昆明裕順新天地項目產(chǎn)品建議方案

昆明裕順新天地項目產(chǎn)品建議方案第1頁/共50頁裕順新天地項目

產(chǎn)品建議方案第2頁/共50頁架構(gòu)項目定位項目開發(fā)建議架構(gòu)區(qū)域狀況分析市場狀況分析開發(fā)條件分析項目SWOT分析產(chǎn)品定位項目市場定位產(chǎn)品建議

Part1

Part2第3頁/共50頁項目定位

Part1第4頁/共50頁Diagram2Diagram2區(qū)域狀況分析項目定位市場狀況分析項目市場定位開發(fā)條件分析項目SWOT分析第5頁/共50頁一、區(qū)域狀況分析項目定位

Part1第6頁/共50頁區(qū)域分析航空新城主城呈貢安寧晉寧?？诔守暱h概況中國花卉第一縣”、“亞洲花都”——呈貢位于高原明珠——滇池東岸，昆明東南部。東經(jīng)102°45ˊ－103°00ˊ北緯24°42ˊ－25°00ˊ行政規(guī)劃全縣轄四鄉(xiāng)三鎮(zhèn)36個社區(qū)居委會、29個村委會，155個自然村，國土面積461平方公里，耕地面積6241公頃，總?cè)丝?5.81萬人。城市規(guī)劃建設根據(jù)昆明市規(guī)劃，一湖四片+兩大片區(qū)是未來大昆明的格局（如圖所示），呈貢縣位列其中。1.1、城市現(xiàn)狀第7頁/共50頁區(qū)域分析呈貢的對外交通距昆明市區(qū)僅12公里，是昆明市的近郊縣。境內(nèi)道路縱橫交錯：昆河、南昆鐵路，昆洛、昆河兩條國道，安石、昆玉兩條高等級公路等穿境而過，自古以來就是滇南、滇東南通往昆明的必經(jīng)之地，有省府“東南大門之稱”。第8頁/共50頁項目地塊位于昆明市呈貢老城興呈路旁，距離昆明市呈貢老城中心約1公里。總體看地塊位于彩云北路與老城交接處，西臨斗南片區(qū)，南接呈貢老城。區(qū)域分析1.2、項目所在區(qū)域在城市中地位分析第9頁/共50頁本案位于新城斗南片區(qū)，又是傳統(tǒng)城區(qū)與新城區(qū)的交界處，距離新螺絲灣商圈僅2公里，在未來的大昆明格局中將受到新螺螄灣商圈的輻射，商業(yè)潛力很大。區(qū)域分析1.2、項目所在區(qū)域在城市中地位分析本案新螺螄灣商圈三臺山公園

項目臨近三臺山公園，可實現(xiàn)商業(yè)價值與城市人文景觀良好嫁接。第10頁/共50頁區(qū)域分析以昆玉高速為界，把呈貢分為呈貢新城和傳統(tǒng)城區(qū)，可看出在以后未來的發(fā)展中，傳統(tǒng)城區(qū)將與新城區(qū)相輔相成，共同發(fā)展。1.2、項目所在區(qū)域在城市中地位分析傳統(tǒng)城區(qū)昆玉高速西側(cè)，以晨光路、古銀路發(fā)展起來的傳統(tǒng)的商業(yè)與居住中心。新城區(qū)位于昆玉高速東側(cè)，依托未來的行政商務區(qū)、大學區(qū)、等新昆明的總體規(guī)劃，在未來將成為昆明的新中心。傳統(tǒng)城區(qū)新城區(qū)本案第11頁/共50頁區(qū)域分析新興商業(yè)區(qū)依托以建材為主（興良建材城、順達建材城、華怡酒店）建立起來的新興商貿(mào)區(qū)。傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以龍城購物中心、呈貢縣百貨大樓、信合購物廣場、世紀華聯(lián)購物廣場為主的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。本項目地處傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域內(nèi)，但隨著城市商業(yè)的迅猛發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)與新興商業(yè)日益交匯，最終將融合，本項目商業(yè)價值將得到最大釋放。第12頁/共50頁區(qū)域分析1.3、區(qū)域分析小結(jié)呈貢縣經(jīng)濟穩(wěn)步增長，城市化進程不斷加快近年來呈貢經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，隨然城市發(fā)展偏重于呈貢新城，但老城依舊是目前的商業(yè)和文化中心，仍在不斷擴大，為本項目帶來很好的發(fā)展契機。城市兩大核心商業(yè)區(qū)輻射周邊城區(qū)的兩大核心商圈，帶動了區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場的繁榮興旺。本項目地處商業(yè)新興地帶，發(fā)展?jié)摿薮笪挥诶ヂ灏鍓K與呈貢老城之間，發(fā)展前景優(yōu)越。未來昆明規(guī)劃中呈貢老城的定位模糊在未來一湖四片+兩大片區(qū)的大昆明格局中，呈貢新城發(fā)展方向清晰，但老城在未來大昆明的發(fā)展格局中所處位置不夠明確。第13頁/共50頁二、市場狀況分析項目定位

Part1第14頁/共50頁市場狀況分析2.1、呈貢縣城區(qū)商圈分析龍城商圈地處傳統(tǒng)市中心區(qū)域主要區(qū)域范圍：以呈貢百貨大樓龍城購物中心、信合購物廣場為軸心，輻射周邊地區(qū)世紀華聯(lián)商圈地處傳統(tǒng)市中心區(qū)域主要區(qū)域范圍：以世紀華聯(lián)購物廣場為軸心，輻射周邊地區(qū)順達建材城商圈地處新興商業(yè)中心區(qū)域主要區(qū)域范圍：以順達、興良建材城和華怡酒店為軸心，輻射周邊地區(qū)3條特色商業(yè)街區(qū)主要分布于3大商圈周邊，與商圈內(nèi)商業(yè)設施形成互補3大商圈與項目區(qū)域聯(lián)系緊密，受可用土地限制較大，向外擴展成為必然。第15頁/共50頁市場狀況分析龍城商圈以龍城購物中心、信合購物廣場、手機大世界、呈貢百貨大樓為主，聚集眾多商業(yè)、餐飲服務、娛樂金融設施，形成繁華的商務服務中心。第16頁/共50頁市場狀況分析龍城商圈商業(yè)形態(tài)占據(jù)呈貢縣大型商業(yè)物業(yè)市場大部分份額，是目前最主要的商業(yè)物業(yè)聚集地。百貨商場—超市量販—專業(yè)市場—休閑娛樂—龍城購物中心、信合購物廣場、呈貢百貨大樓龍城商圈業(yè)態(tài)比例競誠超市、龍城針織超市佳信電器、手機大世界龍城娛樂城、龍城KTV第17頁/共50頁市場狀況分析世紀華聯(lián)商圈以世紀華聯(lián)購物廣場為中心，1平方公里范圍內(nèi)、民譽購物廣場、呈貢文化大廈、呈貢影城、云南大藥房、天苑賓館等大型網(wǎng)點為主，以及集市街兩側(cè)中小網(wǎng)點的服務設施為輔，形成大興綜合購物中心、文化娛樂中心和服務中心。民譽購物廣場第18頁/共50頁市場狀況分析世紀華聯(lián)商圈商業(yè)形態(tài)大型專業(yè)市場發(fā)展成熟，年輕百貨商場開始崛起，世紀華聯(lián)商圈消費力旺盛。百貨商場—超市量販—專業(yè)市場—休閑娛樂—世紀華聯(lián)公務廣場、譽林百貨家家用一元超市、信誠煙酒百薪通信、平價日化新時代KTV量販、呈貢影城世紀華聯(lián)業(yè)態(tài)比例第19頁/共50頁市場狀況分析順達建材城商圈以順達建材城為中心形成的以五金、建材、衛(wèi)浴市場為主，及順達建材城、興良建材城、華怡商務周邊的餐飲、娛樂服務設施為輔，形成毗鄰呈貢老城的的新興商圈。順達建材城華怡商務酒店第20頁/共50頁市場狀況分析順達建材城商圈商業(yè)形態(tài)順達建材產(chǎn)業(yè)商圈，新興的大型專業(yè)市場發(fā)展迅猛。建材市場—餐飲—休閑娛樂—興良建材城、順達建材城滿庭芳酒樓、喜客隆昆明家菜華怡商務酒店順達建材城第21頁/共50頁市場狀況分析特色商業(yè)街區(qū)晨光路長約500米，寬約25米主要業(yè)態(tài)為餐飲、美容美發(fā)、休閑娛樂娛樂租金價格在30~110㎡/月不等，面積區(qū)間在10~90㎡不等該街主要是餐飲一條街，由于近年來中、小新餐飲酒樓不斷集中，用餐車輛的不斷增多，造成街道的擁擠和環(huán)境的雜亂。集市街長約300米，寬約20米主要業(yè)態(tài)為床上用品、小五金、不銹鋼門窗、管材門窗租金價格在100~140㎡/月不等，面積區(qū)間在15~30㎡不等該街初期定位為“商業(yè)步行街”，是3條通往世紀華聯(lián)購物廣場的必經(jīng)之路之一，早晚流動人口比較多。興呈路長約5公里，寬約60米主要業(yè)態(tài)五金、餐飲、超市、酒店租金價格在20~160㎡/月不等，面積區(qū)間在10~200㎡不等興呈路與彩云北路北段相連，為城市主干道，業(yè)態(tài)分布松散，商業(yè)氛圍隨著距離老城中心漸遠逐漸轉(zhuǎn)淡，廣場附近為商業(yè)價值最高點。第22頁/共50頁市場狀況分析呈貢縣商圈分析小結(jié)3大商圈已具備一定規(guī)模龍城購物中心、世紀華聯(lián)購物廣場、順達建材，3大商業(yè)中心在商業(yè)規(guī)模、數(shù)量及相應配套都發(fā)展較為成熟，并形成區(qū)域輻射，帶動周邊商業(yè)街區(qū)的發(fā)展。商圈功能設置有待完善商圈內(nèi)總體來說餐飲有余，購物休閑娛樂不足，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例不平衡；商業(yè)價值還未得到開發(fā)，市場潛力巨大。商業(yè)發(fā)展尚未成熟呈貢的商業(yè)缺乏有效地管理，且有功能定位及后期經(jīng)營上存在偏差，大多發(fā)展不太理想。故準確定位、找準目標消費市場，是本項目在前期規(guī)劃設計上應更多考慮的問題第23頁/共50頁市場狀況分析2.2、呈貢縣商業(yè)物業(yè)供求分析呈貢縣可售型商業(yè)物業(yè)市場供應總量較小呈貢商業(yè)物業(yè)總體供應量較小，目前仍以二手交易為主，商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢。購買客戶的投資需求有待挖掘商業(yè)物業(yè)的主要購買客戶多為自己經(jīng)營，起投資功能還未被開發(fā)；客戶投資意識尚未形成有待引導。截止到目前呈貢老城尚未出現(xiàn)大型商場分割銷售早期的大型商場多為國營單位或開發(fā)商持有，只租不售；但目前隨著時代的進步，呈貢的商業(yè)物業(yè)市場開始走向更高階段。第24頁/共50頁市場狀況分析2.3、呈貢縣商業(yè)物業(yè)分布情況第25頁/共50頁市場狀況分析2.4、呈貢商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品分析建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)樓層開間面積外立面商業(yè)街框架結(jié)構(gòu)1-2層2-5米30-250少數(shù)有統(tǒng)一立面風格社區(qū)商鋪框架結(jié)構(gòu)1層3-6米30-70與住宅相統(tǒng)一第26頁/共50頁市場狀況分析2.5、呈貢商業(yè)物業(yè)價格分析商業(yè)形態(tài)名稱樓層面積銷售價格（元/㎡）商業(yè)街集市街1-2層4000-8000社區(qū)商業(yè)稅務局大樓底層及職工住宅樓底層1層5000-7000晨光街1-2層4000-7000米目前呈貢老城可供銷售的商業(yè)物業(yè)并不多，商鋪的放量主要還集中于二手市場，且多為位置較差或業(yè)主無法繼續(xù)經(jīng)營而拋售出來的街鋪，因此價格比較低廉。第27頁/共50頁市場狀況分析2.5、呈貢主要商業(yè)租金比較商業(yè)形態(tài)名稱位置月租金價格（元/㎡）商場龍城購物中心興呈路廣場對面140-200商場呈貢百貨大樓呈貢百貨大樓100-130商場信合購物廣場興呈路信合大廈旁120-180商業(yè)街集市街集市街100-160商業(yè)街晨光街晨光街80-180社區(qū)商業(yè)稅務局大樓底層稅務局100-130社區(qū)商業(yè)呈貢影城底層商業(yè)呈貢影城40-90商場：中高檔商場黃金位置租金基本在120-200/㎡之間，其中老牌龍城購物中心租金最高，商場采取純租金方式的百貨商場，顯示出商場仍處于發(fā)展階段.商業(yè)街：集市街及晨光街租金最高，基本都達到了100元/㎡/月，其中晨光街中型餐飲租金較高。社區(qū)商業(yè)：社區(qū)商業(yè)沒有統(tǒng)一的的管理，租金價格一般在40-90元/㎡/月，相比前兩種商業(yè)物業(yè)形態(tài)價格較低。第28頁/共50頁市場狀況分析市場分析小結(jié)銷售市場從商業(yè)物業(yè)的銷售市場來看，目前的定價基本在住宅價格的2-3倍之間，處于一個合理的比例。市場尚未形成投資客戶群，買家多以自營為主，故市場較為平靜、價格波動不大。租賃市場租賃價格充分反映了經(jīng)營狀況，經(jīng)營種類及經(jīng)營方式?jīng)Q定了物業(yè)的商業(yè)價值，如龍城購物中心以其有效的管理和布局起到物聚效應，提升了商鋪租金價格。商務辦公市場寫字樓物業(yè)匱乏，市場放量稀少，較成熟的辦公場所僅呈貢信合大廈、呈貢綜合大樓、呈貢文化大廈等。第29頁/共50頁市場狀況分析市場分析小結(jié)缺乏有效的市場推廣，阻礙了外地投資者的進入

產(chǎn)品包裝及廣告推廣上沒有鮮明的特色，不利于市場拓寬，阻礙了昆明乃至云南省內(nèi)的投資者進入呈貢市場。銷售手法單一，放量小

商鋪與寫字樓通過中介或公示欄銷售，放量主要集中于二手市場，僅有少量本地私人老板所改建的商業(yè)物業(yè)有出售。目前呈貢老城的商業(yè)物業(yè)銷售市場整體平淡，缺乏市場亮點刺激投資消費，若把握有效時機、適時切入，則市場前景廣闊。第30頁/共50頁三、開發(fā)條件分析項目定位

Part1第31頁/共50頁開發(fā)條件分析項目概況開發(fā)商：昆明裕順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：呈貢縣環(huán)城北路23號總用地面積：24.589畝凈用地面積：23.002畝道路用地面積：1.596畝項目現(xiàn)狀土地不平整，有少量建筑垃圾和小型建筑物除X2-1-1地塊上建筑物待拆遷外已無大型建筑物待拆遷和平整后可形成開發(fā)狀態(tài)第32頁/共50頁開發(fā)條件分析地塊自身條件分析區(qū)位條件優(yōu)位于呈貢新城斗南片區(qū)內(nèi)，緊鄰老城中心區(qū)，是老城向新城發(fā)展橋頭堡。西臨興呈路，為入城必經(jīng)地。毗鄰順達建材城。商業(yè)潛力大沿街面長，形成規(guī)模優(yōu)勢。和周邊商業(yè)形成區(qū)域形成規(guī)模，易吸引人流。本案地處規(guī)劃中的呈貢新城斗南片區(qū)，商業(yè)優(yōu)勢明顯。第33頁/共50頁開發(fā)條件分析地塊周邊環(huán)境分析項目西側(cè)為興呈路往來車輛絡繹不絕，西南毗鄰順達建材城和華怡商務酒店，商業(yè)氛圍濃厚，東側(cè)為單位居住區(qū)，車流人流較為密集。順達建材城華怡商務酒店第34頁/共50頁開發(fā)條件分析小結(jié)交通周邊興呈路為貫穿彩云北路和呈貢老城的主干道，車流量大商業(yè)華怡商務酒店、順達建材城、興良建材城等人口東臨單位生活社區(qū)，人口密度較高環(huán)境四側(cè)商鋪較少，主要集中在順達建材城附近消費有一定消費能力開發(fā)條件分析第35頁/共50頁四、項目SWOT分析項目定位

Part1第36頁/共50頁項目SWOT分析劣勢地塊由3塊不規(guī)則地塊組成，不規(guī)整，有一定高低落差不處于傳統(tǒng)商圈內(nèi)，短期內(nèi)對吸引客流有一定影響周邊配套散亂，無品質(zhì)感優(yōu)勢臨街面長，有利于打造商業(yè)物業(yè)位于老城和新城斗南片區(qū)連線的商圈輻射區(qū)項目周邊商業(yè)較成熟，氛圍濃厚第37頁/共50頁項目SWOT分析國家宏觀調(diào)控政策影響新城有多個競爭項目目前城區(qū)人口較少，商業(yè)經(jīng)營需要發(fā)展時間機會大昆明的建設，呈貢行政文化板塊的快速形成。樓市整體良好客戶的需求從大眾化需求轉(zhuǎn)向個性化需求，開展多元化商業(yè)路線企業(yè)良好背景及社會口碑目前市場價格足以支撐新型產(chǎn)品威脅第38頁/共50頁一、產(chǎn)品定位項目開發(fā)建議

Part2第39頁/共50頁呈貢市場總結(jié)回顧主城區(qū)缺乏都市亮點缺乏城市形象地標缺乏一站式消費模式缺乏集中式高檔辦公場所傳統(tǒng)商圈消費環(huán)境差底商同質(zhì)化嚴重小型商業(yè)檔次低、規(guī)模較小辦公場所分布零星第40頁/共50頁時尚公寓引領城市生活方式高檔寫字樓提升城市商務發(fā)展環(huán)境新興商業(yè)區(qū)域啟動全新商業(yè)格局提供現(xiàn)代城市時尚、品味、活力等元素本項目的啟動借勢于大昆明開發(fā)，加速城市商業(yè)及經(jīng)濟發(fā)展全面提升呈貢城市形象

第41頁/共50頁項目定位集購物、商務辦公、酒店、餐飲、休閑娛樂為一體的-----縣域城市綜合體呈貢老城區(qū)商業(yè)面積最大，商業(yè)形象最好，服務最優(yōu)規(guī)模、形象定位：主要針對呈貢中高收入人群提供優(yōu)質(zhì)商品與服務經(jīng)營檔次定位：在中央商務休閑區(qū)的形象基礎上，使項目發(fā)展成為呈貢高檔辦公商務區(qū)、城市時尚消費中心經(jīng)營目標定位即后期項目形象定位：總體定位：第42頁/共50頁呈貢和周邊區(qū)域的企業(yè)員工與市民中的中高檔收入群體客群定位：1、高檔寫字樓2、商務酒店酒店式公寓3、購物中心品牌店時尚精品項目主