年四川成都某地塊投資可行性

四川省成都市***地塊投資可行性分析廈門*********機構(gòu)二零零七年七月二日一、**縣概況**縣隸屬成都市，位于四川盆地西南部、成都平原西南緣，縣城鶴山鎮(zhèn)距成都68公里，距西南航空港60公里，距彭山青龍場火車站35公里，是成都市的西南門戶。**縣面積582.86平方公里，耕地27萬畝，森林覆蓋率34.4％，全縣轄10個鎮(zhèn)、9個鄉(xiāng)，總?cè)丝?5.6萬人，其中農(nóng)業(yè)人口21.9萬人，是國家級生態(tài)建設(shè)示范縣,是全省首批生態(tài)農(nóng)業(yè)試點縣。**土地肥沃，宜種性廣，素有“柴米之鄉(xiāng)”的美稱?，F(xiàn)在**農(nóng)業(yè)已形成糧、種、果、畜、禽、魚、茶、藥商品基地。其產(chǎn)的**豆腐乳、**米花糖名揚省內(nèi)外。**山青水秀，風光如畫。以三湖（朝陽湖、石象湖、長灘湖）一閣（飛仙閣）為中心的朝陽湖風景區(qū)山環(huán)水抱、百步一景，被譽為“秀甲蜀西”之地，是四川省1996年首批命名的省級風景名勝區(qū)。**已制定了“三區(qū)、四帶”即**鶴山商貿(mào)區(qū)、**工業(yè)區(qū)、劉碼頭個體私營經(jīng)濟發(fā)展區(qū)和朝陽湖旅游經(jīng)濟帶、長秋山綠色經(jīng)濟帶、壽復(fù)路“兩高一優(yōu)”農(nóng)業(yè)經(jīng)濟帶、318線第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶的發(fā)展戰(zhàn)略。力爭實現(xiàn)“農(nóng)業(yè)強縣、工業(yè)新縣、旅游熱縣、財政富縣“的目標，把縣城建成花園式商貿(mào)生態(tài)旅游城市。二、**縣經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改變**縣的經(jīng)濟發(fā)展一直以農(nóng)業(yè)為本，但農(nóng)民收入不高，一直是政府頭疼的難題。盡管自03年以來政府政策扶持，但在一定時間內(nèi)農(nóng)民收入問題沒有得到根本的解決，城鄉(xiāng)低收入家庭生活尚有困難。為此，政府有效調(diào)整了一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比值，其詳細如下：滾第一產(chǎn)業(yè)特第二產(chǎn)業(yè)杰第三產(chǎn)業(yè)耽200命2頁年躲22.2憑44.1艇33.7琴200標3極年貞21.3蹦44.3著34.4仗200道4擠年迅21.0巴45.0脾34.0亞200悠5臟年腹29.7適39.5蓬30.9四200收6鴿年筑19.4瑞51.7瑞28.9由此可看出，**自2002年以來在保證農(nóng)業(yè)發(fā)展的同時，加大了對第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比率。2、工業(yè)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展在**城市發(fā)展的過程中，工業(yè)經(jīng)濟保持良好發(fā)展態(tài)勢，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占的比重一直持續(xù)上升，在整體經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢上扮演著大力拉動**縣經(jīng)濟增長的重要角色。統(tǒng)計數(shù)據(jù)如下：2003年全縣工業(yè)完成增加值92910萬元，增長12.0%；2004年全縣工業(yè)完成增加值110290萬元，增長15.6%；2005年全縣工業(yè)完成增加值71361萬元，增長15.3%；2006年全縣工業(yè)完成增加值83453萬元，增長15.2%。磨3笛、旅游業(yè)的大年力發(fā)展期隨稅著?！肮S假日旅斷游刷”程日益火爆，吐**胡縣制定了以大處力發(fā)展旅游的府計劃忙，辱腔“舍綠色午**暑，天然氧呈吧修”敏品牌已經(jīng)打響脂，娛**饒正日益成為外冷地游客休閑度毛假的理想場所解。旅游業(yè)也成秩為柄**怠支柱產(chǎn)業(yè)之一乎200錄3久年全縣旅游接紹待人數(shù)就達研到跨76.0倘1前萬人次，旅游繡營業(yè)收入更達刪701漏8你萬元；常200短4屆年全縣旅游接剛待人字數(shù)料105.治0美萬人次，增值長隨38.1鼻%次，旅游營業(yè)收愿入攤880仇0之萬元，增接長咱25.4羞%拳；線200蚊6憶年全縣旅游接翠待人后數(shù)俗13鳴2繡萬人，增肢長謊12芝%蕉，旅游營業(yè)收綢入獨1108臺2巾萬元，增聲長葡11知%濫。號4塘、城市基礎(chǔ)建影設(shè)的完善偽0寨3佳年蒲縣市政完旨成重點路段綠鳳地建設(shè)和縣城薯區(qū)主要橋梁、叢河岸美化、亮澆化工程、重點漠路口改造工程球。每至碰0庫6那年末完成了偷縣城區(qū)一批街歡道改造建設(shè)。凡尤其以紛西來古鎮(zhèn)保護掠與開發(fā)、市級餐優(yōu)先發(fā)展重點邊鎮(zhèn)壽安鎮(zhèn)建設(shè)年取得突破性進倒展，整體形象亭和聚集能力得夕到極大提升。困5品、人口與人均聚收入灶1僅、滲【欣200釋3樂】焦人口皂—暫—底全縣總?cè)怂铱诨?5.5蛇9越萬人。啄收入阻—夸—旗全年城鎮(zhèn)居民懷人均可支配收屋入包714顫3剛元，增顛長饞7.3宅%走；農(nóng)民人均可毒支配收種入戲330燥1球元，增蟲長割6.7巨%毀。年末單位從禁業(yè)人濾員睜924迫5掠人，城鎮(zhèn)在崗尿職工年平均貨坑幣工行資鎮(zhèn)1189羊4淹元。芽儲蓄尸—穗—典年末金融機構(gòu)姥城鄉(xiāng)居民儲蓄恩存款余痛額診10445迅5默萬元，增崇長絞18.8貌%針；城鄉(xiāng)居民人伍均儲蓄存催款思407絲8您元，比上年凈耕增產(chǎn)64萍9籍元，增激長忙18.9線%更。勇2琴、揭【失200夸4如】紐人口狹—覆—票全縣總?cè)藝诳谂?5.6遇6齊萬人。掠收入戴—亡—峰全年城鎮(zhèn)居民瘋?cè)司芍涫瞻厝朕q800苦1符元，增到長逢12.0姓%澡；農(nóng)民人均可殘支配收繳入蹲370尊8跟元，增留長錯12.4山%譜。年末單位從稿業(yè)人耽員穗959旬8剪人，城鎮(zhèn)在崗鷹職工年平均貨叼幣工妻資可1229段8歇元。享儲蓄叛—僚—無年末單位從業(yè)禿人衡員班959爸8浮人，城鎮(zhèn)在崗悶職工年平均貨義幣工逮資腦1229盤8賴元。金融機構(gòu)擠城鄉(xiāng)居民儲蓄英存款余爪額乞12096睜7朽萬元，增濁長偽15.8層%屋；城鄉(xiāng)居民人臘均儲蓄存鵝款狹471吸5廳元，比上年凈貼增夫64灘9丸元，增哈長禮15.6瞞%藏。應(yīng)3暴、燃【箱200他5儲】貴人口穗—啟—描全縣總?cè)丝诹?5.7覺5托萬人。公收入秤—縱—成農(nóng)民人均純收疲入版413前0盞元，增濕長撒11.4越%版。年末城鎮(zhèn)在羽崗職工人乞數(shù)同882命6續(xù)人，城鎮(zhèn)在崗縣職工年平均貨勝幣工海資站1252鏡5駁元。霉儲蓄趟—?！獫{城鄉(xiāng)居民儲蓄棄存款繼續(xù)增長誕。年末金融機委構(gòu)城鄉(xiāng)居民儲筆蓄存款余士額亂13089障9課萬元，增燥長茅20.7鏡%旋；城鄉(xiāng)居民人閉均儲蓄存清款行509欣3示元。招4躍、慶【饒200真6敬】魄人口聾——行全縣總?cè)蓑_口浪26.1勁0釘萬人計收入朝——舊農(nóng)民人均純收甩入牛447平2盈元，增粘長傍8.3林%不；城鎮(zhèn)居民人得均可支配收波入昨781艷9海元，增喊長汪8.5用%袍。年末城鎮(zhèn)在歇崗職工人律數(shù)易1131暴0偉人，增醉長焰28.2黃%獻；城鎮(zhèn)在崗職晚工年平均貨幣找工娘資朵1391閱0耽元，增侵長刺11.1飯%挨。汁儲蓄演——基城鄉(xiāng)居民儲蓄思存款繼續(xù)增長牢。年末金融機渣構(gòu)城鄉(xiāng)居民儲瓦蓄存款余災(zāi)額歐17188譯7賢萬犯元，增僑長跟19.8鉤%海；城鄉(xiāng)居民人跳均儲蓄存素款庫663揉0掌元。6、其他申200挪3恥年至今，蒲縣跟居民允隨著經(jīng)濟的增暮長，對于隨居住條件有的扣改善微要求愈加明顯置，城鄉(xiāng)居民私烤人建房帶持續(xù)極發(fā)展。停三、堡房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)解狀值**深的整體經(jīng)濟的時在近兩年有較差大程度提升，挖對房地產(chǎn)行業(yè)眨產(chǎn)生較大的推見動，娛目前艦房地產(chǎn)內(nèi)市場發(fā)展眠主要呈現(xiàn)東如下三特點嗽：澆新城區(qū)供給繁量在不斷的放據(jù)大，商品房需狼求勢方面出現(xiàn)穩(wěn)定驕平和上升的局霉面，房地產(chǎn)裕市場昏競爭激烈；捏商品房產(chǎn)品同已質(zhì)化嚴重此，壞同區(qū)間價格競漠爭停激烈，貴目前市場主要見是多層住宅，威缺少小高層產(chǎn)扛品昆；就人口穩(wěn)定上揚收、家庭的合理須分割的現(xiàn)象帶槐來房地產(chǎn)發(fā)展基契機壘；帝目前市場仍是竿以開發(fā)商為主商導(dǎo)的局面，隨鐘著房地產(chǎn)供應(yīng)挑量的增多合，餅將犧逐漸通過渡至宜以消費者為主褲導(dǎo)的市場行為蹄；爸市場對房地產(chǎn)更開發(fā)企業(yè)要求逝不高抹，收品牌認可度哥有待進一步挖換掘，螞這樣對于更多偏外來臨品牌端發(fā)展商進入瓦**州提供了市場機栽會；捎傳統(tǒng)的居住思粥維與政府發(fā)展悔引導(dǎo)方向有一修定的沖突，但帖是在政府加大某力度與政策方辯向的引導(dǎo)下，雀**巴房地產(chǎn)將會在多新城區(qū)展開繁芽榮的景象。窮四、賊競爭液個案勤分析星辰苑恰項目位置：曾朝陽路公安局捐東側(cè)菌，距離本項目炊地塊擦僅有臂百逐米距離射開發(fā)商：成都五市師**拋星辰房地產(chǎn)有徐限責任公司裕建筑面積：送1480散0來平米逆建筑術(shù)類型優(yōu)：三棟多層住分宅圍合成一蛋個惑“肺凹攀”沈型，中間是景芬觀挎綠化租結(jié)構(gòu)類型：底幟二框（商住樓忙）歇施工進度：鏡現(xiàn)房扁外立面風格：雜普通茄，顏色形灰調(diào)、瓣單一閑，不顯檔次感襯戶型區(qū)間貓：拐80鋸平米估-140斷平米屆，愧以哈120春平米座-130廟平米剩的面積居多易銷售價痰格視：煎1剝，農(nóng)2捕號園樓或1788~1肉98舟8鐵元伶/肯平米阿，追3濁號國樓花1788~2纖18弄8靈元攏/庭平米零銷售情況：拳住宅已經(jīng)售罄篩；話商鋪還沒銷售艦，開發(fā)商弊對商鋪阿另有櫻打算。咬項目悔說明黃：所處位置為加新城區(qū)減朝陽路沿街地勁段，交通便利滾，且距離縣城私汽車客運中心嫩僅有一站距離承。包但施項目南面隊是芝成片環(huán)的門待開發(fā)地塊鄭，周邊配套基龜本是空白，展飲食跨、名娛樂沙、購物他距離縣城中心雞尚有一定距離廣。外立面設(shè)計牌單一、施工粗討糙，寸整體項目不顯雁檔次感鞠，價格比同期勇開盤項目無查明顯迅優(yōu)勢槳。新城花園珠項目位置：朝相陽路昆與飛龍路交匯斃處，唯公安局東怖北頌側(cè)民開發(fā)商：辭四川省君易房攜地產(chǎn)開發(fā)有限叨公司尚建筑面積員：始1散2068.9丙8喂平米苗建筑類型：蛛5女棟多層住宅半結(jié)構(gòu)類型灑：仍1厭號樓底框明，陶2-哲5粒號樓磚混倘施工進度：滔地上央二蛛層黑外立面風格：經(jīng)現(xiàn)代從銷售價格：難不詳（售樓處箭尚在裝修，現(xiàn)磚場無銷售電話說）懼銷售情況：怠不詳籮項目說明：所驢處位置為新城砌區(qū)朝陽路沿街腎地段，交通便粒利，六距離縣城汽車淋客運中心僅有坡一站距離。但腥項目周邊印主要是一些摩往托車銷售、配引件店眨。罵新城花園督是個小盤，艦無論是從內(nèi)部燥還是周邊均效無配套馳可言化。**時代廣場種項目位置：戴桫欏路中段插與沃鶴山北路研交匯處毅開發(fā)商：芳成都成龍含房地產(chǎn)開發(fā)有制限公司融建筑面積：繼42000沒平米物建筑類型：少商場乖+聾小高層桂住宅吳，一梯四戶旨結(jié)構(gòu)類型：胞框架結(jié)構(gòu)鑄施工進度：晚沿桫欏街店面清已經(jīng)營業(yè)，沿腦鶴山北路丹正在做外立面讓外立面風格：猜商業(yè)街痕銷售價格：拒2000-2缺500盤元復(fù)/允平米逮銷售情況：溝只剩部分單元狼未售敵項目說明：所殲處位置為殘桫欏路中段與堵鶴山北路交匯里處康，形為市中心繁華伸地段，新城與款老城交匯中心次，示交通便利，距襖離縣港政府跨、縣醫(yī)院、新邪華書店踢僅有一站距離霜，項目周邊市啄政、教育、生掏活配套齊全爪，淘生活較方便烤。不過圾小高層輔住宅揪容積率高，綠食化面積崗小，蚊處于商場樓上兵，比較嘈雜，貸居住舒適性不浸高幫。**城市花園征項目位置：桫瘦欏路縮上評段捉開發(fā)商：成都嗚成龍房地產(chǎn)開睬發(fā)有限公司掃建筑類型：跑多層洋房萬施工進度：融一期已經(jīng)交房子外立面風格：巖現(xiàn)代、簡叮約域彈戶型區(qū)間：轎13兵0徐平米已-180稍平米魔銷售價格：毫1500-1胃800使元扶/柄平米仙銷售情況：住一期剩余部分瘡單元未售，目變前在推二期榜項目說明：所境處位置為桫欏父路晶上煮段，為市中心錦邊緣地段槐，交通便利，冷圖書館就在家齊門口，崗向東走劃一里地粱為給縣政府、縣醫(yī)痕院、新華書店慨，搬因環(huán)境優(yōu)美，瓶項目周邊戒公園、酒店云計集蒼。周邊舞生活許配套滿主要集中在桫掀欏路中段俗，巴距離損**距城市花園占還有一定距離盞，懸生活較召不擇方便，寄小區(qū)饑綠化帶做得較好內(nèi)，居住舒適性簡高更。陽光公寓堵項目位置：桫不欏路院中獨段基與鳳江街交匯引處膨開發(fā)商：成都奉天潤達投資管癥理懼有限公司觀建筑類型：多饑層氏普宅日施工進度：較已經(jīng)交房堅外立面風格：廳普通中，貼瓷磚茫戶型區(qū)間：器56限平米軍-牧13租3充平米飲銷售價格蹈：疾1瞇26沒0-1菊560強元踐/服平米句銷售情況：付剩余爭大傾部分單元未售浸，目前祖掛靠在一家二覺手房中介店銷碰售愁項目說明：所侵處位置為桫欏縮路免中閥段，為市中心小核心徒地段，佳交通便利，拜周邊即為百貨復(fù)市場、菜市場夠、水果市場，魄家門口人流車發(fā)流很多。潑小區(qū)刪僅為一棟樓，木沒有什么趣綠化群，且戶型非南矮北通透，效拐角饑滯銷渾戶型低格局碗不規(guī)則，退居住舒適性尿較差賴。怒銷混售價格隙比年初提闊升接18衡0則元仙/穩(wěn)平米困。仙鶴苑1期臉項目位置：探城關(guān)斯育才路嗎與了翁路交匯冠處，粥**衛(wèi)中學往南遼20澤0遲米億開發(fā)商：成都床金版圖置業(yè)露有限公司燈建筑面積：災(zāi)25891.凝1怒平米茄建筑類型：囑8欠棟午5+1捧多涉層護住宅剛，有底商葛施工進度：藍地遮上侄3明層芬外立面風格：蜓現(xiàn)代中式海風格，外墻高績級面磚賺，局部涂料畝，彩鋁窗杰戶型區(qū)間：犁8瓶5牌平米咽-攻22猜0好平米始，主力戶型癥為擴107響平米包-1像40搜平米瑞總戶數(shù)得：寺202榨銷售價格折：傘1鉤80教0-丟2200帖元身/約平米北銷售情況：剩革余墻部分單元未售舞項目說明：所饒?zhí)幬恢脼槔擞怕费?，為抵老城區(qū)邊緣地激段世，片距離新城區(qū)還許有一段距離，新可以說遠離了允城市中心掃，戚小區(qū)往北消50慣0瘋米假為縫**紡中學租，紅對面為農(nóng)貿(mào)市值場，碑不遠處有一家渾書店某。撇除此之外沒有羽其它配套乓。項小區(qū)早由溝8柔棟樓跟多層矛構(gòu)成，有小面勞積騙綠化，缺樓間距小，容仇積率較高逆。戶型粒為一梯兩戶，勻格局詞通透，聞但部分單元非慣南北朝向，逮居住舒適性昌一般瘡。廣場佳苑擱項目位置：疑世紀廣場往南秧四川冠城秤足球訓(xùn)練基地匪對面氧開發(fā)商：照四川究維超置業(yè)削有限公司舅建筑類型：均2靜棟多層誕施工進度：恥1外號樓仗地上者4倍層始，垮2乎號樓打地基階辟段汪戶型區(qū)間：哥10坑0失多盲平霉米京-順155宿平米董銷售價格欄：月1蕉60雕0-襲20三0脊0萍元虜/錦平米素銷售情況：裕目前處于預(yù)匙訂院階段，臟剩余撤幾套沙頂層千復(fù)式裕單元未攻訂丘出歐項目說明：所漫處位置為現(xiàn)世紀廣場與圍挑城路交匯處簽，可以說冤處市中心而柱遠離了繭塵囂祥，小區(qū)肢沿圍城路浪往渾東茂10喂0疲0仆米例為旁鶴山小學貓，垮往北不遠相為批世紀廣場活，杰對面為息四川冠城夫足球訓(xùn)練基地浴。纖小區(qū)周邊生活左配套懲較少，不過經(jīng)洲過世紀廣場往對北則為市中心蓄鬧區(qū)因，生活配套齊轟全寶。**花園過項目位置：趙了翁路與清江株大道交匯此處缸顧開發(fā)商：撲原來開發(fā)商已圾卷錢離開，目亂前項目由政府邀接手矩建筑類型：右多層普星宅律腔施工進度：安現(xiàn)房臨外立面風格：辦普通團項目說明：所靈處位置為懂了翁路與清江雷大道交匯處桌，夫再往北就是城劉鄉(xiāng)結(jié)合部，成可以說瞧已經(jīng)大大遠離淡了城市健，網(wǎng)周邊配套一片回空白。咸目前項目由政抵府接手，現(xiàn)場焦無銷售祝中心葬，無法取得相姜關(guān)銷售消息。小結(jié)儲目前新開發(fā)樓屑盤大致蛛有任8紫個新盤在售，鏡均為小盤項目猴，單個樓盤粥建筑面積妥不超箱過轎5誓萬平米（除剛**騾城市花園），皂市場絹開發(fā)貪總體量未2助5她多萬平米。馳主要住宅產(chǎn)品嗓為多層普宅、響多層花園洋房寶，底層均設(shè)計膀有店面夾。小高層項目狹為數(shù)不多，目昆前市場上僅有膨時代廣場的住牢宅為帶電梯小執(zhí)高層。芽市場對商品房蓄需求尚未飽和繡，預(yù)期后期將解有大量商品房聞入市。桿目前新開樓盤買大部分玩集中在新城區(qū)畢，價格虹在宵1800-2絨20殲0綱元所/姥平米之間，根督據(jù)地段飽優(yōu)劣樹有所差異。恰年初開盤的樓暗盤售價迄今為唯止有小幅度的返調(diào)高，墻在元150-20罵0診元扔/幫平米元之間。殺縣城居民自的有項住宅率高，但服房屋良莠不齊瓦，誼普遍住房水平總較差，亟待杯改善視購買用途上，文客戶基本上以筒自住為主，市掛場幼主力戶型饅為堤12英0悼平米以上三房摩。浴房價相對市民波收入處于一個報偏高的水平，死不少項目銷售挺緩慢，縣城吧購房置業(yè)熱情壞偏低筍，收入水平是籍制約房價提升互的主要因素之檢一。苗房產(chǎn)銷售手法瘡單一，營銷宣驚傳簡單，主要稿靠地盤包裝槽。主售樓處大多為坊簡單布置，售傘樓人員素質(zhì)良巡好，不少在售唐樓盤均有將五搏證掛于售樓處搶明顯位置。輪五、本地塊簡餐介摩本地塊位于扯成雅高速公路吧邊上，沿著順夏城路東北緊鄰話鶴都家園酒店表，西南緊鄰鶴售山初級中學宣，北褲面尸是公安局，登南側(cè)為蒜**扶駕校仍。齊總占地面夾積調(diào)10濫0南畝。曬六、本地聽塊真S.W.O.裂T弓.餅分析A．優(yōu)勢木地塊面積大豪。啞建筑面積體量困大，絮可以負形成核大滔規(guī)模效應(yīng)。奶交通便捷瓜。拾項目南面緊臨乖城市交通動脈兇順城路，不遠蠢處是欺**虎縣長途汽車站隆。進入成雅高坐速公路便捷。坊自然景觀開闊渾。南向直面連侮綿山色和悲規(guī)劃中的高爾絹夫練習場章。茄教育配套柱近在咫尺夸。山項目需緊鄰筍鶴山初級中學B．劣勢會位處別新傅城區(qū)，撲遠離市中心，絨周邊環(huán)境均為蕩小旅館彎（除鶴都家園截酒店）宮等，晃超市、勺餐飲水、郵政查、通訊療、網(wǎng)吧舉等視生活配套揀欠缺袖。券周邊商業(yè)冷短清捆。周邊商業(yè)單隔一，桑主要是蠟一些本汽摩店監(jiān)。C．機會仔縣城中端心東移傾向，匪目前除縣政府喇外，公安局、殃檢察院、法院抬均移至新城區(qū)杠，且十分靠近震本地塊勿。系直接競爭項目越少。目前為止迅，本城所有項怨目由較為分散，泊本項目周邊截的星辰苑和新超城花園對本案欄不暢構(gòu)成威脅少。疏本地房產(chǎn)市場盼營銷手段簡單糠。在波售項目營銷手肥段單一，基本恰上僅有圍墻廣窩告；售樓處簡誰單喝，樓盤資料缺舌少，推廣宣傳雕尚處于表面形今象層次。掌本地項目社區(qū)柿規(guī)劃單一。老瓦城區(qū)項目基本輕為單棟形式，瘡無社區(qū)。新建聰項目開始形成孕社區(qū)模式，不滅過社區(qū)規(guī)劃只免限于簡單走道落綠化及少量植只栽沿，嗓產(chǎn)品空間亟待毫提升。銹目前市場在售涉項目自客戶割主要是自住客請為主，市場需控求有待進一步閘挖掘。D．威脅組從競爭對手銷跑售情況來看，丙目前的房價已昆高于普通購房濁客戶的購買力象宗狡地絞面積汁大差，開發(fā)對資金次的兵依賴性途高窄。阻S.W.O.勢T盾.腰分析總結(jié)嶺從目前總地現(xiàn)爆狀來看，總地博面積比較大，藍產(chǎn)品可塑性很革強，造所在地塊周邊斬配套汪欠缺板，閥需要本案在規(guī)婦劃上增強自身升的社區(qū)配套，循發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢然，規(guī)避產(chǎn)品劣捉勢。同時彩抓住填縣城中心東移城傾向的市場機照會刺，扣做狡強逆產(chǎn)品，做大品擇牌，澇塑造本項目在動區(qū)域中首屈一盯指的地位。六、價格定位1、住宅晴通過懇對目前貍**踩在售項目：毛星辰苑、全**知城市花園、陽逆光公寓、廣場盼佳苑、仙鶴苑添的實地考察，床根據(jù)地段因素飄、配套因素、藥品質(zhì)因素、景法觀因素、環(huán)境汗因素修正，運廈用理論和其他代項目的實際操絹作經(jīng)驗給并結(jié)合本項目闊的實際物業(yè)組纖成，將本項目偉的平均住宅價洞格定為賺2染3喪0羊0狡元打/鞋平方米嘗。住宅客群定位辭年齡：沒40-4灘5牛歲的本地居民肢和談2疑6鵝～飼3浙0吃歲適婚青年濁為本案的主力驕客群。腔區(qū)域：體**缺縣老城區(qū)及周聯(lián)邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（以老梅城區(qū)居民為主耀）。環(huán)職業(yè)：事業(yè)單茫位職員、私營身業(yè)主。救收入：家庭月廳收入怕在識300羞0幟～想400究0恭元之間，月還局貸額子在早100恢0胃～獵160叼0反元之間。配用途：主要用胡于自住，大部的分為第一次置慕業(yè)人群，在當甘地有一定的經(jīng)商濟實力，追求禿較好的生活品雕質(zhì)。2、商鋪協(xié)通過對目前曠**符在售項目：千**隔城市花園、陽駱光公寓、時代桂廣場巖的實地考察，放根據(jù)地段因素虎、配套因素、姿品質(zhì)因素、降人流量犧因素、柿交通叼因素修正，運浩用理論和其他惑項目的實際操龜作經(jīng)驗歌并結(jié)合本項目蜻特點書，將本項目的鑰商鋪噸均價事定為沾5短5戚0艱0備元弱/澆平方米。飯七、項目投資累可行性分析眨1口．像評估方法選擇植根據(jù)《城鎮(zhèn)土界地估價規(guī)程凡(礎(chǔ)試行題)促》，常用的地薪價評估方法有場市場比較法、恥收益還原法、址剩余法（假設(shè)犬開發(fā)法）、成奉本逼近法、基佛準地價系數(shù)修尤正法等，估價益方法的選擇應(yīng)旺按照地價評估明技術(shù)規(guī)程的要干求，根據(jù)各種航方法的適用范放圍，結(jié)合篇**灰縣登土地市場實際匹情況、評估項刪目的具體特點次以及評估目的甘進行。在此次犬評估中，我們趨在選用估價方藥法時有以下考擦慮：央估價對象為按削規(guī)劃建設(shè)的住啄宅及配套公建葵，符合城市規(guī)寧劃的整體要求些，為最有效使智用方式。估價盲對象所在區(qū)域夫房地產(chǎn)售價較枯易確定，適宜峽采用剩余法錘（假設(shè)開發(fā)法睡）般進行評估。2．評估過程茶剩余法估價的郊基本程序是：劑根據(jù)估價對象心的基本情況，閥確定土地的最漁佳開發(fā)利用方專式，估計開發(fā)頓完成后的房地如產(chǎn)總價，減掉童建筑費、專業(yè)街費、不可預(yù)見郵費、利息、稅翠費和開發(fā)商應(yīng)預(yù)得的利潤等項傭目，最后測算逢土地的價格。津其計算公式為劃：捷宗地地粗價攀=想開發(fā)完成后的臘房地產(chǎn)價味值委—叉由熟地建造房堆屋的開發(fā)成劫本鹽—尺管理費站用蛾—插投資利戶息休—擋銷售稅慣費柿—嚷開發(fā)利潤扶3育．澤假設(shè)開發(fā)狀況局本案蛙地塊假設(shè)開發(fā)選為商業(yè)與住宅換，彼根據(jù)市場產(chǎn)品副接受程度以及車收益最大化原刃則，結(jié)合競爭亡對手情況，現(xiàn)劃將地塊作盈多層洋市房蔽+喚小高層設(shè)計，溫其中多層洋房安和小高層各占駐一半面積，多召層洋房帶底商毒。揮本案規(guī)劃總用爺?shù)厣?0緣0星畝，躲按市場接受的瀉容積霞率甜3撿來計算，擊總建筑面積局規(guī)劃為起20000器0膏平方米落，住宅建筑面從積就是位1謎80境00震0柜平方米菊，按社區(qū)商業(yè)拜為住宅面積稻的姐5稈%濾來計算，爽商業(yè)建償面譽9拴00津0鵲平方米桌比較合理滋，僵按運主力戶民型矮12吵0視平米計算，共哈有揚150垃0虜戶，按上每客7.5剝戶配一個車位覽估算，共需當2手0爪0莫個左右的車位徒，合建筑面積爪8萬00室0孔平米核，揪會所悄等社區(qū)炕配套面積導(dǎo)3輔00魚0涂平米左右挽。度（以上蚊計算吵不含字公建面積）渠根據(jù)對爭**語縣偏當前房地產(chǎn)市器場狀況的調(diào)查鴉，估價對象附應(yīng)近區(qū)域正在銷但售的與該項目境規(guī)劃建設(shè)檔次穩(wěn)相類似的住宅間及公建項目的般現(xiàn)時銷售狀況營，經(jīng)過對附近冶同類項目銷售丑情況的分析，詳考慮到估價對鋒象區(qū)位條件及殼該區(qū)域的發(fā)展鋤前景，按中檔思住宅建筑標準饞建設(shè)，綜合考返慮各樓層差價府，確定全新狀培態(tài)下的住宅售爹價平均為續(xù)23右0疫0蠶元貞/克m靜2鐮(喝按建筑面積任計千)俯，芝其中多層住宅丟均價督2江2躲0施0摧元永/瞞m嘩2拜，小高層住宅甜均價萬2擇4征0麗0泛元躬/謹m闖2自，緩商業(yè)部分銷售芝平均價格為松5殘5吊0紹0滋元飼/耽m各2煮（按建筑面積援計）陜，車位每匠個暈5幣萬元越。抬4初．臘銷售收入估算垮開發(fā)完成后住池宅部分的房地因產(chǎn)價值利=餅1承8坡0000假×房23訪00罪=橫414如，拍00豪0刊，略000幻元妙開發(fā)完成后般商業(yè)垂部分的房地產(chǎn)讓價值障=廚9錢000×連5忍5勞00激=倍49平，虹5羊0土0閣，坑000貞元融開發(fā)完成后車礙位部分的房地感產(chǎn)價值陣=燙2沸00蓬×5君0000膜=笛1酬0卻，奇00閘0幣，炕000捉元蝴城北地塊開發(fā)謝完成后的房地睜產(chǎn)總價值良=間住宅銷售收肅入旗+稀商業(yè)銷售收入題+在車位銷售收入匠=門4兄73孝，輔5蒜0樣0美，辦000癢元5．成本測算某計算基礎(chǔ)披計價單位始1賊：建安成本矩20柿0纏，南000綿9草00私18院0惠，違00朵0勤，擦000跌2某：工程建設(shè)手疲續(xù)費龜（倚1求）設(shè)計費腥20園0壇，解000您20聚4賊，肅00痕0莊，自000由（讀2械）工程報建費零18使0振，竟00閉0依，也000康0.0015布27忘0偷，肚000甚（蜜3?。┑刭|(zhì)勘察費焰20債0勾，凱000戶5幸1粘，女00扶0扮，犁000統(tǒng)（歷4卵）白蟻治理費吉20哀0體，吼000豎1勸20返0住，來000伍（炕5曠）前期各項費袍用粉20鐵0送，蜜000鷹6