資產(chǎn)評估總論

資產(chǎn)評估總論第1頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二資產(chǎn)評估課程學習內(nèi)容PPT模板下載：/moban/

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基本理論總論基本方法評估實務房地產(chǎn)評估流動資產(chǎn)評估機器設備評估金融資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估企業(yè)整體價值評估評估報告資產(chǎn)評估報告課程學習內(nèi)容第2頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二教學目的對資產(chǎn)評估的基本概念、理論、評估方法有較全面而深入的掌握；

通過企業(yè)各項資產(chǎn)評估的學習，使同學們對如何對企業(yè)資產(chǎn)進行評估的能力得到一定程度的鍛煉和提高。第3頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二成績分布平時+期中：40%（包括：平時作業(yè)，課堂作業(yè)和回答問題以及出勤。曠課一次扣3分；遲到或早退一次扣1分；）。學生缺課累計超過該課程教學總時數(shù)的三分之一的不得參加本課程的考核，取消其課程考核資格，成績記載時記為“無資格”。期末：60%第4頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二什么是資產(chǎn)評估？賣方買方資產(chǎn)資產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定資產(chǎn)在某一時點的公允價值第5頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二資產(chǎn)評估發(fā)展情況一、資產(chǎn)評估總體的產(chǎn)生與發(fā)展概況1、原始評估階段特點：直觀性、偶然性、非專業(yè)性、無償性2、經(jīng)驗評估階段特點：經(jīng)驗性、有償性、責任性3、科學評估階段特點：公司化的評估機構(gòu)、專業(yè)化的評估人員、多元化的評估業(yè)務、科學的評估方法、法律化的評估結(jié)果第6頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二資產(chǎn)評估發(fā)展情況二、國外資產(chǎn)評估發(fā)展情況19世紀后期，由于火災產(chǎn)生的保險訴訟，轉(zhuǎn)對保險對象的賠償數(shù)額，美國出現(xiàn)專業(yè)評估公司。1868年（英）皇家特許測量師協(xié)會的前身正式成立1881年（英）維多利亞女王授予“皇家特許”稱號。1981年成立國際資產(chǎn)評估標準委員會（TheInternationalAssetsValuationStandardsCommittee，TIAVSC），現(xiàn)改名為國際評估標準委員會（InternationalValuationStandardsCommittee，IVSC）。1985年制定《國際評估準則》，并多次修改。上個世紀八十年代后期以來，資產(chǎn)評估業(yè)在世界范圍內(nèi)得到了前所未有的高速發(fā)展，發(fā)展中國家和經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌國家也積極發(fā)展本國的評估業(yè)，并取得了很大成就。第7頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二資產(chǎn)評估發(fā)展情況三、我國資產(chǎn)評估發(fā)展情況我國的資產(chǎn)評估行業(yè)從上世紀80年代末期誕生。1989年原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)了《關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動時必須進行資產(chǎn)評估的若干規(guī)定》1989年我國進行了第一個資產(chǎn)評估項目——大連煉鋼廠中外合資項目，這標志著資產(chǎn)評估行業(yè)在我國的誕生。1990年國資局批準組建評估中心。1991年，國務院頒發(fā)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，規(guī)定國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營主體發(fā)生變動時，必須進行評估。1993年中國資產(chǎn)評估協(xié)會的成立。1995年，中國資產(chǎn)評估協(xié)會加入國際評估標準委員會。1995年5月實行注冊評估師考試制度。2001年以來，先后頒布和實施了一系列評估準則和執(zhí)業(yè)標準。第8頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二第一章資產(chǎn)評估總述第9頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二第一章資產(chǎn)評估總述第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系第四節(jié)資產(chǎn)評估程序第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的和價值類型第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念第10頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念會計學中的資產(chǎn)財政部頒布的《企業(yè)會計準則—基本準則》（2006）中對“資產(chǎn)”定義為：“資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或控制的、預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源”。特點：（1）資產(chǎn)是由過去的交易或事項所形成的。資產(chǎn)必須是現(xiàn)實的資產(chǎn)，而不能是預期的資產(chǎn)（2）資產(chǎn)是企業(yè)所擁有或控制的。（3）資產(chǎn)預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益資產(chǎn)的定義第11頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二經(jīng)濟學中的資產(chǎn)泛指一切財產(chǎn)，即一定時點的財富總量，由一定數(shù)量的物質(zhì)資料和權(quán)利構(gòu)成。特征：（1）效用性。經(jīng)濟資源能夠給當事人帶來某種程度的滿足，這是資產(chǎn)的自然屬性。（2）稀缺性。稀缺性是資產(chǎn)的社會屬性。第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念資產(chǎn)的定義第12頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)資產(chǎn)評估中的"資產(chǎn)"是經(jīng)濟主體擁有或控制的、能夠以貨幣計量的、能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟資源。特征：1、資產(chǎn)必須是經(jīng)濟主體擁有或控制的如果無法確定權(quán)利主體的則不能確定為資產(chǎn)，比如空氣，無法確定它歸屬于誰，這時候就不能確定它是一項資產(chǎn)。2、資產(chǎn)必須能以貨幣計量3、資產(chǎn)必須能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益資產(chǎn)的定義第13頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念資產(chǎn)的分類存在形態(tài)資產(chǎn)的分類BECDA流動性是否具有綜合獲利能力在生產(chǎn)過程中的作用是否獨立存在短期資產(chǎn)長期資產(chǎn)單項資產(chǎn)整體資產(chǎn)有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)可確指的資產(chǎn)不可確指的資產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)非經(jīng)營性資產(chǎn)第14頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二是否具有綜合獲利能力單項資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)。

如一臺設備、一棟房屋等。整體資產(chǎn)是指由各項單項資產(chǎn)組成的具有整體獲利能力的資產(chǎn)綜合體。如企業(yè)整體價值評估、一個獨立的部門或車間等。但整體資產(chǎn)的價值不等于各單項可確指資產(chǎn)價值的總額，企業(yè)整體資產(chǎn)評估主要考慮的是它作為一個整體資產(chǎn)的獲利能力，所以其價值不只包括單項可確指的資產(chǎn)價值，還包括不可確指的資產(chǎn)，即商譽的價值。第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念第15頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二是否獨立存在：可確指的資產(chǎn)是指能獨立存在的資產(chǎn)。

前面所列示的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，除商譽以外都是可確指的資產(chǎn)。不可確指的資產(chǎn)是指不能脫離企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)。

如商譽。第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念第16頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念資產(chǎn)評估定義

資產(chǎn)評估是指在市場經(jīng)濟條件下，是專業(yè)機構(gòu)和人員按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。評估主體評估依據(jù)評估客體評估方法評估程序評估目的評估原則價值類型即：資產(chǎn)評估就是評估某項資產(chǎn)在某一時點的公允價值。第17頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念資產(chǎn)評估的特點市場現(xiàn)實性預測性公正性專業(yè)咨詢性第18頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二市場現(xiàn)實性包括兩方面涵義：1、資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，沒有資產(chǎn)交易的普遍進行，就不會有資產(chǎn)評估的存在。2、資產(chǎn)評估一般要估算的是資產(chǎn)的市場價值，因而資產(chǎn)評估人員通過模擬交易市場，對特定條件下的資產(chǎn)價值進行估計和判斷，評估結(jié)果是否客觀需要接受市場價格的檢驗。第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念第19頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二預測性

資產(chǎn)的預測性是指對該資產(chǎn)評估價值未來可能產(chǎn)生的現(xiàn)金流的預測。主要包括以下兩個方面：第一，通過用未來預期收益（未來的現(xiàn)金流）折算來反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實價值；第二，用預期使用年限（使用壽命）來評估某類資產(chǎn)的價值。第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念第20頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二公正性

資產(chǎn)評估的公正性主要體現(xiàn)在資產(chǎn)評估是由交易雙方以外的獨立第三者，站在客觀公正的立場上對被評估資產(chǎn)所做的價值判斷，評估結(jié)果具有公正性。主要包括兩個方面的內(nèi)涵：第一，資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員保持獨立性，與資產(chǎn)交易各方當事人沒有利益或利害關(guān)系，這是公正性的組織基礎；第二，資產(chǎn)評估必須按公允、法定的準則和規(guī)程執(zhí)業(yè)，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎。第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念第21頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二專業(yè)咨詢性

指資產(chǎn)評估工作必須由專門的機構(gòu)和專門的人員來進行。資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估師只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產(chǎn)業(yè)務定價決策負責。評估結(jié)果只是為資產(chǎn)業(yè)務提供一個參考價值，最終的成交價格取決于交易雙方在交易過程中的討價還價能力。第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念第22頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二資產(chǎn)評估的分類第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念資產(chǎn)評估的分類單項資產(chǎn)評估整體資產(chǎn)評估完全評估限制評估資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估...企業(yè)兼并評估評估復核評估評估咨詢按資產(chǎn)的獲利能力按資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程遵循資產(chǎn)評估準則的程度以及對評估披露的要求按引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為從服務的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔的責任企業(yè)清算評估第23頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二按資產(chǎn)的構(gòu)成和獲利能力劃分：單項資產(chǎn)評估是指對單項可確指資產(chǎn)的評估。

如機器設備評估、土地使用權(quán)評估、房屋建筑物評估、商標權(quán)評估、專利權(quán)評估等均為單項資產(chǎn)評估。整體資產(chǎn)評估是指若干單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體獲利能力為評估對象的資產(chǎn)評估。如以企業(yè)全部資產(chǎn)作為評估對象的企業(yè)整體價值評估（或稱企業(yè)價值評估）、以企業(yè)某一部分或某一車間為評估對象的整體資產(chǎn)評估等。企業(yè)價值評估是整體資產(chǎn)評估最常見的形式。第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念第24頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二按資產(chǎn)評估面臨的條件、執(zhí)業(yè)過程遵循資產(chǎn)評估準則的程度以及對評估披露的要求劃分：(法律例子)完全評估是指完全按照評估準則及其規(guī)定的程序和要求進行的資產(chǎn)評估。限制評估一般是指評估機構(gòu)及其人員由于評估條件的限制而不能按照資產(chǎn)評估準則的要求進行執(zhí)業(yè)，此時需要做更為詳盡的說明和披露，評估結(jié)果的使用者只能是委托方。第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念第25頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二按引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為劃分：資產(chǎn)評估可以分為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估、企業(yè)兼并評估、企業(yè)出售評估、企業(yè)改制評估、股權(quán)重組評估、中外合資合作資產(chǎn)評估、企業(yè)清算評估等第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念第26頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二從服務的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔的責任評估—主要服務于產(chǎn)權(quán)變動和資產(chǎn)交易，對資產(chǎn)價值進行估算。評估復核—對其他評估機構(gòu)出具的評估報告進行的在評估評估咨詢—對資產(chǎn)價值提出咨詢意見，也可以是對標的物的利用價值、利用方式、利用效果進行分析和研究。第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念第27頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二第一節(jié)資產(chǎn)評估的基本概念資產(chǎn)評估主體：從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)?！獙I(yè)性資產(chǎn)評估機構(gòu)

房地產(chǎn)評估事務所等——兼營性資產(chǎn)評估機構(gòu)

會計師事務所、財務咨詢公司等——綜合性資產(chǎn)評估機構(gòu)

資產(chǎn)評估公司等從事資產(chǎn)評估的人員?！再Y產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估客體：也稱為資產(chǎn)評估的對象，是指被評估的資產(chǎn)。國家、企業(yè)、事業(yè)或其他單位所擁有的或長期控制的各種財產(chǎn)、債權(quán)及其他權(quán)利統(tǒng)稱為資產(chǎn)評估的客體。資產(chǎn)評估的主體和客體第28頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則資產(chǎn)評估的假設會計假設：會計主體、會計分期、持續(xù)經(jīng)營、貨幣計量。資產(chǎn)評估假設：1、交易假設2、公開市場假設3、繼續(xù)使用假設4、清算假設第29頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二交易假設資產(chǎn)評估一個最基本的前提假設，它是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。在資產(chǎn)實際交易之前為委托人提供資產(chǎn)交易底價的專家判斷的作用，將被評估資產(chǎn)置于“交易”當中，模擬市場進行評估就是十分必要的。交易假設一方面為資產(chǎn)評估得以進行“創(chuàng)造”條件另一方面明確限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境，即資產(chǎn)處于市場交易之中。資產(chǎn)評估的其他三個假設：公開市場假設、繼續(xù)使用假設和清算假設，都是交易假設的具體化。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則第30頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二公開市場假設公開市場：充分發(fā)達與完善的市場條件。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則有足夠的買者和賣者買者和賣者的地位平等的彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間雙發(fā)的交易行為是自愿的、理智的而非強制的，或不受限制者的條件下進行的第31頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二持續(xù)使用假設

是先設定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的設備和備用的資產(chǎn)，再確認這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。確認繼續(xù)使用資產(chǎn)的條件：資產(chǎn)能以其提供的服務或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；資產(chǎn)所有權(quán)明確，資產(chǎn)從經(jīng)濟、法律上允許轉(zhuǎn)作它用，轉(zhuǎn)換途徑能實現(xiàn)其最佳效用；資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命，資產(chǎn)的使用功能完好或較完好。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則第32頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則清算假設清算假設是在非公開市場條件下資產(chǎn)所有者經(jīng)協(xié)商或以拍賣等方式將其資產(chǎn)被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。特殊性：市場均衡被打破，資產(chǎn)評估價值大大低于繼續(xù)使用或公開市場條件下的評估值。第33頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二資產(chǎn)評估原則

是規(guī)范資產(chǎn)評估人員評估行為和業(yè)務的準則，同時也是調(diào)整資產(chǎn)評估委托者、承擔資產(chǎn)評估業(yè)務機構(gòu)及人員和其他與資產(chǎn)業(yè)務有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系的行為準則。具體包括兩大類：第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則獨立性原則客觀公正性原則科學性原則評估時點原則預期收益原則貢獻原則替代原則供求原則工作原則經(jīng)濟原則第34頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二獨立性原則①評估機構(gòu)本身應該是一個獨立的、與資產(chǎn)評估業(yè)務當事人任何一方都沒有利益及利害關(guān)系的社會中介機構(gòu)，不應受外界干擾和委托者意圖的影響。②評估機構(gòu)及評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應始終站在獨立的第三方的立場上，評估工作不受評估業(yè)務當事人任何一方的影響，獨立的、公正的得出評估結(jié)論。資產(chǎn)評估工作為資產(chǎn)業(yè)務本身服務，而不是服務與當事人任何一方利益的需要。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則第35頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二客觀公正性原則 客觀公正性原則要求專業(yè)評估人員要從實際出發(fā)，尊重客觀事實，認真進行調(diào)查研究，通過合乎邏輯的分析，在評估過程中排除人為因素的干擾。資產(chǎn)評估的工作應以資產(chǎn)的實際狀況為依據(jù)，堅持公平、公正的立場，最終實事求是地得出評估結(jié)論。資產(chǎn)評估結(jié)論是評估人員經(jīng)過認真調(diào)查研究，按法定程序操作得到的，因而具有公允性。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則第36頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二科學性原則指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)評估機構(gòu)及評估人員必須遵循科學的評估標準，根據(jù)評估的特定目的，選擇適用的價值類型和方法，制定科學的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學合理。在整個評估工作中必須把主觀評價與客觀測算，靜態(tài)分析與動態(tài)分析，定性分析與定量分析有機結(jié)合起來，使評估工作做到科學合理，真實可信。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則第37頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二評估時點原則——資產(chǎn)的價值會隨市場的變化而不斷變化。在資產(chǎn)評估時，必須假定市場條件固定在某一時點，這一時點就是評估基準日，它為資產(chǎn)評估提供一個時間基準。評估值就是評估基準日的資產(chǎn)價值。預期收益原則——資產(chǎn)價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預期收益量的多少。預期收益原則是評估人員判斷資產(chǎn)價值的一個最基本的依據(jù)。貢獻原則——是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于他對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻，或者整體資產(chǎn)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定該資產(chǎn)的價值。因此，貢獻原則主要適用于評估整體資產(chǎn)中部分要素的價值第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則第38頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二替代原則——作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應有大致相同的交換價值。如果具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。因此，在評估時，某一資產(chǎn)的可選擇性和有無替代性是需要考慮的一個重要因素。供求原則——供求原則要求在資產(chǎn)評估時要遵循市場供求規(guī)律。假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。供求規(guī)律對商品價格形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價值的評估，評估人員在判斷資產(chǎn)價值時也應充分考慮和依據(jù)供求原則。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則第39頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二小結(jié)回顧資產(chǎn)資產(chǎn)評估中的"資產(chǎn)"是經(jīng)濟主體擁有或控制的、能夠以貨幣計量的、能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟資源。資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估是指在市場經(jīng)濟條件下，是專業(yè)機構(gòu)和人員按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。（主體、依據(jù)、目的、原則、程序、價值類型、方法、客體）資產(chǎn)評估的假設

交易假設、公開市場假設、繼續(xù)使用假設、清算假設資產(chǎn)評估的原則規(guī)范資產(chǎn)評估人員評估行為和業(yè)務的準則，同時也是調(diào)整資產(chǎn)評估委托者、承擔資產(chǎn)評估業(yè)務機構(gòu)及人員和其他與資產(chǎn)業(yè)務有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系的行為準則。工作原則-獨立性原則、客觀公正性原則、科學性原則經(jīng)濟原則-評估時點原則、預期收益原則、貢獻原則、替代原則、供求原則第40頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二資產(chǎn)評估目的——指資產(chǎn)業(yè)務引發(fā)的經(jīng)濟行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的要求。第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的和價值類型一般目的特定目的包含具體化第41頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二資產(chǎn)評估的一般目的

又稱為資產(chǎn)評估的基本目標，是指資產(chǎn)在評估時點的公允價值。是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。資產(chǎn)評估的特定目的

通常把資產(chǎn)業(yè)務對評估結(jié)果用途的具體要求及其價值形式的基本要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的，也就資產(chǎn)評估的具體目的。引起資產(chǎn)評估的主要業(yè)務：

(1)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(2)企業(yè)出售(3)企業(yè)兼并(4)企業(yè)聯(lián)營(5)股份經(jīng)營(6)中外合資、合作(7)企業(yè)清算(8)抵押(9)擔保(10)企業(yè)租賃(11)債務重組

第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的和價值類型第42頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的和價值類型企業(yè)聯(lián)營是指國內(nèi)企業(yè)、單位之間以流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成新的經(jīng)濟實體的行為。股份經(jīng)營是指單位實行股份制經(jīng)營方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會發(fā)行非上市股票和上市股票。中外合資合作是指我國的企業(yè)和其他經(jīng)濟組織與外國企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人在我國境內(nèi)舉辦合資或合作經(jīng)營企業(yè)的行為。企業(yè)清算包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算。引起資產(chǎn)評估的主要業(yè)務：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

是指資產(chǎn)擁有者或擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常是非整體性，即個別資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟行為。企業(yè)出售

是指單獨的企業(yè)或獨立核算的企業(yè)內(nèi)部整體資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)出售的經(jīng)濟行為。企業(yè)兼并

是指一個企業(yè)以承擔債務、購買、股份化或控股等形式，有償接受一個或幾個企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使被兼并方失去法人資格或改變法人實體的經(jīng)濟行為。這7種屬于必須評估的范圍第43頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二抵押是指占有資產(chǎn)的單位以本單位的資產(chǎn)作為物質(zhì)保證進行抵押而獲得貸款的經(jīng)濟行為。擔保

是指占有資產(chǎn)的單位一本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位或個人的借款、貸款等經(jīng)濟行為擔保，并承擔連帶責任的經(jīng)濟行為。企業(yè)租賃是指資產(chǎn)占有單位在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，經(jīng)企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為。債務重組是指債權(quán)人按照其與債務人達成的協(xié)議或法院的裁決，同意債務人修改債務條件的事項。第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的和價值類型第44頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的和價值類型價值類型價格價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數(shù)額。為取得某一資產(chǎn)而實際支付的貨幣量。價值價值不是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，它只是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務價值的估計。成本價格=成本+凈利潤+稅金第45頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二價值類型資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式，是資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定性，及價值內(nèi)涵。價值類型的影響因素1、資產(chǎn)評估特定目的，即資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為2、被評估對象的功能、狀態(tài)、評估時的市場條件等因素。第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的和價值類型第46頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二價值類型的分類第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的和價值類型按資產(chǎn)評估的估價標準形式來劃分：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）清算價值我國理論界比較早的具有代表性的觀點從資產(chǎn)評估假設的角度來劃分：公開市場價值、繼續(xù)使用價值、清算價值從資產(chǎn)業(yè)務性質(zhì)來劃分：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值等以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來劃分：市場價值、市場以外價值（非市場價值）根據(jù)《國際評估準則》，目前評估理論界的主流觀點第47頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的和價值類型市場價值與市場以外的價值的劃分

市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應自主謹慎行事，不受任何強迫壓制。即資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。市場價值是整體市場認同；市場價值對于整體市場上潛在的買著和賣著來說是相對公平合理的。

市場以外的價值是指不滿足市場價值成立條件的資產(chǎn)在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值，又稱為非市場價值。主要包括：在用價值、投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值、保險價值、課稅價值、清算價值、殘余價值。市場以外的價值時局部的市場認同（只對于特定的資產(chǎn)業(yè)務當事人來說是公平合理的）第48頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二在用價值

在用價值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻的價值估計數(shù)額。投資價值

投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。持續(xù)經(jīng)營價值持續(xù)經(jīng)營價值是指企業(yè)作為一個整體的價值。由于企業(yè)的各個組成部分對該企業(yè)整體價值都有相應的貢獻，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價值分配給企業(yè)的各個組成部分，即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的各局部資產(chǎn)的在用價值。第49頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二保險價值保險價值是指根據(jù)保險合同或協(xié)議中規(guī)定的價值定義所確定的價值。（比如對于定值保險合同，就需要把保險標的物的價值寫明，如古董字畫，投保10萬元，出險時就陪10萬元）課稅價值課稅價值是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價值定義所確定的價值。（政府征收的有關(guān)稅金中的計稅基礎，例如城市土地使用稅以基準地價為計稅基礎*稅率）清算價值清算價值是指資產(chǎn)處于清算、迫售或快速變現(xiàn)等非正常市場條件下所具有的價值。殘值價值殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額。第50頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二市場價值與非市場價值的劃分標準劃分標準市場價值非市場價值所依據(jù)的市場條件公開市場條件非公開市場條件所依據(jù)的被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)最佳使用（正常使用）非正常使用使用的信息資料及其相關(guān)參數(shù)的來源公開市場的信息數(shù)據(jù)非公開市場的信息數(shù)據(jù)第51頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟資產(chǎn)評估程序分類：狹義的資產(chǎn)評估程序：一般從接受委托開始，然后提交報告為止；廣義的資產(chǎn)評估程序：開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務，明確資產(chǎn)評估基本事項環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評估報告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理。第四節(jié)資產(chǎn)評估程序第52頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二資產(chǎn)評估程序的重要性資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務質(zhì)量和維護資產(chǎn)評估服務公信力的重要保證。提高質(zhì)量方面國內(nèi)目前主要通過規(guī)范和防止疏漏，而國外主要通過提高業(yè)務水平和社會公信力資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當事人評價資產(chǎn)評估服務的重要依據(jù)恰當執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一第四節(jié)資產(chǎn)評估程序第53頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二資產(chǎn)評估程序：（一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項；（二）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書；（三）編制資產(chǎn)評估計劃；（四）現(xiàn)場調(diào)查；（五）收集資產(chǎn)評估資料；（六）評定估算；（七）編制和提交資產(chǎn)評估報告書；（八）資產(chǎn)評估工作底稿歸檔。第四節(jié)資產(chǎn)評估程序第54頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二（一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項1、委托方和相關(guān)當事方基本狀況2、資產(chǎn)評估目的3、評估對象和評估范圍4、價值類型5、評估基準日6、評估報告使用重要假設和限制條件7、評估報告提交時間及方式8、評估服務費總額、支付時間和方式9、委托方與注冊評估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項第四節(jié)資產(chǎn)評估程序第55頁，共63頁，2023年，2月20日，星期二（二）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書資產(chǎn)評估約定書具體包括以下幾個內(nèi)容：1.評估機構(gòu)和委托方名稱、住所；2.評估目