“上島酈舍”物業(yè)管理制度標(biāo)準(zhǔn)版

“上島酈舍”物業(yè)管理制度重慶智捷物業(yè)管理公司二〇〇九年五月目錄物業(yè)管理協(xié)議…………………2頁物管部組織構(gòu)架…………………20頁部門管理職責(zé)…………………21頁物管部各崗位職責(zé)…………………23頁內(nèi)部日常管理制度…………………26頁辦公用品、勞保用品采購管理規(guī)程…………………27頁材料物資管理辦法…………………28頁公司電話使用管理規(guī)定…………………29頁考勤制度…………………30頁例會(huì)制度…………………31頁培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程…………………32頁人事管理流程圖…………………35頁人事管理制度…………………37頁文書、檔案、資料管理辦法…………………44頁物業(yè)管理公司文明服務(wù)規(guī)范…………………45頁員工檔案管理辦法…………………50頁員工獎(jiǎng)懲管理?xiàng)l例…………………52頁員工離職手續(xù)辦理流程圖…………………56頁員工離職手續(xù)簽批表…………………57頁招聘工作程序…………………58頁物管公司人事招聘流程…………………60頁招聘工作程序…………………62頁特約服務(wù)管理規(guī)程…………………63頁業(yè)主檔案管理規(guī)程…………………65頁保安部?jī)?nèi)部管理制度…………………66頁保安部巡邏制度…………………73頁保安部員工指紋檔案…………………74頁火災(zāi)事故處置規(guī)程…………………75頁門崗崗位職責(zé)…………………77頁停車場(chǎng)值班員管理規(guī)定門…………………78頁巡邏崗崗位職責(zé)…………………79頁應(yīng)急事件處置規(guī)程…………………80頁交接班制度…………………82頁工程部物資物品管理?xiàng)l例…………………83頁工程部值班制度…………………87頁工程檔案借閱制度…………………88頁員工綜合考核檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)…………………89頁保潔員工作制度…………………90頁保潔員輪值班制度…………………91頁員工手冊(cè)…………………92頁

物業(yè)管理協(xié)議重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A擬訂日期2009年5月第1頁共18頁物業(yè)管理協(xié)議甲方：重慶智捷物業(yè)管理有限公司乙方：______________________________根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等政府有關(guān)法律、法規(guī)，為維護(hù)小區(qū)各業(yè)主之權(quán)益及促進(jìn)小區(qū)的管理，甲、乙雙方同意遵守《上島酈舍物業(yè)管理協(xié)議》中的各項(xiàng)條款，承擔(dān)約定的責(zé)任和義務(wù)，享有相關(guān)權(quán)利。甲方：業(yè)主：（簽章）委托代理人：年月日年月日簽約地點(diǎn)：

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第2頁共18頁重慶“上島酈舍”物業(yè)管理協(xié)議第一章總則本協(xié)議依據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、重慶市人大常務(wù)委員會(huì)《重慶市規(guī)劃管理?xiàng)l例》、重慶市人民政府《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等政府有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合“上島酈舍”實(shí)際情況制定。本協(xié)議制定的目的在于：通過本協(xié)議的制定，初步明確各業(yè)主對(duì)“上島酈舍”住宅小區(qū)及其設(shè)備、服務(wù)設(shè)施的使用、保養(yǎng)及維修所享有的權(quán)利及承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，明確各業(yè)主在“上島酈舍”的權(quán)益份額及對(duì)“上島酈舍”公共開支所須承擔(dān)的義務(wù)，達(dá)到對(duì)該小區(qū)的統(tǒng)一管理，以保證所有業(yè)主能有效地使用其購買的物業(yè)。“上島酈舍”的所有業(yè)主必須簽署本協(xié)議，本協(xié)議自當(dāng)事人簽署后立即生效，本小區(qū)的所有業(yè)主及其他居留人和物業(yè)管理公司均須受本協(xié)議條文的約束。本協(xié)議的解釋權(quán)和修改權(quán)屬業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)未成立前屬重大高科物業(yè)公司，成立后屬業(yè)主委員會(huì)。第二章定義在本協(xié)議中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用語將有以下意義：“小區(qū)”指命名為“上島酈舍”的建筑物、配套設(shè)施及其所屬區(qū)域?！伴_發(fā)商”指重大高科物業(yè)公司?！肮矃^(qū)域”指為該小區(qū)的業(yè)主及用戶而設(shè)并供其共用的公共地方，包括小區(qū)內(nèi)各出入口、通道、服務(wù)車輛及垃圾收集車輛起落貨位、電梯（包括客梯、貨梯）、消防樓梯間、走廊、公共衛(wèi)生間、清潔間、電表房、后備發(fā)電機(jī)房、泵房、消防設(shè)備控制室、儲(chǔ)水箱（池）、電梯房（含電梯井）及其它地方或范圍，但任何業(yè)主擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及開發(fā)商保留地方除外?！肮苍O(shè)施”指為該小區(qū)的公眾利益而安裝的各種機(jī)器、設(shè)備、儀器、裝置及花木，包括但不限于供水、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、衛(wèi)生間設(shè)備、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、供電系統(tǒng)（包括緊急發(fā)電機(jī)）、污水處理系統(tǒng)，所有供小區(qū)使用的溝渠、水道、管道槽溝、電線、電纜、公用通告板及其它機(jī)械、衛(wèi)生設(shè)備等。以上所列的各類設(shè)備，不論是設(shè)置于公共地方或保留地方內(nèi)，均屬公共設(shè)施的一部分，

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第3頁共18頁但任何只供個(gè)別業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)?！伴_發(fā)商保留地方”指小區(qū)內(nèi)非其他業(yè)主所擁有產(chǎn)權(quán)的區(qū)域（公共區(qū)域除外）和建筑物。“管理者”指管理該小區(qū)的人士或機(jī)構(gòu)，通常指物業(yè)管理公司及其授權(quán)的管理人員和員工?！皹I(yè)主”指對(duì)所購買的房屋擁有所有權(quán)的自然人及法人等組織體，并包括其后的合法繼承人或房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人及受贈(zèng)人。如果該房屋已被合法抵押，則抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后亦為“業(yè)主”。“本協(xié)議”指本管理協(xié)議及其附件。“業(yè)主（用戶）守則”指管理者根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)及本協(xié)議的規(guī)定制定的當(dāng)各業(yè)主及用戶使用其所擁有的房屋及小區(qū)公共區(qū)域和公共設(shè)施時(shí)需要遵守的細(xì)則?！肮芾碣M(fèi)用”指管理者為組織管理小區(qū)而發(fā)生的保安、保潔、綠化、公共設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)、上繳有關(guān)部門的各種費(fèi)用、員工工資福利、辦公費(fèi)、公共用水用電、社區(qū)活動(dòng)費(fèi)、公共保險(xiǎn)等費(fèi)用?！翱罩梅俊敝缸越环亢笪窗l(fā)生水電氣任何一項(xiàng)費(fèi)用的物業(yè)。凡曾發(fā)生水電氣任何一項(xiàng)費(fèi)用的，無論以后是否有人居住，均不認(rèn)為是空置房。第三章權(quán)屬業(yè)主對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的權(quán)屬份額計(jì)算方式為：屬于住宅類物業(yè)的，一戶為一票。屬于非住宅類物業(yè)的，以業(yè)主擁有的建筑面積每一百平方米計(jì)算為一票；單戶不足一百平方米的，計(jì)為一票?！吧蠉u酈舍”所有業(yè)主的權(quán)益份額總和構(gòu)成“上島酈舍”物業(yè)最高權(quán)益，在國(guó)家、地方法律法規(guī)制約下，通過選舉的業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的決策權(quán)。小區(qū)未售出之產(chǎn)業(yè)歸重大高科物業(yè)公司所有，故該公司亦為業(yè)主。物業(yè)管理公司一般事項(xiàng)本小區(qū)由物業(yè)管理公司根據(jù)本協(xié)議進(jìn)行管理。由重大高科物業(yè)公司首先組建或聘請(qǐng)物業(yè)管理公司予以實(shí)施，任期三年（自上島酈舍整體竣工，經(jīng)有關(guān)部門檢驗(yàn)合格并交房之日起開始計(jì)算）。上述服務(wù)期滿后，由業(yè)主委員會(huì)考慮并召集業(yè)主大會(huì)決定是否延聘該物業(yè)公司，并應(yīng)至少提前三個(gè)月書面通知該物業(yè)公司是否終止或繼續(xù)其服務(wù)。受聘于本小區(qū)的物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格管理和維護(hù)本小區(qū)的所有公用生活、服務(wù)設(shè)施和場(chǎng)地，為業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)并受本協(xié)議的約束。物業(yè)管理公司一旦受聘，將被視為全部業(yè)主之集體代理人，而非個(gè)別

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第4頁共18頁代理，每一業(yè)主將被視為已不可撤銷地認(rèn)可該受聘物業(yè)管理公司為執(zhí)行協(xié)議的指定代理人。權(quán)力及責(zé)任在與業(yè)主正當(dāng)權(quán)益不抵觸的前提下，物業(yè)管理公司受聘后即被授權(quán)進(jìn)行本小區(qū)的管理、組織和維護(hù)工作。主要包括以下事項(xiàng)：管理工作：根據(jù)管理協(xié)議制訂小區(qū)用戶守則及其它必要的規(guī)章制度，以各種形式督促業(yè)主和用戶遵守規(guī)約。雇傭、培訓(xùn)、解雇職員并對(duì)其工作進(jìn)行管理。物業(yè)管理公司辦公場(chǎng)所、職員制服、工作服、工具、器具、材料或其他必要的設(shè)備的采買和管理。維護(hù)區(qū)內(nèi)郵政設(shè)施，協(xié)調(diào)郵政部門為小區(qū)業(yè)主和居民提供的服務(wù)工作。小區(qū)自備交通車及候車站的管理。處理所有對(duì)小區(qū)管理的投訴及各項(xiàng)維修，并協(xié)助業(yè)主委員會(huì)調(diào)解業(yè)主或用戶之間因小區(qū)管理而引起的糾紛與爭(zhēng)執(zhí)。聘請(qǐng)、撤換及付酬予律師、建筑師、會(huì)計(jì)師及其它專業(yè)顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人及其它工作人員。與小區(qū)有關(guān)的政府、職能部門、新聞媒體的接洽工作。與業(yè)主委員會(huì)的協(xié)調(diào)和被監(jiān)督。在所有有關(guān)小區(qū)的法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表?？梢晕飿I(yè)公司名義投保，投保項(xiàng)目包括財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，但業(yè)主應(yīng)對(duì)其屬下的房屋內(nèi)利益自行投保。對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行管理。受所有權(quán)人委托對(duì)小區(qū)配套設(shè)施如網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、會(huì)所、茶室、酒吧、圖書室等活動(dòng)場(chǎng)所進(jìn)行管理。受開發(fā)商委托對(duì)開發(fā)商保留地方進(jìn)行管理。保安工作：建立預(yù)防性安全防范體系，配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，但不含人身財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保證保管責(zé)任。盤查控制閑雜人員和小販等進(jìn)入小區(qū)。對(duì)來訪客人必要時(shí)確認(rèn)或登記。維持小區(qū)的交通秩序。處理急病、地震、地陷、火災(zāi)等突發(fā)事件的組織疏導(dǎo)和施救工作。定期或不定期巡視、檢查小區(qū)，必要時(shí)包括業(yè)主所有房屋內(nèi)部，可采取必要措施以防止任何人未經(jīng)管理者同意或未按本協(xié)議規(guī)定占用、變更、損害公共服務(wù)設(shè)施。工程維修與維護(hù)工作：檢查、巡視小區(qū)，必要時(shí)包括業(yè)主所有房屋內(nèi)部。每一位業(yè)主及其使用者應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)及裝修指南，完成其所屬房屋的裝修工程。如果管理者發(fā)現(xiàn)該業(yè)主聘用的裝修單位及其工人違反裝

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第5頁共18頁修規(guī)則，管理者有權(quán)拒絕該等人士進(jìn)入小區(qū)?；蛟诠芾碚哒J(rèn)為有必要的情況下，將其逐出小區(qū)。裝修期間，管理者有權(quán)進(jìn)入正在裝修的房屋，以檢查并確定裝修規(guī)則是否得到遵守。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費(fèi)用完全由該業(yè)主單獨(dú)負(fù)責(zé)，與其它業(yè)主及管理者無關(guān)。管理者有權(quán)在適當(dāng)時(shí)候?qū)ρb修規(guī)則進(jìn)行修改。建立小區(qū)內(nèi)公共建筑設(shè)備及業(yè)主所屬房屋基本狀況、維修、異動(dòng)檔案。保持公共區(qū)域之水、電、氣、通訊、共用天線、機(jī)電設(shè)備、電梯、消防裝置、路燈、道路、排污排水系統(tǒng)處于良好運(yùn)行狀態(tài)，并在發(fā)生損壞時(shí)及時(shí)修復(fù)（屬于有關(guān)職能部門經(jīng)營(yíng)／管轄權(quán)限的，物業(yè)公司協(xié)調(diào)督促其盡快修復(fù)）。上述區(qū)域及系統(tǒng)設(shè)施大修及更新應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)授權(quán)下進(jìn)行。建筑及其設(shè)施保修期內(nèi)協(xié)調(diào)開發(fā)商、承建商進(jìn)行對(duì)業(yè)主所有房屋內(nèi)發(fā)生的墻體、水、電、氣、通訊、共用天線、排污等建筑體系保修；保修期后實(shí)施有償服務(wù)或協(xié)調(diào)專業(yè)機(jī)構(gòu)或職能部門有償維護(hù)維修。對(duì)配套系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)修理。環(huán)境工作：保持小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，定時(shí)收取生活垃圾并進(jìn)行垃圾清運(yùn)工作，保證垃圾收集設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)。按照政府有關(guān)部門的要求對(duì)綠化區(qū)域予以維護(hù)、保養(yǎng)，使之處于良好狀態(tài)。社區(qū)交流組織：設(shè)立發(fā)行小區(qū)業(yè)主通訊，加強(qiáng)業(yè)主間的溝通和文化交流。設(shè)立信息發(fā)布欄，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系和消息發(fā)布。引導(dǎo)成立社區(qū)性協(xié)會(huì)，豐富業(yè)主的生活，加強(qiáng)業(yè)主之間溝通。舉辦不定期的社區(qū)文化活動(dòng)，聯(lián)系小區(qū)內(nèi)外文化交流。適時(shí)舉辦技能培訓(xùn)。服務(wù)工作：適時(shí)設(shè)立以下服務(wù)項(xiàng)目，合理取費(fèi)，并可根據(jù)需要設(shè)立新服務(wù)項(xiàng)目：房屋代管、代租、代售；代辦電話安裝；鐘點(diǎn)工服務(wù)；商品信息服務(wù)；代育花木；送鮮花；代叫出租車；代購機(jī)船車票等內(nèi)容。監(jiān)察工作：監(jiān)察各業(yè)主遵守及履行本協(xié)議條款，并采取一切必要措施(包括提醒、勸誡、警告、收取違約金、滯納金、收取額外勞（服）務(wù)費(fèi)用、張榜公告、限制或中止服務(wù)、提起訴訟等)以保證本協(xié)議規(guī)定的履行。由此而造成的損失由違約人自行承擔(dān)。財(cái)務(wù)工作：每月定期向業(yè)主(使用人)收取管理費(fèi)及各項(xiàng)代收費(fèi)用。定期復(fù)審征收情況以確保所有業(yè)主（使用人）履行其財(cái)務(wù)責(zé)任；定期復(fù)審欠款，并于發(fā)出適當(dāng)警告后，可執(zhí)行但不限于監(jiān)察工作所涉及的適用方法。就物業(yè)管理公司為履行本協(xié)議規(guī)定的職責(zé)而支付的一切款項(xiàng)，制定明

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第6頁共18頁確無誤的賬目記錄，并在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下每一會(huì)計(jì)年度向全體業(yè)主公布一次。物業(yè)公司有權(quán)指定專業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行代收代扣水、電、氣費(fèi)及物管費(fèi)。其他工作：物業(yè)管理公司有權(quán)在不違背業(yè)主整體權(quán)益的基礎(chǔ)上制定、修改管理規(guī)則，并公布于小區(qū)告示欄，對(duì)各業(yè)主均有約束力。業(yè)主業(yè)主在享有并行使下述權(quán)利和使用其所擁有的房屋時(shí)，須同時(shí)承擔(dān)并履行本協(xié)議約定的責(zé)任和義務(wù)。業(yè)主權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)：依法享有對(duì)自己所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利。可根據(jù)本協(xié)議維護(hù)自身的合法權(quán)益，并通過業(yè)主委員會(huì)行使對(duì)小區(qū)管理的決策權(quán)。每個(gè)業(yè)主對(duì)其產(chǎn)權(quán)所屬的房屋具有完全的所有權(quán)，其可以出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押、出租、批準(zhǔn)享用或以其他方式處置，而無須其他業(yè)主同意，所有上述異動(dòng)須在一個(gè)月前書面通知物業(yè)管理公司。房產(chǎn)出讓后，新業(yè)主亦應(yīng)受本協(xié)議約束和保障，若業(yè)主出租其所擁有的房屋，須保證該承租人遵守并履行本協(xié)議所制定的條款，并承擔(dān)連帶責(zé)任，業(yè)主亦有義務(wù)為其擁有的房屋購買有關(guān)保險(xiǎn)，并保持其連續(xù)有效性?？筛鶕?jù)本協(xié)議監(jiān)察物管公司及員工的工作；對(duì)物業(yè)管理公司及員工的工作有監(jiān)督建議權(quán)及投訴權(quán)。依法享有使用或有償使用房屋本體公用設(shè)施（樓梯、電梯、通道、上下水管道、消防設(shè)備等）和社區(qū)公用設(shè)施、公共場(chǎng)所（地）、道路、文化娛樂場(chǎng)所、體育設(shè)施、停車場(chǎng)的權(quán)利。有權(quán)按有關(guān)規(guī)定在允許的范圍內(nèi)進(jìn)行室內(nèi)裝飾和維修。有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)房屋自用部分的各種管道、電線以及其他自用設(shè)施進(jìn)行合法維修養(yǎng)護(hù)。有權(quán)根據(jù)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、機(jī)電設(shè)備、電梯、消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施的狀況，建議甲方及時(shí)組織維修養(yǎng)護(hù)，若系按《住宅使用說明書》使用的，其費(fèi)用按政府有關(guān)規(guī)定支付，若系人為造成的，由責(zé)任人（責(zé)任不明確時(shí)由相關(guān)責(zé)任人）承擔(dān)。有權(quán)要求甲方對(duì)社區(qū)內(nèi)各種有噪音的裝飾、建筑行為以及違反物業(yè)管理規(guī)定的其他行為予以制止、糾正。有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并對(duì)社區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有表決權(quán)。有權(quán)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)或通過業(yè)主委員會(huì)向甲方提出質(zhì)詢。有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)或甲方按照市政府規(guī)定的期限定期公布社區(qū)物業(yè)管理收支帳目。

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第7頁共18頁有權(quán)對(duì)社區(qū)的物業(yè)管理提出建議、意見或批評(píng)，可要求業(yè)主委員會(huì)會(huì)對(duì)甲方的違反合同或有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行干預(yù)、處罰。有權(quán)同其他業(yè)主依據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程就某一議題要求業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)。有權(quán)就本社區(qū)的物業(yè)管理向市住宅主管部門和社區(qū)管理部門投訴或提出意見與建議。由于毗連部位或公用部位被損壞或?qū)е孪嚓P(guān)損失，有權(quán)要求責(zé)任人承擔(dān)賠償維修責(zé)任直至追究法律責(zé)任。業(yè)主的義務(wù)：業(yè)主需按期付清因其擁有完全產(chǎn)權(quán)的房屋而產(chǎn)生的與物業(yè)管理相關(guān)的各種稅收、費(fèi)用。費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)權(quán)部門核定面積批復(fù)下達(dá)之前以銷售合同注明的建筑面積計(jì)算，批復(fù)之后以產(chǎn)權(quán)部門核定的建筑面積為準(zhǔn)。面積核定前后物管公司收取費(fèi)用的差額無須退補(bǔ)。各業(yè)主應(yīng)于每月5日前或每季首月5日前到物業(yè)管理公司繳納物管費(fèi)、水電氣費(fèi)及其它應(yīng)繳之費(fèi)用，而無論該房屋是否空置、被占用、出租給其他租戶或許可其他人使用（由專業(yè)職能部門自行收取的除外）。特別指明：物業(yè)管理費(fèi)收取起始是以售房合同約定的交房日期為準(zhǔn)。業(yè)主應(yīng)按照售房合同的約定交房時(shí)間辦理交房手續(xù)，并開始支付物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。除非在銷售時(shí)與開發(fā)商另有合同約定，該小區(qū)內(nèi)各住宅房屋不得用于對(duì)其他業(yè)主產(chǎn)生干擾的其他用途：如辦餐飲／開日雜商店等改變住宅用途。在未得到物業(yè)管理公司書面同意前各業(yè)主不得改動(dòng)其房屋的結(jié)構(gòu)，亦不得對(duì)公共區(qū)域或公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行侵占、改動(dòng)、破壞或干擾。在未得到物業(yè)管理公司書面同意前各業(yè)主不得在窗戶或外墻安裝空調(diào)、換氣窗等裝置及其它固定設(shè)施。在小區(qū)建設(shè)中均在廚房設(shè)置排煙系統(tǒng)，各業(yè)主一律不得自行將排煙系統(tǒng)改道。各業(yè)主不得利用走廊、樓梯或其它公共地方晾曬衣物、懸掛或放置垃圾桶、家具或其它任何物品。各業(yè)主及其承租人、受許可使用人、代理人、來訪客及其他使用者在任何時(shí)刻均應(yīng)嚴(yán)格遵守《裝修規(guī)則》(附件一)及《清潔與保潔管理規(guī)定》(附件二)，附件與本協(xié)議具有同等約束效力。各業(yè)主不得故意擾亂小區(qū)的管理秩序和生活秩序，侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益。如燃放煙花爆竹，播放大功率音響、鳴放高音喇叭等。各業(yè)主應(yīng)遵守《治安管理規(guī)定》(附件三)，《車輛道路管理規(guī)定》(附件四)及《消防管理規(guī)定》（附件五），《小區(qū)綠化管理規(guī)定》（附件六），附件與本協(xié)議具同等約束力。各業(yè)主對(duì)毗連房屋維修時(shí)應(yīng)積極配合，當(dāng)相鄰業(yè)主出現(xiàn)損害的情況，應(yīng)在獲悉或應(yīng)當(dāng)獲悉后，立即停止損害，采取有效措施維修，限期整改，并主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，不得以任何理由阻礙維修工作(例如：上層漏水危及下層，同層廚衛(wèi)從側(cè)墻滲透到共用墻另一方)。因阻礙維修而額外造

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第8頁共18頁的損失和后果應(yīng)由該業(yè)主或使用人承擔(dān)責(zé)任。各業(yè)主不得污損一切公用建筑及配套設(shè)施，如水、電、氣、通訊、共用天線、排污排水系統(tǒng)、路燈、電梯、電機(jī)設(shè)備、消防設(shè)施、綠化、所有外墻及屋頂?shù)?。除事先?jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)及物業(yè)管理公司書面同意，各業(yè)主不得飼養(yǎng)任何家畜家禽、以及貓狗等寵物。物管公司的上述同意不表示物管公司應(yīng)對(duì)飼養(yǎng)家禽或動(dòng)物對(duì)第三人造成的侵權(quán)損害承擔(dān)責(zé)任，亦不表示對(duì)業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)任的赦免。各業(yè)主若因本身的疏忽及其它原因而造成水、氣、煙或其它有關(guān)物體外溢，損害他人或其財(cái)產(chǎn)時(shí)，該業(yè)主須對(duì)因此產(chǎn)生的所有訴訟、索賠和其它要求負(fù)全部責(zé)任。未向管理人申報(bào)并獲書面批準(zhǔn)，任何業(yè)主不得擅自更改、遷移或增大用電、用水、用氣裝置。各業(yè)主有義務(wù)教育其雇員或親友在進(jìn)入小區(qū)時(shí)，遵守小區(qū)管理規(guī)定，并對(duì)他們違反協(xié)議的行為負(fù)連帶責(zé)任。各業(yè)主將來若將房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（包括但不限于出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)或互易），需在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移達(dá)成前讓承讓人（承租人）簽署本物業(yè)管理協(xié)議，以確保該承讓人（承租人）遵守該管理協(xié)議及附屬文件的規(guī)定。在承讓人（承租人）簽署本物業(yè)管理協(xié)議前，如上述承讓人（承租人）有違反管理協(xié)議及其附屬文件規(guī)定的行為，（包括但不限于拖欠管理費(fèi)或有關(guān)費(fèi)用）其法律責(zé)任由原業(yè)主共同連帶承擔(dān)。各業(yè)主將來若將房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（包括但不限于出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)或互易），應(yīng)在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移達(dá)成前以書面形式通知開發(fā)商及物業(yè)管理公司關(guān)于房屋擁有人的變更及承讓人（承租人）的姓名，聯(lián)絡(luò)地址及其它有關(guān)資料。經(jīng)營(yíng)小區(qū)商鋪的業(yè)主或承租戶，在權(quán)屬房屋內(nèi)的廣告、商號(hào)、櫥窗等商業(yè)展示內(nèi)容，須經(jīng)物業(yè)管理公司審查同意，并服從物業(yè)管理公司對(duì)該區(qū)域商業(yè)環(huán)境的統(tǒng)一規(guī)劃。特種行業(yè)（如餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等）的經(jīng)營(yíng)，除應(yīng)取得主管部門的批準(zhǔn)外，還必須采取相應(yīng)措施如安裝油煙濾除裝置、隔降噪音裝置等，以符合環(huán)保的要求。違反本章各條款的業(yè)主須就所引致的損失負(fù)責(zé)并支付一切有關(guān)開支。相關(guān)費(fèi)用及繳納乙方應(yīng)根據(jù)本協(xié)議的有關(guān)條款向甲方按時(shí)交納管理費(fèi)用，并承擔(dān)逾期未付的責(zé)任。費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)管理費(fèi)樓宇公共區(qū)域清潔、保潔服務(wù)費(fèi)樓宇24小時(shí)保安服務(wù)費(fèi)樓宇公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)樓宇房屋共用部位維修（小修）及保養(yǎng)費(fèi)樓宇防盜監(jiān)控系統(tǒng)維修（小修）及保養(yǎng)費(fèi)

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第9頁共18頁樓宇公共娛樂設(shè)施維修（小修）及保養(yǎng)費(fèi)樓宇公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修（小修）及保養(yǎng)費(fèi)樓宇公共區(qū)域的除四害費(fèi)用甲方用于上繳有關(guān)部門的各項(xiàng)費(fèi)用甲方用于上繳有關(guān)部門管理費(fèi)、稅費(fèi)甲方用于樓宇的生活垃圾清運(yùn)費(fèi)甲方的辦公管理費(fèi)甲方員工薪酬金及福利甲方為樓宇公共利益所投保的公共責(zé)任險(xiǎn)甲方用于為業(yè)主服務(wù)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)甲方用于為業(yè)主公共利益服務(wù)而發(fā)生的其他費(fèi)用大修及更新基金用于樓宇防盜監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)的大修及更新用于樓宇配電房的大修及更新用于樓宇公共區(qū)域土建部分的大修及更新用于樓宇公共區(qū)域環(huán)境綠化及設(shè)施的大修及更新用于樓宇內(nèi)供電、供水系統(tǒng)的大修及更新用于樓宇消防設(shè)施的大修及更新用于樓宇非盈利性設(shè)施的大修及更新其他不在上列內(nèi)但需由大修及更新基金支付的費(fèi)用費(fèi)用及其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的核定“上島酈舍”住宅的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：。若有變動(dòng)，以相關(guān)文件或通知為準(zhǔn)，物業(yè)管理費(fèi)經(jīng)雙方簽定本協(xié)議后由甲方向重慶市物價(jià)部門申報(bào)或備案。大修和更新基金按國(guó)家建設(shè)部和市政府有關(guān)的管理規(guī)定及樓宇實(shí)際情況計(jì)收。特約服務(wù)實(shí)行明碼實(shí)價(jià)、雙方自愿的原則，階段性的詳細(xì)價(jià)目請(qǐng)向甲方索取，甲方工作人員亦會(huì)在服務(wù)前向被服務(wù)方出示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。公用水電費(fèi)按國(guó)家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)攤銷。繳費(fèi)辦法物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)按每戶的建筑面積計(jì)收，在產(chǎn)權(quán)部門核定面積批復(fù)下達(dá)之前，按銷售合同注明的建筑面積計(jì)算；批復(fù)之后，按產(chǎn)權(quán)部門核定的建筑面積為準(zhǔn)。面積核定前后的物業(yè)管理費(fèi)差額不作退補(bǔ)。物業(yè)管理費(fèi)按月繳納。乙方應(yīng)在當(dāng)月5日之前（或物業(yè)管理公司通知時(shí)間前）將費(fèi)用金額繳清，逾期每天按應(yīng)交金額的3‰向甲方交納滯納金。物業(yè)管理費(fèi)收取的起始時(shí)間以售房合同約定之交房時(shí)間為準(zhǔn)。在當(dāng)月15日之前（含15日）交房的收取當(dāng)月全月的物管費(fèi)，在當(dāng)月15日之后交房的收取當(dāng)月半個(gè)月的物管費(fèi)。

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第10頁共18頁交房后，若發(fā)生水電氣任何一項(xiàng)費(fèi)用或已裝修或已入住，則當(dāng)月開始物管費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全額執(zhí)行；在此之前，該物業(yè)視為空置房，物管費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%執(zhí)行。特約服務(wù)費(fèi)按月交納。乙方在當(dāng)月5日之前將上月發(fā)生的特約服務(wù)費(fèi)用金額一次性繳清，逾期每天將按應(yīng)繳金額的3‰向甲方支付滯納金。大修及更新改造基金根據(jù)國(guó)家建設(shè)部和市政府有關(guān)管理規(guī)定及樓宇實(shí)際情況繳納。甲方應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理、使用，甲方對(duì)于收取的大修和更新基金，將設(shè)立大修及更新基金專用帳戶，專款專用。年終向業(yè)主公布費(fèi)用收支情況，業(yè)主代表有權(quán)通過業(yè)主委員會(huì)對(duì)費(fèi)用開支進(jìn)行監(jiān)督查核。如政府主管部門出臺(tái)新的大修基金管理辦法，則依據(jù)政府規(guī)定執(zhí)行。乙方可以現(xiàn)金或支票繳納各項(xiàng)費(fèi)用，無論其物業(yè)空置、出租或自用，均應(yīng)繳納。公攤用能費(fèi)公共設(shè)施用能分?jǐn)們?nèi)容為：樓道路燈、庭園燈、圍墻及道路燈的用電，沖洗公共區(qū)域的用水、景觀水系用水、用電。分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)：按戶據(jù)實(shí)分?jǐn)偂Ｎ锕苜M(fèi)減半收取，分?jǐn)傆媚芤鄿p半。物業(yè)管理公司每月定時(shí)公告分?jǐn)偪偭?。各?xiàng)費(fèi)用的調(diào)整如物業(yè)管理費(fèi)用根據(jù)政府有關(guān)部門規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，物業(yè)管理公司可向業(yè)主按調(diào)整后的金額計(jì)收。調(diào)整計(jì)收前相關(guān)信息由物業(yè)管理公司以通知、公告等形式預(yù)先公布。第六章業(yè)主委員會(huì)重慶上島酈舍物業(yè)管理公司按照《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《重慶市業(yè)主委員會(huì)實(shí)施辦法》適時(shí)召集各業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)?？紤]到可操作性，按權(quán)屬比例以重大高科物業(yè)公司轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的業(yè)主中選舉獲得該組團(tuán)權(quán)屬份額支持最多的若干業(yè)主，組成業(yè)主委員會(huì)，代表小區(qū)所有之權(quán)屬份額，重大高科物業(yè)公司以未售產(chǎn)業(yè)獨(dú)立推選業(yè)主代表參加業(yè)主委員會(huì)，行使小區(qū)管理決策權(quán)。社區(qū)應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，適時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)，商討小區(qū)內(nèi)重大管理事宜、改選業(yè)主代表及業(yè)主委員會(huì)等。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由五至七人組成，無薪酬，推舉召集人一名。業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：組織召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第11頁共18頁討論本協(xié)議修改意見并組織全體業(yè)主親自投票表決。當(dāng)總權(quán)屬份額三分之二以上表決通過后即可修改。決定聘用或辭退物業(yè)管理公司。支持、監(jiān)督、配合物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作。決定公共設(shè)施、設(shè)備的大、中修，更新改造等物業(yè)管理服務(wù)的重大事宜。協(xié)調(diào)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系。依照規(guī)定設(shè)立物業(yè)維修基金，負(fù)責(zé)該基金的籌集、監(jiān)督使用和管理。本小區(qū)若因火災(zāi)、地震、地陷或其他不可抗力原因而遭破壞，以致公用部分不宜居住或使用時(shí)，組織全體業(yè)主商討修復(fù)、重建事宜，并按每名業(yè)主持有之權(quán)屬份額比例收取所需費(fèi)用并組織實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)章程及相關(guān)工作程序細(xì)則將按有關(guān)規(guī)定及本章條款另行制訂。第七章開發(fā)商開發(fā)商保留以下的權(quán)利：開發(fā)商或物業(yè)管理公司及其各自的承建商、代理人及其它經(jīng)許可的人，為檢查、維修及保養(yǎng)小區(qū)的任何一部分，包括公共區(qū)域、公共設(shè)施或任何為小區(qū)利益而安裝的設(shè)施，或?yàn)槁男泄芾碚邔?duì)小區(qū)的管理責(zé)任，有權(quán)攜帶一切必須的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入小區(qū)任何一部分。如有必要，可進(jìn)入小區(qū)的任何房屋，但除緊急情形外，應(yīng)事先通知有關(guān)的業(yè)主或其使用人。但開發(fā)商及管理者在行使此項(xiàng)權(quán)利時(shí)不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的房屋。開發(fā)商或其委托人有權(quán)于小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、公共設(shè)施及開發(fā)商保留地方安裝、架設(shè)、更改、保養(yǎng)或拆去招牌、廣告、旗桿、照明及其它各種固定設(shè)施。上述工程不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的房屋，任何安裝于天臺(tái)或小區(qū)其它地方的招牌，不可阻礙或干擾電梯的正常工作，若進(jìn)行上述工程時(shí)，造成了破壞，開發(fā)商應(yīng)負(fù)責(zé)賠償損失。開發(fā)商可委派代理人行使本協(xié)議給予開發(fā)商之任何權(quán)利。在受本協(xié)議的限制和保障下，開發(fā)商有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)占用或以其它方式處置開發(fā)商保留地方。開發(fā)商有權(quán)在業(yè)主委員會(huì)成立前審核和批準(zhǔn)小區(qū)年度管理預(yù)算或修訂的年度管理預(yù)算。為了使開發(fā)商可以有效地行使本章第一條給予開發(fā)商的權(quán)利，各業(yè)主于此共同及各自授權(quán)開發(fā)商代表各業(yè)主行使上述權(quán)利或代表各業(yè)主簽訂一切必要的文件。

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第12頁共18頁第八章違約責(zé)任凡違反協(xié)議的行為，除立即停止違章行為、并對(duì)造成的損失進(jìn)行賠償外，還應(yīng)支付違約金、滯納金，對(duì)違反本協(xié)議而政策法律又無明確規(guī)定的行為，由物業(yè)管理公司將視其損害程度和情節(jié)確定違約金額或賠償額度，每年由物業(yè)管理公司公布其來源及用途。物業(yè)管理公司人員違反本協(xié)議，如物業(yè)管理公司工作人員瀆職或失職(包括濫用職權(quán)、故意刁難住戶、徇私舞弊、索受回扣、亂收費(fèi)、亂罰款、工作失誤等)給業(yè)主造成損失的，由責(zé)任者負(fù)責(zé)賠償，直至追究法律責(zé)任，此項(xiàng)由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)成立之前由物業(yè)管理公司監(jiān)督執(zhí)行。為協(xié)助物業(yè)管理公司維持本小區(qū)的正常管理，業(yè)主（使用人）應(yīng)按期繳納應(yīng)繳納的各項(xiàng)費(fèi)用，逾期未交管理費(fèi)或特約服務(wù)費(fèi)者，物業(yè)公司加收應(yīng)交費(fèi)用總額3‰/日的滯納金；其中水電費(fèi)拖欠，滯納金按供電局、水廠有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對(duì)經(jīng)多次催交后仍未交費(fèi)的欠費(fèi)人，物業(yè)管理公司有權(quán)另行征收補(bǔ)償金，用于因業(yè)主（使用人）違約而引起的使物業(yè)管理公司人員增加工作量，增大辦公費(fèi)用開支的補(bǔ)償。對(duì)欠費(fèi)2月以上的業(yè)主（使用人），物業(yè)公司將依法追索欠款，責(zé)任由業(yè)主（使用人）自負(fù)，業(yè)主連續(xù)兩月或累計(jì)三月不繳納物管費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)的，物業(yè)管理公司有權(quán)選擇采取終止服務(wù)等措施。第九章其它事項(xiàng)為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見的情況下如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件時(shí)，物管公司可根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)采取必要的緊急措施。本協(xié)議任何條文因國(guó)家或地方政府法律的變更而成為無效、非法或不能執(zhí)行，將按照新的法規(guī)要求執(zhí)行。但本協(xié)議其余條文有效性、合法性及可執(zhí)行性并不因此而受損。所有受本協(xié)議約束的業(yè)主在本協(xié)議項(xiàng)下發(fā)生的任何爭(zhēng)議，應(yīng)首先進(jìn)行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向小區(qū)所在地人民法院提起訴訟。本協(xié)議規(guī)定的任何發(fā)給該小區(qū)業(yè)主的通知（包括信函、公告、傳真等），以送至有關(guān)業(yè)主的單元或所知業(yè)主的最后通訊地址為準(zhǔn)；由管理人送交的，以業(yè)主簽收為準(zhǔn)；如通過郵局以掛號(hào)信投送的，則以郵局掛號(hào)收據(jù)為準(zhǔn)。所有不以其單元作為通訊地址的業(yè)主應(yīng)將其選擇的通訊地址事先通知管理者。本協(xié)議自簽署之日起生效，小區(qū)所有業(yè)主及使用人必須遵守此協(xié)議。

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第13頁共18頁第十章附件物業(yè)管理協(xié)議附件一上島酈舍裝修管理?xiàng)l例為了加強(qiáng)綜合管理、完善服務(wù)，保持“上島酈舍”整潔有序，從而維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，依據(jù)國(guó)家建設(shè)部94(33)關(guān)于《城市新建住宅小區(qū)管理實(shí)施辦法》，以及重慶市有關(guān)文件的規(guī)定，結(jié)合“上島酈舍”實(shí)際情況制定本條例。業(yè)主自請(qǐng)裝修隊(duì)伍或自行裝修其所有房屋，均應(yīng)提前一周辦理申報(bào)手續(xù)：領(lǐng)取并填寫《住戶裝修審批及竣工驗(yàn)收表》，連同設(shè)計(jì)方案、施工隊(duì)伍資質(zhì)證明、委托裝修協(xié)議等報(bào)物管公司審批，經(jīng)物業(yè)管理公司驗(yàn)審?fù)夂蠼桓堆b修結(jié)構(gòu)保證金1000元，防漏及外觀保證金1000元，安全與環(huán)境維護(hù)保證金1000元，裝修垃圾二次清運(yùn)費(fèi)（按每戶建筑面積2元/M2計(jì)收），簽訂《裝修安全及環(huán)境維護(hù)協(xié)議》。辦理“裝修許可證”及“施工人員出入證”（施工人員出入證憑其本人身份證或照片由業(yè)主或裝修負(fù)責(zé)人辦理，憑證方可進(jìn)入小區(qū)施工），同時(shí)交納裝修許可證押金20元/份，施工人員出入證押金30元/個(gè)。不得私自改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途、外表顏色。未經(jīng)批準(zhǔn)不得對(duì)室內(nèi)的任何墻、梁、上下板、陽臺(tái)、露臺(tái)、通道等進(jìn)行任何改動(dòng)。為保護(hù)整個(gè)小區(qū)的美觀、清潔、整齊，凡統(tǒng)一安裝施工的設(shè)施，如窗、陽臺(tái)等，不得進(jìn)行任何改裝。吸排油煙機(jī)、空氣調(diào)節(jié)器等電器須安裝在物業(yè)管理公司規(guī)定或指定的位置。不得在室內(nèi)現(xiàn)澆水磨石及鋪設(shè)10cm以上，容重大于500KG/M３的磚、板等材料。嚴(yán)禁野蠻施工（如鈍物敲砸墻、地面），如導(dǎo)致房屋損壞，甚至保修、保險(xiǎn)失效以及施工過程中的人員人身事故均由業(yè)主或當(dāng)事人負(fù)責(zé)。裝修施工不能影響他人休息。在大廈竣工兩個(gè)月內(nèi)裝修公司允許全天施工，超過此期限施工時(shí)間為上午8:00--下午18:30，其余時(shí)間及周日、法定節(jié)假日必須靜音作業(yè)。裝修期間不得占用公共區(qū)域堆物，保持樓道暢通。每天收工時(shí)，須保證樓道清潔，建筑垃圾務(wù)必堆放在物業(yè)管理公司指定的區(qū)域統(tǒng)一清運(yùn)。裝修施工之用電、用水，住戶不得私自在戶外接駁。不得私接和暗埋燃?xì)夤艿?。為維護(hù)電梯的正常使用，裝修過程中，不得用載人電梯運(yùn)載裝修材料，如河沙、石子等。不得用電梯運(yùn)輸有污染性、超長(zhǎng)、超重、銳利、令電梯失衡、磨損、毀壞之物品，只能在小區(qū)指定位置裝卸河沙、水泥等材料，以免對(duì)小區(qū)道路、環(huán)境產(chǎn)生污染。給水管道（冷、熱水管道）安裝完畢后，必須在試壓符合要求后方可封閉，電氣線路送電前必須做絕緣測(cè)試后才能送電至用電點(diǎn)。

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第14頁共18頁裝修中發(fā)生違規(guī)，物業(yè)管理公司有權(quán)采取一切可行的措施制止。裝修完畢后經(jīng)物業(yè)管理公司驗(yàn)審，如未有違反本協(xié)議及本條例規(guī)定的現(xiàn)象發(fā)生，裝修結(jié)構(gòu)保證金、安全與環(huán)境維護(hù)保證金全款退還，裝修防漏及外觀保證金在住戶入住三個(gè)月后經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)審?fù)ㄟ^后方可全款退還。特別說明：物業(yè)管理公司的驗(yàn)審均為預(yù)防性措施。如發(fā)生違例事件，或由于裝修而引至任何后遺癥的，業(yè)主負(fù)有完全責(zé)任。物業(yè)管理協(xié)議附件二清潔與環(huán)境維護(hù)管理規(guī)定為保持小區(qū)干凈整潔，使住戶享有清潔舒適的生活環(huán)境，特制定本規(guī)定。本小區(qū)實(shí)行垃圾袋裝化，各住戶須于每日早7:30—8:30；晚18:00—20:00之間將垃圾置于同層消防疏散梯的臨時(shí)垃圾桶內(nèi)，以便保潔人員及時(shí)收集清運(yùn)處理。（若時(shí)間有變動(dòng)，物業(yè)管理公司將及時(shí)公告各位業(yè)主）嚴(yán)禁亂搭建和占用公共地方，樓道和樓梯不得堆放任何私人物件。切勿將垃圾、雜物、油漆廢料等傾倒于廁所或下水道內(nèi)，若因使用不當(dāng)導(dǎo)致堵塞，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)疏通修理費(fèi)用。業(yè)主要愛護(hù)公共財(cái)物，公共設(shè)施、設(shè)備，自覺維護(hù)公共衛(wèi)生。請(qǐng)勿在公共場(chǎng)所吸煙、隨地吐痰、亂扔紙屑垃圾。業(yè)主請(qǐng)勿隨意拋棄垃圾雜物，尤其不得高空拋物，由此引起的一切后果由其全部承擔(dān)。在未得到物業(yè)管理公司書面同意前，各業(yè)主不得在本小區(qū)外墻、屋頂上安裝任何遮篷、花架、旗桿、招牌、獨(dú)立天線或其他伸出物，不得堵塞任何窗戶，改變門窗之材質(zhì)和外觀顏色，也不得采取對(duì)陽臺(tái)進(jìn)行封閉處理等有礙外觀統(tǒng)一、美觀的行為。樓宇內(nèi)外之公共地方嚴(yán)禁亂畫亂張貼。未得到物業(yè)管理公司書面同意前，各業(yè)主不得張貼通告、招牌、廣告或其他物件于除其所有的房屋之外一切公用建筑物、外墻及配套設(shè)施之上。不得在單元內(nèi)舉行葬禮、宗教儀式、舞會(huì)、音樂會(huì)或其他類似活動(dòng)。物業(yè)管理協(xié)議附件三治安管理規(guī)定為使業(yè)主（使用人）居住安全，物業(yè)管理公司協(xié)助公安機(jī)關(guān)提供24小時(shí)安全值守服務(wù)。各業(yè)主（使用人）也有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理公司做好安全防范工作。在小區(qū)入口及組團(tuán)內(nèi)設(shè)置24小時(shí)值守或巡邏保安人員，對(duì)進(jìn)入小區(qū)人員進(jìn)行查詢。各位業(yè)主（使用人）憑住戶卡進(jìn)入小區(qū)，其雇用的裝

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第15頁共18頁修工人憑物業(yè)管理公司頒發(fā)的《出入證》進(jìn)入小區(qū)和樓宇。施工裝修公司對(duì)其屬下員工的行為負(fù)全責(zé)，應(yīng)教導(dǎo)其員工嚴(yán)格遵守小區(qū)的各種管理制度，以維護(hù)小區(qū)居住的安全和整潔環(huán)境。若裝修工人發(fā)生違規(guī)行為，物業(yè)管理公司有權(quán)沒收該違規(guī)人員的《出入證》并將其逐出小區(qū),造成損失的，還可扣除安全與環(huán)境維護(hù)保證金作為賠償。訪客或其他相關(guān)人士憑有效身份證件在保安員處登記并與被訪人確認(rèn)后方可進(jìn)入小區(qū)和樓宇。小區(qū)內(nèi)設(shè)置24小時(shí)巡邏保安人員，防范損害業(yè)主利益的行為發(fā)生，并處理應(yīng)急事件。小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁任何機(jī)構(gòu)或人士（包括各位業(yè)主和使用人）進(jìn)行上門推銷活動(dòng)、散發(fā)宣傳品，若發(fā)現(xiàn)可疑人士或異常情況，請(qǐng)及時(shí)通知保安人員及物業(yè)管理公司。任何人搬運(yùn)家具、物品出小區(qū)，須由業(yè)主（使用人）提前到物業(yè)管理公司辦理放行手續(xù)。否則保安人員有權(quán)拒絕放行。此舉旨在防止小區(qū)內(nèi)業(yè)主財(cái)物的被盜，保障業(yè)主的自身利益，請(qǐng)自覺支持和維護(hù)。各業(yè)主不得將其所擁有的房屋用作或容許他人用作非法或不道德的用途，不得用于與政府法律不許可的用途，亦不得有滋擾、損害其他業(yè)主利益的事情發(fā)生。為安全起見，業(yè)主（使用人）應(yīng)妥善保管好樓宇大門的鑰匙或識(shí)別卡，切勿隨意給他人配置，如有密碼，勿告訴他人。各業(yè)主不得在小區(qū)內(nèi)任何部分存放任何武器彈藥、煙花爆竹、有毒、有腐蝕性、放射性的危險(xiǎn)物品或違反政府法規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè)主構(gòu)成滋擾或威脅的其它物品。特別指明：物業(yè)管理公司所提供之保安服務(wù)為預(yù)防性措施，不含人身及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（保證）和保管責(zé)任。物業(yè)管理協(xié)議附件四車輛道路管理規(guī)定為了維護(hù)上島酈舍小區(qū)交通秩序安全和車行道、人行道、消防通道的暢通、整潔，特制定如下規(guī)定。小區(qū)為業(yè)主（使用人）提供停車庫（場(chǎng)），由物業(yè)管理公司專人服務(wù)管理（臨時(shí)停車處例外），所有出入小區(qū)的車輛，必須服從管理人員指揮和安排。購有或租有車庫、車位并擁有自用車輛的業(yè)主需在物業(yè)管理公司辦理手續(xù)，繳納相關(guān)費(fèi)用，領(lǐng)取機(jī)動(dòng)車輛“出入證”。進(jìn)入小區(qū)內(nèi)車輛必須按指定地點(diǎn)停放，由管理人員收取相應(yīng)車位使用

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第16頁共18頁及場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)，行車通道、消防通道及非停車位禁止停車。所有外來車輛，未經(jīng)許可，不得進(jìn)入居住區(qū)。經(jīng)許可后，向保安人員領(lǐng)取“出入證”，出小區(qū)時(shí)交還此證方允許通行。物業(yè)管理公司所發(fā)的車輛“出入證”是出入小區(qū)的有效通行證件之一，領(lǐng)證后請(qǐng)隨身攜帶，妥善保管，勿借給他人或遺失。無車輛“出入證”的車輛，保安人員有權(quán)拒絕放行。出租車不得在小區(qū)內(nèi)攬客，送人完畢后須馬上離開小區(qū)，如用戶需用車，應(yīng)在小區(qū)外叫車搭乘。凡裝有易燃、易爆、劇毒品或污染性物品的車輛嚴(yán)禁駛?cè)胄^(qū)內(nèi)，2.5噸以上的貨車須經(jīng)小區(qū)保安人員許可后方可進(jìn)入。駛?cè)胄^(qū)的車輛應(yīng)減速行駛，時(shí)速不得超過5公里，不得鳴號(hào)。如車輛損壞路面、公用設(shè)施，應(yīng)按價(jià)賠償。不得在小區(qū)內(nèi)任何地方學(xué)習(xí)駕駛機(jī)動(dòng)車；不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)試車。摩托車、自行車需要在停車庫（場(chǎng)）停放時(shí)，必須遵守規(guī)定，服從車管員的管理，并按規(guī)定交付停車費(fèi)。業(yè)主及住戶有義務(wù)教導(dǎo)子女和未成年人遵守小區(qū)管理規(guī)定，勿在道路上嬉戲、騎車，以免發(fā)生危險(xiǎn)。物業(yè)管理協(xié)議附件五消防管理規(guī)定為了加強(qiáng)小區(qū)消防工作，保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)和居民生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》和重慶市政府有關(guān)消防規(guī)定，特制定本規(guī)定。貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，制定消防工作規(guī)章制度，小區(qū)物業(yè)管理公司指定防火責(zé)任人和義務(wù)消防員，經(jīng)常檢查防火安全工作，進(jìn)行防火教育，開展消防學(xué)習(xí)。禁止在樓梯、走廊、消防通道堆放雜物，以保證公共通道的暢通和清除消防隱患。不得損壞消防設(shè)備和器材、挪用或占用消防器材或水源。安全使用天燃?xì)庠O(shè)施，煙頭及火柴要隨時(shí)熄滅，教育小孩不要玩火，裝修中天然氣管線不得暗埋，櫥具灶具須符合安全要求。遵守安全用電管理規(guī)定，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器和設(shè)備，用電量增容應(yīng)向物管公司書面申請(qǐng)批準(zhǔn)，各業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí)應(yīng)使用阻燃材料并對(duì)線路進(jìn)行絕緣性能測(cè)試。發(fā)生火警時(shí)，應(yīng)立即撥打火警電話119，同時(shí)告知保安人員，并關(guān)閉電、氣閘閥，迅速離開火警區(qū)域。特別提醒，火警時(shí)切勿乘坐電梯。各業(yè)主（使用人）當(dāng)盡協(xié)助物業(yè)管理公司做好消防工作的義務(wù)，嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)消防條例》和重慶市相關(guān)職能部門的消防規(guī)定。物業(yè)管理協(xié)議附件六小區(qū)綠化管理規(guī)定愛護(hù)本小區(qū)內(nèi)的花草、樹木、園藝景點(diǎn)等設(shè)施，任何人不得隨意

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第17頁共18頁占用、踐踏、攀摘、損壞樹木、景點(diǎn)，如屬人為損壞，應(yīng)由責(zé)任人支付賠償金。勿在樹木上掛曬衣物，嚴(yán)禁在綠地上扔垃圾、堆放雜物、停放車輛等，不得向花草樹木潑灑污水和有害物質(zhì)。不得利用綠地種植農(nóng)作物，勿在陽臺(tái)外側(cè)搭接花架或栽植攀藤植物。綠地水源是澆花養(yǎng)草專用，請(qǐng)勿隨意開啟，更不能利用其沖洗車輛或挪作它用。各業(yè)主對(duì)其綠地、園藝植物的培植宜使用無氣味的人工或科學(xué)肥料，不得儲(chǔ)存并施以任何動(dòng)物或人類糞便作上述用途。物業(yè)管理協(xié)議附件七小區(qū)停車庫（場(chǎng)）管理規(guī)定本小區(qū)為業(yè)主（使用人）居住出行方便提供室內(nèi)停車庫及室外停車場(chǎng)，由物業(yè)管理公司設(shè)專人服務(wù)管理（臨時(shí)停車處除外）。對(duì)進(jìn)出小區(qū)車輛均實(shí)行有償服務(wù)。特別說明：無論室內(nèi)及室外停車庫（場(chǎng)），只提供停車位使用及場(chǎng)地清潔和公共設(shè)施維護(hù)服務(wù)，所收費(fèi)用僅為車位使用及場(chǎng)地清潔和公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)，不含車輛的盜損保險(xiǎn)費(fèi)和保證費(fèi)用（業(yè)主有特殊要求的須另以合同約定）。故入庫（場(chǎng)）停放車輛，車主須自行向保險(xiǎn)公司投保，若有損壞丟失，由公安機(jī)關(guān)勘察出具證明。物業(yè)管理公司附加提供的保安措施為預(yù)防性質(zhì)。業(yè)主自購車位或租賃車位，應(yīng)先在物業(yè)管理公司辦理手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用。領(lǐng)取停車牌并放置于車輛醒目處。來訪車輛出入小區(qū)在入口處辦理登記手續(xù)，服從保安人員的疏導(dǎo)，合理停放在規(guī)定區(qū)域內(nèi)。任何進(jìn)入小區(qū)停放的車輛（不含物管公司車輛以及本附件第十二款規(guī)定的執(zhí)行公務(wù)的車輛），均應(yīng)按規(guī)定繳費(fèi)。為保障小區(qū)道路通暢，凡在小區(qū)內(nèi)非劃定停車區(qū)域（如小區(qū)道路、組團(tuán)內(nèi)道路，公共場(chǎng)地如樓道、圍合庭院內(nèi)等）停放的車輛，即使已購買或租賃車位，均按規(guī)定計(jì)時(shí)加倍收費(fèi)。業(yè)主若停止使用車位，請(qǐng)及時(shí)到物業(yè)管理公司辦理注銷手續(xù)。租賃車位到期未辦理續(xù)租手續(xù)的，按計(jì)時(shí)收費(fèi)。對(duì)阻礙交通的車輛，物管公司有權(quán)拖移，車主須無條件支付由此產(chǎn)生的一切費(fèi)用，并承擔(dān)其后果。車輛入場(chǎng)停放后，現(xiàn)金、珠寶、有價(jià)證券和其它貴重物品請(qǐng)勿放置車內(nèi)。若發(fā)生丟失現(xiàn)象，物業(yè)管理公司不負(fù)賠償責(zé)任。請(qǐng)勿在停車庫或停車場(chǎng)范圍洗車、修車、加油或清理雜物。漏油、漏水車輛請(qǐng)勿進(jìn)入場(chǎng)庫。為杜絕意外事故發(fā)生，進(jìn)入場(chǎng)庫的車輛嚴(yán)禁攜帶易燃易爆、劇毒或污染性物品。停車場(chǎng)庫內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，違者必罰。車輛進(jìn)出場(chǎng)庫，請(qǐng)愛護(hù)場(chǎng)庫的設(shè)施設(shè)備，若發(fā)生意外碰撞，造成場(chǎng)庫損失，責(zé)任人承擔(dān)賠償。超過車庫（場(chǎng)）標(biāo)高及車位長(zhǎng)寬限度的車輛不得進(jìn)入。

物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第18頁共18頁消防醫(yī)護(hù)、道路搶險(xiǎn)、排障、公共工程車輛、軍隊(duì)司法警務(wù)車輛等除為執(zhí)行公務(wù)并有相關(guān)證明的可免費(fèi)停車外，下列情況的車輛均應(yīng)按規(guī)定繳費(fèi)：以業(yè)主或來訪者身份駕駛，非為公務(wù)而停留小區(qū)內(nèi)的車輛。包括但不限于上述機(jī)構(gòu)以單位名義購買小區(qū)內(nèi)房屋用于居住或辦公，其所屬車輛進(jìn)出與停留在小區(qū)的情形。

物業(yè)接管驗(yàn)收程序：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第1頁共1頁目的：為保證物業(yè)安全和滿足使用功能。使用范圍：“上島酈舍”所屬所有建筑物、設(shè)備設(shè)施。接管驗(yàn)收流程：由公司書面通知物管部進(jìn)行驗(yàn)收；物管部在接到通知后立即組織成立驗(yàn)收小組，驗(yàn)收小組由物管部相關(guān)人員組成，物管部經(jīng)理總負(fù)責(zé)。由工程部負(fù)責(zé)所有工程設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收，事務(wù)部配合。由事務(wù)部負(fù)責(zé)戶內(nèi)，樓層消防、綠化、小品及娛樂設(shè)施等非工程設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收。驗(yàn)收小組按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料進(jìn)行檢查，對(duì)具備條件的應(yīng)在1周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的項(xiàng)目，填報(bào)書面移交手續(xù)，由交接雙方簽字認(rèn)可。對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫遺留問題交移交方期限進(jìn)行整改并約定時(shí)間復(fù)核。資料的移交：產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷安置資料；房地產(chǎn)平面圖。技術(shù)資料：工程項(xiàng)目竣工圖紙（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙）；工程合同及開工、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會(huì)審記錄；設(shè)計(jì)變更通知和技術(shù)核定單（包括工程質(zhì)量事故發(fā)生及處理記錄）；隱蔽工程驗(yàn)收簽證記錄；建筑物沉降和變形位移監(jiān)測(cè)記錄；竣工驗(yàn)收合格證書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯、消防等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；供水、供暖、供氣的試壓報(bào)告；園林、綠化、小品的圖紙及清樣；有關(guān)工程的其他重要技術(shù)決定和文件。接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：梁、柱、板主體：無變形、凹凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；無鋼筋外露；頂棚：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕

物業(yè)接管驗(yàn)收程序：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第1頁共1頁跡，無污漬。墻面、地（樓）面：抹灰面：面層平整，涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。毛地面：平整，無裂紋；水泥砂漿面層：無抹灰不整，壓光均勻，無空鼓，無起泡等缺陷。塊料（磁磚）面層：粘帖牢固，無缺棱少角；面層無裂紋、損傷、色澤一致，對(duì)逢線條順直；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。衛(wèi)生間、廚房和陽臺(tái)地面：用小桶或膠管向地面倒水，觀察水流能流向地漏，不應(yīng)有積水，倒泛水；第二天到樓下檢查地面無滲漏。門窗：上物管部組織構(gòu)架重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第1頁共1頁物管經(jīng)理（1人）工程部主管（1人）事務(wù)部主管（1人）工程部主管（1人）事務(wù)部主管（1人）保安員14人保安員14人保潔綠化4人工程技工3人文員接待收費(fèi)4人

部門管理職責(zé)：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第1頁共1頁物管部職責(zé)：負(fù)責(zé)公司所有物業(yè)的管理工作，代表公司對(duì)各項(xiàng)物業(yè)的使用行使管理、監(jiān)督權(quán)。負(fù)責(zé)組織公司物業(yè)招租、洽談、合同簽訂等工作，掌握物業(yè)的使用情況，監(jiān)督檢查各物業(yè)租賃合同的履行情況，維護(hù)公司利益。負(fù)責(zé)管理所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù)，糾正各種違章行為，為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境。增收節(jié)支，及時(shí)催收物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)款項(xiàng)，建立詳細(xì)明確的收費(fèi)賬目，搞好成本核算，加快資金回收。負(fù)責(zé)部門員工的培訓(xùn)工作，努力提高員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，積極開發(fā)人力資源，努力造就一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。建立健全物業(yè)管理制度，負(fù)責(zé)各項(xiàng)物業(yè)的小型維修、保養(yǎng)和改造工作，精心組織，嚴(yán)格管理，提高管理水平和管理效益。組織開展各種社區(qū)活動(dòng)，豐富居民文化生活。負(fù)責(zé)在公司項(xiàng)目的前期介入工作中，協(xié)助其它部門做好工程設(shè)計(jì)，以利于后期管理的成本控制。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)保安、消防、保潔、公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)及服務(wù)。堅(jiān)持一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)濟(jì)效益。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置的其他工作。事務(wù)部職責(zé)：行政辦公事務(wù)，文檔、資料管理，人事管理。各部門服務(wù)品質(zhì)、員工考評(píng)管理，內(nèi)務(wù)后勤管理。社區(qū)活動(dòng)組織，社區(qū)公共事務(wù)協(xié)調(diào)。物業(yè)收費(fèi)，資產(chǎn)管理，物品的采購與倉儲(chǔ)。成本控制?？蛻羧胱〉霓k理，客戶資料更新，客戶聯(lián)絡(luò)與溝通?？蛻魣?bào)事與投訴的處理，服務(wù)質(zhì)量回訪和跟綜。裝修審批、監(jiān)管。多業(yè)、多種經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)的接恰、安排、收費(fèi)管理。轄區(qū)內(nèi)保安、消防、保潔、綠化服務(wù)，停車場(chǎng)、道路管理。對(duì)服務(wù)分供方進(jìn)行監(jiān)控管理。負(fù)責(zé)部門員工的培訓(xùn)工作，努力提高員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。協(xié)調(diào)與街道、居委會(huì)等政府各職能部門的關(guān)系，掌握國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)，做好信息的收集整理工作。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置的其他工作。工程部職責(zé)：制定、完善并實(shí)施小區(qū)房屋及設(shè)備維護(hù)、維修管理規(guī)程，確保物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。對(duì)服務(wù)分供方進(jìn)行監(jiān)控管理。節(jié)能降耗,妥善處理住戶報(bào)修事宜。物業(yè)的接管驗(yàn)收。制定設(shè)備設(shè)施年、季、月度維修計(jì)劃報(bào)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。協(xié)助事務(wù)部做好裝修的監(jiān)管、檢查工作。應(yīng)急事故處理。

部門管理職責(zé)：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第1頁共1頁負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋及設(shè)備設(shè)施的日常管理和維護(hù)。協(xié)調(diào)與水、電等職能部門的公共關(guān)系。負(fù)責(zé)部門員工的培訓(xùn)工作，努力提高員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置的其他工作。

物管部各崗位職責(zé)：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第1頁共3頁在分管副總的領(lǐng)導(dǎo)下全面負(fù)責(zé)物管部的工作。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大問題或疑難問題的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、處理。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)保安、保潔、維修、服務(wù)等工作的檢查、監(jiān)督。制定物管部員工的崗位職責(zé)和內(nèi)部管理制度。制定員工培訓(xùn)計(jì)劃，定期開展員工培訓(xùn)。監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期進(jìn)行考核。定期向公司報(bào)告部門工作情況，提交公司有關(guān)物業(yè)管理計(jì)劃及建議，認(rèn)真完成公司交付的各項(xiàng)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)。負(fù)責(zé)本部門周、月工作計(jì)劃、工作總結(jié)、年度工作計(jì)劃和總結(jié)、月度物料采購計(jì)劃、轄區(qū)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃等工作的審批。負(fù)責(zé)部門日常管理經(jīng)費(fèi)的審批工作，合理控制開支。負(fù)責(zé)指導(dǎo)、安排、監(jiān)督社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施和記錄以及社區(qū)文明建設(shè)工作的策劃、安排和實(shí)施。與社會(huì)有關(guān)單位保持良好的公共關(guān)系。負(fù)責(zé)行政、客戶服務(wù)、保安、綠化、保潔等事務(wù)的管理。建立健全與客戶相關(guān)制度、程序，督促、協(xié)調(diào)其實(shí)施。建立客戶檔案，逐步行成分級(jí)次、分類別的客戶資料。建立同業(yè)主良好關(guān)系及溝通渠道，負(fù)責(zé)組織日常和定期回訪工作并作相關(guān)統(tǒng)計(jì)分析。負(fù)責(zé)制定完善本部門員工工作職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)、日常事務(wù)，按規(guī)定對(duì)下屬部門（管理）員工進(jìn)行考評(píng)。協(xié)同其他部門處理報(bào)事、報(bào)修或收費(fèi)工作。拓展客戶服務(wù)與經(jīng)營(yíng)渠道。制訂本部門主管以下員工的招聘計(jì)劃，負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)工作，組織開展技術(shù)學(xué)習(xí)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平。協(xié)調(diào)處理小區(qū)違章建筑。配合處理相關(guān)社區(qū)事務(wù)拓展客戶服務(wù)與經(jīng)營(yíng)渠道。負(fù)責(zé)配套網(wǎng)點(diǎn)的管理。完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)工作。行政辦公事務(wù)文檔管理物業(yè)基礎(chǔ)資料管理人事招聘、培訓(xùn)、檔案管理各部門服務(wù)品質(zhì)監(jiān)控內(nèi)務(wù)后勤管理社區(qū)宣傳統(tǒng)籌社區(qū)公共事務(wù)機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)（居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)…），對(duì)外協(xié)調(diào)。物業(yè)收費(fèi)常規(guī)財(cái)務(wù)管理。

物管部各崗位職責(zé)：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第2頁共3頁成本控制（做好預(yù)算和核算）。資產(chǎn)管理。物品的采購、倉儲(chǔ)。做好保安的周、月工作計(jì)劃。對(duì)保安員的工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反映和解決。協(xié)助保安員招聘工作，組織保安員常規(guī)訓(xùn)練、培訓(xùn)、考核。負(fù)責(zé)保安內(nèi)務(wù)管理工作。協(xié)助主管、經(jīng)理處理重大突發(fā)事件。遵守保安員職責(zé)。協(xié)助檢查清潔衛(wèi)生。保安器具管理。消防管理服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，做到令行禁止，遇事要報(bào)告。遵守國(guó)家法令、法規(guī)，依法辦事，嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度。堅(jiān)守崗位，預(yù)防治安事件的發(fā)生。積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，防止破壞。熟悉和愛護(hù)小區(qū)內(nèi)配套的公共設(shè)施設(shè)備，熟練掌握各種滅火器材的使用。積極向業(yè)主進(jìn)行治安防范和管理方面的宣傳。參加完成部門安排的各項(xiàng)訓(xùn)練任務(wù)。認(rèn)真完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化、清潔，對(duì)不衛(wèi)生、不文明現(xiàn)象和行為及時(shí)勸阻和制止。向住戶提供有償清潔衛(wèi)生服務(wù)。嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。認(rèn)真學(xué)習(xí)、掌握清潔專業(yè)知識(shí)和技能，嚴(yán)格按規(guī)定操作。負(fù)責(zé)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域如樓道、梯級(jí)、道路、草坪、雨棚、平臺(tái)、天面、辦公室、衛(wèi)生間和其他公共場(chǎng)地的清掃、清潔。負(fù)責(zé)樓道、扶手、門窗、電子表箱、信報(bào)箱、樓道開關(guān)、燈具的擦抹。發(fā)現(xiàn)有燈具損壞或其他故障，及時(shí)更換燈具或通知工程人員維修。負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)，換垃圾袋，擦抹垃圾筒，并按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行沖洗，并進(jìn)行消毒處理。維護(hù)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生。對(duì)住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的違章現(xiàn)象主動(dòng)進(jìn)行勸阻，或報(bào)告上級(jí)并予以制止。負(fù)責(zé)保管好各自使用的工具，保持工具房所有工具擺放整潔。認(rèn)真完成上級(jí)分配的其它任務(wù)。注意安全操作，涉及電氣、攀高作業(yè)，一定采取保護(hù)措施，不冒險(xiǎn)違規(guī)。負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施的全面管理工作，擬訂總工作計(jì)劃并組織實(shí)施。制定、完善工程各崗位職責(zé)、工作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)章制度并組織實(shí)施，確保物業(yè)的正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)。

物管部各崗位職責(zé)：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第3頁共3頁組織對(duì)服務(wù)分供方進(jìn)行監(jiān)控管理。制定房屋及設(shè)備設(shè)施年、季、月度工作和維保計(jì)劃并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)組織調(diào)度現(xiàn)場(chǎng)搶修工作。負(fù)責(zé)編制采購計(jì)劃及物耗、能源管理。負(fù)責(zé)并組織物業(yè)的接管驗(yàn)收；負(fù)責(zé)并組織對(duì)業(yè)主的裝修監(jiān)管。負(fù)責(zé)業(yè)主有關(guān)物業(yè)工程類的投訴處理、跟蹤、檢查、批準(zhǔn)、督促，妥善處理住戶報(bào)修事宜。組織開展多種有償服務(wù)工作。負(fù)責(zé)本部門員工的招聘、培訓(xùn)、考核工作，組織開展技術(shù)學(xué)習(xí)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平。負(fù)責(zé)并組織技術(shù)文件和設(shè)備設(shè)施檔案的接管、建立和管理工作負(fù)責(zé)為公司新開發(fā)項(xiàng)目工程類提供前期研究依據(jù)。完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)工作。遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程，服從上級(jí)安排。在工程主管的領(lǐng)導(dǎo)下實(shí)施年、季、月度工作、維保計(jì)劃，按時(shí)保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。努力工作、學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)和技術(shù)水平，確保優(yōu)質(zhì)服務(wù)。向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，妥善處理業(yè)主報(bào)修事宜。管理好使用的工具、材料、耗材，負(fù)責(zé)水、電、氣等能源的監(jiān)控。負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程監(jiān)控。主動(dòng)配合其他部門的工作。

內(nèi)部日常管理制度：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第1頁共1頁綜合管理制度：辦公物品領(lǐng)用及管理規(guī)定管理規(guī)定物管部所有辦公用品由辦公室文員負(fù)責(zé)保管、發(fā)放和登記。辦公設(shè)備中復(fù)印機(jī)、電腦及打印機(jī)由辦公室文員負(fù)責(zé)保管、維護(hù)以及聯(lián)系維修事宜，行政主管負(fù)責(zé)監(jiān)控。辦公桌椅由受用人員負(fù)責(zé)保管。計(jì)算器、驗(yàn)鈔機(jī)、裝訂機(jī)固定由財(cái)務(wù)受用人員保管。每月底，辦公室文員作出辦公用品分類統(tǒng)計(jì)，為次月采購計(jì)劃提供依據(jù)，并對(duì)辦公用品的采購進(jìn)行驗(yàn)收。辦公用品的領(lǐng)用所有辦公用品只限于管理部工作人員領(lǐng)用。為了辦公用品日后的采購提供數(shù)據(jù)，管理部各部門每月末需向事務(wù)部提出下月辦公用品采購計(jì)劃，避免隨意性太強(qiáng)，造成事務(wù)部后勤保障不力。領(lǐng)用后的辦公用品，領(lǐng)用人必須妥善保管，出現(xiàn)丟失，責(zé)任自負(fù)。事務(wù)部必須對(duì)辦公用品的領(lǐng)用進(jìn)行控制，在一個(gè)月之內(nèi)凡在事務(wù)部領(lǐng)用過相同物品的需持原有的空包裝向事務(wù)部換取新的辦公用品——以舊換新（提醒：用完后的空包裝請(qǐng)保管好），避免重復(fù)領(lǐng)用。如出現(xiàn)丟失，在一個(gè)月后可向事務(wù)部領(lǐng)取，但事務(wù)部需控制。每次領(lǐng)用，領(lǐng)用人都必須在《辦公室領(lǐng)用登記表》上進(jìn)行登記。對(duì)于辦公復(fù)印耗材——打印紙、復(fù)印紙，事務(wù)部將根據(jù)每月各部門提供的領(lǐng)用計(jì)劃，下發(fā)至各部門，由各部門保管、使用，公共地方將不再到處堆放復(fù)印紙，由行政文員控制。社區(qū)活動(dòng)宣傳用品的管理活動(dòng)用品只限于每次公司活動(dòng)使用。對(duì)于音像物品需在辦公室文員處簽字借用，待活動(dòng)結(jié)束后再歸還。膠卷只供拍攝物管部所需資料所用，不能用于私人。書刊、資料的借閱只限于物管部辦公室管理人員借閱。每次借閱需在辦公室文員處填寫借閱登記。每次借閱期限不超過一個(gè)月，一個(gè)月后需如期歸還或辦理續(xù)借。借閱后由辦公室文員歸還到原處后，在《借閱登記》上作登記。

辦公用品、勞保用品采購管理規(guī)程：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第1頁共1頁辦公用品、勞保用品須先與庫管員核實(shí)所需物品的庫存量。在所需物品無庫存或庫存不足時(shí)，由所需物品部門填寫《采購申請(qǐng)單》?！恫少徤暾?qǐng)單》由公司經(jīng)理簽字后交采購員。采購員按《采購申請(qǐng)單》所列物品情況估計(jì)所需金額到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取備用金。采購員按《采購申請(qǐng)單》所列物品規(guī)格、數(shù)量、材質(zhì)等要求進(jìn)行采購，采購?fù)戤呍凇恫少徤暾?qǐng)單》上簽字后保存。采購物品時(shí)，須多方序詢價(jià)，按“價(jià)廉適用”原則進(jìn)行，并盡量要求供貨商提供發(fā)票。對(duì)服裝等類需特制物品，應(yīng)先了解供貨商的服務(wù)質(zhì)量，選擇可長(zhǎng)期合作伙伴，保障所需舞品能按時(shí)保質(zhì)送貨上門。選擇長(zhǎng)期供貨商應(yīng)按能保證質(zhì)量、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、送貨上門的原則。采購員應(yīng)注重時(shí)效，盡量集中采購，節(jié)約人力物力。采購時(shí)有疑問應(yīng)與公司有關(guān)人員聯(lián)系，確保采購物品能正常使用。采購后應(yīng)及時(shí)辦理入庫手續(xù)。若遇特殊情況需緊急采購，須先告知公司經(jīng)理，采購后補(bǔ)上有關(guān)手續(xù)，并及時(shí)告訴所需部門。采購員應(yīng)注意了解市場(chǎng)信息，積累供應(yīng)商資料，盡量建立可靠穩(wěn)定的供貨渠道。采購員應(yīng)多與各部門溝通，了解所需物品的適用性、合理性等情況。采購員應(yīng)協(xié)助配合其它部門搞好工作。

材料物資管理辦法：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第1頁共1頁采購人員在物資采購回來以后，必須及時(shí)辦理驗(yàn)收入庫手續(xù)，庫房保管員（財(cái)務(wù)）根據(jù)采購計(jì)劃，按質(zhì)按量驗(yàn)收各種物品，并認(rèn)真填寫材料入庫驗(yàn)收單一式三聯(lián)，第一聯(lián)由采購人員存查，第二聯(lián)作采購報(bào)銷憑證，第三聯(lián)由庫房保管員存，庫房保管員根據(jù)入庫單內(nèi)容，分品種、規(guī)格進(jìn)行擺放，并做出相應(yīng)的標(biāo)識(shí)。各部門領(lǐng)用物資時(shí)，必須填制“領(lǐng)料單”一式三聯(lián)，經(jīng)使用部門負(fù)責(zé)人簽字同意后，第二、三聯(lián)交庫房保管員，庫房保管員根據(jù)領(lǐng)料單內(nèi)容進(jìn)行發(fā)料，領(lǐng)料單的第一聯(lián)領(lǐng)料部門自存，第二聯(lián)在每月25日向庫房保管員收取做帳。庫房保管員必須建立相應(yīng)的物資臺(tái)帳，根據(jù)材料驗(yàn)收入庫單的第三聯(lián)和領(lǐng)料單的第三聯(lián)，及時(shí)、準(zhǔn)確記載各種材料、物資的出入庫數(shù)量及金額，庫房保管員在每季度最后十天，必須對(duì)庫存材料物資進(jìn)行一次盤點(diǎn)清查，并填報(bào)《材料物資盤點(diǎn)表》一式二份，一份自存，一份財(cái)務(wù)部留存，對(duì)盤虧的材料物資應(yīng)查明原因，報(bào)請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)按有關(guān)規(guī)定審批處理，以確保公司帳物相符。

公司電話使用管理規(guī)定：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第1頁共1頁節(jié)假日和每日18:00至次日8:30，辦公室無值班人員時(shí)，由當(dāng)日辦公區(qū)巡邏崗保安接聽電話，并作好記錄及時(shí)轉(zhuǎn)告相關(guān)人員。非辦公時(shí)間，除值班人員外任何人不得私自進(jìn)入辦公室接聽或打電話，凡有急事需打電話，必須由值班人員登記備查。任何人不得用公司電話打私人長(zhǎng)途電話，如有急事要打長(zhǎng)途電話,必須由值班人員作好記錄，費(fèi)用自理。值班人員使用電話遵守《員工手冊(cè)》相關(guān)規(guī)定。

考勤制度：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第1頁共1頁目的：考核員工出勤時(shí)間，作為確定工作時(shí)間的依據(jù)。適用范圍：物管部所有員工制度：打卡制度：打卡地點(diǎn)：打卡機(jī)暫設(shè)在車庫保安值班點(diǎn)，由值班保安負(fù)責(zé)監(jiān)卡及打卡機(jī)的正確使用。打卡要求：實(shí)行一人一卡，上下班本人打卡；嚴(yán)禁代人打卡，如有違規(guī)發(fā)現(xiàn)一次兩人均扣罰15元；嚴(yán)禁保安人員利用工作之便，給己、他人方便，弄虛作假，將受到紀(jì)律處分，并視情節(jié)輕重對(duì)雙方每人扣罰20—50元；如系位置打錯(cuò)，由部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，否則無效；打卡時(shí)間不得比規(guī)定上、下班時(shí)間提前或延遲二十分鐘，否則視為無效。按時(shí)上、下班但遺忘打卡，一律扣罰5元/次，一月之中出現(xiàn)三次，每次扣10元。換卡：考勤卡每月5日晚上由當(dāng)班保安員更換，此前由保安隊(duì)長(zhǎng)從行政文員處領(lǐng)出新卡并指定人員填寫姓名。每月末由值班保安員提醒保安隊(duì)長(zhǎng)調(diào)整好打卡鐘日期，行距及并核對(duì)時(shí)間?？记诮y(tǒng)計(jì)：每月6日行政文員收取上月考勤卡，8日前進(jìn)行考勤統(tǒng)計(jì)并提交財(cái)務(wù)部，計(jì)算法定工作日、實(shí)際工作日和其它情況（病假、事假、遲到、早退……）等，超出法定工作日的天數(shù)視為加班天數(shù)。保安部隊(duì)員以考勤卡上為準(zhǔn)12小時(shí)算一天。工程部員工白班8小時(shí)為一天，連續(xù)14小時(shí)（白班+夜班6小時(shí)）算2天。辦公室人員只計(jì)白天，不計(jì)夜間加班。

例會(huì)制度：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第1頁共1頁目的：為規(guī)范例會(huì)制度，使例會(huì)真正達(dá)到打造優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)公司凝聚力和員工集體榮譽(yù)感，以保證服務(wù)質(zhì)量滿足業(yè)主和住戶需求。使例會(huì)成為培訓(xùn)、激勵(lì)的持續(xù)會(huì)議。適用范圍：物管部全體員工內(nèi)容：晨會(huì)：每天早上8：30，由公司經(jīng)理或綜合部主管負(fù)責(zé)召開全體員工的晨會(huì)。晨會(huì)包含以下重要內(nèi)容：當(dāng)日重要事務(wù)的解決；突出事件的公布、激勵(lì)；當(dāng)日紀(jì)律檢查及企業(yè)文化的傳播；當(dāng)日工作安排。管理處周例會(huì)：每周一17：00由公司經(jīng)理主持召開管理處周例會(huì)。會(huì)議就上周的工作情況、服務(wù)質(zhì)量情況進(jìn)行回顧和總結(jié)，會(huì)議內(nèi)容包括：各部門匯報(bào)上周計(jì)劃的完成情況或計(jì)劃的進(jìn)展，對(duì)本部門服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行自我評(píng)價(jià)。分析本周的報(bào)事單和投訴單，對(duì)已產(chǎn)生和潛在的問題提出相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施，就各部門之間存在的問題進(jìn)行協(xié)調(diào)配合。以便及時(shí)解決業(yè)主和住戶的需求、建議和批評(píng)。對(duì)所需物資、耗材提出要求。公司經(jīng)理根據(jù)公司的質(zhì)量方針和各部門的質(zhì)量目標(biāo)，評(píng)價(jià)各部門的工作情況和服務(wù)質(zhì)量，并對(duì)管理處工作進(jìn)行小結(jié)。公司經(jīng)理總結(jié)管理處計(jì)劃完成情況、安排下周重要事務(wù)。保安部周例會(huì)：每周星期五下午14：00由分管主管及保安隊(duì)長(zhǎng)主持保安部周例會(huì)，傳達(dá)管理處本周例會(huì)要求，解決本周疑難問題并做出總結(jié)作出下周計(jì)劃。公司經(jīng)理對(duì)保安部工作狀況和例會(huì)召開質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第1頁共3頁目的：通過對(duì)公司所有員工實(shí)施必要的培訓(xùn)，使其掌握相應(yīng)崗位需要的技能和服務(wù)質(zhì)量意識(shí)，確保員工滿意服務(wù)和管理要求。適用范圍：適用于物管部所有員工的培訓(xùn)工作的管理。職責(zé)：公司人事部負(fù)責(zé)年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定和監(jiān)督實(shí)施工作，負(fù)責(zé)公司一級(jí)培訓(xùn)的組織工作。分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核年度培訓(xùn)計(jì)劃，總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)。各部門負(fù)責(zé)人提出培訓(xùn)要求，并按照公司年度培訓(xùn)計(jì)劃負(fù)責(zé)組織實(shí)施本部門組織的培訓(xùn)。培訓(xùn)制度培訓(xùn)管理的基本原則先培訓(xùn)、后上崗，培訓(xùn)合格方允許上崗的原則。公司的每一位員工在進(jìn)行某一項(xiàng)工作之前，必須事先已經(jīng)過相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；培訓(xùn)考核未獲通過的員工不準(zhǔn)上崗工作。培訓(xùn)對(duì)公司的整體工作水平至關(guān)重要，必須制度化、法制化、規(guī)范化。培訓(xùn)是確保員工工作技能達(dá)到工作標(biāo)準(zhǔn)要求最重要的手段。培訓(xùn)必須制度化、規(guī)范化、法制化才能確保培訓(xùn)的常抓不懈，從而最終確保培訓(xùn)的質(zhì)量達(dá)到工作要求相吻合。理論培訓(xùn)和實(shí)際操作培訓(xùn)相結(jié)合，培訓(xùn)必須和實(shí)際工作需要及公司的整體工作要求相吻合。培訓(xùn)必須經(jīng)過結(jié)果的驗(yàn)證，員工的培訓(xùn)必須和員工的績(jī)效考評(píng)相結(jié)合。培訓(xùn)結(jié)果不驗(yàn)證就無法保證培訓(xùn)的效果；培訓(xùn)不同績(jī)效考評(píng)相結(jié)合就無法確保員工參加培訓(xùn)的積極性和培訓(xùn)質(zhì)量。培訓(xùn)計(jì)劃的制定、審批與實(shí)施監(jiān)控每年12月20日之前，公司各部門、各管理處必須制定完畢各自的年度培訓(xùn)計(jì)劃，報(bào)公司總經(jīng)理審批。年度培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)符合下列要求：有明確的培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)要求；有具體的實(shí)施時(shí)間；有培訓(xùn)的方式說明；有培訓(xùn)考核的要求和培訓(xùn)結(jié)果的驗(yàn)收方法；有培訓(xùn)費(fèi)用的預(yù)算；不違背法律、法規(guī)。年度培訓(xùn)計(jì)劃匯入年度工作計(jì)劃中報(bào)總經(jīng)理，經(jīng)總經(jīng)理在公司經(jīng)理辦公會(huì)議上討論通過后，由總經(jīng)理審批。審批后的年度工作計(jì)劃由公司人事部負(fù)責(zé)實(shí)施監(jiān)控：每月末，人事部應(yīng)當(dāng)依據(jù)對(duì)各部門培訓(xùn)監(jiān)控的結(jié)果審核各部門的工作小結(jié)；公司統(tǒng)一組織的培訓(xùn)由人事部具體組織實(shí)施；各部門各自的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，人事部一般均應(yīng)派人到場(chǎng)監(jiān)控。培訓(xùn)費(fèi)用的保證每年1月1日前公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)依據(jù)公司的年度培訓(xùn)計(jì)劃，最后確定全年度培訓(xùn)費(fèi)用額度；經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)將培訓(xùn)費(fèi)用列為專項(xiàng)開支，調(diào)撥資金、?？顚Ｓ茫_保公司的培訓(xùn)費(fèi)用落到實(shí)處。一般公司每年的費(fèi)用可以按1000元～2000元/年·人進(jìn)行預(yù)提。培訓(xùn)質(zhì)量的監(jiān)控培訓(xùn)效果的驗(yàn)證，每年集中培訓(xùn)結(jié)束后，人事部均應(yīng)對(duì)培訓(xùn)效果作出評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)的

培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第2頁共3頁方法可以是：發(fā)調(diào)查問卷。就授課的效果征詢接受培訓(xùn)的員工的意見；人事部組織專人對(duì)培訓(xùn)的質(zhì)量、效果作出評(píng)價(jià)。員工培訓(xùn)后的考核每次培訓(xùn)結(jié)束后，人事部均應(yīng)組織對(duì)參加培訓(xùn)員工的考試，以驗(yàn)證培訓(xùn)效果；考核可采用書面考試和實(shí)際操作考核兩種方式；對(duì)考核不及格的員工給予一次補(bǔ)考機(jī)會(huì)，補(bǔ)考不及格按公司《績(jī)效考評(píng)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。培訓(xùn)的類別公司設(shè)置以下類別的培訓(xùn)；新員工入職培訓(xùn)：所有新入職員工均應(yīng)接受不少于兩日的入職培訓(xùn)，培訓(xùn)后參加統(tǒng)一考試，不合格者作辭退處理；上崗培訓(xùn)：管理處一線員工上崗前應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)考核不合格者不準(zhǔn)上崗；在職培訓(xùn)：?jiǎn)T工在工作期間應(yīng)按各自部門的《培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》接受定期定時(shí)的培訓(xùn)，培訓(xùn)不合格按相關(guān)規(guī)程處理；升職、調(diào)職培訓(xùn)：?jiǎn)T工在升職、調(diào)職報(bào)到前，應(yīng)接受人事部的專項(xiàng)培訓(xùn)。培訓(xùn)考試不合格不準(zhǔn)上崗。培訓(xùn)的組織實(shí)施由公司統(tǒng)一進(jìn)行的培訓(xùn)由人事部組織實(shí)施；這類培訓(xùn)一般有：物業(yè)管理基本法規(guī)、條例實(shí)施細(xì)則的培訓(xùn)；物業(yè)管理操作實(shí)務(wù)培訓(xùn)；相關(guān)法律知識(shí)培訓(xùn)；文化知識(shí)培訓(xùn)；禮儀服務(wù)培訓(xùn)；外出參觀。由部門統(tǒng)一進(jìn)行的培訓(xùn)由各部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。這類培訓(xùn)一般包括：標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程培訓(xùn)；專業(yè)理論、技能培訓(xùn)；實(shí)際操作培訓(xùn)。培訓(xùn)結(jié)果作為員工和教師績(jī)效考評(píng)和行政獎(jiǎng)罰的依據(jù)之一。培訓(xùn)記錄的管理各部門保存本部門組織的培訓(xùn)記錄，同時(shí)抄報(bào)一份給人事部。人事部建立并保存下列記錄：年度培訓(xùn)計(jì)劃；公司組織的培訓(xùn)記錄；員工培訓(xùn)檔案。培訓(xùn)記錄保存期：培訓(xùn)計(jì)劃（3年）；培訓(xùn)人員簽到表（3年）；培訓(xùn)記錄表（3年）；考試、考核試卷（3年）；培訓(xùn)考試/考核成績(jī)匯總表（3年）；員工培訓(xùn)檔案（長(zhǎng)期，但至此員工離開公司為止）；持證上崗人員培訓(xùn)匯總一覽表及資格證件復(fù)印件（長(zhǎng)期，但至員工離開公司為止）。記錄：《年度培訓(xùn)計(jì)劃》

培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第3頁共3頁《培訓(xùn)記錄》《培訓(xùn)考試/考核評(píng)分（定）記錄》《員工培訓(xùn)登記表》《持證上崗人員培訓(xùn)及證書一覽表》《新員工考核記錄表》關(guān)支持文件《保安部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《客戶服務(wù)部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《工程部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《環(huán)境部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《保潔部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《行政部、人事部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《財(cái)務(wù)部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《經(jīng)營(yíng)部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

人事管理流程圖：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第1頁共2頁（人員聘用與辭退及人事檔案管理流程）應(yīng)聘人員應(yīng)聘人員不用填表登記不用填表登記注：空白《應(yīng)聘人員登記表》來源于標(biāo)有空白應(yīng)聘登記表的檔案盒。已填的表分類存放于各相關(guān)部門的檔案盒中。注：空白《應(yīng)聘人員登記表》來源于標(biāo)有空白應(yīng)聘登記表的檔案盒。已填的表分類存放于各相關(guān)部門的檔案盒中。員工被錄用后，則該員工的《應(yīng)聘人員登記表》與《員工登記表》合并存放。決定不錄用的員工其《應(yīng)聘人員登記表》及時(shí)清除。工作證編號(hào)與該員工的檔案編號(hào)一致。員工工作證、檔案及合同的編號(hào)規(guī)則：不予以錄取，撤消所做登記接待處條件不符，印象不佳條件不符，印象不佳接待人員初步詢問觀察接待人員初步詢問觀察資料不符要求填寫《應(yīng)聘人員登記表》資料不符要求填寫《應(yīng)聘人員登記表》交驗(yàn)：個(gè)人資料、身份證、學(xué)歷與專業(yè)資格證明面試不符面試不符同意同意決定錄用不同意決定錄用不同意報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn),必要時(shí)由經(jīng)理面試資料保留資料保留試用試用填寫《上島酈舍物業(yè)公司員工檔案表》貼照片。填寫《上島酈舍物業(yè)公司員工檔案表》貼照片。交付齊全個(gè)人資料與證明文件。登錄于該部門《員工花名冊(cè)》上。發(fā)放“員工手冊(cè)”、進(jìn)行入職培訓(xùn)并作記錄。發(fā)工作證（此項(xiàng)工作由主管執(zhí)行）試用期三個(gè)月情況記錄試用期三個(gè)月情況記錄上島酈舍物管公司員工獎(jiǎng)懲記錄上島酈舍物管公司員工獎(jiǎng)懲記錄辭退并撤銷檔案登記（暫存三月）。辭退并撤銷檔案登記（暫存三月）。主管書面評(píng)價(jià)是否應(yīng)轉(zhuǎn)正不合格延長(zhǎng)試用期報(bào)經(jīng)理審批不合格延長(zhǎng)試用期報(bào)經(jīng)理審批

人事管理流程圖：重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第2頁共2頁同意同意存檔由主管準(zhǔn)備好合同與員工簽署。轉(zhuǎn)正，通知財(cái)務(wù)部。