房地產項目土地評估報告

土地估價報告項目名稱：GZTD201064西城區(qū)國有土地使用權出讓價格評估土地估價技術報告第一部分總述一、估價項目名稱位于贛州市西城區(qū)國有土地使用權抵押價格評估二、委托估價方贛州市XX有限公司三、受托估價方受托估價機構：贛州市金誠房地產評估有限公司機構地址：贛州市東陽山路１１號二樓202資質等級：二級資質注冊號：贛建房評字5號法人代表：劉恒平四、估價目的贛州市XX有限公司為了國有土地使用權轉讓的需要，特委托本公司對《中華人民共和國國有土地使用證》[贛建房字第5號]所載位于西城區(qū)的一宗土地進行評估，并為委托方辦理國有土地使用權抵押提供價值參考依據(jù)。五、估價依據(jù)(一)全國人大、國務院及有關部門頒布的法律、法規(guī)、文件1、《中華人民共和國土地管理法》(全國人大常委會1998年8月29日修訂)[1999年1月1日起施行]；學2奴、《中華人民動共和國城市房界地產管理法挑》梅(稼主席令凱第稻2擊9參號偉199納4顯年傍7某月極5詠日床)[199查5或年梳1璃月票1釀日起施犬行挎]千；灌3熟、國土資源部剛關于《嚴格按布國家標準實施胸〈城鎮(zhèn)土地分告等定級規(guī)程〉光和〈城鎮(zhèn)土地假估價規(guī)程〉的貸通知》（國土桌資呆發(fā)刪[2002]紐19賤5和號）；灘4似、《中華人民宿共和國土地管者理法實施條例摸》（國務院令燥第生25摩6融號薯199辛8喊年耽1撓2株月淘2乏4酬日站）其[199絮9翅年潮1制月怪1隱日起施棟行簽]嗚；殃5慈、《中華人民單共和國城鎮(zhèn)國倉有土地使用權聾出讓和轉讓暫岸行條例》（國王務院令驕第挑5僵5放號短199蹦0喂年）；兇6掘、《關于改革帽土地估價結果透確認和土地資瓜產處置審批辦嫌法的通知》（皆國土資源部國景土資汪發(fā)廳[2001]瓣4鑒4畝號勻200答1驕年籃2革月毫1啊3撕日）。該（二專）局叫地方人大和政殘府及有關部門溫頒布的法規(guī)、構文件經1賊、《江西省實標施姥<綠中華人民共和伏國土地管理熄法炎>漫辦法》（江西移省人大常委會懼公告失第賄9惹5鄙號動200肢1劣年俗1東2栽月杏2外1赤日）；浴2逼、《江西省城橡市國有土地使姑用權出讓和劃疾拔管理條例》次（江西省人大灣常委會公告京第渾9能號嶺199余5揪年鉆5詢月違5晃日）；歲3雙、《贛州市城塑鎮(zhèn)國有土地使徒用權出讓和轉詞讓及劃拔管理曉暫行辦法》贛陣市府愉發(fā)坑[2000]廚6叮號；繩4碗、《贛州市土傭地定級估價報塵告》；懂5蛙、《贛州市規(guī)香劃說明書》；債6渾、《贛州市土葉地利用總體規(guī)碗劃》；市7脈、委托方提供鼓的有關資料；衡8尿、估價方掌握染的有關資料及模估價人員實地梢勘察、調查所古獲得的資料。版六、估價基準霜日鞠201老1造年炎0柴6念月諒1盼6訊日七、估價日期亞201商1銀年辣0殘5母月晚2央6柿日寒至據(jù)2011石年逆0飯6測月扯2級6照日八、地價定義殺估價對象土地襯使用權性質為灶國有土地，使鴿用權類型為出素讓，根據(jù)委估惜方提供的資料闊及評估人員現(xiàn)意場勘察，待估脊宗地登記用途蓮為商住，實際澡用途為住宅，在實際土地開發(fā)鞏程度為宗地紅琴線月外刑“床五煎通?！币埃ㄍ?、通電凍、通訊、供水蒙、排水）及紅弱線內場地平整章，設定土地開小發(fā)程度為宗地覆紅線祥外滾“跡五咸通登”褲（通路、通電舟、通訊、供水量、排水）及紅捕線內場地平整補。評估設定待燭估宗地用途為清住宅用地，待險估宗地終止日囑期私為珠2080.1歡2必,他本次評估土地店使用年限設定肉為住宅用地，插從估價基準日向起剩余出讓使叫用年柴限禾7爸0辟年。玻本次評估價格明是指在上述設脅定用途，開發(fā)任程度和土地使半用年限條件下佛，于評估基準撈日奪2011.0堅6.2宣6著的土地使用權直價格。九、估價結果右經估價人員現(xiàn)徐場勘查，并對猾各種有關信息鄰進行了收集、禁整理和分析，少按照地價評估屑的基本原則和鎖估價程序，選足擇合適的評估剃方法，綜合評砍定得出待估宗燙地在地價定義扮設定條件下于除評估基準日的沈土地使用權價礦格為：菊評估土地總面告積茶：忘4880降8磁平方米宴單位面積地價棉：孩尖2405.5浪3婦元糊/慧平方米羅評估土地總地創(chuàng)價：禍28882.伯64璃萬洪元言(賄人民幣大寫：證貳億捌仟捌佰尖捌拾貳萬陸仟徐肆佰元整元混整躺)許待估宗地土地慧估價結果詳見紋《土地估價結融果一覽表》（捧表眼1窄）厚估辨者價虧飛結校奇果酒閉一障寫覽庸米表蒼估價機胃構逐:鐵贛州金誠房地焰產評估有限公掀司親住忘其估價報告只編副號夫:度肥贛建房地景價女[2011洪]共估字勵第快6唱號嚇僚估價期棋日粥:201趙1怪年震6扮月蛇1散6慢日縫急菜傭旁稼估價期日土地償使用權性質：病國有出讓表1且估價期日的土緞地使用者慨宗地編號風宗地名稱捷土地使用階證編號堵宗地久位置姥估價期狹日登記槐用途拖估價奸設定乖用途弓容積辱率設定革估價期日實際淺土地開發(fā)程度既估價設定的土愉地開發(fā)程度堵土地使用權年蠅限維/是年廉面積爺平方米沉單位面積地價虧元鐵/嗽平方米溝總地價斜萬元麻贛州實業(yè)有限撫公司視GZTD20星1064品FA04撈贛國陳府個201鳥1削字燥第陵1萌2城號柔西城區(qū)旋商住蒙住宅漿≤豐2.46炕宗地紅線嬸外墻“狠五乓通伏”傳，紅線嘆內幕“統(tǒng)場地平恒整亭”繞宗地紅線后外籠“億五記通監(jiān)”韻，紅線鴉內司“劃場地平護整除”于70宰48808依2405.5摔3秧28882.攔64犧備注跳：它“彈五微通后”疫指浩“嘩通路、通電、談供水、排水、鑒通侍訊矩”揀，修“擁一書平拆”處指戒“央場地平抓整喊”店?？嘁?、上述土地出估價結果的限貨定條嗽件由表1-1孩宗地予名稱索地面平牧整狀況煮周圍道州路狀況烘供電暗狀況肥供水低狀況者排水閑狀況亦供氣綠狀況桿通訊功條件誦土地權確利限制自規(guī)劃柏限制位影響土地價格謙的其他限定條仙件喉FA0航4誓西城區(qū)寸場地內土地平使整藍宗地已通濫宗地供電來自湖贛州供電局，椒由城市電網(wǎng)供呆給，宗地內未承接入米宗地供水來自堡贛州市自來水戚公司，宗地內典未接入厘宗地外有市政瞎排水設施，繭宗地內未接入析宗地外供氣由逃贛州市燃氣公殊司宗地未接入雁宗地外接脖市政電訊網(wǎng)其設定年期住宅炊用地土地使用濃權價格辣較好零國家政策調整壞、宏觀經濟發(fā)揚生重大變化和發(fā)城市規(guī)劃等、蛇二、其他需要聞說明的事項女（一）土地利艘用狀況等資料已由委托方提供羞，土地區(qū)位條篩件、地產市場劈交易資料等評淋估相關資料由難估價人員實地跑調查而得；魄構修（二）估價人爆員根據(jù)國家有扶關法律、法規(guī)板、估價規(guī)程及幟地方有關地價吼評估技術標準洗，結合待估宗淺地具體狀況，療確定估價原則繭、方法及參數(shù)恰的選取；式（三）委托方綱對所提供資料穩(wěn)的真實性負責娘，對因委托方劈提供的資料有佛誤造成的后果濾，本估價機構鞏概不負責；儲（四）本報告此是在價格定義響限定條件下的擋土地使用權價至格，如價格定滔義限定條件發(fā)濤生變化，土地質評估結果必須膝相應調整或重捏新評估；潛（五）關于土濾地使用年限的浮設定：估價人儀員根據(jù)土地證薯上載明土地使謙用權終止日期懸為謙2080.1院2睡，從而可計算佳得待估宗地從扎估價基準日起暖剩余合法使用士年限裂為寇69.掉5遇年，本次評估籍設定待估宗地估從估價基準日飯起剩余合法使聽用年限揀為穿X壺年；搬（六）任何單嗽位和個人未經尼本估價機構書戀面同意，不得謎以任何形式發(fā)灘表、肢解本報鋼告；徐（七）報告中歇有關估價對象氧評估面積及權噴利狀況以委托裳方所提供的《慶國有土地使用甘證》為準；栗（八）本次委區(qū)估宗地的土地應使用權由曾耀腎鋒以出讓方式儀取得，趕本評估報告僅苦為委托方辦理綁土地使用權抵助押于評估基準嗓日的土地使用融權價格提供參口考。骨登詞贛州金誠房地葛產評估有限公眠司誕十、需要特殊愈說明的事項昌（一）估價的雁前提條件和假忘設條件旗1曾、委托方合法捏取得土地使用仰權，并支付有助關稅費；理2你、估價對象在挽設定用途得到頭最有效利用，梳并產生相當?shù)氖萃恋厥找?；?屋、估價對象與府其它生產要素凈相結振合樂,緩能滿足設定使仔用年限內經營鄙管理的正常進爽行，保證單位投的持續(xù)發(fā)展；苦4援、在評估基準舊日的地產市場擁為公開、公平閥、公正的均衡賊市場；豬5澇、任何有關估溉價對象的運作原方式，程序符安合國家和地方嫁的有關的法律貫、法規(guī)；象6屑、委托方提供符的資料屬實；墻7趁、估價對象評睜估面積及權利串狀況以委托方府提供的《國有脊土地使用證》廟為準。陜（二）本報告歸使用的限制條彼件柔1超、本報告及估鋒價結果僅為本飾報告設定的評簽估目的服務，瑞當用于其它目賞的時，本報告病評估結果無效敢；露2繩、本報告估價負結果是在滿足乖地價定義所設冰定條件下的土的地使用權價格劣，若待估宗地公的土地利用方貪式、估價基準生日、土地開發(fā)左狀況、土地使誼用年限、土地誼面積等影響地圖價的因素發(fā)生份變化，該評估蒜價格應作相應胖調整或重新評氏估。踐3逝、本報告必須壟完整使用，對蠢僅使用報告中縮的部分內容所秩導致的有關損寒失，受托估價裁機構不承擔責遲任。伍4篇、報告中有關屬待估宗地的土拴地面積及權利躍狀況以委托方畫提供的資料為皮依據(jù)。巨5昨、本報告的估惱價結果自估價拋基準日起一年息內有效。少（三）資料來蓮源說明鞏1絹、土地利用狀承況等資料由委威托方提供。土爬地區(qū)位條件、忘地產市場交易牙資料等評估相爆關資料由估價禽人員實地調查梢而得；麻2賀、估價人員根愚據(jù)國家有關法紫律、法規(guī)、估傅價規(guī)程及地方藍有關地價評估班技術標準，結珍合待估宗地具偶體狀況，確定爆估價原則、方食法及參數(shù)的選飾取。蜜（四）估價中舍的特殊處理率關于土地使用得年期的設定：劈估價對象評估汽設定使用年期衰按住宅用地剩嶼余出讓使用年姻限孝69.妄5纖年設定。悲（五）其它說吐明烏1橋、委托方對所請?zhí)峁┵Y料的真萌實性負責，對松因委托方資料導提供有誤造成刊的后果，本估懂價機構概不負聰責。寬2捷、任何單位和流個人未經估價池機構書面同意挎，不得以任何毅形式發(fā)表、肢構解本報告。僵3蝦、本報告由估距價機構負責解來釋。憶十一、土地估趙價師簽字寄姓腥倚拳名都兵棕屆慌土地估價師資幣格證書飯?zhí)柤奕沃魍灻ㄉw章）蔥周開貢林碰遙喊古B20074碰4洲贛柴13竿十二、土地估垂價機構作尸猛贛州市金誠房愛地產評估有限瞞公司到估價機構負責闖人簽字：倦第二部學分線中僻估價對象描述至及地價影響因廉素分析脂一、估價對象梁描述累（一）土地登娃記狀況鴿待估宗地名稱識、土地使用者忽、宗地位置、籍用途、面積、揪土地使用權取菠得方式等土地扶登記狀況詳見付表葵2舉，根據(jù)土地證斧載明待估土地簡使用權終止期箭日后為粉2080.1痰2租，肌從估價基準日畜起剩余出讓使纏用年輝限午69.突5碎年。絡估價期日土地裂使用權登記狀悼況表表2扔宗地名稱牽估價期日的土溉地使用者賽土地使清用證號拐宗地位置宴牢勵評估面積連（受m四2斃）冠登記極用途死估價設定用途夕土地使用權類桑型支ＦＡ０４衫贛州實業(yè)有限廣公司爭贛國倘府胖201迅1絞字線第觸1旦2匙號上西城區(qū)急７０廉箏商住童住宅萍出讓荒（二）土地權它利狀況象估價對象的土睜地所有權屬國完家所有，土地燒使用權是贛州謙市實業(yè)有限公嘆司以出讓方式您取得。宗地權份屬來源合法，柏界址清楚。待饞估宗地的土地聚使用者，國有膽土地使用證證奉號等土地權利伯狀況詳見勿表甚2舊（三）土地利次用狀況呀于評估基準日星，待估宗地為崇空閑地，宗地椒紅線熄內津“濁場地平漿整騰”海。幣二、地價影響玩因素分析號（一）一般因式素1、地理位置只贛州是首江西賣下轄的一個地緣級市，是江西各第二大城市，泊常稱為顯贛南抹地區(qū)，贛州東浴接福建側三明岸和蒜龍巖苦，南至西南臨今廣東峰梅州紋、沖河源關和雪韶關澆，西靠湖南禽郴州禮，北連江西隙吉安卸、蔥撫州大，處于東南沿晌海地區(qū)向中部刑內地延伸的過早渡地帶，是內莫地通向東南沿持海的重要通道遇之一洪。拉贛州是全國面怨積較大的遭地級市傍之一，江西省壩人口最多、碧區(qū)域圈面積最大的地趕級市，同時是躁江西省逐經濟主規(guī)模第二大城到市，僚國家統(tǒng)計局錢統(tǒng)計房價的全牲國魄7抵0移個大中城市之臨一，全國著名征的煩革命老區(qū)辟，贛州瑞金是柴中華蘇維埃共拾和國延臨時中央政府擊所在地。2、交通狀況航空縱獎版嚼鹽新艦辣歪精籠均裁票華些戒毅吃拴核倒走憤稀巷底奏塵兆動皇唱夠喬喊百仇先幼怪盯專抽團膀道設料童管末貫娛瓣殃驢逃氣悉及手名罰告禁因哨騰智劉頁車桂母晉被繭王扯蝦擔雞聾砌答罩俊稅違略米惑看蹤柳衰森渴忙薯薪浸河寧駁幼舍喊技掠蛋趣端摩坐隨香構冬河隙陳泉證閘畏欠騎吸畏紙搏錦破伙受鍬涂畝訂道法主忽濱飄果舍周班怠授圣爸全3、行政區(qū)劃棋贛州下貢轄舟1任個行政區(qū)賽、蝶1弦個開發(fā)區(qū)絨、景2腹個縣級市鐵、眉1軍5卷個縣：章貢區(qū)作、贛州經濟技擊術開發(fā)區(qū)、南土康市、瑞金市山、贛縣、信豐藥縣、大余縣、傍上猶縣、崇義愚縣、安遠縣、澇龍南縣、定南貸縣、全南縣、莫興國縣、寧都休縣、于都縣、遮會昌縣、尋烏浩縣、石城縣。初4階、社會經濟狀畏況囑201流0然年全市主要經嘩濟指標均位居瓜江西省第二位歲，其中國民生蓮產總值升（撕GD讀P伍）首超千億元蕩，畝達粉1119.4沸7芹億元，比上年嚇增貌長擦13.8壤%旅，增速比上年貨提璃高養(yǎng)0.奉5捆個百分點，圍創(chuàng)做199攤6克年以來新高窩。姻201蒼0勞年全市財政總禾收頌入耍128.3續(xù)1決億元，地方財娛政收桑入幣78.9網(wǎng)9蜂億元，同比分展別增怪長館15.3笨%寇、敗16%磁；企201坦0命年全市財政支累出今238.5冶2憂億元，增盯長卵14.5猾%亂。社會消費品叮零售總匆額突31羨6碗億元，增千長鳴18.5華%原。全年實際利刊用外句資際8.8質0虎億美元，增錄長講6.02筒%嬌，占全省總量隙的世22醒%漫。實際引進內招資爸230.7受5用億元，增辰長某10.25雄%戶。魯狀城鎮(zhèn)居民人均衡可支配收方入京1290哲0去元，峽增額9.0壺%棍，農民人均純盒收張入曠387孩0雀元，增胃長撐8.4復%可。規(guī)模以上工壟業(yè)完成增加值擊達眉233.1喂5紗億元，同比增畏長展22.3造%奉。滋至格200光9舅年廉1紗2烘月末，全市金大融機構本外幣擺各項存款余譯額榨1129.4低6延億元，比年初俯增郊加督242.5辛5怖億元，同比多嚼增鐮85.9梯1裹億元，增速禽為套27.35通%橫；各項貸款余在額穩(wěn)為澡637.5疊1萄億元矩?？啾饶瓿踉鲩喖优?11.0器7涂億元，同比多丈增笨117.6時3客億元，增速廢為沾49.50提%嘆。淡偵贛州主要經濟塑指標連萄續(xù)炊5網(wǎng)年保持兩位數(shù)刮的高速增長，往經濟增速高于首全國全省平均彎水平，是江西封第二個全國百哥強城市?！吨兴閲鞘懈偁幜Ω粓蟾妗分酗@示樹，贛源州資GD會P梳從及1虜0動億元沖到的40偷0棟億元花眠了均3裙0自年時間，衫從告40聾0渣億元雖到甩80夾0焦億元只花汪了沖4府年時間；財政欺收入醉從括1赤億元勵到笑3針0蘿億元花域了刻3葛4慰年時間，吊從主3伍0臨億元日到胖10著0抬億元只花堪了先5螞年時間。忠籠(某二含)球區(qū)域因素1、區(qū)域概況賭咽太方拼魂砍癥塞牌遼毅廣場、醫(yī)院、唐農貿市場中學準畝濕地公園，連開發(fā)區(qū)管委會冰，西城區(qū)綜合絲配套服務市場罵，國家稀土檢膚測中心，市煙刷草局，市技術濕監(jiān)督局，贛州余市車管所，贛窩南醫(yī)學院第一瘋附屬醫(yī)院（在優(yōu)建中），黃金流中學，黃金實是驗慨更2、交通燦估價對象所在屑區(qū)域內有華堅擦路，金南路等踏，經過該地塊梢的公交串有黨1去1躍路燈，糟12以5法等線路，毯有澡10耕5史國道，交通便政捷。率3漲、基礎設施條餅件?。☉{1緊）道路：宗地枯以西有華堅南濾路，以東有金板葉路，以北有忌金蘭而且宗地毛內道路已通備（砍2呼）供水：由贛選州市供水公司穴供應戒宗地內未接入藥（烘3交）供電：裁宗地供電來自綱贛州市農電所信，由城市電網(wǎng)禽供給，宗地內或未接凳（潤4搶）通訊：僅宗地外接市政但電訊網(wǎng)棕（還5壺）公共服務設哨施：開發(fā)區(qū)管衡理委員會、西垂城區(qū)上午中心控（西城區(qū)綜合銳配套服務市場賢）、開發(fā)區(qū)財電稅大廈、國家花稀土檢測中心植、贛州市煙草炊局、贛州市質未量監(jiān)督局、贛猾州市車管所、饒贛南醫(yī)學院附博屬醫(yī)院、疾病期預防控制中心碗、高速夠公路胖管理一支隊。4、環(huán)境條件鏡區(qū)域內基本無肌污染無噪音、份二氧化硫、廢債氣、懸浮微粒際等。貴（三）個別因淋素分析1、宗地位置災待估宗地位于僅開發(fā)區(qū)管委會株以南，屬住宅們用地。浪2喘、面積、形狀域及用途悟待估宗登記用蟻途商住，評估這時設定為住宅秋用地，土地登膛記面蝶積話4880致8綁平方米，土地燥評估面刻積洋4880凝4松平方米，宗地紹形狀規(guī)則，為謎梯形狀，不臨碎街。齡3糕、地形、地質輕狀況搜宗地地形平坦暑，地質狀況好唉，地基承載力野較高，地形、痰地質對宗地利資用無影響。4、環(huán)境狀況近宗地以西為綠客洲康城和星洲秧灣，以北南為艇章江網(wǎng)和險5券千畝濕地公園竭，一北為開發(fā)率區(qū)管委會，以懲西為金葉路。器所以噪音和廢頃氣污染較小。肢5匙、周圍土地利眠用類型輛土地周圍的建就筑主要有私人肢自建住宅樓行穴政辦公樓，居程民擦區(qū)敬—刃—窯綠洲康城，公頑務員小尺區(qū)玩.6、人口密度嘴待估宗地區(qū)域尸內，車流、人敲流量很少。客7道、商服繁華程欠度淺待估宗地也距容10循5爺國道較近，該孤區(qū)域交通便捷興，商服氣氛一形般。誰8陷、基礎設施狀等況健宗地基礎設施輛條件達到宗地讓紅線腎外移“偽五凱通翻”欺（通路、通電肆、通水、排水邪、通訊）及紅游線招內峽“狀場地平零整飽”歉。耕9嫂、土地使用年死限靠根據(jù)委托方提鷹供的《中華人傘民共和國國有尖土地使用權證紛》毅2080稱年章1群2辰月光，稼可計算其從估彎價基準日起剩忽余出讓使用年銜限６９．５年甜。摧第三部夾分著拼弦土地估價一、估價原則抄本次估價中，堤遵循的主要原辯則有：低（一）最有效猴利用原則規(guī)是指土地估價怒應以估價對象皆的最有效利用柄為前提估價。綢判斷土地的最貴有效利用符合展其自身利用條護件、法律法規(guī)漢政策及規(guī)定限裝制、市場要求通和最佳利用程棉度等。闖（二）替代原美則狀是指土地估價吸應以相鄰地區(qū)呼或類似地區(qū)功語能相同、條件王相似的土地市六場交易價格為支依據(jù)，估價結份果不得明顯偏孕離具有替代性求質的土地正常緊價格。革（三）供需原多則職是指土地估價襲要以市場供需蘿決定土地價格壯為依據(jù)，并充題分考慮土地供廊需的特殊性和浩土地市場的地患域性。到（四）預期收揪益原則聰是指估價應以毛估價對象在正罰常利用條件下宏的未來客觀有尊效的預期收益誕為依據(jù)。哈（五）報酬遞擁增遞減的原則援是指土地估價守要考慮在技術鉗等條件一定的賴前提下，土地桑純收益會隨著宣土地投資的增劍加而出現(xiàn)由遞蠅增到遞減的特窄點。摘（六）貢獻原堅則袋是指土地總收卸益是由土地及荒其他生產要素矛共同作用的結劫果，土地的價氧格可以土地對長土地收益的貢淚獻大小來決定訓。左（七）變動原遲則英是指評估人員桶應把握土地價毀格影響因素及闊價格的變動規(guī)段律，準確地評然估價格。頃總之，在評估齡過程中，要按邀照國家、地方兆有關規(guī)定，遵縮守客觀、公正崗、科學、合法筍的原則進行土袍地價格評估，午做到評估過程柴合理、評估方繳法科學、評估栽結果準確、保盜守評估秘密。愿二、估價方法繁與估價過程聯(lián)（一）估價方柱法的選擇依據(jù)故根據(jù)《城鎮(zhèn)土飯地估價規(guī)程》殺，能行的宗地悲估價方法有市銀場比較法、收勺益還原法、剩犯余法、成本逼辱近法、市場比閉較法等。估價圓方法的選擇應樹遵照《城鎮(zhèn)土根地估價規(guī)程》乖，根據(jù)當?shù)氐卮虍a市場發(fā)育情坑況并結合估價徑對象的具體特凳點，選擇適當宰的估價方法。民委估土地為住規(guī)宅用地，其所凳處區(qū)域類似待后估宗地地上建停筑物的交易案制例較多，能夠朱比較容易預測奉待估宗地物業(yè)季開發(fā)完成后的俱不動產總價，趴可選擇剩余法聰進行評估。由忘于待估宗地所暢處區(qū)域類似土承地交易實例較剪多本,規(guī)故還可選用市估場比較法評估紅。終綜上所述，本達次估價，采用底假設開發(fā)法、婦市場比較法進誼行評估。支（二）估價方炭法的介紹辣1竹、假設開發(fā)法詳假設開發(fā)法是棵在預計開發(fā)完酬成后不動產正踢常交易價格的羽基礎上，扣除原建筑物建造費欄用和與建筑物她建造、買賣有笛關的專業(yè)費、活利息、利潤、厲稅收等以價格堂余額來估算待州估土地價格的棟一種方法。更以剩余法評估窗土地價格用下尼列公式：緩V=誤A快—湊B珍—輸C式中：棚V偽—攝待估土地價格私A疼—次開發(fā)完成后的楚土地總價值或寸房地產總價值適B軟—羽整個開發(fā)項目盲的開發(fā)成本朝C譯—遭開發(fā)商合理利完潤傭2后、掛市場比較法岸（斷1逝）測算公式素市場比較法是灌指在求取一宗仗待估土地的價漫格鍛時循,膀根據(jù)替代原經則宰,怠將待估土地與趣在較近時期內瞞已經發(fā)生交易應的類似土地交喪易實例進行對鏟照比懼較碧,魂并依據(jù)后者已槍知的價嘉格畜,屈參照該土地的唇交易情況、交笑易期日、區(qū)域收以及個別因素社等差別，修正沙得出待估土地朝的評估時日地催價的方法。其足本公式為：滿P酷D矩=P訓B醒×A×B×D尤×E啦式中敬：智P競D政—愁—挽為待估宗地價塊格懶A就=腳待估宗地情況匹指昏數(shù)正/題比較案例宗地框情況指數(shù)作B使=殘待估宗地估價肆期日地價指茫數(shù)格/鋪比較案例宗地喇交易日期地價健指數(shù)摸D鞭=鳴待估宗地區(qū)域蘆因素條件指滴數(shù)筆/墓比較案例宗地破區(qū)域因素條件送指數(shù)頃E豬=籌待估宗地個別慚因素條件指陸數(shù)貿/廟比較案例宗地斑個別因素條件鉤指數(shù)誦（鵲2碗）年限修正盲V晚m悉=V閱n儀×[1-1/裳(1+r)抓m矛]/[1-決1/(1+r貿)永n侄]掙其中茄：控n驢為比較案例年齒限乏、粘m角為估價對象年辦限。否（三）估價過亦程A、剩余法訂1香、待開發(fā)土地訊基本情況如下樣表幻3朗宗地不名稱終估價期日的土鼻地使用者崇土地使烈用證號亞宗地位置繁尾烤評估面積利（懲m招2堡）美登記吵用途頸估價設定用途搏土地使用權類斤型購ＦＡ０４哲贛州市實業(yè)有隨限公司鑒贛國叮府詳201仇0棵字揚1交2狹號妻西城區(qū)刷69.5第室商住冒住宅煙出讓待2鴿、選擇最佳開輛發(fā)利用方式中依據(jù)國家強制鍵性標準帆，七層以下房則屋容積率應小塵于或等晨于病2.5艘,澆結江合苗X愁實際情浮況發(fā),沾本次評估住宅悔用地容積率設娘定為遭哥匪刑,擔地上可建住宅殘總建筑面積銀餅眠平方米。呈4歪、開發(fā)建設周桑期注根據(jù)建設工程鞏工期定額，參裁考綠洲康城的粒開發(fā)項目工期比行情，結合開銳發(fā)項目實際情心況，預計待估美土地取得后即喉可開工建設，濾其總的建設工酒期估計點為嚷3狡0督個月，預得２皺.腦5御年后竣工。3、市場調查斤冊態(tài)根據(jù)市場調查它分析，該項目挺建設周期為判２橋.耕5幟年，取得土地相使用權后半年喝即可動工，建嘆成后即可對外族出售，其它相養(yǎng)關市場調查資努料及費用詳見葡下面計算過程常。3、求取地價曠（掠1五）計算公式谷設委估土地最境高合法出讓年司限瀉（動7杯0益年）土地使用召權價格仰為餓V洋L榆，根據(jù)剩余法鼠估價理論，其劣公式為：移V贏L崖=銅開發(fā)完成后不視動產總固價筆—扒建筑費用及專障業(yè)費衰用為—世利高息煎—讓稅蝕費面—頸開發(fā)商利潤牌（返2嗓）評估計算過嘆程煮①模不動產總價：均根據(jù)《房地產床估價規(guī)范》揪（暖GB/T50際29囑1泰—莊—常199見9桃）烏，耳“道有條件選用市左場比較法進行關估價的，應以助市場比較法作殊為主要估價方寄法忽”瘦，經上述分析榴，待估宗地所容處區(qū)域類似住頂宅近期交易實攻例較多，根據(jù)淋房地產估價規(guī)既范，本估價報騾告采用市場比士較法對住宅進止行估價，遵循元市場比較法可檢比實例的選取西原則，根據(jù)估般價人員掌握的精房地產交易市檢場資料，在估鑄價對象同一供飛求圈內選擇三戰(zhàn)個與估價對象蝴用途、規(guī)模、別檔次、建筑結丘構相同或相似壯的近期交易實風例作為可比實臣例，對影響價漂格的各項因素橋及其影響程度錦進行分析，建妻立估價對象與多可比實例的價使格可比基礎，冒并分別進行交丟易情況修正、里交易日期修正考、區(qū)域因素修先正、個別因素嘴修正，求取估哲價對象比準價騰格。伯所謂市場比較服法是將估價對毯象與在估價時假點近期有過交裕易的類似房地范產進行比較，炎對這些類似房旨地產的已知價枕格作適當?shù)男薏菡源斯浪闶凉纼r對象的客奶觀合理價格或貸價值的方法?？纾Ya禁）計算公式的偉確定：燦C=促冤可比實例價及格?！羀100/尖100-2]災×庫[珍（救100+貪2孩）廁/100]×城[100破/爬（猴100-蘋2穗）民]×[100葉/儉（漢100+徒1俯）聯(lián)]斬個別因素修比正籍邊浪交易日期修歲正冊姓宿區(qū)域因素修晨正井擋燒交易情況修聯(lián)正茂耗（丈b兵）現(xiàn)就開發(fā)項欣目與下表三個卷可比實例的交獸易情況、交易藝日期、區(qū)域因輪素、個別因素千進行比較修正砍：睬交易情況修正毫：可比實例均聚為正常交易，桂交易情況無須停修正；柜交易日期修正惕：可比實例均走為近期交易案鉗例，開發(fā)項目影銷售時間在一氧年后，黑房地產價格有愈所上漲，須修枕正；撒區(qū)域因素修正郵：可比實例在持環(huán)境、景觀、桂交通便捷度、豬離市中心距離券、公共設施完噸備程度等方面丸與開發(fā)項目相寒近，應給予適難當修正；改個別因素修正置：可比實例在畜臨街狀態(tài)、物庭業(yè)管理、樓層瞞、朝向、新舊稠程度、區(qū)內配隨套、裝修等方畜面與開發(fā)項目案相比存在差異慈，應給予適當捧修正。輛（宮c劫）修正計算如梯下寒表扣4群可朝挽比然張實顧叼例財實貨豆例秘A謊實隆酒例顛B厘實僵例緣C熄物業(yè)稱仗綠洲康城跡贛州糧食城眉和貌信勁·滲金水灣半銷售平均單價塞（省元矛/m均2距）笨5600旨5400跨6000仿交易情況修正清100/10似0雄100/10太0剝100/10膨0塑交易日期修正惕102/10縮0術105/10潔0勢105/10喜0臺區(qū)域因素修正威100/10順0釘100/98念100/10賊5壓個別因素修正島100憑/汽９杰95雹100/96確100/10給5陷比精訓準配頓價惹跑格（惱元刪/m直2光）該5828.5鎮(zhèn)7鑄5736.3臭2郊5714.2柔8到（襖d刑）將上述三個揚比準價格的簡么單算術平均數(shù)忘作為比較法的棍估算結果，則勝：三住宅單嬌價追V久01檢=傍（喊苗緣＋紙播贊六懂柜冶懶言（攤元西/m昏2灘)膛（潤e平）開發(fā)住宅未犬來對外銷售總蒸價豐V規(guī)的求取牧容V=釋重搖元啟/m幼2葛×12006姻7.68m腐2訊線=69迅155741骨8.荒5悔元昏(頓取吹整旅:69155睡.74惑萬叉元煌)愛（疊f吵）不動產總耀價尼V右的求取（灘表噴5幣）品序號滴開發(fā)物業(yè)訊建筑面編積挺(嘴m于2數(shù))裳單謀價垂(罪元饞/m渠2雄)蹦總貴價敵(宿萬矮元房)角1鷹住宅總5759.7獵3周909.6惡69155.迷74獅合膛計兼V豬69155.洽74侮②內投入的開發(fā)成侍本機揭咬單位建筑面積加成本費用計算撥，根據(jù)對該類偉似樓盤建筑行默情的調查了解惰，確定擬開發(fā)瓣樓盤客觀平均衛(wèi)成本羨為陰909.6冤擴望則有擬開發(fā)物思業(yè)（總面買積房120067疲.68m徹2揪）開發(fā)成本為陷：例120067趁.6勾8早平方滋米怪×909.飽6驟元刑/袖平方圈米肅=10921瞞3561.俗7東元壤取整蘭為毛:獄10921.笑7請萬元攪③五建設單位管理繞費剃以上憑述君②痰項加地價之和弦的矩3犧%館計取管理事費育:味（仙10921.執(zhí)7戒+V怎L身）宜×3%=32化7.65+3跡%×V窯L④銷售費用潛逗以銷售收入謊的返2.5儉%悠計取銷售費炮用證:委69155.井74衣萬啞元哀×2.5%=陶1728.開9盛萬元⑤銷售稅費揪以銷售收入津的施6慰%皇計取稅狹費精:韻69155.墾74男萬防元健×6%=41搖94.門9閥萬元⑥投資利息尺預計至竣工的把開發(fā)建設期揮為約3拼6唉個月。獲得土腐地后半年才開婆工建設。姐第遼②船項的土建水電慨費用和斬第吧③盡項費用在工期鐮內均勻投入，具計鋪1績5稀個月利息；在葛完工袖前襯1漏5桌個月開始預售百，至完工售完款。土地的購置后費匙用情V豈和輛第帽②分項中勘察設計蛛及前期工程費朽、報建費用在剛開工前首先投停入售完前半年昏還請（自有資在金波40賤%導，銀行貸嬸款彈60溫%扣），射計襲3賀0新個月的利息。店上述想第反④醫(yī)項費用在工程勤將開始出售時腎開始投入，眠計算0.7溉5竟年的利息。假廁設土地價格材為息V睛L螞，則?。河[盟滿搜利殿息哨=(鳴860變×12006宰7.68邪+戒327.73驕+3%×V眠L捕)×索[鈴（設1+6.61選%/1備2據(jù)）任15李-1]踩+拐（氣V凝L膝+49.6×聾120067退.6瘦8伐）制×60%×核[版（晌1+6.61累%/1剃2棗）儲30麗-1]+2贏09.74×藍[洗（塌1+6.61蟲%/1呆2傷）時0.75安-1]床適=0.0勉859×3%牢×V沒L割+60%禁×V杠L范+979.毛88⑦開發(fā)利潤鄉(xiāng)根休據(jù)木X揉的私人小塊地比的房地產開發(fā)托利潤水平，結蠟合待估宗地實吸際情坡況強,局確定該項目投副資利潤率層按煌15饞%紀計，則利潤為問：甩利處潤濱=買（地娃價蠻+疑投入的開發(fā)成濱本釀+屆建設單位管理妥費石+帖銷售費用述）竹×龜利潤率查=尾（歌V籃L射+恥10921.蛋7孔+327.7桶3+3%×V羅L時+209.受7果4宜）完×15%果=0.141王5V妥L掩+1718.滋88炊⑧漫基礎設施費用記估算與榜公共設施配套朱費段其中賊供電工程、供療水工程、供氣柱工程、道路工靜程綠化工程、敬照明工程排污期環(huán)衛(wèi)工程共占展建安費用昂的獸3廳%腔基礎設施費男用擴=牢建安工程昨費提×3%=36盲0辯萬元。秘公共配套設施縱在暗201塑2奴年開始建設看，嫌201血3務年完成；每年絨投腥入網(wǎng)50僑%胡；總的公共設牽施配套費用桃為膀19膛2位萬元燃，襯201勁2僑和熊201混3鑼年每年投精入鄙9驟6哄萬元。合蚊計虧45挖6料萬元踩土地價格的確宏定：補將上述數(shù)據(jù)代景入公式，計算磨土地的價格：械V末L扔=緩不動產總堤價掙—顏投入的開發(fā)成裝本侄—幣建設單位管理出費評—免銷售費化用畢—檢銷售稅爛費慧—將投資利量息針—丹開發(fā)利知潤兄旦-知基礎設施費用守估算與該公共設施配套罰費兆=69155贈.74-遼10921.誓7--氏×3%×V農L鎖-60%×右V千L徹+979.從88-464務0.82-0漿.1415會V燦L云-1718.共88鄉(xiāng)捆傘解上述方程得齊委估土地使用制權出讓價格：漸胡V害L蠟=28914謎.碗6窄（萬元）惹(3用)致委估土地剩余煎使用年惹限桿(69.搜5亞年易)忌價子格杠V眠A羅V討A扣=意28183.遙8626響×曉[1-1/(嘗1+5.14攜%)暮69.5抱]/[1-魂1/(1+5妨.14%)坊70伴]性=28183衫.8遇折合單軋價株:5924.嘗1飽元漸/刺平方棚米菊腥裂樓面地價褲：注2408.1施7原元撓/鏟平方米城B隨、市場比較法1、測算公式妖市場比較法是及指在求取一宗弄待估土地的價脫格急時臣,皺根據(jù)替代原稼則度,徑將待估土地與攜在較近時期內告已經發(fā)生交易盾的類似土地交竹易實例進行對并照比嶺較策,泊并依據(jù)后者已王知的價兩格沿,亞參照該土地的懼交易情況、交露易期日、區(qū)域角以及個別因素鴨等差別，修正漁得出待估土地緊的評估時日地群價的方法。其給本公式為：脈P鵲D蜘=P到B拉×A×B×D街×E響式中窄：斥P瀉D員—蹦—桶為待估宗地價邊格捆A駕=溝待估宗地情況尤指敲數(shù)竭/琴比較案例宗地枯情況指數(shù)神B四=筆待估宗地估價摩期日地價指慧數(shù)斤/允比較案例宗地譽交易日期地價憲指數(shù)搖D踏=賤待估宗地區(qū)域屑因素條件指截數(shù)翅/釋比較案例宗地率區(qū)域因素條件晴指數(shù)莊E蟻=塘待估宗地個別沃因素條件指指數(shù)萬/狠比較案例宗地柱個別因素條件世指數(shù)2、年限修正扁V痰m富=V果n借×[1-1/睜(1+r)殿m電]/[1-嶼1/(1+r珠)筒n槐]挖其中棍：足n跟為比較案例年鴿限慶、遇m莫為估價對象年知限。贊3某、比較案例選白取及因素說明塵徒報在廣泛收集交芝易實例的基礎礦上，針對評估趣地塊的實際，之依據(jù)對照比較筍案例標準，從懼眾多的市場資勝料中選取與委困估地塊同地區(qū)雁、同一供需圈牽，用途一致興的揉3柳個交易實例作渾為比較案例。予其基本情況列薪表搶7名：樣4已、因素修正及遮地價測算（羨表忌8鉗、迫表弊9快）郵汗嫌劍寸表舒7協(xié)飲實例簡介及因皺素條件說明表袖豪最委估宗地及實膨例傘比較因硬素腹待估宗地億實艱例弦A唯實插例瓦B窯實充例斷C突交易時間督2010.1恒0申2010.1諷0麥2010.1泄2趣交易情況行出讓哄出讓桃出讓榨出讓妥區(qū)域因素磚交通條件猴便利極便利宋便利回非常便利魚基礎設施條件稻五通一平燥五通一平慣五通一平甩五通一平框環(huán)境條件假很好文較好絞較好身較好稿個別因素黎臨路狀況奧臨次干道燒臨次干道奮臨次干道羨臨次干道寧宗地形狀姑不規(guī)則涼規(guī)則棗不規(guī)則煩規(guī)則埋規(guī)劃限制索較好螺中等儉中等武較好根自然條件器較好偉一般潛一般米很好護樓面地價（肯元繞/m思2喝）琴2441.5擋2210.6悲5盼1991.8溝6.區(qū)3168弄土地使用權年霜限慧/謠年浮70熄70捏70垮土地用途易住宅郊住宅逐住宅橫住宅追位置