武漢大華南湖公園世家營(yíng)銷(xiāo)策劃提案報(bào)告學(xué)習(xí)

武漢大華南湖公園世家營(yíng)銷(xiāo)策劃提案報(bào)告學(xué)習(xí)行銷(xiāo)思考路線(xiàn)圖從行銷(xiāo)學(xué)上考量，目前，大華·南湖·公園世家的營(yíng)銷(xiāo)推廣必須明確界定以下三個(gè)問(wèn)題，并找出其中必然的邏輯關(guān)系。購(gòu)買(mǎi)力營(yíng)銷(xiāo)力執(zhí)行力一、購(gòu)買(mǎi)力（區(qū)域客源分析）

地域情結(jié)與消費(fèi)思維之間的必然性區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)于本案近期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售所能起到的決定性作用城市擴(kuò)張帶給地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)契機(jī)區(qū)域市場(chǎng)客源近期置業(yè)動(dòng)態(tài)同區(qū)域個(gè)案——“金地格林小鎮(zhèn)”近期簽約客源簡(jiǎn)要分析區(qū)域市場(chǎng)客源抽樣調(diào)研說(shuō)明區(qū)域市場(chǎng)客源特性分析我們的觀(guān)點(diǎn)地域情結(jié)與消費(fèi)思維之間的必然性地域情結(jié)與慣性置業(yè)思維之間的關(guān)系對(duì)區(qū)域生活環(huán)境的認(rèn)可程度工作生活的有效距離生活交際和親朋走訪(fǎng)的就近原則依賴(lài)性便捷性便利性區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)于本案近期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售所能起到的決定性作用我們之所以要設(shè)置上述圈層，目的是希望通過(guò)這三者之間的數(shù)字對(duì)比，讓大家對(duì)歷經(jīng)多年開(kāi)發(fā)的武昌樓市供需市場(chǎng)有一個(gè)基本面的判斷和了解。武昌人口總數(shù)：1，620，000人（約合家庭戶(hù)數(shù)540，000戶(hù)）武昌01年年末至04年三季度銷(xiāo)售總量：1，553，900平米，總計(jì)推出各類(lèi)業(yè)已消化的單元套數(shù)11342套（不含近期正在銷(xiāo)售的推案量）大專(zhuān)院校教職員工：74705人左右城市擴(kuò)張帶給地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)契機(jī)（針對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)市場(chǎng)考慮）城市擴(kuò)張、改造和遞進(jìn)必然會(huì)帶動(dòng)城市邊緣化居住市場(chǎng)的需求產(chǎn)生第一層面需求：滿(mǎn)足家庭成員的基本居住需要和一定前提下的居住條件改善第二層面需求：家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化所產(chǎn)生的對(duì)房型功能、居住面積和生活質(zhì)量的改善需要我們都知道，城市擴(kuò)張改造必然會(huì)導(dǎo)致大批原居民外遷，而由于家庭成員結(jié)構(gòu)的變化也勢(shì)必會(huì)促成對(duì)居住條件改善的真實(shí)需求產(chǎn)生，市場(chǎng)需求隨之也就形成！而由于城市中心與城市邊緣的地產(chǎn)價(jià)差，以及中心城區(qū)飽和量的逐年遞增和生活質(zhì)量的逐年下降，必然會(huì)促使相當(dāng)部分的原居民通盤(pán)考慮，即要求得心理平衡和身份需求（居住環(huán)境、住區(qū)知名度等），同時(shí)也符合自身的消費(fèi)能力，新城市中心勢(shì)必會(huì)成為他們的首選置業(yè)對(duì)象。區(qū)域市場(chǎng)客源近期置業(yè)動(dòng)態(tài)從左邊圖表的2005年第一季度武漢各區(qū)域銷(xiāo)售份額所占比重我們不難看出，本案項(xiàng)目所處的洪山區(qū)獨(dú)占了武漢一季度全市近三分之一市場(chǎng)份額，達(dá)到了30%，可見(jiàn)該區(qū)域的消費(fèi)勢(shì)頭非常強(qiáng)勁。

2005年一季度武漢各區(qū)地產(chǎn)去化比例同區(qū)域個(gè)案——“金地格林小鎮(zhèn)”近期簽約客源簡(jiǎn)要分析就我們所了解到信息分析，金地項(xiàng)目近期簽約的客戶(hù)主要還是集中在35歲以上的年齡層，其次尤以二次購(gòu)房為主，在房型的選擇上三房為主。與2004年年末的客戶(hù)群體比較來(lái)看，基本沒(méi)有發(fā)生太大的特性變化，客戶(hù)群主要還是集中在以武昌為主的企事業(yè)和大專(zhuān)院校。“金地格林小鎮(zhèn)”近期簽約客源說(shuō)明40%32%18%10%出版城員工教職員工銀行職員公務(wù)員“金地格林小鎮(zhèn)”客源百分比區(qū)域市場(chǎng)客源抽樣調(diào)研說(shuō)明（部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)自武漢億房網(wǎng)）現(xiàn)有住房滿(mǎn)意度購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)有住房的滿(mǎn)意度偏低，預(yù)示了潛在客戶(hù)旺盛的換房需求，這與普遍的5年一周期換房不謀而合。因?yàn)槟壳拔洳^大多數(shù)的住房都早于2000年建造。由于傳統(tǒng)三房和兩房的總價(jià)和面積控制相對(duì)較為合理，故目前仍是市場(chǎng)的主力需求房型，而由于大戶(hù)型較以前略有上升，而主要原因是較大戶(hù)型在房型設(shè)計(jì)上較以前。欲購(gòu)房型選擇預(yù)購(gòu)房型類(lèi)別1%21%62%7%7%2%1*12*1、2*23*24*2復(fù)式或聯(lián)排其它從現(xiàn)階段集中區(qū)域的意向客戶(hù)欲認(rèn)購(gòu)房型面積來(lái)看，主要還是集中在81-140㎡的區(qū)間之間，其中三房的面積跨度在111-140㎡左右，兩房的面積跨度在81-110㎡左右。欲購(gòu)面積選擇物業(yè)形態(tài)選擇就目前的武漢地產(chǎn)市場(chǎng)而言，受物業(yè)管理費(fèi)等多重因素的影響，多層仍是現(xiàn)階段購(gòu)房者的主要認(rèn)購(gòu)目標(biāo)，其次是小高和聯(lián)排別墅也占有一定的需求比例。區(qū)域市場(chǎng)客源特性分析消費(fèi)取向：偏好多層住宅形態(tài)開(kāi)始適應(yīng)并接受小高層建筑形態(tài)三代同堂觀(guān)念仍在部分主導(dǎo)對(duì)大戶(hù)型房源的需求消費(fèi)特征：比較信賴(lài)品牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商地域觀(guān)念仍然主導(dǎo)消費(fèi)傾向?qū)r(jià)格和折扣比較敏感客源特征：首次置業(yè)，滿(mǎn)足基本居住需求，年齡在30-35歲之間的年輕階層二次置業(yè)，以改善居住環(huán)境為消費(fèi)動(dòng)機(jī)的中青年階層，年齡介于35-50歲之間消費(fèi)能力：主力消費(fèi)群體，平均年收入在5-10萬(wàn)元之間的大專(zhuān)院校、科研院所等企事業(yè)單位的工作人員次級(jí)消費(fèi)群體，平均年收入在3-5萬(wàn)元之間的中小學(xué)校教師和國(guó)家公務(wù)員等三級(jí)消費(fèi)群體，平均年收入在3萬(wàn)以下，以滿(mǎn)足基本居住功能為主的動(dòng)拆遷客源或十萬(wàn)以上投資客我們的觀(guān)點(diǎn)理由：1、市場(chǎng)容量和需求尚未飽和2、區(qū)域地產(chǎn)熱銷(xiāo)所形成的磁場(chǎng)效應(yīng)3、區(qū)域市場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)影響力市場(chǎng)切入規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大消費(fèi)受眾面和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)目標(biāo)：1、通過(guò)產(chǎn)品優(yōu)化刺激二次置業(yè)和改善居住質(zhì)量的市場(chǎng)需求出現(xiàn)2、擴(kuò)大城市改造所出現(xiàn)的動(dòng)遷群體對(duì)于改善置業(yè)的項(xiàng)目影響力以武昌區(qū)域?yàn)橹饕繕?biāo)市場(chǎng)近期目標(biāo)中長(zhǎng)期目標(biāo)

二、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

對(duì)于大華·南湖·公園世家在武漢市場(chǎng)的成功開(kāi)發(fā)來(lái)講，項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略將直接關(guān)系到未來(lái)開(kāi)發(fā)建成的項(xiàng)目是否能夠成功銷(xiāo)售出去，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，因此營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略是本案成敗的基礎(chǔ)。我們?yōu)榇笕A·南湖·公園世家制定了如下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，旨在通過(guò)有效的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，使大華企業(yè)成功占領(lǐng)武漢市場(chǎng)，樹(shù)立自己的企業(yè)品牌，使企業(yè)長(zhǎng)久立于不敗之地。

1.營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略總述根據(jù)大華·南湖·公園世家的項(xiàng)目情況，其營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的展開(kāi)重點(diǎn)應(yīng)在以下三個(gè)關(guān)鍵性問(wèn)題的解決之上：

大華品牌如何進(jìn)入武漢市場(chǎng)？本案大盤(pán)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略如何進(jìn)行？針對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)者金地項(xiàng)目如何制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略？在以下篇幅中我們將針對(duì)如上問(wèn)題，在營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的制定中作詳盡解決：2.營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略制定2.1大華品牌如何進(jìn)入武漢市場(chǎng)？解決大華品牌如何進(jìn)入武漢市場(chǎng)的問(wèn)題，即是解決大華發(fā)展商賣(mài)什么的問(wèn)題。大華賣(mài)什么？——賣(mài)產(chǎn)品、賣(mài)概念、賣(mài)地段、賣(mài)環(huán)境、賣(mài)景觀(guān)、賣(mài)人文……海派文化新城市生活大華品牌價(jià)值公園化社區(qū)企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力海派文化

東方明珠電視塔、上海博物館、上海大劇院、外灘“萬(wàn)國(guó)建筑群”

——海派建筑風(fēng)格：中西合璧，藝術(shù)交融，現(xiàn)代獨(dú)特。上海許多地方都零星地保留著歷史偉人和社會(huì)名人的故居。這些故居建筑風(fēng)格多樣，有花園洋房、新式里弄、石庫(kù)門(mén)甚至窄小的亭子間，它們都成了上海可貴的人文景觀(guān)。

——海派建筑文化：可貴的人文景觀(guān)氣質(zhì)。多倫路文化名人街，中國(guó)文學(xué)史上的一座歷史重鎮(zhèn)。這里完整地恢復(fù)了三十年代的風(fēng)貌，過(guò)街樓、彈階路、名人故居、茶坊畫(huà)廊成為新崛起的海派文化的亮麗風(fēng)景。

——海派居住文化：尊重傳統(tǒng)文化生活品位。浦東、南匯的上海本地民俗文化樂(lè)趣；東海影視樂(lè)園兼有休閑游樂(lè)功能的影視攝制基地；與浦東現(xiàn)代化風(fēng)貌相映襯的豫園商城；豐富的海派生活氣息讓人們可以感受到上海七百多年的歷史變遷。

——海派生活風(fēng)情：融會(huì)豐富的人文資源，飽涵生活樂(lè)趣。視覺(jué)表層:精神層面

近代上海在東西方兩種異質(zhì)文化的碰撞中形成，“中西合璧，兼容并蓄”成為海派文化的精髓。這種獨(dú)特的城市文化在近代上海特有的居住建筑中打下深刻的烙印。大華集團(tuán)在精研城市文化，在前瞻消費(fèi)需求與居住發(fā)展方向的基礎(chǔ)上提出“海派文化”。是源于對(duì)海派文化、現(xiàn)代居住的深入挖掘與探索，“海派文化”不僅最大程度上繼承了地域文脈和城市精神，還讓建筑的生命作為城市的一部分恒久延續(xù)。另外，隨著社會(huì)進(jìn)程的不斷加快，受過(guò)高等教育、有良好的工作精神的中產(chǎn)階級(jí)必將成為社會(huì)的主流，他們普遍鐘情于傳統(tǒng)文化和居家品位，同時(shí)他們也是社會(huì)發(fā)展的中間力量，對(duì)居住理念、居住方式也有著自己獨(dú)特的追求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，開(kāi)發(fā)的目的就是滿(mǎn)足大多數(shù)人的需要，能夠更好的為社會(huì)服務(wù)。因此對(duì)社會(huì)發(fā)展的深刻認(rèn)識(shí)，是大華集團(tuán)憑借“海派文化”能夠成功進(jìn)入武漢市場(chǎng)的必然條件。新城市生活

“生活在小區(qū)缺乏真正的安全和舒適，生活在社區(qū)卻又像是缺乏真正的繁華和交流，住在街上簡(jiǎn)單卻富有自由感。”城市化進(jìn)程的發(fā)展，使得城市不斷擴(kuò)大，城市人口急速膨脹，城市病、社會(huì)病開(kāi)始出現(xiàn)。而近現(xiàn)代人類(lèi)也從未停止過(guò)對(duì)理想城市和美好生活的追求。21世紀(jì)是開(kāi)放的社會(huì)，人的開(kāi)放性與自由度增大，時(shí)代走向更開(kāi)放的系統(tǒng)。開(kāi)放型城市街區(qū)給大城市的開(kāi)放提供了一種新方式。沒(méi)有城市中完全封閉的住宅小區(qū)，公共資源利用最大化，創(chuàng)造積極的開(kāi)放空間，鼓勵(lì)人們?cè)趶V場(chǎng)、街道、綠帶、庭院等公共空間中活動(dòng)，同時(shí)把學(xué)校、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等空間向公眾開(kāi)放，形成開(kāi)放交流，讓人有更多參與的沖動(dòng)與機(jī)會(huì)。大華集團(tuán)以其豐富的城市開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在武漢建設(shè)并打造新城市生活，打造自己的品牌，印證了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也是對(duì)武漢城市生活品質(zhì)的推進(jìn)。開(kāi)放型社區(qū)——讓“人”融入“城市”配套社區(qū)配套開(kāi)放，公共資源利用最大化，形成積極的開(kāi)放交流空間新城市生活城市界面打破圍墻、封閉，社區(qū)融入了城市交通社區(qū)交通以“街道”為主，與城市交通聯(lián)系。社區(qū)內(nèi)外“氣脈相通”環(huán)境社區(qū)與周邊環(huán)境相和諧，承其風(fēng)貌人文居住區(qū)與城市肌理融合，與地域文化相承為有機(jī)體公園化社區(qū)公園，是城市開(kāi)放公共空間的重要部分?！肮珗@化社區(qū)”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)角色，演化成為真正意義上的城市運(yùn)營(yíng)商和城市發(fā)展的共建者——社會(huì)責(zé)任下的社會(huì)角色。城市公園意義在于：城市的或是社區(qū)的公園，體現(xiàn)出城市景觀(guān)多元集合的自然表達(dá)，標(biāo)志著普通公眾擁有身心愉悅生活景觀(guān)的實(shí)現(xiàn)，也合理整合了房地產(chǎn)與城市公共空間建設(shè)的互動(dòng)關(guān)系。配合城市區(qū)域規(guī)劃開(kāi)展公園化建設(shè)，是大華集團(tuán)關(guān)于城市規(guī)模社區(qū)開(kāi)發(fā)思想的自然延伸。所謂公園化建設(shè)，其顯著特點(diǎn)是在居住社區(qū)與城市空間的共存形態(tài)上，充分應(yīng)用公園主題和形態(tài)，著力規(guī)劃設(shè)計(jì)和投資建設(shè)城市生態(tài)公園，并賦予遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了一般社區(qū)集中綠地的功能和作用：一方面高品質(zhì)地實(shí)現(xiàn)社區(qū)生態(tài)和人居文化價(jià)值；另一方面，成為一個(gè)鄰里社區(qū)群落共享的甚至是城市開(kāi)放的自然生態(tài)空間。范例之一：行知公園——大華社區(qū)中央公園范例之二：錦繡公園——大華錦繡華城中央公園社區(qū)公園指標(biāo)公園化社區(qū)價(jià)值體系規(guī)模量化景觀(guān)價(jià)值地標(biāo)價(jià)值配套設(shè)施公園化社區(qū)占地面積介定在30畝以上，社區(qū)規(guī)劃中包括應(yīng)用景觀(guān)自然資源再造綠色生態(tài)資源，沿襲公園化景觀(guān)規(guī)模，投入永續(xù)發(fā)展的生態(tài)社區(qū)建設(shè)組團(tuán)空間一條景觀(guān)軸把兩個(gè)景觀(guān)資源貫穿利用，組團(tuán)空間同時(shí)也是公共公園活動(dòng)空間。水景社區(qū)規(guī)劃將南湖風(fēng)景與城市公園有機(jī)相融，與政府?dāng)y手打造400畝的水上公園生態(tài)住宅公園化社區(qū)住宅保障了良好的采光和優(yōu)美的視野，針對(duì)不同區(qū)位有不同特色的相應(yīng)戶(hù)型，在整個(gè)小區(qū)的生態(tài)綠色映襯下煥發(fā)熠熠光彩。地標(biāo)建筑社區(qū)與城市界面之間，利用自身豐富的水系資源在臨水區(qū)域建立具商業(yè)用途的地標(biāo)性建筑，為住宅項(xiàng)目注入強(qiáng)烈的情感元素，讓居于此的人更有歸屬感，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)也可產(chǎn)生威懾力。生活配套包括、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、公共停車(chē)場(chǎng)、滿(mǎn)足居民的不同家庭結(jié)構(gòu)時(shí)的方方面面的生活需求。商業(yè)配套滿(mǎn)足社區(qū)居民在居住社區(qū)內(nèi)的購(gòu)物、娛樂(lè)、生活需求。海派文化代表一種國(guó)際化、高品質(zhì)人文生活，體現(xiàn)在社區(qū)中高雅簡(jiǎn)約的建筑外觀(guān)以及和諧、共融、開(kāi)放的社區(qū)文化生活上。新城市主義新城市主義生活利用公共資源最大化，創(chuàng)造積極的開(kāi)放空間，鼓勵(lì)人們?cè)诠部臻g中活動(dòng)，形成開(kāi)放交流。是具前瞻性的，更科學(xué)文明的新生活觀(guān)。人文價(jià)值企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力

大華品牌“公園化社區(qū)”開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)典范信譽(yù)、實(shí)力與文化兼修的開(kāi)發(fā)商配合城市區(qū)域規(guī)劃開(kāi)展公園化建設(shè)，是大華集團(tuán)關(guān)于城市規(guī)模社區(qū)開(kāi)發(fā)思想的自然延伸。作為房地產(chǎn)發(fā)展商，大華不斷努力做到一般開(kāi)發(fā)商沒(méi)有做到的一些事，這就是參與城市的公共空間營(yíng)造與管理。上海大華公園化社區(qū)范例：行知公園——大華社區(qū)中央公園錦繡公園——大華錦繡華城中央公園大華集團(tuán)非常重視和關(guān)注社區(qū)公園化模式，在不斷的實(shí)踐中更進(jìn)一步地提出了“多社區(qū)共享開(kāi)放空間”與“城市公共生態(tài)空間”結(jié)合的公園定位設(shè)計(jì)思想，并表現(xiàn)出在政府關(guān)于城市發(fā)展計(jì)劃指導(dǎo)下的主動(dòng)參與公園規(guī)劃建設(shè)的熱誠(chéng)。大華集團(tuán)是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)、擁有40多家控股或參股子公司和分公司的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。具備國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，是中國(guó)質(zhì)量服務(wù)信譽(yù)AAA級(jí)、中國(guó)建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽(yù)AAA級(jí)和財(cái)務(wù)資信AAA級(jí)企業(yè)。大華集團(tuán)的地產(chǎn)文化探索和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐，集中體現(xiàn)在它獨(dú)創(chuàng)了一套符合中國(guó)國(guó)情的、成長(zhǎng)型的現(xiàn)代城市規(guī)模社區(qū)的開(kāi)發(fā)模式。這一模式強(qiáng)調(diào)和強(qiáng)化城市社區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理諸方面的協(xié)調(diào)整合功能，形成良性的開(kāi)發(fā)合力；提倡開(kāi)放的公園化街區(qū)式住宅文化，全方位注重住區(qū)與城市關(guān)系、人與環(huán)境關(guān)系的和諧性和有機(jī)多元性；營(yíng)造便利、舒適、多樣、傳統(tǒng)與時(shí)尚并存的社區(qū)商業(yè)復(fù)合功能圈。

通常意義上，10萬(wàn)平米以上建設(shè)面積的項(xiàng)目我們界定為“大盤(pán)”。在此界定下大華·南湖·公園世家的開(kāi)發(fā)，即需要遵循“大盤(pán)開(kāi)發(fā)”的戰(zhàn)略。能夠把一個(gè)超大型社區(qū)建設(shè)得既有很好的城市功能，同時(shí)又是很方便的居住環(huán)境，這實(shí)際上需要多方面努力，而且城市大盤(pán)的開(kāi)發(fā)需要與城市整體的規(guī)劃和配套相關(guān)聯(lián)。以下我們將詳述本案作為大盤(pán)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略：2.2大盤(pán)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略“大華·南湖·公園世家”大盤(pán)開(kāi)發(fā)可持續(xù)性發(fā)展項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值產(chǎn)品突破文化突破·開(kāi)放型街區(qū)住宅·公園化社區(qū)環(huán)境·社區(qū)商業(yè)配套·海派文化·新城市理念建立社區(qū)的發(fā)展性?xún)r(jià)值反映不同社會(huì)階層的消費(fèi)取向風(fēng)景資源：南湖自然生態(tài)景觀(guān)人文因素：大學(xué)、科技園區(qū)城市規(guī)劃：南湖版塊發(fā)展前景突破項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升·新城市生活·海派文化城市大盤(pán)的開(kāi)發(fā)需要與城市整體的規(guī)劃和配套相關(guān)聯(lián)。因此大盤(pán)開(kāi)發(fā)商要向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，在以下方面尋求突破：

（1）在追求自身經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，還要注重社會(huì)利益，例如土地的未來(lái)可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展以及樹(shù)立正確消費(fèi)觀(guān)念等等。

（2）由“內(nèi)生型開(kāi)發(fā)”到“內(nèi)生開(kāi)發(fā)與外源開(kāi)發(fā)相結(jié)合”。即注重與優(yōu)秀資源的相互整合，并以此形成產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)的規(guī)模運(yùn)營(yíng)。

（3）注重項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性，將產(chǎn)品定位與整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相結(jié)合。（4）由居住空間的提供者到城市公共生活空間的提供者。即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不僅僅是提供居住空間，還是城市景觀(guān)的塑造者之一，“公共生活空間”強(qiáng)調(diào)的是公共，不僅僅是居住者本身的內(nèi)部空間，其外部空間更是整個(gè)城市景觀(guān)的構(gòu)成部分。競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略（大華與金地）環(huán)境對(duì)比分析大華金地對(duì)比分析：由于南湖的存在，從某種意義上而言，提升了本案區(qū)域的生活質(zhì)量和綜合環(huán)境優(yōu)勢(shì)，這是本案與金地都可以享受到的。但是，就區(qū)域位置而言，本案項(xiàng)目的綜合景觀(guān)優(yōu)勢(shì)要大于金地項(xiàng)目，而主要是在于項(xiàng)目本身與自然湖泊——南湖隔街相鄰，同時(shí)又與城市規(guī)劃中的500畝南湖水上公園隔街相望，再加上本案自身規(guī)劃中的50米寬人工水系河道，可以說(shuō)，本案是三面環(huán)水，就居住質(zhì)量而言，景觀(guān)優(yōu)勢(shì)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于金地。產(chǎn)品對(duì)比分析項(xiàng)目用地簡(jiǎn)介用地特征規(guī)劃理念規(guī)劃設(shè)計(jì)戶(hù)型設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)建筑立面車(chē)位設(shè)計(jì)配套物業(yè)管理金地格林小城大華項(xiàng)目南湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)，毗鄰光谷和水上公園。南湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)，毗鄰光谷和水上公園。整體成“品”字形整體成梯形新城市主義新海派主義“S”形“生命綠帶”將地塊分成南北兩區(qū)，南片有景觀(guān)河；北片有“生命綠帶”。多、洋房、小高、TOWNHOUSE2房40.6％3房55.8％復(fù)式3.6％建筑設(shè)計(jì)Jy景觀(guān)設(shè)計(jì)kdg經(jīng)典雅致的“現(xiàn)代海派”風(fēng)格0.53-0.540.5幼兒園、小學(xué)、商業(yè)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)商業(yè)金地物業(yè)管理公司，物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)暫定本公司物業(yè)洋房、小高、TOWNHOUSE2房85-95，10.9%；3房109-135，55.1%；4房160，20.7%；5房209，13.4%戶(hù)型特征：方正實(shí)用，得房率高。大面寬、小進(jìn)深深圳筑博工程設(shè)計(jì)公司，第5層退臺(tái)處理香港怡景師設(shè)計(jì)

“n”形景觀(guān)帶貫穿用地

淺色的優(yōu)質(zhì)涂料墻面、清水磚墻飾面開(kāi)發(fā)量對(duì)比分析大華：總開(kāi)發(fā)量73萬(wàn)平米（分三期開(kāi)發(fā)）金地：總開(kāi)發(fā)量70萬(wàn)平米（分三期開(kāi)發(fā)）對(duì)比分析：同樣屬于大盤(pán)開(kāi)發(fā)，前期規(guī)劃起點(diǎn)均定位在中擋樓盤(pán)這一范疇。相對(duì)而言，本案項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度目前暫時(shí)滯后于金地項(xiàng)目，但就整個(gè)項(xiàng)目的體量和規(guī)模而言應(yīng)該是勢(shì)均力敵的。同時(shí)，就某種意義而言，我們認(rèn)為金地與大華又應(yīng)該是攜手共進(jìn)打造新南湖中高檔社區(qū)板塊的合作伙伴，而產(chǎn)品的差異競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該是我們認(rèn)真予以考慮的重點(diǎn)，特別是本案后期的設(shè)計(jì)規(guī)劃中顯得尤為重要。房型對(duì)比分析對(duì)比分析：從目前我們所了解到的產(chǎn)品來(lái)看，本案項(xiàng)目一期的房型優(yōu)勢(shì)并不明顯，在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)上有著過(guò)多的重疊，但這并不表明本案項(xiàng)目的產(chǎn)品落后，而是由于金地項(xiàng)目的先行銷(xiāo)售給本案項(xiàng)目的上市造成了一定的市場(chǎng)壓力，這就需要我們通過(guò)對(duì)本案項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)進(jìn)行整合，打出“組合拳”，以綜合性?xún)r(jià)比來(lái)截留客戶(hù)。金地·格林小城戶(hù)型配比2房-121套3房-550套4房-184套閣樓+復(fù)式-50套一次開(kāi)盤(pán)6％78％14％2％二次開(kāi)盤(pán)6％45％40％9％加推————100％——三次開(kāi)盤(pán)29％46.3％15％9.7％總平均13.5％60.7％20.3％5.5％大華·南湖·公園世家戶(hù)型配比2房-91套3房-125套4房及以上閣樓-8套一次開(kāi)盤(pán)40.6%55.8%——3.6%金地·格林小城面積范圍二房三房四房閣樓復(fù)式一次開(kāi)盤(pán)86—92㎡114—141㎡150—165㎡110㎡二次開(kāi)盤(pán)94㎡113-141㎡152-166㎡106-114㎡加推————154-234㎡——三次開(kāi)盤(pán)85-103㎡108-135㎡154-166㎡83-135㎡優(yōu)勢(shì)：綜合景觀(guān)優(yōu)勢(shì)（居住環(huán)境）成熟的大型社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)（生活質(zhì)量）較高的區(qū)域綜合指數(shù)和地域環(huán)境知名度……威脅：施工進(jìn)度的不盡如人意對(duì)價(jià)格和折扣的敏感度……機(jī)會(huì)：目標(biāo)消費(fèi)群體擁有較高的收入和支配能力以改善居住環(huán)境的二次置業(yè)的機(jī)會(huì)增多想望擁有理想生活環(huán)境的置業(yè)欲望和能力對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌認(rèn)知度（消費(fèi)傾向）……劣勢(shì)：施工周期過(guò)于緩慢，無(wú)法有效截留客戶(hù)……SWOT分析3、營(yíng)銷(xiāo)力

3.1產(chǎn)品價(jià)值的提升

產(chǎn)品價(jià)值公園化社區(qū)新海派主義駐足欲望精神層面歸屬感預(yù)期效果新海派主義——包容性、文化性、多元性、符合性

立足于武漢城市精神的高度，其它樓盤(pán)難以望其項(xiàng)背；概念的包容性大，不僅僅講住宅本身，還把建筑、商業(yè)、生活、文化囊括進(jìn)去，符合大盤(pán)企劃的原則；通過(guò)引入城市意象，塑造樓盤(pán)國(guó)際、人文的形象,并體現(xiàn)于整個(gè)社區(qū)中。

新海派主義商業(yè)生活建筑文化精神層面公園化社區(qū)——建造互動(dòng)的空間，給人以駐足停留的欲望

公園是大華社區(qū)的重要特點(diǎn)。大華集團(tuán)在社區(qū)內(nèi)營(yíng)造開(kāi)放的中央公園和居住區(qū)綠地組團(tuán)形成社區(qū)的自然生態(tài)網(wǎng)絡(luò)體系。其模式是以自然景觀(guān)為依托，將建筑、人文、環(huán)境、空間集合在一起，通過(guò)對(duì)空間的改善為居住的人提供互動(dòng)的空間；通過(guò)對(duì)景觀(guān)的設(shè)計(jì)給人帶來(lái)視覺(jué)上的享受；通過(guò)對(duì)地標(biāo)建筑的打造，讓人產(chǎn)生駐足停留的欲望。

公園化社區(qū)形成互動(dòng)駐足的欲望改善視覺(jué)景觀(guān)規(guī)劃空間布局地標(biāo)建筑3.1.1規(guī)劃原則：本案以公園化社區(qū)為重要特征，強(qiáng)調(diào)總體規(guī)劃中組團(tuán)開(kāi)發(fā)的理念，其優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的，因?yàn)樗軌蛱峁V闊的公共空間，保護(hù)區(qū)域的大部分生態(tài)環(huán)境，保護(hù)自然景觀(guān)。同時(shí)通過(guò)對(duì)街區(qū)、景觀(guān)、人文、空間的建設(shè)，為人們提供美的空間，人的樂(lè)園，其開(kāi)發(fā)模式是較理想的，也是必然可取的。組團(tuán)開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)——保護(hù)區(qū)域的自然景觀(guān)，提供互動(dòng)的場(chǎng)所，建立人對(duì)社區(qū)的歸屬感。

組團(tuán)開(kāi)發(fā)的做法：

街區(qū)

景觀(guān)

商業(yè)空間

人文

＋＋＋乏味無(wú)歸屬感無(wú)逗留欲望6米街區(qū)內(nèi)景觀(guān)不理想，且商業(yè)空間規(guī)劃不合理錯(cuò)誤組團(tuán)：

總結(jié)：?jiǎn)我粚掗煹慕謪^(qū)，在視覺(jué)上雖有開(kāi)闊感，但若街區(qū)內(nèi)沒(méi)有景觀(guān)及商業(yè)空間做輔助配合，人長(zhǎng)時(shí)間行走則會(huì)產(chǎn)生乏味感，并沒(méi)有繼續(xù)逗留及再次返回的歸屬感。

歸屬感視覺(jué)享受逗留欲望6米街區(qū)內(nèi)有景觀(guān)且商業(yè)與人文相結(jié)合。各類(lèi)配套各類(lèi)配套各類(lèi)配套理想組團(tuán)：

總結(jié)：寬闊的街區(qū)與景觀(guān)、商業(yè)相結(jié)合，并配以人文使街區(qū)形象更鮮明、更生動(dòng)。即使長(zhǎng)時(shí)間行走也不會(huì)讓人產(chǎn)生乏味感，并且還會(huì)讓人產(chǎn)生逗留及再次返回的歸屬欲望。

3.1.2配套原則：

組團(tuán)區(qū)域確定后，則要考慮區(qū)域內(nèi)配套的具體原則，基于街區(qū)的尺度問(wèn)題，特建議如下配套法：街區(qū)配套原則生活配套10%教育配套10%零售配套30%餐飲配套30%家居配套金融配套5%景觀(guān)配套10%5%生活配套：醫(yī)院、健身中心、美容中心、娛樂(lè)中心

教育配套：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)

商業(yè)配套：超市、品牌店、購(gòu)物中心

餐飲配套：快餐店、風(fēng)味美食店、特色美食店、大型美食店、咖啡店、茶室

金融配套：銀行、ATM自動(dòng)取款機(jī)

景觀(guān)配套：自然景觀(guān)、人工景觀(guān)（水景、廣場(chǎng)雕塑、綠化）

家居配套：建材市場(chǎng)、家電連鎖店、家居市場(chǎng)

社區(qū)沿街型配套街區(qū)/鄰里型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和店鋪——建筑品質(zhì)在城市界面的引領(lǐng)性作用，步行距離控制在5-10分鐘之間。

——具有社區(qū)走向引導(dǎo)作用的建筑特征，步行距離在3-5分鐘之間。

多功能營(yíng)銷(xiāo)中心，商業(yè)內(nèi)街

臨街商業(yè)購(gòu)物設(shè)施醫(yī)療保健場(chǎng)所公共服務(wù)設(shè)施文化活動(dòng)場(chǎng)所教育設(shè)施臨點(diǎn)公共服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療保健場(chǎng)所及文化活動(dòng)場(chǎng)所社區(qū)商業(yè)機(jī)能圖3.1.3建筑細(xì)節(jié)：就整個(gè)南湖區(qū)域而言，歷經(jīng)四年開(kāi)發(fā)，目前已形成了以麗島花園為代表的城市建筑群。但是，不可否認(rèn)的是目前整個(gè)南湖區(qū)域缺少一個(gè)鮮明的能夠起到城市向心力作用的標(biāo)志性建筑或建筑群落。而作為南湖新城的一個(gè)組成部分，我們認(rèn)為非常有必要在本案社區(qū)與城市界面之間考慮設(shè)置地標(biāo)性建筑，利用其自身豐富的水系資源，在臨水區(qū)域建立具商業(yè)用途的地標(biāo)性建筑，因?yàn)榕R水的建筑，靜處則靜，動(dòng)處則動(dòng)，為住宅項(xiàng)目注入強(qiáng)烈的情感元素。同時(shí)地標(biāo)性的商業(yè)建筑，可建立一站式的商業(yè)空間，讓住宅項(xiàng)目的訴求更加清晰，讓居于此的人更有歸屬感，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)也可產(chǎn)生威懾力。地標(biāo)建筑的優(yōu)勢(shì)

地標(biāo)建筑社區(qū)感歸屬感震撼力競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)形成威脅感

怎樣的建筑能形成地標(biāo)？

一個(gè)喧囂的都市里，人們司空見(jiàn)慣的建筑形象會(huì)被淹沒(méi)在一片灰色之中，無(wú)法形成城市設(shè)計(jì)中的“亮點(diǎn)”，更不可能形成該區(qū)的地標(biāo)。博覽國(guó)內(nèi)外著名建筑如悉尼歌劇院、法國(guó)艾菲爾鐵塔、巴黎凱旋門(mén)、英國(guó)大笨鐘，這些建筑早已成為人們心目中的地標(biāo)建筑，每年都有各國(guó)的旅游者慕名而去。不難發(fā)現(xiàn)，這類(lèi)地標(biāo)的形成不僅取決于它的地域性，更取決于建筑形態(tài)本身。因此基于本案的情況，我司建議在當(dāng)?shù)亟ㄔ焐虡I(yè)型地標(biāo)，其建筑形態(tài)必需是一個(gè)亮點(diǎn)。在擁有強(qiáng)烈視覺(jué)沖擊外形的同時(shí)，其商業(yè)建筑的業(yè)態(tài)也十分重要，需及休閑、娛樂(lè)、時(shí)尚、餐飲、購(gòu)物于一體。在街區(qū)內(nèi)設(shè)立商業(yè)地標(biāo)，一方面能為居住者帶來(lái)生活的便捷，更能讓居住者形成區(qū)域歸屬感，另一方面對(duì)附近區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)也能造成威脅性。以下是一些著名的地標(biāo)型建筑，其地標(biāo)地位的決定均取決于立面的新穎、獨(dú)特：

①悉心歌劇院②荷蘭建筑大師庫(kù)哈斯中標(biāo)CCTV新大樓方案

③法國(guó)朗香教堂

④上海大劇院

⑤上海城市規(guī)劃館小結(jié)：過(guò)高的建筑屹立在生活街區(qū)內(nèi)會(huì)給視覺(jué)上造成壓抑感，因此我司不認(rèn)為地標(biāo)建筑是以高度取勝的，也不取決于其體量的大小，而在于其標(biāo)新立異的建筑形態(tài)上。

3.2“城市生活”的建設(shè)城市化進(jìn)程的發(fā)展，使得城市不斷擴(kuò)大，城市人口急速膨脹，城市病問(wèn)題開(kāi)始出現(xiàn)。隨著城市界面的改變，如何有效地克服城市病問(wèn)題成為眾人探討的關(guān)鍵所在。

克服“城市病”城市生活的建設(shè)解決途徑“城市生活”如何建設(shè)？城市生活的建設(shè)離不開(kāi)對(duì)景觀(guān)及空間的營(yíng)造，隨著人們生活節(jié)奏的加速，人們更渴求過(guò)上愜意、自然、健康的生活，而我司提出的公園化社區(qū)，開(kāi)放型社區(qū)正從某種意義上填補(bǔ)了這種空缺。公園化社區(qū)為人們提供了視覺(jué)上的享受，開(kāi)放型社區(qū)為人們提供了互動(dòng)的場(chǎng)所，交流的空間，使人們過(guò)上真正意義上的“海派生活——海納百川，兼容并蓄”。

景觀(guān)城市生活空間景觀(guān)——公園化社區(qū)，關(guān)鍵詞：景觀(guān)綠脊

空間——開(kāi)放型街區(qū)，關(guān)鍵詞：集中設(shè)施，互動(dòng)空間

3.2.1公園化社區(qū)

如何建立公園化社區(qū)？公園化社區(qū)的景觀(guān)是其重要的組成部分，也是社區(qū)的骨干。本案大開(kāi)幅S形景觀(guān)軸線(xiàn)存在的意義和作用并不完全是為了整個(gè)社區(qū)的美觀(guān)和奢侈。同時(shí)，我們認(rèn)為此景觀(guān)軸線(xiàn)存在的另一層意義和作用是在于讓城市界面內(nèi)的水上公園與本案開(kāi)放形社區(qū)內(nèi)的景觀(guān)界面形成一種視覺(jué)空間上的聯(lián)系，讓社區(qū)居民產(chǎn)生一種對(duì)社區(qū)的眷戀心理和為社區(qū)居民提供一份真正能夠體現(xiàn)大華公園化社區(qū)概念的城市生活意境和生活氛圍。

公園化社區(qū)

形成眷戀心理建立生活意境避免視覺(jué)疲勞避免心理疲勞增加視覺(jué)享受景觀(guān)軸線(xiàn)S3.2.2開(kāi)放型街區(qū)------關(guān)鍵詞：集中設(shè)施

21世紀(jì)是開(kāi)放的社會(huì)，人的開(kāi)放性與自由度增大，時(shí)代走向更開(kāi)放的系統(tǒng)。開(kāi)放型街區(qū)打破了原來(lái)大多數(shù)街區(qū)封閉的狀態(tài)，也給大城市的開(kāi)放提供了一種新方式。城市中沒(méi)有完全封閉的住宅小區(qū)，公共資源利用最大化，創(chuàng)造積極的開(kāi)放空間，將各個(gè)設(shè)施分區(qū)集中設(shè)立，鼓勵(lì)人們?cè)趶V場(chǎng)、街道、綠帶、庭院等公共空間中活動(dòng)，形成人與人互動(dòng)的空間，增進(jìn)開(kāi)放交流。兒童游樂(lè)區(qū)

家長(zhǎng)休憩區(qū)

成人健身區(qū)互動(dòng)區(qū)

配套商業(yè)區(qū)設(shè)施集中區(qū)集中設(shè)施的優(yōu)點(diǎn)——將各個(gè)設(shè)施分區(qū)集中設(shè)立，這樣可形成各階段人群的互動(dòng)空間，增進(jìn)人們之間的交流，同時(shí)以景觀(guān)作為配合，體現(xiàn)真正意義上的“海派風(fēng)格，公園映象”。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)羅列城市綠屏道路旁杉樹(shù)的存在猶如一個(gè)個(gè)中國(guó)式的屏風(fēng)，不僅與高低不同的植物組成新的景觀(guān)格局，更重要的式它能影響微氣候，改善空氣質(zhì)量。

湖岸小區(qū)南有50m寬河道——千島湖岸，中間森林綠廊與水又自成體系，息息相關(guān)。水的運(yùn)用將成為小區(qū)的一大特色。組團(tuán)空間宅間的組團(tuán)空間是生活空間十分重要的組成部分，設(shè)計(jì)借鑒了蒙德里安的平面藝術(shù)作品的神髓，恰如其分的與宅間劃分的自然性相吻合，既分散又統(tǒng)一，形成了景觀(guān)設(shè)計(jì)的豐富肌理與質(zhì)感。社區(qū)綠脊清澈水面之上和蔥翠森林之下組織著無(wú)數(shù)的橢圓狀的或小島或丘壑，錯(cuò)落有致存在于自然之間。水杉樹(shù)陣起落于“珍珠”之上，蛇行小路穿梭其間；有化為廣場(chǎng)、草坪；步移景異美步勝收。多功能營(yíng)銷(xiāo)中心它是社區(qū)的精神中心，是會(huì)所與公共綠帶的結(jié)合體。滿(mǎn)足了人們休閑休憩；在會(huì)所中娛樂(lè)和在綠地中徜徉的美好生活需求。生態(tài)綠軸

森林綠廊的呈現(xiàn)，還自然予顏色。地下車(chē)庫(kù)的抬高無(wú)形給整個(gè)地勢(shì)以新的變數(shù)。植栽采用橢圓的形態(tài)出現(xiàn)，進(jìn)一步強(qiáng)化主題。再用現(xiàn)代藝術(shù)手法制造一種種意境——地勢(shì)起伏、林蔭蔽日。曲徑通幽又豁然開(kāi)朗、曲水流

隱然其中。再塑濕地，承上啟下（濕地公園與千島濕地）。觀(guān)光棧道漂浮其上，極力展示自然，使人能為親近自然而感到愉悅。

景觀(guān)主軸

人流步行的主通道，也是主廣場(chǎng)。作為主通道，其連接消費(fèi)購(gòu)物區(qū)、森林綠廊和休閑“千島”，極大的主導(dǎo)人流方向，也成為小區(qū)的一大向心力。中心軸即景觀(guān)主軸，高聳的棕櫚巍列兩旁，嚴(yán)謹(jǐn)而規(guī)整；路的寬度足以應(yīng)付各種緊急情況（如消防回車(chē)場(chǎng)）；鋪地的幾何形式采用自然元素的歸納。整個(gè)主軸不失寬闊、壯觀(guān)，不失通透、柔和。整個(gè)的設(shè)計(jì)不但表現(xiàn)廣場(chǎng)的個(gè)性還把幾個(gè)功能完全不同的空間。

千島“千島”，在有限空間使“水意”放大，使空間更具層次、曲折與開(kāi)放?！扒u”概念融于詩(shī)，化于意，其間疏密有至，大小相間的成群島嶼；碧波蕩漾，連連不絕的芙蓉；魚(yú)蝦穿梭于芙蓉之下；蜻蜓立于荷花之巔……自然成趣。島，或隱于林下，或以天然示之，又或可上而又不能下，或成為天倫之樂(lè)之所在……如此種種，雖變化繁多但有水為媒，蓮為衣，卻也生機(jī)韻然尤如一體。山氣日夕佳，飛鳥(niǎo)相與還的意境也不外如是。群島相依，連連不絕的場(chǎng)景，樓宇山林倒映水中的情趣，孩童嬉戲。老人自?shī)?，似遠(yuǎn)離了城市的喧囂，多了一份恬靜。生活也就多了一份安逸！樹(shù)的組團(tuán)樹(shù)的組團(tuán)

樹(shù)的組團(tuán)主要以線(xiàn)形方式配置，使之與建筑、道理、水體等所有元素似在互相滲透?；ハ嚓P(guān)聯(lián)，而又互相區(qū)別的有機(jī)整體。植物的形態(tài)會(huì)重新分割空間，體現(xiàn)住宅鄰近的住宅組團(tuán)的形態(tài)并且強(qiáng)化低平面的處理效果，展現(xiàn)一種藝術(shù)的節(jié)律、色彩。光感的變化。同時(shí)，樹(shù)陣的組團(tuán)空間也會(huì)調(diào)節(jié)日照，優(yōu)化空氣流通。

水系任何水體的存在，從細(xì)流到瀑布，在生理上還是心理上都有制冷的效果。對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，水面的粼粼波光可以引發(fā)發(fā)現(xiàn)般的激動(dòng)和快樂(lè)。這感覺(jué)可以說(shuō)是一種狂喜的呼喊或是無(wú)聲的精神激蕩。而水現(xiàn)存與整個(gè)小區(qū)間，貫穿始終。說(shuō)小區(qū)以水為主題也不為過(guò)。小區(qū)北臨南湖濕地公園，南有50m寬河道——千島湖岸，中間森林綠廊與水又自成體系，息息相關(guān)。水的運(yùn)用將成為小區(qū)的一大特色。

海派立面建筑風(fēng)格為注重形式美感卻不過(guò)度裝飾的新古典主義，強(qiáng)調(diào)營(yíng)造“新海派主義”文化氣質(zhì)，豐富而精致；簡(jiǎn)約的坡屋頂、懸挑的露臺(tái)、中空的玻璃窗、縱橫交錯(cuò)的立面感……處處顯示出大華集團(tuán)對(duì)于建筑細(xì)節(jié)的把握與堅(jiān)持。建筑立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔大方，用色大膽明朗，凸顯時(shí)代特征。其造型豐富多彩，錯(cuò)落有致，不同類(lèi)型的建筑外墻裝飾效果，不同造型的屋檐處理手法，在整個(gè)小區(qū)的綠色襯托下，煥發(fā)出熠熠的光彩。

多功能營(yíng)銷(xiāo)中心

由兩個(gè)扇形建筑連接而成，大面積的玻璃幕墻，造型獨(dú)特，遠(yuǎn)觀(guān)猶如一頂皇冠綴于碧水綠林間。內(nèi)部環(huán)境秉承大華項(xiàng)目一貫的考究與大氣，裝飾既體現(xiàn)現(xiàn)代的明快風(fēng)格，同時(shí)又表現(xiàn)出儒雅寬厚的海派風(fēng)格。多功能營(yíng)銷(xiāo)中心四周環(huán)境優(yōu)美，綠水環(huán)繞，空氣怡人，既適合各類(lèi)休閑聚會(huì)，亦可舉行中小型商務(wù)活動(dòng)。配有各類(lèi)美食和露天咖啡吧，近在咫尺的景觀(guān)湖水，讓人感覺(jué)神清氣爽，仿若置身于世外桃源一般，享受最純粹、最自然、最?lèi)芤獾某鞘猩睢?/p>

三、推廣執(zhí)行力銷(xiāo)售階段時(shí)間跨度賣(mài)點(diǎn)羅列導(dǎo)入期2005.5—2005.6.27新城市主義生活、海派文化開(kāi)盤(pán)期2005.6.28強(qiáng)銷(xiāo)期2005.7—2005.8社區(qū)景觀(guān)生態(tài)、人文價(jià)值體現(xiàn)、商業(yè)配套清盤(pán)期2005.9建筑、景觀(guān)、規(guī)劃、生活配套細(xì)節(jié)及社區(qū)人文建設(shè)項(xiàng)目一期分階段賣(mài)點(diǎn)羅列：區(qū)位發(fā)展價(jià)值、公園化社區(qū)價(jià)值視覺(jué)引導(dǎo)工地現(xiàn)場(chǎng)區(qū)位指引接待中心形象宣傳戶(hù)外廣告工地圍板路燈燈箱現(xiàn)場(chǎng)包裝車(chē)身廣告戶(hù)外看板前期營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)的展現(xiàn)工地圍板路燈燈箱現(xiàn)場(chǎng)包裝戶(hù)外看板車(chē)身廣告銷(xiāo)售目標(biāo)及策略

大一期銷(xiāo)售總量：129571.68平米（預(yù)計(jì)總銷(xiāo)套數(shù)在1044套左右）大一期總銷(xiāo)金額：427，587，600元（平均底價(jià)3300元/平米）開(kāi)盤(pán)階段預(yù)期銷(xiāo)售總量控制：145套產(chǎn)品特征：多層洋房所占一期總銷(xiāo)量的百分比：14%現(xiàn)階段有效客戶(hù)累積狀況：180組左右就目前意向客戶(hù)的累積狀況而言，不足以支撐本案項(xiàng)目的有效銷(xiāo)售。積累有效客戶(hù)的推廣渠道營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的控制和策略大華項(xiàng)目推薦會(huì)華客會(huì)會(huì)員招募招募狀況理想狀態(tài)下價(jià)格策略說(shuō)明：無(wú)論是哪個(gè)城市，價(jià)格杠桿（折扣率）和良好的會(huì)員服務(wù)（售后服務(wù)）永遠(yuǎn)是有效吸引客戶(hù)踴躍入會(huì)的由頭。為此，我們認(rèn)為在華客會(huì)招募理想情況下，可以考慮把吸引入會(huì)的折扣率控制在市場(chǎng)平均價(jià)格98%的基礎(chǔ)上（即：以金地3500的均價(jià)為參照，控制在3430元/平米）。招募狀況不理想狀態(tài)下價(jià)格策略說(shuō)明：考慮到本案地域市場(chǎng)教職員工非常集中的區(qū)域特性，故我們認(rèn)為在先期招募不盡理想的狀態(tài)下，可適當(dāng)考慮在小面積范圍內(nèi)試行團(tuán)體認(rèn)購(gòu)/入會(huì)的價(jià)格控制策略，建議給予97%折的認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠或一定的推薦獎(jiǎng)勵(lì)（同樣以金地為例：價(jià)格控制在3400元/平米）。而目的是為了即保持項(xiàng)目在目標(biāo)消費(fèi)群體中的持續(xù)影響力，又便于達(dá)到有效的信息傳遞。開(kāi)盤(pán)前期的價(jià)格策略及目的：有效鞏固和持續(xù)推進(jìn)整個(gè)華客會(huì)的招募活動(dòng)是我們認(rèn)為本階段所應(yīng)該做的工作；而由于本階段處于項(xiàng)目正式銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)的前夕，故繼續(xù)吸納有效客源和華客會(huì)會(huì)員是保證正式開(kāi)盤(pán)的前提。為此，我們認(rèn)為可通過(guò)銷(xiāo)售案場(chǎng)的人為控制和客戶(hù)推薦，來(lái)達(dá)到向市場(chǎng)傳遞開(kāi)盤(pán)前期可享受到的價(jià)格優(yōu)惠政策（建議以五十元的市場(chǎng)平均差價(jià)為導(dǎo)向，以單套100平米核算，優(yōu)惠總價(jià)應(yīng)該在5000元左右的，相當(dāng)于給予98.5%的優(yōu)惠折扣）大一期第一階段銷(xiāo)售目標(biāo)及策略

一期第一階段總推量：145套一期第一階段目標(biāo)客源累積的理想狀態(tài)：580組（按四進(jìn)一核算）吸納推廣支持平臺(tái)：華客會(huì)網(wǎng)站搭建戶(hù)外廣告SP活動(dòng)車(chē)身廣告媒體推廣親朋推薦有效受眾人數(shù)預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)瀏覽人數(shù)在3000組左右（按三十進(jìn)一計(jì)算，實(shí)際意向人數(shù)在100組左右）目前有效意向客戶(hù)在：180組左右有效受眾人數(shù)預(yù)測(cè)：由于位處超市邊緣，按保守的10組/天有效咨詢(xún)?nèi)藬?shù)計(jì)算，共計(jì)有近300組有效客源（按十五進(jìn)一計(jì)算，實(shí)際意向人數(shù)在20組左右）有效受眾人數(shù)預(yù)測(cè)：由于活動(dòng)針對(duì)性較強(qiáng)（按活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)有效容納300組客戶(hù)，十進(jìn)一計(jì)算，實(shí)際意向人數(shù)在30組左右）有效受眾人數(shù)預(yù)測(cè)：本類(lèi)廣告受眾可預(yù)測(cè)比較困難，但由于來(lái)往區(qū)域集中在項(xiàng)目有效沿線(xiàn)，故（按放量預(yù)測(cè)有效咨詢(xún)客源在400組左右，按二十進(jìn)一計(jì)算，實(shí)際意向人數(shù)在20組左右）有效受眾人數(shù)預(yù)測(cè)：由于本類(lèi)廣告的受眾面比較廣，故只能按有效咨詢(xún)的客源受眾進(jìn)行預(yù)測(cè)（按一天二十組，截止到開(kāi)盤(pán)計(jì)算，共計(jì)有近600組客源，按十進(jìn)一計(jì)算，實(shí)際意向人數(shù)在60組左右）有效受眾人數(shù)預(yù)測(cè)：由于受信任人的推薦，故較為容易接受（按二進(jìn)一，200組客戶(hù)計(jì)算，有效客源在100組左右正式開(kāi)盤(pán)階段SP活動(dòng)策劃開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的價(jià)格策略和控制說(shuō)明：為了能夠有效區(qū)別和保證華客會(huì)會(huì)員的利益，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的價(jià)格應(yīng)有一個(gè)明確的界限控制，而這樣做的目的是為了向市場(chǎng)傳遞出一個(gè)明確的信息，就是但凡加入華客會(huì)的會(huì)員在認(rèn)購(gòu)本案項(xiàng)目時(shí)均可以充分享受到大華地產(chǎn)所給予的禮遇和優(yōu)惠政策，但是對(duì)于開(kāi)盤(pán)當(dāng)日前來(lái)認(rèn)購(gòu)的意向客戶(hù)，我們認(rèn)為也應(yīng)該給予一個(gè)支持性的獎(jiǎng)勵(lì)折扣，建議給予一次性3000元的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)（相當(dāng)于給予99%的折扣）。華客會(huì)招募開(kāi)盤(pán)活動(dòng)名人訪(fǎng)談秀項(xiàng)目推薦會(huì)暫定以6月28日為正式開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)，考慮到時(shí)間的緊迫性，為此我們認(rèn)為可以考慮把“華客會(huì)招募”、“項(xiàng)目推薦會(huì)”和“名人訪(fǎng)談秀”作整合推廣，通過(guò)三管齊下的整合效應(yīng)，在第一時(shí)間把——大華這一品牌推向市場(chǎng)，形成公眾效應(yīng)。華客會(huì)招募名人訪(fǎng)談秀項(xiàng)目推薦會(huì)開(kāi)展目的：在第一時(shí)間形成品牌沖擊力，為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)和真正的客戶(hù)積累平臺(tái)“華客會(huì)會(huì)員招募”作鋪墊開(kāi)展形式：建議考慮以大學(xué)校園為活動(dòng)主場(chǎng)地，同時(shí)設(shè)立“大華助學(xué)基金”日期安排：建議安排在開(kāi)盤(pán)前夕（大專(zhuān)院校教職員工暑期放假之前完成宣傳推廣活動(dòng)，達(dá)到市場(chǎng)預(yù)熱和信息傳遞）——6月18日配合事項(xiàng)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的工地形象和包裝，以及必要的媒體報(bào)道和政府支持大華南湖公園世家價(jià)格策略?xún)r(jià)格策略（價(jià)格與大環(huán)境）2000年第四季度，武漢房?jī)r(jià)為2021.66元/平米2001年第四季度，武漢房?jī)r(jià)為2101.86元/平米2002年第四季度，武漢房?jī)r(jià)為2206.88元/平米2003年第四季度，武漢房?jī)r(jià)為2366.89元/平米2004年第四季度，武漢房?jī)r(jià)達(dá)到2835.6元/平米2000年-2003年武漢房?jī)r(jià)一直處于平穩(wěn)發(fā)展期，四年間武漢房?jī)r(jià)僅上漲了300元/平米左右。而進(jìn)入2004年，受各類(lèi)因素影響，武漢房?jī)r(jià)全年上漲了468.71元/平米，升幅達(dá)16.5%價(jià)格策略（區(qū)域價(jià)格走勢(shì)）

作為本案項(xiàng)目所處的核心區(qū)域，今年第一季度洪山區(qū)的住宅平均價(jià)格為2902.30元/平米，比上季度上漲了80.42元/平米，漲幅2.85%。與去年同期相比上漲了221.46元/平米，漲幅8.26%。住宅銷(xiāo)售套數(shù)為6559套，與上季度相比減少了658套。

2004年第一季度2680．84元/平米2004年第二季度2734.65元/平米2004年第三季度2832.99元/平米2004年第四季度2821.88元/平米2005年第一季度2902.30元/平米高校、人文、環(huán)境仍是洪山區(qū)樓盤(pán)的主要賣(mài)點(diǎn)。不少老盤(pán)推出新一期，由于產(chǎn)品品質(zhì)的提高、社區(qū)配套的成熟和區(qū)域開(kāi)發(fā)的逐漸成熟，市場(chǎng)影響力越來(lái)越大，價(jià)格必然會(huì)有所上浮。而同時(shí)，由于受容積率等多重因素影響，目前整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由原來(lái)的多層為主向逐步開(kāi)始向高層、小高層發(fā)展，相應(yīng)的成本上升，勢(shì)必也是導(dǎo)致價(jià)格上漲的一個(gè)因素。價(jià)格策略（個(gè)案售價(jià)跟蹤）“金地格林小鎮(zhèn)”本月第三次開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間在3400-4900元/平米，價(jià)差為1500元；而此次開(kāi)盤(pán)該項(xiàng)目將多層的均價(jià)定為3550元/平米，價(jià)格區(qū)間在3400-4900元/平米，其中最高價(jià)4900元/平米為多層復(fù)式閣樓戶(hù)型的單價(jià)，多層平層的的價(jià)格區(qū)間在3400-3900元/平米。小高層的銷(xiāo)售均價(jià)為3850元/平米，價(jià)格區(qū)間為3400-4600元/平米。相比四月中旬該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)多層的均價(jià)上漲了150元/平米，同樣小高層的均價(jià)也上漲了150元/平米。價(jià)格策略（本案價(jià)格模擬）整體市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)從今年一季度以來(lái)，洪山區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和東西湖區(qū)中等價(jià)位樓盤(pán)的成交量一直較為穩(wěn)定，市場(chǎng)需求非常旺盛。有數(shù)據(jù)顯示，今年一季度以來(lái)，武漢各區(qū)住宅均價(jià)在3000元／平米以?xún)?nèi)商品房的銷(xiāo)售量達(dá)到了433.91萬(wàn)平米，占到總銷(xiāo)量的70.67％，均價(jià)在3000-3800元／平米和3800以上的分別占到19.09％和10.24％。而另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，在去年武漢全市商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，120-160平米的樓盤(pán)比較好賣(mài)，占到了全年銷(xiāo)量的53.81%；80-120平米的樓盤(pán)銷(xiāo)售量占到了總銷(xiāo)量的32.2%。從上可見(jiàn)，無(wú)論是去年的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)還是今年一季度以來(lái)的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，3000元/平米是一個(gè)分水嶺，同時(shí)也是劃分產(chǎn)品等級(jí)的分界線(xiàn)。

作為本案項(xiàng)目所處的核心區(qū)域，由于麗島花園的多年?duì)I造，可以說(shuō)是為整個(gè)大南湖板塊的市場(chǎng)價(jià)值提升起到了舉足輕重的作用，而正是由于該項(xiàng)目的良性滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，奠定了本案區(qū)域中檔樓盤(pán)這一起點(diǎn)線(xiàn)；同時(shí)也是該樓盤(pán)的多年持續(xù)開(kāi)發(fā)奠定了區(qū)域中檔價(jià)位的價(jià)格區(qū)位。

3000元/平米是一個(gè)分水嶺，同時(shí)也是劃分產(chǎn)品等級(jí)的分界線(xiàn)從前年的市場(chǎng)綜述我們不難看出，本案項(xiàng)目所處的大南湖板塊房源供應(yīng)量還是比較充足的，而且房源供給的房型配比也較為合理。由于本案區(qū)域目前有“金地”、“麗島”業(yè)已上市樓盤(pán)的支撐，使得整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展商品牌效應(yīng)和地區(qū)成熟度都對(duì)潛在消費(fèi)者有著巨大的吸引力，相對(duì)而言供求關(guān)系相對(duì)較為平衡。由于受新年以來(lái)的政策面影響，發(fā)展商在推出新盤(pán)時(shí)顯得更為理性。而為了及時(shí)了解市場(chǎng)反應(yīng)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏并掌握購(gòu)房群體的情況，目前各在售個(gè)案均采用逐幢或逐量推案法，往往先推出少量房源投石問(wèn)路。開(kāi)盤(pán)價(jià)格基本以鄰近個(gè)案為價(jià)格支撐點(diǎn)，低開(kāi)高走，以保證后期走勢(shì)平穩(wěn)上揚(yáng)。區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格基本以鄰近個(gè)案為價(jià)格支撐點(diǎn)，低開(kāi)高走從本案項(xiàng)目周邊區(qū)域的均價(jià)范圍來(lái)看，目前在售各樓盤(pán)的主力價(jià)格主要集中在3000-3600元/平米的價(jià)格區(qū)位，開(kāi)發(fā)規(guī)模也基本集中在中等偏上的開(kāi)發(fā)規(guī)模上，由此我們可以這么認(rèn)定，作為初次涉足武漢市場(chǎng)