養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究

世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)案例分析第一頁(yè)，共59頁(yè)。資料來(lái)源：中國(guó)老齡科學(xué)研究中心根據(jù)聯(lián)合國(guó)提供的一組統(tǒng)計(jì)數(shù)字,在2002年全世界60歲以上的老人為6.29億，占世界人口總數(shù)的10%。到2050年，老年人人數(shù)將猛增到19.64億人，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長(zhǎng)9000萬(wàn)。2014年年底，中國(guó)60周歲及以上人口21242萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.5%，65周歲及以上人口13755萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.1%。世界老年人口老齡化現(xiàn)狀世界人口正以不可逆轉(zhuǎn)的速度步入老齡化這一事實(shí)，將成為勾勒未來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康程度的決定性因素。資料來(lái)源：中國(guó)老齡科學(xué)研究中心中國(guó)60歲及以上老年人口和老齡化程度預(yù)測(cè)單位：%世界人口老齡化趨勢(shì)第二頁(yè)，共59頁(yè)。國(guó)外幾種養(yǎng)老模式比較國(guó)家產(chǎn)品特點(diǎn)借鑒之處美國(guó)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上。代表樓盤：太陽(yáng)城中心、鳳凰城。完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。歐洲國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。新加坡一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的特殊化考慮。從國(guó)外的以上產(chǎn)品來(lái)看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。發(fā)達(dá)國(guó)家老齡地產(chǎn)特點(diǎn)第三頁(yè)，共59頁(yè)。

居住環(huán)境、生活方式社區(qū)類型針對(duì)客戶提供服務(wù)特點(diǎn)物業(yè)租售方式居家生活型連續(xù)照料退休社區(qū)身體健康，可以獨(dú)立生活，但需要應(yīng)急照料的客戶；發(fā)展的概念，必要時(shí)提供輔助和護(hù)理服務(wù)；租賃或出售活躍老年社區(qū)年齡有限制，喜歡參加身體和社會(huì)活動(dòng)的客戶；環(huán)境優(yōu)美，成熟服務(wù)體系，多種娛樂交流場(chǎng)所，社區(qū)活動(dòng)豐富；聯(lián)排或別墅，出售為主獨(dú)立生活型老年公寓喜歡安靜，結(jié)交新朋友的老年客戶；不提供就餐、交通、不組織社會(huì)活動(dòng)。租賃或出售老年聚集區(qū)和外界保持良好的聯(lián)系，參加一些社會(huì)活動(dòng)的客戶；除租賃房屋外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會(huì)活動(dòng)等服務(wù)。租賃為主輔助生活型輔助生活社區(qū)生活不能全部自理，需要專門的輔助和幫助根據(jù)客戶自身?xiàng)l件，提供服務(wù)包括：就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、日常生活活動(dòng)幫助等。出租家庭照料社區(qū)各種年齡段包括老人、孩子、剛出院的人、長(zhǎng)期病號(hào)等；提供短工服務(wù)，專業(yè)的護(hù)士照料；出租輔助醫(yī)療型護(hù)理院需要24小時(shí)照料，患有長(zhǎng)期或慢性病，需要治療和恢復(fù)提供24小時(shí)護(hù)理照料設(shè)施，提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，需要注冊(cè)護(hù)士和有執(zhí)照的護(hù)工；出租老年癡呆病院老年癡呆初期，需要護(hù)理恢復(fù)；完全無(wú)障礙設(shè)計(jì)，需要完好的設(shè)施和專業(yè)人員照料出租國(guó)際上養(yǎng)老社區(qū)分類第四頁(yè)，共59頁(yè)。美洲、亞洲的老年住宅主要是政府扶持+發(fā)展商盈利型法國(guó)

美國(guó)日本集合式老年住宅護(hù)理型老年住宅兩代居養(yǎng)老院收容所老年公寓美洲亞洲歐洲設(shè)施完善福利制老年社區(qū)政府扶持+發(fā)展商盈利政府福利型護(hù)理院養(yǎng)老醫(yī)院獨(dú)立式老年住宅租賃式公寓第五頁(yè)，共59頁(yè)。國(guó)外老年社區(qū)產(chǎn)生機(jī)制人口結(jié)構(gòu)老齡化是導(dǎo)致老年社區(qū)出現(xiàn)的主要原因老年社區(qū)完全社會(huì)化，處于成熟階段集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，老年社區(qū)建設(shè)較完善面向社會(huì)老年人，區(qū)域位置交通便利、環(huán)境優(yōu)雅政府大力扶持老年社區(qū)的發(fā)展，政策、資金上大力支持第六頁(yè)，共59頁(yè)。西方發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅發(fā)展目前處在第三個(gè)階段，充分體現(xiàn)其人性化設(shè)計(jì)理念和區(qū)別對(duì)待的關(guān)懷模式，普通化和社區(qū)化發(fā)展成為新的熱點(diǎn)。老齡化初期 政府保障水平低

老齡化中期 政府+開發(fā)商政府給予一定支持

老齡化加劇 開發(fā)商為主社會(huì)保障體系完善形成條件運(yùn)營(yíng)主體社會(huì)保障西方發(fā)達(dá)國(guó)家老年社區(qū)，在政府福利制、老年住宅體系完善及適度的政策優(yōu)惠保障下發(fā)展的第三階段老年社

區(qū)“普通化”及“社區(qū)化”第二階段老年公寓第一階段傳統(tǒng)養(yǎng)老院西方老年住宅發(fā)展第七頁(yè)，共59頁(yè)。西方國(guó)家的老年住宅發(fā)展歐洲國(guó)家與亞洲國(guó)家最大的差別是，歐美國(guó)家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨(dú)居住為設(shè)計(jì)前提的，不強(qiáng)調(diào)與家人的合居模式。美國(guó)的老年住宅美國(guó)養(yǎng)老住宅業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵(lì)、監(jiān)督機(jī)制來(lái)保證養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的高質(zhì)量服務(wù)。該鼓勵(lì)監(jiān)督機(jī)制體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是一套完整和不斷發(fā)展的評(píng)估體系，一是相對(duì)獨(dú)立的監(jiān)察員體制。法國(guó)的老年住宅人類歷史上最早進(jìn)入老齡化社會(huì)的就是法國(guó)，特色鮮明的老年酒店式公寓是法國(guó)解決老年人住房問(wèn)題的主要模式。德國(guó)的老年住宅國(guó)的老年住宅分為兩種體系。社會(huì)住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無(wú)障礙設(shè)計(jì)，政府對(duì)老人住房采取補(bǔ)貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團(tuán)體簽訂提供服務(wù)的合同。丹麥的老年住宅丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個(gè)概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。這種80年代初建立起來(lái)的要領(lǐng)被稱為“老年福利三原則?！?/p>

第八頁(yè)，共59頁(yè)。世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)模式養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)案例分析第九頁(yè)，共59頁(yè)。北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6%以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無(wú)論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求。在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，打算租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租賃市場(chǎng)上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。這表明通過(guò)租賃方式解決老年人居住問(wèn)題的市場(chǎng)還不成熟，而產(chǎn)權(quán)式酒店購(gòu)買受眾面也比較小。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場(chǎng)前景看好。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)第十頁(yè)，共59頁(yè)。10.34%13%17%23.30%26.52%28.76%

2014年，全國(guó)60歲以上的老年人口凈增加999萬(wàn)，約1000萬(wàn)，增長(zhǎng)6‰，高于自然人口增長(zhǎng)率5.21‰，老齡化加速。2014年年底，60周歲及以上人口21242萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.5%，65周歲及以上人口13755萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.1%?！試?guó)家統(tǒng)計(jì)局《2014年度國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)》在世界人口老齡化的大趨勢(shì)下，中國(guó)呈現(xiàn)老齡人口多、增長(zhǎng)速度快的特點(diǎn)。機(jī)會(huì)一：老齡人口增長(zhǎng)快，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在需求大。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)第十一頁(yè)，共59頁(yè)。20世紀(jì)50年代，中國(guó)出生人口爆發(fā)式增長(zhǎng)，出生人口約為2億；生在新中國(guó)，長(zhǎng)在紅旗下；經(jīng)歷過(guò)上山下鄉(xiāng)，沐浴過(guò)改革春風(fēng)；其中也有一部分人，成為了國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革的第一批受影響者，40-50歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們；他們并不渴求的財(cái)產(chǎn)上的大富大貴，而是在經(jīng)歷種種風(fēng)浪之后的平靜和踏實(shí)。追求安逸、平穩(wěn)的生活，養(yǎng)老度假迫在眉睫；出生在50-60年代的群體很快進(jìn)入空巢期，有支付能力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體現(xiàn)在，50年代人年齡在50-60歲左右，他們馬上要步入老齡化階段；養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)第十二頁(yè)，共59頁(yè)。機(jī)會(huì)二老年消費(fèi)者收入提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來(lái)具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來(lái)老年人的收入將不再是過(guò)去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來(lái)老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。受惠于改革開放，如今老年人的收入和儲(chǔ)蓄已有顯著增加。根據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心調(diào)查，當(dāng)前城市老年人中42.8%擁有儲(chǔ)蓄存款，2010年我國(guó)老年人口總體消費(fèi)規(guī)模超過(guò)1.4萬(wàn)億元。當(dāng)前，我國(guó)的新型福利模式正處于由福利型向產(chǎn)業(yè)型過(guò)渡階段中。到2010年我國(guó)僅離退休人員可用于購(gòu)買住宅的資金總額就突破8000億元，而到了2020及2030年，估計(jì)這個(gè)金額分別可達(dá)2.8萬(wàn)億元及7.3萬(wàn)億元，可見國(guó)內(nèi)老年住宅的市場(chǎng)需求十分強(qiáng)勁，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)第十三頁(yè)，共59頁(yè)。機(jī)會(huì)三國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中要求：2020年末全國(guó)社會(huì)養(yǎng)老床位數(shù)將達(dá)到每千名老年人35-40張，而目前我國(guó)每千名老人的社會(huì)養(yǎng)老床位數(shù)約為20張，發(fā)達(dá)國(guó)家為40-80張。同策咨詢最新數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2015年全國(guó)城市商業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的潛在需求為：自理老人床位數(shù)174萬(wàn)張~185萬(wàn)張左右，需要護(hù)理老人床位數(shù)30萬(wàn)張~32萬(wàn)張左右。按照一個(gè)項(xiàng)目最優(yōu)床位數(shù)為400張計(jì)算，未來(lái)3年市場(chǎng)上將至少需要4500個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)空間十分可觀。數(shù)據(jù)來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)四政策的支持，“適居養(yǎng)老”概念的提出財(cái)政部和稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2000〕97號(hào)）；2006年頒發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕6號(hào)）；“十二五”規(guī)劃綱要提出，鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，提倡“適居養(yǎng)老”概念。第十四頁(yè)，共59頁(yè)。２０１２年１２月２８日修訂《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見【國(guó)發(fā)〔2013〕35號(hào)】；全國(guó)老齡辦聯(lián)合24部委發(fā)文：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)老年人優(yōu)待工作的意見》，從各方面支持、優(yōu)待老齡人群。【2013民發(fā)30號(hào)】；民政部聯(lián)合住建、國(guó)土、財(cái)政等九部委出臺(tái)政策，支持民營(yíng)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展【民發(fā)〔2015〕33號(hào)】北京、江蘇、河北省、天津、山東全國(guó)各省市出臺(tái)具體補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)各類資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。河北省政府在京津冀協(xié)同發(fā)展要求下，承接北京養(yǎng)老需求，是除北京之外政策力度較大的。民政部國(guó)家開發(fā)銀行【民發(fā)〔2015〕78號(hào)】提出，資本金不足可貸款，期限最長(zhǎng)可達(dá)15年。一、河北省支持政策：1、對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)給予一次性建設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)對(duì)社會(huì)力量通過(guò)購(gòu)置土地新建和利用自有房產(chǎn)改建的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)給予每張床位4000元的建設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ);對(duì)于社會(huì)力量租賃房產(chǎn)開辦非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)且租賃合同在5年以上的，給予每張床位2000元建設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)，最高獎(jiǎng)補(bǔ)金額不超過(guò)200萬(wàn)元。2、對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)給予運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)補(bǔ)對(duì)連續(xù)運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，按實(shí)際入住老年人占用的床位數(shù)量，給予每月每張床位不低于100元獎(jiǎng)補(bǔ)，按年發(fā)放。二、國(guó)家開發(fā)銀行支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系政策：1、項(xiàng)目籌資

（1）養(yǎng)老項(xiàng)目的資本金來(lái)源含政府補(bǔ)助資金、借款人自有資金和納入項(xiàng)目總投資的借款人非貨幣資產(chǎn)等。（2）資本金占比應(yīng)不低于總投資的20%，不足部分可申請(qǐng)貸款；項(xiàng)目資本金應(yīng)與貸款資金同比例到位。

2、貸款利率和期限。

貸款期限根據(jù)項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治龃_定，最長(zhǎng)不超過(guò)15年，寬限期應(yīng)不超過(guò)項(xiàng)目建設(shè)期，且一般不超過(guò)3年。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)第十五頁(yè)，共59頁(yè)。案例：北京補(bǔ)貼與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)第三步邀請(qǐng)規(guī)劃、土地、環(huán)境方面專家組成評(píng)審團(tuán)，評(píng)審結(jié)果送市政府批準(zhǔn)，程序復(fù)雜（09年申請(qǐng)34家，合格11家）建設(shè)補(bǔ)貼的使用，與民政局簽訂協(xié)議書，主要條款有：建設(shè)補(bǔ)貼資金按每年5%折舊保證服務(wù)20年，入年限不滿，剩余年限按（n/20*建設(shè)補(bǔ)貼資金歸還政府）第二步發(fā)改委立項(xiàng)、規(guī)劃局審批、國(guó)土局獲取土地、獲發(fā)施工許可證開始開工建設(shè)后，按京民福發(fā)（2008）543號(hào)文件向民政局申請(qǐng)8000-16000元/床費(fèi)的建設(shè)補(bǔ)貼新建護(hù)養(yǎng)型機(jī)構(gòu)按16000元/床位標(biāo)準(zhǔn)新建普通型機(jī)構(gòu)按12000元/床位標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)建普通型機(jī)構(gòu)按8000元/床位標(biāo)準(zhǔn)第一步具備場(chǎng)所、資金、規(guī)劃設(shè)置和法人，向民政部門提交材料、申請(qǐng)?jiān)O(shè)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)民政局審批發(fā)放《北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)批準(zhǔn)書》機(jī)構(gòu)向民政局提請(qǐng)驗(yàn)收申請(qǐng)驗(yàn)收通過(guò)后發(fā)放《北京市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》，可開業(yè)民政局批準(zhǔn)設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)施工過(guò)程中申請(qǐng)補(bǔ)貼專家評(píng)審過(guò)程獲取建設(shè)補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼按收治入住老人的實(shí)際人數(shù)發(fā)放，自理老人每人補(bǔ)貼150元，不能自理老人補(bǔ)貼200元，用于改善機(jī)構(gòu)條件獲取運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼以上補(bǔ)貼辦法和數(shù)額均針對(duì)社會(huì)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)

政府辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由采辦公益補(bǔ)貼，區(qū)、市級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由市、區(qū)級(jí)政府共同負(fù)擔(dān)補(bǔ)貼，各負(fù)擔(dān)50%。除現(xiàn)金補(bǔ)貼外，另有政策規(guī)定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)水電收費(fèi)可按民用水電費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓可按較低地價(jià)方式等，但由于此兩項(xiàng)落實(shí)需由民政部同電力、供水和土地部門協(xié)商，實(shí)際難以落實(shí)。第十六頁(yè)，共59頁(yè)。序號(hào)項(xiàng)目名稱土地性質(zhì)1愛晚大愛城建設(shè)用地2九華山莊、保利和熹會(huì)、太申祥和、泰康之家燕園（金融保險(xiǎn)用地）、雙井恭和苑商業(yè)40年3親和源、將府莊園工業(yè)50年4云杉鎮(zhèn)綜合土地5溫都水城、十三陵老年公寓、匯晨老年社區(qū)集體用地養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)-用地靈活機(jī)會(huì)五：養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)靈活多樣第十七頁(yè)，共59頁(yè)。1.營(yíng)業(yè)稅：養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)取得的收入免征營(yíng)業(yè)稅。依據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》2.所得稅：對(duì)由民政部門審核批準(zhǔn),并核發(fā)《北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā)《社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書》的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場(chǎng)所），暫免征收企業(yè)所得稅。對(duì)于其他部門和單位、個(gè)人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照民政部門審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核實(shí)，凡屬于福利性、非贏利性的機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅。依據(jù)：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》

3.地方稅：對(duì)政府部門和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非贏利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。依據(jù)：

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》

4.財(cái)政補(bǔ)貼社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每新建一張養(yǎng)老床位，最高補(bǔ)貼1.6萬(wàn)元，最低補(bǔ)貼8000元；每實(shí)際入住一位老人，按床位每月補(bǔ)貼100元。（北京）每新建一張養(yǎng)老床位，補(bǔ)貼5000元，各區(qū)縣根據(jù)情況分別追加補(bǔ)貼。（上海）5.開發(fā)建設(shè)在規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵(lì)和支持企事業(yè)單位、民間組織、個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見》養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)—稅收優(yōu)惠

_第十八頁(yè)，共59頁(yè)。享受優(yōu)惠政策案例由于養(yǎng)老住宅具有社會(huì)公益性，一般地方政府會(huì)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目給予土地、資金等方面的優(yōu)惠政策。但是由于國(guó)家土地法律法規(guī)的限制，以及政府劃撥給企業(yè)的土地沒有產(chǎn)權(quán)等都為項(xiàng)目的后期運(yùn)作埋下了障礙。上海親和源得到了南匯區(qū)政府提供的50年產(chǎn)權(quán)的公建配套用地，土地成本較普通商品住宅低很多。政府的政策支持無(wú)疑為企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)解決了高昂的成本問(wèn)題。廣州頤年園作為20世紀(jì)90年代的以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主，政府支持為輔進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的大型創(chuàng)意性公益養(yǎng)老工程，在建設(shè)初期得到了廣州市政府土地和資金的支持。廣州市政府通過(guò)設(shè)立老年村籌建處全程參與該項(xiàng)目的開發(fā)，并劃撥500畝土地和1400萬(wàn)元啟動(dòng)資金。但是運(yùn)作混亂，最終，廣州市民政局退出該項(xiàng)目，市政府先前給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策全部取消，按照純粹的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)重新核算該項(xiàng)目的地價(jià)及所需繳納的各種費(fèi)用。杭州金色年華：民營(yíng)公助，在土地方面也享受到來(lái)地方政府的優(yōu)惠政策，只支付了土地的拆遷、補(bǔ)償?shù)韧恋厝〉觅M(fèi)用，由于沒有繳納土地出讓金，土地性質(zhì)屬于行政劃撥，不能進(jìn)行出售，導(dǎo)致企業(yè)資金占用時(shí)間太長(zhǎng)，利潤(rùn)較低，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)第十九頁(yè)，共59頁(yè)。我國(guó)老年人口絕對(duì)數(shù)字大，到2040年60歲以上的老人3.74億，而65歲以上達(dá)到2.87億人，數(shù)量巨大。傳統(tǒng)的“居家養(yǎng)老”觀念在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)仍占主導(dǎo)地位，“度假養(yǎng)老”觀念正在形成，這將催生大量養(yǎng)老型住宅及度假型住宅需求。消費(fèi)能力在提高，供應(yīng)不足。政策對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持力度在增大。人口結(jié)構(gòu)老齡化加劇老年人養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變充分條件經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，社會(huì)保障體系完善政府扶持，給予政策與資金的支持必要條件我國(guó)處于老齡化初期，市場(chǎng)已經(jīng)開始細(xì)分，老齡化開始加劇，老年住宅的需求潛力較大，大型開發(fā)商、金融保險(xiǎn)、各類民營(yíng)資本已經(jīng)開始大舉進(jìn)入這一市場(chǎng)。人口開始老齡化，老年客戶細(xì)分市場(chǎng)出現(xiàn)，老年住宅處于初級(jí)階段，潛力較大。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)-小結(jié)第二十頁(yè)，共59頁(yè)。世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)案例分析第二十一頁(yè)，共59頁(yè)。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)，按建設(shè)經(jīng)營(yíng)者不同，劃分為三種模式政府福利型政府收益性企業(yè)贏利型北京香山老年公寓山東威海老年公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位主辦，海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄山東省標(biāo)準(zhǔn)最高的、規(guī)模最大的社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)北京太陽(yáng)城福利型養(yǎng)老院贏利型型養(yǎng)老院，老年公寓老年公寓，養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式第二十二頁(yè)，共59頁(yè)。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳龋涂梢陨暾?qǐng)住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無(wú)親人，較多的愿意或者被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個(gè)大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來(lái)設(shè)計(jì)和建造。（“老年公寓”國(guó)際上的通行定義，即“專供老人集中居住的、采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。與敬老院福利院不同，它不屬于社會(huì)福利設(shè)施，而是由社會(huì)投資按照市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅?！保├夏旯⒗夏晟鐓^(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展類型第二十三頁(yè)，共59頁(yè)。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式長(zhǎng)期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)出售單純銷售國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式分析目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“持有”、“出售”和“出售與出租相結(jié)合”；第二十四頁(yè)，共59頁(yè)。出售與持有相結(jié)合贏利模式典型案例北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓就是較早采取了這一模式。同時(shí)還采取了“反按揭”方法和“置換”方法。反按揭：即老人同意后，將老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租換租)。置換：即將原有的住房與之進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世后，將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還繼承人。第二十五頁(yè)，共59頁(yè)。從經(jīng)營(yíng)管理方式看，對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)，一般包括住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式。國(guó)內(nèi)老年住宅贏利模式分析住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)立體的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式利潤(rùn)來(lái)源不止是住宅配套服務(wù)為項(xiàng)目提供長(zhǎng)期增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長(zhǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)大對(duì)開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)投資小對(duì)開發(fā)商專業(yè)要求低收益固定不具有長(zhǎng)期性第二十六頁(yè)，共59頁(yè)。經(jīng)營(yíng)模式案例（北京）1.持有經(jīng)營(yíng)2.出售+出租太申祥和山莊3.出售東方太陽(yáng)城萬(wàn)科幸福匯北京太陽(yáng)城壽山福海將府莊園曜陽(yáng)國(guó)際愛慕家第二十七頁(yè)，共59頁(yè)。愛慕家香山腳下海淀區(qū)香山新營(yíng)20號(hào)太申祥和昌平區(qū)中關(guān)村生命科技園壽山福海北京石景山區(qū)雙峪路23號(hào)持有經(jīng)營(yíng)案例第二十八頁(yè)，共59頁(yè)。太申祥和愛慕家壽山福海特點(diǎn)集綜合養(yǎng)生/會(huì)議/餐飲等業(yè)態(tài)為一體的度假村高端小型度假性養(yǎng)老公寓接近美國(guó)獨(dú)立生活社區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，中式建筑風(fēng)格規(guī)模占地：10萬(wàn)，總建面：6萬(wàn)占地27畝，總建面9000平，270張床總建面2.66萬(wàn)，550張床運(yùn)營(yíng)模式持有運(yùn)營(yíng)持有運(yùn)營(yíng)持有運(yùn)營(yíng)收費(fèi)模式會(huì)員費(fèi)20-50萬(wàn)，1-3年內(nèi)無(wú)月費(fèi)，餐飲、醫(yī)療等服務(wù)需自費(fèi)會(huì)員費(fèi)60-150萬(wàn)，2009年月費(fèi)8000-16000/套，現(xiàn)3500-10000月/套；押金5-8萬(wàn)，床位費(fèi)1000-3600元/床，餐費(fèi)服務(wù)費(fèi)自理客戶定位中端養(yǎng)生、度假客戶定位高端客戶為主以西部城區(qū)內(nèi)的中端客戶為主土地獲取采用租地模式，運(yùn)營(yíng)成本較低租軍產(chǎn)建筑設(shè)施改造，前期投入裝修裝飾成本土地為工業(yè)用地，地價(jià)低建筑形態(tài)中式古典風(fēng)格，雙層圍合公寓多層廊式公寓，內(nèi)部采用美式裝修風(fēng)格中式風(fēng)格，連廊式多層公寓；植物溫室中庭是最大亮點(diǎn)入住情況2002年10月正式開業(yè)，現(xiàn)會(huì)員1000余名，常住會(huì)員500多名。太醫(yī)館和度假酒店為主營(yíng)業(yè)務(wù)18個(gè)月入住46戶，現(xiàn)常駐80人，收費(fèi)較高，市場(chǎng)接受度差，目前入住率32%17個(gè)月入住144床，2年一期住滿；2010年推出二期，現(xiàn)入住率90%持有經(jīng)營(yíng)案例經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)分析第二十九頁(yè)，共59頁(yè)。太申祥和愛慕家壽山福?；A(chǔ)配套房間設(shè)應(yīng)急呼叫系統(tǒng)每天專人打掃衛(wèi)生和護(hù)理餐飲中心學(xué)習(xí)健身區(qū)域社團(tuán)活動(dòng)豐富康樂中心為星級(jí)賓館專業(yè)營(yíng)養(yǎng)配餐提供心理咨詢和關(guān)愛提供家庭醫(yī)生護(hù)理照料24小時(shí)生活服務(wù)康娛服務(wù)餐廳服務(wù)生活服務(wù)老年樂工作室醫(yī)療特色太醫(yī)院：定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、中醫(yī)為主，會(huì)員可享受一年兩次免費(fèi)體檢常規(guī)門診會(huì)員可免掛號(hào)費(fèi)會(huì)員銷售優(yōu)惠費(fèi)率醫(yī)療綠色通道：與附近301億元建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，資源共享醫(yī)療服務(wù)、健康咨詢醫(yī)務(wù)室保健康復(fù)和醫(yī)療護(hù)理總結(jié)早期“養(yǎng)生度假概念”為題材的綜合運(yùn)營(yíng)養(yǎng)生度假項(xiàng)目，以太醫(yī)館為聞名京城。

養(yǎng)老公寓不是主營(yíng)業(yè)務(wù)，僅為融資渠道之一。總裁姚雪曾在美國(guó)學(xué)習(xí)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目引入國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，但與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)不符，價(jià)格高依托香山風(fēng)景，定位高端的度假養(yǎng)老公寓引入國(guó)外風(fēng)投連鎖度假酒店服務(wù)人員與老人比：1:3逐漸成熟“小而精”的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，是目前養(yǎng)老市場(chǎng)上的新興明珠。持有經(jīng)營(yíng)案例經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)分析第三十頁(yè)，共59頁(yè)。將府莊園朝陽(yáng)區(qū)東北五環(huán)環(huán)鐵綠化帶內(nèi)曜陽(yáng)國(guó)際密云京密飲水渠源頭田各莊鎮(zhèn)壟莊子村北京太陽(yáng)城昌平區(qū)立湯路30號(hào)，北臨溫榆河租售結(jié)合案例第三十一頁(yè)，共59頁(yè)。將府莊園北京太陽(yáng)城曜陽(yáng)國(guó)際特點(diǎn)租賃集體土地、以出售使用權(quán)為主的養(yǎng)老項(xiàng)目全國(guó)首創(chuàng)“老年多元化居住社區(qū)”紅十字的連鎖品牌規(guī)模占地38萬(wàn)，總建面約12.8萬(wàn)占地42萬(wàn)，總建面30萬(wàn)占地13.74萬(wàn)，總建面6.72萬(wàn)銷售部分銷售五十年使用權(quán)，可銷售面積占58%，別墅73棟/家居式公寓228戶20萬(wàn)，住宅和別墅（40獨(dú)棟，2聯(lián)排）擁有70年使用權(quán)的永久會(huì)員：一次性出售房屋、每平方米銷售均價(jià)約為14000元。出租部分持有運(yùn)營(yíng)面積42%，其中兩棟短期公寓共288套已建成3萬(wàn),472間,近1000床位投入使用酒店式公寓82間/150個(gè)床位收費(fèi)模式會(huì)員費(fèi)公寓2萬(wàn)/別墅10萬(wàn)，月費(fèi)5000-9000元/套，餐飲/醫(yī)療等自理一次性繳納10-20萬(wàn)押金，月租金2300-3800元/月，水電餐飲單交會(huì)員費(fèi)10萬(wàn)元，短租月租4900-6500元，起租3個(gè)月，年租5.8萬(wàn)元/套，餐費(fèi)單交客戶定位中高端客戶為主中端中高端土地獲取租賃集體土地一期劃撥土地，二三期低價(jià)配套取得土地市場(chǎng)摘牌取得土地，樓面地價(jià)1104元/平方米建筑形態(tài)別墅、高板公寓別墅、高板、2萬(wàn)平人工湖洋房、獨(dú)棟、聯(lián)排、躍層、酒店公寓入住情況一期已開放兩棟短租樓，一年內(nèi)入住率80%，2008年銷售別墅50年使用權(quán)，銷售類已經(jīng)售罄。銷售類已經(jīng)售罄，出租類入住率達(dá)90%以上2010年10月現(xiàn)房開盤，2011年4月售罄租售結(jié)合案例經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)分析第三十二頁(yè)，共59頁(yè)。將府莊園北京太陽(yáng)城曜陽(yáng)國(guó)際基礎(chǔ)配套綜合服務(wù)中心：供應(yīng)日常生活用品健身娛樂中心：含健身娛樂設(shè)施、餐廳、酒店中庭綠地、酒店、溫泉將身中心、文化藝術(shù)中心、家政服務(wù)中心娛樂區(qū)設(shè)有娛樂設(shè)施全保姆服務(wù)餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)配套醫(yī)療特色醫(yī)療保健中心，與北京多家三甲醫(yī)院開通綠色通道護(hù)理中心、呼叫中心太陽(yáng)城老年醫(yī)療中心武警總醫(yī)院中西醫(yī)康復(fù)醫(yī)療中心（1.1萬(wàn)平方米）總結(jié)營(yíng)造高端養(yǎng)老生活氛圍，注重環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)的打造；“產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)”放緩銷售速度，社區(qū)人口規(guī)模較小，后期配套運(yùn)營(yíng)壓力較大。項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)十年，以公建作為啟動(dòng)，資金困難是最大瓶頸7萬(wàn)平方米配套用于經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益金融創(chuàng)新反按揭和置換充分整合紅十字和城建兩大股東的資源優(yōu)勢(shì)按公益項(xiàng)目獲取土地，實(shí)際以銷售為主的贏利項(xiàng)目設(shè)一定比例公益床位專供革命先輩、傷殘軍人、勞動(dòng)模范等經(jīng)營(yíng)核心通過(guò)銷售收回投資，通過(guò)運(yùn)營(yíng)獲取長(zhǎng)期資產(chǎn)以及穩(wěn)定收益反按揭、置換：目前已有許多老人對(duì)此種銷售方式表示了濃厚的興趣。從中國(guó)的國(guó)情來(lái)說(shuō)，“反按揭”或稱“反向抵押貸款”是非常適合的，但若要獲得長(zhǎng)足發(fā)展，還有待于金融體系對(duì)其確認(rèn)。租售結(jié)合案例經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)分析第三十三頁(yè)，共59頁(yè)。東方太陽(yáng)城順義區(qū)仁和鎮(zhèn)潮白河板塊萬(wàn)科幸福匯房山竇店鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府北側(cè)200米全部出售案例第三十四頁(yè)，共59頁(yè)。東方太陽(yáng)城萬(wàn)科幸福匯特點(diǎn)以養(yǎng)老為營(yíng)銷題材的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模占地234萬(wàn)m2，總規(guī)劃面積80萬(wàn)m2占地面積：7.2萬(wàn)平方米，總建筑面積：16.4萬(wàn)平方米，1262戶運(yùn)營(yíng)模式全部為住宅產(chǎn)品銷售住宅產(chǎn)品全部銷售，大部分配套公建自持出租客戶定位以空港工業(yè)區(qū)為主的京城東北部中高端客戶中端客戶土地獲取住宅用地（含一類別墅用地）摘牌方式取得住宅70年產(chǎn)權(quán)，樓面地價(jià)4354元/平方米建筑形態(tài)別墅、洋房、多層公寓5—15層帶電梯低密觀景板式洋房，一梯兩戶去化速度2002-2004年，一期500套售罄（別墅/公寓），均價(jià)3880元/m2，二手房?jī)r(jià)格30000元/m2；2004-2007年，二期1229套售罄，獨(dú)棟108戶/聯(lián)排231戶/公寓890套，均價(jià)9000元/m2，二手房?jī)r(jià)格28000-35000元/m2；2008-至今，三期在售，獨(dú)棟125戶/公寓2000套，別墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高.2011年6月5日開盤，開盤均價(jià)10000元/平方米，開盤當(dāng)日銷售率83%，全部為80平方米兩居戶型，兩個(gè)月時(shí)間一期開盤的180套已全部售罄。二手房15000元/㎡。全部出售案例經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)分析第三十五頁(yè)，共59頁(yè)。東方太陽(yáng)城萬(wàn)科幸福匯基礎(chǔ)配套東方嘉賓國(guó)際酒店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）商業(yè)一條街康體中心、各類球館、溫泉泳池5萬(wàn)平方米太陽(yáng)會(huì)所7個(gè)班的幼兒園菜地認(rèn)領(lǐng)，休閑娛樂餐飲服務(wù)設(shè)施2萬(wàn)平米配套，其中1.5萬(wàn)平米的老年公寓和活動(dòng)中心——“活躍長(zhǎng)者之家”醫(yī)療特色東方太陽(yáng)城醫(yī)院：功能完善的綜合性醫(yī)院其他：全社區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì)、紅外無(wú)線安防等無(wú)總結(jié)環(huán)境提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的典型代表項(xiàng)目，高爾夫、水系、濕地、林場(chǎng)賦予項(xiàng)目生態(tài)價(jià)值；

早期著名養(yǎng)老概念地產(chǎn)項(xiàng)目，潮白河岸邊的低密度超級(jí)大盤后期針對(duì)老年人的服務(wù)配套并不完善項(xiàng)目自身品質(zhì)較好，但周圍環(huán)境惡劣萬(wàn)科進(jìn)駐老年地產(chǎn)的實(shí)驗(yàn)作品全部出售案例經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)分析第三十六頁(yè)，共59頁(yè)。位置大多都較偏遠(yuǎn)，區(qū)位不理想，只能注重項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境營(yíng)造建筑形式多為多層公寓，有部分通過(guò)獨(dú)棟別墅和四合院形式提升價(jià)值注重老年人專用設(shè)施的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，如無(wú)障礙通道、緊急報(bào)警系統(tǒng)、室內(nèi)扶手、風(fēng)雨連廊等經(jīng)營(yíng)模式總結(jié)出租、出售和租售結(jié)合的方式，通過(guò)出售快速收回投資，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡針對(duì)老人出售的公寓僅出售使用權(quán)，出售產(chǎn)權(quán)的多演變?yōu)樯唐贩浚夏旯⑻卣鞑幻黠@出租多采用會(huì)員制或繳納押金的形式進(jìn)行預(yù)交，按月收取月租費(fèi)。多設(shè)置醫(yī)療中心或社區(qū)醫(yī)院，注重醫(yī)療設(shè)施均設(shè)有康體會(huì)所，滿足老人活動(dòng)、娛樂需求均有餐飲服務(wù)、家政保潔服務(wù)、組織多種社團(tuán)活動(dòng)開發(fā)建設(shè)配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式第三十七頁(yè)，共59頁(yè)。世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)案例分析第三十八頁(yè)，共59頁(yè)。國(guó)內(nèi)代表案例第三十九頁(yè)，共59頁(yè)。親親和和源源上海市區(qū)10km外環(huán)上海親和源總用地面積83300平米總建設(shè)用地面積10萬(wàn)平米公共服務(wù)配套建面30000平米位置浦東秀沿路2999弄容積率1.2綠化率51%建筑類型小高層、多層開盤時(shí)間2010-1-16銷售均價(jià)20000元/平米主力戶型58、72、120平米裝修狀況宜老弅精裝修總戶數(shù)838戶開發(fā)商親和源股份有限公司親和源老年公寓——高端會(huì)員制養(yǎng)老第一家第四十頁(yè)，共59頁(yè)。親和學(xué)院健庩會(huì)所老年度假酒店餐廳醫(yī)院頤養(yǎng)院商鋪老年公寓Mini高爾夫總體規(guī)劃——沿街排布餐廳、商業(yè)、老年大學(xué)、健康會(huì)所、老年度假酒店等公建型物業(yè)，社區(qū)內(nèi)部排布居住型物業(yè)，保證私密性?宜老硬件配置完善，配餐中心、醫(yī)院、頤養(yǎng)院、老年大學(xué)、健康會(huì)所、商業(yè)街、迷你高爾夫球場(chǎng)等一應(yīng)俱全，滿足各類老年人群需要；?為老服務(wù)設(shè)置齊全，生活、健康、快樂三大服務(wù)體系，可滿足各年齡段老年生活所需上海親和源第四十一頁(yè)，共59頁(yè)。優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境精裝修的老年公寓宜老設(shè)斲設(shè)計(jì)無(wú)障礙通道智能安全監(jiān)控項(xiàng)目特色——全部采用無(wú)障礙設(shè)計(jì)，加上周到“管家式”服務(wù)，成為一個(gè)不脫離社會(huì)，既相對(duì)獨(dú)立又不乏開放的老年生活社區(qū)有12幢多層電梯住宅樓組成，共設(shè)838套居室，可供1600位左右癿老人居??；室內(nèi)全裝全配，櫥柜床椅、家用電器一應(yīng)俱全，有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話全部開通，況暖水二十四小時(shí)供應(yīng)，老人拎包即可入住，床上四件套，都被配置在內(nèi)上海親和源第四十二頁(yè)，共59頁(yè)。美格菲健康會(huì)所索迪斯養(yǎng)生餐廳醫(yī)院物業(yè)服務(wù)配餐中心?曙光醫(yī)院親和源分院?上海老年大學(xué)?索迪斯餐廳?美格菲會(huì)所?愛瑪客物業(yè)項(xiàng)目特色——與國(guó)內(nèi)外多家知名品牌企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，建立專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)上海親和源第四十三頁(yè)，共59頁(yè)。合同章程

入會(huì)申請(qǐng)

入會(huì)審核 會(huì)員確認(rèn)推薦人擔(dān)保人體梱合格會(huì)員信息登記權(quán)益合約入住合同入住卡種年限戶型會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)小套（58平米）2.98萬(wàn)A卡永麗（可繼承，可轉(zhuǎn)讓）中套（72平米）75萬(wàn)3.98萬(wàn)大套（120平米）6.98萬(wàn)小套（58平米）45萬(wàn)B卡終身（15年內(nèi)可退）中套（72平米）55萬(wàn)2.38萬(wàn)大套（120平米）88萬(wàn)經(jīng)營(yíng)模式——會(huì)員制運(yùn)營(yíng)模式親和源會(huì)員制社區(qū)癿運(yùn)營(yíng)以會(huì)員制模式為載體，通過(guò)會(huì)員制的運(yùn)營(yíng)構(gòu)建了俱樂部的服務(wù)模式，從而提升不保障養(yǎng)老服務(wù)的品質(zhì)親和源會(huì)員制的會(huì)員卡體系分為記名會(huì)員卡與不記名會(huì)員卡。上海親和源第四十四頁(yè)，共59頁(yè)。項(xiàng)目配套——頤養(yǎng)院頤養(yǎng)院建筑面積9736.1平米，共設(shè)300余張床位。與上海市三級(jí)甲等醫(yī)院對(duì)接，由專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)派出團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理現(xiàn)醫(yī)院只為親和源內(nèi)部老人提供護(hù)理服務(wù)，外部人員暫不接待，房型分為豪華房、包房、3人房、4人房頤養(yǎng)院共9層，1-4層為門診部門，5層為樣板間，6-9層位護(hù)理區(qū)房間內(nèi)配有獨(dú)立洗手間、冰箱、電視、緊急呼叫器收費(fèi)包括：1.床位費(fèi)及護(hù)理服務(wù)費(fèi)2.餐飲費(fèi)（自訂）3.醫(yī)療保證金入住頤養(yǎng)院收醫(yī)療保證金1萬(wàn)元，出院后退還親和源會(huì)員入住可免收床位費(fèi)及醫(yī)療保證金上海親和源第四十五頁(yè)，共59頁(yè)。項(xiàng)目配套——健康會(huì)所卡種1年卡2年卡服務(wù)內(nèi)容個(gè)人卡6000元6800元1—3層所有設(shè)施任意，不另收費(fèi)用家庭卡8400元11760元親子卡7500元——老年卡1000元——限親和源老人辦理，1-3層設(shè)施任意使用貴賓卡28800元——4樓辦卡，可使用理療SPA、足浴，1-3層設(shè)施任意使用，有專人指導(dǎo)現(xiàn)有500多名老人在會(huì)所辦理會(huì)員卡，會(huì)所不僅接待親和源內(nèi)老人，同時(shí)對(duì)外也開放1樓接待處、銷售辦公室、小賣部、游泳池、更衣室、毛巾及鑰匙辦理柜臺(tái)2樓為行政辦公室、兒童及娛樂室3樓為水中運(yùn)勱池、桑拿及溫蒸房、健庩吧、跳操房、醫(yī)療梱測(cè)房、康復(fù)理療區(qū)、運(yùn)動(dòng)器械區(qū)、更衣室4樓為康復(fù)咨詢及理療SPA、足浴5樓為多功能會(huì)議廳上海親和源第四十六頁(yè)，共59頁(yè)。與上海老年大學(xué)合作，由上海老年大學(xué)總部派出師資、提供課程設(shè)在辦公樓，二樓設(shè)7個(gè)教室，其中2間鋼琴房面向養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的會(huì)員進(jìn)行招生，滿足會(huì)員對(duì)“老有所學(xué)”的追求開設(shè)英語(yǔ)、電腦、音樂、藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)等共6大類15個(gè)學(xué)習(xí)班，每門課程將設(shè)計(jì)循序漸迚的系列課時(shí)，讓會(huì)員享受到學(xué)習(xí)的樂趣在開設(shè)學(xué)習(xí)班的同時(shí)，也計(jì)劃將社區(qū)各類興趣活動(dòng)班納入統(tǒng)一管理，使會(huì)員們的活動(dòng)更加規(guī)范和豐富項(xiàng)目配套——親和學(xué)院：引進(jìn)上海老年大學(xué)，讓老年人拓展深化自己的興趣愛好，增加群體交流的機(jī)會(huì)，使生活更加豐富上海親和源第四十七頁(yè)，共59頁(yè)。項(xiàng)目配套——配餐中心：與索迪斯公司合作，建設(shè)總建面2574平米的養(yǎng)生餐廳，方便老人就餐建筑面積：2574.6平米，分為上下2層。由專業(yè)餐飲管理公司管理，管理公司按營(yíng)業(yè)額與親和源分成。餐廳只為護(hù)理和療養(yǎng)人員提供送餐服務(wù)，公寓內(nèi)老人需自行前往餐廳吃，葷菜價(jià)格7元，素菜2.5元-3.5元。上海親和源第四十八頁(yè)，共59頁(yè)。房型面積門市價(jià)優(yōu)惠價(jià)早餐套房（3室2廳）120平米1280元680元有雙人（1室1廳）76平米980元480元單人大床（1室1廳）50平米680元380元項(xiàng)目配套——度假酒店酒店內(nèi)共設(shè)74套客房，公寓式配置，酒店式管理。提供分時(shí)度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗(yàn)等服務(wù)親和源內(nèi)老人帶朋友居住享受優(yōu)惠價(jià)格，自己居住優(yōu)惠后抹去零頭上海親和源第四十九頁(yè)，共59頁(yè)。國(guó)外經(jīng)典案例第五十頁(yè)，共59頁(yè)。在人口老齡化下，發(fā)達(dá)國(guó)家中單一的養(yǎng)老院向系統(tǒng)、多元化養(yǎng)老社區(qū)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為一種趨勢(shì)美國(guó)的太陽(yáng)城日本的港北新城荷蘭的弗萊德利克斯堡……系統(tǒng)、規(guī)?；睦淆g產(chǎn)業(yè)、聚集性的養(yǎng)老城、異地養(yǎng)老社區(qū)…已經(jīng)成為養(yǎng)老模式發(fā)展的新趨勢(shì)。第五十一頁(yè)，共59頁(yè)。佛羅里達(dá)太陽(yáng)城戶型構(gòu)成：大多數(shù)是獨(dú)棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓分六大居住社區(qū)：太陽(yáng)城中心:獨(dú)立家庭別墅國(guó)王之殿:連體別墅湖中之塔:輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)庭院阿斯頓花園:出租的獨(dú)立居住公寓自由廣場(chǎng):輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)u名稱緣起：ü西方不稱老年人為夕陽(yáng)，而是太陽(yáng)ü意大利哲學(xué)家康帕內(nèi)拉曾著《太陽(yáng)城》u區(qū)位：臨近海灣ü社區(qū)坐落于佛羅里達(dá)西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達(dá)之間，距佛羅里達(dá)最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程u規(guī)模：接近微型城市ü社區(qū)太陽(yáng)城中心共有10500個(gè)住宅單元，目前入住來(lái)自全美及世界各地的住戶1.6萬(wàn)u目標(biāo)定位和建設(shè)理念：ü社區(qū)自1961年開始建設(shè)起，便定位佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實(shí)、身體健康，享受一種不孤獨(dú)、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活年齡段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)成：老年人口占絕對(duì)多數(shù)美國(guó)佛羅里達(dá)太陽(yáng)城中心老年社區(qū)——聞