公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性策劃書

公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期分析圖可知,住宅(房地產(chǎn))產(chǎn)業(yè)正處于生命的成長期,產(chǎn)業(yè)處于上升階段,市場剩余容量較大,產(chǎn)業(yè)風(fēng)險較小。4、行業(yè)結(jié)構(gòu)與競爭格局2007年XX市的房地產(chǎn)企業(yè)主要以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為該行業(yè)的趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，XX市的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強化消費者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機構(gòu)對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。

隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)必然由“諸侯割據(jù)”、“群雄并起”的歷史時代向“春秋五霸”、“戰(zhàn)國七雄”的時代演變，并最終促進一批房地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些房地產(chǎn)巨頭將占據(jù)XX市房地產(chǎn)大部份的市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。5、主要企業(yè)分析目前XX新市區(qū)已有一批企業(yè)正在投入生產(chǎn)，如華盛制衣有限公司、寶嘉服裝有限公司、嘉太醫(yī)保有限公司、三星電子、XX市制藥廠等等。新市區(qū)引入項目及企業(yè)的前提為以無污染或低污染為主，入駐企業(yè)主要以電子元件、服裝、模具、通信設(shè)備及部件為主。隨著大量企業(yè)的進注XX市區(qū),以完善企業(yè)的配套工程,該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)也飛速的發(fā)展。目前較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司主要有:萬隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、京華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、XX市廣晟投資有限公司等;主要有:萬隆公園一號、華清苑、廣晟凱旋城等建設(shè)項目。6、房地產(chǎn)業(yè)供需分析從近些年看，一個全新的XX正崛起在珠三角北部，優(yōu)越的投資環(huán)境和政府的政策支持使眾多的投資商看好XX。目前，XX市已初步形成諸多工業(yè)園：以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)、以汽車組裝及配套為主的銀龍汽車工業(yè)園、以模具行業(yè)世界五強之一——香港龍記集團為龍頭的模具工業(yè)園、早期開發(fā)建成的明珠工業(yè)園、以日用小家電產(chǎn)品為主的美平工業(yè)園、韓國IT工業(yè)園、精密電子和陶瓷工業(yè)園，還有正在火速建設(shè)的臨江工業(yè)區(qū)的等等。根據(jù)《XX市城市總體規(guī)劃（2001～2020年）》,XX市中心新區(qū)將向建設(shè)大道及高新區(qū)發(fā)展,隨道大量投資商進軍XX市,必然會帶來XX房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,擴大該區(qū)商品房的銷量,基于對目標(biāo)客戶的分析綜合。擬建項目區(qū)域周圍的置業(yè)心理主要有:區(qū)域本地單身新建小家庭的需要、用于商業(yè)投資及住宅租需要、外地工廠工人或管理層人士,工作方便考慮。2.2.2房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景1、總體發(fā)展前景據(jù)有關(guān)調(diào)查中2006年內(nèi)計劃購買商品房的客戶比例占總調(diào)查人數(shù)的61%，說明市場購買力比較充足，市區(qū)居民購房的潛在市場比較樂觀。同時，隨著我市經(jīng)濟的高速增長，外來從業(yè)人員的增加，在一定程度上將促進市區(qū)商品房的需求增長。XX市作為后發(fā)城市，近年來國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據(jù)市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示：2006年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）263.99億元，比上年增長27.3％，增速居全省各市首位；全市完成地方財政一般預(yù)算收入12.54億元，比上年增長47.2％。全市國民經(jīng)濟呈現(xiàn)“速度快、結(jié)構(gòu)優(yōu)、效益好、后勁強”的良好態(tài)勢。城鄉(xiāng)居民的收入不斷提高，2006年城鎮(zhèn)在崗職工年均工資17004元,比上年增長5.4％，居民人均可支配收入在9532.5元，比上年增長7.1％。經(jīng)濟的快速發(fā)展必將促進房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。2、潛在市場通過對居民住房狀況調(diào)查分析，住房需求的主要原因還是為了改善居住條件，約占總調(diào)查人數(shù)的60%，新建家庭住房需求占20%左右，投資、拆遷等其他需求約占總需求量的10%。而對100個潛在商品房購買客戶的調(diào)查中，2007年有計劃購買比例占總調(diào)查人數(shù)的90%。同時，隨著我市經(jīng)濟的高速增長，外來從業(yè)人員的增加，在一定程度上將促進市區(qū)商品房需求的增長。根據(jù)《XX市近期建設(shè)規(guī)劃(2006～2010)》及XX市區(qū)住房解困的相關(guān)要求，2007年住房建設(shè)年度目標(biāo)為：商品住房建設(shè)6330套，建筑面積約62萬平方米，政策性住房建設(shè)230套，建筑面積約18850平方米。從各種因素和數(shù)據(jù)分析，可以說明2007年3、購房人群戶籍地域有擴大的趨勢隨著XX交通網(wǎng)絡(luò)的完善，高新區(qū)落戶企業(yè)的增長，XX市區(qū)房地產(chǎn)的價格相對低廉和區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢，將吸引更多的外地投資置業(yè)者到XX購房，市區(qū)購房人群戶籍地域有擴大的趨勢，外地客戶的需求將為XX市區(qū)房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展空間。同時，市區(qū)一些較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目也有意識地選擇深圳等地品牌商品房營銷隊伍，為珠江三角洲有意到XX投資置業(yè)的客戶群提供方便、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進商品房的營銷。4、2007年XX市房地產(chǎn)仍將穩(wěn)步發(fā)展2006年國家雖然先后出臺了“國六條”和“十五條細則”等宏觀調(diào)控政策，但房地產(chǎn)業(yè)作為一個重要支柱產(chǎn)業(yè)地位未發(fā)生改變，國家仍將引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。根據(jù)XX市房管局對市場走勢調(diào)查結(jié)果，57%的受調(diào)查人看好XX市2007年的市場，認為房價會上漲，17%的受調(diào)查人認為房價與2006年基本持平，認為房價會下跌的占總調(diào)查人數(shù)的21%，認為房價走勢很難判斷的僅占5%。另一方面，由于XX市經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭，高新開發(fā)區(qū)周邊工業(yè)園區(qū)高速發(fā)展將帶來人口的增長和較大住房潛在消費需求。事實證明：2007年XX市商品房價格有較大幅度的上漲，甚至還將會繼續(xù)上漲。但開發(fā)投資、開發(fā)規(guī)模及房價的上漲也將會帶來一定的市場風(fēng)險。2.2.3項目發(fā)展前景XX公寓樓開發(fā)項目位于XX區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶，項目位置較好。屬新市區(qū)城市發(fā)展方向區(qū)域。臨沿江西路及水寶路，承接寶源橋及XX大道。擬開發(fā)區(qū)域已建或擬建樓盤較多。本開發(fā)項目以質(zhì)高低價為開發(fā)原則，市場價格定位適中，可以帶來較好的市場回應(yīng)；項目開發(fā)有戶型主要為一房一廳一衛(wèi)，該戶型住宅樓的建成不僅為該區(qū)域人員切身實際考慮，彌補了市場的空缺降低消費者購房壓力,滿足了低收入人士購房的需要,定能受到消費者的青睞?？傮w而言，XX公寓樓地理位置優(yōu)越、區(qū)域規(guī)劃景觀較好、交通便利、設(shè)計功能布局合理，項目的市場前景廣闊。2.2.4發(fā)展的原因與動力據(jù)有關(guān)部門測處算，1996至2005年，我國商品房供應(yīng)年平均增長為13.9%．要滿足未來10年99億平方米的住戶需求，商品房供應(yīng)年復(fù)合增長率必須達到13.2%，要實現(xiàn)這個供應(yīng)速度，并不樂觀。其主要原因是土地供應(yīng)長期偏緊。我國保護18億畝農(nóng)田是底線，不容突破。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國耕地面積已經(jīng)減至18億畝。保護農(nóng)田已經(jīng)到了“一分一厘算賬，而不是一分一畝算”。土地供應(yīng)偏緊，使得未來建設(shè)有地量、建設(shè)用地占有耕地比，都將大幅下降。專家預(yù)測，在兩年之內(nèi)，我國建設(shè)用地供應(yīng)處在嚴重的短缺狀態(tài)。而購房需求巨大，而土地供應(yīng)有限，這對矛盾的長期存在，使得我國房地產(chǎn)市場空間巨大。中國經(jīng)濟發(fā)展進入高速期，社會結(jié)構(gòu)進入轉(zhuǎn)型期，居民購買力和購買意向增強，新的施政綱領(lǐng)等等，都為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強勁動力。專甚至認為，房地產(chǎn)業(yè)還將擁有20年的快速發(fā)展時期。近年來，XX市人民政府出臺了一系列的政策，對房地產(chǎn)行業(yè)進行正確地引導(dǎo)，加強城市規(guī)劃，注生城市功能的配套，及隨著XX二次置房熱潮的到來及XX外商投資企業(yè)不斷增多，這都為XX市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供充足的動力。2.2.5政策影響分析2007年房地產(chǎn)行業(yè)是相關(guān)宏觀調(diào)控政策深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘進一步提高，但同時為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。相關(guān)部門政策包括通過：稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，以達到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。2.2.6風(fēng)險分析項目目前開發(fā)條件基本成熟，同時隨著區(qū)域經(jīng)濟強勁發(fā)展，會帶來較大的城市與區(qū)域發(fā)展效應(yīng)，但房地產(chǎn)業(yè)作為一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，為規(guī)范我國房地產(chǎn)業(yè)的市場，國家雖然先后出臺了“國六條”和“十五條細則”等宏觀調(diào)控政策，及2007年全國房地產(chǎn)市場價格均有所上漲。盡管市場的發(fā)展前景良好，但政策的調(diào)整、開發(fā)投資與規(guī)模的擴大及房價的上漲也將會帶來一定的市場風(fēng)險。本報告對市場走勢的判斷是基于對區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的理解，開發(fā)商在開發(fā)過程中需要切實追蹤市場變化，妥善安排分期開發(fā)的策略，以最大可能的規(guī)避市場風(fēng)險。2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析2.3.1項目法人資格XX公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目是由XX市XX實業(yè)發(fā)展有限公司獨立開發(fā),XX市XX實業(yè)發(fā)展有限公司成立于2007年02月28日,機構(gòu)地址位于XX市中山大道華怡小區(qū)陶閣101號，注冊號:4416002000481,注冊資本為人民幣捌佰萬元,XX市XX實業(yè)發(fā)展有限公司規(guī)模較大，注冊資本較雄厚，符合本次房地產(chǎn)開發(fā)條件。2.3.2市場需求分析通過對市場購房客戶的調(diào)查,新市區(qū)同類商品房在單價方面,普遍客戶能承受的商品房交易單價在1700～2500元/M2之間，商鋪交易單價在3500～5500元/M2之間、停車位交易單價在35000～60000元/個之間、寫字樓交易單價在3500～5000元/M2之間。在戶型、面積方面:根據(jù)2006年市場銷售情況和本次市場調(diào)查相比較，新市區(qū)客戶對購房面積的需求以單套住房建筑面積在80～140平方米為主，而對住房戶型的需求則以四房二廳二衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主,但對購置一房一廳一衛(wèi)類型戶型主要為單身人士,且需求比例有所上漲。90%消費者睛萊于具有特色的小區(qū)景觀;人車分流、功能分區(qū)明顯、體現(xiàn)以人為本的區(qū)域規(guī)劃為首選。在公共設(shè)施配套方面,被調(diào)查人認為:臨近市場、超市、學(xué)校及醫(yī)院的住宅是人們的首選。本項目交通非常便利、單位戶型較小、價格較適中、公共設(shè)施配套較完善、規(guī)劃以人為本、定能受到廣大客戶的青睞。適合市場需求。資源開發(fā)及綜合利用分析“資源”在《辭海》中的解釋是“資財?shù)膩碓?。一般指自然的財源”。資源可以分為“自然資源”及“社會資源”，其中自然資源是自然界中人類能夠開發(fā)利用的物質(zhì)和條件。如光、熱、水、土地、大氣、窨、礦產(chǎn)、海洋、森林等；而社會資源是人類通過自身勞動，在開發(fā)利用自然資源的過程中形成的物質(zhì)與精神財富。如人力資本、資金、技術(shù)、信息、知識及文化等。資源是人類社會生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，也是我們?nèi)娼ㄔO(shè)小康社會、加快推陳出新進社會主義現(xiàn)代化的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。堅持節(jié)約資源的基本國策，加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，促進經(jīng)濟發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、走新型工業(yè)化道路的必然要求，是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展、保障經(jīng)濟安全和國家安全的必然要求，我們必須以對國家和人民高度負責(zé)，對子孫后代高度負責(zé)的精神，把節(jié)約能源資源工作放在更加突出的戰(zhàn)略位置，切實做到節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，堅定不移地走生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路。合理開發(fā)利用資源是貫徹落實科學(xué)發(fā)展面的需要，是建設(shè)節(jié)約型社會的需要，也是建立循環(huán)經(jīng)濟體系的需要。3.1資源開發(fā)方案3.1.1資源利用基本情況目前我國資源利用率偏低,根據(jù)<2006中國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報告>中指出:在世界59個主要國家的資歷源績效水平的調(diào)查排序，中國資歷源績效居倒數(shù)第6位。2005年全國能源效率為34.1%，比發(fā)達國家低約10個百分點，鋼、水泥、紙和紙板的單位產(chǎn)品綜合能耗比國際先進水平高40%、45%和120%；礦產(chǎn)資源的總回收率大概是30%，比國處先進水平低20個百分點；工業(yè)用水重復(fù)利用率只有60%，比發(fā)達國家低15至25個百分點。3.1.2XX市資源概況1、土地資源XX市土地總面積1.58萬平方公里，其中耕地總面積196.268萬畝，人均占有耕地約0.62畝。處于粵東北山區(qū)與珠江三角洲平原地區(qū)的結(jié)合部，屬山地丘陵地區(qū)。山嶺與盆地相間，境內(nèi)地勢由東北向西南傾斜，東江、新豐江縱貫全境。在山間和東江河邊，分布著沖積小平原和寬廣的谷地，土層深厚，土壤肥沃，適宜種植糧食作物、蔬菜、甘蔗、亞熱帶水果等。2、礦產(chǎn)資源XX市素有粵東寶庫之稱。礦產(chǎn)資源品種已發(fā)現(xiàn)56種，具有種類多、分布廣、品位高、規(guī)模大等特點，其中鐵、鈦、鎢、錫、稀土、螢石、高嶺土、陶瓷土、礦泉水和地?zé)崾荴X市的優(yōu)勢礦產(chǎn)資源。鐵礦主要產(chǎn)地有連平大頂、紫金寶山嶂等地；大頂鐵礦是廣東省第一大型的鐵礦，也是國內(nèi)罕見的量大質(zhì)好、易采易選的鐵礦區(qū)，總儲量達1億多噸。鎢礦主要分布于連平縣和紫金縣，連平鋸板坑鎢礦為目前全省最大型鎢礦。

3、水資源XX市位于廣東省東北部，東江中上游，距離廣州、深圳、香港等大城市僅100多公里，是下游地區(qū)的飲用水水源地，境內(nèi)滿目青翠，綠水長流，空氣清凈，環(huán)境優(yōu)美，被譽為東江河畔的“綠色明珠”。XX市水資源豐富，素有“粵東寶庫”之稱。新豐江水庫在其境內(nèi)，蓄水量達139億立方米，水庫面積達370平方公里。

4、生物資源XX市有豐富的動植物資源。動物種類200種，其中有水鹿、蘇門羚及白鷴、穿山甲等國家二級保護動物。植物種類近千種，境內(nèi)主要野生植物有樹木、山竹、經(jīng)濟林、花草、中草藥等五大類。XX是全省重點林業(yè)基地之一，全市除松樹、杉樹外，還有較為珍貴的用材林赤黎、白黎、白稠、黃稠、黃樟、山杜英等等。新豐江庫區(qū)內(nèi)有著名的森林基因庫和國家級珍稀動物自然保護區(qū)--大葉山自然保護區(qū)，面積近14500公頃，1993年國務(wù)院批準(zhǔn)在此建立新豐江國家森林公園。3.1.3項目利用資源規(guī)模項目總用地面積3499.10平方米，建筑占地面積1995.35平方米，總建筑面積21835.46平方米，擬建層數(shù)為9、10層。位于XX區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶地段。是XX市市區(qū)黃金地段，是XX市規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，該項目用地符合XX市城市總體規(guī)劃方向。房地產(chǎn)開發(fā)項目占用土地面積不大，且利用較合理，不存在于浪費土地資源的現(xiàn)象。開發(fā)公司充分利用本地塊的優(yōu)勢、相合周圍環(huán)境及市場因素，發(fā)揮土地的潛在優(yōu)勢，開發(fā)房地產(chǎn)，盡快的使之產(chǎn)生經(jīng)濟效益、社會效應(yīng)和環(huán)境效益。3.2資源開發(fā)利用方案XX公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)項目開發(fā)技術(shù)方案，項目消耗資源主要有土地資源、人力資源、資金、技術(shù)、信息等。項目對其它資源不利用或極少利用，擬建項目為9、10層，層高不高，故項目基礎(chǔ)對地下水等其它資源沒有不利影響。3.3資源節(jié)約措施1、為了合理利用能源和節(jié)約能源，專業(yè)物業(yè)管理公司制定節(jié)能管理措施，對能源工作進行統(tǒng)一布置和管理。各入駐企業(yè)和單位應(yīng)相應(yīng)建立能源管理部門，并配備專職和兼職人員。2、各企業(yè)、單位都應(yīng)獨立安裝水表和電表，單獨計量核算。各企業(yè)內(nèi)部較大型的用電設(shè)備，也應(yīng)按有關(guān)要求安裝分表，實分獨立計量和考核。各居民家庭也應(yīng)實行每戶一表，提倡節(jié)能光榮。3、在區(qū)內(nèi)的各企業(yè)、單位，應(yīng)合理地選用節(jié)能型的生產(chǎn)設(shè)備和空調(diào)、通風(fēng)等動力設(shè)備，居民家庭在選用家用電器時也應(yīng)優(yōu)先選用節(jié)能型產(chǎn)品。4、市政供電部門的配電房和各企業(yè)、單位的二次配電房均應(yīng)合理配備無功補償裝置或設(shè)備，保證變配電設(shè)備的功率因數(shù)達0.93以上。5、通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備的冷卻用水，均應(yīng)循環(huán)使用。6、區(qū)內(nèi)的照明路燈以及企業(yè)的辦公場所的照明燈具，應(yīng)采用高效節(jié)能型的金屬鹵化燈具和熒光燈具，以節(jié)省電能。第四章節(jié)能方案分析4.1建筑用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范項目用能及節(jié)能主要設(shè)計依據(jù)：

1.綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)GB/T50378-2006

2.綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則(建科【2005】199號)

3.夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)JCJ75-2003

4.采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范GB50019-2003

5.通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50243-2002

6.外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ144-2004

7.民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范GB50176-93

8.建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

GB50034-2004

9.建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

GB/T50033-2001

10.城市道路照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

GJJ45-91

11.民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范

JGJ/T16-92

12.空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范

GB50365-20054.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析4.2截止2005年底，全國城鄉(xiāng)房屋建筑面積約為420億M2，城鎮(zhèn)房屋建筑面積165億M2，其中住宅建筑面積108億M2。近年來，房屋建筑特別是住宅建筑持續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，全國城鄉(xiāng)房屋建筑隊每年竣工建筑面積達18-120億M2，全國每年新增城鎮(zhèn)壓住宅量約10億M2，據(jù)預(yù)測，由于居民生活質(zhì)量改善和城鎮(zhèn)壓化進程的加快，房屋快速增長的趨勢還將持續(xù)15年左右。2010年全國城鄉(xiāng)房屋建筑面積將過到500億M2，城鎮(zhèn)房屋建筑面積約200億M2，其中住宅建筑面積約130億M2。2005年我國建筑物使用過程中消耗能源共計約6.1億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，約占當(dāng)年社會終端能耗的27.5%，根據(jù)發(fā)達國家發(fā)展經(jīng)驗在工業(yè)化、城市化快速發(fā)展階段，建筑能耗總理及建筑能耗占全社會終端能源清費的比例均將呈上升趨勢4.2.2建筑能耗內(nèi)容和構(gòu)成建筑能耗一般是指建筑物使用過程式中的能耗電量，主要包括建筑采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、電氣、炊事等方面的能耗，電氣中主要包括照明、電梯等。我國建筑能耗主要是采暖和空調(diào)制冷，約占三分之二。我國建筑能耗構(gòu)成比例建筑能耗構(gòu)成采暖空調(diào)熱水供應(yīng)電氣炊事各部分所占比例（%）65151464.2.3項目能耗指標(biāo)圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)是衡量建筑熱工性能的主要指標(biāo)，按照《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范GB50176-93》，項目圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)取值參見下表：國內(nèi)外居住建筑標(biāo)準(zhǔn)中圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)限值的比較單位：W/(m2.oc)國家和地區(qū)屋頂外墻外窗中國北京居住建筑0.45(四層及以下)0.60(五層及以上)0.45(四層及以下)0.60(五層及以上)2.80夏熱冬冷地區(qū)（長江中下游建筑）0.8-1.01.0-1.52.5-4.7英國0.160.352.0德國0.200.20-0.302.0美國（相當(dāng)于北京采暖度日數(shù)）0.190.32(內(nèi)保溫)0.45(外保溫)2.04瑞典（南部）0.120.172.004.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析4.3.1節(jié)能措施1．積極利用自然光及自然通風(fēng)。重點在設(shè)計上，首先優(yōu)化設(shè)計。2．改進建筑物的熱工性能技術(shù)手段目的適應(yīng)地區(qū)保溫措施提高墻體、屋頂、窗的熱阻值降低采暖負荷、降低制冷負荷嚴寒、寒冷、夏熱冬冷地區(qū)隔熱措施提高墻體、屋頂?shù)臒崴逍灾笜?biāo)降低制冷負荷寒冷、夏熱冬暖、夏熱冬冷地區(qū)遮陽遮陽設(shè)施降低制冷負荷寒冷、夏熱冬暖、夏熱冬冷地區(qū)3．提高采暖、空調(diào)系統(tǒng)能效，集中供熱系統(tǒng)應(yīng)全面采用溫控和計量措施。4．推廣高效照明系統(tǒng)和其他高效照明產(chǎn)品。5．積極采用可再生能源。6．加強建筑物能耗管理，逐步實行：全部建筑能耗統(tǒng)計制度，明確統(tǒng)計報告責(zé)任；推廣能源管理模式等。項目住宅平均單位建筑能耗為24.6Kg標(biāo)煤/M2，低于發(fā)達國家水平面，德國為33.6Kg標(biāo)煤/M2，美國為3.與發(fā)達國家住宅單位能耗對比地區(qū)中國德國美國南方地區(qū)（XX市）北方采暖地區(qū)單位建筑面積耗電量（KWh/M2）10-2060單位建筑面積建筑能耗（Kg標(biāo)煤/M2）10.238.433.630.6由于項目地區(qū)氣候特點，人民生活水平面及消費模式等，通過與部分發(fā)達國家對比，項目能耗用量比發(fā)達國家較少，節(jié)能效果較好，我國居民生活耗電量電量僅為美國的1/6-1/3。第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析5.1項目選址及用地方案該項目用地坐落在XX區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶地段。項目于2007年05月12日取得兩份《國有土地使用證》，證號使用權(quán)面積2099.90平方米，土地類型為商住用地，使用權(quán)類型為出讓，，終止日期20項目于2007年04月17日辦理有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，編號為XX分局2007123。根據(jù)XX市城市總體規(guī)劃提出重點建設(shè)東城區(qū)、“兩江四岸”、建設(shè)大道兩側(cè)及高新區(qū)，項目位于XX區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶，位于沿江兩岸，屬XX市城市規(guī)劃發(fā)展方向。根據(jù)市場調(diào)查及相關(guān)資料,本項目不占用農(nóng)田，項目不壓覆礦床及文物等,項目西臨東江,但項目用地與東江對防洪及排澇不造成負面影響;項目附近無軍事基地及空運場地,對軍事及通航等設(shè)施不造成影響。5.2土地利用合理性分析項目用地坐落在XX區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶。屬于XX市市區(qū)商業(yè)中心位置。所處區(qū)位交通便利，已建或擬建商住樓房較多，附近人流量不大，現(xiàn)有商業(yè)繁華程度一般，現(xiàn)有區(qū)域周圍景觀規(guī)劃一般。項目周圍地塊大部分已建設(shè)或部分規(guī)劃擬建設(shè)及正在建設(shè),現(xiàn)有建筑物有：碧水居、威利斯花園、濱江金利大酒店及部份籌建商住樓等。項目位于未來XX區(qū)人民醫(yī)院及XX區(qū)附近，隨著周邊商住樓盤建設(shè)完善，周圍公共配套設(shè)施完備程度進一步的提高，該項目居住生活環(huán)境將會進一步優(yōu)化。故項目區(qū)域建設(shè)條件已成熟,在該區(qū)域建設(shè)商住樓,能最大的體現(xiàn)其土地價值及商業(yè)價值。1、本項目建設(shè)用地不需要報國務(wù)院批準(zhǔn)，但已辦理有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，建設(shè)規(guī)劃征得XX市建設(shè)部門的同意。2、按照本項目建設(shè)用地符合XX市城市土地利用總體規(guī)劃。3、項目用地的建設(shè)對地質(zhì)災(zāi)害不存在危險性，據(jù)有關(guān)部門的探測：項目用地沒有礦床等重要資源。4、項目用地符合因地制宜、集約用地、少占耕地、減少拆遷移民的原則。5.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案項目用地區(qū)域規(guī)劃為XX市新市區(qū)發(fā)展用地,此項目不涉及征地拆遷工作。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀6.1.1XX市生態(tài)環(huán)境情況XX市旅游城市初具規(guī)模。新豐江與東江在市區(qū)交匯，碧水繞城，花團錦簇，空氣清新，污染度低，是全國13個大氣環(huán)境質(zhì)量達到國家一類標(biāo)準(zhǔn)的城市之一，也是廣東省環(huán)境保護教育基地，被譽為珠江三角洲和香港的“后花園”。市內(nèi)旅游資源豐富，景區(qū)景點遍布城鄉(xiāng)。這些景區(qū)景點，以及籌建中的高爾夫球場和恐龍世界公園等，這些景區(qū)景點，都是以“青山綠湖碧水城”創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市的具體內(nèi)涵。投資開發(fā)優(yōu)勢明顯。XX市是東南沿海進入內(nèi)陸的必經(jīng)之地，屬于港澳和廣東珠三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與次發(fā)達地區(qū)的結(jié)合部，成為不可多得的同時享受國家、省對山區(qū)和沿海開放區(qū)優(yōu)惠政策的特殊地區(qū)。6.1.2項目自然環(huán)境條件建設(shè)項目用地面積3499.10平方米。臨沿江西路及水寶路，所處區(qū)位交通便利，現(xiàn)有商業(yè)繁華程度一般，區(qū)域周圍現(xiàn)有景觀規(guī)劃一般,西面朝向東江，景觀較好。周圍公共設(shè)施配套完備程度較高。隨著周邊有威利斯花園、碧水居、濱江金利大酒店及等商住樓盤。項目地塊周圍大部分正在建設(shè)或規(guī)劃擬建設(shè),周圍無工業(yè)污染和其他污染源，環(huán)境現(xiàn)狀良好。6.2生態(tài)環(huán)境影響分析項目建設(shè)期環(huán)境影響因子識別1、施工隊伍進入現(xiàn)場，排放少理的生活污水和生活垃圾的污染。2、施工機械運作、清洗、漏油等排放少量的含油和懸浮物廢水。3、基坑開挖和降低地下水位等操作排放含泥沙廢水。4、施工的揚塵。5、建筑施工噪聲，如打樁機、混凝土攪拌機和推土機等發(fā)出的聲音。6、施工人員的生活垃圾（1kg/人）、生活污水（150L/人/d）。項目建成后環(huán)境影響因子的識別1、居民的生活污水、生活廢水。2、居民的生活垃圾、廢棄物。3、汽車尾氣和居民生活產(chǎn)生的廢氣。4、交通噪聲及商業(yè)噪聲等。項目建設(shè)過程中或建成后，對水環(huán)境、聲環(huán)境、大氣環(huán)境產(chǎn)生的影響較少。6.3生態(tài)環(huán)境保護措施項目建設(shè)期:1、分時施工，22：00—7：00；13：00—14：30禁止施工，防止噪聲擾民；2、施工人員生活垃圾收集后隨建筑垃圾送至市政垃圾場；3、施工人員生活污水排入市政下水道，無市政下水道地點要通過化糞池處理再排放；4、渣土建筑材料運送車應(yīng)加蓋，防止揚塵。項目運營期：1、生活污水就地處理后，經(jīng)市政管網(wǎng)送污水處理廠；2、生活垃圾收集于垃圾站后統(tǒng)一送往市政垃圾場，有條件的居住區(qū)可建垃圾處理設(shè)施；3、盡量生產(chǎn)成品房，防止住宅二次裝修造成的環(huán)境污染；4、種植綠化隔離帶，增大綠地率，合理配置綠化，增大綠樹率，以減少交通噪聲及揚塵的污染，營造良好的小區(qū)域氣候。6.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析在新篇的地震裂度區(qū)劃圖中，XX市屬Ⅶ度,震級6.1級。地震區(qū)地震呈東北-西南走向,怊武大斷裂帶通過XX的兩側(cè)，由斷裂帶引起的地震對XX市有一定的影響。震中在XX城區(qū)與新豐水庫大壩之間.但項目選址與新豐水庫大壩較遠,且建筑物高度約60米,符合房屋設(shè)計規(guī)范,項目不會誘發(fā)地震地災(zāi)害性事故。6.5特殊環(huán)境影響分析XX市歷史悠久，是東江流域客家人的聚居中心，形成了豐富多彩的客家文化。境內(nèi)主要有飛龜峰、越王石、蘇區(qū)革命舊址群、熱水溫泉、祥云巖寺、神農(nóng)廟摩巖石刻、文閣塔、新豐江水庫等人文自然景觀。項目選址位于XX市新市區(qū)，項目離上述場所較遠，不對歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等特殊場所造成影響。第七章經(jīng)濟影響分析7.1項目投資估算7.1.1實施進度建議項目實施時期亦稱投資時期，是指從正式確定建設(shè)項目（批準(zhǔn)項目申請報告）到項目竣工交付使用這段時間。項目實施進度規(guī)劃總原則是精心組織、充分準(zhǔn)備，在保證建設(shè)質(zhì)量同時，盡量縮短建設(shè)時間。項目實施進度考慮以下幾個個因素：1、省建設(shè)廳粵建房字[2001]2號文件《關(guān)于調(diào)整我省商品房預(yù)售項目工程形象進度條件的通知》，預(yù)售商品房項目形象進度條件調(diào)整為“七層以下（含本數(shù)）的商品房預(yù)售項目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上的商品房預(yù)售項目必需完成結(jié)構(gòu)工程的2/3。根據(jù)本項目的具體情況，本項目房屋預(yù)售時間至少應(yīng)完成建設(shè)結(jié)構(gòu)工程的2/3時計起。2、項目的資金籌措能力。3、商品房預(yù)售轉(zhuǎn)向現(xiàn)樓銷售。4、擬建項目屬于高層商住樓，開發(fā)的建筑物層高分別為九至十層。7.1.2項目進度計劃工程進度計劃見項目實施進度表（附表1）。7.1.3項目招投標(biāo)根據(jù)廣東省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《國務(wù)院辦公廳印發(fā)國務(wù)院有關(guān)部門實施招投標(biāo)活動行政監(jiān)督的職責(zé)分工意見的通知》的有關(guān)精神，廣東省發(fā)改委負責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全省招投標(biāo)工作，廣東省各有關(guān)行政主管部門具體負責(zé)對本行業(yè)領(lǐng)域的招投的監(jiān)督執(zhí)法工作。本項目根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，組織進行招投標(biāo)投標(biāo)活動。根據(jù)上述文件精神及1999年9月24日廣東省第九屆人民代表大分常務(wù)委員會第十二次會議修訂的《廣東省建設(shè)工程招投標(biāo)管理條例》，本項目的招標(biāo)范圍為：勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料的采購。招標(biāo)方式為公開招標(biāo)。通過公開招標(biāo)，可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽良好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)特長及豐富經(jīng)驗的設(shè)計單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和設(shè)備、材料供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量和降低工程造價，提高工程項目的社會效益和影響。招標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)方式，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)代理招標(biāo)。按照《招標(biāo)投標(biāo)法》的招標(biāo)人和投標(biāo)人均需遵循招標(biāo)法律和法規(guī)的規(guī)定進行招標(biāo)投標(biāo)活動，招標(biāo)程序分別為：申請招標(biāo)、準(zhǔn)備招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)廣告、進行資格預(yù)審、確定投標(biāo)人名單、發(fā)售招標(biāo)文件、組織現(xiàn)場考察、召開標(biāo)前會議發(fā)送會議記錄、接受投標(biāo)書、公開開標(biāo)、審查標(biāo)書、澄清問題、評標(biāo)比較、評標(biāo)報告、定標(biāo)、發(fā)出中標(biāo)通知書、商簽合同、通知未中標(biāo)人。項目招標(biāo)的基本情況見表7-1河源市匯豪實業(yè)發(fā)展有限公司匯豪公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告PAGEPAGE10招標(biāo)基本情況表表7-1建設(shè)項目名稱:XX公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬元)備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√設(shè)計√建筑工程√安裝工程√監(jiān)理√設(shè)備√重要材料√其他√情況說明:建設(shè)單位蓋章年月日注:情況說明在表內(nèi)填寫不下,可附另頁。項目總投資估算1、投資估算內(nèi)容及方法建設(shè)投資包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、管理費、稅費、不可預(yù)見費等其他費用。各種稅費按XX市目前的取費標(biāo)準(zhǔn)計取。整個項目按中、高水平計算。銀行1～3年中長期貸款年利率按7.47%計取。2、建設(shè)投資估算1)建筑工程費由于本工程沒有提供地質(zhì)勘察報告，無法知道本場址的工程地質(zhì)情況，因此，建議在下一階段設(shè)計工作開始之前，應(yīng)進行較詳細的工作地質(zhì)勘察工作，進一步查明場址的工作地質(zhì)條件，以便最終確定各建筑物采用相適宜的基礎(chǔ)型式或處理措施。建筑工程投資估算表7-1。建筑工程投資估算表表7-1項目建筑面積（M2）單價(元/M2)工程造價(萬元)備注樁基礎(chǔ)21835.4680174.68土建工程6501419.30合計21835.467301593.992)銷售收入和經(jīng)營稅金及附加費用本項目經(jīng)營收入為住宅收入，銷售收入計征營業(yè)稅，按銷售收入的5%計提；銷售收入計征城市維護建設(shè)費，按營業(yè)稅的7%計提；銷售收入計征教育附加，按營業(yè)稅的3%計提；銷售收入計征堤圍費，按銷售收入的0.12%計提。流轉(zhuǎn)稅、費計征合計按銷售收入的5.62%計提，銷售收入與經(jīng)營稅金表及附加估算表見下表。銷售收入和經(jīng)營稅金表及附加估算表表7-2序號項目合計預(yù)售現(xiàn)售2008年10～12月2009年1～3月1銷售收入（萬元）5691.732845.862845.861.1商鋪收入（萬元）2637.891318.951318.95銷售面積5275.782637.892637.89單價(元/平方米)500050005000銷售比例100%50%50%1.2住宅收入（萬元）2749.841374.921374.92銷售面積11955.815977.915977.91單價(元/平方米)230023002300銷售比例100%50%50%1.4車位收入（萬元）304.00152.00152.00銷售面積763838單價(萬元/個)4442營業(yè)稅及附加（萬元）371.10185.55185.553減稅費收入（萬元）5320.632660.312660.31注：XX目前的公共分攤面積系數(shù)約為12%，故本次計算銷售面積以套內(nèi)面積計價，取套內(nèi)面積為建筑面積的88%。3)銷售收入和經(jīng)營稅金及附加費用項目建設(shè)投資估算表表7-3單位：萬元序號項目內(nèi)容計價依據(jù)投資額備注占總投資比例（%）1建設(shè)投資3887.251.1土地費用3499.10×4820元1686.5743.391.2前期工程費及市政建設(shè)配套費前期工程費以建安工程費的6%計，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按建安工程總造價4.5%計算。187.434.821.3建筑安裝工程費1785.0045.921.3.1建筑工程費見建筑工程投資估算表1593.991.3.2水電和消防工程費按建筑面積65元/平方米計算131.011.3.3電梯及安裝費按20萬元/部計算60.001.541.4開發(fā)管理費按銷售收入的2%計113.832.931.5稅費按建安工程的3.41%60.871.571.6不可預(yù)見費以建安工程的3%計取53.551.383、建設(shè)期利息估算建設(shè)期利息包括土地費用利息、前期工程費利息及其它費用利息,詳見表7-4:建設(shè)期利息估算表7-4單位：萬元序號利息內(nèi)容計算過程計算結(jié)果備注1土地費用利息1686.57×[（1+7.47%/12）13-1]141.702前期工程費利息187.43×[（1+7.47%/12）13-1]15.753其它費用利息（1785+113.83+60.87+53.55）×[（1+7.47%/12）12/2-1]76.37建筑安裝工程費、項目管理費、稅費、不可預(yù)見費等4合計233.824、總投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為4121.07萬元人民幣，其中建設(shè)投資為3887.25萬元，建設(shè)期利息233.82萬元。詳見項目總投資估算表（表7-3及表7-4），更詳細的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。總投資估算表表7-5單位：萬元序號費用內(nèi)容金額備注1建設(shè)投資費用3887.252建設(shè)期利息233.82合計4121.077.2資金籌措本項目所需建設(shè)資金4121.07萬元，由開發(fā)公司自有資金投入1500萬元，占總估算投資的36.40%；其余2621.07萬元可通過銀行貸款或其他渠道融資。7.3盈利能力分析若不考慮資金時間價值，項目在計算期內(nèi)預(yù)計銷售收入為5691.73萬元，營業(yè)稅及附加費用為371.10萬元，減稅銷售收入為5320.63萬元，項目盈利能力強。7.3.1項目投資現(xiàn)金流量表項目投資現(xiàn)金流量表見附表2。7.3.2財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）根據(jù)項目投資現(xiàn)金流量表可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。1、計算財務(wù)內(nèi)部收益率當(dāng)i1=35%時，累計凈現(xiàn)值NPV1為0.98萬元；當(dāng)i2=36%時，累計凈現(xiàn)值NPV2為-26.27萬元。則財務(wù)內(nèi)部收益率：IRR＝i1＋|NPV1|×（i2-i1）/（|NPV1|+|NPV2|）=35%＋|0.98|×（36%-35%）/（|0.98|+|-26.27|）=35.04%2、計算財務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)相關(guān)調(diào)查，XX現(xiàn)時的房地產(chǎn)開發(fā)平均收益率在12%～20%之間，當(dāng)平均收益率ic取16%時，財務(wù)凈現(xiàn)值NPV的計算公式為：nNPV=∑（CI-CO）t（1+ic）-tt=0根據(jù)項目投資現(xiàn)金流量表可知財務(wù)凈現(xiàn)值為587.37萬元。3、計算動態(tài)投資回收期房地產(chǎn)開發(fā)平均收益率取16%時，項目在2009年3月時累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值，則：Pb＝[16-1]＋（上期累計凈現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)值）＝（16-1）＋139.62/726.99＝15.19個月(約1.27年)即：動態(tài)投資回收期為15.19個月(約1.27年)。由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）>0，表明該項目的獲利能力達到并超過了平均收益率的要求，在財務(wù)上是可以接受的;項目財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=35.04%>16%(目標(biāo)收益率)＞7.47%（貸款利率），且水平較高，表明項目盈利能力較好，抗風(fēng)險能力較強。財務(wù)評價結(jié)論：項目可行。第八章社會影響分析8.1社會影響效果分析1、對XX市居民收入的影響。本次建設(shè)項目的實施過程，增加了對項目所在地建設(shè)材料和勞動力的需求，帶動項目所在地周邊的文化、服務(wù)業(yè)的發(fā)展與繁榮，最終將提高項目所在地的國民生產(chǎn)總值；間接增加居民收入且不會擴大貧富的差距。2、對XX市居民生活水平與生活質(zhì)量的影響。本次建設(shè)項目的建設(shè)有利于提升XX市的政府形象，提高為當(dāng)?shù)鼐用竦霓k事效率，對提高地區(qū)居民的文化生活水平和生活質(zhì)量有一定的間接促進作用。但應(yīng)指出的是項目施工期間由于大量的施工人員、材料、機械等會對施工周圍環(huán)境造成一定負面影響，如噪章、灰塵等，所以應(yīng)注意施工管理，將負面影響減至最低。3、對XX市居民就業(yè)的影響。項目實施將會間接指導(dǎo)市民創(chuàng)造就業(yè)機會。從宏觀政策上把握、引導(dǎo)、解決再就業(yè)問題。對增加就業(yè)起到一定的推動作用。4、對不同利益群體的影響。項目的建設(shè)會提高從事該項目建設(shè)的有關(guān)材料供應(yīng)商、施工方、運輸行業(yè)及建設(shè)用地周圍商家等收入。5、對XX市弱勢群體的影響。幫助社會弱勢群體減輕來自經(jīng)濟、社會和心理的巨大壓力，不僅是各級政府部門的責(zé)任，而且也是全社會的義務(wù)，其中社會強者應(yīng)盡更多的義務(wù)。以減少來自在承受力最低的社群體身上爆發(fā)的社會風(fēng)險，所以幫助提高弱勢群體的生存能力將起到穩(wěn)定社會、減少風(fēng)險，促進社會發(fā)展的作用。項目建成后，對婦女、兒童、殘疾人等沒有任何不利影響。項目建成當(dāng)?shù)氐膵D女、兒童、殘疾人員的自身素質(zhì)的提高將起到積極的促進作用。6、對XX市文化、教育、衛(wèi)生的影響。項目建設(shè)對于XX市的文化、教育、衛(wèi)生起到積極的推動作用。另外、該項目無法污染，衛(wèi)生方面無負面影響。因此，項目建成，將促進社會經(jīng)濟穩(wěn)健快速發(fā)展，對于普及市的文化教育水平、衛(wèi)生健康和人文環(huán)境具有正面影響。7、對XX市基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)容量和城市化進程的影響。本次建設(shè)項目建筑面積21835.46平方米，建設(shè)地點位于XX區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶，具有充足的水電供應(yīng)，就總體規(guī)劃看，不會產(chǎn)生較大影響。項目建成將促進XX經(jīng)濟的發(fā)展，加快城市化進程的步伐。8、對XX市少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響。XX市是東江流域客家人的聚居中心。上古時期，這一帶居民屬瑤、苗、高山等少數(shù)民族?！鞍僭健睍r期，來自江浙一帶的越民散居于少數(shù)民族這中，對開發(fā)粵地起了重要作用。秦平百越后，遷陜隴之民居粵，帶來了黃河文化。這些南遷之民與當(dāng)?shù)赝林褡逑嗷ネ鸩叫纬闪丝图椅拿?。所以，客家人既有北方人的豪放、熱情，又有南方人的機靈、幽默。本項目的建設(shè)將嚴格執(zhí)行民族、宗教政策，尊重民族習(xí)慣。項目建設(shè)將促進各民族文化、民俗交流，利于經(jīng)濟發(fā)展和民族團結(jié)，促進社會安定。同時，以民族旅游經(jīng)濟帶動社會經(jīng)濟的發(fā)展，創(chuàng)造更大的社會效益。綜上所述，本項目的主要影響見《項目社會影響分析表》8-1。項目社會影響分析表8-1序號社會因素影響范圍、程度可能出現(xiàn)后果措施建議1對居民收入影響正面影響，可提高居民長遠收入水平，但程度較小提高生活水平，增加居民收入有關(guān)部門注意引導(dǎo)2對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響建成后正面影響，程度較小。但建設(shè)期內(nèi)有一定負面影響建設(shè)期對施工場地周圍居民生活產(chǎn)生負面影響，可能出現(xiàn)噪音、粉塵污染加強施工期間管理，文明施工3對居民就業(yè)的影響帶動經(jīng)濟發(fā)展正面影響，程度較小。短期培訓(xùn)后，增加就業(yè)機會，提高個人收入水平加強崗前培訓(xùn)、指導(dǎo)4對不同利益群體的影響建設(shè)期內(nèi)建設(shè)會提高從事該項目建設(shè)的有關(guān)材料供應(yīng)商、施工方、運輸行業(yè)及建設(shè)用地周圍商家等的收入會不同程度地影響建設(shè)工期和施工環(huán)境有關(guān)部門應(yīng)做好宣傳，合理引導(dǎo)5對弱勢群體利益的影響對于婦女、兒童、殘疾人員有正面影響，程度大增加就業(yè)門路，增強自身的發(fā)展加有關(guān)部門注意引導(dǎo)扶持6對地區(qū)文化、衛(wèi)生的影響對文化、衛(wèi)生屬正面影響，項目運營對衛(wèi)生無負面影響促進社會經(jīng)濟健康發(fā)展，利于社會安定團結(jié)加強同有關(guān)部門的協(xié)商與溝通7對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)容量和城市化進程的影響對基礎(chǔ)設(shè)施有一定負面影響，程度??；有利于城鎮(zhèn)中心工業(yè)化進程，程度大對供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施的使用可能出現(xiàn)緊張嚴格招待民族、宗教政策8對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響促進經(jīng)濟發(fā)展，利于民族團結(jié)發(fā)展經(jīng)濟，促進社會安定團結(jié)8.2社會適應(yīng)性分析項目建設(shè)得到了政府等有關(guān)部門的大力支持，并在交通、電力、通信、供水等基礎(chǔ)市政設(shè)施方面得一有力的保障和支持，原材料、設(shè)備、產(chǎn)品銷售等各種條件也得到充分的保證。該項目的建設(shè)將會產(chǎn)生良好的社會效益，與XX市的經(jīng)濟和社會發(fā)展形成良性互動，相互促進，相互發(fā)展。社會對項目的適應(yīng)性和可接受程度分析見表8-2。社會對項目的適應(yīng)性和可接受程度分析表8-2序號社會因素適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問題措施建議1不同利益群體適應(yīng)并不同程度支持工程施工建設(shè)將給當(dāng)?shù)鼐用裆顜聿槐阌嘘P(guān)部門做好解釋、引導(dǎo)工作2當(dāng)?shù)亟M織機構(gòu)全力支持交通、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件的配合有關(guān)管理部門應(yīng)積極協(xié)調(diào)解決問題3當(dāng)?shù)丶夹g(shù)條件適應(yīng)并支持產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平將有較大的提高加快各類優(yōu)秀的技術(shù)、管理人才的引進及培養(yǎng)根據(jù)表中的分析，本次建設(shè)項目符合地區(qū)各利益群體的關(guān)系，得到各類組織的支持，適合現(xiàn)有的技術(shù)條件和地區(qū)文化條件，具有很好的社會合適性。8.3社會風(fēng)險及對策分析本項目建設(shè)對于充分發(fā)揮XX市政府機關(guān)的各項職能有重要的推進作用，具有顯著的社會效益，基本上不存在社會風(fēng)險。不會產(chǎn)生或者引發(fā)民族矛盾、宗教矛盾。但應(yīng)做好項目施工和運營業(yè)員期的管理工作，盡量減少對周邊居民日常生活的影響，處理好由此產(chǎn)生的各種矛盾，以避免由此產(chǎn)生的社會風(fēng)險。目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設(shè)的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標(biāo)分析 73235218.3主要耗能指標(biāo)計算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評價 83267939.1設(shè)