天津酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告開(kāi)發(fā)部2021.4目錄了解酒店式公寓天津酒店式公寓市場(chǎng)天津在售酒店式公寓典型案例北京酒店式公寓市場(chǎng)北京在售酒店式公寓典型案例關(guān)于酒店管理公司與物業(yè)管理公司對(duì)本工程的建議了解酒店式公寓 酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是能夠提供給他們統(tǒng)一的上門(mén)管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家〞，這就形成了酒店式公寓的雛形。 我國(guó)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。當(dāng)時(shí)，由于深圳是我國(guó)改革開(kāi)放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來(lái)的信息。之后在上海、北京等地均有開(kāi)展。由此可見(jiàn)該類(lèi)物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較興旺的大城市或是一些旅游區(qū)。 酒店式公寓的特點(diǎn) 酒店式公寓，意為“酒店式的效勞，公寓式的管理〞，是亞洲興起的一種只做效勞、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純效勞公寓。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的效勞功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書(shū)、信息、翻譯等商務(wù)效勞，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。了解酒店式公寓了解酒店式公寓 酒店式公寓的特點(diǎn) 酒店式公寓的戶(hù)型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿(mǎn)足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，多提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。對(duì)于不同戶(hù)型也有不同的風(fēng)格，在效勞上根據(jù)住戶(hù)的要求提供酒店式效勞的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它工程。了解酒店式公寓 酒店式公寓的特點(diǎn) 酒店式公寓工程本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，它不流于一般形式，因?yàn)榫频晔焦⒌目蛻?hù)群是知名跨國(guó)企業(yè)高級(jí)員工、經(jīng)理、總裁等，物業(yè)管理是由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，保證了物業(yè)管理的水平，為住客提供高檔、到位的各種效勞。了解酒店式公寓 酒店式公寓的特點(diǎn) 選擇酒店式公寓最大的優(yōu)點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種效勞，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類(lèi)似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿(mǎn)足這一少數(shù)的特定人群的需求。了解酒店式公寓 前景展望 目前，國(guó)內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級(jí)商務(wù)人士階層。這一階層擁有非?？陀^的商務(wù)消費(fèi)能力。從另一方面來(lái)看，中國(guó)參加世貿(mào)以后也將為各國(guó)際型大都市帶來(lái)數(shù)量眾多的境外中小型公司。中小型公司由于資金實(shí)力有限，既想要交通方便、價(jià)位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓那么是其較好的選擇。了解酒店式公寓 前景展望 酒店式公寓為住戶(hù)提供了家庭住房的格局和家居式效勞，同時(shí)提供了完善的辦公環(huán)境，是房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的效勞功能，對(duì)投資置業(yè)的人士來(lái)講是一種新的具有更高回報(bào)率的選擇。酒店式公寓是投資性置業(yè)的上選，因?yàn)榇祟?lèi)物業(yè)投資對(duì)于多數(shù)人而言，具有超值回報(bào)空間。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)工程難以比較的。不過(guò)投資高檔工程所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此，較適合中長(zhǎng)線的投資者。

酒店式公寓最重要的是要有它賴(lài)以生存的環(huán)境，需要良好的交通環(huán)境、景觀環(huán)境、管理環(huán)境、人文環(huán)境、商務(wù)環(huán)境。了解酒店式公寓天津酒店式公寓市場(chǎng)

歷史 天津酒店式公寓起源根本與寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展同步，1991年天津第一辦公樓的國(guó)際大廈對(duì)外招商開(kāi)始，當(dāng)時(shí)考慮到外籍人士的居住需要，在大廈內(nèi)部設(shè)有酒店式公寓套房，成為天津最早的酒店式公寓。但是隨后酒店式公寓一直沒(méi)有很好的得以開(kāi)展，外籍高層都居住在別墅內(nèi)，而其它人員居住在民宅。1998年立達(dá)公寓當(dāng)時(shí)由于銷(xiāo)售不暢，開(kāi)發(fā)商只能先對(duì)外招租以緩解資金壓力，但是卻取得了意想不到的高出租率。當(dāng)時(shí)物業(yè)管理為了適應(yīng)外籍人士的需要，效勞水準(zhǔn)也有較大幅度的提高。但是仍沒(méi)有到達(dá)高收入的外籍人士的需求。天津酒店式公寓市場(chǎng)

歷史

直到2000年作為國(guó)際大廈的配套，由著名酒店式公寓管理集團(tuán)雅詩(shī)閣進(jìn)行物業(yè)管理的奧林匹克大廈的正式落成，才標(biāo)志著天津酒店式公寓的正式啟動(dòng)。2002年泰達(dá)國(guó)際公寓以舒適型房型的模糊定位的酒店式公寓銷(xiāo)售，標(biāo)志著銷(xiāo)售型天津酒店式公寓正式開(kāi)始。開(kāi)展 隨著天津經(jīng)濟(jì)的高速開(kāi)展，帶來(lái)了大量的人流和物流，酒店式公寓開(kāi)展速度較快，包括南開(kāi)區(qū)、河?xùn)|區(qū)以及熱門(mén)的濱海新區(qū)都有大量的酒店式公寓醞釀陸續(xù)面市。同時(shí)由于天津經(jīng)濟(jì)開(kāi)展遠(yuǎn)景的帶動(dòng)，以及天津定位于國(guó)際化港口大都市，外籍客商與商務(wù)人員也正呈現(xiàn)逐年增多的趨勢(shì)。隨著外地、外資工程的高速增長(zhǎng)，大量中高層管理人員和技術(shù)人員需要在津工作較常年限，中短期居住需求激增，以及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，這些都勢(shì)必促進(jìn)天津酒店式公寓的開(kāi)展。天津酒店式公寓市場(chǎng)

天津酒店式公寓市場(chǎng)

市場(chǎng)現(xiàn)狀目前大體上分為三種類(lèi)型：純粹的酒店式公寓酒店＋酒店式公寓銷(xiāo)售型酒店式公寓天津純粹的酒店式公寓，目前天津市場(chǎng)只有一個(gè)，為奧林匹克大廈。市場(chǎng)分析酒店＋加酒店套房，在目前酒店式公寓向好的情況下逐漸轉(zhuǎn)型而來(lái)，目前市場(chǎng)上存在的有喜來(lái)登、濱江大廈、金皇大廈等。銷(xiāo)售的產(chǎn)權(quán)分散型酒店式公寓泰達(dá)國(guó)際會(huì)館開(kāi)始，之后出現(xiàn)市場(chǎng)關(guān)注度較高的的海河之子、時(shí)代奧城等工程。目前天津市場(chǎng)上宣傳的酒店式公寓大多屬于第三種類(lèi)型，即偽酒店式公寓，這種物業(yè)類(lèi)型定位通常比較模糊，一般可商、可住、可自住、可出租。天津酒店式公寓市場(chǎng)

天津的酒店式公寓根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)和物業(yè)特征，大致可以分為兩類(lèi)：①“小戶(hù)型單身公寓〞，以“小戶(hù)型、低總價(jià)和酒店式物業(yè)效勞〞作為其最主要的賣(mài)點(diǎn)，贏得了大量天津新興白領(lǐng)的年輕購(gòu)房群和投資客。比較典型的樓盤(pán)有：誠(chéng)基中心、非常公館、煥日線、時(shí)代奧城等工程。天津酒店式公寓市場(chǎng)

天津酒店式公寓分類(lèi)與市場(chǎng)特點(diǎn)

市場(chǎng)特點(diǎn)一：天津目前在售的此類(lèi)公寓多集中于交通較便利的區(qū)域，且體量不大，因此工程多依附于周邊配套。市場(chǎng)特點(diǎn)二：所有工程的主力戶(hù)型多集中在34---70平方米之間，有少量大戶(hù)型。市場(chǎng)特點(diǎn)三：所有工程均為精裝修交房，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為中檔偏上水平。市場(chǎng)特點(diǎn)四：物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)高于同類(lèi)工程，但還未能完全到達(dá)星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)特點(diǎn)五：在價(jià)格上雖然屬于同類(lèi)工程中單位價(jià)格較高的工程且物業(yè)費(fèi)較高，但是市場(chǎng)接受度較高，消化能力較強(qiáng)。天津酒店式公寓市場(chǎng)

天津酒店式公寓分類(lèi)與市場(chǎng)特點(diǎn)

天津的酒店式公寓根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)和物業(yè)特征，大致可以分為兩類(lèi)：② 從90年代中期開(kāi)始，伴隨著天津?qū)ν饨?jīng)濟(jì)貿(mào)易的增多，主要為在天津從事商務(wù)活動(dòng)的外籍人士提供國(guó)際化的居家效勞設(shè)施的物業(yè)產(chǎn)品。從最初的奧林匹克大廈、國(guó)際大廈到港灣中心、泰達(dá)國(guó)際公寓、君隆廣場(chǎng)、天津中心等工程。天津酒店式公寓市場(chǎng)

天津酒店式公寓分類(lèi)與市場(chǎng)特點(diǎn)

市場(chǎng)特點(diǎn)一：天津目前真正的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓為數(shù)很少，且分布范圍較散，在天津的小白樓CBD和南京路CBD等區(qū)域沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓；開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店在近年的上市量有所增加，這與濱海新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)展不無(wú)關(guān)系。市場(chǎng)特點(diǎn)二：配套上均遵循酒店的高檔配套設(shè)施，功能配套齊備。酒店管理公司均是聘請(qǐng)境外知名酒店管理公司進(jìn)行管理。購(gòu)置的客戶(hù)均是高端的投資客戶(hù)。市場(chǎng)特點(diǎn)三：天津目前的產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓除奧林匹克大廈和國(guó)際大廈的運(yùn)營(yíng)方式為只租不售外，其他均采用以小業(yè)主購(gòu)置，統(tǒng)一由酒店管理公司進(jìn)行管理的模式運(yùn)營(yíng)。天津酒店式公寓市場(chǎng)

天津酒店式公寓分類(lèi)與市場(chǎng)特點(diǎn)

已運(yùn)營(yíng)酒店式公寓的租售狀況

所在區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)地址建筑面積(m2)租/售金和平區(qū)奧林匹克大廈成都道126號(hào)4200015元/m2·天利順德大廈臺(tái)兒莊路32號(hào)115008.6元/m2·天海河之子濱江道與解放北路518002元/m2·天信達(dá)廣場(chǎng)解放路188號(hào)200006-10元/m2·天濱江萬(wàn)麗酒店建設(shè)路105號(hào)450011.2元/m2·天國(guó)際大廈南京路75號(hào)1736012元/m2·天萬(wàn)科世貿(mào)廣場(chǎng)南京路129號(hào)160002.3元/m2·天凱旋門(mén)大廈南京路66號(hào)317002元/m2·天誠(chéng)基中心南京路與長(zhǎng)沙路2000007000元/平米（售）已運(yùn)營(yíng)酒店式公寓的租售狀況

所在區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)地址建筑面積(m2)租/售金河西區(qū)環(huán)渤海發(fā)展中心河西區(qū)賓水道增9號(hào)514891.8-1.9元/m2·天喜來(lái)登大酒店河西區(qū)紫金山路1200013元/m2·天水晶宮飯店河西區(qū)友誼路28號(hào)188015元/m2·天金皇大廈河西區(qū)南京路20號(hào)1578011.5元/m2·天津利華大酒店河西區(qū)友誼路32號(hào)11839.8元m2·天華盛廣場(chǎng)河西區(qū)圍堤道146號(hào)210001.2元/m2·天已運(yùn)營(yíng)酒店式公寓的租售狀況

所在區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)地址建筑面積(m2)租/售金南開(kāi)區(qū)泰達(dá)國(guó)際會(huì)館南開(kāi)區(qū)復(fù)康路7號(hào)增2號(hào)330144.7-5.4元/m2·天時(shí)代奧城水上公園南側(cè)，堆山公園東側(cè)4500014000元/平米（售）河北區(qū)遠(yuǎn)洋大廈河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)1號(hào)67396.1元/m2·天河?xùn)|區(qū)非常公館河?xùn)|區(qū)新開(kāi)路與華昌大街交口160009000元/m2（售）煥日線河?xùn)|東興路與中山門(mén)立交橋交口296007000元/平米（售） 由上表可見(jiàn)，目前天津酒店式公寓主要集中在交通環(huán)境、景觀環(huán)境、管理環(huán)境、人文環(huán)境、商務(wù)環(huán)境更佳的和平區(qū)和河西區(qū)，其檔次也相對(duì)更高；南開(kāi)區(qū)、河北區(qū)和河?xùn)|區(qū)的酒店式公寓工程較少，其中南開(kāi)區(qū)的工程檔次較高，已經(jīng)售罄即將投入運(yùn)營(yíng)的迎賓國(guó)際公寓工程將進(jìn)一步提升南開(kāi)區(qū)的工程供給和檔次水平，而河北區(qū)和河?xùn)|區(qū)工程少檔次偏低。已運(yùn)營(yíng)酒店式公寓的租售狀況

2007年度天津酒店式公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀

2007年前半年，酒店式公寓市場(chǎng)處于一個(gè)穩(wěn)定開(kāi)展時(shí)期，租售市場(chǎng)總體變化不大。下半年雖然租賃市場(chǎng)變化不大，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體大環(huán)境及相關(guān)宏觀因素影響，銷(xiāo)售市場(chǎng)變化很大，天津中心工程由初期17000元/平米在一個(gè)季度內(nèi)升至24000~26000元/平米，而君隆廣場(chǎng)工程的推出預(yù)計(jì)價(jià)格每平米也上升8000元左右?？偟膩?lái)說(shuō)，天津酒店式公寓市場(chǎng)2007年處于一個(gè)穩(wěn)定開(kāi)展的時(shí)期。而最后一個(gè)季度銷(xiāo)售市場(chǎng)價(jià)格大幅提升的情況說(shuō)明了，天津酒店式公寓市場(chǎng)潛力巨大，經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)整，現(xiàn)階段正向高速開(kāi)展期過(guò)渡。2007年度天津酒店式公寓供給情況天津現(xiàn)有正式的酒店式公寓產(chǎn)品僅3家，將酒店與寫(xiě)字樓內(nèi)配套局部也列入計(jì)算范圍其總供給量不超過(guò)25萬(wàn)平米。這對(duì)于天津國(guó)際化大都市的開(kāi)展定位而言，供給形式并不相稱(chēng)。在售酒店式公寓工程情況和平區(qū)天津中心天津中心工程地處南京路與貴陽(yáng)路交叉口，是集辦公、酒店、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑諸多功能于一身的復(fù)合型城市綜合體。工程緊臨的南京路商務(wù)環(huán)境和景觀環(huán)境較佳，會(huì)聚眾多高檔寫(xiě)字樓、酒店。天津中心定位為天津核心商務(wù)區(qū)高端綜合體，產(chǎn)品包括寫(xiě)字樓、酒店、涉外效勞式公寓和精品購(gòu)物中心。該工程酒店公寓局部定位為高端高回報(bào)投資產(chǎn)品，精裝修標(biāo)準(zhǔn)4000-6000元/平米，銷(xiāo)售均價(jià)24000元/平米左右，共354套，主要面向包括香港在內(nèi)的國(guó)際投資、商務(wù)客戶(hù)，目前已售100余套。在售酒店式公寓工程情況和平區(qū)君隆廣場(chǎng)君隆廣場(chǎng)工程位于南京路商務(wù)區(qū)與小白樓CBD交匯區(qū)域，地理位置較佳。產(chǎn)品包括酒店、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)街，定位為天津高端商務(wù)綜合體。該工程目前銷(xiāo)售寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)2021年推出公寓，其公寓產(chǎn)品定位較為模糊，但從5000元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，其定位應(yīng)屬于高檔效勞式公寓類(lèi)型，戴德梁行為其提供全程效勞。該工程公寓產(chǎn)品入市價(jià)格預(yù)計(jì)為25000元/平米。在售酒店式公寓工程情況河西區(qū)迎賓國(guó)際公寓迎賓國(guó)際公寓工程定位為天津高檔產(chǎn)權(quán)式酒店，由泰達(dá)國(guó)際酒店集團(tuán)統(tǒng)一管理，該工程承諾在15年運(yùn)營(yíng)期內(nèi)累計(jì)返還稅后投資凈利潤(rùn)120%，較大提升了該工程的投資價(jià)值，成為其最大賣(mài)點(diǎn)。該工程2007年6月開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)品形式主要為住宅和酒店式公寓，均價(jià)在17000-18000元/平米左右，目前根本售罄。其中酒店式公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平米。在售酒店式公寓工程情況河西區(qū)天津公館天津公館工程位于解放路，商務(wù)金融氣氛濃郁，地理位置較佳。其產(chǎn)品形式包括高端酒店式公寓、總裁行政公館、Penthouse；以配備英國(guó)管家式效勞的酒店式公寓為主要產(chǎn)品形式，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，主力戶(hù)型為50-80平米的一居室，銷(xiāo)售價(jià)格18000-20000元/平米，已根本售罄。在售酒店式公寓工程情況南開(kāi)區(qū)塞納國(guó)際塞納國(guó)際位于天津市南開(kāi)區(qū)紅旗路西側(cè)、交通便利。工程定位為高檔法式酒店公寓。精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，銷(xiāo)售價(jià)格10000元/平米，目前一期已售罄。金盛國(guó)際金盛廣場(chǎng)為處于天津中央居住區(qū)域的地鐵上蓋工程，產(chǎn)品包括酒店式公寓和大型商業(yè)。精裝修準(zhǔn)1500元/平米，07年12月15日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格13500元/平米左右，目前一期已售罄，二期未上市。在售酒店式公寓工程情況南開(kāi)區(qū)科貿(mào)時(shí)代國(guó)際公寓科貿(mào)時(shí)代國(guó)際公寓位于鞍山西道，交通便利，商務(wù)環(huán)境濃郁。其產(chǎn)品類(lèi)型包括SOHO、寫(xiě)字樓和酒店式公寓；酒店式公寓產(chǎn)品精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，銷(xiāo)售價(jià)格12000元/平米，目前已銷(xiāo)售過(guò)半，戴德梁行擔(dān)任全程參謀。在售酒店式公寓工程情況南開(kāi)區(qū)奧城國(guó)際酒店式公寓奧城國(guó)際酒店式公寓位于天津奧林匹克中心配套區(qū)住宅局部和商業(yè)局部之間，臨近小區(qū)賓水西道入口?？拷瞎珗@、奧體中心及奧城商業(yè)廣場(chǎng)，地理位置較佳，景觀及商業(yè)環(huán)境較好。工程定位為五星級(jí)國(guó)際酒店標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，銷(xiāo)售價(jià)格14000-15000元/平米，目前一期二期已售罄入住。在售酒店式公寓工程情況河?xùn)|區(qū)世紀(jì)泰達(dá)世紀(jì)泰達(dá)酒店工程位于河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國(guó)道沿線，建筑風(fēng)格具有較強(qiáng)的歐洲韻味；該工程定位為純投資型產(chǎn)品，包括酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店，戶(hù)型主要以40-70平米的一居室為主，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，由泰達(dá)酒店管理公司統(tǒng)一管理，目前售價(jià)15000元/平米，銷(xiāo)售將近80%。在售酒店式公寓工程情況河?xùn)|區(qū)錢(qián)塘精英匯錢(qián)塘精英匯工程位處河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國(guó)道，周邊交通較為便利，產(chǎn)品包括寫(xiě)字樓、商業(yè)和酒店式公寓，其中酒店式公寓產(chǎn)品戶(hù)型為40－90平米一居室，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，銷(xiāo)售價(jià)格8000元/平米，初期承諾三年包租，目前只提供免費(fèi)代租效勞，該工程酒店式公寓產(chǎn)品于07年底售罄。在售酒店式公寓工程數(shù)據(jù)匯總及指標(biāo)分析所在區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)交工標(biāo)準(zhǔn)面積區(qū)間物業(yè)費(fèi)層高銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售價(jià)格和平區(qū)天津中心精裝修標(biāo)準(zhǔn)4000-6000元/平米40-14083.650%25000君隆廣場(chǎng)精裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米80-100120-1601806.5-8——未銷(xiāo)售——在售酒店式公寓工程數(shù)據(jù)匯總及指標(biāo)分析所在區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)交工標(biāo)準(zhǔn)面積區(qū)間物業(yè)費(fèi)層高銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售價(jià)格河西區(qū)迎賓國(guó)際公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米79-19033.6售罄17000-18000天津公館精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米60-804.33.6四期:A座20-21層共18套16000-18000華夏國(guó)際公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米60-80130180-190183-2002.83.15一室占10%銷(xiāo)售完畢二室占30%銷(xiāo)售60%三室占30%銷(xiāo)售85%11000-15000在售酒店式公寓工程數(shù)據(jù)匯總及指標(biāo)分析所在區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)交工標(biāo)準(zhǔn)面積區(qū)間物業(yè)費(fèi)層高銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售價(jià)格南開(kāi)區(qū)塞納國(guó)際精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米50-1042.5-3.03.2二期未開(kāi)10000(一期)金盛國(guó)際精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元-1800/平米50-802.2-2.53.3已售25%

11500-13500科貿(mào)時(shí)代精裝修標(biāo)準(zhǔn)1800元/平米501002.43.1已售65%

11500-12000時(shí)代奧城精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米68-1502.24.2基本銷(xiāo)售完畢14000在售酒店式公寓工程數(shù)據(jù)匯總及指標(biāo)分析所在區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)交工標(biāo)準(zhǔn)面積區(qū)間物業(yè)費(fèi)層高銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售價(jià)格河?xùn)|區(qū)世紀(jì)泰達(dá)精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米45-20033.6-6已售80%13000錢(qián)堂精英匯精裝修標(biāo)準(zhǔn)800-1000元/平米40-901.22.7基本銷(xiāo)售完畢8000在售酒店式公寓工程數(shù)據(jù)匯總及指標(biāo)分析區(qū)域分布分析

區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目數(shù)量和平區(qū)天津中心2君隆廣場(chǎng)河西區(qū)迎賓國(guó)際公寓3天津公館華廈國(guó)際公寓南開(kāi)區(qū)塞納國(guó)際4金盛國(guó)際科貿(mào)時(shí)代時(shí)代奧城河?xùn)|區(qū)世紀(jì)泰達(dá)2錢(qián)堂精英匯在售酒店式公寓工程數(shù)據(jù)匯總及指標(biāo)分析區(qū)域分布分析

由以上圖表可看出，目前酒店式公寓產(chǎn)品主要集中在南開(kāi)和河西區(qū)，共有7個(gè)工程，工程檔次位于中檔；和平區(qū)的天津中心和君隆廣場(chǎng)為包含酒店式公寓產(chǎn)品的綜合體工程，定位為高檔次產(chǎn)品，其中君隆廣場(chǎng)的酒店式公寓產(chǎn)品預(yù)計(jì)09年入市；河?xùn)|區(qū)的酒店式公寓工程較少，目前在售的有世紀(jì)泰達(dá)酒店和錢(qián)塘精英匯工程，其中錢(qián)塘精英匯公寓局部產(chǎn)品已售罄，包括已運(yùn)營(yíng)的非常公館和煥日線，河?xùn)|區(qū)酒店式公寓市場(chǎng)的整體檔次相對(duì)其它區(qū)域較低，市場(chǎng)供給相對(duì)較少。在售酒店式公寓工程數(shù)據(jù)匯總及指標(biāo)分析戶(hù)型面積分析

項(xiàng)目名稱(chēng)面積區(qū)間天津中心40-140君隆廣場(chǎng)80-100120-160180迎賓國(guó)際公寓79-190天津公館60-80華廈國(guó)際公寓60-80130180-190183-200塞納國(guó)際50-104金盛國(guó)際50-80科貿(mào)時(shí)代50100時(shí)代奧城68-150世紀(jì)泰達(dá)45-200錢(qián)塘精英匯40-90在售酒店式公寓工程數(shù)據(jù)匯總及指標(biāo)分析戶(hù)型面積分析

除天津中心、君隆廣場(chǎng)、迎賓國(guó)際公寓和華廈國(guó)際公寓的局部戶(hù)型，其它工程戶(hù)型面積主要集中在50-100平米，其中如天津公館、金盛國(guó)際、錢(qián)堂精英匯等工程的戶(hù)型設(shè)計(jì)全部為50-80平米一居室小戶(hù)型，而河?xùn)|區(qū)的世紀(jì)泰達(dá)酒店除極少數(shù)200平米大戶(hù)型外都為45-80平米小一居產(chǎn)品，可見(jiàn)對(duì)酒店式公寓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，中檔產(chǎn)品的市場(chǎng)需求以單身公寓類(lèi)型的小一居為主。在售酒店式公寓工程數(shù)據(jù)匯總及指標(biāo)分析精裝修交工標(biāo)準(zhǔn)分析項(xiàng)目名稱(chēng)交工標(biāo)準(zhǔn)天津中心精裝修標(biāo)準(zhǔn)4000-6000元/平米君隆廣場(chǎng)精裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米迎賓國(guó)際公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米天津公館精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米華廈國(guó)際公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米塞納國(guó)際精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米金盛國(guó)際精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元-1800/平米科貿(mào)時(shí)代精裝修標(biāo)準(zhǔn)1800元/平米時(shí)代奧城精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米世紀(jì)泰達(dá)精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米錢(qián)塘精英匯精裝修標(biāo)準(zhǔn)800-1000元/平米在售酒店式公寓工程數(shù)據(jù)匯總及指標(biāo)分析精裝修交工標(biāo)準(zhǔn)分析作為酒店式公寓，各工程均提供精裝修，總體上交工標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平米。其中，如金盛國(guó)際、錢(qián)塘精英匯等工程對(duì)于酒店式公寓的整體定位比較模糊，只以投資型小戶(hù)型作為產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，故其在精裝修上并不滿(mǎn)足“提包入住〞需求，產(chǎn)品后期運(yùn)營(yíng)及投資收益效果有待進(jìn)一步關(guān)注；而天津中心和君隆廣場(chǎng)，那么提供高標(biāo)準(zhǔn)高檔次的裝修配套，為高端高質(zhì)的酒店式公寓產(chǎn)品?？梢?jiàn)，目前酒店式公寓市場(chǎng)內(nèi)的產(chǎn)品在定位、配套檔次、運(yùn)營(yíng)效勞及投資回報(bào)等各方面的水平參差不齊，相對(duì)較好較純粹的酒店式公寓工程較少，且主要集中在和平區(qū)，以及河西區(qū)南開(kāi)區(qū)的局部工程。在售酒店式公寓工程數(shù)據(jù)匯總及指標(biāo)分析銷(xiāo)售狀況分析

項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售價(jià)格天津中心50%25000君隆廣場(chǎng)未銷(xiāo)售——迎賓國(guó)際公寓售罄17000-18000天津公館四期:A座20-21層共18套16000-18000華廈國(guó)際公寓一室占10%銷(xiāo)售完畢二室占30%銷(xiāo)售60%三室占30%銷(xiāo)售85%11000-15000塞納國(guó)際二期未開(kāi)10000(一期)金盛國(guó)際已售25%

11500-13500科貿(mào)時(shí)代已售65%

11500-12000時(shí)代奧城基本銷(xiāo)售完畢14000世紀(jì)泰達(dá)已售80%13000錢(qián)堂精英匯基本銷(xiāo)售完畢8000項(xiàng)目名稱(chēng)運(yùn)營(yíng)方式是否包租天津中心酒店式服務(wù)公寓銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)性酒店自持相結(jié)合否君隆廣場(chǎng)酒店式服務(wù)公寓銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)性酒店自持相結(jié)合否迎賓國(guó)際公寓酒店式服務(wù)公寓銷(xiāo)售否天津公館酒店式服務(wù)公寓銷(xiāo)售否塞納國(guó)際酒店式服務(wù)公寓銷(xiāo)售否金盛國(guó)際酒店式服務(wù)公寓銷(xiāo)售否科貿(mào)時(shí)代酒店式服務(wù)公寓銷(xiāo)售否時(shí)代奧城酒店式服務(wù)公寓銷(xiāo)售否世紀(jì)泰達(dá)酒店式服務(wù)公寓銷(xiāo)售+經(jīng)營(yíng)性酒店產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售是煥日線酒店式服務(wù)公寓銷(xiāo)售否龍悅海上國(guó)際經(jīng)營(yíng)性酒店銷(xiāo)售是錢(qián)堂精英匯酒店式服務(wù)公寓銷(xiāo)售否運(yùn)營(yíng)方式分析在售酒店式公寓工程數(shù)據(jù)匯總及指標(biāo)分析銷(xiāo)售狀況分析

根據(jù)圖表，除天津中心外，其它工程的銷(xiāo)售價(jià)格水平普遍位于11000-18000元/平米之間，統(tǒng)計(jì)各工程工程均價(jià)為11400元/平米；具體來(lái)看，除錢(qián)堂精英匯售價(jià)較低外，已經(jīng)售罄和接近售罄的迎賓國(guó)際公寓和天津公館最高售價(jià)到達(dá)18000元/平米，其它工程售價(jià)均超過(guò)11000元/平米；除酒店式公寓產(chǎn)品未入市的君隆廣場(chǎng)和開(kāi)盤(pán)時(shí)間較短的金盛國(guó)際，其它各工程的銷(xiāo)售均已過(guò)半或售罄，市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況較為樂(lè)觀。酒店式公寓投資回報(bào)測(cè)算前提條件：每套單間日租按300元/天計(jì)算單平米每年收益：每套日租價(jià)格*18戶(hù)*365天/860㎡ 2292元/㎡按10年回報(bào)、單平米售價(jià)20000元計(jì)算： 20000元/㎡*20000㎡/10年/20000㎡每年單平米投入：2000元那么，每年純收益292元每年的回報(bào)率292元/2000元=14.6%出租率按50%計(jì)算，投資回報(bào)率為7.3%

目前酒店式公寓運(yùn)營(yíng)模式酒店式效勞居住公寓：由知名物業(yè)管理公司按照酒店效勞的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)住戶(hù)進(jìn)行物業(yè)效勞。工程以銷(xiāo)售為導(dǎo)向，開(kāi)發(fā)公司不自持。優(yōu)勢(shì)：資金回籠速度快、產(chǎn)權(quán)后期轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，由物業(yè)公司對(duì)其進(jìn)行負(fù)責(zé)。降低開(kāi)發(fā)公司后期運(yùn)營(yíng)管理上的本錢(qián)增加，和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由于聘請(qǐng)高端物業(yè)公司進(jìn)行管理，可以為公司后期培養(yǎng)一只水平較高的物業(yè)隊(duì)伍。劣勢(shì)：后期運(yùn)營(yíng)管理重視度不夠，會(huì)出現(xiàn)降低工程品質(zhì)情況。不能獲得物業(yè)隨市場(chǎng)開(kāi)展而價(jià)值增值的收益。目前酒店式公寓運(yùn)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)性酒店自持物業(yè)：由知名酒店運(yùn)營(yíng)公司，負(fù)責(zé)后期物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，利潤(rùn)由雙方協(xié)商確定。優(yōu)勢(shì)：可以參與到酒店經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，可控性強(qiáng)，確立市場(chǎng)品牌，可以隨市場(chǎng)的開(kāi)展，享有未來(lái)價(jià)值升值部門(mén)的價(jià)值。劣勢(shì)：對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力要求較高，成立酒店對(duì)前期投入要求較高，不管是從裝修本錢(qián)，還是物料本錢(qián)。且后期在運(yùn)營(yíng)上有可能會(huì)與酒店經(jīng)營(yíng)公司發(fā)生分歧。目前酒店式公寓運(yùn)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)性酒店自持與酒店式效勞公寓相結(jié)合：此運(yùn)營(yíng)方式是相結(jié)合的一種，銷(xiāo)售一局部。自持一局部。自持局部進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)，銷(xiāo)售局部業(yè)主自己來(lái)控制使用。物業(yè)方式都是要引進(jìn)知名的物業(yè)行。優(yōu)勢(shì)：在公司資金充裕的情況下，自持局部物業(yè)，擁有了一定的固定資產(chǎn)，享受了后期物業(yè)升值的價(jià)值，一局部銷(xiāo)售，確保了開(kāi)發(fā)資金的回收。劣勢(shì)：由于流動(dòng)性酒店客戶(hù)與長(zhǎng)期居住性客戶(hù)混雜在一起，增加了后期物業(yè)管理上的難度。目前酒店式公寓運(yùn)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)性酒店銷(xiāo)售：此模式是在引進(jìn)知名酒店管理公司的前提下，對(duì)物業(yè)做酒店經(jīng)營(yíng)用途。但前提是以銷(xiāo)售為出口。產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房者所有給購(gòu)房者一個(gè)固定的投資回報(bào)。優(yōu)勢(shì)：快速回籠了資金，可以較好確實(shí)立工程品牌，進(jìn)行統(tǒng)一酒店管理，為工程的寫(xiě)字樓做為配套支撐。劣勢(shì)：不能享受到物業(yè)升值的價(jià)值。前期有一定資金的投入。目前酒店式公寓運(yùn)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)性酒店產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售與酒店式效勞公寓相結(jié)合：此形式在上兩個(gè)運(yùn)營(yíng)方式的結(jié)合中產(chǎn)生。形式根本一樣。只是都以銷(xiāo)售為出口，不自持。有一局部是由購(gòu)房者自己行使使用權(quán)。優(yōu)勢(shì)：資金回籠快，確立了公司品牌，能與高端酒店資源形成戰(zhàn)略合作關(guān)系。劣勢(shì)：由于混雜會(huì)給后期物業(yè)帶來(lái)一定管理上的難度。天津在售酒店式公寓典型案例天津公館占地面積：2000平米總建筑面積：41741萬(wàn)平米建筑層數(shù)：26層容積率：6.5出房率：70%層高：3.3車(chē)位數(shù)：160工程狀態(tài)：正在進(jìn)行內(nèi)裝(外檐完成〕主力面積：79平米總戶(hù)數(shù)：383戶(hù)均價(jià)：18000-20000元銷(xiāo)售率：只剩大戶(hù)型，及南塔局部裝修標(biāo)準(zhǔn)：2500元/㎡客戶(hù)群：投資型、及高端自住型客戶(hù) 面積區(qū)間：34-340㎡工程概述：CBD板塊、海河畔，地理位置絕佳，精致卻不失宏偉的外檐設(shè)計(jì)，精巧的戶(hù)型，國(guó)際品牌物業(yè)效勞，在市中心高端效勞式公寓中極具競(jìng)爭(zhēng)力，樹(shù)立投資類(lèi)產(chǎn)品標(biāo)桿配套設(shè)施：外立面：聚氯乙烯保溫板，噴真實(shí)漆。室內(nèi)交工標(biāo)準(zhǔn)：地面：高檔斯米克瓷磚、有野地板、歐亞地毯。墻面：高檔諾貝爾墻磚、歐亞壁紙、西門(mén)子電器、松下排風(fēng)扇、梅蘭日蘭開(kāi)關(guān)面板、LG戶(hù)式中央空調(diào)、布朗戶(hù)式空氣置換系統(tǒng)。大堂：地面：高級(jí)石材拼花鋪地墻面：高級(jí)石材，局部造型墻飾頂面：藝術(shù)造型天花吊頂，配豪華燈飾。電梯：KONE。樓梯間:地面：地磚墻頂面：高級(jí)乳膠漆木制扶手。門(mén)窗:高檔實(shí)木復(fù)合門(mén)斷橋鋁合金型材、鋼化中空玻璃、吉絲五金.衛(wèi)生間:地面：斯米克瓷磚。墻面：諾貝爾墻磚。日本伊奈潔具。工程優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：1、地理位置優(yōu)越2、緊臨海河3、坐享小白樓CBD商業(yè)配套4、與競(jìng)爭(zhēng)工程相比，層高具有明顯優(yōu)勢(shì)5、外立面設(shè)計(jì)精致，風(fēng)格獨(dú)具6、高端的硬件配套7、第一太平戴維斯提供管家式物業(yè)效勞8、周邊道路改造、拓寬。劣勢(shì)：1、出房率太低2、局部戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理3、北塔生活本錢(qián)太高4、價(jià)格漲幅飛快，壓縮了未開(kāi)盤(pán)局部的價(jià)格空間，為定價(jià)帶來(lái)挑戰(zhàn)占地面積：15000平米總建筑面積：180000萬(wàn)平米建筑層數(shù)：38層容積率：8.8出房率：70%層高：3.9米車(chē)位數(shù)：600工程狀態(tài)：正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)施工主力面積：79平米總戶(hù)數(shù)：383戶(hù)均價(jià)：20000元銷(xiāo)售率：60%裝修標(biāo)準(zhǔn)：4000元/㎡客戶(hù)群：投資型、及高端自住型客戶(hù) 面積區(qū)間：80-180平米工程概述：君隆廣場(chǎng)地處南京路濱江道商業(yè)區(qū)與小白樓商務(wù)黃金交匯點(diǎn)，位置上堪稱(chēng)是天津市中心的中心。其集六星酒店、六星公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、行政高地、情景商業(yè)街于一體，稱(chēng)之為六星特區(qū)。配套設(shè)施：大堂:首層大堂挑高10米，豪華裝修，大堂出入口采用高級(jí)自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門(mén)，大堂設(shè)接待查詢(xún)效勞臺(tái)及公司水牌。設(shè)置多媒體信息顯示系統(tǒng)。電梯:國(guó)際名牌電梯11部，其中觀光電梯6部，一次可乘17人，轎箱內(nèi)配豪華裝修并設(shè)空調(diào)系統(tǒng)和閉路監(jiān)控探頭，客、貨、消防多用梯3部。門(mén)窗:每戶(hù)均有可開(kāi)啟幕墻窗戶(hù)，可自主通風(fēng)換氣。衛(wèi)生間:高雅裝修，配高檔品牌潔具和感應(yīng)式龍頭。工程優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：1、地理位置優(yōu)越2、緊臨南京路3、坐享南京路、小白樓CBD商業(yè)配套4、與競(jìng)爭(zhēng)工程相比，層高具有明顯優(yōu)勢(shì)5、外立面設(shè)計(jì)精致，風(fēng)格獨(dú)具6、高端的硬件配套7、戴德梁行斯提供管家式物業(yè)效勞劣勢(shì)：容積率較高，居住環(huán)境感較差，車(chē)位缺乏，戶(hù)型結(jié)構(gòu)一般。君隆廣場(chǎng)占地面積：460000平米總建筑面積：550000萬(wàn)平米建筑層數(shù)：30層容積率：2.14出房率：70%層高：3.0米停車(chē)比例：1：1.2工程狀態(tài)：局部已完工主力面積：68平米總戶(hù)數(shù)：均價(jià)：14000元銷(xiāo)售率：60%裝修標(biāo)準(zhǔn)：2500元/㎡客戶(hù)群：投資型、及高端自住型客戶(hù) 面積區(qū)間：68-170平米工程概述：上流人士超五星級(jí)專(zhuān)屬之所。奧城國(guó)際酒店式公寓位于天津奧林匹克中心配套區(qū)住宅局部和商業(yè)局部之間，臨近小區(qū)賓水西道入口。享有配套區(qū)得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)，北瞰水上公園、東望奧體中心、俯視時(shí)代奧城中心商業(yè)帶。時(shí)代奧城配套設(shè)施：精裝修成品房

結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)

外墻：外墻填充墻采用采用加氣混凝土砌塊，外貼5CM聚苯保溫板，外飾面采用局部石材和高檔外墻涂料；屋頂采用聚苯板保溫層、SBS防水材料。

內(nèi)墻：填充墻內(nèi)加氣混凝土砌快，輕質(zhì)隔墻采用加氣混凝土墻板。

電梯：高檔電梯，采用室內(nèi)呼梯，電梯內(nèi)設(shè)電視，首層電梯廳設(shè)臺(tái)式呼梯，電視，電梯內(nèi)有覆蓋信號(hào)。

門(mén)窗：窗戶(hù)：窗戶(hù)采用鋁合金斷熱橋窗。門(mén)：與前室相接的入戶(hù)門(mén)及管道井門(mén)采用甲級(jí)防火門(mén)；其余入戶(hù)門(mén)采用乙級(jí)防火門(mén)，入戶(hù)門(mén)寬1.5M或1.35M，采用高檔三防門(mén).

廚房：精裝修，地面防水采用聚氨脂(或聚合物)防水涂料。

供水：室內(nèi)供水采用PPR管，中水入戶(hù)，每戶(hù)設(shè)置遠(yuǎn)傳自來(lái)水表和中水表，衛(wèi)生熱水采用電熱水器，設(shè)置于每戶(hù)更衣間；室內(nèi)排水采用UPVC管材。

采暖：居室采用地輻射采暖，衛(wèi)生間采用高檔暖氣片，外露管材使用鍍鋅鋼管，地埋管材使用PB管，遠(yuǎn)傳計(jì)量表，供水溫度為55℃、回水溫度為45℃。工程優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：地段交成熟，周邊商業(yè)配套齊全，品牌實(shí)力較強(qiáng)。劣勢(shì)：商業(yè)立項(xiàng)，后期居住本錢(qián)較高，不適合居住。時(shí)代奧城占地面積：3000平米總建筑面積：28000萬(wàn)平米建筑層數(shù)：38層容積率：9.3出房率：70%層高：3.0米車(chē)位數(shù)：工程狀態(tài)：正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)施工主力面積：50平米總戶(hù)數(shù)：均價(jià)：13000元銷(xiāo)售率：60%裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/㎡客戶(hù)群：投資型、及高端自住型客戶(hù) 面積區(qū)間：50-104平米工程概述：塞納國(guó)際位于天津市南開(kāi)區(qū)紅旗路西側(cè)、紅旗劇場(chǎng)南側(cè)，東到紅旗路，南到王頂?shù)唐?chē)交易市場(chǎng)，西到金江東里住宅小區(qū)，北到紅旗劇院。距離機(jī)場(chǎng)40分鐘車(chē)程，距市中心車(chē)程約10分鐘。配套設(shè)施：結(jié)構(gòu):框剪結(jié)構(gòu)，外墻:采用天然石材以及高級(jí)環(huán)保外墻涂料，大堂:層高10.2米，典雅豪華，五星酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)，電梯:奧的斯，門(mén)窗:高效節(jié)能斷橋鋁合金外門(mén)窗，入戶(hù)門(mén)：高檔防盜子母門(mén)

廚房:隱蔽式組合櫥窗；衛(wèi)生間:品牌潔具、龍頭、花酒；供電:市政供電，一戶(hù)一表，雙電源

供水:自來(lái)水及中水雙系統(tǒng)入戶(hù)；采暖:鋪設(shè)品牌地板采暖系統(tǒng)，集中供熱；通訊:端口預(yù)留

工程優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：地段較好，周邊商業(yè)配套成熟，面積小，套價(jià)值低，硬件配套高端。劣勢(shì)：50年商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)，后期運(yùn)營(yíng)本錢(qián)都是公建標(biāo)準(zhǔn)。住宅屬性不強(qiáng)，不適合居住。塞納國(guó)際北京酒店式公寓市場(chǎng)北京酒店式公寓的開(kāi)展概況90年代中后期酒店式公寓在北京、上海得到了長(zhǎng)足開(kāi)展。中國(guó)大陸酒店式公寓的代表也在京、滬兩地。如：上海的雅詩(shī)閣、北京財(cái)富中心、東方廣場(chǎng)、北京富頓中心酒店公寓、國(guó)貿(mào)中心等。隨著北京經(jīng)濟(jì)的迅猛開(kāi)展，尤其是近年來(lái)我國(guó)申請(qǐng)參加WTO和北京申辦奧運(yùn)會(huì)等的影響，北京其它一些飯店，如香格里拉飯店、華僑大廈等，也看到了公寓式酒店的需求，于是很快上馬新建、改建、裝修酒店客房，為北京提供了第二批、第三批公寓式酒店。調(diào)查說(shuō)明，2004、2005年北京酒店式公寓的供給總量有了較大的提升，主要集中于朝陽(yáng)區(qū)，占總份額的59．4％；海淀區(qū)、西城區(qū)和東城區(qū)的供給量也較大，這四個(gè)區(qū)域占了近90％的市場(chǎng)份額。05年初，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有代表性的酒店式公寓工程共有25個(gè)，主要分布在CBD、中關(guān)村、長(zhǎng)安街、亞運(yùn)村和望京板塊。其中CBD共有酒店式公寓7個(gè)，占總體市場(chǎng)的28％；中關(guān)村5個(gè)，占總體市場(chǎng)的20％；長(zhǎng)安街8個(gè)，占32％；亞運(yùn)村2個(gè)，占8％；望京3個(gè)，占12％。總供給套數(shù)11960套北京酒店式公寓的開(kāi)展概況北京的效勞公寓市場(chǎng)根本上是以星級(jí)酒店的零散公寓為輔，這些效勞公寓主要分布在建國(guó)門(mén)、朝陽(yáng)門(mén)外、亮馬河及王府井等商業(yè)氣氛較為濃厚的區(qū)域，并相應(yīng)地形成了外籍人士固定的聚居區(qū)域。北京效勞公寓大多采取只租不售的酒店經(jīng)營(yíng)模式，其價(jià)格根據(jù)公寓品牌的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)不同而類(lèi)似于星級(jí)酒店的價(jià)格差異，這主要取決于公寓的硬件與軟件兩方面的綜合水平〔如建筑的地理位置、交通狀況、周邊的商務(wù)及自然環(huán)境、房間戶(hù)型的大小、會(huì)所的功能以及管理集團(tuán)的效勞水準(zhǔn)等因素〕。北京酒店式公寓的開(kāi)展特點(diǎn)小戶(hù)型面積成為產(chǎn)品主流：隨著市場(chǎng)的開(kāi)展，設(shè)計(jì)時(shí)尚、靈巧的小戶(hù)型工程應(yīng)運(yùn)而生備受客戶(hù)和投資者青睞。開(kāi)發(fā)商針對(duì)市場(chǎng)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方面也做了很大幅度的調(diào)整，最為顯著的變化是1—2居室的面積開(kāi)始增多，3居以上的戶(hù)型相比照較少。不同區(qū)域由于客群存在比較大的差異，所以對(duì)不同戶(hù)型的需求存在一定差異。在一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)的工程中，20000-25000元/平米的價(jià)格區(qū)間和40-90平米的戶(hù)型面積得到了市場(chǎng)的極大認(rèn)可，較小的戶(hù)型面積一方面大大降低了投資者的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面便于后期的出租和管理，最大限度的保證了投資者的投資收益。北京酒店式公寓的開(kāi)展特點(diǎn)裝修標(biāo)準(zhǔn)有很大提高酒店式公寓由于效勞對(duì)象的高品質(zhì)生活需求等特殊性，一般采用高于四星級(jí)或五星級(jí)酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)，但裝修風(fēng)格更注重家居氣氛，細(xì)分起來(lái)，近年眾多來(lái)酒店公寓的裝修標(biāo)準(zhǔn)主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：對(duì)大堂及公共區(qū)域的裝修要求：酒店公寓在大堂的面積和挑高〔空〕方面沒(méi)有寫(xiě)字樓要求得那么嚴(yán)格，但酒店公寓對(duì)于大堂裝修的檔次特別看重，對(duì)于公共區(qū)域的裝修重在裝修后的效果，而不一定必須使用非常名貴的材料；北京酒店式公寓的開(kāi)展特點(diǎn)裝修標(biāo)準(zhǔn)有很大提高對(duì)外立面的裝修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墻，高檔石材，瓷磚；對(duì)衛(wèi)生間的裝修要求：對(duì)酒店公寓衛(wèi)生間總體的裝修效果可以概括為“寬敞、明亮、實(shí)用〞，在功能劃分上需要考慮“浴缸、獨(dú)立淋浴房、帶浴缸精裝修、高檔衛(wèi)浴、大浴缸〞；對(duì)廚房的裝修要求：廚房根本上需要配備全套廚房電器，同時(shí)根本上需要考慮西式廚房或者是中西合璧式廚房。北京酒店式公寓的開(kāi)展特點(diǎn)酒店式公寓效勞及配套設(shè)施逐步完善酒店式公寓的一個(gè)很大的特點(diǎn)就是既有家居的便利，又有酒店的檔次。硬件設(shè)施的配套和人性化的效勞在酒店式公寓中扮演了重要的角色。從酒店公寓工程的配套效勞及設(shè)施來(lái)看，健身中心和游泳池是配套比例比較高的設(shè)施，根本上每個(gè)工程都具有這兩項(xiàng)配套效勞，另外配套比例比較高的是兒童活動(dòng)室和兒童游樂(lè)場(chǎng)，主要原因在于有一局部高端長(zhǎng)期居住的客戶(hù)，往往是整個(gè)家庭幾口人都居住在酒店式公寓工程里，并且這些客戶(hù)的家庭中有一些未成年的兒童，為了這局部?jī)和顒?dòng)和玩耍的需要，相當(dāng)一局部工程設(shè)計(jì)了兒童活動(dòng)或游樂(lè)場(chǎng)所；其次對(duì)于餐飲、〔小型〕超市、商務(wù)中心、桑拿、健康俱樂(lè)部、銀行的配套比例都比較高。北京酒店式公寓的開(kāi)展特點(diǎn)從酒店公寓家電的配置來(lái)看，一般至少需要考慮以下電器：電視、洗衣機(jī)、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機(jī)；根據(jù)入住客人情況備選的家電包括：飲水機(jī)、電飯煲、烘干機(jī)、烤箱、音響等。從品牌的要求來(lái)看，應(yīng)該是國(guó)外知名品牌。從酒店式公寓最終〔主要是租戶(hù)〕對(duì)配套效勞設(shè)施的需求情況來(lái)看“購(gòu)物場(chǎng)所〞、“中餐廳〞、“咖啡廳〞、“洗衣店〞、“銀行〞、“健身房〞、“西餐廳〞、“游泳池〞、“商務(wù)中心〞成為了眾多酒店式公寓的根本配置；“酒吧〞、“洗浴中心〞、“郵局〞、“多功能廳〞在取舍范圍內(nèi)；“會(huì)議室〞、“茶館〞使用率較低，根本上不用考慮。酒店式公寓效勞及配套設(shè)施逐步完善北京酒店式公寓的開(kāi)展特點(diǎn)從目前酒店式公寓提供的效勞內(nèi)容來(lái)看，主要包括“家居清潔〞、“洗熨及送衣〞、“電召的士〞、“訂書(shū)報(bào)雜志〞、“送餐〞、“叫醒效勞〞等，由于局部酒店式公寓不僅僅是純居住功能，具備了工程的商務(wù)兼辦公的功能〔市場(chǎng)上開(kāi)始出現(xiàn)了純粹面向辦公功能的行政公寓〕，所以局部寫(xiě)字樓提供的商務(wù)效勞工程也融合進(jìn)來(lái)。酒店式公寓效勞及配套設(shè)施逐步完善北京酒店式公寓的開(kāi)展特點(diǎn)

北京酒店式公寓市場(chǎng)總體上來(lái)說(shuō)：呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，逐漸成熟的態(tài)勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品增多，市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分效勞、品牌成為競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)連鎖式經(jīng)營(yíng)會(huì)在各地酒店式公寓中不斷推廣 隨著北京2021奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京的酒店物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)顯現(xiàn)出了投資良機(jī)。以中關(guān)村的紐約客為例，6至15層為酒店式公寓，2004年11月開(kāi)盤(pán)時(shí)的銷(xiāo)售均價(jià)為8，000元/平方米，到2007年1月已升為16,000元/平方米。目前精裝修套房的租金為8,500元/月〔戶(hù)型為70平方米〕。另，奧運(yùn)會(huì)期間需要800家能夠提供國(guó)際化效勞的酒店，而北京目前同等檔次酒店數(shù)量還未到達(dá)此標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)空缺很大，而酒店式效勞公寓正好是可以填充這個(gè)市場(chǎng)空缺的物業(yè)類(lèi)型。北京在售酒店式公寓典型案例占地面積：0.8萬(wàn)平米總建筑面積：4.44萬(wàn)平米建筑層數(shù)：19層容積率：4出房率：60-70%層高：3.15、5.7車(chē)位數(shù)：600車(chē)位比：1：1工程狀態(tài)：正在進(jìn)行內(nèi)裝總戶(hù)數(shù)：396戶(hù)均價(jià)：33000元銷(xiāo)售率：只剩大戶(hù)型裝修標(biāo)準(zhǔn)：4000元/㎡投資回報(bào)率：最高8%，目前7.2%客戶(hù)群：投資型、分時(shí)度假型電梯配備：4梯20戶(hù)〔2部工人梯〕朝向：南北 主力銷(xiāo)售面積區(qū)間：50-60㎡規(guī)劃布局：1－2層為商業(yè)，3-9層由酒店運(yùn)營(yíng)管理公司包租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，9層以上屬酒店式公寓，不包租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 配套設(shè)施：中央空調(diào)〔中央空調(diào)形式以9層為界限，9層以下不分戶(hù)計(jì)量，以上進(jìn)行獨(dú)立計(jì)量 裝修狀況：家具家電全部配備借鑒點(diǎn)：本酒店式公寓的操盤(pán)思路，是以經(jīng)營(yíng)性酒店和酒店式公寓產(chǎn)品相結(jié)合形式。經(jīng)營(yíng)性酒店的定位是為寫(xiě)字樓做商務(wù)配套，提升工程品質(zhì)。但都是以銷(xiāo)售為導(dǎo)向，只在銷(xiāo)售形勢(shì)上分為包租和不包租兩種情況。既提高了工程配套標(biāo)準(zhǔn)，又降低了自持情況下的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。為銷(xiāo)售提供了賣(mài)點(diǎn)。劣勢(shì)：由于自住型客戶(hù)與酒店流動(dòng)性客戶(hù)混雜在一起不統(tǒng)一，在后期的物業(yè)管理上會(huì)有一定的不可預(yù)控情況，管理相對(duì)復(fù)雜困難。和喬麗致占地面積：9623平米總建筑面積：9.6萬(wàn)〔酒店2.35〕建筑層數(shù)：27層容積率：10出房率：70%層高：2.85車(chē)位數(shù)：400工程狀態(tài)：主體封頂，外裝完成總戶(hù)數(shù)：386戶(hù)均價(jià)：25000元銷(xiāo)售率：60%裝修標(biāo)準(zhǔn)：2500元/㎡投資回報(bào)率：10%客戶(hù)群：雅寶路商戶(hù)電梯配備：5梯朝向：東西 主力銷(xiāo)售面積區(qū)間：58㎡、116配套設(shè)施：戶(hù)式中央空調(diào)，進(jìn)行獨(dú)立計(jì)量 裝修狀況：家具家電全部配備借鑒點(diǎn)：本酒店式公寓是委托清能酒店管理公司統(tǒng)一管理，經(jīng)營(yíng)性酒店定位。一局部公司自持，一局部以銷(xiāo)售為導(dǎo)向，并且實(shí)行包租，收回客戶(hù)的使用權(quán)，進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理。如果我公司酒店式公寓也方案自持一局部做酒店經(jīng)營(yíng)，可以借鑒此工程操作方式，統(tǒng)一用途，便于后期經(jīng)營(yíng)管理，給客戶(hù)一定的固定回報(bào)。投資客戶(hù)每年都可享受免費(fèi)住宿體驗(yàn)天數(shù)。新金山占地面積：18450總建筑面積：62277平米建筑層數(shù)：18層容積率：3.98出房率：60-70%層高：3.6復(fù)式車(chē)位比：270個(gè)車(chē)位比1：1工程狀態(tài)：正在進(jìn)行內(nèi)裝總戶(hù)數(shù)：300戶(hù)均價(jià)：29000元銷(xiāo)售率：只剩少量余房裝修標(biāo)準(zhǔn)：4000元/投資回報(bào)率：7%主力銷(xiāo)售面積區(qū)間：60-70-110㎡電梯配備：6梯20戶(hù)朝向：東西 規(guī)劃布局：MASTER領(lǐng)寓總占地面積18450平方米，總建筑面積62277平方米，由2棟板樓加聯(lián)體商業(yè)組成，其中地下1層，地上3層為商業(yè)局部，建筑面積約1.2萬(wàn)平米，全部按照酒店配套標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行商業(yè)招商，將會(huì)引進(jìn)國(guó)際知名銀行、高檔咖啡廳、豪華SPA會(huì)所、特色餐飲、品牌專(zhuān)賣(mài)店等娛樂(lè)設(shè)施。 配套設(shè)施：電梯：華生富士達(dá)，首層大堂墻面：石材內(nèi)墻：陶粒砌磚地面材料，室內(nèi)：涂料、美國(guó)進(jìn)口壁紙，公共走廊消防樓梯：地毯高級(jí)壁紙局部木裝飾臥室地面：高級(jí)復(fù)合木地板或地毯電梯間墻面：石材，衛(wèi)生間：高級(jí)瓷磚廚房：歐式開(kāi)放式廚房供水：市政供電：市政供氣：天然氣，入戶(hù)采暖：冷暖中央空調(diào)，通訊：有線電視、預(yù)留衛(wèi)星電視端口，寬帶。裝修狀況：家具家電全部配備〔2600元裝修，1400元家具家電〕借鑒點(diǎn)：本項(xiàng)也預(yù)留兩層作為經(jīng)營(yíng)性酒店用房，以提升工程配套檔次。委托麗都物業(yè)酒店管理公司，四星。MASTER領(lǐng)寓占地面積：76942平米總建筑面積：166834平米建筑層數(shù)：17-21層容積率：2.5出房率：70-80%層高：3米車(chē)位數(shù)：711工程狀態(tài)：現(xiàn)房總戶(hù)數(shù)：636戶(hù)均價(jià)：33000元銷(xiāo)售率：65%裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000-4000元/㎡投資回報(bào)率：不包租客戶(hù)群：周邊工業(yè)全區(qū)在職人員朝向：南北 主力銷(xiāo)售面積區(qū)間：80-100㎡規(guī)劃布局：1、2號(hào)樓分別為17層和21層塔樓，定位為80平米和100平米的酒店效勞式精裝公寓配套設(shè)施：中央空調(diào)〔自建鍋爐房〕 裝修狀況：家裝修標(biāo)準(zhǔn)大戶(hù)型4000元/㎡、小戶(hù)型2000元/㎡借鑒點(diǎn)：本工程酒店式公寓屬于酒店式效勞的居住小戶(hù)型公寓。工程產(chǎn)品局部配套細(xì)節(jié)是值得我們借鑒利用的。裘馬都占地面積：17949平米總建筑面積：99206萬(wàn)平米建筑層數(shù)：23-24層容積率：5.53出房率：72%層高：2.9米車(chē)位數(shù)：700工程狀態(tài)：全部完工總戶(hù)數(shù)：700戶(hù)均價(jià)：16800元銷(xiāo)售率：65%裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡投資回報(bào)率：不包租客戶(hù)群：投資于周邊自住需求電梯配備：3梯子14-15戶(hù)朝向：南北 主力銷(xiāo)售面積區(qū)間：30-55平米㎡規(guī)劃布局：1－7層為商業(yè)，以上為酒店式效勞公寓面積區(qū)間在30-55平米套間裝修狀況：除電視主燈窗簾外其他均配備借鑒點(diǎn)：本酒店式公寓從面積劃分上，由于其面積小，總價(jià)低特點(diǎn)，吸引了大亮的投資者，且未來(lái)自身商業(yè)配套成熟，交通便利(有地鐵規(guī)劃〕這些情況都與本工程相似。此工程的操盤(pán)思路沒(méi)有采取包租或自持來(lái)進(jìn)行酒店式經(jīng)營(yíng)，其本意還是盡快滾動(dòng)資金，減少前期投入，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本工程在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面和室內(nèi)設(shè)計(jì)方面，以及配套標(biāo)準(zhǔn)和精裝標(biāo)準(zhǔn)都是我們借鑒的地方。配套標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)計(jì)師廣場(chǎng)一、公共局部：

1、外立面：外墻外保溫，主體墻面采用干掛高級(jí)石材，局部采用不銹鋼或樹(shù)脂幕墻裝飾。

2、首層大堂：層高5.8米。

〔1〕單元大門(mén):采用高級(jí)不銹鋼門(mén)，配可視對(duì)講磁卡門(mén)禁系統(tǒng)；

〔2〕公共區(qū)域:

地面：進(jìn)口石材拼花鋪裝；

墻面：大理石造型鋪裝、局部高檔木飾，配飾局部鏡面和不銹鋼；

頂棚：高級(jí)乳膠漆及藝術(shù)造型天花，配高級(jí)燈飾。

〔3〕首層電梯間：

地面：進(jìn)口石材拼花鋪裝；

墻面：進(jìn)口石材鋪裝，局部鏡面或不銹鋼做造型；

頂棚：藝術(shù)造型吊頂，配高級(jí)燈飾。

設(shè)計(jì)師廣場(chǎng)交工標(biāo)準(zhǔn)〔4〕電梯轎廂：

電梯門(mén)套：石材鋪裝；

首層電梯門(mén)：高級(jí)鈦金不銹鋼；

地面：大理石拼花鋪裝；

墻面:采用鈦金鏡面不銹鋼配扶手；

轎頂：高級(jí)配飾。3、標(biāo)準(zhǔn)層局部：

〔1〕走廊：

地面：花崗巖鋪裝，配踢腳線；

墻面：高級(jí)乳膠漆，局部配大理石或花崗巖裝飾；

頂棚：配現(xiàn)代風(fēng)格吸頂燈。

〔2〕電梯前室：

電梯門(mén)套：石材鋪裝；

地面：大理石拼花鋪裝；

墻面：石材鋪裝，正對(duì)電梯口的墻面做藝術(shù)裝飾造型；

頂棚：配現(xiàn)代風(fēng)格的聲控吸頂燈。

4、安防系統(tǒng)：在首層大堂和電梯轎廂內(nèi)安裝24小時(shí)監(jiān)控設(shè)備，公寓，車(chē)庫(kù)及各出入口設(shè)監(jiān)視攝像機(jī)，具有24小時(shí)攝像監(jiān)控系統(tǒng)。設(shè)計(jì)師廣場(chǎng)交工標(biāo)準(zhǔn)二、住宅局部：

1、戶(hù)門(mén)：實(shí)木復(fù)合木質(zhì)三防門(mén)，“金隅北木〞或同檔次產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，配高檔的電子鎖具和大尺寸貓眼〔直徑5cm〕。

2、外窗：采用高級(jí)免檢斷橋鋁合金雙層中空外窗，開(kāi)啟方式為外旋并配進(jìn)口五金件，開(kāi)啟扇配紗窗。

3、客廳、臥室：

地面:采用高級(jí)實(shí)木復(fù)合地板，復(fù)合木踢腳；

墻面：高級(jí)壁紙或局部高檔木飾面；

頂棚：高級(jí)乳膠漆，局部造型天花，配飾線，窗戶(hù)上方設(shè)高級(jí)窗簾盒或窗簾桿；

家具：多功能組合柜一個(gè)、高檔固定整體衣帽柜一個(gè)〔內(nèi)設(shè)隔板、橫桿，軌道史丹利或同檔次產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)〕；

燈具：高級(jí)燈飾。設(shè)計(jì)師廣場(chǎng)交工標(biāo)準(zhǔn)4、開(kāi)放式廚房：

地面:高級(jí)石材、高級(jí)實(shí)木復(fù)合地板；

墻面：采用諾貝爾檔次的瓷磚或裝飾面板；

頂棚：高級(jí)乳膠漆，局部造型天花或配飾線；

櫥柜：整體櫥柜，含地柜和吊柜，采用依耐斯或同檔次產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)；

五金件：龍頭、洗菜池采用美國(guó)摩恩或同檔次產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)；

櫥用電器：配送西門(mén)子或同檔次產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的電磁爐一臺(tái)，西門(mén)子或同檔次產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的抽油煙機(jī)一臺(tái)，西門(mén)子或同檔次產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的單門(mén)冰箱一臺(tái)，LG或同檔次產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的微波爐一臺(tái)；

燈具：防霧筒燈。

5、衛(wèi)生間：

地面:采用高級(jí)大理石；

墻面：采用高級(jí)大理石鋪裝，內(nèi)墻或采用局部玻璃與室內(nèi)空間分割；

頂棚：局部吊頂；

門(mén)：玻璃門(mén)或高級(jí)實(shí)木復(fù)合門(mén)；

淋浴間：鋼化透明玻璃隔斷淋浴間；或浴缸采用美國(guó)科勒或同檔次產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)；

潔具：科勒或同檔次產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的洗面盆和座便器，洗面盆配石材臺(tái)面；

五金件：龍頭、花灑、采用德國(guó)漢斯格雅或同檔次產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)；毛巾環(huán)、毛巾勾，浴巾架、手紙架、馬桶刷件，梳妝鏡采用美國(guó)摩恩或同檔次產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)；

電器：西門(mén)子或同檔次產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的洗衣機(jī)一臺(tái)；

燈具：高級(jí)防水燈具及鏡前燈設(shè)計(jì)師廣場(chǎng)交工標(biāo)準(zhǔn)6、局部戶(hù)型進(jìn)門(mén)玄關(guān)：

地面:高級(jí)大理石鋪裝；

墻面：高級(jí)壁紙；

頂棚：高級(jí)乳膠漆，局部造型天花。

7、可視對(duì)講：三星或同檔次產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的液晶可視對(duì)講機(jī)。

8、通訊：預(yù)留網(wǎng)絡(luò)、、電視插座，采用西門(mén)子或同檔次標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)關(guān)面板和插座，預(yù)裝衛(wèi)星電視系統(tǒng)。

9、有線電視：預(yù)留有線電視及國(guó)際衛(wèi)星電視系統(tǒng)接口。

10、空調(diào)：分戶(hù)式空調(diào)系統(tǒng)，采用LG或同檔次產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分體式空調(diào)。

11、電梯：日立高速電梯。三臺(tái)群控。載重1000公斤2臺(tái)，800公斤1臺(tái)，梯速：2.0米/秒，24小時(shí)運(yùn)行。

12、供電：社區(qū)雙路供電，每戶(hù)獨(dú)立電表與開(kāi)關(guān)箱。

13、供水：市政供水，提供24小時(shí)生活熱水。

14、供暖：市政集中供暖，采用地板采暖形式。

15、消防系統(tǒng)：大堂及電梯廳設(shè)煙感自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，消防噴淋系統(tǒng)和消火栓系統(tǒng)。

16、停車(chē)系統(tǒng)：車(chē)位智能停車(chē)場(chǎng)管理，采用自動(dòng)道閘管理系統(tǒng)，含住戶(hù)的讀卡出入與臨時(shí)車(chē)輛的取卡-收費(fèi)處雙重管理。

17、一卡通出入管理系統(tǒng)：業(yè)主持非接觸掛件型卡可暢行所有門(mén)禁，各單元門(mén)禁采用近距離讀卡器，車(chē)庫(kù)出入口采用遠(yuǎn)距離讀卡器。設(shè)計(jì)師廣場(chǎng)交工標(biāo)準(zhǔn)精裝修標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于酒店管理公司與物業(yè)管理公司酒店管理公司無(wú)論是單純的酒店式公寓、還是帶有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)式酒店、或是效勞型住宅，都需要酒店管理公司的鼎立支持。不同的酒店管理公司，其業(yè)務(wù)范圍也不盡相同；同樣，針對(duì)不同的物業(yè)，酒店管理公司將輸出與物業(yè)類(lèi)型相匹配的管理模式，綜合起來(lái)，目前國(guó)際上通用的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理模式主要有以下幾種：全權(quán)委托酒店管理公司管理經(jīng)營(yíng)這種酒店經(jīng)營(yíng)模式的主要特征是：酒店管理方不參與投資,原那么上擁有酒店管理營(yíng)運(yùn)的主動(dòng)決策權(quán)；酒店投資業(yè)主通過(guò)管理方的專(zhuān)業(yè)管理技能和品牌知名度快速成功地立足于酒店市場(chǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減小，投資回報(bào)相對(duì)有所保障；對(duì)于酒店管理方，該模式能幫助酒店品牌的市場(chǎng)擴(kuò)張，能主動(dòng)掌控品牌質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)結(jié)果，沒(méi)有資本投資的需要，管理費(fèi)及其他收入有所保障并有可預(yù)測(cè)性。酒店管理公司管理并參與工程投資這種酒店經(jīng)營(yíng)模式的主要特征是：酒店管理方不僅擁有酒店管理營(yíng)運(yùn)的主動(dòng)決策權(quán)，而且參與全部或局部投資；酒店投資各方與管理方在合作初期就容易達(dá)成營(yíng)運(yùn)目標(biāo)及盈利目標(biāo)，合作根底相對(duì)穩(wěn)固，利益相連；由于該模式需要有大量資金投入，對(duì)國(guó)際酒店集團(tuán)來(lái)說(shuō)，其開(kāi)展速度會(huì)受到相對(duì)限制。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，一旦讓管理方參與投資，對(duì)酒店品牌的重新選擇和房地產(chǎn)再投資都將有一定的局限。這種酒店經(jīng)營(yíng)模式的主要特征是：酒店管理公司以外腦的形式向外輸出專(zhuān)業(yè)技術(shù)，指導(dǎo)客戶(hù)進(jìn)行酒店運(yùn)營(yíng)；借助知名酒店公司強(qiáng)大的技術(shù)平臺(tái)，酒店能夠得到諸如酒店管理咨詢(xún)、人力資源咨、市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)、效勞質(zhì)量咨詢(xún)、財(cái)務(wù)分析、工程咨詢(xún)等全方位的技術(shù)支持；借助酒店管理公司的強(qiáng)大品牌優(yōu)勢(shì)，對(duì)工程形成品牌支持；此類(lèi)方式經(jīng)營(yíng)靈活性和自主性強(qiáng)，是目前很多酒店式公寓或產(chǎn)權(quán)酒店類(lèi)工程多采取的模式。酒店管理公司輸出管理參謀咨詢(xún)其他經(jīng)營(yíng)管理模式特許經(jīng)營(yíng)酒店業(yè)主支付國(guó)際酒店集團(tuán)特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)以換取該品牌的使用權(quán)并自主經(jīng)營(yíng)酒店，管理公司不往酒店派駐專(zhuān)門(mén)的酒店管理人員加盟經(jīng)營(yíng)支付固定的費(fèi)用參加該集團(tuán)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，如區(qū)域性市場(chǎng)推廣活動(dòng)和酒店名錄等策略聯(lián)盟租賃經(jīng)營(yíng)投資者以長(zhǎng)期委托經(jīng)營(yíng)為條件出售酒店工程擁有權(quán)投資者以長(zhǎng)期租聘經(jīng)營(yíng)為條件出售酒店工程擁有權(quán)大型酒店管理公司和中小型酒店管理效勞機(jī)構(gòu)的素質(zhì)比照分析 隨著國(guó)內(nèi)酒店業(yè)的快速開(kāi)展，除了大家熟知的國(guó)際化知名酒店管理公司紛紛進(jìn)駐中國(guó)外，植根外鄉(xiāng)的國(guó)內(nèi)酒店管理公司也方興未艾，無(wú)論是國(guó)際化的知名企業(yè)，還是外鄉(xiāng)中小型公司，在效勞工程、管理水平、費(fèi)用收取等方面都有很大差異。在選擇酒店管理公司時(shí)，不宜盲目貪大，還要綜合考慮工程本身的實(shí)際情況和工程開(kāi)發(fā)者的經(jīng)濟(jì)情況有針對(duì)性的選取，以下由專(zhuān)業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)根據(jù)長(zhǎng)期跟蹤酒店管理公司效勞情況總結(jié)出的比照分析簡(jiǎn)表供參考：大型知名酒店管理公司中小型酒店管理服務(wù)機(jī)構(gòu)品牌影響力高低合作的靈活性低高輸出管理團(tuán)隊(duì)素質(zhì)較高一般具體工作配合度中高集團(tuán)化的資源統(tǒng)一調(diào)配高低管理敬業(yè)程度高高管理介入費(fèi)用高適中對(duì)業(yè)主的珍惜度中高大型酒店管理公司和中小型酒店管理效勞機(jī)構(gòu)的素質(zhì)比照分析物業(yè)管理公司目前，天津在售較高端酒店式公寓工程均與世界級(jí)物業(yè)公司合作，他們可以提供相對(duì)完善的物業(yè)管理與資產(chǎn)管理，后期如果引入專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司，可以交由物業(yè)公司統(tǒng)一管理。另一方面他們有較多的租賃客戶(hù)及外銷(xiāo)客戶(hù)資源，在工程銷(xiāo)售和后期租賃經(jīng)營(yíng)階段可以為開(kāi)發(fā)商提供更大的客戶(hù)支持。項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)管理公司天津公館第一太平洋戴維斯君隆廣場(chǎng)戴德梁行迎賓國(guó)際公寓國(guó)際級(jí)酒店管理公司——泰達(dá)國(guó)際酒店集團(tuán)統(tǒng)一管理天津中心世邦魏理仕物業(yè)公司科貿(mào)時(shí)代戴德梁行世紀(jì)泰達(dá)泰達(dá)物業(yè)時(shí)代奧城融創(chuàng)物業(yè)塞納國(guó)