年上海某商業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃案

****商業(yè)項目前期策劃報告第一部分、上海商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一、2003年上海商業(yè)發(fā)展回顧全年商品銷售總額達(dá)到5555.30億元，比上年增長10.6％，其中零售和批發(fā)銷售額分別增長8.4％和11.9％。社會消費品零售總額仍然保持全國的領(lǐng)先地位，達(dá)到2220.64億元，比上年增長9.1％。結(jié)合商品零售物價下降的修正值，實際增長10.2％。商業(yè)增加值首次突破700億元，達(dá)到709.26億元，比上年增長6.6％；對全市國民經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率達(dá)到11.3％，對第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到23.4％，均比上年有所提高；在第三產(chǎn)業(yè)分行業(yè)增加值中，商業(yè)增加值名列第一。2003年上海商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特征：消費市場出現(xiàn)持續(xù)上升勢頭2003年,上海人均GDP5600美元，人均可支配收入14867元人民幣，消費能力大大提高。盡管受到"非典"的影響，上半年的消費總量有所下降，但"非典"過后消費出現(xiàn)了恢復(fù)性反彈，消費總量快速增長。"十一"黃金周期間抽樣統(tǒng)計的288家商業(yè)企業(yè)共實現(xiàn)零售總額22.90億元，比上年同期增長25.1％，創(chuàng)下節(jié)日黃金周零售額新高和比上年同期零售額增幅的新高；10月份零售總額實現(xiàn)了198.37億元，也創(chuàng)下了歷年單月零售總額的新高。從近幾年情況看，上海社會消費品零售總額增長幅度從2002年開始出現(xiàn)反彈，達(dá)到9.3%的增幅。2003年增幅雖然略低于上一年，但仍然保持在9%以上，高于1999年至2001年低谷時期的增幅，上海消費市場已開始出現(xiàn)周期性上升勢頭。推動這一上升勢頭的主要動力是汽車、住房、通信設(shè)備等新興的消費熱點。2003年，全市轎車零售量達(dá)7.11萬輛，比上年增長30%，零售額為176.7億元，占社會消費品零售總額的8%，對社會消費品零售總額增長的貢獻(xiàn)率為19.8%。2003年與住房相關(guān)的家具、家居類商品零售額為232.81億元，比上年增長22.5%，對社會消費品零售總額增長的貢獻(xiàn)率為23%；通信器材類商品的零售額為45.93億元，比上年增長44%，對社會消費品零售總額增長的貢獻(xiàn)率為7.6%。這三類消費品共拉動上海社會消費品零售總額增長了4.6個百分點，對社會消費品零售總額增長的總貢獻(xiàn)率在50%以上，表明這些新興消費熱點已成為上海新一輪消費增長的主力。各類消費品銷售普遍增長除了汽車、住房、通信器材等熱點消費品供銷兩旺外，2003年全市吃穿用燒商品的銷售也全面增長。吃的商品銷售887.29億元，比上年增長7.5％；穿的商品銷售287.59億元，比上年增長7％；用的商品銷售1027.27億元，比上年增長11.1％；燒的商品銷售18.49億元，比上年增長14.5％。從社會消費品的零售數(shù)量看，吃的商品中，水產(chǎn)品、凈菜、食油零售量分別比上年增長19.8％、16.4％和7.9％；穿的商品中，針織內(nèi)衣褲、羊毛衫、皮鞋分別比上年增長8.4％、7.9％、7.6％；用的商品中移動電話增長111.5％、空調(diào)機增長46.9％、家用消毒柜增長37.9％。餐飲、汽車、數(shù)碼產(chǎn)品成為消費絕對亮點。2003年全市餐飲營業(yè)額達(dá)到214.83億元，比上年增長16.6％；照相機、電腦、攝像機的銷售量分別比上年增長6.9％、8.4％和35.4％。此外，各類文化、休閑、娛樂、旅游等服務(wù)消費蓬勃發(fā)展。2003年上海城鎮(zhèn)居民人均服務(wù)性消費達(dá)到3369元，比上年增長11.1％，占人均消費總支出的30.5％。消費價格指數(shù)略有回升2003年，上海居民消費價格指數(shù)為100.1，價格上漲集中在食品、居住、娛樂教育文化用品3個大類，分別比上年上漲1.3％、1.1％和0.3％。食品類價格從8月份起逐月攀升，12月份漲幅較大的是食油、糧食、肉禽、蛋類、水產(chǎn)品，分別上漲25％、12.3％、11.3％、10.3％和4.7％，拉動了在外用膳食品、糕點面包、奶及奶制品、煙酒類商品價格上漲。衣著類、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類、交通和通信類商品的價格下降比較明顯，這三類商品的價格下降幅度分別為2.5%、1.6%和3.7%。商品零售價格指數(shù)2003年平均為99，11月達(dá)到100.5。屬由于總體上消交費市場商品供張過于求逼，掃200踐3中年上海市場物很價水平仍處于蒙低位運行的狀搏態(tài)，到年末，接零售價格指數(shù)愁總體保持平穩(wěn)蠻。幅新型零售商業(yè)穴業(yè)態(tài)發(fā)展迅速鮮首先是大型綜狼合性購物中心交建設(shè)加快。據(jù)突初步統(tǒng)計，上這海的大型綜合迫性購物中心已委有擦1辨4解家勉旨，正在建設(shè)和伶即將建設(shè)的將禿有惱2啟9鉆家。大型綜合辰性購物中心已器成愚為上海商業(yè)發(fā)圾展的熱點。其炭次柳是暈"滑折扣罰店視"稱開始在上海出方現(xiàn)。第一倦家槳"艷品牌商品折扣脆店竭"責(zé)已在普陀區(qū)開聰張；家樂福旗頃下農(nóng)的術(shù)"刮迪秩亞德"秒折扣店也開了歡食品折扣店先幅河；華聯(lián)家電蹤公司則開設(shè)了堵上海首家以銷腸售陳列樣品和傷過季產(chǎn)品為主座的家電折扣店芹。盡管這些折預(yù)扣店還處在嘗陰試階段，但畢才竟使上海零售否商業(yè)又多了一園種值得關(guān)注的莫新型業(yè)態(tài)。前再次是連鎖商康業(yè)繼續(xù)快速發(fā)齒展液。擦200撤3嘗年全市連鎖商用業(yè)實現(xiàn)銷售總紙額過800.4察3迷億元，比上年雪增裹長灣2蔽7危％。其中，零跳售總額突岸破猜579.9午8亞億元，比上年栽增溉長偽24.慮1三％，占社會消白費品零售總額豬的比重已達(dá)跨到隆26.暗1裕％。年末連鎖煩門店數(shù)達(dá)畝到支760鞠9室家，比上年末卸增加垃了抗117步7膀家，連鎖商業(yè)美已覆蓋將了經(jīng)6隆9座類業(yè)種和業(yè)態(tài)坦。連鎖公司向沫市外拓展的步右伐加快，市外騎連鎖門店的數(shù)遼量已超另過芹303鑄8續(xù)家，約占上海杯連鎖商業(yè)門店汽總數(shù)盼的免28.5萄%枝。由于連鎖商步業(yè)積極向市外浴拓展，使上海標(biāo)對市外的批發(fā)稼銷售業(yè)務(wù)快速柏增長頑。年200拔3曠年共實現(xiàn)市外準(zhǔn)銷售業(yè)顯務(wù)筋276.3佛9敲億元，比上年擇增創(chuàng)長巷1甘7狂％，占上海批棵發(fā)銷售總額刊的發(fā)7.潑8其％。衰商業(yè)布局差異僑化特征開始顯阻現(xiàn)浪隨著上海城市衫形態(tài)向多功能棗、多層次發(fā)展校，上海商業(yè)布疼局也出現(xiàn)了差憶異化特征助。豐200故3磁年，辜以曾"驟四街四稀城附"饒為代表的中心熟商業(yè)區(qū)，以五尾角場、中山公荷園、打浦橋等弊地區(qū)為代表的狼區(qū)域性商業(yè)中齡心，以及分布?xì)V泛的社區(qū)商共業(yè)中心這三種蝶商業(yè)布局，在挖規(guī)劃功能和形壁態(tài)上更具有差臟別化特征。同當(dāng)時，形成了南薪京西吊路驅(qū)"勻金三打角炎"覆、盧灣圈區(qū)三"導(dǎo)新天或地保"懲、衡山路休閑嬌街、多倫路名就人街，以及虹錄橋仙霞路等富究有特色的消費級商圈，使上?；虡I(yè)布局顯示助出豐富多彩的古特征。徐匯區(qū)競、盧灣區(qū)、長添寧區(qū)開始對區(qū)斗內(nèi)富有歷史文藥化底蘊的老式陷花園洋房和新孔式里弄進行規(guī)注劃和開發(fā)，探六索營造能充分核體現(xiàn)上海歷史渴文化風(fēng)貌和區(qū)店域特征的特色斷商圈。各郊區(qū)竄城鎮(zhèn)也開始根乞據(jù)淘當(dāng)?shù)氐馁Y源和媽文老化特點，進行盡城區(qū)商業(yè)規(guī)劃填和改造。上述誦因素使上海商桐業(yè)開始顯現(xiàn)差鉗異化、多元仇化?；j二劇、頓200婆4爐年上海商業(yè)發(fā)鐵展環(huán)境分析興從總體上看掏，罷200初4柜年上海商業(yè)的隆發(fā)展環(huán)境具有隊延續(xù)性和多樣秩性。消費環(huán)境渣隨著上海社會揭誠信體系的建青設(shè)和完善，整罰頓與規(guī)范市場竿秩序工作的不杏斷深入，上海慣的消費環(huán)境得萄到較大改善。逗同時，與商業(yè)證緊密相關(guān)國內(nèi)野生產(chǎn)總值溫（獎GD專P走）和城鄉(xiāng)居民銷收入等宏觀經(jīng)棕濟指標(biāo)供在毯200魄4朋年繼續(xù)向好，圾也為消費市場度的繁榮提供了芳良好的環(huán)境基煉礎(chǔ)。此外，隨墳著市場消費總軋量的不斷擴大殊、居民購買力據(jù)的穩(wěn)步增長，陰以及外來消費貝的增加，整個煎消費市場將呈緒現(xiàn)平穩(wěn)增長的恥發(fā)展特點。并上濁海書GD館P光與屋增長率淹變化初單位：億元人襪民幣知數(shù)據(jù)來源：上孝海市統(tǒng)計局外資投資環(huán)境枕200透3英年上海零售商適業(yè)合同利用外網(wǎng)資龍1.8剖6禽億美元，實際打引進外逢資銜7877.8宏萬美元，外資慚商業(yè)零售約占慕全社會零售總斤額彩10.55謝%褲。爆200造4添年底，隨著中安國零售業(yè)入世鼻過渡期結(jié)束，書分銷服務(wù)業(yè)將血全面開放，外豎資商業(yè)的進入蛙速度會進一步獨加快，特別是艘在大型商業(yè)設(shè)蔬施、連鎖商業(yè)在以及各種新型芽商業(yè)業(yè)態(tài)方面幅的投資會更加丟集中。澆上悶海俱FD牽I逼及增長率變化邁單位：億美元獎數(shù)據(jù)來源：上贈海市統(tǒng)計局喚商業(yè)投資環(huán)調(diào)境即勤200鑒3膚年上海商業(yè)（朋批發(fā)、零售、繩餐飲行業(yè)、房亞地產(chǎn)建設(shè)中的委商業(yè)設(shè)施）固勵定資產(chǎn)總投肢資傻97.3踩9憶億元。其中，它基本建設(shè)和更近新改造完再成躁29.3馳9唱億元，同比增馳長虛44.28戶%暖。房地產(chǎn)中的瓣商業(yè)設(shè)施投懶資輩67.8寧2昏億元，同比增鬧長幼8.8稼%飲。商業(yè)設(shè)施施庸工舅面垮564.0盟4帽萬平方腐米述,必同比增之長饒34%伴;式新開工面徐積薦248.3凈7世萬平方尋米結(jié),扭同比增潔長猴81.5哭%摸；竣工面驢積餡163.0陶1拔萬平方米，同彩比增輸長師27.5稠%皇。據(jù)須統(tǒng)計狡，法200蕩4爭年上海商業(yè)投柿資穩(wěn)中有升，黃達(dá)墳到章10洗0銳億元院人民幣乖。區(qū)域合作環(huán)境盜根闖據(jù)己"掃五個統(tǒng)桌籌炎"奔的科學(xué)發(fā)展觀住，以及中共上匹海市委、市政鑼府提出逝的服"蔥服務(wù)全國、融焰入全莖國缺"弱的指示精神，熄上海同全國各有地的經(jīng)貿(mào)合作育將會更加密切鵝，特別是與長等江三角洲地區(qū)麥的經(jīng)濟融合度噸將得到增強胸。戰(zhàn)200鈴4膛年上海舉辦的鋪各類會展數(shù)量優(yōu)將超過往年，它推動上海同各趕地的貿(mào)易合作屋進一步擴大，雷使上海中心城毅市的作用更加盟凸現(xiàn)。咸第二部融分腿座上海伐餐飲杰行業(yè)發(fā)展概況按上海社會消費貞品零售業(yè)分析巨200跑3寇年，上海商業(yè)轉(zhuǎn)努力克主服儉"淺非隆典托"嫂疫情和歷史罕嘩見的持續(xù)高溫小等重大困難的墻不利影響，把謊握中國加入世借貿(mào)組織、加快縣實施中西部開音發(fā)戰(zhàn)略、振興磁東北老工業(yè)基謠地和長江三角袍洲地區(qū)整合發(fā)站展的有利契機灌，擴大對外開串放、積極引進鴨外資，加強產(chǎn)畜業(yè)聯(lián)手，共同趨開拓全國市場籮，推動了上海吊消費市場的健帆康持續(xù)增長，壁提高了商業(yè)對撕本市國民經(jīng)濟盼的貢獻(xiàn)度瑞。奏200臣3宋年上海社會消貪費品零售總額論達(dá)因到雪2220.6反4貸億元，在全國步商業(yè)中心城市嘗中市場規(guī)模排占名第一，分別云比北京、天津桿、廣州、重慶很四個大城市睬多纖303.9倍4突億元機、卻1146.5瓣9傷億元付、夸726.3舉7串億元防和薦1385.1告2巖億元，占全國擔(dān)社會消費品零綁售總額的比重車保持邁在體5鑰％。扭200航3販年全國主要城茶市社會消費品暮零售總額描排列序號念城市怒社會消費品零電售總額（億元傳）列比上年增漲（有％）臉1閣上海稍2220.6闖4序9.1蒜2牽北京誼1916.7晶14.5冶3學(xué)廣州閥1494.2席7構(gòu)9意4雅天津幫1074.0井5騎14.1隱5物武漢斑854壩12倉6文重慶脅835.53朽9.5熱7谷深圳簡801.77罪16.3截8泛沈陽品776.28營11.7滋9兆成都讀771.5卡13灘10咳哈爾濱析624.1嚷11.8皺11見南京獵600.24半14.4鼠12逼杭州轎587.52夸12.2益13量大連佩568.45揭12.4德14驅(qū)寧波匠521.53隆13.4醬15豬濟南遙513.2單14.8悟餐飲業(yè)佩現(xiàn)狀繪分析備目前，上海處蒸于人冊均驟GDP500謙0類到的800通0至美元的發(fā)展階劇段，消費品市勞場由生產(chǎn)者主勤導(dǎo)轉(zhuǎn)向消費者爬主導(dǎo)，社會需搞求以購買實物盯產(chǎn)品為主轉(zhuǎn)化護為更多地購買虹服務(wù)，休閑消金費、文化消費砍、娛樂消費等恭占據(jù)了越來大欲比重，市場需斗求日趨多元化疲、細(xì)分化和個緊性化。澆近十年來，上日海市餐飲市場流每年以兩位數(shù)圾速度增長敵，絹200睬3部年遭支受灘"鑼非般典下"途疫情的影響，掙但營業(yè)額依舊爭增幅強觸勁宇,矮達(dá)拍到污214.8完3申億懂元帶,緩比上年增社長被16.6妹%添。炊上海市餐飲業(yè)摧營業(yè)額律年份輪1995仍2000瓶2001巴2002臭2003呼營業(yè)額（億元明）蓬50.38迎127.65互141.63越184.23檔214.83拘比上年增長（夕％）沙23.1時15.9雅11陪30.1惕16.6叼第三部跌分肉避上海房地產(chǎn)案零售物業(yè)敬市場皇現(xiàn)狀祥分析1、市場綜述碧隨著中國經(jīng)濟劇尤其是上海經(jīng)禾濟的良性發(fā)展斯，上海零售物條業(yè)市場面臨難裁得的發(fā)展機遇胸。媽今年棵滬上商鋪市場醉主要呈現(xiàn)如下殖特征：矩（糖1哄）市中心主要穗商業(yè)街的臨街搶店鋪基本滿租葉。玩新供應(yīng)的店鋪坡租金高企，次辰級商業(yè)區(qū)新上俱市商鋪的租金噴直逼甚至超過棚繁華地段的商第鋪租金。頭（艇2疫）近期主要商頸業(yè)街無大型零分售物業(yè)供給。僑市場新供應(yīng)主宣要集中在次級煩商業(yè)區(qū)域和市元郊區(qū)域，形式璃以專業(yè)市場為類主。德（薄3演）繁華地段的芝商鋪成為境內(nèi)鐵外投資者關(guān)注塌的對象。2、商鋪分布降根據(jù)上?，F(xiàn)有教商業(yè)規(guī)劃以及失各商業(yè)街租金則水平，我司將取上海商業(yè)街分象為中心商業(yè)區(qū)黎、次級商業(yè)區(qū)墊和城市邊緣商備業(yè)區(qū)。中心商輕業(yè)區(qū)包括淮海才路、南京路、牧徐家匯、豫園余四個商業(yè)區(qū)。旬四川北路、新遺客站、新上海犬商業(yè)城及其余描各市區(qū)范圍內(nèi)玩的商業(yè)區(qū)屬于暴次級商業(yè)區(qū)。故城市邊緣地區(qū)臥的商業(yè)區(qū)屬于害城市邊緣商業(yè)愈區(qū)。3、租金水平杏區(qū)位疊平均租金（少元總/猛平方崇米摘/臺天）關(guān)中心商業(yè)區(qū)較3旨0端次級商業(yè)區(qū)勞3四2金城市邊緣商業(yè)洗區(qū)辦——湖從租金水平看篩，絕對的敬市中心帖地段已不是決例定商鋪價值的俯最重要因素。租特色的經(jīng)營主繼題和終人氣的旺盛才亦是商鋪的最重照要因素。4、售價水平斥今年蒸新上市螺零售物業(yè)耽售價有所上升餡。盯區(qū)位汽平均售價（敬元餐/象平方米）熄中心商業(yè)區(qū)饑——族次級商業(yè)區(qū)鞏2彩5陽774鉗城市邊緣商業(yè)貫區(qū)鐘——席市中心高檔次施規(guī)模化零售物飲業(yè)供給的稀缺殃使品牌商品的杏經(jīng)營者選擇余級地很小。新上跳市的大型商鋪御主要是次級地缺段的專業(yè)市場鬧住宅的郊區(qū)化煩進程使市郊出泊現(xiàn)了較大規(guī)模戴的大型商場。布近期供給的商瓶鋪大多以銷售浸形式出現(xiàn)，旁市場上以出租尚形式出現(xiàn)的零妨售物業(yè)掌基本富沒有掙。5、市場需求初今年的紡商鋪需求主要愁來自便利店、高大型超市、連鳥鎖餐飲、國內(nèi)柿外品牌專賣店筒。在需求區(qū)域商上，專賣店的肌需求主要集中姻于繁華成熟地卸段，而服飾、稀休閑等品牌旗限艦店的需求則沿主要集中于頂扔級商業(yè)街。6、租金水平右主要商業(yè)區(qū)商往鋪租金傘區(qū)傷猜冬域模租范玻股金捧(外元域/接平方壯米帶.速天灑)劫備熊蟻賢注干淮海路商務(wù)區(qū)幻40-52播其支路詳見附顛表虛1決徐家匯商圈筐——賭具體詳見附測表器2摧豫園商圈眨10-50恥————探不夜城商圈段7-15管天目西路周邊巡區(qū)域隊南京西路商圈曲20-28撒————脂備注：上述租罷金為臨街商鋪確底樓租金，其聞它層面據(jù)此相材應(yīng)折減。蹤附攀表眾1僵欲淮海路支路商擾鋪租金膚路陣幸夠名使業(yè)跡疲態(tài)詳吩分尼擇布宅典太內(nèi)型骨舍租秒瓶戶典租般壽聲金燈（霸元曬/磨平方繡米猜.爸天）直備證密醬注表淮海中路（陜碰西南通路促—籍馬當(dāng)路）滋品牌服飾專賣畜、休閑燃凱普狄諾、紅役房子、達(dá)芙妮練、弓PLAYBO柜Y狗、唯亭婚紗、敲古今胸罩陽40-52她————欄陜西南路族餐飲、鞋、服劉裝專賣慧振鼎雞、肯德季基、福祿壽司拐、鱷魚專賣、寨達(dá)芙妮、名款游鞋城戰(zhàn)8-30蛇————叔茂名南路怨服飾束麗嬰房、藍(lán)松嗚樹、古今胸罩婆8-22款————歸瑞金一路驢服飾重————鋸13-20銅目前有多個小爺面積鋪位可供稅租賃祝思南路飲休閑餐飲、酒脅吧籍老上海弄堂餐潑館、葛蘭芙美君容垂、無ENGLIS極HCLUB券5-37遺————領(lǐng)雁蕩路移休閑美食繼PIZZ變A柱、仙蹤林、海子老龜、錢柜朽4-13館————鈴襄陽路服裝市盲場良休閑服飾拘————域————責(zé)30-4骨0題萬虜/嗚個翅.偉年，業(yè)主惜售程附捎表校2親歐徐家匯附近商類鋪租金講路鴉憂昏名挖主要業(yè)態(tài)分布虜?shù)湓\傘型壺頃租嘆諸戶互租狹荒出金裁（甲元謊/堡平方磁米俯.惜天）斃備打帳匯注業(yè)環(huán)島附近撐臺紹——叨狠柏——注16裝郵珍————丸華山路猛品牌服飾專賣蒼歐洲風(fēng)十字街丟、柏仙多格、棋奧麗珠寶、百原事流行街芳2壞5譜—紙30兼————勇衡山路俊休閑、餐飲誼圓緣園、愛岡嬰麻絡(luò)6-16嶺庭納————演天鑰橋路金餐飲、服飾個雅視眼鏡、天去天漁港蔽8-15寒聲威————窗肇家浜路木服飾惑布僅————蠅3-13報守鈴————嘴漕溪北路鼻百貨、餐飲紋