2022年湖北省房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期考試試卷

湖北省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、目前，在我國征收土地實(shí)行級(jí)審批制度。

A：一

B：兩

C：三

D：四

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章2、城市詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和__。

A．土地性詳細(xì)規(guī)劃

B．環(huán)境性詳細(xì)規(guī)劃

C．管理性詳細(xì)規(guī)劃

D．修建性詳細(xì)規(guī)劃3、某個(gè)國家從2002—2006年的基尼系數(shù)分別為0．33、0．38、0．39、0．41和0．45，從中可以看出，該國。

A：居民收入分配趨于平均化

B：居民收入呈現(xiàn)出下降的趨勢

C：居民收入分配兩極分化越來越嚴(yán)重

D：居民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中．不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是。

A：朝向

B：樓層

C：方位

D：交通條件

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、保險(xiǎn)的派生職能不包括__。

A．防災(zāi)防損

B．融通資金

C．組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

D．分配6、拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。裁決部門應(yīng)當(dāng)在受理裁決申請(qǐng)之日起__日內(nèi)做出裁決。

A．10

B．20

C．30

D．457、保險(xiǎn)人為債務(wù)人的信用提供擔(dān)保的險(xiǎn)種稱為__。

A．財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

B．保證保險(xiǎn)

C．責(zé)任保險(xiǎn)

D．信用保險(xiǎn)8、__是指房地產(chǎn)市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。

A．差異性

B．各異性

C．特色性

D．獨(dú)立性9、物業(yè)管理的招標(biāo)方式通常采取__。

A．公開招標(biāo)、委托招標(biāo)

B．公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)

C．邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo)

D．委托招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo)10、竣工驗(yàn)收費(fèi)，屬于房地產(chǎn)價(jià)格的。

A：開發(fā)成本

B：銷售費(fèi)用

C：管理費(fèi)用

D：投資利息

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

11、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，正確的是__。

A．成本利潤率是年成本利潤率

B．成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率

C．成本利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率

D．成本利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率12、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是__

A．出租率

B．基準(zhǔn)收益率

C．成本利潤率

D．財(cái)務(wù)杠桿比率13、有限責(zé)任制房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)組織形式中，出資人以其出資額為限承擔(dān)法律責(zé)任，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以其對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

A：出資額

B：注冊(cè)資本

C：部分財(cái)產(chǎn)

D：全部財(cái)產(chǎn)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某宗地面積為5000㎡，現(xiàn)狀容積率為0．8，土地市場價(jià)值為4000元／㎡，擬進(jìn)行改造．批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5．0，樓面地價(jià)為1500元／㎡，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)。

A：1250萬元

B：1750萬元

C：2050萬元

D：2150萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷行政裁決工作。

A：市、縣人民政府

B：市、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門

C：市、縣人民政府城市建設(shè)管理部門

D：市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章16、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)。(2005年試題)

A：減少

B：增加

C：不變

D：同步遞減

E：借款合同17、編制會(huì)計(jì)報(bào)表項(xiàng)目對(duì)應(yīng)關(guān)系清楚、項(xiàng)目完整、數(shù)字準(zhǔn)確，這體現(xiàn)了衡量會(huì)計(jì)信息質(zhì)量一般原則中的原則。

A：明晰性

B：可比性

C：客觀性

D：一貫性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用被稱為__。

A．工程建設(shè)費(fèi)用

B．措施費(fèi)

C．規(guī)費(fèi)

D．直接工程費(fèi)19、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的化工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的公開市場價(jià)值，則應(yīng)該按__進(jìn)行評(píng)估。

A．工業(yè)廠房

B．工業(yè)用地

C．商品住宅

D．商住用地20、某宗面積為3000㎡的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價(jià)為700元／㎡．現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價(jià)為960元／㎡．理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)．【2004年考題】

A：78萬元

B：882萬元

C：1210萬元

D：1272萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權(quán)益價(jià)值為（）萬元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.5822、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值為2000萬元，出租人權(quán)益價(jià)值為1600萬元，則承租人權(quán)益價(jià)值為__萬元。

A．-40

B．400

C．1800

D．360023、當(dāng)前，二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)中，有__名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。

A．3

B．5

C．8

D．1524、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為。

A：10.0％

B：14.0％

C：25.0％

D：35.0％

E：借款合同25、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守合法原則，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的價(jià)值。

A：社會(huì)

B：現(xiàn)實(shí)

C：權(quán)益

D：保險(xiǎn)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、下列關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，說法正確的是。

A：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的價(jià)值交存住宅專項(xiàng)維修資金

B：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整

C：出售的公有住房交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金

D：出售的公有住房，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的3％

E：售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金2、工業(yè)用地使用權(quán)出讓方式不包括。

A：招標(biāo)方式

B：掛牌方式

C：劃撥方式

D：協(xié)議方式

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過測算得出如下數(shù)據(jù)：如果市場前景好將產(chǎn)生5680萬元凈現(xiàn)值；如果市場狀況一般將產(chǎn)生2450萬元凈現(xiàn)值；如果市場前景不好，則將產(chǎn)生-3680萬元凈現(xiàn)值，經(jīng)分析市場前景為：好的概率為45％；一般概率為35％；不好的概率為20％．則該項(xiàng)目的期望值為萬元．(2008年試題)

A：2677．50

B：3680．60

C：4003．50

D：5356．80

E：借款合同4、下列不屬于劃撥土地使用權(quán)范圍的是__。

A．政府大樓建設(shè)用地

B．商品房建設(shè)用地

C．經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地

D．國家重點(diǎn)扶持的水利項(xiàng)目用地5、下列關(guān)于禁止參與競買規(guī)則的內(nèi)涵，表述正確的是。

A：禁止拍賣人參與競買即拍賣人不得參與其他拍賣人主持的拍賣會(huì)的競買

B：禁止委托人參與競買即禁止委托人參與自己委托拍賣標(biāo)的的競買

C：拍賣人不得以競買人的身份參與自己組織的拍賣活動(dòng)，并不得委托他人代為競買

D：拍賣工作人員可以以競買人的身份參與自己組織的拍賣活動(dòng)，但不得委托他人代為競買

E：委托人不得參與競買，也不得委托他人代為競買6、零售商業(yè)物業(yè)租金采用凈租方式時(shí)，形式一般有幾種。

A：租戶交納固定的租金

B：租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)

C：租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)

D：租戶按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)

E：所有的經(jīng)營費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用7、房地產(chǎn)的供求狀況可以分為__。

A．全國房地產(chǎn)總供求狀況

B．本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況

C．全國本類房地產(chǎn)的供求狀況

D．本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況

E．臨近地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況8、下列引起資產(chǎn)和負(fù)債同時(shí)減少的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是__。

A．將現(xiàn)金存入銀行

B．購進(jìn)一批材料，貨款暫欠

C．以銀行存款購買設(shè)備

D．以銀行存款償還銀行借款9、價(jià)高者得規(guī)則是為買方的競爭而設(shè)定，需在拍賣現(xiàn)場通過比較得出，比較的基礎(chǔ)是。

A：拍賣人宣布的起拍價(jià)

B：買方的報(bào)價(jià)

C：拍賣的保留價(jià)

D：競買人的報(bào)價(jià)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、下列行為中，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的有。

A：房屋贈(zèng)與

B：非法定繼承人房屋繼承

C：以土地、房屋權(quán)屬抵債

D：以土地、房屋權(quán)屬投資、入股

E：房地產(chǎn)抵押

11、下列可無償取得劃撥土地使用權(quán)的有。

A：荒山

B：灘涂

C：沙漠

D：集體土地

E：城市的存量土地12、保險(xiǎn)的基本原則有__。

A．最大利益原則

B．權(quán)責(zé)一致原則

C．保險(xiǎn)利益原則

D．近因原則

E．損失補(bǔ)償原則13、住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)由__的代表組成。

A．住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉

B．街道居委會(huì)確定

C．公安部門、房地產(chǎn)管理部門、街道居委會(huì)分別選派

D．房地產(chǎn)管理部門確定14、房地產(chǎn)估價(jià)公司為其從業(yè)人員在房地產(chǎn)估價(jià)方面由于疏忽、過失責(zé)任而投的保險(xiǎn)是。

A：財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

B：責(zé)任保險(xiǎn)

C：信用保險(xiǎn)

D：保證保險(xiǎn)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、下列不屬于國務(wù)院關(guān)于城市總體規(guī)劃審批范圍的有。

A：直轄市的城市總體規(guī)劃

B：省和自治區(qū)人民政府所在地城市的總體規(guī)劃

C：國務(wù)院指定的城市總體規(guī)劃

D：其他設(shè)市城市的總體規(guī)劃

E：縣人民政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃16、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是__。

A．容積率

B．空置率

C．利息備付率

D．成本利潤率17、下列關(guān)于建筑詳圖，表述正確的是。

A：建筑施工圖中的詳圖有：外墻大樣圖，樓梯間大樣圖，門頭、臺(tái)階大樣圖，廚房、浴室、廁所、衛(wèi)生間大樣圖等

B：為清楚地表達(dá)某些建筑構(gòu)造，把局部細(xì)節(jié)縮小比例繪制成較詳細(xì)的圖紙，稱為建筑詳圖或大樣圖

C：建筑詳圖是各建筑部位具體構(gòu)造的施工依據(jù)

D：所有平面、立面、剖面圖上的具體做法和尺寸均以詳圖為準(zhǔn)

E：建筑詳圖一般包括：建筑的屋檐及外墻身構(gòu)造大樣，樓梯間，廚房、廁所、陽臺(tái)、門窗、建筑裝飾、雨篷、臺(tái)階等的具體尺寸、構(gòu)造和材料做法18、已知年利率為14%，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（）。

A．12.55%

B．12.68%

C．14.75%

D．15.01%19、評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)主要有。(2008年試題)

A：流動(dòng)比率

B：借款償還期

C：現(xiàn)金回報(bào)率

D：資產(chǎn)負(fù)債率

E：利息備付率20、某物業(yè)的購買價(jià)為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限為12年，年利率為10%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）

A．0.18

B．0.12

C．4.09

D．5.0021、城市范圍內(nèi)的下列房地產(chǎn)中，屬于應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的有__。

A．名勝古跡自用的房產(chǎn)

B．寺廟出租的經(jīng)營用房產(chǎn)

C．校辦工廠的房產(chǎn)

D．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造未售但自用的房產(chǎn)

E．地下停車場22、”三通一平”一般是指某區(qū)域具備了__等設(shè)施以及場地平整。

A．水通、氣通、電通

B．路通、水通、電通

C．路通、水通、氣通

D．路通、電通、氣通23、對(duì)于同一個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期()與靜態(tài)投資回收期()的關(guān)系是。

A：

B：

C：

D：P”/>

E：借款合同24、某房地產(chǎn)開發(fā)公司分別開發(fā)甲、乙、丙、丁四個(gè)小區(qū)，核定銷售價(jià)格分別為1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2