交房前物業(yè)公司與開發(fā)商工作交接明細(xì)

PAGEPAGE10交房前物業(yè)公司與開發(fā)商工作交接明細(xì)接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作1.0 成立管理處立管理處，第0，落實(shí)管理用房和職工宿舍。2.0 組織驗(yàn)收小組驗(yàn)收小組應(yīng)在驗(yàn)收前完成以下工作：提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工收走向，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。始交接日期等。準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料：D.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表E．機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表F.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表室內(nèi)竣工驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺圖問題統(tǒng)計(jì)表機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表樓宇資料的接管移交接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料驗(yàn)收合格資料工程技術(shù)資料圖紙；地質(zhì)勘察報(bào)告；（包括質(zhì)量事故處理記錄）H．沉降觀察記錄；I．竣工驗(yàn)收證明書；資料的存放：上述的全部資料存放在物業(yè)管理公司保存，復(fù)印件在管理處辦公室，以便隨時(shí)查閱；小區(qū)接管驗(yàn)收程序一、開發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收；二、物業(yè)管理公司驗(yàn)收小組按《樓宇接管資料的移交》核對(duì)所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在七日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間；三、物業(yè)管理公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收；四、對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核；五、對(duì)室內(nèi)物件無明顯不合符檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，應(yīng)避免人為損壞；對(duì)仍存在缺陷的房間等整改驗(yàn)收合格后再接管鑰匙。六、業(yè)主入伙時(shí)，由管理處房管員陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報(bào)告長(zhǎng)航置業(yè)公司，由其限期施工隊(duì)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。七、在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí)，報(bào)告開發(fā)商查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修。接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法標(biāo)準(zhǔn)范圍物業(yè)承接查驗(yàn)辦（號(hào)及達(dá)到業(yè)主的合理要求。標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法梁、柱、板主體：l）按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；無鋼筋外露；頂棚：無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無污債：墻面：塊料（如磁磚）面層：粘貼牢固，無缺校掉角；3)墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象；地（樓）面：塊料（如磁磚）面層：A粘貼牢固，無缺校掉角；B面層無裂紋、損傷、色澤一致．對(duì)縫線條順直；C．對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直；水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷；4）衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺(tái)地面：水；第二天到樓下檢查樓面無滲漏； 門窗：配齊全．位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；無損傷和無刮花痕跡；窗臺(tái)泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：（為多屋住宅區(qū)）自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r(shí)逐間檢查每個(gè)窗臺(tái)（面）是否有水滲入； 樓梯、扶手：鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：c．木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手： 插座．單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動(dòng)并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足”左鄰右火”規(guī)定，每個(gè)都檢測(cè)，試電筆檢查每個(gè)插座電源接通是否正常；單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞電話插座；只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞；接線盒：?jiǎn)沃篙p擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；開關(guān)：安裝牢固，目視蓋板無損壞，全檢開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好；照明燈具：損；有多少自然損壞的。供水系統(tǒng)：l）安裝牢固無能搖動(dòng)；打開每層的供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥管道完好無損，無滲漏水，無銹跡；管道接頭無滲水；水龍頭（花酒）和水閥：打開水網(wǎng)，流水暢通，接頭無漏水；排污管道（）l）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻；地漏：過濾鐵蓖安放穩(wěn)固，管縫密實(shí)，無滲漏水，無堵塞，排水暢通；衛(wèi)生潔具：灌水后排水口接口密實(shí)，無滲水．接水軟管無銹跡；3）便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通；215 室內(nèi)配電箱：開關(guān)符合型號(hào)規(guī)定；導(dǎo)線與設(shè)計(jì)相符，布線規(guī)范；目視箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活；2.16 其它：1）水表、電表安裝牢固，無搖晃；看表內(nèi)讀數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常：目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷； 基礎(chǔ)設(shè)施：天臺(tái)：屋面隔熱層、防水層：落水口暢通，管道完好；扶欄無破損、變形，無明顯銹蝕；屋面避雷設(shè)施；各種避雷裝置的所有連接力牢固可靠；.0 消防設(shè)施（消防栓、消防）消防箱：B．箱門上標(biāo)識(shí)清楚，箱門玻璃安裝個(gè)牢固、門鎖開啟自如，C.消防管無滲漏水，閥好；小區(qū)燈光系統(tǒng)：燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花；：率達(dá)2）綠化用水：綠化水管布局合理l00周邊道路：路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷；塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料無裂紋、無缺棱掉角；路牌標(biāo)志清楚，地面線條垂直；垃圾池（箱沖洗水管：鐵箱類：塑料類：桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水．配有桶蓋且完好無損；崗?fù)ぃ簂）鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污債；2）電動(dòng)道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷；車庫：露天停車場(chǎng)：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；2）地下停車場(chǎng)：物業(yè)承接查驗(yàn)辦》的相關(guān)內(nèi)容入口、出口標(biāo)識(shí)清楚，油漆均勻；3）露天（夾層）車棚：參照相關(guān)室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；單車架：照明設(shè)施：排水系統(tǒng)：沒有專門的排水溝參．照明暗溝驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)排，水泵參照相關(guān)機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；2.27 窨井、檢查井和化糞池：池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)排水暢通，池避無裂痕。明暗溝：溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通；2.29 ：無滲漏水現(xiàn)象；信箱：信箱門鎖開啟靈活，房號(hào)標(biāo)志清楚，有序；231 景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施：按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和所要求達(dá)到的效果驗(yàn)收；工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定工程完善指開發(fā)建設(shè)單位在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善：l）室外改造、完善工程，如下所示：A．游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等室外娛樂設(shè)施；綠化、區(qū)間道路等配套設(shè)施；工程遺留問題計(jì)無法達(dá)到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容；處理規(guī)定2）對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時(shí)向公司匯報(bào)，并協(xié)助物業(yè)管理公司作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作；管理工作規(guī)定在業(yè)主未辦理人住手續(xù)之前進(jìn)行的完善和工程遺留問題改造時(shí)：矛 盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好；配合施工隊(duì)的用水用電，要求（必要時(shí)，鑒定協(xié)議）施工隊(duì)進(jìn)出場(chǎng)有序；按設(shè)計(jì)要求限制施工隊(duì)活動(dòng)范圍；（住戶第條的規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行以外，還必須在以下工作方面加強(qiáng)管理：限制噪音施工時(shí)間，確保業(yè)主的工作不受影響；給進(jìn)場(chǎng)施工隊(duì)人（保修人員辦理出入證入伙的業(yè)主帶來安全隱患；管理處增強(qiáng)保安力量監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理；施工隊(duì)離場(chǎng)前（并經(jīng)房管員以上人員簽名后施工隊(duì)方可撤離小區(qū)；業(yè)主入伙前籌備工作竣工驗(yàn)收時(shí)間：在樓宇入伙前一至三個(gè)月進(jìn)行；人伙時(shí)間：住戶入伙時(shí)間 健全管理處竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，公司任命管理處主任，管理員、工程技術(shù)人員等）組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，采取分步到位的力法。管理處各類人員可按以下程序和時(shí)間到位。人員一起施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改上作。守衛(wèi)工作；E．入伙前一個(gè)月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；F.入往前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開餐；G．入往前半個(gè)月，衛(wèi)生人員到位，開始對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作。H．入伙前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗；I．入伙前半個(gè)月，維修班、運(yùn)行班組成立，人員配齊到位；2.0 入伙工作方案理處入伙工作方案，入伙工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施，如下所示：治安方面：增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；增設(shè)自行車棚；垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池（屋）或垃圾清運(yùn)站等；樓道燈：改成節(jié)能燈（如：溫感、聲控或觸摸式等）F．其他2）報(bào)批：以質(zhì)量手冊(cè)中“文件和資料的控制”和程序文件的“文件和資料的控制程序”的規(guī)定進(jìn)行；準(zhǔn)備入伙資料（開發(fā)商）《臨時(shí)管理規(guī)約》等。附簡(jiǎn)明扼要的入伙程序流程說明圖等。印刷其他規(guī)定等。4)印刷入伙表格；協(xié)調(diào)工作（開發(fā)商）應(yīng)。0 通知入伙（開發(fā)商）通過登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式，提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入伙通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：l）入伙通知書辦理入伙手續(xù)須知收費(fèi)項(xiàng)目一覽表入伙時(shí)的環(huán)境布置（開發(fā)商樓內(nèi)環(huán)境：入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您公司喬遷東都江南名苑小區(qū)”等，插彩旗，營插指路牌，由入口處到管理處。指路牌標(biāo)明“東都江南名苑小區(qū)物業(yè)管理處”字樣。入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間管理處辦公環(huán)境：擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。業(yè)主入伙程序1.0 入伙流程圖驗(yàn)證→資料發(fā)放→交費(fèi)→鑰匙發(fā)放→驗(yàn)房2.0 驗(yàn)證資料發(fā)放與保管業(yè)主手冊(cè)臨時(shí)管理規(guī)約發(fā)給業(yè)主填寫并需返回管理處的資料：A.臨時(shí)管理規(guī)約：經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主保管一份，管理處留存一份；B.業(yè)主公司情況登記表：即日填寫返回管理處；C.裝修申請(qǐng)表：住戶申請(qǐng)裝修時(shí)填寫，并返原件給管理處存檔；3）管理處按業(yè)主房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，檔案中應(yīng)包括的內(nèi)容：交費(fèi)以寫字樓入伙通知單上發(fā)出的日期為準(zhǔn)，次月開始計(jì)收全月管理服務(wù)費(fèi)；2）裝修押金：時(shí)間：辦理人住手續(xù)時(shí)交納標(biāo)準(zhǔn)：每百平方米 元；C.退款