房地產(chǎn)項(xiàng)目土地評(píng)估報(bào)告

土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：GZTD201064西城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱位于贛州市西城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估二、委托估價(jià)方贛州市XX有限公司三、受托估價(jià)方受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：贛州市金誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司機(jī)構(gòu)地址：贛州市東陽(yáng)山路１１號(hào)二樓202資質(zhì)等級(jí)：二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)號(hào)：贛建房評(píng)字5號(hào)法人代表：劉恒平四、估價(jià)目的贛州市XX有限公司為了國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的需要，特委托本公司對(duì)《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》[贛建房字第5號(hào)]所載位于西城區(qū)的一宗土地進(jìn)行評(píng)估，并為委托方辦理國(guó)有土地使用權(quán)抵押提供價(jià)值參考依據(jù)。五、估價(jià)依據(jù)(一)全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、文件1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》(全國(guó)人大常委會(huì)1998年8月29日修訂)[1999年1月1日起施行]；學(xué)2奴、《中華人民動(dòng)共和國(guó)城市房界地產(chǎn)管理法挑》梅(稼主席令凱第稻2擊9參號(hào)偉199納4顯年傍7某月極5詠日床)[199查5或年梳1璃月票1釀日起施犬行挎]千；灌3熟、國(guó)土資源部剛關(guān)于《嚴(yán)格按布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施胸〈城鎮(zhèn)土地分告等定級(jí)規(guī)程〉光和〈城鎮(zhèn)土地假估價(jià)規(guī)程〉的貸通知》（國(guó)土桌資呆發(fā)刪[2002]紐19賤5和號(hào)）；灘4似、《中華人民宿共和國(guó)土地管者理法實(shí)施條例摸》（國(guó)務(wù)院令燥第生25摩6融號(hào)薯199辛8喊年耽1撓2株月淘2乏4酬日站）其[199絮9翅年潮1制月怪1隱日起施棟行簽]嗚；殃5慈、《中華人民單共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)倉(cāng)有土地使用權(quán)聾出讓和轉(zhuǎn)讓暫岸行條例》（國(guó)王務(wù)院令驕第挑5僵5放號(hào)短199蹦0喂年）；兇6掘、《關(guān)于改革帽土地估價(jià)結(jié)果透確認(rèn)和土地資瓜產(chǎn)處置審批辦嫌法的通知》（皆國(guó)土資源部國(guó)景土資汪發(fā)廳[2001]瓣4鑒4畝號(hào)勻200答1驕年籃2革月毫1啊3撕日）。該（二專）局叫地方人大和政殘府及有關(guān)部門溫頒布的法規(guī)、構(gòu)文件經(jīng)1賊、《江西省實(shí)標(biāo)施姥<綠中華人民共和伏國(guó)土地管理熄法炎>漫辦法》（江西移省人大常委會(huì)懼公告失第賄9惹5鄙號(hào)動(dòng)200肢1劣年俗1東2栽月杏2外1赤日）；浴2逼、《江西省城橡市國(guó)有土地使姑用權(quán)出讓和劃疾拔管理?xiàng)l例》次（江西省人大灣常委會(huì)公告京第渾9能號(hào)嶺199余5揪年鉆5詢?cè)逻`5晃日）；歲3雙、《贛州市城塑鎮(zhèn)國(guó)有土地使徒用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)詞讓及劃拔管理曉暫行辦法》贛陣市府愉發(fā)坑[2000]廚6叮號(hào)；繩4碗、《贛州市土傭地定級(jí)估價(jià)報(bào)塵告》；懂5蛙、《贛州市規(guī)香劃說(shuō)明書》；債6渾、《贛州市土葉地利用總體規(guī)碗劃》；市7脈、委托方提供鼓的有關(guān)資料；衡8尿、估價(jià)方掌握染的有關(guān)資料及模估價(jià)人員實(shí)地梢勘察、調(diào)查所古獲得的資料。版六、估價(jià)基準(zhǔn)霜日鞠201老1造年炎0柴6念月諒1盼6訊日七、估價(jià)日期亞201商1銀年辣0殘5母月晚2央6柿日寒至據(jù)2011石年逆0飯6測(cè)月扯2級(jí)6照日八、地價(jià)定義殺估價(jià)對(duì)象土地襯使用權(quán)性質(zhì)為灶國(guó)有土地，使鴿用權(quán)類型為出素讓，根據(jù)委估惜方提供的資料闊及評(píng)估人員現(xiàn)意場(chǎng)勘察，待估脊宗地登記用途蓮為商住，實(shí)際澡用途為住宅，在實(shí)際土地開(kāi)發(fā)鞏程度為宗地紅琴線月外刑“床五煎通?！币埃ㄍ?、通電凍、通訊、供水蒙、排水）及紅弱線內(nèi)場(chǎng)地平整章，設(shè)定土地開(kāi)小發(fā)程度為宗地覆紅線祥外滾“跡五咸通登”褲（通路、通電舟、通訊、供水量、排水）及紅捕線內(nèi)場(chǎng)地平整補(bǔ)。評(píng)估設(shè)定待燭估宗地用途為清住宅用地，待險(xiǎn)估宗地終止日囑期私為珠2080.1歡2必,他本次評(píng)估土地店使用年限設(shè)定肉為住宅用地，插從估價(jià)基準(zhǔn)日向起剩余出讓使叫用年柴限禾7爸0辟年。玻本次評(píng)估價(jià)格明是指在上述設(shè)脅定用途，開(kāi)發(fā)任程度和土地使半用年限條件下佛，于評(píng)估基準(zhǔn)撈日奪2011.0堅(jiān)6.2宣6著的土地使用權(quán)直價(jià)格。九、估價(jià)結(jié)果右經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)徐場(chǎng)勘查，并對(duì)猾各種有關(guān)信息鄰進(jìn)行了收集、禁整理和分析，少按照地價(jià)評(píng)估屑的基本原則和鎖估價(jià)程序，選足擇合適的評(píng)估剃方法，綜合評(píng)砍定得出待估宗燙地在地價(jià)定義扮設(shè)定條件下于除評(píng)估基準(zhǔn)日的沈土地使用權(quán)價(jià)礦格為：菊評(píng)估土地總面告積茶：忘4880降8磁平方米宴單位面積地價(jià)棉：孩尖2405.5浪3婦元糊/慧平方米羅評(píng)估土地總地創(chuàng)價(jià)：禍28882.伯64璃萬(wàn)洪元言(賄人民幣大寫：證貳億捌仟捌佰尖捌拾貳萬(wàn)陸仟徐肆佰元整元混整躺)許待估宗地土地慧估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)紋《土地估價(jià)結(jié)融果一覽表》（捧表眼1窄）厚估辨者價(jià)虧飛結(jié)校奇果酒閉一障寫覽庸米表蒼估價(jià)機(jī)胃構(gòu)逐:鐵贛州金誠(chéng)房地焰產(chǎn)評(píng)估有限公掀司親住忘其估價(jià)報(bào)告只編副號(hào)夫:度肥贛建房地景價(jià)女[2011洪]共估字勵(lì)第快6唱號(hào)嚇僚估價(jià)期棋日粥:201趙1怪年震6扮月蛇1散6慢日縫急菜傭旁稼估價(jià)期日土地償使用權(quán)性質(zhì)：病國(guó)有出讓表1且估價(jià)期日的土緞地使用者慨宗地編號(hào)風(fēng)宗地名稱捷土地使用階證編號(hào)堵宗地久位置姥估價(jià)期狹日登記槐用途拖估價(jià)奸設(shè)定乖用途弓容積辱率設(shè)定革估價(jià)期日實(shí)際淺土地開(kāi)發(fā)程度既估價(jià)設(shè)定的土愉地開(kāi)發(fā)程度堵土地使用權(quán)年蠅限維/是年廉面積爺平方米沉單位面積地價(jià)虧元鐵/嗽平方米溝總地價(jià)斜萬(wàn)元麻贛州實(shí)業(yè)有限撫公司視GZTD20星1064品FA04撈贛國(guó)陳府個(gè)201鳥(niǎo)1削字燥第陵1萌2城號(hào)柔西城區(qū)旋商住蒙住宅漿≤豐2.46炕宗地紅線嬸外墻“狠五乓通伏”傳，紅線嘆內(nèi)幕“統(tǒng)場(chǎng)地平恒整亭”繞宗地紅線后外籠“億五記通監(jiān)”韻，紅線鴉內(nèi)司“劃場(chǎng)地平護(hù)整除”于70宰48808依2405.5摔3秧28882.攔64犧備注跳：它“彈五微通后”疫指浩“嘩通路、通電、談供水、排水、鑒通侍訊矩”揀，修“擁一書平拆”處指戒“央場(chǎng)地平抓整喊”店?？嘁?、上述土地出估價(jià)結(jié)果的限貨定條嗽件由表1-1孩宗地予名稱索地面平牧整狀況煮周圍道州路狀況烘供電暗狀況肥供水低狀況者排水閑狀況亦供氣綠狀況桿通訊功條件誦土地權(quán)確利限制自規(guī)劃柏限制位影響土地價(jià)格謙的其他限定條仙件喉FA0航4誓西城區(qū)寸場(chǎng)地內(nèi)土地平使整藍(lán)宗地已通濫宗地供電來(lái)自湖贛州供電局，椒由城市電網(wǎng)供呆給，宗地內(nèi)未承接入米宗地供水來(lái)自堡贛州市自來(lái)水戚公司，宗地內(nèi)典未接入厘宗地外有市政瞎排水設(shè)施，繭宗地內(nèi)未接入析宗地外供氣由逃贛州市燃?xì)夤馑咀诘匚唇尤胙阕诘赝饨硬笔姓娪嵕W(wǎng)其設(shè)定年期住宅炊用地土地使用濃權(quán)價(jià)格辣較好零國(guó)家政策調(diào)整壞、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)揚(yáng)生重大變化和發(fā)城市規(guī)劃等、蛇二、其他需要聞?wù)f明的事項(xiàng)女（一）土地利艘用狀況等資料已由委托方提供羞，土地區(qū)位條篩件、地產(chǎn)市場(chǎng)劈交易資料等評(píng)淋估相關(guān)資料由難估價(jià)人員實(shí)地跑調(diào)查而得；魄構(gòu)修（二）估價(jià)人爆員根據(jù)國(guó)家有扶關(guān)法律、法規(guī)板、估價(jià)規(guī)程及幟地方有關(guān)地價(jià)吼評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)洗，結(jié)合待估宗淺地具體狀況，療確定估價(jià)原則繭、方法及參數(shù)恰的選??；式（三）委托方綱對(duì)所提供資料穩(wěn)的真實(shí)性負(fù)責(zé)娘，對(duì)因委托方劈提供的資料有佛誤造成的后果濾，本估價(jià)機(jī)構(gòu)鞏概不負(fù)責(zé)；儲(chǔ)（四）本報(bào)告此是在價(jià)格定義響限定條件下的擋土地使用權(quán)價(jià)至格，如價(jià)格定滔義限定條件發(fā)濤生變化，土地質(zhì)評(píng)估結(jié)果必須膝相應(yīng)調(diào)整或重捏新評(píng)估；潛（五）關(guān)于土濾地使用年限的浮設(shè)定：估價(jià)人儀員根據(jù)土地證薯上載明土地使謙用權(quán)終止日期懸為謙2080.1院2睡，從而可計(jì)算佳得待估宗地從扎估價(jià)基準(zhǔn)日起暖剩余合法使用士年限裂為寇69.掉5遇年，本次評(píng)估籍設(shè)定待估宗地估從估價(jià)基準(zhǔn)日飯起剩余合法使聽(tīng)用年限揀為穿X壺年；搬（六）任何單嗽位和個(gè)人未經(jīng)尼本估價(jià)機(jī)構(gòu)書戀面同意，不得謎以任何形式發(fā)灘表、肢解本報(bào)鋼告；徐（七）報(bào)告中歇有關(guān)估價(jià)對(duì)象氧評(píng)估面積及權(quán)噴利狀況以委托裳方所提供的《慶國(guó)有土地使用甘證》為準(zhǔn)；栗（八）本次委區(qū)估宗地的土地應(yīng)使用權(quán)由曾耀腎鋒以出讓方式儀取得，趕本評(píng)估報(bào)告僅苦為委托方辦理綁土地使用權(quán)抵助押于評(píng)估基準(zhǔn)嗓日的土地使用融權(quán)價(jià)格提供參口考。骨登詞贛州金誠(chéng)房地葛產(chǎn)評(píng)估有限公眠司誕十、需要特殊愈說(shuō)明的事項(xiàng)昌（一）估價(jià)的雁前提條件和假忘設(shè)條件旗1曾、委托方合法捏取得土地使用仰權(quán)，并支付有助關(guān)稅費(fèi)；理2你、估價(jià)對(duì)象在挽設(shè)定用途得到頭最有效利用，梳并產(chǎn)生相當(dāng)?shù)氖萃恋厥找?；?屋、估價(jià)對(duì)象與府其它生產(chǎn)要素凈相結(jié)振合樂(lè),緩能滿足設(shè)定使仔用年限內(nèi)經(jīng)營(yíng)鄙管理的正常進(jìn)爽行，保證單位投的持續(xù)發(fā)展；苦4援、在評(píng)估基準(zhǔn)舊日的地產(chǎn)市場(chǎng)擁為公開(kāi)、公平閥、公正的均衡賊市場(chǎng)；豬5澇、任何有關(guān)估溉價(jià)對(duì)象的運(yùn)作原方式，程序符安合國(guó)家和地方嫁的有關(guān)的法律貫、法規(guī)；象6屑、委托方提供符的資料屬實(shí)；墻7趁、估價(jià)對(duì)象評(píng)睜估面積及權(quán)利串狀況以委托方府提供的《國(guó)有脊土地使用證》廟為準(zhǔn)。陜（二）本報(bào)告歸使用的限制條彼件柔1超、本報(bào)告及估鋒價(jià)結(jié)果僅為本飾報(bào)告設(shè)定的評(píng)簽估目的服務(wù)，瑞當(dāng)用于其它目賞的時(shí)，本報(bào)告病評(píng)估結(jié)果無(wú)效敢；露2繩、本報(bào)告估價(jià)負(fù)結(jié)果是在滿足乖地價(jià)定義所設(shè)冰定條件下的土的地使用權(quán)價(jià)格劣，若待估宗地公的土地利用方貪式、估價(jià)基準(zhǔn)生日、土地開(kāi)發(fā)左狀況、土地使誼用年限、土地誼面積等影響地圖價(jià)的因素發(fā)生份變化，該評(píng)估蒜價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)胖調(diào)整或重新評(píng)氏估。踐3逝、本報(bào)告必須壟完整使用，對(duì)蠢僅使用報(bào)告中縮的部分內(nèi)容所秩導(dǎo)致的有關(guān)損寒失，受托估價(jià)裁機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)遲任。伍4篇、報(bào)告中有關(guān)屬待估宗地的土拴地面積及權(quán)利躍狀況以委托方畫提供的資料為皮依據(jù)。巨5昨、本報(bào)告的估惱價(jià)結(jié)果自估價(jià)拋基準(zhǔn)日起一年息內(nèi)有效。少（三）資料來(lái)蓮源說(shuō)明鞏1絹、土地利用狀承況等資料由委威托方提供。土爬地區(qū)位條件、忘地產(chǎn)市場(chǎng)交易牙資料等評(píng)估相爆關(guān)資料由估價(jià)禽人員實(shí)地調(diào)查梢而得；麻2賀、估價(jià)人員根愚據(jù)國(guó)家有關(guān)法紫律、法規(guī)、估傅價(jià)規(guī)程及地方藍(lán)有關(guān)地價(jià)評(píng)估班技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)珍合待估宗地具偶體狀況，確定爆估價(jià)原則、方食法及參數(shù)的選飾取。蜜（四）估價(jià)中舍的特殊處理率關(guān)于土地使用得年期的設(shè)定：劈估價(jià)對(duì)象評(píng)估汽設(shè)定使用年期衰按住宅用地剩嶼余出讓使用年姻限孝69.妄5纖年設(shè)定。悲（五）其它說(shuō)吐明烏1橋、委托方對(duì)所請(qǐng)?zhí)峁┵Y料的真萌實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)松因委托方資料導(dǎo)提供有誤造成刊的后果，本估懂價(jià)機(jī)構(gòu)概不負(fù)聰責(zé)。寬2捷、任何單位和流個(gè)人未經(jīng)估價(jià)池機(jī)構(gòu)書面同意挎，不得以任何毅形式發(fā)表、肢構(gòu)解本報(bào)告。僵3蝦、本報(bào)告由估距價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解來(lái)釋。憶十一、土地估趙價(jià)師簽字寄姓腥倚拳名都兵棕屆慌土地估價(jià)師資幣格證書飯?zhí)柤奕沃魍灻ㄉw章）蔥周開(kāi)貢林碰遙喊古B20074碰4洲贛柴13竿十二、土地估垂價(jià)機(jī)構(gòu)作尸猛贛州市金誠(chéng)房愛(ài)地產(chǎn)評(píng)估有限瞞公司到估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)闖人簽字：倦第二部學(xué)分線中僻估價(jià)對(duì)象描述至及地價(jià)影響因廉素分析脂一、估價(jià)對(duì)象梁描述累（一）土地登娃記狀況鴿待估宗地名稱識(shí)、土地使用者忽、宗地位置、籍用途、面積、揪土地使用權(quán)取菠得方式等土地扶登記狀況詳見(jiàn)付表葵2舉，根據(jù)土地證斧載明待估土地簡(jiǎn)使用權(quán)終止期箭日后為粉2080.1痰2租，肌從估價(jià)基準(zhǔn)日畜起剩余出讓使纏用年輝限午69.突5碎年。絡(luò)估價(jià)期日土地裂使用權(quán)登記狀悼況表表2扔宗地名稱牽估價(jià)期日的土溉地使用者賽土地使清用證號(hào)拐宗地位置宴牢勵(lì)評(píng)估面積連（受m四2斃）冠登記極用途死估價(jià)設(shè)定用途夕土地使用權(quán)類桑型支ＦＡ０４衫贛州實(shí)業(yè)有限廣公司爭(zhēng)贛國(guó)倘府胖201迅1絞字線第觸1旦2匙號(hào)上西城區(qū)急７０廉箏商住童住宅萍出讓荒（二）土地權(quán)它利狀況象估價(jià)對(duì)象的土睜地所有權(quán)屬國(guó)完家所有，土地?zé)褂脵?quán)是贛州謙市實(shí)業(yè)有限公嘆司以出讓方式您取得。宗地權(quán)份屬來(lái)源合法，柏界址清楚。待饞估宗地的土地聚使用者，國(guó)有膽土地使用證證奉號(hào)等土地權(quán)利伯狀況詳見(jiàn)勿表甚2舊（三）土地利次用狀況呀于評(píng)估基準(zhǔn)日星，待估宗地為崇空閑地，宗地椒紅線熄內(nèi)津“濁場(chǎng)地平漿整騰”海。幣二、地價(jià)影響玩因素分析號(hào)（一）一般因式素1、地理位置只贛州是首江西賣下轄的一個(gè)地緣級(jí)市，是江西各第二大城市，泊常稱為顯贛南抹地區(qū)，贛州東浴接福建側(cè)三明岸和蒜龍巖苦，南至西南臨今廣東峰梅州紋、沖河源關(guān)和雪韶關(guān)澆，西靠湖南禽郴州禮，北連江西隙吉安卸、蔥撫州大，處于東南沿晌海地區(qū)向中部刑內(nèi)地延伸的過(guò)早渡地帶，是內(nèi)莫地通向東南沿持海的重要通道遇之一洪。拉贛州是全國(guó)面怨積較大的遭地級(jí)市傍之一，江西省壩人口最多、碧區(qū)域圈面積最大的地趕級(jí)市，同時(shí)是躁江西省逐經(jīng)濟(jì)主規(guī)模第二大城到市，僚國(guó)家統(tǒng)計(jì)局錢統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)的全牲國(guó)魄7抵0移個(gè)大中城市之臨一，全國(guó)著名征的煩革命老區(qū)辟，贛州瑞金是柴中華蘇維埃共拾和國(guó)延臨時(shí)中央政府擊所在地。2、交通狀況航空縱獎(jiǎng)版嚼鹽新艦辣歪精籠均裁票華些戒毅吃拴核倒走憤稀巷底奏塵兆動(dòng)皇唱夠喬喊百仇先幼怪盯專抽團(tuán)膀道設(shè)料童管末貫娛瓣殃驢逃氣悉及手名罰告禁因哨騰智劉頁(yè)車桂母晉被繭王扯蝦擔(dān)雞聾砌答罩俊稅違略米惑看蹤柳衰森渴忙薯薪浸河寧駁幼舍喊技掠蛋趣端摩坐隨香構(gòu)冬河隙陳泉證閘畏欠騎吸畏紙搏錦破伙受鍬涂畝訂道法主忽濱飄果舍周班怠授圣爸全3、行政區(qū)劃棋贛州下貢轄舟1任個(gè)行政區(qū)賽、蝶1弦個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)絨、景2腹個(gè)縣級(jí)市鐵、眉1軍5卷個(gè)縣：章貢區(qū)作、贛州經(jīng)濟(jì)技擊術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南土康市、瑞金市山、贛縣、信豐藥縣、大余縣、傍上猶縣、崇義愚縣、安遠(yuǎn)縣、澇龍南縣、定南貸縣、全南縣、莫興國(guó)縣、寧都休縣、于都縣、遮會(huì)昌縣、尋烏浩縣、石城縣。初4階、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀畏況囑201流0然年全市主要經(jīng)嘩濟(jì)指標(biāo)均位居瓜江西省第二位歲，其中國(guó)民生蓮產(chǎn)總值升（撕GD讀P伍）首超千億元蕩，畝達(dá)粉1119.4沸7芹億元，比上年嚇增貌長(zhǎng)擦13.8壤%旅，增速比上年貨提璃高養(yǎng)0.奉5捆個(gè)百分點(diǎn)，圍創(chuàng)做199攤6克年以來(lái)新高窩。姻201蒼0勞年全市財(cái)政總禾收頌入耍128.3續(xù)1決億元，地方財(cái)娛政收桑入幣78.9網(wǎng)9蜂億元，同比分展別增怪長(zhǎng)館15.3笨%寇、敗16%磁；企201坦0命年全市財(cái)政支累出今238.5冶2憂億元，增盯長(zhǎng)卵14.5猾%亂。社會(huì)消費(fèi)品叮零售總匆額突31羨6碗億元，增千長(zhǎng)鳴18.5華%原。全年實(shí)際利刊用外句資際8.8質(zhì)0虎億美元，增錄長(zhǎng)講6.02筒%嬌，占全省總量隙的世22醒%漫。實(shí)際引進(jìn)內(nèi)招資爸230.7受5用億元，增辰長(zhǎng)某10.25雄%戶。魯狀城鎮(zhèn)居民人均衡可支配收方入京1290哲0去元，峽增額9.0壺%棍，農(nóng)民人均純盒收張入曠387孩0雀元，增胃長(zhǎng)撐8.4復(fù)%可。規(guī)模以上工壟業(yè)完成增加值擊達(dá)眉233.1喂5紗億元，同比增畏長(zhǎng)展22.3造%奉。滋至格200光9舅年廉1紗2烘月末，全市金大融機(jī)構(gòu)本外幣擺各項(xiàng)存款余譯額榨1129.4低6延億元，比年初俯增郊加督242.5辛5怖億元，同比多嚼增鐮85.9梯1裹億元，增速禽為套27.35通%橫；各項(xiàng)貸款余在額穩(wěn)為澡637.5疊1萄億元矩?？啾饶瓿踉鲩喖优?11.0器7涂?jī)|元，同比多丈增笨117.6時(shí)3客億元，增速?gòu)U為沾49.50提%嘆。淡偵贛州主要經(jīng)濟(jì)塑指標(biāo)連萄續(xù)炊5網(wǎng)年保持兩位數(shù)刮的高速增長(zhǎng)，往經(jīng)濟(jì)增速高于首全國(guó)全省平均彎水平，是江西封第二個(gè)全國(guó)百哥強(qiáng)城市?！吨兴閲?guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力富報(bào)告》中顯示樹(shù)，贛源州資GD會(huì)P梳從及1虜0動(dòng)億元沖到的40偷0棟億元花眠了均3裙0自年時(shí)間，衫從告40聾0渣億元雖到甩80夾0焦億元只花汪了沖4府年時(shí)間；財(cái)政欺收入醉從括1赤億元?jiǎng)?lì)到笑3針0蘿億元花域了刻3葛4慰年時(shí)間，吊從主3伍0臨億元日到胖10著0抬億元只花堪了先5螞年時(shí)間。忠籠(某二含)球區(qū)域因素1、區(qū)域概況賭咽太方拼魂砍癥塞牌遼毅廣場(chǎng)、醫(yī)院、唐農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中學(xué)準(zhǔn)畝濕地公園，連開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)冰，西城區(qū)綜合絲配套服務(wù)市場(chǎng)罵，國(guó)家稀土檢膚測(cè)中心，市煙刷草局，市技術(shù)濕監(jiān)督局，贛州余市車管所，贛窩南醫(yī)學(xué)院第一瘋附屬醫(yī)院（在優(yōu)建中），黃金流中學(xué)，黃金實(shí)是驗(yàn)慨更2、交通燦估價(jià)對(duì)象所在屑區(qū)域內(nèi)有華堅(jiān)擦路，金南路等踏，經(jīng)過(guò)該地塊梢的公交串有黨1去1躍路燈，糟12以5法等線路，毯有澡10耕5史國(guó)道，交通便政捷。率3漲、基礎(chǔ)設(shè)施條餅件?。☉{1緊）道路：宗地枯以西有華堅(jiān)南濾路，以東有金板葉路，以北有忌金蘭而且宗地毛內(nèi)道路已通備（砍2呼）供水：由贛選州市供水公司穴供應(yīng)戒宗地內(nèi)未接入藥（烘3交）供電：裁宗地供電來(lái)自綱贛州市農(nóng)電所信，由城市電網(wǎng)禽供給，宗地內(nèi)或未接凳（潤(rùn)4搶）通訊：僅宗地外接市政但電訊網(wǎng)棕（還5壺）公共服務(wù)設(shè)哨施：開(kāi)發(fā)區(qū)管衡理委員會(huì)、西垂城區(qū)上午中心控（西城區(qū)綜合銳配套服務(wù)市場(chǎng)賢）、開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)電稅大廈、國(guó)家花稀土檢測(cè)中心植、贛州市煙草炊局、贛州市質(zhì)未量監(jiān)督局、贛猾州市車管所、饒贛南醫(yī)學(xué)院附博屬醫(yī)院、疾病期預(yù)防控制中心碗、高速夠公路胖管理一支隊(duì)。4、環(huán)境條件鏡區(qū)域內(nèi)基本無(wú)肌污染無(wú)噪音、份二氧化硫、廢債氣、懸浮微粒際等。貴（三）個(gè)別因淋素分析1、宗地位置災(zāi)待估宗地位于僅開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)株以南，屬住宅們用地。浪2喘、面積、形狀域及用途悟待估宗登記用蟻途商住，評(píng)估這時(shí)設(shè)定為住宅秋用地，土地登膛記面蝶積話4880致8綁平方米，土地燥評(píng)估面刻積洋4880凝4松平方米，宗地紹形狀規(guī)則，為謎梯形狀，不臨碎街。齡3糕、地形、地質(zhì)輕狀況搜宗地地形平坦暑，地質(zhì)狀況好唉，地基承載力野較高，地形、痰地質(zhì)對(duì)宗地利資用無(wú)影響。4、環(huán)境狀況近宗地以西為綠客洲康城和星洲秧灣，以北南為艇章江網(wǎng)和險(xiǎn)5券千畝濕地公園竭，一北為開(kāi)發(fā)率區(qū)管委會(huì)，以懲西為金葉路。器所以噪音和廢頃氣污染較小。肢5匙、周圍土地利眠用類型輛土地周圍的建就筑主要有私人肢自建住宅樓行穴政辦公樓，居程民擦區(qū)敬—刃—窯綠洲康城，公頑務(wù)員小尺區(qū)玩.6、人口密度嘴待估宗地區(qū)域尸內(nèi)，車流、人敲流量很少?？?道、商服繁華程欠度淺待估宗地也距容10循5爺國(guó)道較近，該孤區(qū)域交通便捷興，商服氣氛一形般。誰(shuí)8陷、基礎(chǔ)設(shè)施狀等況健宗地基礎(chǔ)設(shè)施輛條件達(dá)到宗地讓紅線腎外移“偽五凱通翻”欺（通路、通電肆、通水、排水邪、通訊）及紅游線招內(nèi)峽“狀場(chǎng)地平零整飽”歉。耕9嫂、土地使用年死限靠根據(jù)委托方提鷹供的《中華人傘民共和國(guó)國(guó)有尖土地使用權(quán)證紛》毅2080稱年章1群2辰月光，稼可計(jì)算其從估彎價(jià)基準(zhǔn)日起剩忽余出讓使用年銜限６９．５年甜。摧第三部夾分著拼弦土地估價(jià)一、估價(jià)原則抄本次估價(jià)中，堤遵循的主要原辯則有：低（一）最有效猴利用原則規(guī)是指土地估價(jià)怒應(yīng)以估價(jià)對(duì)象皆的最有效利用柄為前提估價(jià)。綢判斷土地的最貴有效利用符合展其自身利用條護(hù)件、法律法規(guī)漢政策及規(guī)定限裝制、市場(chǎng)要求通和最佳利用程棉度等。闖（二）替代原美則狀是指土地估價(jià)吸應(yīng)以相鄰地區(qū)呼或類似地區(qū)功語(yǔ)能相同、條件王相似的土地市六場(chǎng)交易價(jià)格為支依據(jù)，估價(jià)結(jié)份果不得明顯偏孕離具有替代性求質(zhì)的土地正常緊價(jià)格。革（三）供需原多則職是指土地估價(jià)襲要以市場(chǎng)供需蘿決定土地價(jià)格壯為依據(jù)，并充題分考慮土地供廊需的特殊性和浩土地市場(chǎng)的地患域性。到（四）預(yù)期收揪益原則聰是指估價(jià)應(yīng)以毛估價(jià)對(duì)象在正罰常利用條件下宏的未來(lái)客觀有尊效的預(yù)期收益誕為依據(jù)。哈（五）報(bào)酬遞擁增遞減的原則援是指土地估價(jià)守要考慮在技術(shù)鉗等條件一定的賴前提下，土地桑純收益會(huì)隨著宣土地投資的增劍加而出現(xiàn)由遞蠅增到遞減的特窄點(diǎn)。摘（六）貢獻(xiàn)原堅(jiān)則袋是指土地總收卸益是由土地及荒其他生產(chǎn)要素矛共同作用的結(jié)劫果，土地的價(jià)氧格可以土地對(duì)長(zhǎng)土地收益的貢淚獻(xiàn)大小來(lái)決定訓(xùn)。左（七）變動(dòng)原遲則英是指評(píng)估人員桶應(yīng)把握土地價(jià)毀格影響因素及闊價(jià)格的變動(dòng)規(guī)段律，準(zhǔn)確地評(píng)然估價(jià)格。頃總之，在評(píng)估齡過(guò)程中，要按邀照國(guó)家、地方兆有關(guān)規(guī)定，遵縮守客觀、公正崗、科學(xué)、合法筍的原則進(jìn)行土袍地價(jià)格評(píng)估，午做到評(píng)估過(guò)程柴合理、評(píng)估方繳法科學(xué)、評(píng)估栽結(jié)果準(zhǔn)確、保盜守評(píng)估秘密。愿二、估價(jià)方法繁與估價(jià)過(guò)程聯(lián)（一）估價(jià)方柱法的選擇依據(jù)故根據(jù)《城鎮(zhèn)土飯地估價(jià)規(guī)程》殺，能行的宗地悲估價(jià)方法有市銀場(chǎng)比較法、收勺益還原法、剩犯余法、成本逼辱近法、市場(chǎng)比閉較法等。估價(jià)圓方法的選擇應(yīng)樹(shù)遵照《城鎮(zhèn)土根地估價(jià)規(guī)程》乖，根據(jù)當(dāng)?shù)氐卮虍a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情坑況并結(jié)合估價(jià)徑對(duì)象的具體特凳點(diǎn)，選擇適當(dāng)宰的估價(jià)方法。民委估土地為住規(guī)宅用地，其所凳處區(qū)域類似待后估宗地地上建停筑物的交易案制例較多，能夠朱比較容易預(yù)測(cè)奉待估宗地物業(yè)季開(kāi)發(fā)完成后的俱不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，趴可選擇剩余法聰進(jìn)行評(píng)估。由忘于待估宗地所暢處區(qū)域類似土承地交易實(shí)例較剪多本,規(guī)故還可選用市估場(chǎng)比較法評(píng)估紅。終綜上所述，本達(dá)次估價(jià)，采用底假設(shè)開(kāi)發(fā)法、婦市場(chǎng)比較法進(jìn)誼行評(píng)估。支（二）估價(jià)方炭法的介紹辣1竹、假設(shè)開(kāi)發(fā)法詳假設(shè)開(kāi)發(fā)法是棵在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完酬成后不動(dòng)產(chǎn)正踢常交易價(jià)格的羽基礎(chǔ)上，扣除原建筑物建造費(fèi)欄用和與建筑物她建造、買賣有笛關(guān)的專業(yè)費(fèi)、活利息、利潤(rùn)、厲稅收等以價(jià)格堂余額來(lái)估算待州估土地價(jià)格的棟一種方法。更以剩余法評(píng)估窗土地價(jià)格用下尼列公式：緩V=誤A快—湊B珍—輸C式中：棚V偽—攝待估土地價(jià)格私A疼—次開(kāi)發(fā)完成后的楚土地總價(jià)值或寸房地產(chǎn)總價(jià)值適B軟—羽整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盲的開(kāi)發(fā)成本朝C譯—遭開(kāi)發(fā)商合理利完潤(rùn)傭2后、掛市場(chǎng)比較法岸（斷1逝）測(cè)算公式素市場(chǎng)比較法是灌指在求取一宗仗待估土地的價(jià)漫格鍛時(shí)循,膀根據(jù)替代原經(jīng)則宰,怠將待估土地與趣在較近時(shí)期內(nèi)瞞已經(jīng)發(fā)生交易應(yīng)的類似土地交喪易實(shí)例進(jìn)行對(duì)鏟照比懼較碧,魂并依據(jù)后者已槍知的價(jià)嘉格畜,屈參照該土地的唇交易情況、交笑易期日、區(qū)域收以及個(gè)別因素社等差別，修正沙得出待估土地朝的評(píng)估時(shí)日地催價(jià)的方法。其足本公式為：滿P酷D矩=P訓(xùn)B醒×A×B×D尤×E啦式中敬：智P競(jìng)D政—愁—挽為待估宗地價(jià)塊格懶A就=腳待估宗地情況匹指昏數(shù)正/題比較案例宗地框情況指數(shù)作B使=殘待估宗地估價(jià)肆期日地價(jià)指茫數(shù)格/鋪比較案例宗地喇交易日期地價(jià)健指數(shù)摸D鞭=鳴待估宗地區(qū)域蘆因素條件指滴數(shù)筆/墓比較案例宗地破區(qū)域因素條件送指數(shù)頃E豬=籌待估宗地個(gè)別慚因素條件指陸數(shù)貿(mào)/廟比較案例宗地斑個(gè)別因素條件鉤指數(shù)誦（鵲2碗）年限修正盲V晚m悉=V閱n儀×[1-1/裳(1+r)抓m矛]/[1-決1/(1+r貿(mào))永n侄]掙其中茄：控n驢為比較案例年齒限乏、粘m角為估價(jià)對(duì)象年辦限。否（三）估價(jià)過(guò)亦程A、剩余法訂1香、待開(kāi)發(fā)土地訊基本情況如下樣表幻3朗宗地不名稱終估價(jià)期日的土鼻地使用者崇土地使烈用證號(hào)亞宗地位置繁尾烤評(píng)估面積利（懲m招2堡）美登記吵用途頸估價(jià)設(shè)定用途搏土地使用權(quán)類斤型購(gòu)ＦＡ０４哲贛州市實(shí)業(yè)有隨限公司鑒贛國(guó)叮府詳201仇0棵字揚(yáng)1交2狹號(hào)妻西城區(qū)刷69.5第室商住冒住宅煙出讓待2鴿、選擇最佳開(kāi)輛發(fā)利用方式中依據(jù)國(guó)家強(qiáng)制鍵性標(biāo)準(zhǔn)帆，七層以下房則屋容積率應(yīng)小塵于或等晨于病2.5艘,澆結(jié)江合苗X愁實(shí)際情浮況發(fā),沾本次評(píng)估住宅悔用地容積率設(shè)娘定為遭哥匪刑,擔(dān)地上可建住宅殘總建筑面積銀餅眠平方米。呈4歪、開(kāi)發(fā)建設(shè)周桑期注根據(jù)建設(shè)工程鞏工期定額，參裁考綠洲康城的粒開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工期比行情，結(jié)合開(kāi)銳發(fā)項(xiàng)目實(shí)際情心況，預(yù)計(jì)待估美土地取得后即喉可開(kāi)工建設(shè)，濾其總的建設(shè)工酒期估計(jì)點(diǎn)為嚷3狡0督個(gè)月，預(yù)得２皺.腦5御年后竣工。3、市場(chǎng)調(diào)查斤冊(cè)態(tài)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查它分析，該項(xiàng)目挺建設(shè)周期為判２橋.耕5幟年，取得土地相使用權(quán)后半年喝即可動(dòng)工，建嘆成后即可對(duì)外族出售，其它相養(yǎng)關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資努料及費(fèi)用詳見(jiàn)葡下面計(jì)算過(guò)程常。3、求取地價(jià)曠（掠1五）計(jì)算公式谷設(shè)委估土地最境高合法出讓年司限瀉（動(dòng)7杯0益年）土地使用召權(quán)價(jià)格仰為餓V洋L榆，根據(jù)剩余法鼠估價(jià)理論，其劣公式為：移V贏L崖=銅開(kāi)發(fā)完成后不視動(dòng)產(chǎn)總固價(jià)筆—扒建筑費(fèi)用及專障業(yè)費(fèi)衰用為—世利高息煎—讓稅蝕費(fèi)面—頸開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)牌（返2嗓）評(píng)估計(jì)算過(guò)嘆程煮①模不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)：均根據(jù)《房地產(chǎn)床估價(jià)規(guī)范》揪（暖GB/T50際29囑1泰—莊—常199見(jiàn)9桃）烏，耳“道有條件選用市左場(chǎng)比較法進(jìn)行關(guān)估價(jià)的，應(yīng)以助市場(chǎng)比較法作殊為主要估價(jià)方寄法忽”瘦，經(jīng)上述分析榴，待估宗地所容處區(qū)域類似住頂宅近期交易實(shí)攻例較多，根據(jù)淋房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)既范，本估價(jià)報(bào)騾告采用市場(chǎng)比士較法對(duì)住宅進(jìn)止行估價(jià)，遵循元市場(chǎng)比較法可檢比實(shí)例的選取西原則，根據(jù)估般價(jià)人員掌握的精房地產(chǎn)交易市檢場(chǎng)資料，在估鑄價(jià)對(duì)象同一供飛求圈內(nèi)選擇三戰(zhàn)個(gè)與估價(jià)對(duì)象蝴用途、規(guī)模、別檔次、建筑結(jié)丘構(gòu)相同或相似壯的近期交易實(shí)風(fēng)例作為可比實(shí)臣例，對(duì)影響價(jià)漂格的各項(xiàng)因素橋及其影響程度錦進(jìn)行分析，建妻立估價(jià)對(duì)象與多可比實(shí)例的價(jià)使格可比基礎(chǔ)，冒并分別進(jìn)行交丟易情況修正、里交易日期修正考、區(qū)域因素修先正、個(gè)別因素嘴修正，求取估哲價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)騰格。伯所謂市場(chǎng)比較服法是將估價(jià)對(duì)毯象與在估價(jià)時(shí)假點(diǎn)近期有過(guò)交裕易的類似房地范產(chǎn)進(jìn)行比較，炎對(duì)這些類似房旨地產(chǎn)的已知價(jià)枕格作適當(dāng)?shù)男薏菡?，以此估算柿估價(jià)對(duì)象的客奶觀合理價(jià)格或貸價(jià)值的方法?？纾Ya禁）計(jì)算公式的偉確定：燦C=促冤可比實(shí)例價(jià)及格?！羀100/尖100-2]災(zāi)×庫(kù)[珍（救100+貪2孩）廁/100]×城[100破/爬（猴100-蘋2穗）民]×[100葉/儉（漢100+徒1俯）聯(lián)]斬個(gè)別因素修比正籍邊浪交易日期修歲正冊(cè)姓宿區(qū)域因素修晨正井擋燒交易情況修聯(lián)正茂耗（丈b兵）現(xiàn)就開(kāi)發(fā)項(xiàng)欣目與下表三個(gè)卷可比實(shí)例的交獸易情況、交易藝日期、區(qū)域因輪素、個(gè)別因素千進(jìn)行比較修正砍：睬交易情況修正毫：可比實(shí)例均聚為正常交易，桂交易情況無(wú)須停修正；柜交易日期修正惕：可比實(shí)例均走為近期交易案鉗例，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目影銷售時(shí)間在一氧年后，黑房地產(chǎn)價(jià)格有愈所上漲，須修枕正；撒區(qū)域因素修正郵：可比實(shí)例在持環(huán)境、景觀、桂交通便捷度、豬離市中心距離券、公共設(shè)施完噸備程度等方面丸與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相寒近，應(yīng)給予適難當(dāng)修正；改個(gè)別因素修正置：可比實(shí)例在畜臨街狀態(tài)、物庭業(yè)管理、樓層瞞、朝向、新舊稠程度、區(qū)內(nèi)配隨套、裝修等方畜面與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案相比存在差異慈，應(yīng)給予適當(dāng)捧修正。輛（宮c劫）修正計(jì)算如梯下寒表扣4群可朝挽比然張實(shí)顧叼例財(cái)實(shí)貨豆例秘A謊實(shí)隆酒例顛B厘實(shí)僵例緣C熄物業(yè)稱仗綠洲康城跡贛州糧食城眉和貌信勁·滲金水灣半銷售平均單價(jià)塞（省元矛/m均2距）笨5600旨5400跨6000仿交易情況修正清100/10似0雄100/10太0剝100/10膨0塑交易日期修正惕102/10縮0術(shù)105/10潔0勢(shì)105/10喜0臺(tái)區(qū)域因素修正威100/10順0釘100/98念100/10賊5壓個(gè)別因素修正島100憑/汽９杰95雹100/96確100/10給5陷比精訓(xùn)準(zhǔn)配頓價(jià)惹跑格（惱元?jiǎng)h/m直2光）該5828.5鎮(zhèn)7鑄5736.3臭2郊5714.2柔8到（襖d刑）將上述三個(gè)揚(yáng)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)么單算術(shù)平均數(shù)忘作為比較法的棍估算結(jié)果，則勝：三住宅單嬌價(jià)追V久01檢=傍（喊苗緣＋紙播贊六懂柜冶懶言（攤元西/m昏2灘)膛（潤(rùn)e平）開(kāi)發(fā)住宅未犬來(lái)對(duì)外銷售總蒸價(jià)豐V規(guī)的求取牧容V=釋重?fù)u元啟/m幼2葛×12006姻7.68m腐2訊線=69迅155741骨8.荒5悔元昏(頓取吹整旅:69155睡.74惑萬(wàn)叉元煌)愛(ài)（疊f吵）不動(dòng)產(chǎn)總耀價(jià)尼V右的求?。┍韲?幣）品序號(hào)滴開(kāi)發(fā)物業(yè)訊建筑面編積挺(嘴m于2數(shù))裳單謀價(jià)垂(罪元饞/m渠2雄)蹦總貴價(jià)敵(宿萬(wàn)矮元房)角1鷹住宅總5759.7獵3周909.6惡69155.迷74獅合膛計(jì)兼V豬69155.洽74侮②內(nèi)投入的開(kāi)發(fā)成侍本機(jī)揭咬單位建筑面積加成本費(fèi)用計(jì)算撥，根據(jù)對(duì)該類偉似樓盤建筑行默情的調(diào)查了解惰，確定擬開(kāi)發(fā)瓣樓盤客觀平均衛(wèi)成本羨為陰909.6冤擴(kuò)望則有擬開(kāi)發(fā)物思業(yè)（總面買積房120067疲.68m徹2揪）開(kāi)發(fā)成本為陷：例120067趁.6勾8早平方滋米怪×909.飽6驟元刑/袖平方圈米肅=10921瞞3561.俗7東元壤取整蘭為毛:獄10921.笑7請(qǐng)萬(wàn)元攪③五建設(shè)單位管理繞費(fèi)剃以上憑述君②痰項(xiàng)加地價(jià)之和弦的矩3犧%館計(jì)取管理事費(fèi)育:味（仙10921.執(zhí)7戒+V怎L身）宜×3%=32化7.65+3跡%×V窯L④銷售費(fèi)用潛逗以銷售收入謊的返2.5儉%悠計(jì)取銷售費(fèi)炮用證:委69155.井74衣萬(wàn)啞元哀×2.5%=陶1728.開(kāi)9盛萬(wàn)元⑤銷售稅費(fèi)揪以銷售收入津的施6慰%皇計(jì)取稅狹費(fèi)精:韻69155.墾74男萬(wàn)防元健×6%=41搖94.門9閥萬(wàn)元⑥投資利息尺預(yù)計(jì)至竣工的把開(kāi)發(fā)建設(shè)期揮為約3拼6唉個(gè)月。獲得土腐地后半年才開(kāi)婆工建設(shè)。姐第遼②船項(xiàng)的土建水電慨費(fèi)用和斬第吧③盡項(xiàng)費(fèi)用在工期鐮內(nèi)均勻投入，具計(jì)鋪1績(jī)5稀個(gè)月利息；在葛完工袖前襯1漏5桌個(gè)月開(kāi)始預(yù)售百，至完工售完款。土地的購(gòu)置后費(fèi)匙用情V豈和輛第帽②分項(xiàng)中勘察設(shè)計(jì)蛛及前期工程費(fèi)朽、報(bào)建費(fèi)用在剛開(kāi)工前首先投停入售完前半年昏還請(qǐng)（自有資在金波40賤%導(dǎo)，銀行貸嬸款彈60溫%扣），射計(jì)襲3賀0新個(gè)月的利息。店上述想第反④醫(yī)項(xiàng)費(fèi)用在工程勤將開(kāi)始出售時(shí)腎開(kāi)始投入，眠計(jì)算0.7溉5竟年的利息。假廁設(shè)土地價(jià)格材為息V睛L螞，則?。河[盟滿搜利殿息哨=(鳴860變×12006宰7.68邪+戒327.73驕+3%×V眠L捕)×索[鈴（設(shè)1+6.61選%/1備2據(jù)）任15李-1]踩+拐（氣V凝L膝+49.6×聾120067退.6瘦8伐）制×60%×核[版（晌1+6.61累%/1剃2棗）儲(chǔ)30麗-1]+2贏09.74×藍(lán)[洗（塌1+6.61蟲%/1呆2傷）時(shí)0.75安-1]床適=0.0勉859×3%牢×V沒(méi)L割+60%禁×V杠L范+979.毛88⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)?quán)l(xiāng)根休據(jù)木X揉的私人小塊地比的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)托利潤(rùn)水平，結(jié)蠟合待估宗地實(shí)吸際情坡況強(qiáng),局確定該項(xiàng)目投副資利潤(rùn)率層按煌15饞%紀(jì)計(jì)，則利潤(rùn)為問(wèn)：甩利處潤(rùn)濱=買（地娃價(jià)蠻+疑投入的開(kāi)發(fā)成濱本釀+屆建設(shè)單位管理妥費(fèi)石+帖銷售費(fèi)用述）竹×龜利潤(rùn)率查=尾（歌V籃L射+恥10921.蛋7孔+327.7桶3+3%×V羅L時(shí)+209.受7果4宜）完×15%果=0.141王5V妥L掩+1718.滋88炊⑧漫基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用記估算與榜公共設(shè)施配套朱費(fèi)段其中賊供電工程、供療水工程、供氣柱工程、道路工靜程綠化工程、敬照明工程排污期環(huán)衛(wèi)工程共占展建安費(fèi)用昂的獸3廳%腔基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)男用擴(kuò)=牢建安工程昨費(fèi)提×3%=36盲0辯萬(wàn)元。秘公共配套設(shè)施縱在暗201塑2奴年開(kāi)始建設(shè)看，嫌201血3務(wù)年完成；每年絨投腥入網(wǎng)50僑%胡；總的公共設(shè)牽施配套費(fèi)用桃為膀19膛2位萬(wàn)元燃，襯201勁2僑和熊201混3鑼年每年投精入鄙9驟6哄萬(wàn)元。合蚊計(jì)虧45挖6料萬(wàn)元踩土地價(jià)格的確宏定：補(bǔ)將上述數(shù)據(jù)代景入公式，計(jì)算磨土地的價(jià)格：械V末L扔=緩不動(dòng)產(chǎn)總堤價(jià)掙—顏投入的開(kāi)發(fā)成裝本侄—幣建設(shè)單位管理出費(fèi)評(píng)—免銷售費(fèi)化用畢—檢銷售稅爛費(fèi)慧—將投資利量息針—丹開(kāi)發(fā)利知潤(rùn)兄旦-知基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用守估算與該公共設(shè)施配套罰費(fèi)兆=69155贈(zèng).74-遼10921.誓7--氏×3%×V農(nóng)L鎖-60%×右V千L徹+979.從88-464務(wù)0.82-0漿.1415會(huì)V燦L云-1718.共88鄉(xiāng)捆傘解上述方程得齊委估土地使用制權(quán)出讓價(jià)格：漸胡V害L蠟=28914謎.碗6窄（萬(wàn)元）惹(3用)致委估土地剩余煎使用年惹限桿(69.搜5亞年易)忌價(jià)子格杠V眠A羅V討A扣=意28183.遙8626響×?xí)訹1-1/(嘗1+5.14攜%)暮69.5抱]/[1-魂1/(1+5妨.14%)坊70伴]性=28183衫.8遇折合單軋價(jià)株:5924.嘗1飽元漸/刺平方棚米菊腥裂樓面地價(jià)褲：注2408.1施7原元撓/鏟平方米城B隨、市場(chǎng)比較法1、測(cè)算公式妖市場(chǎng)比較法是及指在求取一宗弄待估土地的價(jià)脫格急時(shí)臣,皺根據(jù)替代原稼則度,徑將待估土地與攜在較近時(shí)期內(nèi)告已經(jīng)發(fā)生交易盾的類似土地交竹易實(shí)例進(jìn)行對(duì)并照比嶺較策,泊并依據(jù)后者已王知的價(jià)兩格沿,亞參照該土地的懼交易情況、交露易期日、區(qū)域角以及個(gè)別因素鴨等差別，修正漁得出待估土地緊的評(píng)估時(shí)日地群價(jià)的方法。其給本公式為：脈P鵲D蜘=P到B拉×A×B×D街×E響式中窄：斥P瀉D員—蹦—桶為待估宗地價(jià)邊格捆A駕=溝待估宗地情況尤指敲數(shù)竭/琴比較案例宗地枯情況指數(shù)神B四=筆待估宗地估價(jià)摩期日地價(jià)指慧數(shù)斤/允比較案例宗地譽(yù)交易日期地價(jià)憲指數(shù)搖D踏=賤待估宗地區(qū)域屑因素條件指截?cái)?shù)翅/釋比較案例宗地率區(qū)域因素條件晴指數(shù)莊E蟻=塘待估宗地個(gè)別沃因素條件指指數(shù)萬(wàn)/狠比較案例宗地柱個(gè)別因素條件世指數(shù)2、年限修正扁V痰m富=V果n借×[1-1/睜(1+r)殿m電]/[1-嶼1/(1+r珠)筒n槐]挖其中棍：足n跟為比較案例年鴿限慶、遇m莫為估價(jià)對(duì)象年知限。贊3某、比較案例選白取及因素說(shuō)明塵徒報(bào)在廣泛收集交芝易實(shí)例的基礎(chǔ)礦上，針對(duì)評(píng)估趣地塊的實(shí)際，之依據(jù)對(duì)照比較筍案例標(biāo)準(zhǔn)，從懼眾多的市場(chǎng)資勝料中選取與委困估地塊同地區(qū)雁、同一供需圈牽，用途一致興的揉3柳個(gè)交易實(shí)例作渾為比較案例。予其基本情況列薪表?yè)?名：樣4已、因素修正及遮地價(jià)測(cè)算（羨表忌8鉗、迫表弊9快）郵汗嫌劍寸表舒7協(xié)飲實(shí)例簡(jiǎn)介及因皺素條件說(shuō)明表袖豪最委估宗地及實(shí)膨例傘比較因硬素腹待估宗地億實(shí)艱例弦A唯實(shí)插例瓦B窯實(shí)充例斷C突交易時(shí)間督2010.1恒0申2010.1諷0麥2010.1泄2趣交易情況行出讓哄出讓桃出讓榨出讓妥區(qū)域因素磚交通條件猴便利極便利宋便利回非常便利魚基礎(chǔ)設(shè)施條件稻五通一平燥五通一平慣五通一平甩五通一平框環(huán)境條件假很好文較好絞較好身較好稿個(gè)別因素黎臨路狀況奧臨次干道燒臨次干道奮臨次干道羨臨次干道寧宗地形狀姑不規(guī)則涼規(guī)則棗不規(guī)則煩規(guī)則埋規(guī)劃限制索較好螺中等儉中等武較好根自然條件器較好偉一般潛一般米很好護(hù)樓面地價(jià)（肯元繞/m思2喝）琴2441.5擋2210.6悲5盼1991.8溝6.區(qū)3168弄土地使用權(quán)年霜限慧/謠年浮70熄70捏70垮土地用途易住宅郊住宅逐住宅橫住宅追位置