廣西某住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告

xxx·xxx1號(hào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告xxx市西xxx置業(yè)有限公司2010年3月———————————————————————————————————————摘要項(xiàng)目位于廣西xxx市桃花灣片區(qū)。占地146.14畝，容積率：≤3.5，密度：≤35%，用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)混合住宅用地。西面、南面直接臨海，景觀資源優(yōu)秀。東面臨城市主干道，項(xiàng)目已達(dá)三通一平標(biāo)準(zhǔn)，具備開(kāi)發(fā)條件。項(xiàng)目定位為濱海高檔住宅小區(qū)。可開(kāi)發(fā)建筑面積約34萬(wàn)㎡，物業(yè)類(lèi)型以高層住宅為主，結(jié)合低層住宅、高層公寓、沿街商業(yè)、商業(yè)中心多種業(yè)態(tài)。投資估算約11.44億元，其中土地費(fèi)用約1.15億元。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃銷(xiāo)售均價(jià)約為5216元/㎡，其中普通住宅銷(xiāo)售均價(jià)為4648元/㎡，銷(xiāo)售收入約18.82億元，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)約3.69億元，稅后利潤(rùn)率為32.3%。項(xiàng)目土地由xxx市西xxx置業(yè)有限公司通過(guò)政府公開(kāi)掛牌方式，于2007年11月，以66萬(wàn)元/畝，總價(jià)9645萬(wàn)元的報(bào)價(jià)取得，土地平整費(fèi)用1500萬(wàn)元已支付，共支付土地費(fèi)用約1.15億元、通過(guò)投資估算，要保障項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目仍需籌資1.1億元以滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)啟動(dòng)期及后續(xù)建設(shè)的需要。聯(lián)系人：xxx市西xxx置業(yè)有限公司電話：xxxxxxxxxxx傳真：xxxxxxxxxxxx畜電子郵箱遙xxxxxx紡xxxxxx恐xx異地牲絡(luò)庸址：盛xxx辛xxxxxx歌xxxxxx統(tǒng)xxxxxx霜xxxxxx崇x目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\h\z\u項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)框本項(xiàng)目名稱(chēng)為栽：配西停xxx求置業(yè)橫·字xxx移1凍號(hào)羊項(xiàng)目位置及籃資源故條件項(xiàng)目位置余項(xiàng)目位于慧xxx很市桃花灣片區(qū)皂，近xxx愉市彩虹橋南面崗興港大道西側(cè)起。章圖息1-1到困項(xiàng)目區(qū)位圖約桃花灣片區(qū)西薯至西灣、南至戀凱樂(lè)園路、東遍至東興大道、桶北至倒水坳，鮮規(guī)劃總用地面散積胡9.7白6貌平方公里，是撓x(chóng)xx室港口城區(qū)的重膏要組成部分。弟桃花灣片區(qū)油將是港口碼頭莖后方配套產(chǎn)業(yè)介重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域苗，根據(jù)港口發(fā)亦展需要，將其顆規(guī)劃為現(xiàn)代化塊樞紐綜合服務(wù)雜基地。沿興港世大道東側(cè)布置紫為港口配套大吸型公共服務(wù)設(shè)怨施，東興大道惡西側(cè)為物流用咱地。該片區(qū)家呈賊“傅一心、兩軸、區(qū)八礦區(qū)液”員的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，秤擬建設(shè)成為港精口的后勤基地情，集居住、商云業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流妙于一體的城市各區(qū)域中心。巖“航一猜心策”糧指該片區(qū)座的葉“警綠潛心冬”伍，即片區(qū)中部勁面堡積涉11晚5巡公頃的內(nèi)湖及蝕內(nèi)湖東部的大微面積山體速。帽“筒兩膝軸纖”蚊指濱海道路景匙觀軸和商業(yè)休菠閑景觀軸亞。財(cái)“貿(mào)八草區(qū)這”相指規(guī)劃區(qū)北部幼的兩個(gè)居住小細(xì)區(qū)、一個(gè)拆遷賺回建小區(qū)、一椅個(gè)商業(yè)物流區(qū)賊、一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)村和規(guī)劃區(qū)中部毒的兩個(gè)居住小突區(qū)以及規(guī)劃區(qū)窩南部的現(xiàn)狀綜蘇合區(qū)。擦項(xiàng)目屆資源信條件分析罷項(xiàng)目地塊形狀徑規(guī)則，東臨連玩接港口區(qū)與防哭城區(qū)的興港大蓮道，北接規(guī)劃盟道路，西面與腹東面臨海，跑海景資源是本選項(xiàng)目的旬核心瘡價(jià)值，項(xiàng)目西咳南兩面臨充西灣即，擁有一線海稅景，笑海岸線狂長(zhǎng)北61育0偶多米，臨街商退業(yè)瞎面毛120誠(chéng)0堅(jiān)米。越隔西灣與風(fēng)景比優(yōu)美的江山半夾島相望，觀海寸條件好，呈扇帽形分布，觀海閥角度大，此海熊景資源將成為站項(xiàng)目最重要的烤價(jià)值訴求。騙圖羊1-2身暖項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源旱透視圖兆項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)策指標(biāo)臉項(xiàng)目的整體規(guī)茄劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指耳標(biāo)如下表：叢表壟1-1排仇項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)恐指標(biāo)表桌總用地面積（笛㎡）規(guī)113183踩.6礙其中礎(chǔ)市政道路用地逆面積（㎡）圈15754.嫁64呀建設(shè)用地面積猜㎡即97428.叼96她總建筑面積喉434858彩.7頌其中盲計(jì)容積率建筑說(shuō)面積（倒㎡慘)球341298草.2跨其中狠住宅（㎡）阿276096餃.3叢其中塊高層住宅（㎡浩）嫂268896霸.5播低層住宅（㎡宇）課7199.7嘩5價(jià)高級(jí)公寓（㎡公）皇45345.討89傘商業(yè)（㎡）貨19856呢不計(jì)容積率建口筑面積（㎡）幻93560.章54菌其中盤(pán)架空層車(chē)庫(kù)（意㎡）架58059.促56顯地下車(chē)庫(kù)（㎡翠）爭(zhēng)35500.升98佛容積率酸3.5塊建筑密度齒（銷(xiāo)%叮）貸16%放綠化率豬（鋼%告）慈35%售總車(chē)位數(shù)（輛賢）丑2614謀居住戶數(shù)殃3499報(bào)告編制依據(jù)紙《叔xxx屈·伍xxx殃1掠號(hào)項(xiàng)目租規(guī)劃毀設(shè)計(jì)仙方案退（報(bào)建稿）其》優(yōu)建設(shè)部《房地吵產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)紀(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》投資環(huán)境分析疲北部灣規(guī)劃池的實(shí)施乳北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)顯地處我國(guó)沿海禾西南端，由南團(tuán)寧、北海、欽遵州、顆xxx鐵四市所轄行政恰區(qū)域組成，陸渴地國(guó)土面窩積籠4.2欺5需萬(wàn)平方公里提，姓200狠6巨年末總?cè)苏Z(yǔ)口喊125茫5剩萬(wàn)人。北部灣再經(jīng)濟(jì)區(qū)地處華翠南經(jīng)濟(jì)圈、西彈南經(jīng)濟(jì)圈和東緩盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)旨合部，是我國(guó)部西部大開(kāi)發(fā)地帽區(qū)唯一的沿海居區(qū)域，也是我廉國(guó)與東盟國(guó)家?jiàn)Z既有海上通道隔、又有陸地接驅(qū)壤的區(qū)域，區(qū)肯位優(yōu)勢(shì)明顯，害戰(zhàn)略地位突出匯。浪圖訪2-1吵手北部灣區(qū)域規(guī)苗劃布局香隨著北部灣經(jīng)跌濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃箭的進(jìn)一步實(shí)施翼，北部灣經(jīng)濟(jì)虜區(qū)將經(jīng)點(diǎn)過(guò)搬1見(jiàn)0秘到典1紐5乓年的努力，把泊北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)遺建設(shè)成為我國(guó)態(tài)沿海重要經(jīng)濟(jì)謙增長(zhǎng)區(qū)域，立佩足北部灣、服齒務(wù)退“怪三蟻南滲”臨（西南、華南冤和中南）、溝常通東中西、面巡向東南亞，充銜分發(fā)揮連接多盡區(qū)域的重要通愁道、交流橋梁辦和合作平臺(tái)作社用，以開(kāi)放合西作促開(kāi)發(fā)建設(shè)洗，努力建成中組國(guó)腿-難東盟開(kāi)放合作亞的物流基地、傳商貿(mào)基地、加笑工制造基地和荒信息交流中心密，成為帶動(dòng)、鬼支撐西部大開(kāi)拋發(fā)的戰(zhàn)略高地響和開(kāi)放度高、單輻射力強(qiáng)、經(jīng)傾濟(jì)繁榮、社狠會(huì)和諧、生態(tài)劈良好的重要國(guó)由際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合冤作區(qū)。敘xxx溜城市發(fā)展概況城市基本情況亂xxx劇市位于我國(guó)大躍陸海岸線西南銀端的北部灣畔擺，是一座新興財(cái)?shù)暮I港口工臥業(yè)城市。嫂xxx拼作為北部灣經(jīng)漫濟(jì)區(qū)三大出海奧口之一，亦是貨唯一沿海、沿元邊港口城市，他在國(guó)際物流中若同時(shí)擁有海運(yùn)悶與陸運(yùn)，棋背靠大西南，皂面向東南亞，謹(jǐn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)枕獨(dú)特元，是西南出海眨大通道的主門(mén)亡戶和我國(guó)連接康東盟的橋頭堡榴，被譽(yù)妨為困“微中國(guó)西南門(mén)戶棚，華夏邊陲明斃珠漠”矛。雨xxx不市轄港口區(qū)、買(mǎi)防城區(qū)、上思荒縣和東興市。瓣面誦積漂618嶼1稼平方公里靈，過(guò)200蛾9閘年總?cè)私钥隍?yàn)8遠(yuǎn)5禾萬(wàn)，居住著漢班、壯、瑤、京獎(jiǎng)等民族。全市門(mén)大陸海岸師線態(tài)58蓮4呈公里，陸路邊閃境眉線查23孔0辜多公里。擁有榮xxx駛、東興、江山璃、企沙等國(guó)家恥一類(lèi)口岸。瓜隨著中另國(guó)栽-穩(wěn)東盟自由貿(mào)易寸區(qū)的全面啟動(dòng)險(xiǎn)、北部灣經(jīng)濟(jì)毛區(qū)發(fā)展規(guī)劃的濤進(jìn)一步實(shí)施，盈xxx墻作為連接北部托灣經(jīng)濟(jì)區(qū)與東貍盟香1百0朝國(guó)的重要通道輛，勢(shì)必以國(guó)際搞視野和戰(zhàn)略眼纖光重新審視、友統(tǒng)籌謀劃經(jīng)濟(jì)待定位和經(jīng)濟(jì)走塔向。立足北部職灣，然著重滑以阻“套四沿線、四片來(lái)區(qū)、兩景觀、而兩改蜻造憲”盟為重點(diǎn)，大力聲推進(jìn)城市基建干建設(shè)工程，稅使盼整個(gè)城區(qū)掀起線了前所未有的掙城市建設(shè)熱潮折。進(jìn)城市發(fā)展定位畝及發(fā)展方向xxx使根據(jù)廣溪西掏“愚十一膠五齒”愧規(guī)劃，靠xxx謎城市的發(fā)展總春體定位為：腔濱海、門(mén)戶、統(tǒng)生態(tài)旅游礙，并按怒照述“艘三島三灣一核員心六組江團(tuán)習(xí)”逼的總體規(guī)劃布擴(kuò)局龍和棉“淘四沿線、四片嚼區(qū)、兩景觀、犧兩改恐造社”卸的建設(shè)發(fā)展為較重點(diǎn)，使整個(gè)粘城市主要的發(fā)役展方向向北、徑向東及企沙方配向拓展，以充據(jù)分利用和展印現(xiàn)免“瞧三島三膝灣蘭”委（企沙、漁萬(wàn)擔(dān)、江山三個(gè)半枕島和東灣、西浙灣、珍珠灣三漁灣）美麗的自巖然風(fēng)光和優(yōu)良夾的生態(tài)環(huán)境，嚷從而傾力打造雪全海景生態(tài)濱控海城的這一城勁市名片。同時(shí)斜，加大西灣的汁開(kāi)發(fā)建設(shè)力度強(qiáng)，將逐步形成乖以新行政中心孔區(qū)為核心，東爆接企沙，西至踩東興，南到港墓口，北連防城轎的城市發(fā)展新榮格局。港口區(qū)魯根據(jù)廣西自治階區(qū)人民政府在松批復(fù)中特別強(qiáng)頁(yè)調(diào)端：越“渾港口區(qū)要按照歡生態(tài)海濱港口充的建設(shè)要求，拖完善港口設(shè)施奇和配套功能，堂把其建設(shè)成為籌具有濱海特色允的現(xiàn)代化港口地。糖”劫的精神，柳xxx爛港口區(qū)發(fā)展定竄位陳為挺“集以港興鴿市厭”蛋，以大港口為雞龍頭，做強(qiáng)做族大物流；以大董物流為支撐，史壯大港口經(jīng)濟(jì)桃，實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)那展、率先崛起近的一個(gè)港口城碰市，同時(shí)，港露口致力于發(fā)展購(gòu)大西南出海樞煉紐港和環(huán)北部建灣區(qū)域的重要沫工業(yè)基地，從階而建成工業(yè)、銀商貿(mào)、旅游、鞠海洋等產(chǎn)業(yè)于愧一體的綜合發(fā)牽展的現(xiàn)代化濱辜海港口城區(qū)。防城區(qū)皂防城區(qū)發(fā)展定緣位耕為壁“寨兩基步地既”迅、撞“冤五中暖心描”夜，即把防城區(qū)燭建設(shè)成為計(jì)xxx步鋼鐵核電項(xiàng)目尖的產(chǎn)業(yè)配套基質(zhì)地、后勤保障奪基地，把防城搏區(qū)培育成為全坐市的交通中心財(cái)、物流中心、堪商貿(mào)中心、教看育中心、文化載娛樂(lè)中心。宮防城區(qū)重點(diǎn)向好南發(fā)展，與行撿政中心區(qū)相呼慎應(yīng)。購(gòu)隨著北部灣經(jīng)燥濟(jì)區(qū)的加快推榴進(jìn)，北部灣經(jīng)鼻濟(jì)區(qū)又被全國(guó)哥譽(yù)為中國(guó)沿海簽最后一極；特囑別是雁xxx賽城市的明確定辮位，城市的區(qū)外位優(yōu)勢(shì)越來(lái)越諸展現(xiàn)出來(lái)，且閥發(fā)展前景顯著逼；同時(shí)，城市弱的大規(guī)?；ǔ猎O(shè)施的不斷投研入和完善，這清給作為濱海港授口城市的燥xxx亞市帶來(lái)了較大靠的發(fā)展機(jī)遇。約總體來(lái)說(shuō)，堪xxx叔城市人口、交鹿通與基礎(chǔ)設(shè)施俱配套正處于快俱速發(fā)展階段，朋城市各領(lǐng)域產(chǎn)籍業(yè)也在不斷擴(kuò)腔大。兩xxx清市塞“閥十一趟五葬”匹規(guī)劃發(fā)展制定談并實(shí)施產(chǎn)生了吳卓越的效果，押各城區(qū)功能的溉優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歉步入高速發(fā)展畝階段。吧城市宏觀環(huán)境錄分析為200緣6顧年以來(lái)，在國(guó)壩內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)緣展的大環(huán)境下屈，吃xxx康市經(jīng)濟(jì)整體保窄持了平穩(wěn)、持眠續(xù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)引，各項(xiàng)國(guó)民經(jīng)溉濟(jì)指標(biāo)保持平拴穩(wěn)增長(zhǎng)，城市濃規(guī)模、經(jīng)濟(jì)規(guī)勾模不斷壯大，臺(tái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷套優(yōu)化，為絡(luò)xxx市各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)步展提供了堅(jiān)實(shí)禿的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。此表挨2-120個(gè)06-200部9候年拋xxx居城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)登發(fā)展情況迫200母6羞年攏200拾7無(wú)年魯200甚8邪年丟200使9瀉年尺城市人口（萬(wàn)諒人）側(cè)82.21帆83.32援84.76赤86.92凍GDP敢(昌億糊元慚)陪119.61扣159.28疤212.18皺243.78行固定資產(chǎn)投資槍?zhuān)▋|元）杰68.96名103.53讀146.05淘254.1譯社會(huì)消費(fèi)品零仗售額（億元）昆26.05宰35.34肉38.15舒45.33熊城鎮(zhèn)人均可支蚊配收入（元）暢9113逆12159箏14364地16067嫩200鋸6傍年以來(lái)，沿xxx陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展捉取得了卓越成部就，迷xxx火市冬GD跑P幣、社會(huì)消費(fèi)品刮零售總額增節(jié)長(zhǎng)米1哪倍左右，固定飾資產(chǎn)投資增盲長(zhǎng)卻4串倍以上，城鎮(zhèn)郊人均可支配收具入增饞長(zhǎng)轟76.31胸%距，人民生活水制平得到顯著提睜升，呀投資、居住環(huán)迅境大幅改善。讓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)槽展分析府房地產(chǎn)發(fā)展階昨段分析小于4%4%～5%5%～8%8~10%10%~20%小于4%4%～5%5%～8%8~10%10%~20%萎縮停滯或倒退穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展揮根據(jù)城市房地性產(chǎn)發(fā)展與縮GDP炮增速的關(guān)系，坑就目前而言，狹xxx量的經(jīng)濟(jì)不僅保予持著穩(wěn)健的速售度發(fā)展，而至且仇GD落P遵的增長(zhǎng)率也保卵持屋在中15慢%枯左右，因此根浸據(jù)行業(yè)經(jīng)濟(jì)指艙標(biāo)相關(guān)分析，奮xxx奧的房地產(chǎn)行業(yè)段正處于飛速發(fā)黨展階段喂。土城市人均可支驚配收入與房地師產(chǎn)關(guān)系緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型。平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重?？焖侔l(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。超速發(fā)展，單純數(shù)量型緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型。平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重?？焖侔l(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。超速發(fā)展，單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存改善兼有生存需求800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800美元以下啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期緩慢發(fā)展期漂圖怪3-2愉道城鎮(zhèn)人均可支韻配收入與房地光產(chǎn)發(fā)展關(guān)系田200流9狂年，簽xxx墊城市城鎮(zhèn)居民封人均可支配收良入鑒為必240旺0梯美元，根據(jù)人邁均可支配收入桑與房地產(chǎn)發(fā)展飾關(guān)系，表明城嫂市居民居住水罪平已進(jìn)入快速霉發(fā)展階段，其憲居住需求表現(xiàn)聰在生存改善兼譯有上，同時(shí)居蛇住需求水平將絨大幅提高，容泉量空間將進(jìn)一嚷步提升。歡房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分侍析房地產(chǎn)投資額銅圖級(jí)3-3父xxx紡市涂房地產(chǎn)投資額照走勢(shì)圖桂數(shù)據(jù)來(lái)源：廣宮西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)森、車(chē)xxx蓄統(tǒng)計(jì)局岡在北部灣地區(qū)燭經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)為影響下，近三工年煮xxx豐市房地產(chǎn)投資句額總體呈快速浙增長(zhǎng)趨勢(shì)，整妥個(gè)懂xxx隙市房地產(chǎn)市場(chǎng)斑進(jìn)入高速發(fā)展夕階段。育住宅施工面積津與住宅竣工面專(zhuān)積胃表隙3-1腳xxx文市住宅施工面慰積與竣工面積饑單位扎200劇6街年待200框7梁年永200廈8綱年睜200遍9愈年舞住宅施工面積粱（萬(wàn)㎡）掠45.54帽62.39忘104.03骨199.39蛇住宅竣工面積更（萬(wàn)㎡）瀉12.12蓮10.09緒12.69刃24.88鋼比值（％）倡3.76廟6.18吃8.20扎8涼數(shù)據(jù)來(lái)源：廣微西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)布、用xxx槍統(tǒng)計(jì)局紡根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)課，施工面積通井常為竣工面積凍的丈3.5±0.循5她倍，因施工面晃積反映雙了綁1臭～借2界年后現(xiàn)房供應(yīng)原量，其值小爛于幕3.迷0策倍，會(huì)出現(xiàn)供暮應(yīng)短缺，大永于集4.域0旁倍，未來(lái)供應(yīng)滑量將會(huì)放大。向從勉0溉6邁開(kāi)始至今，施痰工面積與竣工暴面積比值在不畫(huà)斷增大故，堡0翁9目年比值達(dá)攪到談8通?？梢灶A(yù)見(jiàn)，討未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)梅量將會(huì)逐步增戶多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)雕程度更加激烈騰。智房地產(chǎn)成交情千況分析珍房地產(chǎn)成交量秒分析意圖族3-4怪xxx沒(méi)市普通住宅銷(xiāo)漢售面積走勢(shì)圖籃數(shù)據(jù)來(lái)源：廣筑西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)凱、愁xxx針統(tǒng)計(jì)局下xxx身市商品房銷(xiāo)售孫面積總體呈快疤速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)欺。演0菊9淚年的商品房銷(xiāo)醋量憲為放75.6律1寬萬(wàn)平米，同攤比超0兆8描年增驅(qū)長(zhǎng)料37銜%寧，而住宅同銷(xiāo)比糠0郊8奧年增蒸長(zhǎng)并38該%幼；增長(zhǎng)速度高墓過(guò)廣西區(qū)水平厭；表明城市房僚地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)刮發(fā)展良好。損住宅占商品房根銷(xiāo)售的比重較儀大，菠在闖0層9揮年已達(dá)到甩了臂98因%懶以上，由此，付商業(yè)、辦公類(lèi)償商品房占城市冶整個(gè)商品房的騎比例偏低，初犬級(jí)的房地產(chǎn)市顛場(chǎng)特征表現(xiàn)明蝦顯。蒼房地產(chǎn)成交金露額分析驢圖箭3-5輛xxx王城市商品房銷(xiāo)既售額與房地產(chǎn)研投資關(guān)系墨數(shù)據(jù)來(lái)源：廣果西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)劇、屠xxx詢統(tǒng)計(jì)局華由訓(xùn)圖僻3-作5上可以看出，城誓市的房地產(chǎn)投連資和商品房銷(xiāo)菜售額都保持著誠(chéng)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)荷勢(shì)，增幅與房化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資龍節(jié)奏同步上揚(yáng)邁；可見(jiàn)，城市榨房地產(chǎn)市場(chǎng)的慈培育，以及活嗚躍程度有著巨靠大的空間，而餅且商品房市場(chǎng)注交易活躍，消糖化速度較快。司房地產(chǎn)成交價(jià)綢格分析塊圖錘3-6舌xxx彼市普通住宅銷(xiāo)賓售均價(jià)走勢(shì)圖艷數(shù)據(jù)來(lái)源：廣猛西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)樓、矩xxx盒統(tǒng)計(jì)局瞎xxx奸市住宅銷(xiāo)售價(jià)始格總體呈上升鏈的趨勢(shì)看，舒0代9去年上半年均價(jià)碰達(dá)跨到笨261更0氣元就/灌㎡；而港口區(qū)悉的房?jī)r(jià)飆升較和快恩，館0利8傷年干比漆0睜7關(guān)年增長(zhǎng)陪了綠100眉0天元修/映㎡，如恒信花米園蜂0敲7缺年較價(jià)格減為鬼260繪0資元步/刊㎡左右己，紡0技8遞年價(jià)格漲諷到陶310季0鋪元匠/惜㎡輸，導(dǎo)0諷9耕年上半年價(jià)格晴達(dá)延到努330風(fēng)0威元苦/厭㎡，特別鋸是江0籮9簽?zāi)晗掳肽挲埞飧荜?yáng)光海岸樓盤(pán)俗的均價(jià)盡上升乖到煉了很400齒0鴨元繭/尚平米。掏普通拔住宅容量空間你預(yù)測(cè)供應(yīng)量預(yù)測(cè)今根據(jù)寶資通對(duì)滴xxx濫城市土地市場(chǎng)分成交統(tǒng)計(jì)旋，飯200徑7關(guān)至翠200歪9暴年土地出讓待貍開(kāi)發(fā)量達(dá)到鴨2347.9省畝，按市區(qū)樓旁盤(pán)平均容積醬率椅2.致5巾和厭95囑%墻的住宅物業(yè)平藏均水平來(lái)估算慎，未之來(lái)佩3-胞5殘年住宅物業(yè)市疫場(chǎng)的總體體量嘉將達(dá)街到植371.9病5卵萬(wàn)㎡。需求量預(yù)測(cè)誓表穴3-620行0填6俗—弄200喜9疫年歌xxx次城市商品房歷凳年的銷(xiāo)售面積麻及年消化率情其況糞年份剪2006貿(mào)2007究2008惡2009廳商品房銷(xiāo)售面妖積（萬(wàn)㎡）遣15.42蠻29.04泊47.58直75.6項(xiàng)平均年箏增長(zhǎng)率傾%精30.5%唉數(shù)據(jù)來(lái)源：廣肅西統(tǒng)計(jì)年鑒，陶xxx濁市政府報(bào)告存xxx攜市距200浩9車(chē)年全年國(guó)累計(jì)銷(xiāo)售面積雁為落75.6饑0伴萬(wàn)平米，增歇加版47.5碎8定萬(wàn)平方米；根未據(jù)育xxxxxx胸平均年概增長(zhǎng)兇率水平寸在潮30.5疾%杏左右，因此，叨底線預(yù)杯測(cè)懂201昂0闊年口xxx娛城市商品房的走成交面積能約和100雜萬(wàn)㎡。潤(rùn)表港3-7位xxx爛城市商品房的跨銷(xiāo)售量及增幅紫區(qū)域缺0罪9貼年銷(xiāo)售面積（蹄萬(wàn)平米）礎(chǔ)0鼓8辱年銷(xiāo)售面積（笛萬(wàn)平米）內(nèi)增長(zhǎng)幅度呆（嚼%于）半比重餐（造%翠）丙全市挑75.6企51.51家46.8舒100.0憐港口區(qū)插25.50眠16.98柱50.2慌33.7威防城區(qū)臟16.43蒜6.86卸139.3接21.7違東興市至5.22躲3.04稍71.8軋6.9險(xiǎn)上思縣具28.46睡24.63步15.5像37.6鞋數(shù)據(jù)來(lái)源：廣禽西統(tǒng)計(jì)年鑒，孕xxx腳市政府報(bào)告捕從上表分析來(lái)?yè)慰矗v促觀經(jīng)0懼9避年訴xxx途全市的商品房糧銷(xiāo)售面積殲為懷75.講6宇萬(wàn)平米，釀而轎09槽年港口區(qū)的銷(xiāo)娛售面積器為比25.棍5映，同比增幅斥達(dá)很50.2往%彼，占全市商品推房的成交量的滴比重工達(dá)長(zhǎng)33.7芬%都，根飄據(jù)喉2010嚼xxx努全市的商品房忙銷(xiāo)售面昌積刪10譽(yù)0倉(cāng)萬(wàn)平米的預(yù)測(cè)孔，港仰口區(qū)商品房銷(xiāo)籌售面積約楚為器3推8米萬(wàn)平米。研業(yè)物業(yè)容量空洞間預(yù)測(cè)叮商業(yè)物業(yè)特征鑼分析鬼表久3-9御軋?jiān)诮霸谑蹣谴俦P(pán)商業(yè)特征蜻項(xiàng)目名稱(chēng)宏商業(yè)層數(shù)桃商業(yè)面積予規(guī)劃情況鞭推售情況歉陽(yáng)光海岸貢——奏——克——神_佳歐景藍(lán)灣飲2肚層第1000驕0薯㎡這沿街商鋪歲——樸紅林置xxx康1扭層岡400紙0貿(mào)㎡數(shù)沿街商鋪火未推售喂西灣上城陡1滿層鮮400捐0悠㎡擱沿街商鋪濫年內(nèi)推售執(zhí)合計(jì)汗——粱5.皆6恒萬(wàn)㎡曠——迅——怪xxx茄市目前在建及杯在售的商業(yè)規(guī)容模主要集中乘在毯3000-5脅00轎0河㎡之間，較大眠商業(yè)體量的樓膀盤(pán)僅有歐景藍(lán)已灣，其商業(yè)量飲為著1000紫0易㎡。陽(yáng)光海岸致的商業(yè)還未在陳規(guī)劃建設(shè)中。則從目前拆xxx翠市在售項(xiàng)目的姜商業(yè)類(lèi)型上看綁，大部分商業(yè)鑼以沿街底商為趣主，建設(shè)成為竭商業(yè)中心、大踏賣(mài)場(chǎng)的項(xiàng)目較啦少。盒未衣來(lái)虜2-仔3滋年，在桃花灣艇廣場(chǎng)區(qū)域?qū)⑿魏啥鄠€(gè)總面王積漫300汁0錦以上平方米的夢(mèng)商業(yè)街區(qū)，傻xxx據(jù)原有商業(yè)相對(duì)縫集中在港口老斯城區(qū)的態(tài)勢(shì)將跨得到有效緩解壯，區(qū)域商業(yè)格痰局逐步形成。固綜合目前栽xxx憶商業(yè)物業(yè)形態(tài)邊分析，多數(shù)項(xiàng)窄目商業(yè)以街區(qū)似式商業(yè)形態(tài)出深現(xiàn)，商業(yè)特征孝顯著，市場(chǎng)接肆受度高。蛛商業(yè)空間容量籠分析商業(yè)容量預(yù)測(cè)號(hào)根據(jù)寶資通對(duì)辨xxx炸城市土地市場(chǎng)刑成交統(tǒng)計(jì)填，宵200批7凡至團(tuán)200瘦9嘗年土地出讓待搶開(kāi)發(fā)量達(dá)到奇2347.9壽畝，按市區(qū)樓裂盤(pán)平均容積永率召2.糠5掏和界5勞%故的商業(yè)物業(yè)平潮均水平來(lái)估算鴿，未來(lái)托3-咱5循年澆商業(yè)屆物業(yè)市場(chǎng)的水總體體量將達(dá)感到題2婆0希萬(wàn)㎡。商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)芳依據(jù)副xxx取政府網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)傻據(jù)倚，汽200變9侍年燥xxx導(dǎo)全市商業(yè)營(yíng)業(yè)才用房平均售價(jià)胳為延777擔(dān)6治元腥/遮平方米。因此哈，煉根據(jù)目前廣西蠅北部灣區(qū)商業(yè)烈價(jià)格水平，按僚南寧商業(yè)價(jià)格員是住宅物業(yè)價(jià)藥格巧的艱20米%熄來(lái)遞增換算，災(zāi)預(yù)計(jì)未嗚來(lái)亞5哨年后聾xxx洞城市的商業(yè)價(jià)繪格將達(dá)怖10000棚元立/功㎡講以上憤。料辦公物業(yè)容量娘空間預(yù)測(cè)鮮通過(guò)對(duì)近兩年懷廣西及參考城槍市各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)內(nèi)售比例狀況分吩析可知，在整軌個(gè)廣西市場(chǎng)成境熟度不高的情凍況下，住宅物磁業(yè)占比極高，戚達(dá)除到場(chǎng)91.齊4筑％，而商業(yè)及漠商務(wù)類(lèi)物業(yè)占突比稍低，合計(jì)蜻約低8.遮6眠％。各參考城世市中，住宅類(lèi)例比例時(shí)在三87%~92意.5爺%校范圍，商業(yè)類(lèi)宰比例較低，最慕高不超拜過(guò)文10%應(yīng),扇商務(wù)類(lèi)比例最廚低，未超桿過(guò)尤4軋％（見(jiàn)擺表掉6-奔9值）。鍵表漆6-8榜述廣西城市各類(lèi)謠物業(yè)銷(xiāo)售比例愛(ài)廣西凳南寧責(zé)柳州慢桂林碑住宅類(lèi)釀91.4%吹87%咐90%猶92.5%纖商業(yè)類(lèi)翻6.6%出10%讀7.5%忙5.5%朝辦公類(lèi)刪2%支3%印2.5%錦2%寶合計(jì)捧100恒%跌100善%盾100刺%毒100術(shù)%忌螺救注：商務(wù)類(lèi)未奏含以住宅類(lèi)物袋業(yè)報(bào)批的部分互。資料來(lái)源：艙廣西統(tǒng)計(jì)年鑒雖。尊而在實(shí)際使用臉用途中，約占韻5雪%值左右銅比例的商務(wù)類(lèi)搖物業(yè)以住宅類(lèi)菌物業(yè)報(bào)批，包研含在住宅類(lèi)物辜業(yè)中，是目前卵廣西各類(lèi)城市幻辦公類(lèi)物業(yè)占長(zhǎng)比較小的原因攔之一。而這類(lèi)已住宅往往是以伯小戶型住宅或芽商務(wù)公寓作為括辦公場(chǎng)所，其霉優(yōu)勢(shì)在于功能朗多變，可商可幕住，空間可靈弊活組合，按揭拼首付、放款條慘件較為寬松。病產(chǎn)權(quán)期限更長(zhǎng)捎，因此，在初果級(jí)市場(chǎng)中，該夠類(lèi)物業(yè)更具生恨命力。因此，鐵可以判斷視xxx協(xié)未來(lái)，純辦公洗的物業(yè)消費(fèi)所腐占的比例不大詳，并且以住宅治報(bào)建的商務(wù)公女寓將與之?dāng)?shù)量恐相當(dāng)。叔從蓄xxx少城市發(fā)展態(tài)勢(shì)止分析，城市非恐商務(wù)中心、總踐部基地的集散樣地，歇xxx褲企業(yè)多以成長(zhǎng)紙型中小企業(yè)為桂主，對(duì)大面積忙的純辦公場(chǎng)所蛛需求較小，預(yù)兩計(jì)對(duì)小空間、獄任意組合的小伏戶型住宅或商鋪務(wù)公寓需求更匯高。發(fā)展商背景項(xiàng)目公司吩xxx自市西虜xxx撈置業(yè)有限公司訴于呼200貌7連年名7釋月距2碎3衛(wèi)日殿成立，法人代明表梁永強(qiáng)，注慢冊(cè)地址位于責(zé)xxx橡市港口區(qū)財(cái)苑仙小暖區(qū)改1茅7壇號(hào)，注冊(cè)資本鹿為人民茂幣達(dá)200非0隆萬(wàn)元（其中：驗(yàn)廣西耀凱房地釋產(chǎn)投資有限公邊司出扇資那104閘0抗萬(wàn)元，占豬比淹52善%歪，廣西寶資誠(chéng)驟房地產(chǎn)項(xiàng)目管遮理集團(tuán)有限公最司出蓄資謎96仙0售萬(wàn)元，占蒜比漫48瞎%旅）。公司類(lèi)型暖為有限責(zé)任公緩司，經(jīng)營(yíng)范圍蟲(chóng)為：房地產(chǎn)開(kāi)疼發(fā)經(jīng)營(yíng)（憑有鵲效資質(zhì)經(jīng)營(yíng)）??；房地產(chǎn)項(xiàng)目痰投資管理、房甩地府產(chǎn)項(xiàng)目顧問(wèn)咨隆詢送公司地址：語(yǔ)xxx國(guó)市港口區(qū)中華昏大停道逗1陽(yáng)號(hào)住宅摩區(qū)烏1庸棟罵30挑2查號(hào)關(guān)聯(lián)公司溪廣西耀凱房地孔產(chǎn)投資有限公種司夏廣西耀凱房地浩產(chǎn)投資有限公肥司成立秤于胡200輪6創(chuàng)年倉(cāng)1椒0壩月，由東莞耀娛邦家具集團(tuán)企矛業(yè)法人與東莞譽(yù)凱達(dá)實(shí)業(yè)有限絡(luò)公司注岸資欲200轎0悲萬(wàn)元人民幣共楊同組建。公司嚴(yán)的經(jīng)營(yíng)范圍覆士蓋房地產(chǎn)投資剝、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)冷經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)誕信息咨詢服務(wù)乳、建筑裝飾材魚(yú)料、五金交電瘡銷(xiāo)售等領(lǐng)域紅。擔(dān)罪東莞凱達(dá)實(shí)業(yè)宏先后榮吳獲軌“磁廣東省優(yōu)質(zhì)房蠻地產(chǎn)品牌保護(hù)扒示范榜上榜企法業(yè)滋”泄、妹“榨東莞市體育健佛康社區(qū)加盟企辮業(yè)精”晉等殊榮悠。銷(xiāo)200香5企年，凱達(dá)實(shí)業(yè)辰在東莞開(kāi)發(fā)的犯凱達(dá)華庭項(xiàng)目形榮棒獲征“瑞中國(guó)別房墅您10掌0挖強(qiáng)蒙”欺、四“驢中國(guó)住揪宅回10告0渡強(qiáng)蛇”火、洪“篇中國(guó)物業(yè)管理菊公魔司尸10鉆0摸強(qiáng)叨”蠢的榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，擾并通過(guò)東莞道市聽(tīng)“證雙優(yōu)工完程貍”燭的評(píng)審。耀邦赴集團(tuán)則通過(guò)多順項(xiàng)國(guó)際質(zhì)量體嘴系認(rèn)證，并以愛(ài)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理錫念、對(duì)完美品緊質(zhì)的不懈追求垂，對(duì)品牌的用首心打造，成為爐全國(guó)中高端家趙具行來(lái)的領(lǐng)頭閣羊?qū)?。龍竭廣西耀凱房地賞產(chǎn)投資有限公墾司管理層是由斗耀邦及凱達(dá)實(shí)廚業(yè)的精英組成樹(shù)的隊(duì)伍，是一霧支高學(xué)歷、高婆素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化燭的管理團(tuán)隊(duì)，況有扎實(shí)深厚的些企業(yè)管理理論貴及豐富的房地診產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。抹公司正著手開(kāi)延發(fā)的項(xiàng)目器是身“赤廣西耀凱犧·始鳳屢?guī)X央1分號(hào)采”綠，位于東盟國(guó)竄際商務(wù)區(qū)內(nèi)。翼規(guī)劃用地總面尊積為封41535.烤4災(zāi)5墨平方米擇，總建筑面積受為表149085使.1鑄4饒平方米獨(dú)。恢廣西寶資誠(chéng)房連地產(chǎn)項(xiàng)目管理膏集團(tuán)計(jì)廣西寶資誠(chéng)房連地產(chǎn)項(xiàng)目管理總集團(tuán)創(chuàng)辦繼于綱200跳2碗年獸6貸月爽。農(nóng)200否5犬年，寶資誠(chéng)升臣級(jí)為集團(tuán)公司絞，成為廣西區(qū)雖域內(nèi)首家以服鋪務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)瘦為定位的集團(tuán)燒化企業(yè)。集團(tuán)執(zhí)參與組合發(fā)展遍及投資了陽(yáng)光燕新扮都榜(攔南撤寧距)和、天下桂林（割桂林）、歐景偉嘉園（玉林）哪、中越國(guó)際花惠園（憑祥）、耍麗水邊城（大繪新）、北部灣急創(chuàng)業(yè)園（北海椅），東岸陽(yáng)光鑰（欽州）等十哥余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)府目，取得了令鋤業(yè)界矚目的業(yè)僑績(jī)及信用；同暗時(shí)集團(tuán)直屬的梯田東、寧明、燥崇左分公司，本成功投資開(kāi)發(fā)目寧明百寧國(guó)際頌商都、田東百屯通世界、崇左擱華門(mén)新都等項(xiàng)熔目，均成為所爺在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)切行業(yè)的示范標(biāo)腸桿性項(xiàng)目。十樂(lè)年來(lái)，寶資誠(chéng)東集團(tuán)通過(guò)直接捕投資或參股組開(kāi)合發(fā)展，合作己累計(jì)完成竣工近商品房屋面積啦已超掩過(guò)呈10笑0諷萬(wàn)平方米，聯(lián)掘合在建及儲(chǔ)備位的房地產(chǎn)項(xiàng)目揀占地面浪積價(jià)300枝0宗畝以上，并與贈(zèng)廣西區(qū)內(nèi)外多摩家實(shí)力房地產(chǎn)磁投資開(kāi)發(fā)企業(yè)均形成戰(zhàn)略聯(lián)盟歌伙伴關(guān)系。協(xié)作公司狼南寧寶房地產(chǎn)將項(xiàng)目管理集團(tuán)湖南寧寶資通項(xiàng)盾目咨詢有限責(zé)冊(cè)任公司創(chuàng)辦寬于惑199殊8花年洞1采1投月，是南寧市乞最早從事房地椒產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃代砌理的著名代理乓機(jī)構(gòu)之一。以別寶資通公司為切母體的寶資通脖集團(tuán)在咨策代裁理上擁有強(qiáng)勁舌實(shí)力，延伸在禍顧問(wèn)咨詢、建域筑研創(chuàng)、策劃垃代理和成本優(yōu)炒控四大版塊，冊(cè)獨(dú)創(chuàng)具有寶資義通特點(diǎn)的項(xiàng)目屋價(jià)值流作業(yè)體賤系。身十年來(lái)，寶資喝通服務(wù)的項(xiàng)目園超勇過(guò)咸18鴿0陪個(gè)，累計(jì)代理敗銷(xiāo)售面積捆逾滋80滿0味萬(wàn)平米，銷(xiāo)售吼總額超往過(guò)夕20敵0牽?jī)|元，平均每辟年服務(wù)的地產(chǎn)構(gòu)項(xiàng)目超宰過(guò)跑1句8黎個(gè)廉。塞200越6斜年搬、虧200蝴7有年狂、迫200附8奉年伯及爸200幫9候年連續(xù)四年實(shí)腸現(xiàn)代理總額嘆超礦3堅(jiān)0墨億，居廣西同雹行首位。其中寄，輝200邊7微年，寶資通代周理銷(xiāo)售總額更腰是創(chuàng)紀(jì)錄的達(dá)蓬到怒4淋0燈個(gè)億，連續(xù)三壺年入以選爹“鐮中國(guó)房地產(chǎn)百目強(qiáng)策劃代理企顫業(yè)續(xù)”躍，為策前暑5越0讓強(qiáng)企業(yè)中唯一仍的西部地區(qū)企香業(yè)滔。露200果8替年，寶資通更醬是榮淺獲繳“陪中國(guó)房地產(chǎn)企馬業(yè)地方策劃代疫理品煎牌隔TOP1悠0筆”累，品牌價(jià)揪值鼻2.2手1炭?jī)|，已無(wú)可爭(zhēng)轉(zhuǎn)議成為廣西本鋤土房地產(chǎn)服務(wù)延行業(yè)的旗艦企爸業(yè)輩。乳200仿9適年，實(shí)現(xiàn)代理拌總額慕超磨7服0烤億，再次刷新病歷史紀(jì)錄。項(xiàng)目組織管理贊本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)編運(yùn)作中采用完木全的項(xiàng)目業(yè)主忽制度，由少xxx肥市西遮xxx腳置業(yè)有限公司悶作為本項(xiàng)目的圖直接業(yè)主單位鑼。訴項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建酷設(shè)將啟用專(zhuān)業(yè)濕化的合作模式延，建筑設(shè)計(jì)燭與香港華藝設(shè)轟計(jì)顧問(wèn)（深圳妨）有限公司合蠢作，項(xiàng)目勘探?jīng)Q與廣西建業(yè)勘病察設(shè)計(jì)有限公膚司合作譯；憑施工管理、工夫程監(jiān)理、成本方控制、營(yíng)銷(xiāo)代精理、物業(yè)管理串等環(huán)節(jié)，均計(jì)煮劃與國(guó)際及國(guó)薪內(nèi)高水準(zhǔn)的資笨深機(jī)構(gòu)合作，辣倡導(dǎo)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手孟的策略聯(lián)盟，襖保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)母呱芯C合素灌質(zhì)。交項(xiàng)目開(kāi)工計(jì)劃火安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原則紙從寒xxx坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的追發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)售目所處區(qū)域的飾未來(lái)前景，綜塌合考慮項(xiàng)目規(guī)慘模、產(chǎn)品特點(diǎn)說(shuō)及合理的市場(chǎng)姓占有率等因素墻，確定項(xiàng)目采廁用童“其分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)孩原則啞”樣，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)淡分為三悲期串，建設(shè)周期懲為駕6慌年，銷(xiāo)售周期蠟為食6劫年，平均年銷(xiāo)繁售量雕在扭6洗萬(wàn)㎡左右。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃誓根據(jù)物業(yè)的開(kāi)吉發(fā)計(jì)劃和營(yíng)銷(xiāo)論需要，項(xiàng)目母于籍201頓0下年下半年食開(kāi)始一期主體斃工程開(kāi)發(fā)，預(yù)地計(jì)哄于蹈201慣2吐年上半年完成霉項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)仙；項(xiàng)目二期待于缺201爭(zhēng)2騎年上半年投資驕建設(shè)，預(yù)計(jì)戒于遮201儲(chǔ)4蹤年上半年完成威二期開(kāi)發(fā)；項(xiàng)茫目三期獎(jiǎng)于童201增3免年上半年投資誦建設(shè)，預(yù)計(jì)型于濟(jì)201罩6朽年上半年完成翁三期開(kāi)發(fā)。這項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管如下嗎表壇：潛表相5-1善三項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃斧表潔項(xiàng)目淋2010堆2011膨2012稠2013歷2014禮2015載2016耀上樂(lè)下匹上灰下陡上恢下床上蝕下獲上傍下必上銅下廁上摔下獄低層住宅使鄉(xiāng)尊悟增發(fā)跡黨帖絮篩普爛帝己小高層住宅蒼席甲扶狀饅打液感霸鄭青抓差店高層住宅咐乎倒杜紛蝶火供延藥蟻促誰(shuí)懷望公寓患慚鐮珠唇顯狼百席惡努飯摩悄誤商業(yè)喝尾平潮鑰您技君壇孔名身顆逮遺架空層織盲柄芒完浩擁海竭蜻夠稼避浙丈地下室掉禾移秩潤(rùn)劉屈雪幅刃促草植劍項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃銷(xiāo)售政策限定延根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行并的商品房銷(xiāo)售顆政策，商品房腐預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合礎(chǔ)下列條件：銳已交付全部土桿地使用權(quán)出讓肉金，取得土地獸使用權(quán)證；庸持有建設(shè)工程色規(guī)劃許可證和津施工許可證；筐按提供預(yù)售的爹商品房計(jì)算，割投入開(kāi)發(fā)建設(shè)厚的資金達(dá)到工鵲程建設(shè)總投資狠的拍2虜5團(tuán)％以上，并已滅經(jīng)確定施工進(jìn)繭度和竣工交付棉日期。基按現(xiàn)行的央行地的住房信貸政仙策，住宅須主托體封頂，商業(yè)擇須竣工時(shí)，可聽(tīng)以辦理按揭手積續(xù)并向開(kāi)發(fā)商到支付按揭款項(xiàng)診。銷(xiāo)售估算邊界存本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目肆所有物業(yè)進(jìn)行票測(cè)算，可銷(xiāo)售妹物業(yè)涵蓋：低莊層住宅、小高趣層住宅、高層流住宅、超高層駁住宅及商務(wù)公超寓、商業(yè)中心括、架空層車(chē)庫(kù)位、地下車(chē)庫(kù)，妻依照項(xiàng)目分期潑進(jìn)行銷(xiāo)售，商級(jí)業(yè)建成后方可宣銷(xiāo)售，車(chē)庫(kù)集廟中于最后一個(gè)棉周期銷(xiāo)售。銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)劃接本項(xiàng)目主推的慎普通住宅可能譽(yù)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格采權(quán)用市場(chǎng)比較法稀預(yù)測(cè)，低層住催宅、商務(wù)公寓訊、商業(yè)中心、努車(chē)宿庫(kù)很4曉種物業(yè)占比較規(guī)低，采用行業(yè)捧經(jīng)驗(yàn)法確定銷(xiāo)友售均價(jià)。礙根據(jù)市場(chǎng)比較宣法原則，本項(xiàng)百目選取了與本洋項(xiàng)目形成極為姜類(lèi)似的競(jìng)爭(zhēng)樓印盤(pán)作為參考，求其主要選取了旅地理位置、區(qū)應(yīng)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模丘大小、容積率毯和樓盤(pán)品質(zhì)高波低等的綜合因斥素條件，從而那，依據(jù)盲對(duì)比指標(biāo)對(duì)住蔑宅價(jià)值的影響蠅正相關(guān)程度的扛關(guān)系，我們選碰取了影響物業(yè)融售價(jià)的各項(xiàng)指炸標(biāo)對(duì)其賦予權(quán)梯重的修正值，學(xué)其正相關(guān)性越員緊密，則權(quán)重贈(zèng)越高，因此，譜寶資通根據(jù)行翠業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各指染標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行計(jì)了經(jīng)驗(yàn)值的賦三予；最終，本兇項(xiàng)目的住宅銷(xiāo)丹售價(jià)格修正情按況如下：競(jìng)表限3-8再糧項(xiàng)目普通住宅形銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)測(cè)艙表宗運(yùn)嶄項(xiàng)目名稱(chēng)往本項(xiàng)目惰歐景藍(lán)灣嶼陽(yáng)光海岸靜西灣上城慨紅林街xxx烘標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格（虹元意/垂㎡）此權(quán)重今績(jī)3600嬸4500嚴(yán)3500烘3200巡交易時(shí)間修正迫0.2另1晝0.8驅(qū)0.7饑0.5倍0.8乞小計(jì)爽0.5流0.2必0.16賞0.14戲0.1宮0.16吊區(qū)域因素修正庭位置鏟0.5也0.9框0.8蟲(chóng)0.7鬼0.5匆0.8概市政配套吩0.4轟0.8偶0.7莊0.8灑0.5閑0.7浴交通仇0.2伸0.9岔0.8賠0.9換0.5機(jī)0.7苦景觀環(huán)境宵0.2炊0.8況0.7赤0.9此0.4運(yùn)0.5血小計(jì)餡1.3撿1.11營(yíng)0.98漆1.03信0.63息0.92林個(gè)別因素修正添規(guī)模莊0.5由0.7團(tuán)0.8記1蝕0.5溉0.5歡容積率翅0.4賺0.5仗0.4腳0.6反0.5積0.5編綠化率閣0.6放0.7顏0.6刃0.9宇0.6勾0.5透內(nèi)部配套阻0.6鮮0.8詠0.8傻0.9襲0.7疤0.6裁小計(jì)五0.13旱1.45巨1.4家1.82抽1.23尿1.11田交易修正情況污燙2.76殘2.54筍2.99科1.96查2.19向本項(xiàng)目評(píng)估價(jià)寶格（芒元味/答㎡）險(xiǎn)4250錦勾啟薪響很經(jīng)采用市場(chǎng)比走較法測(cè)算而得愈，本項(xiàng)目趨當(dāng)前吳住宅林評(píng)估扭價(jià)格毯為燈425扒0懸元丘/農(nóng)㎡規(guī)。已根據(jù)市場(chǎng)比較蘆法預(yù)測(cè)得啦當(dāng)前旬項(xiàng)目住宅的價(jià)浩格朵在比4250乒元內(nèi)/愿㎡烤；隱按照廣西北部塌灣公寓物業(yè)在溪普通住宅物業(yè)詢的一般增長(zhǎng)水嘗平謹(jǐn)在獸10%~20啄%下之間，因此，工項(xiàng)目公寓物業(yè)電銷(xiāo)售均價(jià)刪在便490燥0融元款/福㎡焰以上；參照同照類(lèi)商業(yè)物業(yè)圣均價(jià)項(xiàng)水平，項(xiàng)目商宜業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售均隙價(jià)遲在怖78假0囑0時(shí)元內(nèi)/烈㎡以上蛇。飽項(xiàng)目銷(xiāo)售周期董為龜6起年，抽結(jié)合磨xxx紛市房地產(chǎn)市場(chǎng)醉發(fā)展趨勢(shì)及特返點(diǎn)，擬定項(xiàng)目陶各項(xiàng)物業(yè)銷(xiāo)售歐均價(jià)如下表：泉表苦6-1翅啦項(xiàng)目普通住宅居銷(xiāo)售均價(jià)修正翠表貫物業(yè)類(lèi)型冶單位朽2010暖2011丟2012逼2013護(hù)2014箏2015規(guī)2016細(xì)上耕下掉上孔下巧上彩下驢上越下松上添下信上炊下梅上頓下喂低層住宅趟元帽/蔬㎡盤(pán)同疼6500售減腸8000既卻牛雜運(yùn)比鑒里喘小高層住宅嗚元支/慶㎡陶扔到3600城步圣4000笛除削且粗據(jù)披鍛虜高層住宅調(diào)元信/窗㎡繼圈港澤4000獅4200窗4400掘4600畢4800盈5000附5200睬5400秀5600哭度振高層公寓康元凍/晝㎡柴冶嫁閣丈衣喝豎貼肯5300屢5500沙5700描匹渠商業(yè)青元俘/有㎡誕傭壘脈密務(wù)結(jié)沸域址界殼絲10000葡烘架空層車(chē)位孝元曠/倒個(gè)維竹距涉秤什昆松識(shí)腸般褲饒70000覽也地下車(chē)位弓元再/釘個(gè)沖生炸鋒膝轎俗根鷹位村撲疲書(shū)80000銷(xiāo)售面積計(jì)劃枯根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)式開(kāi)發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)剛目將裕于挺201繭0稱(chēng)年下半年進(jìn)行膨一期基礎(chǔ)工程我建設(shè)，項(xiàng)目一澡期物業(yè)銷(xiāo)售可桂于苦201包1種年上半年開(kāi)始殊，二期物業(yè)銷(xiāo)雄售城于苗201涌2巧年下半年開(kāi)始爪，三期物業(yè)銷(xiāo)雅售集于押201烈4愚年下半年開(kāi)始娛，年均銷(xiāo)售面慨積在陣6輝萬(wàn)㎡左右，各悔類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售面攀積計(jì)劃如鬧表警6-吩2為所示。星表之6-2虜筍項(xiàng)目銷(xiāo)售面積兩計(jì)劃表惠物業(yè)類(lèi)型叛單位供2010奮2011鉛2012提2013濤2014跡2015朱2016房合計(jì)鑄上沈下逼上慨下虛上山下紀(jì)上酬下烤上留下趙上乓下萌上瞎下軍低層住宅加萬(wàn)㎡肉木乏0.32斥頭蘆0.40逢統(tǒng)心贏外陶料幟端0.悅7圖2奶小高層住宅寸萬(wàn)㎡難短窄1.12簡(jiǎn)霞尺1.12乖該口倍翁游誠(chéng)丟省2艙.筍2段4允高層住宅驢萬(wàn)㎡撿燙扭植3.17甜1.58撇3.92測(cè)3.72搶3.53灶3.34希1.67棵1.86扭1.86挨橡牲24妙.將65畢高層公寓書(shū)萬(wàn)㎡岡竟鵝航熊參朱掩瘡豈1.91滲1.31剪1.31宇盟習(xí)4駕.喝53格商業(yè)錯(cuò)萬(wàn)㎡危軋姜?dú)q奪粗愧爐兵輕疲安木1沿.峽9掃9恐虜1棄.牙9塔9驕架空層車(chē)位蘆個(gè)義功濃類(lèi)頓叔董聞倆停秤潮穗960狡根960陪地下車(chē)位舅個(gè)漢木煎址錫稼徒秀葵登扭朗辮阿811逆811秧合計(jì)隙㎡獨(dú)0號(hào)0曉1.43址3.17助1.58火5.45咽3.72撒3.53塵3.34豎3.58饒3.18亭3.18仔1驟.彎9錄9蟲(chóng)0尸34扇.坡1冰3銷(xiāo)售收入計(jì)劃箱結(jié)合銷(xiāo)售價(jià)格醋計(jì)劃表與銷(xiāo)售膨面積計(jì)劃表后按，得出項(xiàng)目各阻個(gè)開(kāi)發(fā)周期的眨銷(xiāo)售收入如下逮表：兵表氏6-3暢滿項(xiàng)目銷(xiāo)售收入恩計(jì)劃表而物業(yè)類(lèi)型禮單位慕2010岔2011筋2012俊2013姨2014幕2015脈2016誠(chéng)合計(jì)只昆上畢下三上律下龍上屑下想上顛下寶上肝下望上怎下永上粗下忠低層住宅茄億元極0捏0褲0.2共0她0聰0.32港0依0鏡0接0撒0始0孩0僚0另0.53槳小高層住宅六億元艱0價(jià)0辛0.4餅0鈔0女0.44冒0責(zé)0昆0聽(tīng)0淘0劑0倚0鑄0爛0.85標(biāo)高層住宅眾億元拍0溝0祥0宋1.27辭0.66油1.73紗1.71艙1.69炮1.67脅0.87脫1.01駝1.04該0缸0關(guān)11.65匯高層公寓掛億元描0恭0舊0街0梁0姥0物0筐0粥0聾1.01嘆0.72糖0.75典0鍵0寶2.48蹄商業(yè)斧億元賄0跑0潛0綿0誘0謊0醒0腹0囑0胳0梁0鍵0歉1.99續(xù)0給1.99災(zāi)架空層車(chē)位交億元擴(kuò)0飄0欣0齒0都0庸0靈0螞0牛0唱0護(hù)0拳0肌0.67膽0驢0.67要地下車(chē)位手億元稠0腫0達(dá)0難0百0猴0它0膀0暫0舞0健0疑0撇0演0.65類(lèi)0.65探合計(jì)齊億元隱0砍0致0.6牙1.27比0.66示2.5諒1.71間1.69勉1.67父1.88驚1.73曠1.79廚2.66托0.65奏18.82項(xiàng)目投資估算銅項(xiàng)目總投資估腥算編制依據(jù)枝本估算依據(jù)《戚xxx殺·寇xxx艱1殼號(hào)報(bào)規(guī)劃拋設(shè)計(jì)津方案驗(yàn)（報(bào)建稿）潑》提出的各項(xiàng)術(shù)技術(shù)參數(shù)、數(shù)廉據(jù)、設(shè)計(jì)資料蛋和有關(guān)文件進(jìn)威行編制。抹xxx附建設(shè)主管部門(mén)帶頒布的報(bào)建費(fèi)智用征收文件。貍寶資通公司實(shí)賢地調(diào)查的商品涂房市場(chǎng)及銷(xiāo)售守資料，以及同吉類(lèi)項(xiàng)目的成本日概預(yù)算及決算顏資料。醉建設(shè)成本中州普通炒住宅、每公寓、商業(yè)、目車(chē)庫(kù)等物業(yè)按消毛坯房交付標(biāo)馬準(zhǔn)建設(shè)。礦建設(shè)部《房地聾產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)悔濟(jì)評(píng)價(jià)方法》挎。取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)土地費(fèi)用伴項(xiàng)目土地價(jià)格棍為劫9645.4也7叮萬(wàn)元，土地平男整費(fèi)用洋為滴150槍0蜜萬(wàn)元，已支付襖；前期費(fèi)用漁前期費(fèi)用包括嫌土地勘探費(fèi)、仗設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建妥費(fèi)等費(fèi)用；工程費(fèi)用簡(jiǎn)工程費(fèi)用分為悄市政配套工程棒費(fèi)用和建筑安悠裝工程費(fèi)用，步參照栽xxx畫(huà)市其它同類(lèi)底驗(yàn)層、高層、超舞高層建筑的投譜資費(fèi)用指標(biāo)；潮市政配套工程邁費(fèi)準(zhǔn)市政配套工程長(zhǎng)費(fèi)包括硬地工猜程費(fèi)、綠化工蛛程費(fèi)、室外基園礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)艇等。翼硬地工程包含念道路、廣場(chǎng)等隨，硬地面積按嫂項(xiàng)目建設(shè)用地芒的準(zhǔn)49禮%歇計(jì)算，工程費(fèi)侮用以區(qū)12糕0敗元障/牽㎡計(jì)算；扭綠化憶工程包含綠化限、水體等，綠攪化面積按項(xiàng)目傭建設(shè)用地應(yīng)的府35文%捧來(lái)計(jì)算延，痛半工程費(fèi)用以再2揀5綿0犬元園/悔㎡計(jì)算些；辣室外基礎(chǔ)設(shè)施破包含給排水、罷供電、電信、威電視工程等，輕工程費(fèi)用齊按塑照箱4所0三元艙/留㎡計(jì)算?；式ㄖ惭b工程滾費(fèi)盆建筑安裝工程壇全部按照框架徒結(jié)構(gòu)計(jì)算，參閃照艱xxx頭市同類(lèi)建筑般的建安工程單比價(jià)睜指標(biāo)，從低層住宅代按情75敲0蒜元屈/聞㎡計(jì)算磨，謝11+概1滋小高層住宅齡按乳120唐0敏元簡(jiǎn)/役㎡計(jì)算棍，悼2牧5此層高層住宅騰按清160透0愚元卡/顆㎡計(jì)算宴，壯3蜻2你、亞3鬼3丘層超高層住宅潤(rùn)按摟210處0請(qǐng)?jiān)獓?除㎡計(jì)算敬，芽3兩3侮層公寓剝按摸220桐0壓元悶/況㎡計(jì)算齒，釣3寄層商業(yè)物業(yè)活按賞75輔0榆元隙/轎㎡計(jì)算，半項(xiàng)目架空層按贊照遲190級(jí)0且元帖/敘㎡計(jì)算，項(xiàng)目銜地下室按毅照裁220三0仰元值/帆㎡計(jì)算；管理費(fèi)用投項(xiàng)目的管理費(fèi)修包括運(yùn)營(yíng)管理夾費(fèi)與工程監(jiān)理階費(fèi)等費(fèi)用，運(yùn)歸營(yíng)管理費(fèi)按工盲程費(fèi)用牢的逢5啦%弓計(jì)，工程監(jiān)理戶費(fèi)按工程費(fèi)用扯的郊0.厚8賠％計(jì)，項(xiàng)目的波管理費(fèi)合計(jì)為叫工程費(fèi)用歐的蛋5.計(jì)8辯％。財(cái)務(wù)費(fèi)用涉本次投資估算碗暫不計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)嫩用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用醬營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用包括修項(xiàng)目的廣告推寫(xiě)廣、營(yíng)銷(xiāo)代理朝等費(fèi)用，廣告腿推廣費(fèi)用以銷(xiāo)跟售總額駕的乎2椒％計(jì)入成本，憤營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)用堵以銷(xiāo)售總額擴(kuò)的柜1.型5粥％計(jì)入成本。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)福項(xiàng)目保留一部齒分費(fèi)用作為市晚場(chǎng)發(fā)生不可預(yù)茄見(jiàn)情況或設(shè)備鬧漲價(jià)而發(fā)生的魔費(fèi)用，不可預(yù)車(chē)見(jiàn)費(fèi)按前期費(fèi)少用與工程費(fèi)用派之和派的變3倍%出計(jì)算?？偼顿Y估算守依據(jù)以上確定牛的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指泛標(biāo)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)犁，項(xiàng)目投資估賤算過(guò)程如下：理表東7-1燒皇項(xiàng)目總投資估它算表隸費(fèi)用名稱(chēng)煌單位造價(jià)蛾數(shù)量多成本（萬(wàn)元）傳備注驟1律土地費(fèi)用芒猶棚11531.居29芝1.1屋～繡1.3程之和鎮(zhèn)1.救1搜地價(jià)款鐮?wèi)殖?645.4緩7飽項(xiàng)目土地價(jià)格背為擁9645.4摸7巾萬(wàn)元昆1.落2艙契稅授才江289.36帽剃土地成交價(jià)齒格予3廣%胞槍1.超3通交易服務(wù)費(fèi)等勢(shì)氧男96.45廊土地成交價(jià)覆格針1%方1.飯4命土地平整汽量根1500.0版0著土地平整費(fèi)用搏為木150腹0柔萬(wàn)元制2出前期費(fèi)用轉(zhuǎn)歌植6008.3蓋9化2.1-2.牲4千之和歐2.患1孕土地勘探始5攏9.74壁48.71胃建設(shè)用地面甘積罷5盲元宣/獄㎡很2.縣2害設(shè)計(jì)費(fèi)張30郊34.13參1023.8遠(yuǎn)9裕以侮3貝0老元橡/晃㎡計(jì)算油2.燥3券可行性研究顧耗問(wèn)費(fèi)鑒殃呀15.00藍(lán)可行性研究顧蛇問(wèn)費(fèi)素為返1萍5皇萬(wàn)元滅2.狐4界土方費(fèi)用衛(wèi)秒錄0.00茫暫不計(jì)，由修擾規(guī)方案定土方棉量筆2.謙5鞏報(bào)建費(fèi)棗捐腿4920.7蓮8絮～娛鷹4們之和哥城市配套費(fèi)謊3%聞80965.惡87煉2428.9有8籃建安工程費(fèi)用腔的夾3%膨規(guī)劃技術(shù)服務(wù)遵費(fèi)漏2轎34.13恨68.26透總建筑面腦積竭2叛元毛/減㎡籠白蟻防治費(fèi)胳1.2出34.13床40.96蚊總建筑面特積祥1.廉2炸元掌/蟲(chóng)㎡條勞保費(fèi)解龜80965.楚87稍1619.3盒2膝建安工程費(fèi)用愁的娃2%悶質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)稼賤80965.麗87辟145.74曲遍建安工程費(fèi)用賭的王0.18%宣墻改費(fèi)制4.6乓34.13隊(duì)157.00帖露總建筑面臥積的4.陸6部元墨/壓㎡傳散裝水泥保證曠金制0.6釣34.13瞇20.48欠總建筑面融積嚴(yán)0.乞6含元麻/兇㎡蘋(píng)工程招投標(biāo)代祥理費(fèi)禍爹80965.飼87堅(jiān)202.41厭勾建安工程費(fèi)用腳的擱0.25%縣農(nóng)民工工資保共障金拾截渣貓可退，暫不計(jì)奉施工圖審查費(fèi)申2.5膽34.13冰85.32擋總建筑面刑積齡2.鋪5毛元膝/冠㎡沈環(huán)境影響評(píng)估幕費(fèi)洽濕紋10.00質(zhì)本項(xiàng)目暫定豬為梯1訓(xùn)0享萬(wàn)元班產(chǎn)權(quán)測(cè)繪已1.67肌34.13奪57.00晴總建筑面蠅積執(zhí)1.6匹7諷元卵/捕㎡走余泥排放費(fèi)才1.5踢34.13貌51.19閣總建筑面櫻積窮1.常5逃元晶/銜㎡膽氣象局防雷蘿1爸34.13哪34.13抄總建筑面析積騙1箏元拋/論㎡計(jì)算虜3汁工程費(fèi)用惜未片82780.板96隔3.1-3.菌1鏡之和陽(yáng)3.滲1斯市政配套費(fèi)燭羞蓮1815.1汪0哨～曉3.1.唇3辟之和攀硬地工程費(fèi)玻120姑4.77勉572.88仇蹄12電0兄元謊/罵㎡，抄綠化工程費(fèi)卵250根3.41民852.50耽禍25肢0榆元麥/澇㎡，夕基礎(chǔ)設(shè)施工程洪費(fèi)挖40壯9.74駁389.72散環(huán)4秩0陰元望/仆㎡庸3.吩2報(bào)建安工程費(fèi)坊課晚80965.穩(wěn)87愚3.2氧1騰～沃3.2搞5賀之和啞繞低層住宅敵750術(shù)0.72衰539.98活翼建安成本壁以術(shù)75強(qiáng)0級(jí)元仍/供㎡計(jì)算挎3.2.2奸11+余1吼住宅子1200催2.24寬2683.6臨2鬼建安成本脖以拾120暢0填元專(zhuān)/翼㎡計(jì)算資3.2.3背25洪F忍住宅炊1600哲8.67忌13876.值79王建安成本免以盯160艷0級(jí)元薯/聾㎡計(jì)算絹3.2.4連32朗F法住宅陪2100垮6.67宗14016.暢54頸建安成本薦以載210批0邁元下/腸㎡計(jì)算鑒3.2.5靜33仗F移住宅竟2100娛9.31練19542.迫11等建安成本覽以信210膛0高元宜/蓮㎡計(jì)算劈3.2.6服33芬F擁公寓俱2200宇4.53超9976.1糾0伴建安成本脊以陽(yáng)220孕0櫻元書(shū)/六㎡計(jì)算乏呢商業(yè)塌750賽1.99孕1489.2秀0宴建安成本杏以區(qū)75頃0濟(jì)元侍/浸㎡計(jì)算毛伶架空層昨1900攤5.81柿11031.播32慮建安成本鹽以焰190鴨0然元摘/排㎡計(jì)算搞擁地下室短2200逼3.55衣7810.2絨2批建安成本給以出220速0訂元表/最㎡計(jì)算祥4救項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用蒜塌夏4801.3躬0食4.1-4.相2踩之和叢4.速1之項(xiàng)目管理費(fèi)兆著齒4139.0影5和工程費(fèi)用夫的揮5洲％喝4.掌2寬項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)耕懼緩662.25殖嶺工程費(fèi)用繭的馳0.奇8持％痕5社財(cái)務(wù)費(fèi)用綿尸計(jì)0.00醒暫不計(jì)算堅(jiān)6雕營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用筆畢遍6585.4牌7熟6.富1赴與魚(yú)6.萍2抗之和仗6.邁1疫代理費(fèi)許1.50%福188156姨.33良2822.3碗4添銷(xiāo)售收入灣的汁1.5%局6.奶2度推廣費(fèi)耕2.00%跑188156塊.33衡3763.1幫3耗銷(xiāo)售收入初的察2%森7.省不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)謎疫靠2663.6衡8油前期與工程費(fèi)盲用之和尺的礦3%控8彼.曉總投資紙卵交114371漢.09綢1-吸7藍(lán)之和根根據(jù)投資估算躺，項(xiàng)目投資總細(xì)額約為絡(luò)11.44棍億元。光項(xiàng)目雹資金需求計(jì)劃韻根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)躁原則及開(kāi)發(fā)計(jì)床劃，結(jié)合上述將取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確犬定項(xiàng)目資金需冊(cè)求計(jì)劃如下表促：踏表剝7-2濫耐項(xiàng)目資金需求瞎計(jì)劃表剝年份驅(qū)合計(jì)玻2010中2011魄2012纏2013橡2014今2015幫2016杯名稱(chēng)酸上癢下筆上別下櫻上夢(mèng)下私上刑下敞上測(cè)下檢上招下悶上悄下研1選投資總額壟114371掩伙0挑21830凳5683雪4505唯8944餡10096剖9224毅9436冤11506吐11647裹10122堅(jiān)7238等3913脾227交1.伙1略土地費(fèi)用初11531溜0支11531兇0好0戚0歐0禮0列0伶0碼0扎0蔥0冠0殘0矮1.峰2芹前期費(fèi)用蹦6008飽0搶6008元0籌0造0鞠0木0奶0宇0孩0假0愚0俱0扛0絡(luò)1.異3思工程費(fèi)用流82781尿0德3777婆5028慮3734烈8007捐8476豎7928靈8128嫩10038腰10100暈8748耍6076門(mén)2741形0察市政費(fèi)用第1815煮0箱151猶151子151定151書(shū)151多151核151乓151賀151宜151脅151悉151群0尾建安工程費(fèi)用轉(zhuǎn)80966群0捆3626妙4876需3582曠7856喇8325途7777草7977學(xué)9887紡9949仍8596灰5924獄2590鴿0遮.1蝕恢低層住宅譽(yù)540軟0跡236鍛0襖0殲304辰0殖0傷0挎0見(jiàn)0傳0叮0逝0見(jiàn)0繪.2財(cái)翅小高層住宅赴2684慎0王268嘗537鏡537柜268釋537哨537頭0馬0氣0平0駝0飛0慎0賀.3釋相高層住宅椒47435弦0咐0莖1218功3046協(xié)5165央5670昌7240配6861啟5926茄4570望3436上2869誘1435體0敵.4匆伙公寓截9976駛0側(cè)0閉0蘭0騾0頁(yè)0扮0惕0嘆840小2258習(xí)3413告2311般1155密0糞.5銹嘩商業(yè)她1489訓(xùn)0游0腹0朋0倡0梁0總0鄰0知0義0秒745堡745肚0蜻0魚(yú).6神牢架空層妄11031晌0頂2006房2006奸0緣1003命1003籍0非0趕2006長(zhǎng)2006累1003霜0姜0粒0糠.7僻參地下室散7810王0介1116謎1116春0撿1116娘1116堤0纖1116估1116腸1116商0犯0僻0且0壽1.層4幟管理費(fèi)用勝4801棚0璃219霞292脈217昏464岔492莊460鉤471繪582爸586拜507寄352股159勁0叛1.獎(jiǎng)5腐營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用態(tài)6585姑0向0梁213添443組233料874圾599象593稱(chēng)584眨658占605胳627臭930報(bào)227劉1.蜻6活不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)葉2664悲0貿(mào)294浸151賤112體240嘆254邊238腫244笨301逃303稠262參182似82按0愚1.女7姻財(cái)務(wù)費(fèi)用化0騎0幣0蝦0或0肺0宰0漲0懸0波0敲0續(xù)0佛0搶0殘0項(xiàng)目資金籌措熊根據(jù)萌項(xiàng)目資金需求廣計(jì)劃彩，確定項(xiàng)目搏資金籌措計(jì)劃樸如下表：關(guān)表屬8傾-膏1介脆項(xiàng)目資金宵籌措嫁計(jì)劃表茶年份芒合計(jì)警2010普2011姥2012預(yù)2013羊2014途2015帶2016溝名稱(chēng)襯上遲下奉上盤(pán)下宮上擇下裹上匠下饑上怪下駝上泊下提上儲(chǔ)下凈1眨投資總額塘114371棋傳0境21830脖5683妙4505鐮8944吹10096條9224鼠9436桶11506加11647尚10122藏7238指3913誕227妹1.若1嘩土地費(fèi)用稠11531蹲0纏11531派0系0居0明0以0盤(pán)0企0斤0忠0色0明0喬0覽1.披2糧前期費(fèi)用惱6008駱0奶6008純0幻0甚0浪0逢0焦0森0臺(tái)0劈0之0鼻0掛0爐1.配3忽工程費(fèi)用歇82781拆0鑼3777拜5028和3734曠8007肚8476申7928克8128首10038親10100屠8748階6076代2741母0博1.凳4橫管理費(fèi)用青4801撿0豪219柿292罪217羞464圓492撿460慧471窯582竹586糾507蜻352棕159博0萬(wàn)1.王5寇營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用翅6585勿0農(nóng)0碌213毛443壁233孝874朽599民593勸584桃658廳605填627未930鞠227門(mén)1.北6談不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)哄2664寶0拴294麗151籌112量240局254跡238僚244加301賊303竟262辮182拼82甘0新1.詠7遼財(cái)務(wù)費(fèi)用恐0揮0濃0橫0步0慘0洗0冠0鞭0酷0溜0仙0有0帳0蛇0療2謎資金籌措絞114371錢(qián)腎0似21830廢5683蠶4505親8944訂10096它9224閥9436僑11506布11647夾10122囑7238粒3913瞇227胳2.他1們自有資金界11531差0多11531菠0晨0臥0黑0乳0傾0憤0糕0賢0區(qū)0極0全0千2.晝2厘銷(xiāo)售再投夠92541交0錦0子5683韻4505頁(yè)8944蒼10096伏9224省9436搏11506稿11647任10122腫7238幣3913任227敢2.畝3且籌措資金駛10298督0遞10298然0轎0問(wèn)0塞0拋0場(chǎng)0爺0轟0窗0薄0段0安0哭由上表可知，灰要保障項(xiàng)目的任順利啟動(dòng)，并秒實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)賢，項(xiàng)目仍需籌罷資軋1.0臟3勁億元。羅項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益梯分析稅收指標(biāo)營(yíng)業(yè)稅及附加耍表什9-1胳威項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅及情附加蔽估算世項(xiàng)目靠稅率鐘數(shù)量緒備注倒1趟.兵營(yíng)業(yè)稅邪5.00%唐9407.8弟2翠銷(xiāo)售收入鞋的釘5飲％艇2辟.課城市建設(shè)維護(hù)賽稅甲7.00%漁658.55憐賢營(yíng)業(yè)稅要的于7拆％忘3磁.墳教育費(fèi)附加覽3.00%咐282.23朵都營(yíng)業(yè)稅犁的供3魔％個(gè)4稻.喝防洪保安費(fèi)敲0.10%互9.41束營(yíng)業(yè)稅猴的島0.淡1辜％脹5狠.只合計(jì)記欠10358.域01技單位：萬(wàn)元川營(yíng)業(yè)稅及附加通按月納稅，自召期滿之日起十聾日內(nèi)申報(bào)納稅校，并按照實(shí)際譽(yù)銷(xiāo)售額進(jìn)行預(yù)固征，于項(xiàng)目銷(xiāo)描售期末進(jìn)行結(jié)牙算，本報(bào)告現(xiàn)澤金流量表中按踏半年為一期計(jì)蔬算；項(xiàng)目投資諷開(kāi)發(fā)共需交納漫營(yíng)業(yè)稅及附加巷約相1.0屈4飄億鑒元襖。土地增值稅耐表鍵9-2胳筐項(xiàng)目土地增值引稅估算招項(xiàng)目抽計(jì)算依據(jù)倆比率滲金額（萬(wàn)元）鎮(zhèn)備注淚1不銷(xiāo)售收入午廳誼188156析皮銷(xiāo)售收入畝2這直接費(fèi)用鋸更邁100321物煎前期、工程、略土地費(fèi)用之和月3腥間接費(fèi)用蠢100321槳倉(cāng)10.0%壯10032旨直接費(fèi)用濁的唱1鄰0把％托4雄營(yíng)業(yè)稅及附加吸弱鳳10358抓裕5就其它扣除項(xiàng)恩100321腐新20.0%萬(wàn)20064墨直接費(fèi)用語(yǔ)的任2卡0挑％狀6戲增值額習(xí)燕餐47381頂1-2-3丟-4-5控7床增值率修襲33.7%椅鑼6仿/復(fù)（抬2+3+4+夾5帽）厭8鐮土地增值稅賄47381曾30.0%也14214宮單位：萬(wàn)元旱項(xiàng)目土地增值痕稅淚以國(guó)家有關(guān)部屯門(mén)審批的房地影產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為頃單位進(jìn)行清算氏，對(duì)于分期開(kāi)抬發(fā)的項(xiàng)目，以樹(shù)分期項(xiàng)目為單構(gòu)位清算，于月獨(dú)終后十五天內(nèi)面就上月商品房繞轉(zhuǎn)讓或預(yù)售房簡(jiǎn)款收入發(fā)生數(shù)凈，雕按興1喜%拼的預(yù)征率預(yù)土頸地增值稅，旅項(xiàng)目銷(xiāo)售期末影進(jìn)行結(jié)算，本寧報(bào)告現(xiàn)金流量淺表中按半年為忽一期計(jì)算；項(xiàng)共目投資開(kāi)發(fā)共集需交納土地增苗值郵稅描1.蘿42薯億元。企業(yè)所得稅仍表耀9-3良聯(lián)項(xiàng)目土地增值君稅估算駐項(xiàng)目險(xiǎn)比率比數(shù)值意單位緞1栗.晨銷(xiāo)售收入他倍188156疑.33憑萬(wàn)元姐2趟.欲總投資成本墊鑄114371歌.09方萬(wàn)元犯3肉.斃營(yíng)業(yè)稅及附加苦春10358.風(fēng)01琴萬(wàn)元頓4樣.土土地增值稅撿期14214.皮45雅萬(wàn)元鳥(niǎo)5醒.運(yùn)稅前利潤(rùn)撲鐵49212.軋78枯萬(wàn)元塊6詞.辛所得稅糖25%叉12303.默20縮萬(wàn)元據(jù)7意.桃稅后利潤(rùn)蒼四36909.陸59紙萬(wàn)元半8顏.稀稅前利潤(rùn)率追慮43.03%協(xié)財(cái)9工.輔稅后利潤(rùn)率度傅32.27%隔臣項(xiàng)目企業(yè)所得孔稅以年計(jì)算，芝按月納稅，預(yù)停征額為預(yù)售收釣入變的痛2.懂5堡％，于項(xiàng)目銷(xiāo)買(mǎi)售期末進(jìn)行結(jié)饒算，本報(bào)告現(xiàn)駛金流量表中按功半年為一期計(jì)希算；項(xiàng)目投資留開(kāi)發(fā)共需交納躲企業(yè)所得稅蜘1.23字億元。盈利指標(biāo)分析憐項(xiàng)目銷(xiāo)售周期詞內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總耐額約擾18.82妖億元，項(xiàng)目投專(zhuān)資總額約示為黎11.懶44煤億元，術(shù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)濟(jì)現(xiàn)歲稅前利潤(rùn)為筐4.92撿億元，稅后利貸潤(rùn)束為攔3.獻(xiàn)69收億元，屑稅前利潤(rùn)率為虹40.03伸%侍，稅后利潤(rùn)率虜32.27澤%兆，高于行業(yè)平異均利潤(rùn)率，項(xiàng)棄目的開(kāi)發(fā)具備狡較好的盈利能班力耐。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)拳項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)殲選取刊對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行躺經(jīng)濟(jì)效益分析嫁評(píng)價(jià)的主要依畢據(jù)是國(guó)家計(jì)委寫(xiě)、建設(shè)部頒發(fā)吐的《建設(shè)項(xiàng)目壓經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法拆與參數(shù)》，參爛照我國(guó)新的財(cái)冤會(huì)制度，結(jié)合京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的斃實(shí)際情況，分墻別計(jì)算全部投表資和自有資金嚇的經(jīng)濟(jì)效益。督本項(xiàng)目主要評(píng)伏價(jià)指標(biāo)有：財(cái)鬼務(wù)內(nèi)部收益率禮（倡FIR濁R內(nèi)）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)危值桶（模FNP抗V您）及項(xiàng)目動(dòng)、臉靜態(tài)回收期等靜指標(biāo)。評(píng)價(jià)指洞標(biāo)的計(jì)算過(guò)程細(xì)詳見(jiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金普流量表。將項(xiàng)目現(xiàn)金流量格表孫表裕10-1往抬項(xiàng)目現(xiàn)金流量嘴表黨年份環(huán)合計(jì)搬2010暗2011叔2012軋2013定2014御2015話2016菊名稱(chēng)靜上轟下稅上掘下思上放下小上耀下泰上蟻下胃上逮下庫(kù)上爪下偽1啄現(xiàn)金流入奏188156機(jī)始0敵0蠶6074紗12663脹6648寫(xiě)24978拜17105嚷16934蹤16686仔18794密17286姑17921充26576紋6490態(tài)1.紛1冶銷(xiāo)售收入丈188156創(chuàng)伏0它0矛6074遵12663直6648答24978幟17105售16934謝16686岡18794稀17286會(huì)17921污26576撞6490短1.狗2澡其他收入耳0鴨稼眼陰咱挺暮縣死詞向顯懂襲伐2洲現(xiàn)金流出其151247薯紋0閱21830李6230復(fù)5646專(zhuān)9543朋12346益10765僵10961蟲(chóng)13008穩(wěn)13339盞11679咽8851好6306裳20744淡2.燈1映土地費(fèi)用撫11531尾0稼11531艙0娘0文0付0桑0巧0怒0季0扒0遼0狼0不0目2.涉2衡前期費(fèi)用偽6008醬0寧6008漆0拔0除0疤0診0臂0絹0涌0匆0園0蠢0棍0蓬2.攔3瞞工程費(fèi)用個(gè)82781懸0病3777原5028早3734儲(chǔ)8007墨8476渣7928凍8128糧10038少10100良8748舉6076律2741既0窮2.縱4窗管理費(fèi)用涼4801卵0繳219泡292寧217質(zhì)464玉492怖460馬471慰582縱586佳507判352伏159妨0撤2.遵5殺營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用擋6585捉0惜0沃213辨443貼233飲874般599伴593桶584列658年605墾627爐930著227鳳2.驢6牲不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)跟2664暈0鴨294伯151煉112毫240遺254糠238施244障301敵303跳262繁182供82津0著2.放7哨財(cái)務(wù)費(fèi)用扁0具0補(bǔ)0順0有0咽0邊0垂0飲0碗0