物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)

物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)第1頁/共78頁第2頁/共78頁第3頁/共78頁六個(gè)問題：業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主物業(yè)物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)第4頁/共78頁一業(yè)主指房屋所有權(quán)人。1、概念。第5頁/共78頁2、考點(diǎn)：

1）、夫妻雙方，一方是業(yè)主，另一方是業(yè)主嗎？

2）、父母兒女是不是業(yè)主？

3）、開發(fā)商是不是業(yè)主？第6頁/共78頁4）、單個(gè)業(yè)主的權(quán)利。（1).依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利。

A.對自用部位占有、使用、收益、處置、修繕、改建等基本權(quán)利。

B.對共用部位，設(shè)施設(shè)備的權(quán)利。第7頁/共78頁（2).參與物業(yè)管理，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。（3).擁有對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的監(jiān)督、建議、批評(píng)、咨詢、投訴的權(quán)利。第8頁/共78頁第一個(gè)問題業(yè)主總結(jié)第9頁/共78頁二業(yè)主大會(huì)1.概念：

業(yè)主大會(huì)是由管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。第10頁/共78頁1).一個(gè)管理區(qū)域內(nèi)只有業(yè)主大會(huì)。2).重大管理事項(xiàng)有哪些？（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

(三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；2、考點(diǎn)：一個(gè)第11頁/共78頁（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。2).重大管理事項(xiàng)有哪些？第12頁/共78頁3).業(yè)主自治。

指業(yè)主有權(quán)對自己擁有的房產(chǎn)的使用，經(jīng)營和管理做出決定。

業(yè)主自治的關(guān)鍵就是召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。第13頁/共78頁3).業(yè)主自治。

業(yè)主自治的前提條件是：制定和審議通過管理規(guī)約。第14頁/共78頁

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)以上，或者首套房屋出售并交付使用滿年。50％兩

公有住房出售建筑面積達(dá)到以上的，可以召開第一次業(yè)主大會(huì)。30%4）業(yè)主大會(huì)成立的條件。第15頁/共78頁5）、業(yè)主大會(huì)議事形式：

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用

的形式；也可以采用意見的形式。集體討論書面征求第16頁/共78頁定期會(huì)議,臨時(shí)會(huì)議6).業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為：

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開

經(jīng)以上的業(yè)主提議或管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大事項(xiàng)的等，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議

20%第17頁/共78頁業(yè)主人數(shù)較多的時(shí)候，應(yīng)選派業(yè)主代表，組成

。7).業(yè)主代表大會(huì)業(yè)主代表大會(huì)第18頁/共78頁補(bǔ)充：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，入住率達(dá)到一定比例，業(yè)主人數(shù)達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，每棟樓的業(yè)主就可以通過協(xié)商推選若干名代表，組成業(yè)主小組。根據(jù)一些城市的經(jīng)驗(yàn)和做法，一般按照每

建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。500~1000㎡業(yè)主小組：第19頁/共78頁只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由（）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)7).業(yè)主代表大會(huì)業(yè)主共同履行第20頁/共78頁9).業(yè)主大會(huì)還應(yīng)該有

比例的住用人列席會(huì)議

8).業(yè)主可以

代理人行使權(quán)利

書面委托相當(dāng)?shù)?1頁/共78頁

應(yīng)當(dāng)經(jīng)

占

總面積2/3以上的業(yè)主且占

2/3以上的業(yè)主同意；其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

10).2/3，1/2。第五、六項(xiàng)專有部分總?cè)藬?shù)建筑物第22頁/共78頁11).召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開

通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的

會(huì)。

15日以前居民委員第23頁/共78頁12).業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生

。注：業(yè)主大會(huì)是

，業(yè)主委員會(huì)是

。權(quán)利機(jī)關(guān)執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)第24頁/共78頁13）首次業(yè)主大會(huì)的組織者？：主要由業(yè)主代表和建設(shè)單位組成臨時(shí)籌備組。14）業(yè)主大會(huì)的啟動(dòng)資金？：由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。第25頁/共78頁第二個(gè)問題——業(yè)主大會(huì)總結(jié)第26頁/共78頁三業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。1、概念。第27頁/共78頁2.考點(diǎn)：

1).委員均是

。

2).業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由：

的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主身體健康可否？個(gè)人形象好可否？熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力問：第28頁/共78頁

主講教師：何曉斌物業(yè)管理概論3).業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在：

中推選產(chǎn)生。

秘書

。業(yè)主委員會(huì)成員可以招聘第29頁/共78頁4）、委員的人數(shù)為名，一般

為好5）、委員每屆任期

年。5~153奇數(shù)第30頁/共78頁列會(huì)

一次。特別會(huì)議。全體委員的

以上提議；全體業(yè)主的

以上提議；主任認(rèn)為有必要的；發(fā)生重大事項(xiàng)。*會(huì)議必須要有半數(shù)以上委員出席方有效

6).業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議形式：1/33個(gè)月20%第31頁/共78頁7).業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由

承擔(dān)。

8).業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起

日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。全體業(yè)主30第32頁/共78頁9）、與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。①、二者實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化相結(jié)合的管理體制。②、法律關(guān)系。在法律上是

。③、經(jīng)濟(jì)關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)提供一定的物業(yè)管理服務(wù)，獲取相應(yīng)的報(bào)酬，這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系是通過物業(yè)管理委托合同來確認(rèn)和保證的，在經(jīng)濟(jì)關(guān)系上也是

.

平等的平等的第33頁/共78頁四物業(yè)1、概念。指已建成并投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。

將要建成的各類建筑物及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地，是否是物業(yè)？第34頁/共78頁2.物業(yè)的分類1）按使用功能分：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他物業(yè)第35頁/共78頁2）按物業(yè)管理的特點(diǎn)分：住宅物業(yè)，寫字樓物業(yè)，商廈物業(yè)，工廠廠房，住宅物業(yè)，最受關(guān)注。寫字樓物業(yè)，期望值最高。商廈物業(yè)，形象第一工廠廠房，難度最大。第36頁/共78頁3）特種物業(yè)的分類：文化類，體育類，娛樂類，衛(wèi)生類，其他類。？檔案館屬于哪類監(jiān)獄、寺廟、教堂等又屬于哪類第37頁/共78頁3.物業(yè)、房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系。房地產(chǎn)包括物業(yè)，物業(yè)是房地產(chǎn)進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域才使用的概念，一般而言，不動(dòng)產(chǎn)是民法中慣用的詞匯，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)法和商業(yè)實(shí)務(wù)中經(jīng)常使用的。物業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)=不動(dòng)產(chǎn)第38頁/共78頁補(bǔ)充：房地產(chǎn)的運(yùn)行環(huán)節(jié)：生產(chǎn)環(huán)節(jié)流通環(huán)節(jié)消費(fèi)環(huán)節(jié)————房地產(chǎn)的構(gòu)成：土地的開發(fā)經(jīng)營；房地產(chǎn)的開發(fā)；房地產(chǎn)交易；物業(yè)管理；房地產(chǎn)中介服務(wù)；房地產(chǎn)金融。第39頁/共78頁4.物業(yè)的性質(zhì)1）物業(yè)的權(quán)屬性2）物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性3）物業(yè)的物理屬性第40頁/共78頁土地的使用年限：居住用地

年；工業(yè)工地

年，教育、科技、文化、衛(wèi)生用地

年，綜合用地

年，商業(yè)、旅游、娛樂用地

年。7050505040第41頁/共78頁

指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照合同和契約，對已竣工驗(yàn)收并投入使用的各類建筑物和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境衛(wèi)生和秩序統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化的管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。

五物業(yè)管理1、概念：第42頁/共78頁最早出現(xiàn)在19世紀(jì)60年代的英國。1981年3月，深圳市成立了第一家物業(yè)管理公司。1994年3月，建設(shè)部頒布33號(hào)令，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，正式確立了我國物管的新體制，推行社會(huì)化專業(yè)化的管理。2003年9月1日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施2007年10月1日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》更新2、物業(yè)管理的發(fā)展（考點(diǎn)）。第43頁/共78頁特約服務(wù)（為業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)或裝修）。3、物業(yè)管理綜合服務(wù)包括：常規(guī)性服務(wù)（清潔，代收費(fèi)用，衛(wèi)生防疫等），一般不以贏利為目的，只收取低廉的費(fèi)用，滿足居民的基本的需要。委托性服務(wù)（代訂代購報(bào)刊、牛奶、代洗衣物等），以微利為原則，為居民提供更多方便。第44頁/共78頁4、物業(yè)管理的性質(zhì)。

Ａ、物業(yè)管理是以“

”為核心的產(chǎn)業(yè)。

Ｂ、物業(yè)管理是以“經(jīng)濟(jì)性質(zhì)服務(wù)”為核心的

。Ｃ、物業(yè)管理以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為自己的靈魂。服務(wù)第三產(chǎn)業(yè)第45頁/共78頁5、物業(yè)管理的類型。

Ａ、按業(yè)務(wù)委托的情況分。委托服務(wù)型物業(yè)管理

租賃經(jīng)營型物業(yè)管理

Ｂ、按管理目標(biāo)分類

分為盈利型和非盈利型兩種

第46頁/共78頁6、物業(yè)管理的基本內(nèi)容。

日常管理，社區(qū)管理。租賃經(jīng)營，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，第47頁/共78頁7、日常管理包括：

日常養(yǎng)護(hù)，環(huán)境，綠化，治安，消防，車輛，征收費(fèi)用，處理矛盾，檔案管理。

第48頁/共78頁8、物業(yè)管理的功能。

管理功能，維修功能，服務(wù)功能，經(jīng)紀(jì)功能，信托功能（物業(yè)管理的信托主要體現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)管理和經(jīng)紀(jì)咨詢兩個(gè)方）。

第49頁/共78頁9、房屋修繕在物業(yè)管理中的作用

從物業(yè)自身的角度看。是保證原有房屋的主用安全和使用功能，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值。從房地產(chǎn)業(yè)的角度看。是房地產(chǎn)在消費(fèi)環(huán)節(jié)中延續(xù)和完善，有利于房屋價(jià)值的保值增值，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各環(huán)節(jié)的良性循環(huán)。

從物業(yè)管理企業(yè)的角度看。有利于消除用戶置業(yè)的后顧之憂，促進(jìn)房屋的銷售和租金的提高，有利于提高物業(yè)管理企業(yè)在社會(huì)上的信譽(yù)和在激烈的市場競爭中的競爭力

從使用者和社會(huì)的角度看。有利于改善人民工作、生活條件，滿足居民生活需要，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)主義精神文明的建設(shè)。

第50頁/共78頁10、房屋修繕責(zé)任劃分

1）新建房屋在保修期內(nèi)

2000年6月30日建設(shè)部令第80號(hào)發(fā)布《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，第四條房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第51頁/共78頁在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為

基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程

。屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為

年；供熱與供冷系統(tǒng)，為

個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管理、設(shè)備安裝和裝修工程，為

年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。合理使用年限；

522第52頁/共78頁2）保修期滿后

由業(yè)主承擔(dān)房屋修繕責(zé)任和修繕費(fèi)用。業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)，如下：房屋建筑共用部分、共用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)、費(fèi)用按業(yè)權(quán)比建立維修基金。物業(yè)內(nèi)自用部分和自用設(shè)施的修繕責(zé)任由業(yè)主自行修繕，費(fèi)用自擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有檢查監(jiān)督的責(zé)任。3)凡屬使用不當(dāng)或認(rèn)為造成房屋損壞的，由行為人負(fù)責(zé)或給予賠償。第53頁/共78頁物業(yè)管理概論11房屋損壞原因

第五集物業(yè)管理房屋損壞原因自然因素人為因素氣象因素生物因素地理因素災(zāi)害因素使用不當(dāng)設(shè)計(jì)施工質(zhì)量低劣維修保養(yǎng)不善第54頁/共78頁房屋修繕責(zé)任劃分1、損壞原因2、是否在保修期內(nèi)3、保修期后，是否有物業(yè)服務(wù)企業(yè)第55頁/共78頁12、住宅小區(qū)的管理

建筑面積在5萬平方米以上，建筑布局自成體系，配套設(shè)施較為完善的獨(dú)立居住區(qū)，即可稱為一個(gè)住宅小區(qū)

第56頁/共78頁（1）、居住功能（2）、服務(wù)功能（3）、經(jīng)濟(jì)功能（交換功能、自費(fèi)功能）（4）、社會(huì)功能13、住宅小區(qū)的功能：第57頁/共78頁（1）、服務(wù)至上，方便群眾。（2）、統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。14、住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)思想第58頁/共78頁Ａ、參評(píng)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求,配套設(shè)施齊全,住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積

以上，別墅

以上，大廈

以上且非住宅建筑面積占

以上，入住率和使用率達(dá)

以上Ｂ、取得省(自治區(qū)、直轄市)級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱號(hào)

以上C、已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度D、無重大責(zé)任事故和確認(rèn)屬實(shí)的重大投訴

主講教師：何曉斌15、全國住宅示范項(xiàng)目申報(bào)條件8萬㎡2萬㎡3萬㎡60%85﹪1年第59頁/共78頁1）房屋完好率98%，收繳率98%2）零修及時(shí)率１００%，返修率不高于１％、3）業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度達(dá)95%以上。4）省一級(jí)預(yù)評(píng)分不得低于98分。注：標(biāo)準(zhǔn)只針對普通住宅，不適宜別墅。物業(yè)服務(wù)等級(jí)分為一二三級(jí)，示范級(jí)別最高。示范項(xiàng)目每三年進(jìn)行一次復(fù)檢。

主講教師：何曉斌16、全國管理示范項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)第60頁/共78頁管理主體不同。社區(qū)管理有：政府組織（如于道辦）、企事業(yè)單位和居民委員會(huì)組成的多元社區(qū)組織。物業(yè)管理的：物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主和使用人。管理目的不同。社區(qū)管理：讓社區(qū)居民鄰里關(guān)系和諧，生活安定幸福，行為規(guī)范有序。物業(yè)管理：主要是業(yè)主對住房財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保險(xiǎn)等方面的服務(wù)需求，創(chuàng)造良好的生活、學(xué)習(xí)、工作環(huán)境。管理內(nèi)容不同。社區(qū)管理：不僅包括“人的居住”還包括“人的生活”等。物業(yè)管理：主要是以物業(yè)為核心的專業(yè)化管理與服務(wù)。性質(zhì)與方式不同。社區(qū)管理：以行政管理、互助管理的方式來實(shí)施。物業(yè)管理：業(yè)主與企業(yè)是通過合同來確認(rèn)的、是平等的民事主體。17、社區(qū)管理也物業(yè)管理的區(qū)別與聯(lián)系

第61頁/共78頁1）、概念：指主要以出租等形式來獲取收益的物業(yè)，主要包括辦公樓和零售商業(yè)。2）、商業(yè)樓宇的特點(diǎn)：建筑規(guī)模大，18層左右，建筑面積2萬平方米左右。機(jī)電設(shè)備多，供電供水、空調(diào)系統(tǒng)、電梯、安全監(jiān)控客戶多，人員數(shù)量大。

18、商業(yè)樓宇第62頁/共78頁國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)，（依據(jù)地理位置，建筑物的物理狀況、質(zhì)量及收益能力進(jìn)行分類）。3）、辦公樓的等級(jí)第63頁/共78頁（1）、1984年美國康尼狄格特、哈特福漢市的一座大樓，被公認(rèn)為世界第一座智能大廈。4）、物業(yè)智能化（2）、3A：大樓自動(dòng)化BA，通訊自動(dòng)化CA，辦公自動(dòng)化OA。

5A：3A+保安自動(dòng)化SA+消防自動(dòng)化FA。第64頁/共78頁（3）、要實(shí)現(xiàn)智能化管理，必須采用先進(jìn)的

，將所有的語言信號(hào)、數(shù)據(jù)信號(hào)、圖像信號(hào)和其他信息系統(tǒng)的線路這和在一起的技術(shù)。4）、物業(yè)智能化智能化綜合布線系統(tǒng)第65頁/共78頁1）、概念。指按合法程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是獨(dú)立核算的企業(yè)法人，能獨(dú)立承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任。1、物業(yè)管理企業(yè)六物業(yè)服務(wù)企業(yè)第66頁/共78頁國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。2、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。第67頁/共78頁一級(jí)資質(zhì)1.注冊資本人民幣500萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

主講教師：何曉斌2、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理二級(jí)資質(zhì)：1.注冊資本人民幣300萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：1）多層住宅100萬平方米；2）高層住宅50萬平方米；3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。三級(jí)資質(zhì)：1.注冊資本人民幣50萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。第68頁/共78頁2、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接

30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接

20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接

各種物業(yè)管理項(xiàng)目。第69頁/共78頁住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位，包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3、專項(xiàng)維修資金第70頁/共78頁住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管3、專項(xiàng)維修資金第71頁/共78頁開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按

；其中，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按

設(shè)分戶賬。業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額

的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購買

的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積

以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)

以上業(yè)主同意。

30%國債三分之二三分之二幢設(shè)分賬房屋戶門號(hào)3、專項(xiàng)維修資金第72頁/共78頁1）、依據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際制定具體管理辦法。2）、依照物業(yè)管理委托合同