CRRC-北京市房山區(qū)區(qū)域分析報告

CRRC:北京市房山區(qū)區(qū)域分析報告

來源：搜狐焦點網(wǎng)2009年12月04日13:58

[我來說兩句]北京市房山區(qū)區(qū)域分析報告研究單位：中國不動產(chǎn)研究中心研究員：王姍黃蕾免責(zé)條款本報告中的信息均來源于公開資料，我中心對這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不做任何保證，也不保證所包含的信息和建議不會發(fā)生任何變更。報告中的信息和意見僅供參考。我中心對任何人使用本報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負(fù)責(zé)。本報告版權(quán)歸中國不動產(chǎn)研究中心所有。未獲得中國不動產(chǎn)研究中心事先書面授權(quán)，任何機構(gòu)和個人均不得對本報告進行任何形式的發(fā)布、復(fù)制、引用或轉(zhuǎn)載。如引用、刊發(fā)，需注明出處為中國不動產(chǎn)研究中心，且不得對本報告進行有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。中國不動產(chǎn)研究中心對于本報告內(nèi)容和免責(zé)條款具有修改權(quán)和最終解釋權(quán)。本報告全文索取，請發(fā)郵件至crrc@，留下您的簡介、聯(lián)系方式和郵箱地址。結(jié)論：2009年9月，中糧萬科分別以溢價率162.61%和112.79%摘得了房山區(qū)兩塊住宅項目土地，一時間，房山區(qū)備受市場各方的關(guān)注，即將交易的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)4號地塊也成為熱點地塊受到開發(fā)商的追捧。通過對房山區(qū)區(qū)域背景、市場現(xiàn)狀和消費者調(diào)查，我們的結(jié)論如下：1.綜合中國不動產(chǎn)研究中心開展的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果，我們認(rèn)為，房山區(qū)地價房價仍有進一步上升的空間。隨著輕軌S5線即將開建，交通因素已難以成為阻礙消費者選擇房山區(qū)置業(yè)的障礙。目前，房山區(qū)總體地價和房價均處于較低的水平，沒有大量投資者入場的跡象。隨著區(qū)域今后綜合經(jīng)濟實力的發(fā)展，房山區(qū)將成為市場關(guān)注的新熱點，房價地價上漲在所難免。2.通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，消費者對近郊置業(yè)有一定的認(rèn)知度和認(rèn)同感，一小時生活圈也為消費者在置業(yè)區(qū)域的選擇上提供了更多的選擇。作為擁有豐富旅游資源的房山區(qū)，應(yīng)大力發(fā)展區(qū)域優(yōu)勢，以吸引不同需求層次的消費者。3.在區(qū)域方面，由于房山區(qū)正處于經(jīng)濟增長的關(guān)鍵時期，恰逢房山線開工建設(shè)，為區(qū)域發(fā)展提供了更多的支持和動力。我們認(rèn)為，房山區(qū)在下一階段將成為房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，企業(yè)在拿地時，應(yīng)根據(jù)自身財務(wù)狀況和區(qū)域長期發(fā)展，進行合理的評估和考量。前言房山區(qū)位于北京市區(qū)西南方向，距市中心20公里。長期以來，房山區(qū)以其旅游資源和自然資源豐富而聞名，但在房地產(chǎn)市場上處于不溫不火的狀態(tài)，與通州區(qū)、順義區(qū)等其他熱點近郊區(qū)域相比，受關(guān)注度較小。然而，隨著北京市《北京市軌道交通房山線工程規(guī)劃方案》的確定，輕軌房山線的建設(shè)讓市場看到了房山區(qū)的區(qū)域價值和區(qū)域優(yōu)勢。09年9月7日，北京中糧萬科假日(論壇新聞)風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過164輪的激烈競價后，以22億競得房山區(qū)長陽鎮(zhèn)(長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地)，該地塊起始價為8.38億元，溢價率高達162.61%。同月28日，中糧萬科再次經(jīng)過55輪現(xiàn)場競價，以29.3億元拿下房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號地，溢價率為112.79%，折合樓面地價約為5800元/平方米。作為地產(chǎn)界知名的開發(fā)公司，中糧萬科在一個月內(nèi)于房山區(qū)連拿兩塊地，反應(yīng)了其對房山區(qū)域發(fā)展的良好預(yù)期，而中糧萬科拿地的舉動也引起了市場對房山區(qū)的關(guān)注和追捧。為此，中國不動產(chǎn)研究中心發(fā)布北京市房山區(qū)區(qū)域分析報告，希望從房山區(qū)區(qū)域背景、房地產(chǎn)市場表現(xiàn)等多方面對房山區(qū)的區(qū)域價值進行深入剖析。為了保證研究的可信性，本報告數(shù)據(jù)來源均出自權(quán)威部門（如國家統(tǒng)計局、北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)等權(quán)威部門）及中國不動產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫。同時，為了增強本報告的權(quán)威性和科學(xué)性，我們聯(lián)合搜狐焦點網(wǎng)開展了大型了網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，網(wǎng)絡(luò)調(diào)查參與的人數(shù)達到了2431人。由于樣本量較大，因此，較能代表市場上消費者的實際情況，所收集到的數(shù)據(jù)較具有參考價值。一、區(qū)域背景房山區(qū)位于北京市區(qū)西南方向，總面積為2019平方公里，區(qū)域下轄28個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)河街道辦事處，共有113個居委會，462個村委會，2008年末常住總?cè)丝?0.5萬。區(qū)府所在地良鄉(xiāng)是《北京市總體規(guī)劃》中首都四個中心衛(wèi)星城之一，距市中心20公里，區(qū)位優(yōu)勢較為明2.教育情況房山區(qū)目前擁有的學(xué)校有蘇莊幼兒園、北京才藝OK幼兒園、良鄉(xiāng)中心小學(xué)、良鄉(xiāng)三中、北京師范大學(xué)良鄉(xiāng)附中、北京現(xiàn)代管理大學(xué)等。同時，在房山新城區(qū)域規(guī)劃中，還有即將動工的良鄉(xiāng)大學(xué)城，中國社會科學(xué)院研究生院、北京理工大學(xué)、北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)等院校都將入駐其中。3.醫(yī)療情況在公共醫(yī)療資源方面，房山區(qū)目前擁有房山區(qū)婦幼保健醫(yī)院、房山老年病醫(yī)院、良鄉(xiāng)醫(yī)院預(yù)防保健科、房山區(qū)良鄉(xiāng)地區(qū)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心房山區(qū)紅十字華盛醫(yī)院、房山區(qū)康復(fù)醫(yī)院、房山中醫(yī)醫(yī)院良鄉(xiāng)分院、蘇莊北路全科門診等醫(yī)療機構(gòu)，較能滿足居民對公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)的需求。二、市場表現(xiàn)在本部分，我們將重點分析房山區(qū)09年的市場表現(xiàn)，主要從土地市場和二級市場兩方面入手，對房山區(qū)09年市場情況進行盤點和梳理，以期對區(qū)域后市進行展望和預(yù)測。1.土地市場表現(xiàn)2009年1月1日至2009年9月30日，房山區(qū)共成交土地9宗，成交土地面積104.31萬平方米，規(guī)劃建筑面積169.13萬平方米。其中，有7宗為住宅項目土地，1宗工業(yè)用地，1宗倉儲用地。在成交價格方面，共有6宗土地溢價成交，土地溢價率為99.48%。其中，9月30日最新成交的長陽鎮(zhèn)起步區(qū)4號地也以60.69%的溢價率被北京城建投資發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“北京城建”）拍得，成交價格達到了15.1億元。9月28日成交的長陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號地溢價率為114.79%，而同為北京中糧萬科假日風(fēng)景(論壇新聞)(論壇新聞)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“中糧萬科”）拍下的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)軍起步區(qū)1號地溢價率竟高達162.61%。另外，房山區(qū)長陽鎮(zhèn)稻田村村南住宅及居住公建項目，溢價率59.53%，房山區(qū)拱辰街道辦事處東羊住宅及居住公建項目，溢價率63.79%。在09年成交的9宗土地中，長陽鎮(zhèn)1號地、4號地和5號地頗為引人關(guān)注。最終，中糧萬科分別以114.79%和162.61%的溢價率，拿下了房山區(qū)長陽起步區(qū)1號地和5號地，北京城建以60.69%的溢價率摘得4號地。1號地、4號地、5號地的折合樓面地價分別為5800元、4200元和6500元，也創(chuàng)造了房山區(qū)近期土地市場的一個新高。中糧萬科和北京城建高價在房山區(qū)域拿地，不僅說明了北京城區(qū)內(nèi)土地供給已嚴(yán)重不足，迫使開發(fā)商開始在北京周邊區(qū)縣尋地。同時，也將在區(qū)域內(nèi)形成示范效應(yīng)，拉動房山區(qū)土地市場和房地產(chǎn)市場進一步上升。我們預(yù)計，目前的房山區(qū)土地市場仍處于價格洼地，從長期來看，該區(qū)域土地有持續(xù)上漲的潛力。2.二級市場表現(xiàn)（1）成交情況分析圖2-2是09年1至8月商品住宅成交均價北京和房山區(qū)的對比圖。從圖中可以看出，09年北京整體市場商品住宅成交價格呈現(xiàn)明顯上升趨勢，從1月份的10137元上升至8月份的14454元/平米，上漲幅度達到42.59%。相對于北京的大幅上漲，房山區(qū)的成交價格卻表現(xiàn)的較為平穩(wěn)，1至8月成交價格的峰值和谷值僅相差820元/平米。在成交量方面，房山區(qū)成交量也基本保持穩(wěn)定，除1月、6月和8月，由于加州水郡(論壇新聞)、瑞雪春堂(論壇新聞)等項目入市帶動成交量攀升外，區(qū)域市場并無明顯波動。1至8月，北京市商品住宅成交總套數(shù)為113135套，房山區(qū)商品住宅成交總套數(shù)為5489套，占北京成交總數(shù)的4.85%。（2）區(qū)域項目供給情況目前，房山區(qū)在售項目包括沸城(論壇新聞視頻)、珠江御景(論壇新聞)、西棕櫚灘(論壇新聞)、加州水郡、碧桂園溫泉小區(qū)、原香小鎮(zhèn)、曦城國際(論壇新聞)、天恒樂活城(論壇新聞)、瑞雪春堂等。根據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，房山區(qū)在售項目的戶型主要集中在二居室和三居室，偏重居住舒適度。同時，區(qū)域內(nèi)戶型序列較為豐富，從46平米的一居到200平米以上的四居，包括復(fù)式產(chǎn)品均有提供。房山區(qū)在售項目分戶型供應(yīng)套數(shù)情況見表2-2，可以看出，在售項目以兩居室為主，三居室其次，而一居室和四居室供應(yīng)量均較小。這主要是由于房山區(qū)房地產(chǎn)市場起步較晚，整個區(qū)域公共基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施尚未完善，潛在消費者大多以自住型購房為主，改善型和投資型較少。因此，中小戶型成為供應(yīng)的主力。尤為值得注意的是，幾個大型的在售項目都已進入銷售后期，下半年房山區(qū)潛在供應(yīng)量達到了314.34萬平方米，供應(yīng)量的進一步放大將與區(qū)域內(nèi)一級市場的火爆相呼應(yīng)，使區(qū)域受到更多的關(guān)注。三、區(qū)域特點1.旅游地產(chǎn)房山區(qū)擁有豐富的自然資源和旅游資源，旅游業(yè)一直是當(dāng)?shù)卣攸c發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。房山十渡地質(zhì)公園因其北方喀斯特地貌特征，兩邊地層懸崖陡壁雄偉，溶洞沉積物也較有特色，逐步形成了北方地區(qū)特殊的地質(zhì)景觀。除此之外，房山還擁有古人類遺址、云居寺這樣的人文景觀，豐富了地質(zhì)公園的內(nèi)涵。根據(jù)房山區(qū)政府的規(guī)劃，在未來幾年，房山區(qū)將圍繞“打造環(huán)境、引進強區(qū)”的主線，形成以“兩城”、“四鎮(zhèn)”為主體的城市化建設(shè)體系，全力打造京西南的綠色生態(tài)屏障，不斷提高房山區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的承載力。依托優(yōu)質(zhì)的旅游資源，房山區(qū)房地產(chǎn)市場已逐步形成了具有區(qū)域特色的“旅游地產(chǎn)”的概念，優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的居住環(huán)境都成為各個項目的賣點。2.中央休閑購物區(qū)CSD2009年9月13日，在房山中央休閑購物區(qū)（CSD）啟動新聞發(fā)布會上，隨著房山區(qū)新品牌標(biāo)識“Funhill”揭幕,房山區(qū)中央休閑購物區(qū)規(guī)劃項目正式啟動。中央休閑購物區(qū)CSD一般選址在城市之間的交通樞紐上，多以主題公園、旅游勝地、超大規(guī)模商業(yè)中心等業(yè)態(tài)為經(jīng)濟核心，是聚集商貿(mào)、信息、文化、體育、會展、酒店、餐飲、休閑及辦公為一體的城際中心。根據(jù)規(guī)劃，房山區(qū)政府將于奧特萊斯（Outlets）開展戰(zhàn)略合作，共同建設(shè)集世界名牌折扣中心、休閑度假體系和高品質(zhì)居住體系等核心功能于一體、輻射華北地區(qū)的大型綜合現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)項目。該項目毗鄰京石高速，坐落在森林公園旁邊，項目設(shè)計充分的與房山優(yōu)越的自然環(huán)境相結(jié)合，展示區(qū)域資源特點。該項目總投資近10億元，吸納國際品牌300余家，預(yù)計2009年年底動工，2010年年底正式營業(yè)。CSD的建成將會將房山區(qū)經(jīng)濟水平帶入新的發(fā)展階段，實現(xiàn)以會展經(jīng)濟、休閑購物為可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟動力，同時輔以酒店、餐飲、娛樂等配套服務(wù)。房山區(qū)也將會借助CSD形成的聚集效應(yīng)和拉動效應(yīng)，實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益和社會效益。對該區(qū)域的房地產(chǎn)市場而言，更是一次難得的發(fā)展和提升的機會。3.良鄉(xiāng)大學(xué)城北京良鄉(xiāng)高教園區(qū)位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城東南端，南鄰規(guī)劃中的六環(huán)。園區(qū)規(guī)劃占地6.49平方公里，規(guī)劃總建筑面積為299.17萬平方米，總投資約為70億人民幣。目前中國社會科學(xué)院研究生院、北京理工大學(xué)、北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)已與房山區(qū)政府簽訂合作協(xié)議。園區(qū)內(nèi)包括教學(xué)科研區(qū)、中央景觀及公共設(shè)施區(qū)、學(xué)生生活區(qū)。其中，教工住宅區(qū)、高科技園區(qū)獨立于園區(qū)外建設(shè)。自2003年開始，部分院校陸續(xù)入駐，逐步形成國際化、社會化、科學(xué)化、人性化、知識化的世界一流大學(xué)城。目前，良鄉(xiāng)大學(xué)城仍處于建設(shè)和發(fā)展中，但從部分入住的院校來看，已對周邊的房價帶來了良好的帶動效應(yīng)。同時，大學(xué)城特有的教育資源和人文內(nèi)涵將成為區(qū)域內(nèi)新的亮點增長點。不少周邊項目配備了社區(qū)幼兒園、小學(xué)、初中，逐步形成從幼兒園到大學(xué)的教育一條龍服務(wù)。我們相信，隨著良鄉(xiāng)大學(xué)城的逐步建設(shè)和完善，房山區(qū)域的教育配套也將會得到質(zhì)的飛躍和提升。四、消費者分析在本部分，我們將對網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果進行分析，以了解市場，特別是消費者對在房山區(qū)置業(yè)的意愿情況，作為第六部分后市展望的基礎(chǔ)和依據(jù)。1.去近郊居住的意愿分析在網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，21%的受訪者“非常想”居住在近郊，選擇“還行”的占46%，而明確表示“不想”住郊區(qū)的也占到了33%?？梢?，大多數(shù)受訪者對居住在近郊有一定的意向，對近郊的公共交通、醫(yī)療、教育等配套也較能接受。2.近郊置業(yè)意向區(qū)域分析而具體到意向置業(yè)的區(qū)域，如圖4-2所示，受訪者選擇的區(qū)域主要集中在通州、昌平和順義三個區(qū)域。這主要是因為，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，通州、昌平和順義的基礎(chǔ)交通建設(shè)已比較完善，周邊配套設(shè)施也較為完備。特別是通州，房地產(chǎn)市場發(fā)展已相對成熟，不少知名的大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司在通州也設(shè)有項目，逐漸形成聚集效應(yīng)。其次，大興、房山和亦莊的選擇較為集中，選擇率分別為12%、10%和8%。而門頭溝、密云等地的選擇最少，受關(guān)注度最低。如果把北京周邊的新城或近郊發(fā)展比作長跑比賽的話，通州、昌平和順義屬于第一集團，而大興、房山和亦莊則位于第二集團，處在追趕甚至趕超第一階段的狀態(tài)。特別是北京“一小時生活圈”的建立，將拉近這些區(qū)域與市區(qū)中心的距離，為其發(fā)展提供足夠的空間。3.近郊置業(yè)的原因分析在“選擇近郊置業(yè)的原因”的回答中，42%的受訪者選擇了“價格便宜”，可見消費者在置業(yè)時對價格較為敏感，而近郊商品房的價格僅為城區(qū)房價的30%-50%，較低的價格對消費者有較大的吸引力。同時，22%的受訪者認(rèn)為，近郊房屋的交通比較便利，上下班所花費的時間可以接受，這反映出消費者對選擇近郊置業(yè)的有一定的認(rèn)可度，特別是北京近期將建設(shè)大量的公共基礎(chǔ)交通設(shè)施，近郊到城區(qū)的通勤時間將明顯縮短，這更促使消費者選擇在近郊置業(yè)。另外，11%的消費者希望在環(huán)境較為優(yōu)美的近郊購買房產(chǎn)，以供父母養(yǎng)老使用。10%的受訪者希望將郊區(qū)住房作為周末度假和娛樂休閑的場所。特別值得注意的是，僅有7%的受訪者希望將此作為一種投資的方式，他們比較看好近郊房地產(chǎn)市場今后的升值潛力。由此可以看出，投資者對投資近郊的住房并沒有較多的關(guān)注，大多消費者購房是出于居住需求。因此，由于投資客較少入場，目前近郊區(qū)域的房價能夠較好的反應(yīng)真實市場的供求關(guān)系，商品房價格比較接近均衡市場價格。同時，我們還試圖發(fā)現(xiàn)消費者對近郊置業(yè)不滿意的原因。在對“不選擇近郊購房的原因”回答里，“交通不便利”成為最主要的原因，有32%的受訪者選擇了此選項，可見，通勤時間成本是消費者置業(yè)考慮的主要因素之一。其次，社區(qū)周邊環(huán)境配套不到位也是阻礙消費者選擇近郊置業(yè)的重要原因，有25%的受訪者選擇此選項。由于近郊基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都處于建設(shè)階段，相關(guān)配套設(shè)施仍不完善，會對置業(yè)者生活帶來一定的不便。另外，消費者生活習(xí)慣對職業(yè)區(qū)域的選擇也有一定的影響。15%的消費者認(rèn)為離開城市中心不習(xí)慣，近郊的生活娛樂設(shè)施不完善將會影響置業(yè)者的生活品質(zhì)。五、典型項目分析六、后市展望1.S5房山線將推動區(qū)域發(fā)展在前面的分析中，我們發(fā)現(xiàn)，消費者在置業(yè)時對通勤成本較為關(guān)注，特別是對時間成本的考量是決定其是否置業(yè)的重要參考因素。輕軌S5房山線即將建成，將會進一步拉近房山區(qū)與北京市區(qū)中心距離，使交通不再成為阻礙消費者置業(yè)房山區(qū)的障礙。同時，交通設(shè)施的完備也將加強房山區(qū)與其他區(qū)縣之間的交流，為房山區(qū)綜合經(jīng)濟實力的提升提供了基礎(chǔ)性的保證，有助于房山區(qū)進一步發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)，形成具有房山特色的社會經(jīng)濟發(fā)展模式。2.消費者對近郊置業(yè)認(rèn)知度加強在網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，消費者對近郊置業(yè)有著較高的認(rèn)知度，大部分消費者都有意愿選擇在近郊置業(yè)。這不僅