某市物業(yè)管理實施方法

武漢市物業(yè)管理實施方法

第一章總那么

第一條〔依據(jù)、目的〕為了維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利,

標(biāo)準(zhǔn)本市物業(yè)管理活動,保障物業(yè)的合理使用,根據(jù)國務(wù)院？物業(yè)管理條例？和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本方法。

第二條〔適用范圍〕本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)視管理，適用本方法。

第三條〔有關(guān)定義〕本方法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同的約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本方法所稱業(yè)主,是指房屋所有權(quán)證載明或其他法定文件確定的物業(yè)的所有權(quán)人。

本方法所稱使用人,是指物業(yè)的承租人和除業(yè)主以外的實際使用物業(yè)的其他人。

本方法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)效勞的企業(yè)。

第四條〔主管部門〕武漢市房產(chǎn)行政管理部門〔以下簡稱市房產(chǎn)管理部門〕負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)視管理工作；區(qū)房產(chǎn)行政管理部門〔以下稱區(qū)房產(chǎn)管理部門〕負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)視管理工作。

武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)的管理機(jī)構(gòu)根據(jù)市房產(chǎn)管理部門的委托，負(fù)責(zé)開發(fā)區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)視管理工作。

市區(qū)人民政府有關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本方法。

街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建立之間的關(guān)系。

第二章業(yè)主和業(yè)主大會

第五條〔物業(yè)管理區(qū)域的劃分標(biāo)準(zhǔn)〕一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循相對集中、便于管理的原那么，并考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建立等因素，按以下標(biāo)準(zhǔn)劃分：

〔一〕以城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的住宅工程紅線圖為準(zhǔn)，一個工程視為一個物業(yè)管理區(qū)域；但規(guī)模過大、劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或已分割成多個自然街坊或封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域；

〔二〕配套設(shè)施設(shè)備共用的分期建立工程或兩個以上單位開發(fā)建立的住宅工程，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

〔三〕已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對集中的住宅區(qū)，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第六條〔物業(yè)管理區(qū)域的劃分〕新建住宅工程的建立單位申請辦理建立工程施工許可證前，應(yīng)當(dāng)向區(qū)房產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。區(qū)房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照第五條有關(guān)規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在有關(guān)圖紙上予以注記。

第七條〔首次業(yè)主大會的成立〕一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積到達(dá)百分之五十以上的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主會議，組織成立業(yè)主大會。

符合前款條件的，建立單位應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)房產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售部位、出售面積及交付使用時間等資料。

區(qū)房產(chǎn)管理部門接到建立單位的書面報告后，應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組〔以下簡稱籌備組〕成員。

籌備組由業(yè)主代表組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)房產(chǎn)管理部門和街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕指導(dǎo)下，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主也可以在區(qū)房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)下，自行組織產(chǎn)生籌備組，按照本條有關(guān)規(guī)定，組織召開首次業(yè)主大會會議。

第八條〔業(yè)主人數(shù)較少可以不成立業(yè)主大會〕一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主缺乏１０人、經(jīng)全體業(yè)主一致同意、決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。

第九條〔首次業(yè)主大會的投票權(quán)〕業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按照業(yè)主擁有的合法物業(yè)建筑面積計算，每一平方米計一票。

業(yè)主投票權(quán)以記名投票的形式行使。

首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)那么，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確實定方法、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會的組成和權(quán)限及委員任期等事項作出約定。

第十條〔業(yè)主大會的職責(zé)〕業(yè)主大會除履行？物業(yè)管理條例？規(guī)定的職責(zé)外，還可以撤銷業(yè)主委員會或業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。

第十一條〔業(yè)主大會的會議形式〕業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。

業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，可以全體業(yè)主參加會議，也可以以棟、單元、樓層等為單位，推選假設(shè)干名業(yè)主代表參加會議，或由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加會議。

業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。

業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)在征求意見前１５日通知全體業(yè)主，并告知會議議題和議程。征求意見的結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時公開并告知業(yè)主。

以書面形式征求意見的，經(jīng)業(yè)主簽名的意見方為有效。

第十二條〔召開業(yè)主大會的告知〕召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區(qū)房產(chǎn)管理部門、街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕和居〔村〕民委員會，邀請其派代表參加，并認(rèn)真聽取其意見或建議。

第十三條〔業(yè)主委員會委員的條件、職責(zé)〕首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合？物業(yè)管理條例？第十六條規(guī)定的條件。

業(yè)主委員會依法履行與物業(yè)管理有關(guān)的職責(zé)。

第十四條〔業(yè)主委員會的備案工作〕業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下文件向區(qū)房產(chǎn)管理部門備案：

〔一〕業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

〔二〕業(yè)主大會議事規(guī)那么；

〔三〕業(yè)主公約；

〔四〕業(yè)主委員會成員的名單和根本情況。

區(qū)房產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本條第一款、第二款規(guī)定及時辦理變更備案。

第十五條〔業(yè)主委員會的任期〕業(yè)主委員會每屆任期為三年到五年。

業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)房產(chǎn)管理部門。區(qū)房產(chǎn)管理部門和街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕應(yīng)當(dāng)按照本方法的規(guī)定指導(dǎo)成立換屆改選小組，指導(dǎo)召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

第十六條〔業(yè)主小組〕同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩棟以上房屋的，可以以棟、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該棟、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組履行以下職責(zé)：

〔一〕討論業(yè)主大會擬討論的事項；

〔二〕推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。

業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

第十七條〔對少數(shù)業(yè)主利益的補(bǔ)償〕業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，使少數(shù)業(yè)主利益受到損害的，其他業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以相應(yīng)補(bǔ)償。

第十八條〔業(yè)主委員會聯(lián)席會議〕兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕、區(qū)房產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、居(村)民委員會、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。

業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕、區(qū)房產(chǎn)管理部門組織召開。

第三章前期物業(yè)管理

第十九條〔前期物業(yè)管理企業(yè)的選擇〕住宅物業(yè)及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的建立單位，在辦理商品房預(yù)〔銷〕售許可手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)按照國家及本市政府主管部門的規(guī)定，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并與之訂立前期物業(yè)效勞合同。

有以下情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)：

〔一〕投標(biāo)人少于３人；

〔二〕多層物業(yè)總建筑面積少于５萬平方米，或單棟高層〔含小高層〕物業(yè)總建筑面積少于３萬平方米，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于４萬平方米。

第二十條〔前期物業(yè)效勞合同及其解除〕前期物業(yè)效勞合同應(yīng)當(dāng)約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)效勞合同生效的，前期物業(yè)效勞合同終止；業(yè)主大會未選聘物業(yè)管理企業(yè)，但認(rèn)為前期物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)重違反了前期物業(yè)效勞合同的有關(guān)約定的，經(jīng)業(yè)主大會作出決定，可以終止前期物業(yè)效勞合同。

第二十一條〔前期物業(yè)效勞費用〕在前期物業(yè)管理期間,房屋交付使用前〔含當(dāng)月〕所發(fā)生的物業(yè)效勞費用,由建立單位承擔(dān)；房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)效勞費用,按前期物業(yè)效勞合同的約定承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建立單位承擔(dān)。

第二十二條〔業(yè)主臨時公約〕建立單位訂立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時公約，作為房屋銷售合同的附件。

業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害買受人的合法權(quán)益。業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)報區(qū)房產(chǎn)管理部門備案。

第二十三條〔房屋銷售合同中關(guān)于前期物業(yè)效勞的約定〕建立單位與買受人訂立的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)效勞合同約定的內(nèi)容，以及建立工程規(guī)劃許可文件載明的建立工程平面布局圖，以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主共有共用的配套設(shè)施設(shè)備。

第二十四條〔物業(yè)管理辦公用房〕建立單位應(yīng)當(dāng)按照不少于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積２‰的比例配置物業(yè)管理辦公用房；房屋總建筑面積缺乏３萬平方米的，按照不少于６０平方米配置。

物業(yè)管理辦公用房應(yīng)當(dāng)具備房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定的條件。業(yè)主大會成立后，建立單位應(yīng)當(dāng)無償移交給業(yè)主大會，再由業(yè)主大會委托業(yè)主委員會提供給物業(yè)管理企業(yè)使用。

建立單位申請房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理辦公用房的座落、房號、面積等相關(guān)資料。房屋預(yù)售許可部門和登記部門應(yīng)當(dāng)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，注明物業(yè)管理辦公用房的座落、房號、面積等。

第四章

物業(yè)管理效勞

第二十五條〔共有共用設(shè)施、設(shè)備〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下配套設(shè)施設(shè)備屬全體業(yè)主所有：

〔一〕物業(yè)管理辦公用房；

〔二〕門衛(wèi)房、間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊；

〔三〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫；

〔四〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地；

〔五〕建立單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾屬全體業(yè)主所有的物業(yè)；

〔六〕其他依法屬全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

建立單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施用房的登記申請，由房產(chǎn)登記部門予以登記備案，但不頒發(fā)房屋所有權(quán)證。

第二十六條〔物業(yè)效勞合同草案的公示〕物業(yè)效勞合同訂立前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)效勞合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。公示期不少于１０天。

物業(yè)效勞合同可以約定以下效勞事項：

〔一〕物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)；

〔二〕公共綠化的維護(hù)；

〔三〕公共區(qū)域的保潔；

〔四〕公共區(qū)域的秩序維護(hù)；

〔五〕車輛的停放管理；

〔六〕物業(yè)使用中對制止性行為的管理措施；

〔七〕物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費用的帳務(wù)管理；

〔八〕物業(yè)檔案資料的保管；

〔九〕業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)效勞事項。

第二十七條〔物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)〕物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)效勞，應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：

〔一〕符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)；

〔二)及時向業(yè)主、使用人告知平安合理使用物業(yè)的本卷須知；

〔三〕定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善效勞；

〔四〕配合居〔村〕民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

第二十八條〔物業(yè)效勞收費〕物業(yè)效勞收費可以采取包干制或酬金制，具體方式由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)約定。

物業(yè)效勞收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅的物業(yè)效勞收費實行政府指導(dǎo)價，價格標(biāo)準(zhǔn)由市價格行政主管部門會同市房產(chǎn)管理部門，依據(jù)？中華人民共和國價格法？的有關(guān)規(guī)定制定，具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)參照政府指導(dǎo)價協(xié)商確定。

高檔住宅和非住宅的物業(yè)效勞收費實行市場調(diào)節(jié)價。具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

業(yè)主不按時足額交納物業(yè)效勞費用的，物業(yè)管理企業(yè)可書面通知其限期交納，并按照合同約定收取違約金，或依法申請仲裁或提起訴訟。

第二十九條〔物業(yè)共用局部的經(jīng)營收益〕利用物業(yè)共用局部獲取的收益，屬共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他方面。

在利用物業(yè)共用局部獲取收益的過程中，物業(yè)管理企業(yè)為此提供效勞的，效勞費用由相關(guān)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第三十條〔物業(yè)效勞糾紛的處理〕業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)效勞發(fā)生糾紛時，當(dāng)事人可以協(xié)商解決或申請房產(chǎn)管理部門調(diào)解，也可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十一條〔物業(yè)使用標(biāo)準(zhǔn)〕物業(yè)的使用與維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守城市規(guī)劃、房地產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政、治安、消防等有關(guān)法律、法規(guī)的管理規(guī)定。

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。

第三十二條〔物業(yè)使用的制止行為〕物業(yè)使用中制止以下行為：

〔一〕損壞房屋承重構(gòu)造

〔二〕違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

〔三〕破壞房屋外貌；

〔四〕擅自改建、占用物業(yè)共用局部；

〔五〕損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

〔六〕存放不符合平安標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

〔七〕排放有毒、有害物質(zhì)；

〔八〕發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

〔九〕法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約制止的其他行為。

第三十三條〔物業(yè)用途的改變〕業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房屋所有權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

改變物業(yè)使用性質(zhì)未經(jīng)相鄰業(yè)主書面同意或無業(yè)主委員會證明的，有關(guān)主管部門不得審批。

第三十四條〔車輛的停放、收費和管理〕車輛在全體共用局部的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照市價格行政主管部門的規(guī)定確定收費標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，收費標(biāo)準(zhǔn)按照市價格行政主管部門的規(guī)定執(zhí)行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行訂立保管合同。

公安、司法、消防、搶險、救護(hù)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收費。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第三十五條〔停車位的管理〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場〔庫〕，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。

第三十六條〔專業(yè)設(shè)施的委托管理〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由相關(guān)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理的設(shè)施,可以委托具備條件的物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維修養(yǎng)護(hù)。管理和維修養(yǎng)護(hù)費用由相關(guān)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)按照約定支付。

第三十七條〔專業(yè)設(shè)施的收費管理〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)承受委托收取上述費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

新建住宅工程，建立單位應(yīng)當(dāng)向供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位申請一戶一表；已建成未實行一戶一表的住宅工程應(yīng)當(dāng)逐步改造，實行一戶一表。

第三十八條〔專項維修資金的繳存主體、繳存比例和繳存時點〕住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單棟住宅樓構(gòu)造相連的非住宅物業(yè)〔含機(jī)動車停車庫〕的建立單位和業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本方法規(guī)定各自繳存專項維修資金。

建立單位按照物業(yè)總規(guī)模建安造價１%〔配置有電梯的、按照建安造價２%〕的比例繳存；業(yè)主按照所擁有的物業(yè)建筑面積每平方米建安造價３%的比例繳存。

專項維修資金由建立單位和業(yè)主在辦理房屋初始登記和轉(zhuǎn)移登記時繳〔納〕存。

已經(jīng)辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記而未繳〔納〕存專項維修資金的，由建立單位繳納的局部按照本條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳，由業(yè)主繳存的局部按照業(yè)主大會的決定籌集。

第三十九條〔專項維修資金的管理〕專項維修資金必須以業(yè)主大會為單位開設(shè)專戶，專項儲存，按棟立帳，其中由業(yè)主繳存的局部核算到戶。

機(jī)動車停車庫的專項維修資金單獨核算。

房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移,原業(yè)主繳存的專項維修資金和有關(guān)物業(yè)效勞費用不予清退,由原業(yè)主與受讓人協(xié)商清算。

專項維修資金由市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)管。專項維修資金缺乏時，分別由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或該棟、該單元相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。

第四十條〔物業(yè)維修等費用的承擔(dān)原那么〕物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費用，按照以下規(guī)定承擔(dān)：

〔一〕專有局部所需費用，由擁有專有局部的業(yè)主承擔(dān)；

〔二〕局部共用局部所需費用，由擁有局部共用局部業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)；

〔三〕全體共用局部所需費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。

物業(yè)的共用局部屬于人為損壞的，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第四十一條〔物業(yè)平安管理〕物業(yè)存在平安隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)管理企業(yè)報經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照業(yè)主公約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

發(fā)生危及他人房屋使用平安或者公共平安的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，維修費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。

第六章法律責(zé)任

第四十二條

違反本方法的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處分規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四十三條

建立單位違反本方法規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告區(qū)房產(chǎn)管理部門，由區(qū)房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。

建立單位違反本方法規(guī)定，未按規(guī)定繳納專項維修資金導(dǎo)致不能進(jìn)展所有權(quán)初始登記的，由市房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并可處應(yīng)繳納專項維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。

建立單位違反本方法規(guī)定，未按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，由市房產(chǎn)局責(zé)令限期改正，并可處應(yīng)配置物業(yè)管理用房銷售價格二倍以下的罰款。

第四十四條

違反本方法規(guī)定，損壞房屋承重構(gòu)造的，由區(qū)房產(chǎn)管理部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，并可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

違反本方法規(guī)定，擅自改建、占用物業(yè)共用局部，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，并可處一千元以上一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第四十五條

違反本