第8章編寫一校二校

P179凈收益的求取、率的求P181

的雙方，以公平方式在價值時點自愿進行的金額抵押價值是房地產(chǎn)假定未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去法定優(yōu)先（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）P1811·單選題】房地產(chǎn)在某一特定時間的實際狀況下的價值是（【答案】P181

，，過且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)然后將它們與估價對象★在具體一宗房地產(chǎn)中雙方可能有利害關(guān)系，可能對對象不象搜集實P1812·多選題】下列屬于市場法估價步驟的有（搜集實核算成【答案】（1）（2）（3）（4）考點三搜集實例、選取可比實搜集實例、選取可比實價格；④日期；⑤付款方式；⑥情況，如目的、方式稅3·單選題】可比實例的數(shù)量并不是越多越好，一般選取數(shù)量為（）1～33～100～1515【答案】P182考點四

將分期支付的可比實例價格折算為在日期付清＋in1i＋in統(tǒng)一幣種和貨幣單位。①不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用一貨幣單位方面，按照使用習慣，、、港幣等，通常都采用“元”P183考點五情況修

，，可比實例價格進行的修正，稱為情況修特殊情稅費負擔的：應(yīng)由賣方繳納的稅費，協(xié)議由對稅費負擔的修正，是將價格修正為依照稅法及和自己應(yīng)繳納的稅費下的價修正正常價格－應(yīng)由賣方繳納的稅費＝賣方實得金額應(yīng)由賣方繳納的稅費＝正常價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率 賣方實得金 正 價格1－應(yīng)由賣方繳納的稅 買方實付金 正 價格價格的10%，稅費均由買方繳納，則該房地產(chǎn)的正常市場價格（A.3000元B.3000元C.2700元D.3300元【答案】【解析】本題考查情況修正的相關(guān)計算。稅費由買方繳納，意味著3000元/m2是3000元/m2高。P1846·2011320000元/m220119100【答案】【解析】本題考查市場狀況調(diào)整。9月價格＝3月價格×4月指數(shù)×5月指數(shù)×6月指數(shù)×7月指數(shù)×8月指數(shù)×9月指數(shù)/m2P1847·單選題】下列不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容的是（【答案】P1879·多選題】收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用合適的（，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。【答案】P188A～PniV＝Y(jié)P189則該項目每年可以獲得的凈收益為（）萬元。【答案】V＝AY

n]，

30，A＝530.4（萬元

益年限沒有限制，則該項目的年收益率為（?！敬鸢浮俊窘馕觥勘绢}考查無年限限制的收益法的計算。Y＝A100%＝

【例12·單選題】某寫字樓預(yù)計持有2年后，持有期的凈收益每年216萬元，時的價格為5616萬元，率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元?！敬鸢浮?V＝A ]＋

＝216

]＋

520（

2

8%2P190【例13·單選題】凈收益＝潛在毛收入－（）＋其他收入－運營費用【答案】P190【例14·單選題】率的計算為（【答案】【解析】本題考查率的計算。率的計算為：率＝投資回報/所投入的P191考點十三成本法概述15·（）【答案】P191考點十四成本法的P，【例·單選題】某商品住宅開發(fā)項目的用地是年前以樓面地價元/m2取得的，建筑安裝工程費為2000元/m2用銷售稅費和開發(fā)利潤等為土地取得成本與建筑安裝稅水平不變，用成本法估價的該商品住宅目前的價值為（）元/m2。，【答案】安裝工程費＋用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤，即3000＋2000＋（3000＋2000）×50%＝/m217·單選題】某房地產(chǎn)商要重新接受開發(fā)一個停工的住房建設(shè)項目，已知該公司已經(jīng)建設(shè)中的住房花費900萬元，該土地花費了700萬元，該片住房的折舊為400萬元，則接手前該項目的價值為（）萬元?！敬鸢浮?00＋900－400＝1200萬元。P19218·單選題】利用有關(guān)成本指數(shù)或變動率，將被估價建筑物的歷史成本調(diào)整到價值時點的成本來求取建筑物重新購建價格的方法屬于重新構(gòu)建價格求取的（?！敬鸢浮縋193

計算因素（環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境、環(huán)境污染、交通擁擠建筑物自然：竣工至不能使有效：價值時點顯示的剩余剩余自然＝自然－實際剩余經(jīng)濟＝經(jīng)濟－有效年限法中最主要的是直直也是最簡單最普遍的折舊方法其步 N—經(jīng)濟有效為t年的建筑物折舊總額E＝D t V＝C－Et）Nt）Nt—N于建筑物折舊的（?！敬鸢浮績r格為600元/m2，年折舊額為1440元，用直計算該建筑物的成新率是（?！敬鸢浮縋194考點十七假設(shè)開發(fā)法P195

P196似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均率，它體現(xiàn)了的利率和開發(fā)利潤率兩P19621·單選題】房地產(chǎn)假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的終點是（【答案】【例（【答案】（2）（3）P196考點十八房地產(chǎn)估價報告。。房地產(chǎn)估價報告一般應(yīng)當采取形式報告按照格式，分為敘述式報告（4）房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價師都應(yīng)在該中簽名但非房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在該中簽名。該對簽名的房地產(chǎn)估價師也可以起著一種警示作用23·單選題】便于委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內(nèi)容有一個總體的了解，易于找到感的內(nèi)容是指房地產(chǎn)估價報告的（）部分。【答案】【解析】本題考查房地產(chǎn)估價報告的。通常是按照前后次序列出估價報告各個組成24·多選題】房地產(chǎn)估價報告通常由（）【答案】P201下列不屬于房地產(chǎn)估價中所涉及的“價值”概念的是（（）要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值3.（）是選取一定數(shù)量發(fā)生過且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，然后將它比較法適用于評估（采用比較法估價時，要求選取的可比實例的日期應(yīng)與（）接近某套商品住宅的建筑面積為100m2套內(nèi)建筑面積為80m2建筑面積的單價為5000元/m2，套內(nèi)建筑面積的單價為（）元/m2。某套商品住宅的建筑面積為120m2，套內(nèi)建筑面積為80m2，套內(nèi)建筑面積的價格為元/m2，則其建筑面積的價格為（）元/m2進行面積內(nèi)涵換算時，套內(nèi)建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×（120m2，則該套住房每平方米套內(nèi)建筑面積的價格為（）某宗可比實例房地產(chǎn)2006年1月30日的價格為1000/m2，該類房地產(chǎn)以為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設(shè)與的市場匯率2006年1月30日為1＝7.98元，2006年9月30日為1＝7.95元，則將該可比實例調(diào)整為2006年9月30日的價格約為（）元/m2。3000元/m2120m2，套內(nèi)住房面積的單價2400元/m2，則該住房的使用面積為（）m2。市場法估價時，因可比實例價格不正常而對其進行的處理，屬于（格為（）萬元。以3000元/m2的價格了某住宅小區(qū)的一套住房，稅費全部由負擔；同日，以3100元/m2的價格在該小區(qū)了一套幾乎相同的住房，稅費由各自負擔。已知該地區(qū)住房中賣方應(yīng)繳納的稅費為價格的6%，買方應(yīng)繳納的稅費為價格的4%。與的實際價格相比（。的實際價格兩人的實際價格相不能判斷誰的實際價格某宗房地產(chǎn)，在合同中寫明買方付給賣方2400元/m2，中涉及到的稅由買方來負擔。該地區(qū)房地產(chǎn)中應(yīng)由賣方交納的稅費為正常價格的7%，應(yīng)由買方交納的稅費為正常價格的5%，則該宗房地產(chǎn)的正常價格為（）元/m2。201133000元/m210020117月的價格為（）元/m2需要設(shè)定一種“標準房地產(chǎn)”為基準進行比較的房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法是（某房地產(chǎn)，收益年限為無限，率為8%，每年可以獲得凈收益40萬元，則該房地產(chǎn)的價格應(yīng)該為（）萬元。某房地產(chǎn)收益年限為50年，率為10%，每年可以獲得凈收益60萬元，則該房地產(chǎn)的價格應(yīng)該為（）萬元。房地產(chǎn)的價值為（）萬元。某套住宅未來每年的潛在毛收入為2萬元空置和收租損失為潛在毛收入的10%，20%，該住宅的年凈收益是（）萬元。價值來求取估價對象價值的房地產(chǎn)估價方法是指（。如果物業(yè)的年凈收益不變，率不變，則收益年限為無限年計算出的物業(yè)的收益價值一定（）收益年限為有限年的物業(yè)的收益價值。房地產(chǎn)在被充分利用、沒有空置情況下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入是（收益法中的運營費用率是（從全社會來看，投資遵循收益與風險相匹配原則（）率無風險在建設(shè)館、學校等設(shè)施時，一般采取的估價方式是（1000元/m21500元/m2，管6%，則開發(fā)后的地價為（）元/m2。在房地產(chǎn)估價中，建筑物折舊＝建筑物重新購建價格－（某舊住房因沒有獨立的衛(wèi)生間所造成的價值損失，屬于（建筑物因房地產(chǎn)市場不景氣而造成的價值損失，屬于（）/m2。該幢住宅的這種價值損失屬于（某建筑物實際與有效的關(guān)系是（實際＝有效實際＞有效實際＜有A、B、C100m210500經(jīng)濟為30年，殘值率為5%。用直計算折舊，則此建筑物的現(xiàn)值為（）元50年，則利用直計算的該建筑物的成新率為（元/m2，年折舊額為1800元，用直計算該建筑物的成新率為（用成本法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，建筑物現(xiàn)值＝（B.建筑物重新購建價格－年折舊額×經(jīng)濟房地產(chǎn)開發(fā)估價中，以下（）利用假設(shè)開發(fā)法進行房地產(chǎn)估價，下列情形中會使評估價值高的是（在下列估價方法中，需要投資利息估算的是（在建工程、待開發(fā)土地等房地產(chǎn)項目的潛力估價時，一般采用的方法是（評估一片區(qū)位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價值，適宜采用（房地產(chǎn)假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)經(jīng)營期的起點是（）成套住宅抵押估價報告采用的報告形式是（評估房地產(chǎn)的市場價值應(yīng)遵循的原則有（下列選項屬于房地產(chǎn)估價比較法適用對象的有（房地產(chǎn)估價搜集實例時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（房地產(chǎn)估價中，選取的可比實例應(yīng)符合的要求有（C.類型與估價目的的吻E.價格是付采用市場法進行房地產(chǎn)估價時，可比實例的實際價格只有經(jīng)過了（）等處理后才可房地產(chǎn)估價的市場法中，建立比較基礎(chǔ)一般要做的工作有（房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（將多個可比實例的估價對象價值綜合成一個最終估價對象價值的方法有（根據(jù)收益法，房地產(chǎn)價值的大小，主要取決于（以下屬于收益法的估價方法有（房地產(chǎn)運營費用與會計上的成本費用是有區(qū)別的，是從估價角度出發(fā)，不包含（抵押的還本付息求取率的基本方法有（下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的有（下列關(guān)于房地產(chǎn)重新購建價格的表述正確的有（正常使用造成的建筑物物質(zhì)磨損與（）求取建筑物折舊的方法有（對寫字樓在建工程進行估價，適用的估價方法有（用假設(shè)開發(fā)法進行估價時，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的主要區(qū)別在于（假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)期包括（下列有關(guān)房地產(chǎn)估價報告的敘述，正確的有（房地產(chǎn)估價報告通常由（）估價的假設(shè)和限制條件主要包括（P207D/m2C/m2x，8000×100＝120x，解得：x＝6666.67（元/m2/m2B＝2400×120÷3000＝96（m2賣方還需交納稅費，所以題中的297萬元，是買方實際支出的。根據(jù)：設(shè)正常的價格為X，則應(yīng)由買方負擔的稅費為8%，則X＝297－8%X，X＝275（萬/m2，/m2，3300＞3224，X＝400÷（1－7%【解析】本題考查可比指數(shù)形式的市場狀況調(diào)整的計算。估價時點的價格/m2（萬元V＝AY

n

50

萬元

V＝A

44

萬元 Yn

1035價格V＝A/Y與收益年限為有限年且其他因素不變的房地產(chǎn)收益價格（1＋Y）n]進行判斷，我們會發(fā)現(xiàn)有限年的還要乘以[1－1/（1＋Y）n]，所以本題答案，與投資風險成正相關(guān)，風險大的投資，其率也高，反之則低。，/m2/m2B因素所造成的建筑物價值的減損不利因素包括經(jīng)濟因素區(qū)位因素政策等其他因素。物維修養(yǎng)護情況比正常情況差的，則實際＜有效。R＝5%NEt＝C（1－R）t/N＝1583.3×10＝15833（元筑物現(xiàn)值＝重新構(gòu)建價格－折舊總額 V＝C－E N

）N）

]發(fā)利潤－取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費。AB兩項都會使評估價值偏低，而依據(jù)可知評估價C。（（2）（3）（4）（5）標準廠房開發(fā)用地等數(shù)量較多經(jīng)常發(fā)生且具有一定可比性的項目不適合特殊廠房、）））（1）（2（3（4（5）））（6）情況，如目的、方式、稅費負擔方式等。在搜集實例時，無需（1）（2）（3）（4）【解析】本題考查對可比實例價