納稅實務（第二版-楊則文）課件07項目七 土地增值稅辦稅業(yè)務

納稅實務1項目七土地增值稅辦稅業(yè)務模塊一確定土地增值稅的征稅范圍、納稅人和適用稅率模塊二計稅收入額的確定模塊三扣除項目金額的確定模塊四土地增值稅應納稅額的計算模塊五土地增值稅的申報繳納2模塊一確定土地增值稅的征稅范圍、納稅人和適用稅率土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物（簡稱房地產(chǎn)）產(chǎn)權的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。我國于1994年1月起開征此稅。31.土地增值稅征稅范圍的基本規(guī)定（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權并取得收入的行為（2）轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉(zhuǎn)讓并取得收入的行為。452.征稅范圍的判定標準標準之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權是否國家所有。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權，征土地增值稅；轉(zhuǎn)讓集體所有制土地，應先在有關部門辦理(或補辦)土地使用或出讓手續(xù)，使之變?yōu)閲宜胁趴赊D(zhuǎn)讓，并納入土地增值稅的征稅范圍。自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為。

標準之二：土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓土地使用權征，出讓不征；未轉(zhuǎn)讓土地使用權、房產(chǎn)產(chǎn)權(如出租)也不征。562.征稅范圍的判定標準標準之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。取得收入的征；房地產(chǎn)產(chǎn)權雖變更但未取得收入的，不征土地增值稅。

上述三個標準必須同時具備，即轉(zhuǎn)讓國有土地使用權，或房屋產(chǎn)權與國有土地使用權一并轉(zhuǎn)讓，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。63.房地產(chǎn)產(chǎn)權變化對征稅范圍的影響土地使用權發(fā)生轉(zhuǎn)移土地使用權未發(fā)生轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權發(fā)生轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移國有農(nóng)村集體有償無償需要不得轉(zhuǎn)讓

不需要需要不需要不需要74.征稅范圍的具體事項事項是否屬于征稅范圍出售包括三種情況：(1)出售國有土地使用權；(2)取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造后出售；(3)存量房地產(chǎn)買賣。繼承、贈予繼承不征(無收入)。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人不征；非公益性贈予征。出租不征(無權屬轉(zhuǎn)移)房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債，征。房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的征；個人之間互換自住房不征。894.征稅范圍的具體事項事項是否屬于征稅范圍以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。合作建房建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免代建房不征(無權屬轉(zhuǎn)移)房地產(chǎn)重新評估不征(無收入)910邊學邊練單項選擇：下列各項中，應征收土地增值稅的是()(2002年考題，分值1分)A．贈予社會公益事業(yè)的房地產(chǎn)

B．個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)

C．抵押期滿權屬轉(zhuǎn)讓給債權人的房地產(chǎn)

D．兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)

【答案】C【解析】房地產(chǎn)抵押期間產(chǎn)權未發(fā)生權屬變更，不屬土地增值稅征稅范圍；抵押期滿權屬轉(zhuǎn)讓給債權人的，征收土地增值。1011邊學邊練多項選擇題：下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有()。(2003年考題，分值1分)A．以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓的

B．以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的

C．被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的

D．以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的

【答案】ABC【解析】ABC選項均未發(fā)生不動產(chǎn)權屬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移，不屬于征稅范圍。11邊學邊練判斷：某房地產(chǎn)公司從廣州市政府取得50畝土地使用權，作為以下用途，請判斷是否繳納土地增值稅（1）作為該公司的土地儲備。（2）沒有修建房屋，只是進行了“通水、通電、通路”開發(fā)，然后將該土地賣給了一家工廠。（3）進行商品房的開發(fā)建造，然后公開出售。（4）將該土地贈送給希望工程，用于修建希望小學。（5）將該土地出租給一家工廠建造廠房。（6）將其作為抵押，向銀行申請5千萬元貸款，貸款到期后無法償還，該土地被銀行沒收。12邊學邊練（7）進行商品住房的開發(fā)建造，房屋建成后與另一家房地產(chǎn)公司的某寫字樓進行交換。（8）以該土地作價5千萬，投資給一家高科技發(fā)展公司，獲得該公司30%的股份。（9）與另一家房地產(chǎn)公司合作建房，對方出資5千萬，建成后按1：1各自進行銷售。（10）取得土地3年后，進行清產(chǎn)核資時，重新評估增值500萬元。判斷：個人住房發(fā)生產(chǎn)權變化是否征稅（1）李某的父親去世，留下一棟別墅給他作為遺產(chǎn)。（2）李某用他父親留給他的別墅，與張某換取了兩套商品住房用于居住。135.土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人不論是法人還是自然人，不論是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，不論是何種經(jīng)濟性質(zhì)，不論是哪一部門，只要發(fā)生土地增值稅有關政策所涉及的征稅范圍，均應繳納土地增值稅。14多項選擇【例1】下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有()。

A．建造房屋的施工單位

B．中外合資房地產(chǎn)公司

C．出售國有土地使用權的事業(yè)單位

D．房地產(chǎn)管理的物業(yè)公司

【答案】BC【解析】A、D均屬營業(yè)稅納稅人。15模塊二計稅收入額的確定土地增值稅的計稅依據(jù)土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除按稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。用公式表示為：

增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額－扣除項目金額教材第262頁演示文稿收入額的確定16（3）其他收入（2）實物收入（1）貨幣收入土地增值稅的收入項目17（6）財政部規(guī)定的其他扣除項目（5）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金（4）舊房及建筑物的評估價格（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（1）取得土地使用權所支付的金額模塊三扣除項目金額的確定土地增值稅的扣除項目18（1）取得土地使用權所支付的金額

①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。如果是以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，為納稅人支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權的，為補交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權的，為實際支付的地價款。

②納稅人取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。如按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費等。19（2）準予扣除的房地產(chǎn)開成本①土地征用及拆遷補償費

②前期工程費

③建筑安裝工程費

④基礎設施費

⑤公共配套設施費

⑥開發(fā)間接費20（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用是與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，直接計入損益，不按實際發(fā)生額分攤。能提供金融機構貸款證明利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%不能提供金融機構貸款證明(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%

注意:利息是指不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率上浮標準的部分，超過貸款期限的加息、罰息不得扣除2122例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目支付的地價款為280萬元，開發(fā)成本為520萬元，則其他開發(fā)費用扣除數(shù)額為：（1）有證明：不得超過40萬元，即(280+520)×5％，利息按實際發(fā)生數(shù)扣除。（2）無證明：房地產(chǎn)開發(fā)費用總扣除限額為80萬元，即(280+520)×10％，超限額部分不得扣除。22（4）舊房評估價格納稅人出售舊房，準予扣除房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款、按國家規(guī)定交納的有關費用和稅金。房屋及建筑物的評估價格由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構，按轉(zhuǎn)讓時建材價格及人工費用計算評定。評估價格＝重置成本價×房屋的成新度23（5）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關稅金可以扣除：城市維護建設稅＝營業(yè)稅金×7％（或5％、1％）教育費附加＝營業(yè)稅金×3％

印花稅＝轉(zhuǎn)讓收入×0.05％(產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù))

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅已列入管理費，所以在計算允許扣除的稅金時，不得重復計算。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“一稅一費”，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“兩稅一費”。24（6）其他扣除從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以享受加計扣除加計扣除＝(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20％2526應用舉例：仍以上例數(shù)據(jù)為例，加計扣除費用為160萬元，即(280+520)×20％

需特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。即使是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，如果取得土地使用權后未進行任何開發(fā)與投入就轉(zhuǎn)讓，也不允許扣除20％的加計費用。26

3.稅收優(yōu)惠（1）納稅人建造普通標準住宅并出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免稅。（2）國家因建設需要依法征用、收回房地產(chǎn)，免稅。（3）從2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。2728邊學邊練某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售新建的商品房，土地使用權支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目轉(zhuǎn)讓的有關稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為多少？28模塊四土地增值稅應納稅額的計算級次增值額占扣除項目金額比例稅率速算扣除150％以下(含50％)30％

02超過50％一100％(含100％)40％5％3超過100％一200％(含200％)50％15％4200％以上60％35％1.土地增值稅的稅率292.基本計算法增值額的確定土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。

應納稅額的計算方法土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：

應納稅額=∑（每級距的土地增值稅×適用稅率）3031基本計算方法舉例：已知轉(zhuǎn)讓收入1100萬元，扣除項目金額為400萬元；土地增值額為700萬元。分段計算過程如下：

1.不超過50%的部分（0－200萬元之間）

200×30%＝60（萬元）

2.50%－100%的部分

200×40%＝80（萬元）

3.100%－200%的部分

300×50%＝150(萬元）應納土地增值稅=60+80+150=290(萬元)31應納稅額＝土地增值額×適用稅率－速算扣除數(shù)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目金額采用4級超率累進稅率確定稅率＝增值額÷扣除項目金額速算扣除率×扣除項目金額3.簡易計算法32簡易計算法舉例：已知轉(zhuǎn)讓收入1100萬元，扣除項目金額為400萬元；土地增值額為700萬元。應納土地增值稅：增值額占扣除項目金額=700萬元÷400萬元=175%查表得：稅率50%；速算扣除率15%應納土地增值稅=700萬元×50%-400萬元×15%=290萬元3334邊學邊練某工業(yè)企業(yè)2016年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關費用3700萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關的稅金277．5萬元(其中印花稅金2．5萬元)。該企業(yè)應繳納土地增值稅()。(2004年考題，分值1分)A．96．75萬元B．97．50萬元C．306．75萬元D．307．50萬元3435【答案】C【解析】扣除項目金額＝3700+277.5=3977.5萬元土地增值額＝5000-3977.5=1022.5萬元增值額與扣除項目比率＝1022.5÷3977.5＝26％，適用稅率為30％，扣除率為0應納土地增值稅＝1022.5×30％＝306.75萬元。(非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的印花稅可以作為稅金項目扣除)3536邊學邊練

某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元（含利息），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為60萬元。該公司應繳納的土地增值稅為()。(1999年考題，分值1分)A．180萬元B．240萬元C．300萬元D．360萬元【答案】B【解析】扣除項目金額＝50+200+40+60+(50+200)×20％=400萬元土地增值額=1000－400=600萬元增值額與扣除項目比=600÷400=150％，應選第3檔稅率應納土地增值稅=600×50％-400×15％=240萬元36邊學邊練

廣州市某房地產(chǎn)開發(fā)公司新建一幢寫字樓并出售，取得轉(zhuǎn)讓收入8000萬元，公司按稅法規(guī)定繳納了有關稅金（教育附加費征收率為3%），已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用為500萬元；投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為2000萬元；利息支出為200萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明），比按工商銀行同類同期貸款利率計算的利息多出10萬元，其他房地產(chǎn)開發(fā)費150萬元，轉(zhuǎn)讓過程支付了增值稅稅額400萬元，請計算應納土地增值稅額？37地價款及開發(fā)成本＝500＋2000＝2500萬元房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額＝(200－10)＋(500＋2000)×5%=315萬元應納城鎮(zhèn)維護建設稅＝400×7%＝28萬元應納教育附加費＝400×3%＝12萬元房地產(chǎn)開發(fā)加計的扣除＝(500＋2000)×20%＝500萬元扣除項目金額＝2000＋500＋315＋28＋12＋500＝3555萬元

增值額＝8000－3555＝4445(萬元)確定稅率:4445÷3555≈125.04%,適用稅率50%,速算扣除率15%應納稅額=4445×50%-3555×15%=2222.5-533.25=1689.25萬元38邊學邊練

某縣城的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅并出售，取得轉(zhuǎn)讓收入670萬元，該公司已繳納了有關稅金，已知公司為建造該項目所支付的地價款為100萬元，投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為300萬元，發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費用為60萬元，由于該公司同時開發(fā)其他項目，無法確定轉(zhuǎn)讓的普通標準住宅應分攤多少利息，轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)共支付了33.5萬元增值稅，請計算應納土地增值稅額？39地價款及開發(fā)成本＝100＋300＝400(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額＝(100＋300)×10%＝40(萬元)應納城鎮(zhèn)維護建設稅＝33.5×5%＝1.675(萬元)應納教育附加費＝33.5×3%＝1.005(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)加計的扣除＝(100＋300)×20%＝80(萬元)扣除項目金額＝400＋40＋1.675＋1.005＋80＝522.68(萬元)增值額＝670－522.68＝147.32(萬元)確定稅率:147.32÷522.68≈28.19%,適用稅率30%,速算扣除率0應納稅額＝147.32×30%＝44.196(萬元)40邊學邊練某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟70年代建造的房屋，當時的造價為100萬元，無償取得土地使用權。如果按現(xiàn)時的材料、人工費計算，建造同樣規(guī)格的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關可抵扣稅費計27.5萬元。計算應納土地增值稅額？

(1)房子評估價格＝600×70%＝420(萬元)(2)允許扣除的稅金＝27.5(萬元)(3)扣除項目金額合計＝420＋27.5＝447.5(萬元)(4)增值額＝500－447.5＝52.5(萬元)(5)增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%(6)應納稅額＝52.5×30%＝15.75(萬元)41課后作業(yè)題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司，2016年發(fā)生以下業(yè)務：（1）通過競拍取得市區(qū)一處土地使用權，支付土地出讓金6000萬元，繳納相關稅費240萬元（2）以上述土地開發(fā)建設普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3（3）住宅樓開發(fā)成本3000萬元，分攤到住宅樓的銀行利息支出300萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元（4）寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機構貸款證明（5）與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據(jù)相關規(guī)定，會所產(chǎn)權屬于住宅樓全體業(yè)主所有（6）9月份全部竣工后，公司將住宅樓出售，取得收入15000萬元；將寫字樓作價9000萬元與他人聯(lián)營開設一商場，收取固定收入，不承擔經(jīng)營風險，當年收到250萬元請計算應納土地增值稅額？4243隨堂實訓模塊四土地增值稅應納稅額的計算模塊五土地增值稅的申報繳納1.納稅時間與地點土地增值稅的納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，在房地產(chǎn)所在地主管機關辦理納稅申報，并向機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓有關的資料。當房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓坐落地與納稅人機構所在地或居住地不一致時，法人應在房地產(chǎn)所在地納稅；個人應在辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所在地納稅。442.土地增值稅清算2007年1月16日，國家稅務總局下發(fā)了《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，進行土地增值稅清算2007年2月1日之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預銷商品房收入的1%-2%預征土地增值稅。假定某項目的毛利率為30%，一個項目收入10億元，成本7億元，毛利潤3億元。按預征土地增值稅：10×1%=0.1億元按稅法規(guī)定辦法：增值率3/7×100%=42.9%應繳納土地增值稅：（10-7）×30%=0.9億元45

從2007年2月1日起，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，應分別計算增值額。納稅人在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)463.清算條件（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權（4）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售面積的比例在85%以上，或雖未超85%，但剩余的可售建筑面積出租或自用的（5）取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的（6）納稅人申請注銷稅務登記但未清算土地增值稅4748隨堂實訓4.土地增值稅手工申報申報資料廣州市易興房地產(chǎn)有限責任公司地處廣州市番禺區(qū)市廣路88號，其稅務登記證號碼為：440104618589641，電腦編碼為4401040002551，開戶銀行為中國銀行廣州分行，賬號：4201322587265540，聯(lián)系電話：84886666。2007年10月起在廣州市區(qū)內(nèi)開發(fā)景風華庭（土地使用證號碼：景國用(200