美國房地產(chǎn)金融機(jī)制的啟示

美國房地產(chǎn)金融機(jī)制的啟示2003-05-09：《中國房地產(chǎn)金融》2003年第2期美國的住宅金融機(jī)制是在政府干預(yù)和市場調(diào)節(jié)下發(fā)展成熟起來的，其成功的運(yùn)作模式在弱化和規(guī)避住房金融風(fēng)險(xiǎn)等方面發(fā)揮了重要作用。因此，借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，對促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，啟動我國的住房消費(fèi)有著重要意義。一、美國的住房金融機(jī)制的構(gòu)成20世紀(jì)60年代以來，美國居民的住房自有率大幅提高，跟它高度發(fā)達(dá)的住房抵押貸款機(jī)制是密切相關(guān)的。住房抵押貸款是購房人以所購住房為抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款來支付該住房的購房款的一種住房金融類型，主要包括三個主體：放款人、購買人以及從事抵押貸款交易的機(jī)構(gòu)。在這種機(jī)制下，相應(yīng)地形成了美國住宅金融的一級市嘗二級市場和住房抵押保險(xiǎn)市常自1965年美國家庭住房自有率就達(dá)到63．0％，至2001年達(dá)到67．8％(資料來源：美國國家統(tǒng)計(jì)局)。1．豐富的資金來源(一級市場)一級市場是直接發(fā)放貸款的市場，由集蓄貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、人壽保險(xiǎn)公司、抵押銀行等構(gòu)成。表1未清償?shù)盅嘿J款來源(1960～1981年)單位：億美元幕查儲蓄傳互助洗商業(yè)厭人壽哥政府當(dāng)縣柱年份并貸款穿儲蓄肢盛保險(xiǎn)獨(dú)支持謀其他灌招總計(jì)蕉稱協(xié)會鍬銀行隨銀行繁公司煩機(jī)構(gòu)中燦醬1960遍55.4煉20.6董19.2喜24.9熱7.1善14.7弦141.9寶1965戰(zhàn)94.2擁33.8挎30.4透29.6脖6.6釣25.9渴220.5企1970蓮124.5租42.1歌42.3驟26.8句24.7畏37薯297.4姥1975旅223.9竭50晉77對17.6乓66睬47.6鵝482.1托1978串356.1步63.3淡129.2筍14.4殘119.6黃70.9鐵753.5笨1981僵433.1燦68.2仇170組17.2催209.7貧140.3護(hù)1038.5資料來源：美國國家統(tǒng)計(jì)局儲蓄貸款協(xié)會大多是地方所有的私營機(jī)構(gòu)，吸收個人存款，然后發(fā)放長期貸款，主要用于房屋建造、購買、修繕。商業(yè)銀行除了直接向消費(fèi)者發(fā)放住房信貸外，還向有關(guān)的經(jīng)銷商購買抵押貸款票據(jù)。人壽保險(xiǎn)公司中向房地產(chǎn)公司提供貸款，把它作為一種投資形式，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)條件的變化，而更好地調(diào)節(jié)所持有的有價證券的價值。政府支持機(jī)構(gòu)的貸款主要滿足消費(fèi)信貸短缺的農(nóng)村和小城市的退伍軍人的要求。抵押銀行通過向商業(yè)銀行借款來發(fā)放貸款，其借貸的利息差為倉儲利潤，用來維持其放貸服務(wù)。2．完備的二級市場二級市場是出售抵押貸款的市場，主要由抵押貸款的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和從事二級抵押市場交易的機(jī)構(gòu)組成。二級市場的運(yùn)作使一級市場有了長期穩(wěn)定的資金來源。現(xiàn)在，全美國的二級市場主要由這三家機(jī)構(gòu)壟斷：政府全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司。聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(FNMA)，它主要是依嚴(yán)格條件購買FHA和VA提供的貸款，也擔(dān)負(fù)為傳遞證券按期支付本息提供擔(dān)保的職責(zé)。政府全國抵押協(xié)會(GNMA)：它不購買抵押貸款，而是發(fā)行以抵押貸款為擔(dān)保的長期證券，提供擔(dān)保的機(jī)構(gòu)主要是FHA和VA。聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FHLMA)，它主要從儲貸協(xié)會、儲蓄銀行、抵押銀行等購買抵押貸款，然后將貸款通過抵押參與證的辦法再次轉(zhuǎn)讓出售，聯(lián)邦住宅貸款抵押公司負(fù)責(zé)及時向投資者轉(zhuǎn)付收到的抵押貸款的利息和本金。3．健全的保險(xiǎn)市場保險(xiǎn)市場為一級市場和二級市場提供安全保證。在一級市場上，當(dāng)貸款數(shù)額占所購房價的80％以上時，金融機(jī)構(gòu)就必定要求借款人投保。保險(xiǎn)不僅轉(zhuǎn)移了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，也有利于抵押證券在二市場上的發(fā)行。在一級市場上，聯(lián)邦住房管理局(FHA)、退伍軍人管理局(VA)等這樣的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)，它們?yōu)樽》康盅嘿J款提供保證保險(xiǎn)。FHA的保險(xiǎn)對象主要是購房債務(wù)支出占家庭收入29％～41％的中低收入居民的住房貸款。FHA為抵押貸款提供100％的擔(dān)保，但其擔(dān)保對象必須經(jīng)過嚴(yán)格的審核。VA只對住房抵押貸款的部分實(shí)行擔(dān)保，擔(dān)保的比率視抵押貸款金額的大小而定。在二級市場上，政府全國抵押協(xié)會(GNMA)、聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(FNMA)、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FHLMC)等提供擔(dān)保，目的是加強(qiáng)FHA、VA保險(xiǎn)的抵押貸款在二級市場的流動。壓此外，還有一蕩些私營保險(xiǎn)機(jī)瞞構(gòu)，成為保險(xiǎn)結(jié)市場的有力補(bǔ)錢充。私營保險(xiǎn)霸不只是局限于抹中低收入者，時可以是任何具網(wǎng)有支付能力的令購房者。其理素賠方式有兩種凳：一種是向貸險(xiǎn)款機(jī)構(gòu)支付全敞部款額，擁有椅房屋所有權(quán)；蔽另一種是支付餐貸款額鼠的虧2挽0衰％險(xiǎn)～唐3樸0賊％，讓貸款機(jī)勵構(gòu)擁有房屋產(chǎn)交權(quán)催。快俯表厘2199尚3沙～翻199悅6乳年美國新增抵順押貸款保險(xiǎn)金熱額培(蘭單位：百萬夠元學(xué))仙男年份速FHA沿VA水私營保險(xiǎn)幼私營保險(xiǎn)啟喇釣綁耳聲的份額旁1993男79131驅(qū)41581兵136767桌53.10%蝕1994揀91622圖49474鈔131402倍48.20%扮1995睜45311腥23940大109625觀61.30%歷1996等71617駝33358恨126972課54.70%請二、美國住房漿金融機(jī)制的具染體運(yùn)作圖1涌一級市場的運(yùn)驕作：一級市場百住房抵押貸款放的核心是抵押宜貸款的發(fā)行銀劑行和購房人。她在抵押貸款生濫效前，購房人登到保險(xiǎn)公司投投保，抵押貸款建生效后，購房池人有投保并交爭保費(fèi)的義務(wù)，兇保險(xiǎn)的受益人狼為抵押權(quán)人、次購房人。其中趕銀行為第一受倉益人，發(fā)生投鹽保標(biāo)的事故后虛，保險(xiǎn)公司有粱優(yōu)先賠償損失親的義務(wù)。銀行廚首先受償，在撲賠償超過債務(wù)語后，購房人才梢能受償負(fù)。沸飲在抵押貸款中劉，購房人以購連房合同和房屋岸產(chǎn)權(quán)證換取抵思押權(quán)人的貸款筒，購房者得到革的是房屋產(chǎn)權(quán)萬證及抵押貸款鞠的合同承她諾形(脆還本付未息碧)但，付出的是資肺金。正常情況異下，抵押人按松約還本付息，堆到期取得房產(chǎn)略權(quán)，銀行收回洞本金和利息留。拒謠二級市場的運(yùn)傻作：債券投資臥者，抵押貸款毛的發(fā)行銀行以甘及作為中介的黃擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)賴，它們同一級花市場的主體抵竭押貸款的發(fā)行蟲銀行、購房者況成為一個完整葛統(tǒng)一的市常發(fā)運(yùn)行銀行是聯(lián)系斑一、二級市場廚的紐帶青。如住由于房地產(chǎn)市耽場與資金市場管緊密相連，房準(zhǔn)地產(chǎn)依賴長期僚貸款。一級市議場上如果因?yàn)闈撱y行長期缺乏模信貸資金，就狠會造成資金緊奔縮，資金利率卷上升，相應(yīng)導(dǎo)西致借款成本上琴升，取得貸款激變得困難，房鉛產(chǎn)需求就會下蹈降。因此，發(fā)捐行銀行將已抵慈押的房地產(chǎn)債飼權(quán)讓渡給抵押茄貸款的交易機(jī)明構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)日在二級市場上誠將成千上萬的陰債權(quán)，打包推潤向金融市核場遵(忽即抵押貸款證折券爽化資)原，從金融市場昌吸收資金投到庫房地產(chǎn)抵押貸榜款的發(fā)行銀行窄。春斜三、從美國住謙房金融機(jī)制得躁到的啟示傷美國在住房金低融體系中樹立買了蒜“煌市場機(jī)制與政侄府干預(yù)相結(jié)搏合紅”懇的良好典范，護(hù)使住房金融體警系穩(wěn)步發(fā)展并勝日趨成熟。目惕前，我國的住剝房抵押貸款以拜成倍的速度增鳴長，截裁至寒200角2習(xí)年寬3墓月，我國的住弦房抵押貸款市張場大概江有訴650安0把億左右。但由將于我國住房金精融機(jī)制的不成方熟，形成住房薦市場上強(qiáng)大的腸消費(fèi)需求和有鞭支付能力的需增要相對不足的啦矛盾，造成我鏟國住房消費(fèi)發(fā)浪展緩慢。因此挖，我們總結(jié)了區(qū)美國房地產(chǎn)金庫融機(jī)制的經(jīng)驗(yàn)驕，提出一些促紙進(jìn)我國住房金腫融和住房消費(fèi)鷹發(fā)展的建議打：團(tuán)嘩1撥．政府介入住叛房金融市場是貴必要的，但必圖須符合市場機(jī)歉制的原則挑政府介入有兩環(huán)種形式：一種遇是直接干預(yù)，浴一種是間接干鴿預(yù)。美國政府票對房地產(chǎn)金融仰的干預(yù)則是建處立在高度發(fā)達(dá)苦的市場體制下刻的，是間接干焦預(yù)。我國正處例于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時紡期，我國市場佛經(jīng)濟(jì)體制的特焰征是參與市場柄交易主體地位綠的平等。因此旱，從經(jīng)濟(jì)體制況改革的目標(biāo)看攻，我們對住房虎金融的干預(yù)也稠應(yīng)該是間接調(diào)鐵控為主。政府屠應(yīng)該通過完善作市場的基礎(chǔ)設(shè)滾施和體制的建蕩設(shè)來促進(jìn)住房僵金融體制改革萄的深化，并盡罪可能避免扭曲緣市場的行為測。俱作2忌．政府可以成脂立專門機(jī)構(gòu)為溜居民貸款提供列但保和保險(xiǎn)，鑒促進(jìn)二級市場罪的發(fā)展壟政府成立專門哄擔(dān)保機(jī)構(gòu)為居垮民住房貸款提證供擔(dān)保和保險(xiǎn)黎，可以使貸款錢者遇到拖欠和冰違約風(fēng)險(xiǎn)時，敢免受直接經(jīng)濟(jì)蜓損失。我們應(yīng)烈當(dāng)建立類既似帶FH符A足和眾V玉A夢這樣的政府擔(dān)豐保機(jī)構(gòu)，專門恩對中低收入庭梢的住房抵押貸稠款提供但保，父使它在二級市摸場的發(fā)展中擔(dān)蹄當(dāng)重任，并推憂動住房金融體傾系的形成和發(fā)烈展際。抓民二級市場的流指動性強(qiáng)弱與否斗，直接關(guān)系到腿住房抵押貸款偷資金來源大小盤以及住房金融綠的宏觀風(fēng)險(xiǎn)。丑目前，我國的陷商業(yè)銀行發(fā)放關(guān)的住房抵押貸嬌款已經(jīng)積累了同一定的規(guī)模，嫩由于這幾年利堆率處在不斷下歐調(diào)的過程中，諷再加上宏觀經(jīng)刺濟(jì)不景氣，可哀貸項(xiàng)目偏少，鴉因此住房抵押件貸款短存長貸已的不匹配風(fēng)險(xiǎn)執(zhí)目前還沒有體碰現(xiàn)出來。但是戰(zhàn)，隨著抵押貸尚款規(guī)模的不斷淹增長，在利率盛上漲的情況下爬，這些金融機(jī)洽構(gòu)將面臨很大耀的風(fēng)險(xiǎn)，因此悄，提高抵押貸穗款的流動性就耳成為了化解金磚融風(fēng)險(xiǎn)的一個咸很重要方面。唯要解決流動性目的問題，從國巷際金融發(fā)展的錄趨勢來看，無徐非就是抵押貸唯款證券化。抵金押貸款的證券倍化，要求對抵散押貸款進(jìn)行集烏合，增強(qiáng)信用匹等級，以便在答二級市場上出糾售。政府機(jī)構(gòu)郵或者準(zhǔn)政府的暢機(jī)構(gòu)在信用增記強(qiáng)的過程中可如以發(fā)揮獨(dú)特的朝作用，并且還億可以通過設(shè)立分證券發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)捏，從而擴(kuò)大抵丟押貸款的證券而化事。至憲3掌．培育多層次稠、多種類的消校費(fèi)信貸主體色我們看到，美飯國提供消費(fèi)信融貸的主體非常削多，包括金融鑒結(jié)近構(gòu)虹(季如商業(yè)銀行、蒼儲蓄銀行默等娘)凍和非金融機(jī)細(xì)構(gòu)丸(隸如保險(xiǎn)公司憐等厘)專。而我國提供雕消費(fèi)信貸的主借體則過于集中趴，基本限于四拘大國有專業(yè)銀冒行，其他金融織機(jī)構(gòu)介入少。辯以建設(shè)銀行為親例，它的個人葡抵押貸款業(yè)務(wù)凱只占全行貸款像業(yè)務(wù)訊的辟1乒％，更不用說晝涉及這一行業(yè)販比較晚的中國保銀行和中國農(nóng)墻業(yè)銀行。因此桐，我們應(yīng)該鼓桑勵更多的金融可機(jī)構(gòu)和非金融衫機(jī)構(gòu)提供消費(fèi)霧信貸臘。召掛我國住房抵押嫁貸款的發(fā)展給玩我國保險(xiǎn)業(yè)提版供了很大的發(fā)垂展空間。我們理認(rèn)為，當(dāng)前除刺了開展財(cái)產(chǎn)保足險(xiǎn)及信用保證域保險(xiǎn)以外，保扶險(xiǎn)公司可以積澤極嘗試開辦壽炕險(xiǎn)抵押貸款。椅在歐洲一些國因家，尤其是荷防蘭，普遍將住要房抵押貸款與脈人壽保險(xiǎn)相結(jié)浙合，借款人獲急得住房抵押貸催款后，每月支度付的費(fèi)用由兩錦部分組成：本敲金和利息。其哈中利息付給銀刪行，本金則交辣給保險(xiǎn)公司，骨貸款到期，保鋼險(xiǎn)公司將本金企全部交還銀行扯。這種做法，乏對貸款方來講撓，它避免了借崗款人健康狀況妻帶來的風(fēng)險(xiǎn)，雅到期由保險(xiǎn)公扔司交還全部本呢金；對借款方福來講，它在轉(zhuǎn)末移貸款風(fēng)險(xiǎn)時茄，給借款人送甲上了一份人壽會保險(xiǎn)；對保險(xiǎn)森公司來說，每答月收到的本金素可能帶來盈利找。夢那就目前國內(nèi)的濤情況來看，人滾保、太保、平辭保等幾家大保由險(xiǎn)公司涉足房賽地產(chǎn)領(lǐng)域還屬續(xù)于起步階段，黃所以這些保險(xiǎn)雁公司可以嘗試賭借鑒荷蘭的經(jīng)私驗(yàn)，開辦類似腔業(yè)務(wù)，促進(jìn)住猴房消費(fèi)發(fā)展卻。元輸4滾．構(gòu)造完善的廟金融市場環(huán)境怪，加快住房金艇融市場的發(fā)展慕隨著居民收入長的提高，居民尋住房消費(fèi)由集鋸團(tuán)購買逐步向競個人購買轉(zhuǎn)移錫，住房抵押貸盒款大幅增長，瞧客觀上存在著遇銀行減少金融的風(fēng)險(xiǎn)