州地鐵對站礙廳零星商鋪和烘地下商業(yè)街采佳用不同的經(jīng)營響手法。對零星隙商鋪是設(shè)定業(yè)叉種分別招商，梨為方便管理傾牙向于選擇較有茄實力的知名連膜鎖企業(yè)連鎖經(jīng)夫營；對規(guī)模較俗大達到商業(yè)街剪性質(zhì)的則采取舒整體招商的辦氧法，但對商鋪型經(jīng)營范圍和形反式有諸多限制穩(wěn)。漁垃槽隨著地鐵地下色商鋪商業(yè)經(jīng)營冤的發(fā)展，初期拿采用招商引入?yún)⑸碳业姆绞奖恢h標(biāo)方式逐步奮取代。屋班網(wǎng)租金一般為每繳月千200-50喉0荷元賤/鋼平方米，合同構(gòu)期一仰般哥3-秩5壓年，租金年遞外增率爭為威6授%寧。但各站點的壩連鎖報刊亭月號租徑為域70伐0碗元，威租金相對較高腦，因此多由南在方報業(yè)等有實啟力的企業(yè)連鎖斤經(jīng)營，目前這醒類商鋪租金有午下調(diào)趨勢。似淡夾地鐵站廳商鋪過出租率豈達嶼100筍%啦，棒200嘉2攝年全年商鋪租犁金收入超領(lǐng)過誼20孔0社多萬元并。票院毯2盈．衰2跨．乓3銅廣州地鐵站廳奧商鋪經(jīng)營的主舊要經(jīng)驗和值得種關(guān)注的問題住朗帶經(jīng)驗主要是引枝進連鎖經(jīng)營和述知名商家，區(qū)銜分商場、商鋪相的不同情況采鍋用分別招商、匙整體招商相結(jié)這合的方式。但念地鐵一號線興巷建后沿線地下紫商業(yè)發(fā)展并不艙興旺，有的業(yè)鵝種如藥店業(yè)已屯關(guān)閉，究其原貧因主要是客流曾量太小、消費孕者尚未形成逛巾地鐵站商鋪的籌習(xí)慣以及商家蕩經(jīng)營策略缺乏糞引力。支蹈2館．鑰3家北京的經(jīng)驗和傍做法其外趁北京運營的一坦線和環(huán)線地鐵皇總里聾程煤5查4夫公里，日均客傷運量遭約加13承0肅萬人次。摔衫2些．川3恢．夢1僅地鐵站內(nèi)商業(yè)側(cè)基本情況及特扣點婦肥與目前地鐵線各盲站廳配置了以務(wù)沖影、西點、頌便利店等經(jīng)營轉(zhuǎn)便利性商品和正服務(wù)的不同業(yè)講種組合的商業(yè)后服務(wù)網(wǎng)點。商蘭業(yè)網(wǎng)點基本采映用連鎖經(jīng)營方搶式。數(shù)貿(mào)寸但與地鐵站連能接的地下商場雕、商業(yè)街的開設(shè)發(fā)經(jīng)營十分滯暑后。在地鐵西借單站站廳與西拴單商場連接的此地下空間設(shè)立枝的西單站地下虜商貿(mào)市場，經(jīng)栽營面積馬僅坊55婚8撇平方米，主要呀經(jīng)營服裝、鞋估帽、北京特色志食品等中低檔測商品，經(jīng)營狀繼況不好。物均2盟．齒3道．希2蒜北京地鐵對地巴下商業(yè)的經(jīng)營挺管理變伸好在對地下商業(yè)喂的經(jīng)營方式上斬，北京地鐵商油貿(mào)中心以租賃旦為主，大部分辨經(jīng)營項目是引卷進合適商戶（血主要是在全市代有相當(dāng)知名度棵的連鎖企業(yè)，基如北京百萬莊貧園公司），但若對商家經(jīng)營的肅商品品種進行疊限制，以防止滑對乘客不良干湊擾和商家之間息惡性競爭；地勿鐵公司實行多港種經(jīng)營方式，驚有選擇參與部嫌分項目的經(jīng)營防，如進行沖印萄、影像超市（家還未開業(yè)）等赴經(jīng)營項目合作琴，但通常不承冷擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險；嘗在管理架構(gòu)上獨設(shè)立專門部門梯（如設(shè)立西單嗽商場部）對大譜型網(wǎng)點進行管斥理。勇綠撞目前，站內(nèi)商驢鋪的租金平均長是每俯月麥500-80抓0木元純/濃平方米。地鐵救公司商鋪租金舒收入加上自動奔售賣機的租金李收入，一年租址金收入總計可聚以超抵過它100情0投萬元。碼崗2帖．棕3置．忍3詳北京地鐵商業(yè)聚經(jīng)營的經(jīng)驗和極問題的攤姥主要經(jīng)驗是盡嘆量引進實力強雷的連鎖企業(yè)，片使乘客在地鐵句可以獲得優(yōu)質(zhì)麥的延伸服務(wù)，攀同時減少地鐵狡公司的管理壓途力，保障地鐵跳公司收益。但尊是整體上北京掛地鐵的較大規(guī)牲模的地下商業(yè)啦發(fā)展比較滯后盲。釘鉤2紗．確4鄙香港的經(jīng)驗和繩做法擔(dān)炸蹲香港地鐵荃灣范、港島、觀塘肥三條主要運營速線路總焦長焰43.君2虹公里，日運營白時間睬達艱1中9子小時，日均客培運游量穗23慌0貸萬人次。侵帶2碌．蠻4釣．哀1被香港地鐵地下粗商業(yè)?！ぞ卣九_、站廳內(nèi)元商業(yè)復(fù)察什站臺因功能限謝制基本沒設(shè)置蚊商業(yè)，但各類顫廣告布滿站臺荒通道壁、地鐵嘉隧道壁的有效中空間。曾餃眾面積較大的站辜廳客流旺盛，晴因此分布著不覺少滿足即時性侄、便捷性需求裂的商鋪。商鋪氣的業(yè)態(tài)設(shè)置以船銀行、便利店殖、西餅屋、干魚洗店等種類為蔬主。商鋪裝潢報考究，環(huán)境頗董好，經(jīng)營狀況稻不錯。倦·拍沿線地下商場櫻濤梨與站廳連接的澤地下商場定位早明確、經(jīng)營靈?；?，是融購物籃、休閑、娛樂盞、觀光為一體赴的綜合性商城僵。最具特色的咐地下商場是銅日鑼灣時代廣場火地下一層究的襖“螺時代便利脾集爬”服，主要經(jīng)營中挺西特色餐飲、愛休閑娛樂、便命民超市、服裝河飾品；目標(biāo)顧測客瞄準(zhǔn)大眾消蠶費者，價格適奧中，生意頗好川。托屯2護．這4偽．演2剪香港地鐵商業(yè)亂的經(jīng)營模式和屑管理方法困善賭對于分布在各貢站廳內(nèi)的銀行廁、便利店、西鬧餅屋等商鋪，撤香港地鐵主要擁租賃給采用連謙鎖經(jīng)營的商業(yè)侍企業(yè)，既統(tǒng)一限管理，又突出膊品牌優(yōu)勢。晚害政香港地鐵公司烘的經(jīng)營收入分忙經(jīng)常收入和非踢經(jīng)常收入（即細物業(yè)發(fā)展利潤屠）。經(jīng)常性收御入包括車費收舌入、物業(yè)租賃娛收入、物業(yè)管薄理收入和其它拳收入等，其它謊收入則來源于周地鐵范圍內(nèi)的除有線和無線業(yè)稍務(wù)、自動售賣液機以及紀(jì)念車粘票收入等。尤園2緊．礎(chǔ)4瘦．討3遮香港地鐵商業(yè)伯發(fā)展的經(jīng)驗借抵鑒和不足密績垂經(jīng)驗主要是各怖類地鐵商場經(jīng)笑營定位明確，鉆實行特色化經(jīng)揉營和主題經(jīng)營挪；圍繞地鐵經(jīng)以營進行商業(yè)營挨銷模式的創(chuàng)新迷，把商場的客欺流和經(jīng)營與地腫鐵的客流和經(jīng)敲營進行經(jīng)營捆狹綁（如杏花新遮城）。但是香常港地鐵沿線地禽下商場的燈光摧亮度不足，給異人壓抑的感覺喂，影響客流消病費。3．小結(jié)蛾離鋒通過對幾個城辮市地鐵商業(yè)的劍考察、分析和句總結(jié)，可以得勇出以下幾個方譽面結(jié)論。盟茅3債．狹1輝地鐵商業(yè)經(jīng)營箱分布特點勁抵3確．績1歌．陵1緩地下商業(yè)經(jīng)營水范圍一般分為叮四大類：第一奔是是即時性消教費商品，包括掩報刊雜志、點戚心飲品等；第箏二類是便利性逝商品或服務(wù)，臉包括沖印店、箭洗衣店、銀行子、西餅店、旅戴行社和便利店孤等；第三類是方流行性商品，鑒諸如手機揚、籠MP規(guī)3答、效C漠D簽、岔VC蛾D州碟、流行軟件籃等電子類消費拌品，流行性書直刊、服裝飾物峽與精品等類別婦；第四類是咖淡啡店、飲品店衣、快速餐飲店籌等，這個類別斗的加入使地鐵敏站成為重要的繼公共活動空間無而非單純的交豬通節(jié)點，但這端些店鋪的設(shè)置璃需要滿足消防靠條例的規(guī)定。菌鍬3暫．性1武．默2謀在商業(yè)分布上援，地鐵站臺由孝于吐納乘客的侄功能性要求和卵限制基本上不拼設(shè)置商業(yè)，因剝此地鐵商圈可刊分為三個層次喚：第一層次是段站廳內(nèi)零星商眠業(yè)網(wǎng)點，面積況小，以經(jīng)營即透時性消費商品念為主；第二層迫次是面積較大挎的站廳內(nèi)商場追，經(jīng)營范圍以耕便利性商品和帽服務(wù)與流行性魄商品為主。第怠三個層次為地滿下商場或商業(yè)糊街。地鐵沿線欠較大型地下商緩場或商業(yè)街，興一般以經(jīng)營流洗行性服飾、皮泉具和精品為主補，目標(biāo)消費者脆通常鎖定大中跡學(xué)生和追求時撇尚的青年人，啞價格多中低檔棕。強調(diào)主題、伙特色經(jīng)營，以濱期產(chǎn)生特色化臟經(jīng)營優(yōu)勢，比請較成功的例子短是上海香港名漠店街、廣州的義流行前線。總傾體上看，商業(yè)甩經(jīng)營種類與經(jīng)抽營規(guī)模密切相贊關(guān)，革規(guī)模小就以經(jīng)轟營第一、二類留商品為主，規(guī)鉗模大則主要經(jīng)霞營第三、四類孩商品。港杜3藝．夫1紛．異3傘地鐵站內(nèi)商鋪落基本上都采用美連鎖經(jīng)營形式字。連鎖經(jīng)營迎傷合了消費者習(xí)園慣消費和品牌樂依賴的消費心嘆理，最大限度允方便了消費者收。只有流行類賢商品中的服裝管飾物與精品等暈一般不采用連優(yōu)鎖經(jīng)營，而是鳥視不同站點的穴客流而定。男尤3擾．尤1叔．株4土地面商業(yè)發(fā)展泄?fàn)顩r對地下商塵業(yè)設(shè)置具有很陷大影響，地面絹地下互動關(guān)系枯明顯。通常地弟面屬于商業(yè)中狂心，地下商業(yè)悼也會比較興旺蓮，但地下商業(yè)揉一般是作為地周面的補充。地秩面屬于辦公區(qū)桂或住宅區(qū)，地早下商業(yè)一般可導(dǎo)以發(fā)揮中低價焰位的社區(qū)商業(yè)昨中心的作用或蔑者發(fā)展成為特四色商場。欄濾3超．蘭2式地鐵公司對地鏈下商業(yè)物業(yè)運贈營管理的策略葡爺聰?shù)罔F公司在招幅商時，通常采位用議標(biāo)等方式毀引入有較高商族譽、實力較強困的連鎖經(jīng)營企嚴(yán)業(yè)，招商范圍候一般不考慮僅錫在地下經(jīng)營的疾商家。這樣可瘋以使乘客在地籠鐵可以獲得優(yōu)科質(zhì)的延伸服務(wù)崗。同時便于地?fù)翔F商鋪管理，桂降低租賃經(jīng)營削的風(fēng)險，使地距鐵公司的收益啞得到保障，而蟻連鎖企業(yè)出于方提高企業(yè)形象休、增進消費者甩接觸頻率、強場化品牌效應(yīng)考園慮，即使短期丸虧損也會踴躍島要求進駐。瓣栗膠地鐵公司還對綁地下商業(yè)的經(jīng)畜營業(yè)態(tài)種類進永行必要的調(diào)控美。一方面可以虜保證地鐵商業(yè)藏的經(jīng)營品種多恥樣，滿足搭乘眉地鐵消費者的技多種需求；另條一方面可以避籍免商家由于經(jīng)快營重疊造成惡域性競爭的可能口，有利于樹立沃起地鐵商貿(mào)的復(fù)大品牌形象。我豈灘地鐵公司在對面地下商業(yè)物業(yè)詳務(wù)經(jīng)營模式，辯通常是區(qū)分不輛同稠情況來決定，扶站內(nèi)零星網(wǎng)點良通常由自己進榆行招商和經(jīng)營忠，較大的站內(nèi)飯商場一般也由支自己經(jīng)營，但桿也有少量引入療投資商進行經(jīng)傻營的，而地下耐商城或商業(yè)街鴨基本上都是引仗入投資商整體咽包租的。粒型夠在對地下商業(yè)令物業(yè)出租的營志銷策略上，主再要是通過提高魯?shù)罔F商業(yè)物業(yè)臨的檔次，改善期地下環(huán)境條件燦和管理服務(wù)，著構(gòu)筑地搏鐵魔“顛大品隊牌券”扛，對打算進駐禽地鐵商業(yè)的商糧家形成品牌驅(qū)基動力，另一方萌面，通過招商瞞引進有豐富經(jīng)扯驗的經(jīng)營公司餓、有實力的連坡鎖企業(yè)，發(fā)揮乎他們的帶動作成用眼，坐“塑以商引辦商潮”待，吸引眾多商抗家進駐地鐵。迷丸3覆．淺3留來自香港地鐵根商業(yè)經(jīng)營的借作鑒應(yīng)酒殼香港地鐵公司悶在對自有購物白中心的經(jīng)營上泉，其策略是避奇開區(qū)位條件差曬的劣勢，充分兄發(fā)揮地鐵的交么通優(yōu)勢，強調(diào)尋主題經(jīng)營模式每，為購物中心目注入更多有個克性的娛樂、休比閑元素，從而妄大大強化消費微引力。洗周機在發(fā)揮地鐵交襯通優(yōu)勢上，典住型的是杏花新閃城采取進入商線場的消費者免找費乘坐地鐵或惹為地鐵卡充值殿的銷售策略，杏把商場的經(jīng)營鑒與地鐵的客流山捆綁起來，把錘地鐵優(yōu)勢轉(zhuǎn)化遺為商業(yè)優(yōu)勢，考達成了組合效聯(lián)應(yīng)。艇三、深圳商業(yè)集物業(yè)經(jīng)營狀況由分析跡1約．深圳市商業(yè)柱物業(yè)市場現(xiàn)狀替爪陳商業(yè)物業(yè)屬經(jīng)拉營性商品房，蛙主要的使用對紙象是從事各種錘零售業(yè)務(wù)的行拳業(yè)，包括百貨扯業(yè)、金融業(yè)、督郵政服務(wù)業(yè)、胳居民生活服務(wù)賢業(yè)等。商業(yè)物精業(yè)是深圳房地午業(yè)的重要組成相部分，在深圳壟全市商品房開芹發(fā)投資中，商驚業(yè)物業(yè)投資約般占今8-10稅%飯。綁數(shù)據(jù)來源：《遼深圳房地產(chǎn)年貢鑒決200禽3摧》。罷資料來源：深鹽圳房地產(chǎn)年舒鑒曾200泄3好。獄啞濱從深圳市商業(yè)存物業(yè)歷年的投井資、交易情況逃可看出，深圳觀的商業(yè)物業(yè)市微場經(jīng)過色從但199雁7撇年開始的一段全調(diào)整期后，受飽深圳經(jīng)濟穩(wěn)定彈增長的帶動及線地鐵工程全面驗鋪開帶來的商咬機，開始進入呀了調(diào)整后的強箭勁市道，主要節(jié)體現(xiàn)在下述幾差方面：俘一是近兩年來旁商業(yè)物業(yè)市場絞成交趨于活躍鞋，幅在旋199眾8么年銷售量較上再年大跌三成以誼上之后，掘從剩199溪9籍年起迅速反彈懇回升，并保持熔了穩(wěn)步增長的蝶態(tài)勢，飼到摘200渠2供年達沒到歇46.烤3規(guī)萬平米，達到擊歷史高峰，弊比換200蘿1役年孔的濁27.頭4逢萬平方米增長私了確69圣%洽，顯示投資者拾以商業(yè)物業(yè)前塊景的信心快速滾增強；野二是在特區(qū)內(nèi)撓福田、南山和閑關(guān)外布吉、龍奉華等新興商業(yè)貼中心，商業(yè)物警業(yè)受到市場追獵捧，呈現(xiàn)成交征量明顯增加，幻價格保持堅挺繩的良好局面；勻三是規(guī)劃優(yōu)秀紡的商業(yè)物業(yè)仍乓是稀缺產(chǎn)品，邁一經(jīng)推出，就汗受到市民歡迎犬，如中信城市鈔廣場等。欄笛明總的來說，雖草然由于多項利德好消息的刺激讀和投資商、發(fā)洽展商對未來商域業(yè)發(fā)展的看好乘，使深圳近一殖兩年的商業(yè)物桿業(yè)市場出現(xiàn)了兄供銷兩旺的局物面，但空置率身仍較高，而新問的供應(yīng)量又在河不斷增加，但驗需求增長仍然匠有限，這勢必昏加劇市場競爭屢，銷售面臨巨補大壓力，消化減存量商業(yè)用房何仍是未來深圳母商業(yè)物業(yè)銷售交中面臨的主要恥難題。暖趣1剖．媽1頭供給狀況旱叛1乳．委1慣．陜1丸開始投資額籍急蛋商業(yè)物業(yè)開發(fā)京投資額鏈自安199惜7畜年以來年年上軍升，說明投資角者對未來商業(yè)客市場是看好的續(xù)。豬200筆2脹年，全市共完董成商業(yè)物業(yè)開界發(fā)投資炮額郊3景7卷億元，同比增槍長莊35.5包%縫，占全市房地短產(chǎn)開發(fā)投資總墓額或的派9.0堤%友。寧拉1于．摔1真．說2晚商業(yè)物業(yè)供給雀量屠敗煩每年大量新增染商業(yè)用房投放廁市場，反映出誦投資商和發(fā)展屢商充分看好深蛛圳市商業(yè)和服超務(wù)業(yè)未來的發(fā)忘展；同時也為筍商業(yè)物業(yè)投資巷者提供了較大旁的選擇空間。隨資料來源：深戚圳房地產(chǎn)年款鑒潤2003破1.腹2壺需求狀況輔或1扇．碼2饒．才1冤銷售情況屬·屈深圳市商業(yè)用翼房銷售面積最膜多的區(qū)域是寶紛安和龍崗兩區(qū)另，占全市銷售狹總量的一半左雙右，反映出特葛區(qū)關(guān)外商服物泰業(yè)分布面較廣聰，消化量較大瑞，仍有很大的儀挖掘潛力。撒·歲特區(qū)內(nèi)商服物漁業(yè)銷售則表現(xiàn)壤的起伏較大，例羅湖區(qū)近幾年浸明顯呈下滑趨側(cè)勢，但近一兩拼年略有反彈，厲應(yīng)該歸功于政抬府的政策支持課（允許港人買蘆鋪）；福田區(qū)圾商服物業(yè)銷量于在帆9浴9冊年跌到谷底，哀從楊200浮0突年開始觸底反五彈，與中心區(qū)職在該區(qū)興建，兇及一些物業(yè)的先營銷創(chuàng)新不無趁關(guān)系；南山區(qū)揪表明商服物業(yè)胡銷量雖起伏不振定，但噸在際200睛0薪年打出了一個廟小高潮，而這戚正是由于濱海謀大道的開通和鳥西部跨海大橋姓概念帶旺了南倒山的商業(yè)；鹽猶田區(qū)則大多在漆低位徘徊，可離在毒199廊9司年該區(qū)的銷量柜卻忽然翻了兩猴番，究其原因騙，正是當(dāng)嫩年兇“時產(chǎn)權(quán)式酒吸店訊”蓄風(fēng)靡深圳的時歪候，為鹽田創(chuàng)部下了歷史上的謹(jǐn)銷售高峰。壤深圳市歷年商隔業(yè)用房銷售面否積（按區(qū)域分愈，單位：萬平打方米）圓年份弱銷售面積患其注椅崇著亦拌中啞羅湖區(qū)蔬福田區(qū)豎南山區(qū)鴨鹽田區(qū)圖寶安區(qū)據(jù)龍崗區(qū)詳1996齒21.23摔11.49分2.66意1.32站4.38靠1.38邪1997滴27.40燕8.75賴4.48的2.48班9.54修2.15史1998伴19.85適5.34恢3.70持2.00爹0.08馳4.04跟4.69館1999帽26.20感5.26響2.15原2.91鳳4.43頑5.85蛛5.60套2000余26.32源3.21穩(wěn)3.88撕4.64屠0.72翠7.57孫6.30惰2001便27.40料4.92測3.42服2.59戒0.28然8.23林7.96折2002誓46.30途6.15扶6.52查6.53膏-價15.89蓋11.27從刊1閉．引2旦．鑰2蝦空置情況立深圳市歷年商手業(yè)用房現(xiàn)樓空閑置面積（按區(qū)犯域分，單位：潑萬平方米）嘩年份語空置面積捐其縫勿治問尼俯中夾羅湖區(qū)征福田區(qū)監(jiān)南山區(qū)蟻鹽田區(qū)涼寶安區(qū)姥龍崗區(qū)撥1996頂55.20初14.40虛22.76凳4.87澡-陷8.27鉤4.90閥1997膨48.66潔13.62近14.47域8.69降-昌7.00雨4.88宵1998寧52.99延10.84拴13.50鬧12.55灰0.59港10.69義4.82孟1999拼57.02著20.73稿13.46吩7.56曾1.40芬7.99攤5.88恐2000昂46.65君14.78愈13.16華9.25桿0.46均5.24隱3.76智2001計53.77冊17.05百10.63消10.06吊0.34稈9.10嘩6.59赤2002遇46.81悠13.95香13.48擔(dān)8.41收0.12朱5.50論5.35忌休享深圳商業(yè)用房邊空置量目在老199負(fù)9器年達到最高點纖后，近幾年逐獸漸回落，這說猶明政府逆向調(diào)副節(jié)市場（控制唉商業(yè)用地的增擠加）的積極效茂果已經(jīng)顯現(xiàn)。祝從各區(qū)來看靈，袖76.8腸%倒的空置面積位白于特區(qū)內(nèi)，羅軟湖區(qū)位居第一窄，閑達唉29.8分%巧；福田區(qū)列第嗽二，宰為壯28.8立%懇；南山區(qū)再次壤，搭為貴18.0叮%恒。日1.吃3暑深圳商業(yè)物業(yè)男經(jīng)營狀況租賃價格嚴(yán)從深圳歷年商駛業(yè)用房租賃價仇格指數(shù)來看，度商業(yè)物業(yè)的租倦賃價格是下降若的，這主要是胖由于市場上商繩鋪供給加大，扎而市場消化能朗力有限，商業(yè)摩經(jīng)營能力有限泊所致。租賃價昆格下調(diào)必將加禽大業(yè)主的經(jīng)營鄙風(fēng)險與壓力。晌深圳市歷年商梢業(yè)用房租賃綜巡合價格指數(shù)（散元翠/肚平方米）倆年言辛矩份時1997甜1998還1999菊2000惕2001娘商業(yè)用房著178.9抵161.9朽143.7背133.9衣133.5怨數(shù)據(jù)來源：中萄原地產(chǎn)銷售價格框從駁200決2經(jīng)年七大城市的榮商業(yè)用房銷售速價格比較圖可是以看出，深圳峰整體商品房均區(qū)價玻為寒632挽3哲元猜/蘋平方米，遠高期于包括北京、裙上天海在內(nèi)的國內(nèi)炒其他城市。其踩中商業(yè)用房平告均售價高舒達應(yīng)1205跑3篇元倒/推平方米，僅次滑于北京。說明覆深圳商業(yè)物業(yè)下價值較高，如秒果沒有新的動圾力作支撐，深倆圳商業(yè)物業(yè)的贏價格上升空間握不大。撫但商業(yè)物業(yè)的糖經(jīng)營狀況與物己業(yè)位置及物業(yè)娃的經(jīng)營水平有鹿著直接的關(guān)系謝。前者是客觀而條件，亦即為過商圈決定商鋪椅價值理論。調(diào)貴查顯示，商圈利在一個城市是退舉足輕重的，上城市商業(yè)、經(jīng)渾濟、城市環(huán)境樸、城市文化都皂依商圈而在，預(yù)因商圈而展開植。城市的商業(yè)棉活動有三類基涉本形態(tài)，一是歌分散的臨街店蓮鋪，二是集中鋼的一個或多個巡商業(yè)中心，如段大型居住區(qū)內(nèi)通或周邊的大型雅商場，三是類渡似深圳的東門估、國貿(mào)、華強兄北以及正在形怎成中的以會展榆中心為核心的鋼中心區(qū)南片等渡地段的商業(yè)旺殲地。通常在這燕三類地帶的商傾業(yè)物業(yè)價值相逆對較高。而后血者則是商業(yè)物甩業(yè)持續(xù)經(jīng)營的帖問題，它與商朋業(yè)物業(yè)的設(shè)計贊規(guī)劃的風(fēng)格、訂商業(yè)模式、政灶策環(huán)境，以及顆商業(yè)管理或服憐務(wù)公司的水平父密切相關(guān)。受充這些因素的影遭響，深圳商業(yè)婚物業(yè)的經(jīng)營狀弱況不一，租賃鑄價格參差不齊循，在好的地段職可能會因為經(jīng)薦營不善而導(dǎo)致橫租金低廉甚至戀是空置，如東甲門的部分商鋪滔，同樣，即便演是非商業(yè)旺區(qū)貸，也會因為經(jīng)亮營有方、有序隆規(guī)劃而不乏亮洞點商業(yè)物業(yè)，覺如中信城市廣臨場、中港城等該。粘利妻資料來源：《害深圳物業(yè)管理陪年充鑒嫩200直3鼓》1.4小結(jié)配宜狀商業(yè)物業(yè)的開臨發(fā)要講究總量歌控制、統(tǒng)籌規(guī)穴劃。從經(jīng)濟發(fā)練展的規(guī)律看，傅專家認(rèn)為深圳絞商業(yè)物業(yè)總面隸積與總?cè)丝诘年牶侠肀壤繛轵_1棍平方臨米狗/淚人。而區(qū)至允200愈3咳年上半年，深蛛圳市商業(yè)物業(yè)驅(qū)總量料近灑112侍0會萬平方米，林按京70扎0勝萬（第五次人夾口普查數(shù)）總宰人口計算，目雀前深圳人均商些業(yè)面積灑為屈1.寬6肢平方碧米冰/鞏人，遠高于合余理的比例，也序高于香港森的圓1.工3晃平方謝米押/刊人和美國零售乖中心人均商業(yè)勝占有率的飽和安上熊限賽1.增1輛平方朽米忌/門人。上述事實鉆表明，深圳商慢業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)過羨剩的跡象，投匙資開發(fā)深圳商遍業(yè)物業(yè)除注意旺與周邊的社會摸商業(yè)網(wǎng)點和諧乳配套外，尤其紋要注意打造商嶄業(yè)物業(yè)的賣點省。只有具有獨底特商業(yè)價值的捕物業(yè)才能在激歸烈的競爭中贏陜得市場。狼人均商業(yè)面積終比脈較算(升平方獻米和/總?cè)藞?皆2.嘴灰深圳商業(yè)物業(yè)龍市場發(fā)展趨勢昂2.緞1沈商業(yè)物業(yè)供給唐量預(yù)測赤結(jié)兵從歷年商業(yè)用師房施工及新開壯工面積來看，甩近幾年一直保革持較高水平，鍬這說明今后幾通年將陸續(xù)有大扮量的竣工商業(yè)齒物業(yè)投入市場稿。輕到牧200會2萄上半年，共詠有助276.壇7觸萬平方米的商稈業(yè)物業(yè)正在施雙工或新開工，藥如果按平均建書設(shè)周福期耽1.磚5另年計算，預(yù)計且這蔽276.搏7栽萬平方米的物書業(yè)將于未來兩互年內(nèi)陸續(xù)投放帳市場。豐歷年商服用房旺施工及新開工曠面積秀叮趨資料來源：深丸圳房地產(chǎn)年沖鑒委200圓2轟，壺200欺2完年數(shù)據(jù)來自中筆原地產(chǎn)，單位肥：平方米。簡2.安2傳貌商業(yè)物業(yè)需求劑量預(yù)測吼捧苗商業(yè)物業(yè)的需刮求量，取決于主第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)走展速度、城市朝人口、居民收割入的增長等多物重因素，根據(jù)傳回歸模型的測請算，深圳早期化的商業(yè)物業(yè)的燃需求，主要取昆決于人口的增動長，而隨著深悲圳經(jīng)濟向集約飽型增長模式轉(zhuǎn)鄭變，深圳市場深對商業(yè)物業(yè)的搞需求已轉(zhuǎn)變?yōu)榘仓饕Q于第恢三產(chǎn)為的發(fā)展掃速度，這一結(jié)疏論對商業(yè)物業(yè)塑的開發(fā)具有重鏈要的啟示作用綿。根據(jù)市國土炒局的一項研究垂，未來三脊年喬2003-2還00衰5抓年深圳對商業(yè)閃物業(yè)的需求是蠶：高年卷鼠艱份奇需求預(yù)測值帖200爽3氣年兵6業(yè)5畝萬平方米加200胡4渠年爬6恒3鹿萬平方米放200寫5級年船6瞎2錘萬平方米匠注：這個需求的值是從最終使密用者的角度進黑行測算的。謝2.3撒扶商業(yè)物業(yè)租賃夾狀況預(yù)測猾蝕貸盡管未來商業(yè)騎物業(yè)的需求量學(xué)比較大，但與急市場供給量相爭比，商業(yè)物業(yè)晉仍將出現(xiàn)供過告于求。根據(jù)這役種情況，商業(yè)季物業(yè)租金在目閃前的基礎(chǔ)上會朋基本保持平穩(wěn)汽，在某些時期墊可能會出現(xiàn)調(diào)餃整，尤其是一首些成熟的商業(yè)睜區(qū)，由于租金誦已從低位炒到徒高峰，商鋪需煉求接近飽和，鄰租金穩(wěn)中下調(diào)蠢的趨勢更大，挽如東門、華強殊北；而一些新醫(yī)興的商業(yè)區(qū)，梁如南山、中心拼區(qū)等，則會因令為周邊設(shè)施日跌漸完備，社會屠經(jīng)濟活動日益妄頻繁，而為租憲金上升注入動巧力。近三年深冠圳主要商業(yè)中旁心商業(yè)物業(yè)租舟賃指導(dǎo)租金情序況亦能反映出蠶這一特點。杏深圳主要商業(yè)辰中心商業(yè)物業(yè)捏租賃指導(dǎo)租金奮變化情況（切元勵/攪平方米）哀區(qū)別甩地段傍2001法2002乳2003雕高層柿多層兇簡易尚高層悼多層借簡易沒高層錢多層歌簡易絞一樓鵝其他樓層年一樓輝其他樓層愿一樓蠢其他樓層誕一樓霜其他樓層劈一樓棚其他樓層蓮一樓弓其他樓層達羅湖區(qū)綱天安大廈絲開世即畏偽舅發(fā)展中心舉首戀責(zé)國貿(mào)大廈貧街牙廟解放路（東門集路健-機深圳戲院）人然民北路（解放愉路顫-群立新路）陳東門中路（深踏南僵路鉆-題曬布路）灑耳瓦蠻乖遍嶼膜苗描福田區(qū)策華強北路臨街?jǐn)n房屋挺牙無冶疫貴洽衣肥葉鏡撞禍種振華路、振興獎路、華發(fā)北路鼠沿線兩旁房屋斜扔磚槍疤蒙果憐重鋒撤冠剝丸深南中路以北音，紅荔路以南青、華強北路以捐東、上步路以半西控唇暑皮經(jīng)臣姐聯(lián)榜繭豈嘆左響南山區(qū)伴錦繡中華、民紀(jì)俗村、世界之漲窗、歡樂谷、攔銅鑼灣廣場扮糕良檔桑氧鞭南油大道東側(cè)剃、龍城路、創(chuàng)鏟業(yè)路、東濱路雁、后海大道獨燦勝宵陜淋好籮督數(shù)據(jù)來源：深灰圳市規(guī)劃與國喘土資源局每年延發(fā)布的《深圳頑市房屋租賃指須導(dǎo)租金》?；?.4初頂商業(yè)物業(yè)營銷排趨勢抓鼓中介全面代理濫將成為商業(yè)物貧業(yè)市場主流營過銷模式。亦即振由一批精通商熊業(yè)經(jīng)營的全方舒位高度復(fù)合人植才來主理商業(yè)拒物業(yè)市場的全狀程運作，而決踩不是把專業(yè)性固極強的商場運彎營當(dāng)成單一的肺物業(yè)管理，一敢種集籌劃、招指商、租售、經(jīng)貼營管理等各種且精英為一體的渣全程服務(wù)機構(gòu)臘將活躍在深圳求商業(yè)物業(yè)市場免。目前已有不蝕少有實力的優(yōu)冠秀地產(chǎn)中介機怎構(gòu)，嘗試著向等商業(yè)經(jīng)營管理垮轉(zhuǎn)型邁進，而理一批運作得成兵功的商城則在收創(chuàng)造性地克隆浩經(jīng)營創(chuàng)新模式謀。篇盒投資型商鋪將犬成為市場的一搬大熱點，開發(fā)坑商將住宅與商遺業(yè)裙樓同步銷叢售，商鋪的銷盞售遠遠快于住表宅銷售，投資屬商鋪將成為人山們主要的投資險方式之一。管孟浙銜四、深圳市零撥售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r混及消費者特征腸分析待1葵．深圳零售業(yè)漆發(fā)展的特點冠記雹商業(yè)是深圳第重三產(chǎn)業(yè)的支柱磨之一，一直保改持持續(xù)穩(wěn)定的豆發(fā)展勢頭們。蘋200點2扶年，社會消費氏品零售總額毒為遭689.5蹄9稿億元螞，嫂1990-2筆00北2狡年均增吧長姥21.5膊%律。全市商業(yè)從啟業(yè)人員哥約容5蜂0眾萬，商業(yè)網(wǎng)更點然1肚2衛(wèi)萬個衫，透1優(yōu)萬平方米以上詠的大型零售商助場（不含專業(yè)順市場，如女人墓世界等）已超趴過霞5貨0跌家。俊數(shù)據(jù)來源：深冒圳市統(tǒng)計信息釘局。霸1.鈔1非佛規(guī)模經(jīng)營、連誘鎖經(jīng)營使行業(yè)嘩集中度有了明鐘顯提高聲19叔9桐5扇年，深圳年銷籃售額超過億元昏的商場僅廢有康6碌家，位居第一融位的商場在全窄國零售業(yè)百強吳排序中也名落動孫山，銷售額迎居前十一位的雜商場，其銷售胸額之和占全社辣會消費品零售腐總額的比重僅廚為稠7.5貝%搜。經(jīng)過近幾年齊的發(fā)展，零售蛇商業(yè)企業(yè)在激不烈的市場競爭征中，一批大型稍優(yōu)秀企業(yè)脫穎燥而出：如萬佳爺百貨、茂業(yè)百示貨、人人樂、割新一佳、天虹緒、歲寶、友誼部城、華潤萬方偏、民潤、順電躲、一致、海王帳星辰等，并紛娘紛進行連鎖經(jīng)仍營戰(zhàn)。剝200積2桂年全市已有各話類連鎖企業(yè)超胡過場10桌0益家，在市內(nèi)外事開設(shè)的各類門勿店總數(shù)橡近撈300唱0性間；連鎖商業(yè)魔在本市的銷售鳴額約占社會消遼費品零售總額喚的每1/躍3挑。在全省零售隊銷售十強排名勺中，深圳規(guī)占汪6降家。前十位的硬零售企業(yè)銷售割額之和占全市越社會消費品零笑售總額的比重坊達荷22泉%站，奸有鍵8府家深圳零售企矮業(yè)列植入摩200庸2禽全國零售業(yè)百輸強榜。律200鑒2海年深圳大型零國售企業(yè)排行（唐億元）襲序號特名稱撇200范2漿年銷售總額謹(jǐn)200慧2混年本地銷售額位1油華潤萬佳盜85牽59搶2義金海馬漠84綱5匆3宮新一佳偷38汁12慕4燈人人樂拌26銜9晌5玻民潤徹23狼5縮6怎銅鑼灣賓20苦20棄7閘百佳蝶18柴6胳8舅茂業(yè)節(jié)13既11效9摟天虹商場壟12舍12膨10未順電家居廣場攪11.7倆11洪資料來源：深辦圳市零售商業(yè)棒協(xié)會。煩1.飲2襯載購買力來源多含元化媽豈市深圳市是大陸挖連結(jié)香港、通窮往海外的門戶壽，是重要的口碰岸城市，也是司國內(nèi)的經(jīng)濟熱點點和區(qū)域性中奮心城市，因此勁，深圳市零售寸市場購買力來姨源呈現(xiàn)多元化踩，其主要由三氣部分構(gòu)成：一乘是常住人口。岔截恒止怒200城2逃年底，深圳常諒住人口湯達均504.2救5里萬人，這部分陷人口是深圳市攝購買力的主要漸來源；二是深遼圳市大量的流緞動人口艱。書200百2總年，深圳接待府過國內(nèi)、外游誤客羨1522.揚9羅萬人次；其三炒是往來于深港詳?shù)倪^境人口原。珍200陣2碗年，經(jīng)過一線冬口岸出入境人閘口總數(shù)達暈到稱12865.甲4父2記萬人次。這三洲部分人口一起愁構(gòu)成了深圳強獵大的消費基數(shù)誘。督1.慰3陽堵零售業(yè)態(tài)完備冒，業(yè)態(tài)調(diào)查和驚創(chuàng)新取得成效震19羅9郵5扔年，深圳零售叮企掛業(yè)外1淚0晴強中，只有萬卻佳百貨屬超市錘，其余九家均碼為百貨商店。扔近幾年來，深盡圳的零售企業(yè)何在經(jīng)歷學(xué)習(xí)、男模仿外國、外遮資經(jīng)驗之后，壤逐步根據(jù)深圳優(yōu)市場的特點，標(biāo)普遍進行了創(chuàng)擾新。例如萬佳蒙百貨摸索裳出謹(jǐn)“伯超市如百貨?？钍禁悺卑?，歲寶百貨夢的怠“寶百貨加超市模創(chuàng)式胳”最，將傳統(tǒng)百貨似與現(xiàn)代超市進像行嫁接，各取懸所長，適應(yīng)了放深圳消費者的福消費習(xí)慣。而異外資沃爾瑪在神進入深圳之后句，也根據(jù)深圳取的情況在商品溫選擇上也有較聾多的調(diào)查，從嚴(yán)而逐步實現(xiàn)了懷本土化的經(jīng)營剪。目前，深圳遲零售業(yè)態(tài)除較臥傳統(tǒng)的百貨商跪店、專業(yè)店、糊雜貨店以外，敢還有超級市場皆、便利店、專水賣店、倉儲式幼平價商場，最吩近又出現(xiàn)了以醋銅鑼灣廣場為輕代表的新興的霞購物中心模式戀，已建成或正畜在建一批大型盾的購物中心，執(zhí)如中信城市廣巴場、華潤新城莫、金光華商業(yè)捉廣場等。世界明發(fā)達國家主要熔零售業(yè)態(tài)深圳繞都已具備逗。短200僵1蔑年蜘1串0雕強企業(yè)中，形傘成了六家超市搞，一家專業(yè)店脫，三家百貨店惕的新格局。坦1.孩4格零售商業(yè)平均慨利潤率處于微吳利邊緣紐另憑目前深圳市零冠售行業(yè)的平均蘿凈利潤率判為暈3稱%指，超市平均凈逝利潤率僅倚為劈1縫%壘左右，說明深涌圳零售行業(yè)已諷到了微利邊緣掀。但不同業(yè)種遺業(yè)態(tài)的商場的芬利潤率也不同泛：如百貨商場斑會略高于超市宅；某些品類?？熨u店則屬于高汽贏利行業(yè)，如腳珠寶專業(yè)店（薯商場自營），脂通?？蛇_查到輕50靜%見以上的凈利潤仙率水平。微利簽經(jīng)營使得零售覽經(jīng)營者在選擇聚商鋪時更為慎噴重，而合理的額租金價格、商姜場的經(jīng)營特色須及周邊環(huán)境等鏡是零售商重要益考慮的因素。旨鄭山資料來源：與閥業(yè)內(nèi)人士訪談抱所得。怒1.巖5補除隨著地鐵的修亮建將使得深圳避商業(yè)布局發(fā)生康變化，零售業(yè)暫有向地鐵沿線蚊集中的趨勢枝?；桦S著城市的功辣能變化和擴張惜，深圳的商業(yè)唯布局也不斷地漏發(fā)生變化。二染十世紀(jì)九十年鐵代中期，深圳綿市的商貿(mào)格局墨從原來以羅湖聰區(qū)為單中心的曬狀況漸次發(fā)展常成羅湖區(qū)、福鞠田區(qū)的華強北渾以及南山區(qū)共呈存的多中心商丑貿(mào)體系。上世由紀(jì)九十年代末應(yīng)期，隨著中心打區(qū)的政治文化蕩中心地位的確算立，深圳商業(yè)魯重心開始西移雷。近一兩年，原地鐵開工，使獅得地鐵地下商廢業(yè)和地鐵上蓋投商業(yè)瞬間成為堪商家炒作的對挎象。國內(nèi)外經(jīng)遣驗表明：地鐵級通到哪里，沿境線就會形成一問個相對發(fā)達的冷地產(chǎn)、商貿(mào)流奮通區(qū)域，就會蒜提升這一區(qū)域鼓的綜合價值；砌地鐵站內(nèi)的商厘貿(mào)活動也會因顯為地鐵特有的模廣告交應(yīng)和龐絕大的人流而活味躍。因此，未成來深圳商業(yè)將惹由于地鐵的誕裕生而呈現(xiàn)出零晚售業(yè)向地鐵沿滲線集中的趨勢咐。較1.6圣賤將形成新的多們極商業(yè)服務(wù)體唐系板棗澆二十世紀(jì)九十騙年代末期，深裙圳市的商貿(mào)格型局從原來以羅掛湖區(qū)為單中心蠶的狀況漸次發(fā)灣展成羅湖區(qū)、招福田區(qū)的華強搬北以及南山區(qū)沾共存的多中心真商貿(mào)體系。隨擔(dān)著中心區(qū)的政瞞治文化中心地取位的確立，深敢圳城市建設(shè)及亞人口將向西推嚇進，必將導(dǎo)致?lián)P深圳商業(yè)重心限的西移。正在驗興建中的中心憐區(qū)極有可能成佳為新的商業(yè)積難聚地，并且由億于其獨特的周烤邊環(huán)境，又處騾于連接市區(qū)及黨香港地鐵交通守樞紐，該商業(yè)陜區(qū)將成為面向絲全市，吸引以志香港為主的大經(jīng)珠三角區(qū)域的旗居民及旅游觀謙光客的市級中喝心商業(yè)區(qū)。另欄外，由于濱海培大道的開通，乓南山日漸成為驗深圳重要的人愿口聚集區(qū)，并秀將逐漸發(fā)展，玩與東門、華強品北共同充當(dāng)城識市次級中心商智業(yè)區(qū)角色。從筆而深圳將會逐噴步形成一個中舍心商業(yè)闖區(qū)泊—磚三個次中心商脊業(yè)澆區(qū)腸—燈若干個社區(qū)商苗業(yè)區(qū)的多中心紗多層次的商業(yè)逆服務(wù)體系。中心區(qū)南中軸商業(yè)區(qū)中心區(qū)南中軸商業(yè)區(qū)南山區(qū)商業(yè)區(qū)華強北商業(yè)區(qū)羅湖區(qū)商業(yè)區(qū)市級次中心商業(yè)區(qū)市級中心商業(yè)區(qū)社區(qū)商業(yè)區(qū)未來深圳商業(yè)區(qū)布局奔2憐．深圳消費者冊購買力潮2.摸1椒攀流動人口及其壁消費特征慣20效0矮2甲年深圳共接待監(jiān)過夜的國內(nèi)外呆游停客繭1522.以9蟲萬人。游客在灶深圳的消費以陜商品性支出（毀購物和飲食）布為主，利據(jù)限200淘1逼年抽樣調(diào)查統(tǒng)森計，境外游客齒和國內(nèi)游客商市品性支出比重誤分別維為嚇62.92喉%銅和取39.43棗%厲，分別富為就9.4舟9運億美元敘和比76.9味2鳥億美元。流動身人口在深圳的集商品性總支出塌約債為腹15嘗5睜億壘元丸/院年，約占深圳香市社會消費品蓮零售總額溪的記1/倍4蛛。隱數(shù)據(jù)來源：抽轟樣調(diào)查所得。闊2.2肚最深圳市常住人皺口特征陷200瘡2巨年底，深圳市可常住人徹口裂504.2舞5翠萬人，其中戶性籍人壇口遍139.4仿5勵萬人。常住帆人口增長率殊為謎7.6喇%執(zhí)。據(jù)第五次人住口普查結(jié)果，偏深圳人口邊達叫70健0健萬人。由于深落圳為新興的移掩民城市，消費矮者有易于接受棚新事物，觀念候意識超前、講墨究生活質(zhì)素的務(wù)特點。截2.女3眠深圳經(jīng)濟狀況昨及常住人口消鐮費能力纖·睬深圳與其他城抄市經(jīng)濟發(fā)展水反平比較旨200標(biāo)2案年七城市主要灰經(jīng)濟指標(biāo)比較簽指耗階朋標(biāo)元北京匆上海丸天津餅重慶悶廣州摘杭州毫深圳思常住人口（萬顯人）紐1128稿1327擱924婆3089泄712并637儲504描GD忌P心（億元）技3130嘗5408.8傘2022.6耐1971.1此3001.7割1780趟2239.4惹人魄均淡GD呆P揭（諸元洲/淘人）努27748燈40760服21890擋6363驢42149袋27943丟44432幸社會消費品零節(jié)售總額（億元監(jiān)）策1744.8都2035.2漿941.4捏763.1錘1370.7影523.5垮689.6鼓人均社會消費憐品零售總額（虜元跡/兄人）留15468睛15337難10188述2463全19251孫8218鵝13683薯城鎮(zhèn)居民人均粥可支配收入（走元去/唯年）務(wù)12464灌13250線9338筆7238臂13380躺11778尺24941蹄數(shù)據(jù)來源：各脫地掌200舉2運國民經(jīng)濟與社絕會發(fā)展的統(tǒng)計盞公報。液柏奪與國內(nèi)其他大瘡中城市相比煉，吼200棵2脆年深圳的人山均貧GD假P欲及人均可支配揀收入均位居全渴國大中城市首券位（分別備為鞠4441罪0育元候和太2494才1株元），說明深文圳經(jīng)濟實力雄優(yōu)厚，居民消費誦能力強。但與摔深圳經(jīng)濟實力后和收入水平不靠太相符的是，旁深圳的社會消界費品零售總額及和人均水平均趕偏低，其原因換主要與深圳人乏口結(jié)構(gòu)有關(guān)，電深圳大量的外龍來人口的收入斤回流（流回老毛家）比重大，蜻因而留在本地弱的消費有限；日其次深圳商業(yè)機在商業(yè)形態(tài)多懲樣化，滿足消回費者多選擇、矩多層次需求方臉面仍有所欠缺業(yè)，還未能充分借刺激消費者消弄費。但是這種選差距也表明：加深圳零售業(yè)發(fā)惕展?jié)摿薮?。蓋·爐深圳市居民收肉入與支出狀況吵數(shù)據(jù)來源：深緩圳市統(tǒng)計信息座局。故隨著深圳經(jīng)濟柿的迅速發(fā)展，刮居民的收入相獵應(yīng)大幅度提高餡，人民生活水臭平不斷改善，鍵成為推動消費嶼品市場不斷發(fā)徐展的主要力量變。邪200諒2橡年深圳城鎮(zhèn)居當(dāng)民年均可支配奪收吳入宴24940.壩6跪8兵元場（遭207涼8馬元窄/受月），位居全茂國大中城市首席位；人均消費他性支快出強18925.兵9址2域元掉（隊157伐7聞元文/口月），人均居耳民儲蓄存款余豆額犯3.苗5齊萬元，是居民向消費堅強的后草盾。結(jié)2.糧4灑深圳市消費結(jié)董構(gòu)騾由前述分析可被知，深圳市居茶民、境外游客絲、國內(nèi)旅客是神消費的主要來貓源，三者的消恰費在深圳社會鍛消費品零售總歌額中的比重分楚別為惰：西74霧%司、產(chǎn)13菜%伐、待13扔%釀。說明深圳的找消費絕大部分語來自本地居民革。浩五、地鐵公司唱地鐵站廳商業(yè)謊物業(yè)的澇商圈分析及商遮業(yè)規(guī)劃砍地下商業(yè)物業(yè)妄分類壞根據(jù)國內(nèi)外地燙鐵地下商業(yè)場澡所的差異，地脖鐵地下商業(yè)主輪要有兩類：向第一類：地鐵辭站廳商業(yè)物業(yè)芽。即位于地鐵賺站廳內(nèi)的商業(yè)聾物業(yè)。瞧報告中該類商公業(yè)物業(yè)又包括模兩種情況：其染一為整塊的站茫廳商業(yè)物業(yè)，雷本報告稱為站廉廳商業(yè)物業(yè)；矩其二為站廳中亡分散的小面積氣的商業(yè)物業(yè)，拴報告中稱為站匙廳零星商業(yè)物糕業(yè)。遠第二類：地下柿商業(yè)街（商城暈）。這類物業(yè)椒不位于地鐵站訓(xùn)廳，但有通道惹與站廳相連。絮其中本項目涉紡及的地下商業(yè)干物業(yè)，屬于站搶廳商業(yè)物業(yè)的濤包括大劇院站決和世界之窗站回商業(yè)物業(yè)，屬師于地下商業(yè)街綿（商城）的包敏括崗會間和市勉民中心站商業(yè)脈物業(yè)，其余均埋為站廳零星商宗業(yè)物業(yè)。慚本單著重研究軌地鐵站廳商業(yè)舍物業(yè)。均1剪．站廳零星商群業(yè)物業(yè)經(jīng)營策志略分析既1兼．陰1末站廳零星商業(yè)頸物業(yè)的分布約地鐵一期站廳斷預(yù)留零星商業(yè)遲物業(yè)分布抬車軌包歇站近物業(yè)個數(shù)各總面積（平方紋米）蒼平均面積（平伐方苦米患/潤個）換羅湖站帖6蕩53.4娃8.9度國貿(mào)站趁3贈27陡9.0囑老街站雁5鳴40兵8.0黨大劇院站豬5諸51.2盼10.2矮科學(xué)館站姜4猴38.7甩9.7架華強路站評3覺43.2密14.4科崗廈站穿5沸51.5不10.3鷹購物公園站憲6包58.5所9.8璃香蜜湖站穗5肚63.5鉛12.7兼車公廟站擠5摔48.4緞9.7弓竹子林站治5務(wù)53.4另10.7粒僑城東站錘4餡45渾11.3烘福民站常6擱62.3米10.4劍會展中心站末5陶62序12.4臘少年宮站盛2孔19.4鏡9.7昌合計增69柔717.5宜10.4面資料來源：地犯鐵公司提供的參資料整理而得退。歪目前預(yù)留的地殺鐵站廳零星商槐業(yè)物業(yè)縱共膽6燙9翼個，分布在地償鐵沿線站點的救站廳，每個站繞預(yù)留忠了疾2-賊6媽個，每塊物業(yè)啊的面積派在楊1扮0銀平米左右，最畫小睬的狀8臉平米，最大的尋也嘗僅顧1皆5女平米。寺1坑．皺2撐站廳零星商鋪券的人流特點貸對于站廳零星怒商鋪而言，顧誰客來自上下地硬鐵的人流。零彼星商業(yè)物業(yè)所啟在各站點的人濃流特點如下：絮日均總?cè)肆髁糠譃樽?0輸8頌萬人次；稅日均人流量犬在深1鄭0督萬人次以上的字有僑城東（含盞世界之窗）、夸羅湖、老街、鳥會展中心、購趟物公園站，其加他站點客流相膛對較少；躁高峰期總?cè)肆魅~約點總?cè)肆鞯南硭姆种?，而省高峰時均人流牌為非高峰絨期苗3-傷4嘆倍；薪羅湖及僑城東奧站人流中游客禽較多，其他站納則以上下班人嚼群及本地居民召為主。古站廳零星物業(yè)玉各站不同時段鑄人流總量基車站燃日均人流量計人柿次秤/輪日然早高峰人流量葉人邀次積/玻小時劣晚高峰人流量秧人亡次南/盡小時等非高峰人流量喜人宋次彼/照小時跨僑城東（含世榴界之窗站）強145639武15994燥16021逼5165增羅湖脹132852滴15277秒14837功4670搬老街掀122392廢14020緒13702洞4303刑會展中心舊118447套13168蛾13209柜4185捆購物公園炮109288藏12172爛12204另3860物大劇院探95794拼10959仿10712咱3369捕國貿(mào)希78993烤8818摟8837穴2788律崗廈詞76474覽8523肝8546蜂2700風(fēng)華強路娘62834炭7216么7027沉2209狠科學(xué)館認(rèn)62149針7150甲6948營2184景車公廟硬39797怕4178紹4377碼1420歐香蜜湖獻20751棕2413謹(jǐn)2313衫728傭竹子林蜜14280期1500凡1571儉510速合計航107969水0流121388歷120304釋837998巖說明護：懼1壟.宵站點客流量指犧在站點上車人民數(shù)與下車人數(shù)編之和。輩售2些.括早高峰期、晚爬高峰期按一個役小時計算。滴1塊．食3輛地鐵站廳零星栽商業(yè)物業(yè)經(jīng)營余策略肆根據(jù)零星商業(yè)瑞物業(yè)的特點及遵各站點的人流罰特點，其經(jīng)營放策略建議如下稅：肢1桌．?dāng)n3畝．座1對商業(yè)組合限羅湖及僑城東戲站零星物業(yè)：遭與其他站點的滿零星商業(yè)物業(yè)苗相比，這兩處銹的面區(qū)別在于外地幼游客比重高，釘因而其商業(yè)組仍合可側(cè)重考慮壽為游客提供服京務(wù)，如可引進拳下述商業(yè)：旅病行社、紀(jì)念品弓、旅游用品等級。同時亦可留胡部分商鋪迎合板普通市民需求桂（具體設(shè)置見傲下段）。旅其他站點零星爹物業(yè)：經(jīng)過這巷些車站零星物體業(yè)的人流通常揚為本地居民，獲只相是搭乘地鐵的約過客，而且這苦些商鋪面積很覽小，因而適于那經(jīng)營下述商業(yè)易：提供一些日蚊常、急需的商競品，主要滿足萄消費者日常習(xí)迎慣性的消費，知如：報刊亭、非沖印店、小藥廉店等；提供服服務(wù)性商業(yè)，如襖金額、家政、心干洗等，尤其椒是上班族對這蕉類需求越來越兄高，樂意于在根上下班途中順戀帶解決一些生竿活瑣事，省時程又省事。捷鎖1在．如3元．顧2墻商業(yè)組織形式美漏攪零星商鋪宜實謙行連鎖經(jīng)營，像在不同的站點械可開設(shè)同樣的玩網(wǎng)點。這樣的上組織方式，一饑方面可方便消獲費者，無論在杏哪個車站都可禿有同類同質(zhì)的稈商品或服務(wù)提驚供；另一方面蕉也有利于培養(yǎng)拐消費者在地鐵債站廳養(yǎng)成固定綁的消費習(xí)慣，完從而形成地鐵揮零星商鋪穩(wěn)定右的消費群。賊2玩．地鐵站廳商乒場物業(yè)的商圈利及經(jīng)營策略分滾析雜這類地下商業(yè)乒物業(yè)由于位于碌需要疏導(dǎo)人流呼的站廳內(nèi)，是昌地鐵乘客的必灰經(jīng)之地，且通溜常面積較小，柴因而宜考慮設(shè)繭置一些便利快漢捷的商業(yè)設(shè)施懼。為體現(xiàn)這一醫(yī)商業(yè)特點漏，糟CD肆I械課題組提侍出悅“智地鐵便利孔集掙”現(xiàn)的概念，建議賴地鐵公司將其吼注冊為公司專浙有商號，用于懼合適的地鐵站勸廳（包括以后翻將逐漸建設(shè)開悉通的各號線路毛）商業(yè)區(qū)。地鐵便利集存地鐵便利集的農(nóng)主要特點為：盆小型的商鋪集雞合體，總面積隱通常聲在冶100久0曠平米以內(nèi)；陷集內(nèi)的商鋪組曠合突出為顧客卷提供方便、快燈捷的服務(wù)，主且要包括便利店漿、快速餐飲店零、書店、音像蘿店等，具體的麗組合應(yīng)根據(jù)各抬站點的人流特檔點有所差異；光集內(nèi)商鋪以連距鎖店為主，如貧：萬店通連鎖完便利店、海天飼書店、八十八籮飲品等，引入他連鎖店一方面樸有助于地鐵便哥利集樹立良好泉的形象，而且艷便于該商業(yè)模弊式在其他地鐵抹站廳的復(fù)制創(chuàng)摔新。付2煩．耕1籮大劇院站廳商針場肅2流．駛1掩．瓜1臨研究對象概況肌位置：地鐵大心劇院站地下一返層，與站廳直夠接相連。大劇騎院目前設(shè)計了零六誘個出入口，分剃別是解放路電撕大門前、農(nóng)業(yè)究銀行門前、地召王后門前、深爸南路發(fā)展銀行袖門前、書城門樂前、地王前門檢前，另有通道狹與地王地下層捷相通。該塊物扯業(yè)是深南路所跳有出入口、解伸放路農(nóng)行門前炭出入口進入地射鐵的必經(jīng)之道墨。役規(guī)劃面積：該毀物業(yè)總規(guī)劃建材筑面獲積惹96驢0津平方米，呈楔哀形，最寬唱處筆25-30帖米，最窄擔(dān)處靈1姐0侄米多，最長享處夾8鋸0銅多米，層征高愁4志米多，凈高不綢低直于護3.雹5蠻米。由于在地鬧下，在商場東就西兩面還預(yù)留餓了緊急疏散口尖。宮2?。?扯．述2界周邊環(huán)境特點翼高級寫字樓林犬立。地鐵大劇謹(jǐn)院站位于深南隔中路與解放路粉交界處的深圳漿金攤?cè)谥行膮^(qū)，高抽級寫字樓林立榨，各類金融、據(jù)商業(yè)機構(gòu)設(shè)于栗該區(qū)，如：深披圳證券交易所岔、深圳發(fā)展銀沃行總行、中國秧人民銀行、中評國農(nóng)業(yè)銀行、袍中國工商銀行謹(jǐn)、中國建設(shè)銀盞行等各大商業(yè)辣銀行的深圳總年部，深圳標(biāo)志炊性建釀筑放“槳地王大嚷廈麗”請亦在此區(qū)內(nèi)。忍這群高級寫字閉樓里聚集著大稻批精英的金領(lǐng)觸、白領(lǐng)，這類蝕人群收入較高富，對平時的休梳閑娛樂、衣著霧用品、日常用遣餐等，有較高恰要求和消費標(biāo)聰準(zhǔn)。炊南中國最大的妹圖書商惠場栗“驗深圳書類城低”廁，是周邊最聚替人流的商業(yè)設(shè)服施。深伴圳書城內(nèi)圖書佳、文具、音像皇制品、繪畫專邁業(yè)用具、琴具因、體育用品、珠禮品、雜志報領(lǐng)刊等文化用品備一應(yīng)齊全，還死附設(shè)有郵局、完咖啡散座等小李型服務(wù)網(wǎng)點，緞是深圳也是南銹中國最大的書繁店，因而客流役絡(luò)繹不絕。據(jù)角統(tǒng)計，深圳書阿城年人流量污為起140注0禿萬人次，相當(dāng)桂于愚70反0刷萬深圳人一年令每人進了兩次慘，以兒童、學(xué)括生、青年居多象，束每縫1驕0蛾人中有一個港眉人，節(jié)假日里屯書城內(nèi)的人流初量可逾十萬。稻經(jīng)營高檔精品賢的地王大廈是詳主要的日用百患貨零售場所。瀉地王大廈群樓雙購柜物中心地下一犯層主要經(jīng)營西值式餐飲（麥當(dāng)招勞、肯德基、尤元祿壽司、哈混根達斯雪糕等爪）及超市（屈友臣氏），一層再以上主要經(jīng)營圾國外進口名牌曉高檔服裝、皮飛具，價格昂貴鄰。除了地下一肚層外客流量通捧常不大，平時嘗和節(jié)假日的人您流量差別不大熟，但擁有一批綿相對固定的高振消費能力的消顯費人群。侵正在興建中的冠華潤新城，將間建成以大型購播物中心為核心污，集零售、娛悠樂、采辦公、酒店、敢居住于一體的艦深圳標(biāo)志性建亂筑。該項目占黑地受7700舍0揀平方米，預(yù)計均投棗資委4已0既億，中區(qū)為占誘地棟13000托0柱平方米的購物懲中心及娛樂中餃心，北區(qū)以甲稠級辦公大廈為介主體，配以購話物中心及國際賞精品時裝店，奉南區(qū)是購物商櫻場、公寓和高塔檔酒店，將禁于霸200那4押年建成。東周邊住宅檔次鳴差距大。主要劈有兩個住宅區(qū)壯，分別為蔡屋排圍村和名仕閣傅。躺蔡屋圍村位于蝦地王大廈后，倡是深圳最老舊跟的村落之一，包村內(nèi)房屋陳舊件，出租價格便負(fù)宜，居者甚多希，多為外來打郊工者。村內(nèi)沿離街設(shè)有一些經(jīng)傭營品質(zhì)低廉商扯品的個體私營離商鋪、攤檔，跌可解決居民的策基本生活所需曲。名仕閣位于襲蔡屋圍大酒店航后金融中心區(qū)醫(yī)腹地，為中高傍檔公寓高層住負(fù)宅，房價頗高渴，居者屬于高乓消費的高級白肝領(lǐng)或港人等。符周邊商業(yè)物業(yè)魚價值：以地王池大廈為例，兇約外30瑞0杰元戲/勞月水·午平米，物管黃費檢48求元俱/顧月漢·院平米（建筑面謝積）。視2淹．復(fù)1沸．債3上消費者消費特鹽征吩為了解大劇院龍周邊消費者特全征憲，增CD星I撒課題組覽于翅200婦3樸年蟻7睛月捧1澇3如日伯和鵝1工4寶日兩食天，在其周邊計進行了街訪式倦市場調(diào)查，主承要結(jié)果如下（排詳見附件）：療該區(qū)域?qū)儆谏畹┷谑懈邫n商務(wù)蹤區(qū)，金融機構(gòu)纏、高檔商業(yè)中貧心、寫字樓眾兵多，販這里的消費人強群主要分為兩嶄大類：固定人渾群，包括在這嫂里上班的上班愉族和該區(qū)域的片居民；流動人柜群，到這里出廈差、參觀、休筐閑消費的群體良，流動性較強竊。縣該區(qū)域的消費龍群體多為受過丑高等教育的，印收入水平相對憂較高嶼（丈150群0承元以密上命/驟每月）的青中族年白領(lǐng)，消費秋需求比較旺盛詳。放上班族每天都蔑會往返于該區(qū)援域，因此每天返該區(qū)域的客流翠量都比較大，禍屬于繁華地段。疊對于餐飲（包邪括類別、服務(wù)伍能力等）有明悔顯的需求，以識解決該區(qū)域上悟班族的工作餐緣問題。辦該區(qū)域商業(yè)服慌務(wù)設(shè)施定位過恨于高檔，相應(yīng)恒減小了這些商拐業(yè)設(shè)施的有效瞇服等務(wù)半徑。如中用檔商品消費者議會被排除在過侵高檔次的商業(yè)則廣場的服務(wù)半陣徑之外。平2蜓．老1貝．萬4源經(jīng)營策略郵市場定位：該撿物業(yè)的建筑面顏積裹是慢95腸0障平米，相當(dāng)于只一個中小型商沒場暴或遇100黎米長小型步行肌街。所以規(guī)劃渴立足于滿足核崗心商圈顧客（哨主要是周圍寫燈字樓上下班的敲人群）的便利溪性要求，發(fā)揮暴對周邊商業(yè)的矮配套、完善的賺作用；同時規(guī)委劃強調(diào)有必要則適當(dāng)保持、延蝶續(xù)所在區(qū)位商壓業(yè)的品質(zhì)，展牲現(xiàn)地鐵商業(yè)嶄累新的思維。變商業(yè)模式：地子鐵便利集燈商業(yè)內(nèi)容：根帖據(jù)定位及消費橋群體特征，可倆設(shè)置如下商業(yè)濟內(nèi)容：寫意、答別嫌致的飲品店，晃現(xiàn)代便利店，坐雅致的書屋，學(xué)及小量中檔精倍致的服飾、此倡具、眼鏡。連業(yè)種比例：飲奶品店設(shè)二家，高共婆20搞0德平米左右，約傾占晴20群%射，其余面積均叢設(shè)港為商品零售用控途，約喜占礙80多%疏。規(guī)劃布局要求初A雀嬸綜合各方面調(diào)肝研結(jié)果，未來漢人流結(jié)構(gòu)大致形為貢3柿號出入口副占統(tǒng)65慌%攀或更多旺，筍1脈號出入口約驚占測20裁%插，縫2擾號出入口鏟占騎15捉%暮。根據(jù)這個人糖流特點，來安務(wù)排、引導(dǎo)商場左動線；倦B殺賣價值最高的店裂鋪設(shè)瘦于宗3順號出入口一側(cè)瀉，逐步向內(nèi)側(cè)澇過渡；艙C唉簽將飲品店設(shè)址于史2尋號出入口通道崖一側(cè)，相鄰安真排兩家，諷各禁8聞0鐮平米左右；角D促駱根據(jù)對香港的誠有關(guān)調(diào)研，進隊入地鐵站廳經(jīng)筒營的商家，通羞常在初期二、跨三年都會存在解較多的調(diào)整情攤況，因此在裝例修及規(guī)劃基礎(chǔ)糠設(shè)施的時候，壽均要留有彈性區(qū)，建議只做基決本裝修，不做適商鋪的間隔。挪2行．箭2鴨世界之窗站廳暢商場蜂2須．堂2青．士1痕研究對象概況展位置：位于地犯鐵暗1計號線世界之窗井站地下一層站義廳處。世界之逃窗站位于深丈南路下，東接蛋華僑城站，西爬接白石洲站。墨規(guī)劃中荷的母2熊號線亦經(jīng)過此倚地，是重要的友地鐵轉(zhuǎn)乘站。竄該站設(shè)計喜了頸1醬0廢個出入口，其奪中蠅，樹1眼號逮和欠1閘0重號為主出入口宴，橡1趙號出入口位于評深南大道西行斥的一側(cè)的世界啟之窗公交站旁藍，可通向歡樂獵谷、威尼斯酒溜店錢，浮1繁0雜號出入口置于域世界之窗門前襖的金字塔內(nèi)漲。吃1鑄號肝和炊1深0篇號出入口間連寨成了站廳的主配通道。所研究擺的物業(yè)位嗓于肯1復(fù)號出入口通道峽的兩側(cè)，是通須過地鐵去往世犁界之窗、歡樂齊谷及威尼斯酒嬸店的必經(jīng)之地冰。在該站沿深型南大道兩側(cè)還鍬分布透了脫8嗽個出入口，主壞要通往附近的馬各個住宅區(qū)，聯(lián)如美佳廣場、幅世界花園、東唱方花園等轉(zhuǎn)。淡1系號線世界之窗骨站的西邊為一房大型地下公交慧車庫（面遠積點7387.0芳5優(yōu)平方米）。繞規(guī)劃面積：該惑物業(yè)總建筑面認(rèn)積脊為逮150峰0禮平方米，共包叛括多塊物業(yè)，裁其中綿兩塊位達于甘1盤號出入口邊，筆位葛于惱1棒號出入口東側(cè)秧的面茄積積9旦9汪平方米，為懸長務(wù)1煩1叛米，脂寬拜9塞米的長方形；捉位哪于籠1鏡號出入口西側(cè)虜?shù)拿婧捣e雪28以8慌平方米，為糧長用3期2扁米，躬寬孫9括米的長方形；月其余物業(yè)分布墳在主通道沿線土，崗共改111糟3同平方米。龜2膠．絹2蘇．拒2彈周邊環(huán)境特點強是深圳著名的程旅游觀光景區(qū)眼。世界之窗站府周邊環(huán)繞許多憶深圳重要的旅語游卸景點，錦繡中幅華、中國民俗僑文化村、世界腥之窗、歡樂谷遞四個大型文化賀主題公園是該質(zhì)區(qū)域內(nèi)核心旅數(shù)游景點，目前醉，每年接但待菌100牌0銜多萬游客。景耽區(qū)內(nèi)還有美術(shù)嫁館、藝術(shù)中心膠、旅游學(xué)院、爹公益性休閑公賺園、體育俱樂施部、大型購物計廣場等二十多忘項文化娛樂、綿旅游休閑配套華設(shè)施，該區(qū)域牽內(nèi)的深南路段槍還是深圳重點適的燈光工程路碼段。因此，該鄭地是深圳的旅檢游勝地，是外憑地游客來深的綠首選之地，也盲吸引了大量深房圳本地人故地朗重游。不周邊酒店、賓堅館林立。世界之之窗站周邊酒畢店、賓館聚集敗了許多不同檔蔬次確的酒店，如：專中檔的海景酒喝店，中高檔的屆深圳灣大酒店待，及以威尼斯略文化為主題的晌高級商務(wù)度假嫩酒店威尼斯酒余店等。這些酒福店是旅游區(qū)的平重要配套設(shè)施插，再加上周邊厭環(huán)境優(yōu)美，吸天引了不少觀光抄和商務(wù)游客入轉(zhuǎn)住，因此，酒蔑店的入住率普扔遍較高，年均滲開房率通常誕在肚75晴%調(diào)以上。還聚集了一批中啊高檔商住樓。腫華僑碧城命—菊世界之窗地產(chǎn)茄，借卵助詠“們旅游地?fù)]產(chǎn)裙”尾的概念而頗受扛歡迎。許多精跡品樓盤在這一活帶推出，如世華界花園、美佳說廣場等，優(yōu)美午環(huán)境、良好的軍配套及精心的縮設(shè)計，使得這劑一帶的商住深荒受高級白領(lǐng)歡惠迎。狡周邊商業(yè)活動駐較少。世界之斑窗站一帶沿街千商業(yè)活動較少抖，為游客提供漠服袖務(wù)的商業(yè)網(wǎng)點是和種類也較少貪，主要是餐飲扭服務(wù)，且大多站設(shè)在酒店或景閣點內(nèi)。作為深之圳旅游站的略“涌窗融口姓”上之地，這一帶閱旅游零售服務(wù)花業(yè)發(fā)展明顯不傍足。財2肺．驢2款．纖3看消費者及其消嘩費特征哪從周邊環(huán)境可沃以看出，該區(qū)孤域人流以游客云為主，因而游朝客是主要的消頓費群體，對各迫類紀(jì)念品、特捕產(chǎn)有較大需求凈。另據(jù)調(diào)查顯蕉示，游客當(dāng)中膜約攔80鳳%厘為散客，他們輩通常比較依賴披中介機構(gòu)或旅垃行社提供的旅告游指南、導(dǎo)游楚等服務(wù)。商2啟．醬2離．測4府經(jīng)營策略1號出入口兩側(cè)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營策略1號出入口兩側(cè)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營策略諒市場定位：該驕物業(yè)面積只相庭當(dāng)于一個小型斷商場，需細分杏市場，滿足目普標(biāo)曠顧客群需求。碰本物業(yè)市場定羞位主要面向游汁客的便利性需寇求，同時兼顧椅搭乘地鐵的周蹄邊住宅區(qū)居民織的便利性消費陰。黃商業(yè)模式：地翅鐵便利集本商業(yè)內(nèi)容：根用據(jù)商業(yè)定位，傅商業(yè)內(nèi)容組合裝主要根據(jù)游客菠的需求而定，斃因炕而與大劇院站灰有較大區(qū)別。如此處規(guī)劃設(shè)置這如下商業(yè)內(nèi)容乖：西側(cè)設(shè)置便鋒利店，飲品店紙，沖曬店，書克報亭等各一家篇；東側(cè)設(shè)為游破客服務(wù)中心，巨引巖進護3停家左右旅行社臂，主要為游客普提供訂票、導(dǎo)蝦游、短線組團蔥等服務(wù)并兼賣殘地圖、旅游手堂冊等。華業(yè)種比例：便康利嗽店點12婦0爪平米左右，約謙占銹30還%詳；飲品棋店顆6犬0筑平米左右，約絕占華15亦%跟；沖曬店、報闖刊亭夏各尺1籍9襖平米左右，各娘占體5菊%捧；東拿側(cè)怖9花9鋸平方米全為游床客服務(wù)中心，弓約群占六25右%魚；其繪他針7挺0和平米，約講占植20文%氣。規(guī)劃布局要求謹(jǐn)A幣呈由于將謝來確1傍號出入口箭和炸1扭0哀號出入口會成夠為人流尤其是緞游客最多的出疼入口，因此這崗兩個出入口連帆成的直線將為械主通道，因此道，價值最高的仗店鋪設(shè)哥于謎1角號出入口站廳扔通道的兩側(cè)，蒼逐步向內(nèi)側(cè)過懇渡；受B狡蒼沖曬店和書報爸亭并排設(shè)迫于作1落號出入口通道百西側(cè)，向內(nèi)依棍次安排沖曬店勝、紀(jì)念品店、敗便利店；抵C唐芝東側(cè)可均勻隔萬成三個鋪位，增引進三家旅行絹社；肝D副水在裝修及規(guī)劃小基礎(chǔ)設(shè)施的時突候，均要留有蹈彈性，便于今喇后調(diào)整。其余商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營策略其余商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營策略憑市場定位：以詠游客為目標(biāo)顧?？腿?，滿足游浮客購買中檔旅垂游用品，特色憲紀(jì)念品的需求。駕商業(yè)主題：游您客超市街踩商品組合：提黑供各類旅游紀(jì)郵念品、工藝品碧、服飾等，以自及旅游用品等汗。言規(guī)劃布局要求寒：鋪面不宜分態(tài)隔過小，建議槍安泥排鑒5-摟8紹家店鋪，每間烏店鋪約分15-2耐5亦平米，以免商滑家間過度競爭閣。稀2撥．滿3信會展中心站廳利商業(yè)區(qū)井2磚．賄3治．套1餃研究對象概況憤位置：會展中錘心站廳冊沿棵1選號線（東西向瞎，東西各通至輝崗廈、購物公鼓園站）縮長割20舍4星米，拍沿腥4辱號線（南北向草）堂長繩16館4晨米，相交呈短忌丁形。該站共犯設(shè)出入棗口霉5降個種：斬1狐號出入口通大祖中華交易廣場勇地下層編，紛2闊號出入口通向效金中環(huán)廣場凱，懷3玻號出入口通會晉展中心前廣場希即國商購物中培心旨，陵4撇號出入口通向闖香江時代廣場叮，另外，還有西站廳兩端分別儀通向崗會間、常購會間地下商穩(wěn)業(yè)街，預(yù)計未鳴來拿1灰號插、院3漁號出入口的人垂流量較大。指規(guī)劃面積：地亮下一層站廳范亭圍規(guī)劃用作商鋤業(yè)的空間有三植處，其中列入刑研置究范圍的物業(yè)