國(guó)內(nèi)樓花按揭的法律制度及其完善,經(jīng)濟(jì)法論文

國(guó)內(nèi)樓花按揭的法律制度及其完善,經(jīng)濟(jì)法論文樓花是對(duì)預(yù)售樓宇的俗稱，該詞最先在香港地區(qū)使用，由于房屋尚未完全完工便被拆零砸碎、分期分批的預(yù)售給購(gòu)房者，故該銷售的商品房被稱為樓花.因而，樓花是指正在建設(shè)或已籌劃建設(shè)的，但尚未完成交房的商品房。按揭,英文為mortgage,最初來(lái)源英美法系，大陸按揭制度是從香港按揭引入后在國(guó)內(nèi)迅速發(fā)展起來(lái)，它不但加強(qiáng)了購(gòu)房者的買房能力，而且緩解了房地產(chǎn)商的資金運(yùn)作緊張狀況，促進(jìn)了房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的繁榮，同時(shí)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。在大陸地區(qū)，樓花按揭一詞一般以為是對(duì)樓宇抵押貸款或抵押貸款。詳細(xì)操作是購(gòu)房者與房地產(chǎn)商將簽訂一份(房地產(chǎn)買賣合同〕，同時(shí)將所應(yīng)享有的對(duì)預(yù)購(gòu)樓宇的期權(quán)抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，而銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過(guò)發(fā)放貸款給購(gòu)房者用于墊付部分房款，當(dāng)購(gòu)房者還清所有貸款的本息后，將完全享有該商品房的房產(chǎn)所有權(quán)，一旦購(gòu)房者沒(méi)有能按合約履行相應(yīng)的還款責(zé)任，銀行等金融機(jī)構(gòu)有權(quán)待樓宇完工后將該抵押的房產(chǎn)行使拍賣的權(quán)利，同時(shí)從該拍賣價(jià)款中獲得優(yōu)先賠償。二、國(guó)內(nèi)樓花按揭的法律制度概述按揭是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中一種不可或缺的擔(dān)保方式，但該詞在當(dāng)下法律術(shù)語(yǔ)中還不存在，其更多的情況下還是作為房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的交易術(shù)語(yǔ)來(lái)用，其只是一種比擬特殊的抵押貸款購(gòu)房方式。樓花按揭的法律制度關(guān)系相對(duì)其他法律關(guān)系具有更復(fù)雜的特性。大部分學(xué)者以為國(guó)內(nèi)的樓花按揭是由四種法律制度關(guān)系組成：購(gòu)房者與房地產(chǎn)商之間的樓宇交易關(guān)系；購(gòu)房者與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間的按揭〔抵押〕關(guān)系；房地產(chǎn)商與銀行等金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者三者之間的物的擔(dān)保關(guān)系以及房地產(chǎn)商與銀行等金融機(jī)構(gòu)的回購(gòu)關(guān)系。三、樓花按揭法律現(xiàn)在狀況分析3.1大陸地區(qū)按揭法律制度現(xiàn)在狀況分析在大陸地區(qū)的按揭市場(chǎng)中，按揭業(yè)務(wù)必須有銀行等金融機(jī)構(gòu)的參與，并且銀行等金融機(jī)構(gòu)在促使房地產(chǎn)交易的完成交易中扮演重要的角色。該按揭擁有下面的特點(diǎn)：A.按揭關(guān)系建立時(shí)，并沒(méi)有要求該樓宇的財(cái)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移，最關(guān)鍵的所有權(quán)也沒(méi)發(fā)生轉(zhuǎn)移。銀行等金融機(jī)構(gòu)不負(fù)責(zé)保管有關(guān)權(quán)利證書，而是由貸款人自個(gè)保管。B.按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)不同。在英美法及香港法按揭中，購(gòu)房者若不按合約履行債務(wù)權(quán)利，銀行等金融機(jī)構(gòu)能夠明確的獲得該商品房的所有權(quán)。但在大陸地區(qū)，銀行等金融機(jī)構(gòu)作為債權(quán)人幾乎沒(méi)有要求獲得該樓宇的所有權(quán)。C.在按揭法律關(guān)系中，購(gòu)房者具有履行分期付款以清抵押貸款的責(zé)任，銀行等金融機(jī)構(gòu)固然是按揭權(quán)人，但并不能擁有該按揭樓宇的所有權(quán)。因而，在國(guó)內(nèi)的按揭體系中，按揭人的主要行為是負(fù)責(zé)履行該抵押貸款的歸還，而不是負(fù)責(zé)對(duì)該按揭樓宇所有權(quán)的贖回。這點(diǎn)與英美法及香港法按揭中按揭人享有的贖回權(quán)是不一致的。3.2大陸地區(qū)樓花按揭存在的問(wèn)題1.樓花按揭立法的空白1992年珠海市房地產(chǎn)管理局和司法局初次共同發(fā)布了(關(guān)于開(kāi)展商品房預(yù)售〔樓花〕和按揭貸款公證及登記備案業(yè)務(wù)的通知〕，此通知能夠講是地方部門初次對(duì)商品房預(yù)售買及樓花按揭作了相應(yīng)的區(qū)域性政策規(guī)定，算是按揭制度在大陸地區(qū)的初次正式亮相.20年以來(lái)國(guó)家相繼公布了一些商品房銷售的規(guī)章制度，但幾乎牽涉的都是關(guān)于房地產(chǎn)抵押的規(guī)定，卻未牽涉對(duì)樓花按揭的合理定義，且無(wú)詳細(xì)內(nèi)容，其與英法美及香港地區(qū)樓花按揭方面的一些法律規(guī)章比擬存在較大差距。2.銀行等金融機(jī)構(gòu)以規(guī)代法因立法的缺乏，各銀行等金融機(jī)構(gòu)制定出了自個(gè)特有的按揭管理辦法，現(xiàn)實(shí)中用到的按揭協(xié)議一般都是由銀行等金融機(jī)構(gòu)根據(jù)自個(gè)的想法單方制訂的，缺少與按揭人的溝通。3.套用抵押理論的誤區(qū)樓花按揭對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)來(lái)講，必然存在著較大的房貸風(fēng)險(xiǎn)，但是其以規(guī)代法的實(shí)際操作流程中顯然已具備了十足的防備，然而處于弱勢(shì)的購(gòu)房者卻缺乏與之一致的風(fēng)險(xiǎn)防備手段。因而，本文以為，上述情況下房地產(chǎn)商理應(yīng)承當(dāng)?shù)膿?dān)保責(zé)任卻是缺乏的，其是造成銀行等金融機(jī)構(gòu)損失的主要責(zé)任人同時(shí)是按揭關(guān)系中的最大受益人，因而，建議其應(yīng)當(dāng)承當(dāng)大部分的責(zé)任。四、怎樣完善國(guó)內(nèi)樓花按揭制度的建議1.樓花按揭應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)為一般的房屋抵押,要求按揭合同中對(duì)該過(guò)渡經(jīng)過(guò)中的相關(guān)責(zé)任做出明確的約定，以避免交易主體間出現(xiàn)不必要的互相推委，使該過(guò)渡期限有法可依。2.登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作簡(jiǎn)單記載，程序過(guò)于簡(jiǎn)單，建議在抵押合同上作記載外，還可采用向擔(dān)保權(quán)人銀行頒發(fā)(預(yù)售商品房他項(xiàng)權(quán)證〕，以保證購(gòu)房者的擔(dān)保權(quán)遭到相關(guān)法律的有效維護(hù)。3.為了避免各按揭主體在樓花按揭中所處的地位及利益不對(duì)等的情況，建議將各主體的主要權(quán)利、義務(wù)用法律的形式以文字的方式定下來(lái)，合理配置權(quán)利，不允許當(dāng)事人存在不公平的約定，以保障各主體的利益平衡，進(jìn)一步保衛(wèi)弱勢(shì)群里的利益。五、結(jié)束語(yǔ)房地產(chǎn)按揭十分是樓花按揭是能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的有效途徑之一，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序的發(fā)展。樓花按揭在我們國(guó)家起步較晚，然而這種經(jīng)營(yíng)方式在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家卻早已通用，運(yùn)用嫻熟，并獲得了成功的實(shí)踐經(jīng)歷體驗(yàn)。本文結(jié)合當(dāng)下國(guó)內(nèi)大陸地區(qū)樓花預(yù)售的現(xiàn)實(shí)，分析國(guó)內(nèi)按揭制度的法律務(wù)現(xiàn)在狀況，比擬國(guó)內(nèi)按揭制度與發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)的差異，探析國(guó)內(nèi)按揭的法律性質(zhì)和國(guó)內(nèi)樓花按揭法律制度的變革思路及改良建議，以便部門能對(duì)樓花按揭市場(chǎng)有效監(jiān)管。以下為以下為參考