門店開發(fā)與策劃培訓(xùn)課件

門店開發(fā)與策劃培訓(xùn)課件一、課程性質(zhì)一門核心專業(yè)課，實(shí)踐性強(qiáng)，操作性強(qiáng)。三、課程總體安排2、店鋪業(yè)態(tài)選擇與選址5、店鋪招商與供應(yīng)商管理1、店鋪投資理論與方法4、3、6、店鋪開業(yè)策劃店店鋪鋪內(nèi)CIS外部設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)掌握門店開發(fā)與策劃系統(tǒng)理論和方法;能夠熟練運(yùn)用各種方法解決問題;二、課程目的能夠制定門店內(nèi)部的促銷策劃方案；能夠完成開店的投資可行性投資分析；終極目標(biāo)學(xué)會(huì)開什么店，怎么開店。四、課程考核方法1、作業(yè)、考勤占

20%占

30%占

50%2、課程實(shí)務(wù)設(shè)計(jì)3、期末筆試成績(jī)單元一：

店鋪投資分析的基本理論與方法一、店鋪投資相關(guān)概念1、投資含義投資是指投資主體為了獲取收益而將貨幣或其他資源投放于某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。包括：投資主體、投資目的、投資手段和投資行為過程四要素。2、店鋪投資可行性研究是指投資者擬投資建立一家店鋪，為使這一商場(chǎng)能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在投資前必須進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查、研究與擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)資料；并進(jìn)行全面分析論證；預(yù)測(cè)、評(píng)價(jià)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)上的盈利性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)的工作。二、店鋪投資可行性研究程序初步可行性研究可行性研究機(jī)會(huì)研究1、機(jī)會(huì)研究機(jī)會(huì)研究的主要任務(wù)是捕捉投資機(jī)會(huì)，為擬建投資項(xiàng)目的投資方向提出概括性的建議。機(jī)會(huì)研究又分為一般機(jī)會(huì)研究和具體項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究。包括：（1）地區(qū)研究（2）部門產(chǎn)業(yè)研究（3）資源研究（4）市場(chǎng)研究2、初步可行性研究主要目的：（1）根據(jù)機(jī)會(huì)研究的結(jié)論并在占有詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上對(duì)投資機(jī)會(huì)做出抉擇

；（2）確定是否應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究

；（3）確定哪些關(guān)鍵問題需進(jìn)行輔助性專題研究，如市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)實(shí)驗(yàn)等

；（4）探明這個(gè)項(xiàng)目設(shè)想是否有生命力

。3、可行性研究此階段應(yīng)重點(diǎn)解決：（1）資源及市場(chǎng)情況如何

；（2）建設(shè)規(guī)模如何

；（3）店址選在何處

；（4）采用何種經(jīng)營(yíng)模式

；（5）外部協(xié)作條件如何

；（6）建設(shè)周期與資金資金，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益；（7）能否籌集到所需的資金等

。三、店鋪投資可行性研究具體內(nèi)容宏觀投資環(huán)境分析商場(chǎng)選址分析地區(qū)行業(yè)概括分析業(yè)態(tài)規(guī)模選擇分析商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)需求調(diào)查預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)概括分析投資估算分析籌資方式分析賣場(chǎng)布局策劃分析結(jié)論與建議3、深圳A商場(chǎng)投資可行性報(bào)告的編寫模式（1）未來宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)趨勢(shì)分析（2）深圳商業(yè)運(yùn)行概況及業(yè)態(tài)分析（3）A商場(chǎng)與東門主要商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查分析（4）A商場(chǎng)在東門的選址分析（5）A商場(chǎng)的現(xiàn)金流量分析（6）A商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（7）A商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)策略建議（8）結(jié)論尋求發(fā)展機(jī)會(huì)與避開威脅。四、店鋪投資環(huán)境分析1、投資環(huán)境概念與特征是指對(duì)投資在某一區(qū)域內(nèi)的商場(chǎng)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)產(chǎn)生有利或不利影響的外部條件。具有綜合性、區(qū)域性、動(dòng)態(tài)性、差異性等特點(diǎn)。2、投資環(huán)境分析內(nèi)容（1）宏觀環(huán)境（1）社會(huì)政治環(huán)境（2）法律環(huán)境（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境（4）文化環(huán)境（5）自然地理環(huán)境（6）基礎(chǔ)設(shè)施（7）社會(huì)服務(wù)環(huán)境（2）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（3）顧客環(huán)境（2）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類型競(jìng)爭(zhēng)者類型競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)者策略完全壟斷寡頭壟斷壟斷競(jìng)爭(zhēng)完全競(jìng)爭(zhēng)愿望競(jìng)爭(zhēng)者屬地競(jìng)爭(zhēng)者店別競(jìng)爭(zhēng)者店牌競(jìng)爭(zhēng)者領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者跟隨者補(bǔ)缺者商品服務(wù)價(jià)格（3）顧客環(huán)境分析重點(diǎn)人口因素購(gòu)買力因素

購(gòu)買需要分析

購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析

購(gòu)買行為分析生存購(gòu)買動(dòng)機(jī)享受購(gòu)買動(dòng)機(jī)需要種類

發(fā)展購(gòu)買動(dòng)機(jī)需要特征

理智購(gòu)買動(dòng)機(jī)感情購(gòu)買動(dòng)機(jī)人口總數(shù)

個(gè)人收入人口結(jié)構(gòu)

可支配收入家庭狀況

任意支配收入5W1H分析消費(fèi)者類型評(píng)價(jià)商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)惠顧購(gòu)買動(dòng)機(jī)五、店鋪投資環(huán)境評(píng)價(jià)1、投資環(huán)境評(píng)價(jià)原則（1）系統(tǒng)性原則（2）比較性原則（3）時(shí)效性原則（4）定量性原則（1）道氏評(píng)估法（2）多因素法2、投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法（1）道氏評(píng)估法內(nèi)涵：該種方法把在投資風(fēng)險(xiǎn)分為兩類：一是“正常企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)”，或稱為“競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)”。二是“環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)”，即某些可以使企業(yè)環(huán)境本身發(fā)生變化的經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)事件。道氏評(píng)估法把影響投資環(huán)境的因素按其形成的原因和作用范圍分為兩部分：一是企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)條件；二是有可能引起這些條件變化的主要壓力。步驟：①評(píng)估影響企業(yè)業(yè)務(wù)條件的諸因素；②評(píng)估引起變化的主要壓力因素；③在前兩步的基礎(chǔ)上，進(jìn)行有利因素和假設(shè)條件的匯總，從中挑出8～10個(gè)項(xiàng)目能獲得成功的關(guān)鍵因素；④在確定各關(guān)鍵因素及其假設(shè)條件后，可以提出4套項(xiàng)目預(yù)測(cè)方案，包括“最可能”、“樂觀”、“悲觀”、“遭難”。（2）多因素法把投資環(huán)境因素分為11類：即政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)條件、輔助工業(yè)、法律制度、行政機(jī)制效率、文化環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。每一因素又由一系列子因素構(gòu)成。在評(píng)價(jià)時(shí)先對(duì)各因素的子因素作出綜合評(píng)價(jià)，然后據(jù)此對(duì)該類因素作出最優(yōu)、良好、中等、可用、很差的判斷，最后按下列公式計(jì)算投資環(huán)境總分：投資環(huán)境總分=∑〔

Wi（5a＋4b＋3c＋2d＋e）

〕Wi___第i類因素權(quán)重。a、b、c、d、e___分別是第i類因素被評(píng)為最優(yōu)、良好、中等、可用、很差的百分比，且a＋b＋c＋d＋e＝l（i＝l，2…，11）。權(quán)重政治環(huán)境

0.05經(jīng)濟(jì)環(huán)境

0.15財(cái)務(wù)環(huán)境

0.05最優(yōu)良好中等

可用0.2

0.10.1

0.20.1

0.10.4

0.10.1

0.10.6

0.10.5

0.1很差0.10.10.10.10.10.10.1總得分0.4

0.20.2

0.40.3

0.40.2

0.20.5

0.20.1

0.10.2

0.10.6

0.20.2

0.30.3

0.30.1

0.2市場(chǎng)環(huán)境

0.15基礎(chǔ)設(shè)施

0.12技術(shù)條件

0.08輔助工業(yè)

0.05法律制度

0.05行政效率

0.1文化環(huán)境

0.05競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

0.150.1

0.05

0.050.3

0.10.2

0.10.5

0.10.10.10.1合計(jì)100％六、店鋪投資資金籌集1、投資構(gòu)成固定資產(chǎn)投資建設(shè)投資建設(shè)期利息流動(dòng)資金投資方向調(diào)節(jié)稅無形資產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)所需要的資產(chǎn)房屋與建筑物、機(jī)器設(shè)備、交通運(yùn)輸工具、辦公設(shè)備、電器及影視設(shè)備、娛樂設(shè)備、其他設(shè)備等（1）固定資產(chǎn)（2）流動(dòng)資產(chǎn)現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款和存貨。是指商場(chǎng)長(zhǎng)期使用而沒有實(shí)物形態(tài)，能夠在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中長(zhǎng)期發(fā)揮作用的權(quán)利、技術(shù)等特殊資產(chǎn)。（3）無形資產(chǎn)（4）遞延資產(chǎn)不能記入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度分期攤銷的各種費(fèi)用。3、商場(chǎng)籌資規(guī)模的確定（1）籌資基本原則1）合理確定資金需要量、控制資金投放時(shí)間；2）充分考慮資金成本與資金收益的比例關(guān)系；3）要對(duì)負(fù)債資金使用效果進(jìn)行分析，處理好籌資風(fēng)險(xiǎn)。（2）籌資規(guī)模確定方法1）實(shí)際核算法2）財(cái)務(wù)報(bào)表法1）實(shí)際核算法在商場(chǎng)投資需要基本確定的情況下，根據(jù)實(shí)際投資需要核算需要籌措的資金額的方法，其程序如下：①確定投資需要；②核算需要籌措的資金總額；③計(jì)算商場(chǎng)內(nèi)部資金籌措額；④用籌資總額減去商場(chǎng)內(nèi)部資金籌集總額，即可確定商場(chǎng)外部籌資規(guī)模；⑤根據(jù)商場(chǎng)籌資的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則進(jìn)行修正。2）財(cái)務(wù)報(bào)表法通過對(duì)商場(chǎng)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，判斷商場(chǎng)的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)管理狀況，從而確定合理的籌資規(guī)模。此方法較復(fù)雜，需要較強(qiáng)的分析技能。借助資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、損益表、現(xiàn)金流量表。4、店鋪籌資資金的類型（1）資本金（2）負(fù)債國(guó)家投資各方集資股票流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期負(fù)債要求①應(yīng)使資本金數(shù)額與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)；②對(duì)出資方式及限額的規(guī)定；③投資者應(yīng)按合同規(guī)定的期限繳清各自的出資額。5、店鋪籌資成本核算及其意義（1）資金成本是店鋪為籌集一定數(shù)量的資金而支付給資金提供者的一種報(bào)酬。由資金使用費(fèi)和資金籌集費(fèi)組成。資金成本率＝資金使用費(fèi)用/（籌集資金總額－資金使用費(fèi)用）（2）資金成本的意義1）資金成本的高低是進(jìn)行籌資的依據(jù)；2）是評(píng)價(jià)投資決策是否正確的重要經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)。（3）資金成本的計(jì)算1）銀行借款成本借款成本率＝年利息/（借款額－借款費(fèi)用）2）發(fā)行股票資金成本的計(jì)算股票資金成本率＝每年股利/股票市價(jià)×（1－籌資費(fèi)率）3）發(fā)行債券資金成本債券資金成本率＝債券利率/（1－發(fā)行費(fèi)率）（4）應(yīng)用加權(quán)平均資金成本率進(jìn)行籌資決策加權(quán)平均的資金成本率＝∑（某項(xiàng)資金成本率×該項(xiàng)資金所占的比重）【例題1】

某零售企業(yè)目前擁有長(zhǎng)期資金1000萬元，其中普通股資本金400萬，資金成本率為12%；銀行長(zhǎng)期借款300萬，資金成本率為8%；發(fā)行債券300萬，資金成本率為10%。試求該企業(yè)綜合資金成本率。解：K

=12%×400／1000＋8%×300／1000＋10%×300／1000=10.2%W【例題2】某零售企業(yè)為投資一項(xiàng)目，決定采取發(fā)行普通股、長(zhǎng)期債券和向銀行借款三種方式籌集資金，共有三個(gè)方案，各個(gè)方案內(nèi)容見下表：資金籌各種資金占全部資金的比重資金成本率集方式(%)A方案0.5B方案0.4C方案0.3普通股1513長(zhǎng)期債券銀行借款0.30.30.30.20.30.414解：分別計(jì)算A、B、C三個(gè)方案的加權(quán)平均資金成本率如下：A方案加權(quán)平均資金成本率=0.5×15%+0.3×13%+0.2×12%=13.8%B方案加權(quán)平均資金成本率=0.4×15%+0.3×13%+0.3×12%=13.5%C方案加權(quán)平均資金成本率=0.3×15%+0.3×13%+0.4×12%=13.2%6、商場(chǎng)籌資風(fēng)險(xiǎn)分析1、籌資風(fēng)險(xiǎn)概念因負(fù)債而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，就是籌資風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)杠杠率＝息稅前利潤(rùn)/稅前利潤(rùn)×100％＝（稅前利潤(rùn)＋利息支出）/稅前利潤(rùn)×100％＝（1＋利息支出/稅前利潤(rùn)）×100％2、籌資風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量（1）自有資金利潤(rùn)率期望值是指按各種可能出現(xiàn)的自有資金利潤(rùn)率的概率計(jì)算的加權(quán)平均數(shù)。自有資金利潤(rùn)率期望值＝∑

（可能出現(xiàn)的自有資金利潤(rùn)率×概率）【例題】某商廈有三個(gè)籌集資金的方案，A方案全部籌集自有資金；B方案籌集借入資金40％，自有資金60％；C方案籌集借人資金60％，自有資金40％，其他有關(guān)資料如下圖：可能出現(xiàn)的自有資金利潤(rùn)率（％）A方案市場(chǎng)狀況概率B方案C方案好一般差0.250.600.1516141022181226208（2）自有資金利潤(rùn)率的標(biāo)準(zhǔn)差自有資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)差＝∑〈

(可能出現(xiàn)自有資金利潤(rùn)率－自有利潤(rùn)率期望值)2×概率〉3、籌資風(fēng)險(xiǎn)的處理對(duì)策主要是處理好負(fù)債資金的比重，以及負(fù)債資金的利息的高低。七、店鋪投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)涵義通過建立科學(xué)、實(shí)用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)參數(shù)，對(duì)擬建項(xiàng)目從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的、綜合的分析、比較、論證，以評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)方案技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性。包括財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)兩個(gè)方面。其示意圖如下：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)示意圖準(zhǔn)備工作財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不確定性分析不確定性分析方案比較方案比較國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論推薦最優(yōu)方案2、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)原則

動(dòng)態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主；

定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主；

宏觀效益分析與微觀效益分析相結(jié)合；

價(jià)值量分析與實(shí)物量分析相結(jié)合，以價(jià)值量分析為主；

預(yù)測(cè)分析與統(tǒng)計(jì)分析相結(jié)合，以預(yù)測(cè)分析為主；

全過程經(jīng)濟(jì)效益分析與階段性效益分析相結(jié)合，以全過程分析為主。3、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)涵義、程序與主要分析指標(biāo)（1）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)涵義

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的角度和立足點(diǎn)是項(xiàng)目或企業(yè)的財(cái)務(wù)；

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)是國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系；

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本內(nèi)容是分析和考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及外匯平衡；

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的最終目的是判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。（2）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)程序

分析和估算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；

編制財(cái)務(wù)基本報(bào)表；

計(jì)算分析財(cái)務(wù)收益指標(biāo)；

進(jìn)行不確定性分析。（3）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要指標(biāo)與報(bào)表①清償能力指標(biāo)1）主要指標(biāo)②盈利能力指標(biāo)③外匯平衡指標(biāo)①現(xiàn)金流量報(bào)表②資產(chǎn)負(fù)債表③損益表2）主要報(bào)表4、項(xiàng)目盈利能力分析盈利能力分析基本報(bào)表

盈利能力分析基本指標(biāo)投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率投資收益率投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率全部投資現(xiàn)金流量表自有資金現(xiàn)金流量表損益表（1）投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目正式營(yíng)業(yè)后的一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，是考察項(xiàng)目盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。投資利潤(rùn)率＝（年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資）×100％年利潤(rùn)總額＝年產(chǎn)品銷售收入－年產(chǎn)品銷售稅金及附加－年總成本費(fèi)用項(xiàng)目總投資＝固定資產(chǎn)投資＋投資方向調(diào)節(jié)稅＋建設(shè)期利息＋流動(dòng)資金（2）投資利稅率是指項(xiàng)目正式營(yíng)業(yè)后的一個(gè)正常份的年利稅總額或項(xiàng)目營(yíng)業(yè)期內(nèi)的年平均利稅總額與項(xiàng)目總投資的比率。投資利稅率＝（年利稅總額或年平均利稅總額/項(xiàng)目總投資）×100％年利稅總額＝年銷售收入－年總成本費(fèi)用＝年利潤(rùn)總額＋年銷售稅金及附加（3）投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目正式營(yíng)業(yè)后的一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目營(yíng)業(yè)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與資本金的比例，反映了投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。資本金利潤(rùn)率＝（年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金）×100％（4）銷售利潤(rùn)率是指項(xiàng)目建成后營(yíng)業(yè)后年平均利潤(rùn)總額與年平均銷售額的比例。（5）投資回收期投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益低償全部投資所需要的時(shí)間。①靜態(tài)投資回收期是指在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，以項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斎客顿Y所需要的時(shí)間。A.年收益額相等的靜態(tài)投資回收期T=K/M+L，其中T為投資回收期，K為總投資，M為年收益，L為項(xiàng)目建設(shè)期B.年收益不等時(shí)的靜態(tài)投資回收期投資回收期＝累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始為正值的年份－1＋上年累進(jìn)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量②動(dòng)態(tài)投資回收期是在考慮資金的時(shí)間價(jià)值的情況下，用方案在實(shí)施后每年所獲得的年收益來補(bǔ)償投資所需的時(shí)間A.年收益等額的動(dòng)態(tài)投資回收期B.年收益額不等的動(dòng)態(tài)投資回收期（6）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。（7）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率通過求得能滿足方案在使用壽命期中凈現(xiàn)值或凈年值為零的收益率來評(píng)價(jià)方案的一種方法。5、項(xiàng)目清償能力分析（1）借款償還期反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力指標(biāo)。（2）資產(chǎn)負(fù)債率（3）流動(dòng)比率（4）速動(dòng)比率反映項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)速動(dòng)比率＝（流動(dòng)資產(chǎn)總額－存貨）/流動(dòng)負(fù)債總額是指對(duì)影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論較大的因素（不確定性因素）進(jìn)行分析，并判斷這些因素的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論的影響程度，判斷項(xiàng)目決策所面臨的風(fēng)險(xiǎn)大小，從而使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論更為科學(xué)。6、項(xiàng)目不確定性分析（1）盈虧平衡分析（2）敏感性分析（3）風(fēng)險(xiǎn)分析（1）盈虧平衡分析盈虧均衡點(diǎn)又稱為保本點(diǎn)，是待建店鋪必須實(shí)現(xiàn)的最低銷售額。2）經(jīng)營(yíng)安全率法經(jīng)營(yíng)安全率=（1-盈虧平衡銷售額/預(yù)期銷售額）*100%1）盈虧均衡點(diǎn)分析公式法一注般：

測(cè)定的標(biāo)準(zhǔn)為：安全率30%以上為優(yōu)秀店；21%～30%為優(yōu)良店；10%～20%為一般店；10%以下為不良店。（2）敏感性分析敏感性是指投資過程的某一因素變化對(duì)投資效果指標(biāo)的影響程度。（1）敏感性分析的程序★確定敏感性分析的對(duì)象★選定分析對(duì)比的不確定性因素★計(jì)算和分析不確定因素對(duì)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度★繪制敏感性分析圖★確定項(xiàng)目的敏感性因素（2）敏感性分析方法根據(jù)同時(shí)考慮不確定因素的數(shù)量多少，可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。解：1、選擇凈現(xiàn)值指標(biāo)作為敏感性分析的對(duì)象，可得凈現(xiàn)值為：NPV＝1100＋400×（P/A，12％，10）+200×（P／F，12％，10）＝1100＋400×5.6502+200×0.3220=1224.5(萬元)2、選擇銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本、固定資產(chǎn)投資為不確定因素，分別對(duì)凈現(xiàn)值指標(biāo)作敏感性分析：設(shè)銷售收入的變化率為x，則與其相應(yīng)的凈現(xiàn)值為：NPV=－1100＋［2000（1＋x）（1-10％）-1400］（P／A，12％，10）＋200×（P／F，12％，10）設(shè)經(jīng)營(yíng)成本的變動(dòng)率為y，則與其相應(yīng)的凈現(xiàn)值為：NPV＝1100＋［2000×（1－10％）-1400×（1＋y）

］（P／A，12%，10）＋200×（P／F，12％，10）設(shè)固定資產(chǎn)投資的變動(dòng)率為z，則與其相應(yīng)的凈現(xiàn)值為：NPV＝1000×（l＋z）－100＋400×（P／A,12％，10）＋200×（P／F，2％，10）3、根據(jù)上述三個(gè)公式，X、y、z的取值均為±10％、±20％時(shí)，分別算出與其相應(yīng)的凈現(xiàn)值，計(jì)算結(jié)果如表11－11所示：（3）風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，是使用概率來研究預(yù)測(cè)不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法。七、商場(chǎng)投資決策方法1、投資決策概念是投資者為實(shí)現(xiàn)其投資目標(biāo)，采用一定的科學(xué)理論、方法和手段，對(duì)若干可行性投資方案進(jìn)行研究論證，從中選出最為滿意的投資方案過程。2、投資決策基本原則（1）明確性原則（2）預(yù)測(cè)在先原則（3）系統(tǒng)性原則（4）科學(xué)可行性原則（5）民主集中原則2、投資決策基本類型是指影響決策方案的所有因素是非常明確又固定的，而且一個(gè)方案只有一個(gè)確定結(jié)果。按決策條件和狀態(tài)不同分為是指各種決策方案未來的各種自然狀態(tài)不能預(yù)先肯定，是隨機(jī)的，而各種自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率可以估計(jì)出來，并根據(jù)這一概率作出決策。（1）確定性決策（2）風(fēng)險(xiǎn)性決策（3）不確定性決策不確定性決策所面臨的問題是決策目標(biāo)和各種備選方案都已知道，但各種自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率卻無法預(yù)測(cè)。決策樹是以圖解方式分析計(jì)算各方案在不同狀態(tài)下的損益值,通過綜合期望值的比較，作出方案選擇。2、投資決策基本方法（1）風(fēng)險(xiǎn)性決策方法－－－決策樹法決策樹圖損益值概率枝方案枝1決策點(diǎn)23狀態(tài)結(jié)點(diǎn)?

【例題】方年收益(萬元)案

投資（萬元）經(jīng)營(yíng)年限好0.3

一般0.5

差0.2ABC300100502001006010050-50010年10年10年4040（2）不確定性決策方法之一－－－悲觀原則（小中取大）是依照保守求穩(wěn)的態(tài)度來“小中取大”，即先從每個(gè)方案中選擇一個(gè)最小的收益值，然后再?gòu)倪@些最小的收益值中選擇一個(gè)最大值，該值對(duì)應(yīng)的方案就是最優(yōu)方案。（3）不確定性決策方法之二－－－樂觀原則（大中取大）這種原則與悲觀原則相反，它先在各種方案的收益中選取一最大值，然后將各方案的最大值進(jìn)行比較，再選取其中的最大值，則該最大值所對(duì)應(yīng)的方案為最優(yōu)方案。（4）不確定性決策方法之三－－－等概率原則（平均法）先將每個(gè)方案在各種自然狀態(tài)下的損益值相加，然后除以自然狀態(tài)的個(gè)數(shù)，求得每個(gè)方案的平均損益值，再選擇平均損益值最大的方案作為最優(yōu)方案。（5）不確定性決策方法之四－－－最小遺憾原則（最小后悔值法）這種方法的基本思想是如何使選定的決策方案后可能產(chǎn)生的后悔程度達(dá)到最小。因?yàn)楫?dāng)某一自然狀態(tài)出現(xiàn)時(shí)，決策者應(yīng)該明確地選擇某一方案，但由于選擇了其他方案，就會(huì)感到后悔。

這種應(yīng)選擇方案的最大收益值與實(shí)際采用方案的收益值之間的差額，就叫后悔值。應(yīng)用這種方法決策時(shí)，首先把各方案的最大后悔值選出來，然后再選擇其中最小的后悔值所對(duì)應(yīng)的方案作為最優(yōu)方案。例：某投資者擬開一家商店，有三種方案可供選擇：A方案，開設(shè)一家百貨店；B方案開設(shè)一家超市；C方案，開設(shè)一家加盟連鎖店，市場(chǎng)需求狀況有三種狀態(tài)需求較高、需求一般、需求較低。具體情況如圖：損益值自然狀態(tài)

需求量高

需求量一般

需求最低萬元方案ABC2001605010010050-50050后悔值

自然狀態(tài)需求量高需求量一般需求最低萬元方案ABC0001004050015050第二章

門店選址第一節(jié)

選址的條件和標(biāo)準(zhǔn)一、不同業(yè)態(tài)連鎖店選址的基本特征和要求二、連鎖店選址條件一、不同業(yè)態(tài)連鎖店選址的基本特點(diǎn)和要求一、百貨店ü１、選址在城市繁華區(qū)、交通要道。ü２、商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象。ü３、商店規(guī)模大，在6000平方米以上。ü４、商店設(shè)施豪華，店堂裝飾典雅、明快。ü５、目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。二、超級(jí)市場(chǎng)ü１、選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。ü２、商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象。ü３、商店面積在6000平方米以下。ü４、目標(biāo)顧客以居民為主。ü５、有一定的停車場(chǎng)地。三、大型綜合超市ü１、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。ü２、商圈范圍較大。ü３、設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。ü４、實(shí)際營(yíng)業(yè)面積一般在6000平方米以上。ü５、目標(biāo)顧客以購(gòu)物頻率高的居民。四、便利店ü１、選址在居民住宅區(qū)、主干線公路以及車站、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。ü２、商圈范圍窄小，一般設(shè)定在徒步購(gòu)物5—7分鐘能夠到達(dá)的范圍內(nèi)。ü３、商店面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。ü４、目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人；80％的

顧客為有目的的購(gòu)買。

五、專業(yè)店ü１、選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。ü２、商圈范圍不定。ü３、營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定。ü４、目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，主要滿足消費(fèi)者對(duì)某

類商品的選擇性需求。六、專賣店ü１、選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中內(nèi)。ü２、商圈范圍不定。ü３、營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定。ü４、目標(biāo)顧客以中輕年為主；商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。

七、倉(cāng)儲(chǔ)商店ü１、選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。ü２、主要的商圈人口為5—7萬人。ü３、商店?duì)I業(yè)面積大，一般在6000平方米以上。ü４、商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。ü５、設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。八、家居中心ü１、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。ü２、提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù)。ü３、營(yíng)業(yè)面積在6000平方米以上。ü５、有一定的停車場(chǎng)。第二節(jié)

店鋪選址與商圈一、選址條件二、商圈與設(shè)定方法一、連鎖店選址條件１、選址城市商業(yè)條件3、選址區(qū)域選擇4、選址商圈條件l人口數(shù)及住戶數(shù)l競(jìng)爭(zhēng)店數(shù)l城市類型l市政設(shè)施l交通條件l城市規(guī)劃l消費(fèi)者因素l市級(jí)商業(yè)區(qū)l區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)l街道商業(yè)區(qū)l居民區(qū)l客流狀況l道路狀況l附近店?duì)顩rl場(chǎng)地條件l法律條件l購(gòu)物中心l最高投資限額二、商圈的基本概念1、商圈涵義商圈是指以零售店所在地為中心，向四周擴(kuò)展，構(gòu)成吸引顧客的輻射范圍，即零售店吸引其顧客的地理區(qū)域。核心商業(yè)圈55－70％次級(jí)商業(yè)圈15%--25%邊緣商業(yè)圈三、商圈經(jīng)驗(yàn)設(shè)定法1、商圈的習(xí)慣劃分標(biāo)準(zhǔn)商圈劃分標(biāo)準(zhǔn)表交通工具

距離商圈類型第一商圈第二商圈第三商圈

時(shí)間

10分

時(shí)速特征（半徑）４千米／小時(shí)徒步

600米８千米／小時(shí)自行車汽車

1300米

6000米

10分

10分40千米／小時(shí)2、影響商圈大小的因素?１、業(yè)態(tài)不同，商圈的范圍不同?２、分店所處位置不同，商圈范圍不同?３、單店的規(guī)模不同、連鎖企業(yè)知名度不同，商圈范圍不同?４、顧客購(gòu)物出行方式不同，商圈范圍不同?５、顧客購(gòu)物頻率不同，商圈范圍不同3、商圈的測(cè)量方法（1）賴?yán)▌t（2）科亨.阿普波姆法則?Dab為城市（或社區(qū)）A商圈的范圍；d為城市（或社區(qū)）A和B主要干道之間的距離。Pa

為城市（或社區(qū)）A的人口lD

a地到商圈分界點(diǎn)的時(shí)間距離a：（小汽車行使時(shí)間）；數(shù)量；P

為城市（或社區(qū)）Bb的人口數(shù)量。labD

＋D

:兩地之間的時(shí)間距離（小汽車行使時(shí)間）；lP

:a地的銷售面積；alP

:b地的銷售面積。b3、赫夫法則P

為消費(fèi)者從住所前往商業(yè)區(qū)的可能性；ijS

為某類商品在商業(yè)區(qū)內(nèi)的總營(yíng)業(yè)面積；jT

為消費(fèi)者從住所道商業(yè)區(qū)所需花費(fèi)的時(shí)間；ij指數(shù)用來衡量顧客因購(gòu)物類型不同而對(duì)路途時(shí)間的重視程度；入n為不同商業(yè)區(qū)的數(shù)量。入需要通過實(shí)際調(diào)研或進(jìn)行相關(guān)運(yùn)算加以確定。4、問卷調(diào)查設(shè)定法l（1）顧客調(diào)查，包括住址、來店頻率（次／周、次／月）大型店利用頻度、競(jìng)爭(zhēng)店利用頻度；l（2）繪制商圈；l（3）計(jì)算商圈內(nèi)的住戶數(shù)；l（4）預(yù)算銷售額；l（5）劃分商圈層次。第三節(jié)

商圈調(diào)查與分析一、市場(chǎng)調(diào)查的目的二、調(diào)查資料的來源三、商圈調(diào)查與分析一、市場(chǎng)調(diào)查的目的l1、了解優(yōu)良立地的基本條件是否具備l2、確定立定條件的三要素是否具備l3、估算營(yíng)業(yè)額是否準(zhǔn)確度高、誤差小二、調(diào)查資料的來源資料來源資料類別城市布局、發(fā)展規(guī)劃資料

城市政府、住宅或城建管理部門人口數(shù)、戶數(shù)資料城市政府、戶籍管理部門或居委會(huì)競(jìng)爭(zhēng)分布圖實(shí)地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會(huì)、工商部門競(jìng)爭(zhēng)店銷售業(yè)績(jī)實(shí)地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會(huì)、工商部門商業(yè)業(yè)態(tài)與格局的未來變化城市政府、行業(yè)協(xié)會(huì)三、商圈調(diào)查與分析1、商圈潛力調(diào)查3、商圈競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查2、城市結(jié)構(gòu)調(diào)查就是調(diào)查該地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者生活狀態(tài)的資料，了解商圈范圍內(nèi)有多少人口、多大的潛在消費(fèi)額、人們的消費(fèi)行為等以確定其發(fā)展前景如何。包括l①商圈人口調(diào)查與分析商圈競(jìng)爭(zhēng)店情況調(diào)查

：綜合調(diào)查

、商品能力調(diào)查

、店鋪調(diào)查

、店鋪運(yùn)營(yíng)管理調(diào)查。①地域②交通飽和指數(shù)分析：③繁華地段④各項(xiàng)城市機(jī)能⑤城市發(fā)