愉景南苑商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告

內(nèi)部資料注意保密評估報告工作底稿借款人：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司項目名稱：“愉景南苑”項目廣東省分行營業(yè)部評估部二○○二年四月主評估人：梁伯翔評估小組：第一章借款人評價梁伯翔第二章項目建設(shè)條件評價張帆第三章市場評估張帆第四章項目投資估算與籌資評價馬強(qiáng)第五章償債能力評估馬強(qiáng)第六章貸款風(fēng)險分析馬強(qiáng)資料提供單位：廣州市廣州大道支行印制：廣東省分行營業(yè)部評估部目錄第一章借款人評價一、借款人概況------------------------------------------------------4進(jìn)二、經(jīng)營者素崗質(zhì)評月價樸------倦------聲------源------灰------秘------借------生------拔--5借三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)傍實業(yè)評遺價鴨------頂------攤------繳------睛------驟------根------袖------閃5肺四、股東評伍價料------給------眨------棕------培------抓------去------雅------運(yùn)------懶--6池五、資產(chǎn)負(fù)債牙分允析蓋------巾------什------求------歷------易------恩------刺------成----6鼻六、盈利能力皺分露析肝------疫------箱------捧------文------結(jié)------姓------組------腐----8爛六、現(xiàn)金流量搏分媽析勝------柄------烘------葵------皂------括------炎------偉------必----8廈七、信用狀況奪評啊價劉------顆------蜂------稀------婚------購------災(zāi)------儉------舍----8培第二錦章該劫兵建設(shè)條件評價鎮(zhèn)一、項目建設(shè)渠概況及規(guī)監(jiān)模焰------暖------員------難------累------成------圣------疲----8繩二、項目審批致手續(xù)及進(jìn)腫度姥------齊------源------耽------減------堵------撿------性----8敘第三惜章銅老欄市場評價番一、市場現(xiàn)狀笨及發(fā)展趨叫勢雹------搜------越------鳴------手------汗------值------豐---10戒二、市場競爭沫分鍛析唉------胞------愿------扒------傷------洽------詳------吹------懸---11搏三、發(fā)展前漸景貌------躁------己------燙------蜂------代------竿------碰------乏------咐-12鋪第四烤章曬野澤投資估算與籌址資評價買項目總投資估備算晃------勸------毅------阿------冒------占------概------料------稀-12駕籌資來覆源掩------龜------重------鞭------就------泡------債------真------吐------纖-14猴項目效益及償襲債能力評價奮項目財務(wù)效益婚評召價蛛------獻(xiàn)------拍------帖------懼------拐------栽------食-----1董4仰項目敏感性分椒析賞------策------近------畝------歷------炮------統(tǒng)------損------忘-15帳借款人償債能血力抓------懲------圾------依------漢------笨------校------鋤------麗-15匹第六魂章獸盲踐貸款風(fēng)險與效救應(yīng)評價浩貸款項目風(fēng)險添度測豪算衫------扁------刊------藍(lán)------背------歐------碼------矮---16赤貸款效應(yīng)及風(fēng)烘險自------餅------苗------廁------顫------互------鼠------自------移-16友第七產(chǎn)章宮啟預(yù)項目貸款綜合罰評價添項目貸款綜合往評梅價型------革------裹------束------妹------泛------協(xié)------塔------跟---18嘗第一槳章旨診片借款人評價六一、穴借款人概況常1墳、合作公司概床況君尚辭廣州合生愉景壽房地產(chǎn)有限公葬司內(nèi)(悔以下簡稱合生烈愉景公鈔司瀉)風(fēng)是告于刮200襲1監(jiān)年轟6述月洗1卷8耍日成立的合資笑經(jīng)營（港資）圖企業(yè)，注冊資交本根4,72玻5摩萬元人民幣。憲合生愉景公司殼由三方股東投桑資組成：中方國為廣州德裕發(fā)瓶展有限公腦司月(狂以下簡稱德裕喘公司，甲畏方朱)脅，投舒資蜂20極0洋萬元，占注冊陸資本桐的競4.23釋%亦；廣州聯(lián)嘉置賄業(yè)有限公櫻司膽(尤以下簡稱聯(lián)嘉危公司，乙荷方凱)委，投鳥資羨40水0斃萬元，占注冊監(jiān)資本蔽的腿8.47朽%暫；外方為合生翻集團(tuán)有限公司菊（香港卡）誤(妙以下簡稱合生說公司，丙攜方垂)野，投懶資羨4,12霞5耍萬元，占注冊山資本息的屯87.3統(tǒng)%藥。由于在各方皮合作前甲、乙鏈方已為本項目嚇前期征地及拆癥平本用地原有拆建筑物投入掃了奧60它0天萬元人民幣資巾金，其中甲方屠占迷20蓬0雙萬元人民幣，音乙方提占礎(chǔ)40佛0塌萬元人民幣，斷合作各方同意以該示60紡0名萬元作為甲、剩乙方的注冊資灘金投入。丙方鉤在合作公司營宇業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之約日肆起僅3齒6圾個月內(nèi)共分六擱期繳付應(yīng)繳注瞞冊資本。經(jīng)廣煙州正德會計師怠事務(wù)所有限公桐司踩----膀泛正驗購字秤(2001后)宮第彎38稠2抹號驗資報告確各認(rèn)誼200幕1袍年底合作公司爸資金已注控資花61撲9故萬元。裳200漫0爐1訂年膚1拒2末月，由于合生夠集團(tuán)內(nèi)部管理曾調(diào)動的原因，陷合生愉景公司逆的法人由蔡春橫萌替代謝世東責(zé)出任該公司的處法人。溝2趴、經(jīng)營范圍及堤規(guī)模拖該司現(xiàn)主要經(jīng)克營廣州市海珠核區(qū)新港西穩(wěn)路梁21鴉0億、快21肺2冶號大院地塊，元原屬廣州市華倘南醫(yī)療器械廠炎和廣州光學(xué)儀齡器廠內(nèi)。建設(shè)恥用地規(guī)劃許可虎證號：穗規(guī)地遷證字專（絨199伙9梁）鑄第究33稈2帝號。項目東側(cè)導(dǎo)為客村居住區(qū)陣，與廣州市南昨北大動北脈偉“缸廣州大繪道腥”陵相屋距萬50瓣0輸米；西南面為偉敦和路；北面高緊臨海珠主干輸?shù)腊А耙m新港西萬路?！狈?，與成熟住宅亭小扒區(qū)蠻“睜愉景雅克苑守”劍一街之隔。泰合作項目規(guī)劃只總用地面積督為束48,29獲0最平方米，塞總建筑面積約立為嗓157,91鍋1丹平方米。趟3通、資質(zhì)等級、潑信用等級姐現(xiàn)該司在我行旅信用等級為未移評級優(yōu)質(zhì)客戶在按卡A晚+揭級控制，并核楚定最高綜合授犁信額度史為脂1.者5睛億元。些該司領(lǐng)取的是愛房地產(chǎn)開發(fā)企龍業(yè)暫定資質(zhì)證輔書。鄰二、經(jīng)營者素捧質(zhì)評價秩該公司設(shè)董事缸會，并實行董析事會領(lǐng)導(dǎo)下的哪總經(jīng)理負(fù)責(zé)制書。公司董事會棉成員共五人，桌德裕公司委派某一人、聯(lián)嘉公貓司委派一人、殘合生公司委派廚三人。董事長搜由合生公司委弄派，副董事長濃由聯(lián)嘉公司委免派。注董事長蔡春萌炕，男塵，站196帽5熊年出生，中級壇職稱，物業(yè)管筆理專業(yè)，曾在忽英國留學(xué)，具陸有音1美5捕年的房地產(chǎn)業(yè)賽經(jīng)驗，現(xiàn)兼任翼合生創(chuàng)展集團(tuán)田副總經(jīng)理及廣蠢東康景物業(yè)服花務(wù)公司總經(jīng)理欲，具有豐富的申物業(yè)管理經(jīng)驗拘。棄董事謝世東，江男，出生描于媽195酸8餓年，畢業(yè)于香鵝港大學(xué)，獲工砌程學(xué)士學(xué)位，抓曾擔(dān)任香港一駝上市房地產(chǎn)發(fā)征展公司的執(zhí)行酒董事，也是香尿港工程師學(xué)會比會員，在房地盟產(chǎn)投資、物業(yè)貞發(fā)展、工程管毀理及銷售與市窩場推廣等方面陳擁有十九年以秋上經(jīng)驗。經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價假200蝶1拘年末公司資產(chǎn)膨總額臘為蒙19,59少1塘萬元，其中存糖貨何63壓4連萬元，所有者洋權(quán)忽益柳61益9升萬元，目前開賠發(fā)的愉景南苑船項目總建筑面換積約心為搞15587等8托平方米，計劃踩投資總額約箭為暈6587專7恥萬元。公司現(xiàn)鎖有職工貌約另2失2團(tuán)人，研究生學(xué)酷歷占資比墨5違%藍(lán)，大學(xué)學(xué)歷占刺比簽68董%尊，中高級職稱級占叫比訪15裙%伯，公司整體經(jīng)裕濟(jì)技術(shù)實力較肢強(qiáng)，具有豐富滑的房地產(chǎn)開發(fā)枕經(jīng)驗，并仿聚集了一批房徹地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)足、銷售各方面疼的人才慮。占四、股東評莊價饑欲合生集團(tuán)有限夸公司（香港）丈是香港合生創(chuàng)碰展集團(tuán)旗下的合投資公司，依工靠集團(tuán)的實力流，在內(nèi)地投資毫創(chuàng)業(yè)，資自愉9凡3備年在內(nèi)地投資粉以來，擁有在凈內(nèi)地注冊的十蝶二個房地產(chǎn)項頁目公司的物業(yè)搖發(fā)展及投資權(quán)遺益，其總注冊辯資金邪為剪68,05翼4銜萬元，總建樓裝宇面積累計約談為暴2,621,緩30乘0迷平方米問。紡9傘8憶年公司股票在俱香港聯(lián)交所上納市，籌集資金停達(dá)默64,30飽0艘萬元，資金實勵力雄厚，加上錦集團(tuán)對廣州房寬地產(chǎn)市場的深傍刻認(rèn)識，使該智集團(tuán)已成為廣歷州房地產(chǎn)界的波翹楚。隙合生創(chuàng)展集團(tuán)蹤擁有完整合理量的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及穿各方面專業(yè)人冒員，在廣州市伐房地產(chǎn)市場競請爭中具備較大嘴的優(yōu)勢。該集誓團(tuán)把控制成本斑放在各項工作窩的首位，利用恒大批量生產(chǎn)的向優(yōu)勢，從設(shè)計體方案上大套用淋、小調(diào)整，原酸材料大批量采闊購，加上采用叨標(biāo)準(zhǔn)化管理模歡式施工建設(shè)等添方式，有效地執(zhí)降低開發(fā)成本其，使得中高檔看的樓盤按中低迅檔的價格出售斯，從而取得價及格優(yōu)勢、規(guī)模鋒優(yōu)勢，有效地超提高了在市場盯的競爭力。寨槍哈近年來，合生活創(chuàng)展集團(tuán)憑借閘其雄厚的經(jīng)濟(jì)材實力，良好的津施工質(zhì)量，不烘斷強(qiáng)化其品牌漢優(yōu)勢。公司組含織開發(fā)的華景篩新城、暨南花使園、愉景雅苑血、駿景花園，抬帝景苑都各具寸特色，這些樓漸盤總建筑面積境超筒出筑12寄5智萬平方米，推濤出的住宅銷售閣率甘達(dá)鴉90賽%申以上，市場反確應(yīng)熱烈。該集危團(tuán)在發(fā)展過中供，與金融部門俘、合作單位建徹立了良好的信根用關(guān)系，也取番得了良好的社賭會信譽(yù)和廣泛逼的社會支持。診其余兩股東溜德裕公司和聯(lián)相嘉公司欣由于所占的股叨份比例較少，佳并且截至評估視之日，沒提供統(tǒng)以上兩公司的俘具體資料，因斧此從略。帶五、資產(chǎn)負(fù)債謝分析鴿刺循鬧年份古項目步200靜1條年告1客2而月動200智1準(zhǔn)年請3惑月漫200贏0旨年梨1燃2星月育200醫(yī)1愁年都1強(qiáng)2揮月嫁公司名稱咐廣州合生愉景興房地產(chǎn)有限公囑司稀合生創(chuàng)展集團(tuán)牧有限公司蠻一、資產(chǎn)總額橋19,591萍446,35蕩6級486,97適2紫1孫、流動資產(chǎn)霸18,863員207,08寶1乞227,76赤3咽預(yù)付帳款根7168富其他應(yīng)收款軋10989把存貨君634恩二、負(fù)債總額麥18,972例1砌、流動負(fù)債倆18,972汗134,96回5光148,22煌9斬其中短期借款現(xiàn)0停77,523錘89,810衫其他應(yīng)付款填18959把2剩、長期負(fù)債祥0椒82,205脈104,63缸0衡其中長期借款陣0互三、所有者權(quán)滴益柴619跳167,96明3隨未分配利潤篩0撲68,055矮60,952搭資產(chǎn)負(fù)債予率德%唉97%蝶流動比技率幟%突96%文速動比勁率妨%括96%物存貨周轉(zhuǎn)檢率教%展應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)傳率蛙%些分析公司資產(chǎn)廣負(fù)債表可知：嬌該司成立時間徑較短，成立時缸間還不到一年誕，該公司的成侵立，主要是為傲了開發(fā)愉景南識苑項目白。奧200薪1軋年末公司資產(chǎn)佛總額鄙為拿19,59悄1室萬元，資產(chǎn)負(fù)夜債率聽為別97%限崇。資產(chǎn)負(fù)債率汗較高的原因是索因為該司進(jìn)入竭項目建設(shè)不久覺，剛開始進(jìn)行編銷售，銷售收吹入未結(jié)轉(zhuǎn)利潤叛。并且關(guān)聯(lián)企希業(yè)墊資注入，杜其中廣東珠江荒總承包有限公走司燙4,61映4椒萬元，合生集半團(tuán)內(nèi)部往反來澡12,09猛1盤萬元。樣預(yù)付帳咽款省7,16穩(wěn)9忌萬元，其中廣佛告宣傳秀費(fèi)幟3詠5鈴萬元，工程亞款絡(luò)7,11匯4池萬元，其民他弟2領(lǐng)0牽萬元。戒其他應(yīng)收軌款遵10,98虛9呀萬元，其中：狼廣州聯(lián)嘉置業(yè)弄有限公指司吉6,20轟1春萬元，及合生嚴(yán)集團(tuán)公司內(nèi)部色往來怕款嘩4,72劃0備萬元，其哭他乒6墊8待萬元。直所有者權(quán)益中膊，該司的注冊揉資金臟為曲4,72莖5樓萬元，現(xiàn)只注凈入了第一期資旗金，金額霞為渴61井9奮萬元占了總出侍資額暫的姨15笨%鏟。該司的出資?？傤~共分為六皂期，是在合作侮公司成立三十句六個月內(nèi)全部毒投入完畢。連六、盈利能力伶及現(xiàn)金流量分菊析舒合生愉景公物司采200李1猶年建立，截至欄評估日，銷售泛收入未結(jié)轉(zhuǎn)，拌報表未能反映仙出該司的盈利鵲能力。但愉景肢南苑從三月初蓄公開銷售至今趁，已銷售姐出鉤13杰0悔多套，并且接軟受正了欣27雨0待套的內(nèi)部認(rèn)購塊登記，證明有戶較高的社會認(rèn)餓受度，應(yīng)具有勿較好的盈利前磁景。歉200哨1昨年底該司經(jīng)營竊活動現(xiàn)金流蔑入概223偶9疏萬元，流送出粗269樣6愿萬元，經(jīng)營活柄動現(xiàn)金流量凈堵值遍-45吃6痕萬元，籌資產(chǎn)顆生凈現(xiàn)袖值暑52讀7寸萬元，總的現(xiàn)銹金流量替為脈7貫1脈萬元。欄七、信用狀況霉評價帝該司組織機(jī)構(gòu)微合理，經(jīng)營管林理制度健全，銅具有經(jīng)驗豐富扔、經(jīng)營管理能紀(jì)力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)層沉及一批高素質(zhì)顏的專業(yè)管理人姿員。該公司由粉于所投項目尚蘭處于前期建設(shè)閥階段，第一期鵲期樓剛開始公重開銷售，公司探財務(wù)狀況在經(jīng)宣營業(yè)績方面尚港不能反映企業(yè)料的實際經(jīng)營情聽況，但根據(jù)股崖東實力及項目浩條件衡量，該漏公司符合我行市競爭優(yōu)質(zhì)客戶槳的條件魯，枝200攝1格年我行審批認(rèn)壘定騾該企業(yè)為未評溫級客戶，信用堆等級塘按娛A育+葛級掌握。急第二隙章優(yōu)牢隊建設(shè)條件評價干一、項目建設(shè)呢概況及規(guī)模忙“荷愉景南莖苑堡”障項目位于廣州們市海珠區(qū)新港愿西扣路懷21虜0搭、腹21籃2綢號大院，原屬兄廣州市華南醫(yī)開療器械廠和廣講州光學(xué)儀器廠微內(nèi)。狠要肯該項目占地面帽積寶48,340籌施鑰（其中凈用地晴面擱積亭35,762罪附絕，道路面溫積歲12,578尿泄粗）總建筑面賭積看155,87你8頃診綁，（商晝鋪惠12,679撇舞時該數(shù)為預(yù)測數(shù)野，車揭?guī)齑?8害2蓮個墨助，住筍宅跌135,22宗8夏蔥塌，會養(yǎng)所東3,278扁辭飛），容積皇率祥3.2賄5培，是由三種住交宅類型組成，擔(dān)共蜓1仙8視棟，可售面殊積襯147,90找7尿奶余.益商品房住宅建社筑情況列表如套下刷:巖建筑區(qū)域旨樓層雄建筑面積竟災(zāi)拿客戶數(shù)溜A臥區(qū)送4凡棟棄12茂—至1紛3晴層蛋17,493駝.1循176亡B挖區(qū)串3海棟鍛18羽—羊1旱9崖層釘30,579謀.3槍306另C偷區(qū)綁2芳棟猶18芹—辱1新9繭層殊21,648邪.1愧198爆D慚區(qū)戶2睡棟份1盤9行層演19,684吧.5墾204軟E塊區(qū)纏2團(tuán)棟堂18速—娃1鳳9砌層狂19,278每.2才204斗F原區(qū)更2弱棟墾18剃—謙1服9錯層浸19,226蝕.3特204興G秒?yún)^(qū)浴2塵棟套1羽2貝層刻7,118.土0域80蘭K槐區(qū)稅1治棟恢8練層掏4,344.娘5型75念合霧素析計蝕------出139,5炎72.4握1,44裙7沸設(shè)計、施工、嚴(yán)監(jiān)理單位資質(zhì)此：泊施工單位沿設(shè)計單位三監(jiān)理單位透廣東珠江工程崗總承包有限公皺司剩廣東珠江建筑壽工程設(shè)計公司除廣東珠江建設(shè)購工程監(jiān)理有限驕公司俘貳級企業(yè)證書鄰甲級（設(shè)計證襪）唉乙級（暫定）莖設(shè)計、施極工及監(jiān)理單位破均具有承攬此淋項目相關(guān)工程凱任務(wù)的資質(zhì)及糕能力。蔥二、項目審批蹈手續(xù)及進(jìn)度防目前項目建設(shè)觀已領(lǐng)取了《建致設(shè)用地規(guī)劃許望可證》、《建痰設(shè)用地批準(zhǔn)書薄》、《商品房抬預(yù)售許可證》呈及部分建筑面油積的《建設(shè)工熔程規(guī)劃許可證陜》。從項目建其設(shè)文件依據(jù)方都面看，該項目軟《國有土地使驚用證》、《施傻工許可證》尚撞在辦理之彈中頁,滾對今后項目銷肥售及銀行貸款玻抵押手續(xù)的辦甚理將會造成影辣響，合生愉景崗公司須盡快辦壇理有關(guān)手續(xù)，具方能確保項目也正常按計劃運(yùn)揚(yáng)作。只要項目瓜建設(shè)的有關(guān)報現(xiàn)批手續(xù)抓緊辦飾理，開發(fā)建設(shè)預(yù)資金得以落實確，項目施工按懷計劃完工將具破有一定的保證冰。擱“躁愉景南毛苑立”王建設(shè)條件、形爬象進(jìn)度良好，肌該項目進(jìn)入主盈體及配套設(shè)施絞建設(shè)階段禿。險200勒1肝年初動工建設(shè)出以來該項營目浴A否、足B構(gòu)區(qū)餅共擔(dān)7受棟已結(jié)構(gòu)封頂著，愁C接、徑D糊、轟E扯、察F窗區(qū)已憂達(dá)渣7克—奸—范8紅層妨，模G分區(qū)開工現(xiàn)已伍+女0廈0復(fù)。該項目整體枝計劃兵于鈔200無3進(jìn)年中全部竣工康交付使用。體第三岸章妨障案市場評價認(rèn)市場供求現(xiàn)狀楚及其發(fā)展趨勢姿分析旋從目前廣州市劣房地產(chǎn)市來看稿，隨著我市居失民住宅需求從離生存需要向舒晝適需要轉(zhuǎn)變，功房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增諒長方式由速度患、規(guī)模型向質(zhì)畜量、效益型轉(zhuǎn)盛變。這樣爐廣州市樓市供鋤大于求與結(jié)構(gòu)繭短缺現(xiàn)象將長埋期存在讓。糖全省在建商品毀房突破一億平屯方米，其中廣氧州市開工的項浸目高敵達(dá)萍4,00粥0橋萬平方米，去固年全省商品房速的銷售增幅低色于悄10征%校；少廣州市商品房腎空置面積剝近總2,00蒜0伏萬平方米，新巷開工面積增長市仍在兩位數(shù)以糾上，加上今仿年斗1湖萬平方米的新百開發(fā)量。掏以上已反映供明應(yīng)量高于需求卸量。鑼但在這種狀況葬下廣州市的樓振市還是存在著綢不同層次的發(fā)匙展空間。支國經(jīng)濟(jì)的高速景發(fā)展以及入世瓦的利短好宜,禾對中國房地尤棵其是對廣東樓驗市的促進(jìn)作用日是直接而實在斤的掌,皮雖然去年廣東賄全省商品銷售贏下降，但這是慚在廣東樓市多臨年來銷售高速接增長后基數(shù)變榆大而致。煩廣州市近三年喘商品房當(dāng)年成投交量均超過同匠期批準(zhǔn)上市量座。娘廣州空置房數(shù)走量忙為仙56碗0蔥萬平方米，而聽廣州市人口高掛達(dá)淹90眉0牛多萬人，每一勸人增加一平方賓米，便可剖將腐56商0障萬平方米的空涉置房消化殆盡屋。當(dāng)前世界發(fā)厲達(dá)國家人均居撐住面積載高鐮3秋5篩平方米，而廣圖州人均住房不板足段1權(quán)4學(xué)平方米，故且樣不計外來與新曲增人口對住房龜?shù)男枨?，僅是冬廣州現(xiàn)有居民訊改善住需求提厚供給房地發(fā)展絮的潛力與空間瞞便是極其巨大僚。這說明廣州杯市的樓市還是暢有能力扛起這費(fèi)巨大的空置房上，而且發(fā)展空釀間還是有的。攜在這可發(fā)展空蛙間里，門檻也至提高了。這就煤是部分環(huán)境優(yōu)采美、設(shè)計合理按、配套齊全和容交通便利的樓蟲盤仍具有較大燥的市場。舌二、市場競爭贏能力分析灶1峰、地理位置情玻況管：儉本項目位居海壘珠要沖，中山噸大學(xué)、廣東教萄育學(xué)院、廣東弱省經(jīng)濟(jì)管理干岡部學(xué)院等著名議學(xué)府近在咫尺運(yùn)，東臨廣州大封道、北靠新港皆西路、地鐵二潔號線貫穿整個司路線，交通極公為便利，人文飯地理環(huán)境較好逼。狼小區(qū)附近配套般設(shè)施齊全，區(qū)著域內(nèi)有大型腸會所、超市、姜農(nóng)貿(mào)市場、公術(shù)交車場、餐館濾灑店、學(xué)校、易醫(yī)院及體育場燒館等配套建設(shè)憲，吸可滿足居民的編基本生活文娛徹需要昆加上該項目合盯理的規(guī)劃設(shè)計糧、完善的配套紀(jì)設(shè)施、優(yōu)雅的崇園區(qū)環(huán)境、專治業(yè)的物業(yè)管理娃，熔戶型設(shè)計實用孩，住宅首層大麥部分規(guī)劃為架教空層等都業(yè)已樹立了極高仍的聲譽(yù)，贏得原人們廣泛歡迎翻。合生創(chuàng)展集熟團(tuán)公司所開發(fā)渴的商品房比較努適合現(xiàn)在消費(fèi)航者的需求特點(diǎn)辭，無論是在地布段、面積、層銹次、居住環(huán)境謝、物業(yè)管理上敞有廣東康景物富業(yè)服務(wù)有限公閣司具有豐富的級小區(qū)管理經(jīng)驗像。魄都已在人們心蹤目中有了一個糧較為具體、良董好的定位，同妨?xí)r也樹立了品船牌形象。泥2卻、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)奪劃元裕小區(qū)規(guī)劃總目座標(biāo)：特色鮮明鏟、生態(tài)優(yōu)良、庫經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)泰調(diào)發(fā)展的居住制園區(qū)。住宅立縣面處理以具有擺現(xiàn)代化氣息的憶嶺南特色為目倍標(biāo)。底層部位核架空結(jié)合布置挪，將室外鋪地預(yù)自然延伸進(jìn)入稱架空層，避免轟架空層無人光態(tài)顧的情景，屋工頂部分作綠化撥處理，頂蓋弧喝型飄板，局部弊漏空，體身通桂透輕盈的特點(diǎn)撐。標(biāo)準(zhǔn)層處理銹為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺瘡，透空鐵飾陽親臺欄桿，同時叢戶型之間避免鈴視線干擾。小州區(qū)設(shè)計有三種堪住宅類型，貴共日1智8繭棟，戶型從二哨房一廳一衛(wèi)至煌四房二廳二衛(wèi)衰等筑6敞種戶型，住宅林面積覆從淺66職.瓜9芳5堵—纏14班0辛平方米（套內(nèi)墓面積圖）暈周邊樓盤分析辣及售價定位（許同類產(chǎn)品已有披開發(fā)量和潛力衣）蹦項目名稱脾項目地點(diǎn)葵目前銷售均價諷開發(fā)樓盤葛發(fā)展商囑愉景雅苑妨新港西路斤5,50抽0北元概/塘平方米咐3鍛2棚棟凝12-1岔8卵層鞭廣州合生明暉斃房地產(chǎn)有限公奧司域疊彩園朝天雄布市磨4,31倦5塑元困/結(jié)平方米佛3診2劇棟漫12-2在6綱層徐廣州市合景盈菌富房地產(chǎn)有限飽公司愿順景雅苑牌新港西路立新打東街瘦5,11盈0達(dá)元院/閃平方米脆1晉4真棟覺1腐3鹽層隙廣東杰偉實業(yè)畢有限公司娛南景園秧江燕路錘5,07撒7坊元斤/紋平方米燒2劃3館棟祝1撥3槍層遣廣州市珠光南億景房地產(chǎn)有限梁公司溝順華名庭傷新港西路封4,91秋5土元啟/與平方米德5驗棟拿12-2扭0冠層底順得振華房地甲產(chǎn)有限公司鴉雅口以上所開發(fā)產(chǎn)軍品在河南地區(qū)賤都是較為良好穴，隨著國家對吃居民居住房屋隸政策的不斷出價臺及居民生活朋水平的不斷提是高等，其發(fā)展陪潛力也在加大陷。悶三、市場發(fā)展溝前景缸目前該項目附柔近多個正在興爭建和發(fā)售的樓隱盤均價（帶裝惜修）纏在防4,900-承5,50予0約之間，察綜合衡量該項娛目所在的地理漁位置、居住環(huán)甘境及周邊樓盤灰的售價，評估哄認(rèn)為本項目樓粒盤銷售均價定結(jié)為住漢宅創(chuàng)5,00銹0時元爛/呈平方米、商熊鋪截6,00錄0憐元志/寸平方米基本合籮理。僅評估認(rèn)為吼，果“嚇愉景南翠苑駛”湊的地理位置、萌周邊環(huán)境和規(guī)狠劃設(shè)計等均符董合目前市場需漢求及消費(fèi)傾向冰，定價也具有犯一定的競爭力壘，項目推向市輪場后，銷售前曠景將看好。船第四假章鑒偶淘投資估算與籌誤資評價廁一、項目總投秘資估算怠本項目投資費(fèi)忠用有關(guān)數(shù)據(jù)的乖評估均是依據(jù)耕廣州市及我行歪貸款評估有關(guān)誤規(guī)定并結(jié)合實禽際投入進(jìn)行估駱?biāo)悖瑪?shù)據(jù)由企密業(yè)項目可行性融報告及最新資正料核算得來，關(guān)愉景南苑總計仿劃投餃資壩65,87遺7熊萬元，具體明假細(xì)如下列表：單位：平方米豬項目須數(shù)值（萬元）景取值猴占地面積涉48息,340申總建筑面積贈155炒,烤878米總銷售面積斯1螞47,907該135,22證8朗+15賺,魯727-3灶,房048河=147,9小07息銷售收入決80,謙1隙87遇5昂,擴(kuò)000*猾135,22礦8+(157劫27-304傍8)*6,0豪00+382秀*130,0酷00坐=斃80,187循.堤4多萬元涼一、婚土地費(fèi)用巨13,549永1養(yǎng)土地出讓金死3織,偷499銹合同雨2什拆遷安置補(bǔ)償攜費(fèi)襯10,050龍規(guī)劃道路補(bǔ)償產(chǎn)+守非規(guī)劃道路補(bǔ)謠償殼=希(21,97躍0+14,6銳85)*2,痛100+(5奉,266+6界,392)*擋525+5,澡800*3,櫻000=10鋸,05納0半萬元要二、盛前期工程費(fèi)素1,982雷1涂三通一平費(fèi)窄779蛾50怕元財*15亡5,878腦平方米淋=7磚7拐9族萬套元割2脈規(guī)劃勘測設(shè)計羨費(fèi)飾9奔53飄建安工程筒費(fèi)咳27,229鑼*3.5%=掉953謠萬元勢3局可行性研究費(fèi)謝及開辦費(fèi)用助25跪0蝴三、癢房屋開發(fā)費(fèi)鍵34,711舌1星建安工程費(fèi)費(fèi)27,229快27,22烘9薦萬元扯2賓附屬工程費(fèi)燃4,676念300*15昏5,878啟=4姻,67筒6堆萬鹿元尸3域室外工程費(fèi)慌2,806習(xí)180*15韻5,878含平方米嶄=2富,貧8培0也6倚萬排元根四、俗其他費(fèi)用陪4,084爬建安工程費(fèi)沉*炊15何%=供4084序萬元禁五、火銷售費(fèi)用劉4,009故銷售收匹入郊80,187三*5%=喂400曲9雀萬問元遭六、禁管理費(fèi)用吉1統(tǒng),507漫50,253犧萬元后*3%=雄1507死.近59烏萬元井七、拐不可預(yù)見費(fèi)競1,507穗50,253岡萬元闖*3%=洗1507億.束59享萬元甩八、準(zhǔn)財務(wù)費(fèi)用懲4,528橋合舉計表(貫總投盾入椒)富65,877騾（二）測算依憶據(jù)絞1妨、土地費(fèi)用：求土地出讓金按迫合同規(guī)定，本走項目應(yīng)鹿繳閥349提9掘萬元；征地費(fèi)相根據(jù)拆遷合同亡取數(shù)，一部分羽根據(jù)須拆遷的酬房改房面積估撤算，總計約古為榨1006位1胖萬元。其兄2范、前期費(fèi)用：四規(guī)劃勘測設(shè)計升費(fèi)按建安工程霞費(fèi)燦的犧3肌。箭5遞%妥計提約獵為支95柱3游萬元；三通一展平費(fèi)誰按偽5狠0肯元妄/叼平方米計提約貸為參77晴9備萬元；可研及燕開辦費(fèi)用約購為誘25前0籍萬元；啟3壺、房屋開發(fā)費(fèi)進(jìn)：建安工程費(fèi)磁為徑2722示9搞萬元，根據(jù)企罷業(yè)提供取數(shù)；色附屬工程討按港30矛0牧元庭/凍平方米建筑面美積計提，室外災(zāi)工程劣按府18煉0繞元喊/書平方米計提；雨4謊、其他直接費(fèi)沾用：取建安工培程費(fèi)敢的依15素%斬；邪5峰、銷售費(fèi)用：籠按銷售收入沒的塌5于%血計提；待6畫、管理費(fèi)用：強(qiáng)按土地費(fèi)用、忘前期工程費(fèi)和驚房屋開發(fā)費(fèi)三茫項之和追的似3菊%迎計提；鄉(xiāng)7躺、財務(wù)費(fèi)用：技銀行貸款按年俊利率在基準(zhǔn)利貼率基礎(chǔ)上上吉浮行20霉%元，貸款期三年關(guān)計，股東投入命按同期銀行貸記款利率計息；咸8奧、不可預(yù)見費(fèi)凝：按土地費(fèi)用對、前期工程費(fèi)歡和房屋開發(fā)費(fèi)壯三項之和閥的幼3鈴%肥計提。基二、雄籌資來第源霸佛該項目總投楊資背65,87斧7燭元，截止評估培日，項目已投岸入資金豬約旦19,52逝0疑萬元，約占總貧投資壘的陳30我%沖。所投入的資飼金中包括已到拒位注冊資賭金毫61渡9擾萬坦元起,藝其余部分由合挽生公司集團(tuán)內(nèi)別部調(diào)撥形成。水所投入資金主假要用巧于語200地1晚年項目的建設(shè)密；頂銀行貸導(dǎo)款念1.染5舉億元，約占總鉗投資困的己23噸%辛，其鞭中勤5,00霉0斥萬元用于支付比土地費(fèi)用灰，鞠1呈億元用蟲于靠200詠2學(xué)年后的建安費(fèi)性用；叼銷售回籠閃款畜31,36魄8頑萬元，約占總通投資鐮的螺47燕%盡。納本評估預(yù)計項聽目優(yōu)200燥2后年瓜、抓200鑼3襲年膊和聯(lián)200鄭4誼年分別實現(xiàn)銷孕售收揮入丘24,05袋6膨萬元牢、類24,05會6腸萬元精、困20,05釘6趙萬元。預(yù)售款拔回籠可以補(bǔ)足隸項目建設(shè)資金增缺口。蹲綜上所述，投哲資估算內(nèi)容基膀本齊全，依據(jù)蓄和取費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)僅基本合理，若擱項目銷售能如魂預(yù)計的實現(xiàn)，薦項目建設(shè)資金寧的落實有一定起保障。匹第五誼章赤皂峰項目效益及償忠債能力評價崗一、項目財務(wù)搶效益評價善項目煉于抬200傷1漲年初動工興建炎，計劃櫻于魂200茶3刑年中竣工交付喘使用侄，蹤200搏2雞年開始銷售，白計湯劃串200倡6際年銷售完畢。愿項目可售面肚積獵147,90譯7懸平方米（包括浪住宅和商鋪面籃積），平均售脹價定桑為真5,00恭0陷元懼/懸平方米，另外伶有族38增2玉個可售車位，墾售價定諸為春130,00勢0房元，預(yù)計項目淚全部銷售完畢印后可實現(xiàn)銷售污收栗入父80,18趣7共萬元，扣除各裙項開發(fā)成本費(fèi)肅用，項目可實緊現(xiàn)稅前利潤總篇額培為丘9,48近8言萬元，銷售利聲潤率級為扒11.8肢5各%零，投資利潤迷率煤14.01繞%扁，具有教好的漠經(jīng)濟(jì)效益。捆經(jīng)對項目進(jìn)行珍全部投資現(xiàn)金蠻流量分析，當(dāng)過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率樹取鄙12依%惜時，項目凈現(xiàn)沿值艱（塘FNP路N層）介為在1,62沫8團(tuán)萬元，全部投驗資內(nèi)部收益率跑為咱15.25瘦%世，動態(tài)投資回綁收期帶為傭4.6裙3穩(wěn)年，表明項目擾在財務(wù)上是可澡行的。冠二、項目敏感蠢性分析量對項目開發(fā)成專本和銷售收入競兩個影響項目我效益的主要因晚素向不利方向夫變化時進(jìn)行敏蘭感性分析：項倆目開發(fā)成本分體別增部加址5俱%舍和猴10飛%輸時，項目凈現(xiàn)峽值欲為般-21域4走萬元槽和廉-2,05肯1仇萬元，內(nèi)部收殃益率分別眼為貴11.6普%演和竭8.4貸%托；項目銷售收艦入分別減壓少受5文%溉和村10該%冬時，項目財務(wù)哄凈現(xiàn)值弟為明-25固8傍萬元擠和妙-2,13赴8才萬元，內(nèi)部收解益率分別專為棵11.5悼%剖和管7.97沾%梢。。整個項目們總的看來具備漏一定抗風(fēng)險能擋力。項目對銷媽售收入的變化慰更敏感。愛三、借款人償女債能力評價塊該項目貸方款檢1.灑5漿億元，企業(yè)計枕劃火于陽200遷4督年一次性償清唱。根據(jù)本項目確借款償還表來緒看，如果我行掉按計劃發(fā)放貸憑款直1.描5牢億元閑，待200里5勁年企業(yè)尚有還販貸盈余資并金些29,85胞3噴萬元，項目借視款償還綜合保體證比柜為面3.乞1聯(lián)，具備一定的糕償債能力。從暈項目目前的情熟況和銷售預(yù)測各來看，如無異題常，按計劃償仙還貸款具有一汽定的保證。否第六蜘章亦巡謠貸款風(fēng)險與效鬧應(yīng)評價芬一、貸款項目教風(fēng)險度測算召經(jīng)測定，借款占企業(yè)信用等級宴綜合得分謠為史34.紋5卸分，企業(yè)信用循等級被我行評歇為未評級優(yōu)質(zhì)棟客戶販按勸A產(chǎn)+頓級控制。貸款尿項目風(fēng)險等級贏綜合評定得分墳為磁79礎(chǔ).遍8條分，項目等級遺為下A鞏級，貸款項目斯綜合風(fēng)險度鑰為害0.柱3謹(jǐn)。陰蘿二、用貸款效應(yīng)及風(fēng)隆險評價1、貸款效應(yīng)哀培按現(xiàn)行的貸款鼻利率上厚浮敲20爐%頃計算，對該項燕目發(fā)放貸款，史在還貸期三年垃內(nèi)可為我行帶援來抽約沖592淋9株萬元的利息收嫌入和搖約產(chǎn)3妙億的按揭貸款厘業(yè)務(wù)。同時可擺進(jìn)一步密切與估我行優(yōu)質(zhì)客溉戶枝-裹合生創(chuàng)展公司刷的銀企合作關(guān)調(diào)系，為我行爭撫取更多的優(yōu)質(zhì)吹項目奠定良好愁基礎(chǔ)，并促進(jìn)駱我行的信貸結(jié)南構(gòu)調(diào)整。2、擔(dān)保評價嘗本次貸款由廣滲東合生明暉房父地產(chǎn)有限公司挪和廣東華景新符城房地產(chǎn)有限饞公司共同提供擋擔(dān)保，承擔(dān)連喚帶償還責(zé)任芝?；?壞、廣東合生明短暉房地產(chǎn)有限輔公司為該筆貸刻款提熔供愿1備億元的擔(dān)保燃。捧200禾1按年度我行評定主企業(yè)信用等級辦為互A應(yīng)A堅級，顫至消200程1塊年末，總資疾產(chǎn)購20,83趣0冷萬元，總負(fù)橡債止9,54罰4舍萬元，凈資產(chǎn)惑額若為環(huán)11,2斗86至萬元。該司已滴對外提供擔(dān)沃保逆29舒7躲萬元，現(xiàn)對外犁可擔(dān)保糊額團(tuán)1員0親，揭989陳萬元，具有較錄強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力棋及一定的擔(dān)保剃能力善；泉喬2屠、廣東華景新悟城房地產(chǎn)有限妥公司為該筆貸途款提促供柜5,,00音0沃萬元的擔(dān)保，遞至舅200恢1勞年末，該司總?cè)缳Y勤產(chǎn)慣66,56聞1窗萬元，總負(fù)絞債禮46,61清5回萬元，凈資產(chǎn)沿額背為秒19,94身6概萬元。該